CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 10 juin 2026, n° 24/02181
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 10 JUIN 2026
N° 2026 / 254
N° RG 24/02181
N° Portalis DBVB-V-B7I-BMTNJ
S.C.I. KDM 75
C/
Syndicat des copropriétaires
de la résidence
[E]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Emmanuelle CORNE
Me Joseph MAGNAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 11 Janvier 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01879.
APPELANTE
S.C.I. KDM 75
représentée par son gérant en exercice, domicilié ès-qualité au siège social sis [Adresse 1]
représentée par Me Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE
INTIMÉE
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sis à [Adresse 3]
représenté par son syndic en exercice, la SARL ADMINISTRATION IMMOBILIERE ALLIANCE (AIA), dont le siège social est sis [Adresse 4], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant
Me David JACQUEMIN, membre de la SELARL DAVID JACQUEMIN, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Pierre LAROQUE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2026.
ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
La SCI KDM 75 est propriétaire des lots n°111 et 117 dans la copropriété verticale [Adresse 5].
Par acte authentique en date du 16 octobre 2012, M.et Mme [C] ont acquis les lots n°101, 102, 113 et 114 au sein de la copropriété [Adresse 6].
Un litige est survenu entre les époux [C] et le syndicat des copropriétaires, qui a finalement donné lieu à la régularisation d'un protocole d'accord transactionnel aux termes duquel il a été convenu notamment :
* à l'Article 6, de changer la destination des lots n°101, 102, 113 et 114 des époux [C].
Le syndicat des copropriétaires a accepté d'entériner les aménagements effectués par les prédécesseurs dans les lots des époux [C], sur :
- la parcelle de terrain en jouissance exclusive transformée en un jardin surélevé et clôturé ;
- le lot n°102 à usage de parking et les parties communes annexées et qui ont été transformés en une pièce à usage de salle de bain privative et rattachée au lot 101 ;
- les lots n°113 et n°114 à usage de parking et désormais confondus en un seul lot (garage fermé), en contrepartie de la renonciation irrévocable et définitive par les époux [C] à la destination commerciale du lot n°101 ;
* à l'Article 7, de modifier le règlement de copropriété et l'état descriptif de division compte tenu des modifications des lots mentionnés au regard de leur désignation dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.
Ce protocole d'accord a été validé lors de l'assemblée générale extraordinaire du 3 février 2017.
A l'occasion de l'Assemblée générale extraordinaire du 7 février 2022 ' qui s'est tenue par correspondance ' a été mise à l'ordre du jour une résolution n°10 ainsi rédigée :
« Question n°10 ' MANDAT A DONNER AU SYNDIC POUR SIGNER UNE MODIFICATION AU REGLEMENT DE COPROPRIETE
L'assemblée mandate le Syndic en vue de signer la modification au règlement de Copropriété pour la mise en conformité consécutive à la signature du protocole d'accord avec les Consorts [C] », qui a été adoptée.
Considérant que la convocation à l'assemblée générale ne contenait pas de projet modificatif au règlement de copropriété, conduisant à donner un blanc seing au syndic, par assignation du 12 avril 2022, la SCI KDM 75 a fait citer le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de GRASSE pour obtenir l'annulation de cette résolution 10.
Par jugement rendu le 11 janvier 2024, le Tribunal:
Déboute la SCI KDM 75 de l'ensemble de ses demandes ;
Condamne la SCI KDM 75 à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] la somme de l500,00€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI KDM 75 aux dépens de l'instance,
Rejette toutes les autres demandes.
Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que la demande est sans objet, puisque la résolution 10 ne fait que confirmer les pouvoirs déjà accordés au syndic les 3 février 2017 et 4 juillet 2019, validant le principe de l'état descriptif de division et le règlement intérieur.
Par déclaration au greffe en date du 21 février 2024, la SCI KDM 75 a interjeté appel de cette décision.
Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions, elle sollicite :
RÉFORMER le Jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI KDM 75 de l'ensemble de ses demandes,
Statuant à nouveau,
PRONONCER L'ANNULATION de la résolution n°10 adoptée lors de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 7 février 2022,
RÉFORMER le Jugement en ce qu'il a condamné la SCI KDM 75 aux dépens de première instance et à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité de 1 500 € au titre des frais irrépétibles et en ce qu'il a débouté la SCI KDM 75 de sa demande visant à la voir dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure afférents à l'instance,
LE CONFIRMER en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Y ajoutant,
DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses fins, moyens et conclusions,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à payer à la SCI KDM 75 une indemnité de 10 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile couvrant les frais irrépétibles engagés par la SCI concluante en première instance et en appel, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
JUGER qu'en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI KDM 75 sera déclarée bien fondée à solliciter d'être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure afférents à la présente instance.
A l'appui de son recours, elle fait valoir:
- qu'en application de l'article 11 I 6° du décret du 17 mars 1967 lorsque l'assemblée générale est appelée à établir un règlement de copropriété, un état descriptif de division ou un état de répartition des charges ou à modifier ces actes le projet d'acte ou d'acte modificatif doit être notifié aux copropriétaires, ce qui n'a pas été fait de sorte que cette résolution est nulle,
- que la particulière imprécision de l'ordre du jour et des pièces annexées à la convocation n'a par conséquent pas permis aux copropriétaires de voter en connaissance de cause l'autorisation donnée au syndic de signer le modificatif du règlement de copropriété et à l'EDD,
- que lors de l'assemblée générale du 3 février 2017 le protocole transactionnel régularisé avec les époux [C] a été validé, le syndic a été mandaté pour effectuer toutes les démarches administratives afférentes à savoir missionner un notaire et un géomètre pour établir un modificatif au règlement de copropriété à l'état descriptif de division et aux tantièmes de charges et il a été décidé qu'une assemblée générale serait ultérieurement convoquée pour approuver les modifications des tantièmes de charges consécutives à cet accord à l'unanimité,
- que lors de l'assemblée générale du 4 juillet 2019, si les copropriétaires ont bien accepté le principe de la création de nouveaux lots et leur cession aux époux [C], le changement de destination du lot 101 et le projet de modification de l'état descriptif de division, s'agissant de la modification du règlement de copropriété aucun projet de modificatif n'a été établi et soumis aux copropriétaires quand au modificatif de l'état descriptif de division seul a été soumis à l'approbation un projet et non un document définitif,
- qu'en outre la résolution 10 aurait dû être votée à l'unanimité, dans la mesure où elle touche aux droits de propriété sur l'immeuble, et entériner un changement de destination des lots.
Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions le syndicat des copropriétaires conclut:
CONFIRMER le Jugement en ce qu'il a :
- débouté la SCI KDM 75 de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions
- condamné la SCI KDM 75 aux frais irrépétibles et aux dépens,
RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires « [Adresse 2] » en son appel incident
INFIRMER le Jugement en ce qu'il a :
Débouté le Syndicat des Copropriétaires « [Adresse 2] » de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
Alloué une somme de seulement 1.500 € au titre des frais irrépétibles au lieu de la somme de 5.000€ sollicitée à ce titre
STATUANT à nouveau :
DEBOUTER la SCI KDM 75 de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions.
CONDAMNER la SCI KDM 75 à payer au syndicat la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
CONDAMNER la SCI KDM 75 à payer au Syndicat des Copropriétaires « [Adresse 2] » la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre de frais de la première d'instance.
CONDAMNER la SCI KDM 75 à payer au Syndicat des Copropriétaires « [Adresse 2] » la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais de l'instance d'appel.
CONDAMNER la SCI KDM 75 aux entiers dépens.
Il soutient:
- que le projet de résolution 10 est suffisamment précis en ce qu'il limite le pouvoir donné au syndic de faire modifier le règlement de copropriété conformément aux termes du protocole d'accord régularisé avec les consorts [C], à savoir:
- voir modifier le règlement de copropriété,
- voir établir un état descriptif de division,
- voir modifier les tantièmes de charge de copropriété,
- procéder aux formalités administratives pouvant en découler,
- que lors de l'assemblée générale du 3 février 2017, les copropriétaires ont adopté une résolution 7 devenue définitive donnant mandat au syndic de signer le protocole et d'effectuer toutes les démarches administratives afférentes,
- que l'ensemble des points prévus au protocole et devant être soumis à l'approbation des copropriétaires l'a été lors de l'assemblée générale du 4 juillet 2019, qui avait pour principal objet la finalisation de la mise en oeuvre de ce protocole comme le rappelle la résolution 6,
- qu'au travers du vote des résolutions 7 et suivantes il a été soumis la réunion, la cession et le changement de destination de certains lots comme prévu au protocole,
- que toutes les résolutions relatives à la mise en oeuvre du protocole ont été adoptées, notamment la résolution 16 portant sur l'état descriptif de division et du règlement de copropriété,
- que les projets d'actes modificatifs de l'EDD et du règlement de copropriété ont bien été annexés à la convocation de la seule AG appelée à se prononcer sur ces sujets à savoir celle du 4 juillet 2019,
- qu'ainsi la résolution 10 ne fait que confirmer les pouvoirs déjà accordés au syndic, de sorte que sa contestation est sans objet,
- que le changement de destination du lot des époux [C] ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble,
- que le projet modificatif de l'état descriptif de division était abouti la seule colonne mentionnant 'à compléter' étant relative à des charges particulières aux parkings qui n'existent pas,
- que le fait que cette étude reste un projet tant qu'elle n'a pas été ratifiée par l'assemblée, or ce projet a été approuvé par la résolution 16 de l'AG du 4 juillet 2019 de sorte qu'il est devenu un acte définitif,
- que la résolution 10 n'a pas pour objet de modifier un droit de propriété , décision déjà prise lors des AG de 2017 et 2019, elle a pour objet de permettre l'exécution d'une décision déjà prise et de surcroît définitive, et pouvait être prise à la double majorité de l'article 26 comme les décisions lors des AG de 2017 et 2019 en application de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965,
- qu'il sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2026.
L'affaire a été appelée à l'audience du 24 mars 2026 et mise en délibéré au 10 juin 2026.
MOTIFS DE LA DECISION:
Sur l'annulation de la résolution 10 de l'assemblée générale extraordinaire du 7 février 2022
Sur l'annulation tirée de l'imprécision de l'ordre du jour et de l'absence de communication d'un projet modificatif au règlement de copropriété et à l'état descriptif
L'article 9 du décret du 17 mars 1967 dispose que la convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée(...).
L'article 11 du même décret précise que sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour:
I Pour la validité de la décision: (...)
6° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes.
L'article 13 du même décret indique que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
La résolution 10 est ainsi libellée: 'Mandat à donner au syndic pour signer une modification au règlement de copropriété. Conditions de majorité de l'article 26.
L'assemblée mandate le Syndic en vue de signer la modification au règlement de copropriété pour la mise en conformité consécutive à la signature du protocole d'accord avec les consorts [C].' conformément à l'ordre du jour contenu dans la convocation à l'assemblée générale extraordinaire du 7 février 2022.
Cette résolution a été adoptée.
La SCI KDM critique la rédaction du projet de résolution 10 qu'elle considère comme trop vague.
Or, ce projet est suffisamment clair et limité dans son exécution, puisqu'il limite le pouvoir donné au syndic de signer une modification du règlement de copropriété, conformément aux termes du protocole d'accord régularisé avec les consorts [C], qui prévoyait expressément :
- la modification du règlement de copropriété,
- l'établissement d'un état descriptif de division,
- la modification des tantièmes de charge de copropriété,
- la réalisation des formalités administratives pouvant en découler.
En outre, lors de l'assemblée générale du 3 février 2017, les copropriétaires ont donné mandat au syndic de signer le protocole et d'effectuer les démarches administratives afférentes par l'adoption de la résolution 7, devenue définitive.
Lors de l'assemblée générale du 4 juillet 2019, qui avait pour objet, comme le précise la résolution 6, la finalisation de la mise en oeuvre du protocole, les résolutions 7 et suivantes ont soumis aux copropriétaires la réunion, la cession et le changement de destination de certains lots en conformité avec le protocole.
Il convient ici de préciser que le changement de la destination commerciale du lot 101 des consorts [C] en local d'habitation était parfaitement autorisépar le règlement de copropriété , qui précise que l'immeuble est à destination mixte, comme ne portant pas atteinte à la destination de cet immeuble.
En outre, les projets d'actes modificatifs de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ont bien été annexés à la convocation de l'assemblée générale du 4 juillet 2019, en application des textes sus visés.
Si le projet d'état descriptif de division annexé à cette convocation contient un tableau intitulé 'modificatifs des charges' dont l'une des colonne mentionne 'à compléter', il ne peut en être déduit qu'il n'était pas abouti.
En effet, cette colonne concerne des 'charges particulières aux parkings' et est sans objet, puisque le règlement de copropriété, comme l'état descriptif de division, ne prévoient pas de charges spéciales liées aux parkings et les autres lots de parking ne font référence qu'à des charges générales.
Il ne peut davantage être tiré de la dénomination 'projet', que l'état descriptif de division n'était pas abouti. Tant que le document n'est pas approuvé par l'assemblée générale, il reste à l'état de 'projet'.
Il convient de noter que le projet soumis à l'approbation des copropriétaires rappelle dans son 2.6 le descriptif des nouveaux lots avec les tantièmes de charges.
Par la résolution 16 de l'assemblée générale du 4 juillet 2019, définitive, les copropriétaires ont adopté le projet de modification de l'état descriptif de division, suite au changement de destination des lots créés, et le règlement de copropriété.
Ainsi, la résolution 10 de l'assemblée générale du 7 février 2022 ne fait que confirmer les pouvoirs accordés au syndic par la résolution 7 de l'assemblée générale du 3 février 2017, ainsi que la résolution 16 de l'assemblée générale du 4 juillet 2019 validant le principe de la modification de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété.
Elle est suffisamment précise et les copropriétaires, ayant été destinataires des acte modificatifs tant de l'état descriptif de division que du règlement de copropriétaires lors d'assemblées générales antérieures, ont pu la voter en toute connaissance de cause.
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté ces moyens de nullité de la résolution 10 de l'assemblée générale du 7 février 2022.
Sur l'annulation de la résolution 10 de l'assemblée générale du 7 février 2022 en raison du choix de la majorité
La résolution 10, comme développé ci-dessus, n'a pas pour objet de modifier un droit de propriété, décision prise lors des assemblées des 3 février 2017 et 4 juillet 2019, de sorte qu'elle n'avait pas à être prise à l'unanimité comme le prétend la SCI KDM 75.
Le jugement est également confirmé en ce qu'il a également rejeté ce moyen de nullité.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, insuffisamment caractérisé en l'espèce, de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre est rejetée et le jugement confirmé sur ce point.
Sur les autres demandes
Il n'y a pas lieu de revenir sur le montant de la condamnation à l'article 700 du code de procédure civile de la SCI KDM 75 en première instance.
Le SCI KDM 75 est condamnée en appel à 2 000 € d'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 janvier 2024 par le Tribunal judiciaire de GRASSE,
Y ajoutant
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
CONDAMNE la SCI KDM 75 à régler à au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice la société Administration Immobilière Alliance la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE la SCI KDM 75 aux entiers dépens de l'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 10 JUIN 2026
N° 2026 / 254
N° RG 24/02181
N° Portalis DBVB-V-B7I-BMTNJ
S.C.I. KDM 75
C/
Syndicat des copropriétaires
de la résidence
[E]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Emmanuelle CORNE
Me Joseph MAGNAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 11 Janvier 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01879.
APPELANTE
S.C.I. KDM 75
représentée par son gérant en exercice, domicilié ès-qualité au siège social sis [Adresse 1]
représentée par Me Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE
INTIMÉE
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sis à [Adresse 3]
représenté par son syndic en exercice, la SARL ADMINISTRATION IMMOBILIERE ALLIANCE (AIA), dont le siège social est sis [Adresse 4], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant
Me David JACQUEMIN, membre de la SELARL DAVID JACQUEMIN, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Pierre LAROQUE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2026.
ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
La SCI KDM 75 est propriétaire des lots n°111 et 117 dans la copropriété verticale [Adresse 5].
Par acte authentique en date du 16 octobre 2012, M.et Mme [C] ont acquis les lots n°101, 102, 113 et 114 au sein de la copropriété [Adresse 6].
Un litige est survenu entre les époux [C] et le syndicat des copropriétaires, qui a finalement donné lieu à la régularisation d'un protocole d'accord transactionnel aux termes duquel il a été convenu notamment :
* à l'Article 6, de changer la destination des lots n°101, 102, 113 et 114 des époux [C].
Le syndicat des copropriétaires a accepté d'entériner les aménagements effectués par les prédécesseurs dans les lots des époux [C], sur :
- la parcelle de terrain en jouissance exclusive transformée en un jardin surélevé et clôturé ;
- le lot n°102 à usage de parking et les parties communes annexées et qui ont été transformés en une pièce à usage de salle de bain privative et rattachée au lot 101 ;
- les lots n°113 et n°114 à usage de parking et désormais confondus en un seul lot (garage fermé), en contrepartie de la renonciation irrévocable et définitive par les époux [C] à la destination commerciale du lot n°101 ;
* à l'Article 7, de modifier le règlement de copropriété et l'état descriptif de division compte tenu des modifications des lots mentionnés au regard de leur désignation dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.
Ce protocole d'accord a été validé lors de l'assemblée générale extraordinaire du 3 février 2017.
A l'occasion de l'Assemblée générale extraordinaire du 7 février 2022 ' qui s'est tenue par correspondance ' a été mise à l'ordre du jour une résolution n°10 ainsi rédigée :
« Question n°10 ' MANDAT A DONNER AU SYNDIC POUR SIGNER UNE MODIFICATION AU REGLEMENT DE COPROPRIETE
L'assemblée mandate le Syndic en vue de signer la modification au règlement de Copropriété pour la mise en conformité consécutive à la signature du protocole d'accord avec les Consorts [C] », qui a été adoptée.
Considérant que la convocation à l'assemblée générale ne contenait pas de projet modificatif au règlement de copropriété, conduisant à donner un blanc seing au syndic, par assignation du 12 avril 2022, la SCI KDM 75 a fait citer le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de GRASSE pour obtenir l'annulation de cette résolution 10.
Par jugement rendu le 11 janvier 2024, le Tribunal:
Déboute la SCI KDM 75 de l'ensemble de ses demandes ;
Condamne la SCI KDM 75 à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] la somme de l500,00€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI KDM 75 aux dépens de l'instance,
Rejette toutes les autres demandes.
Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que la demande est sans objet, puisque la résolution 10 ne fait que confirmer les pouvoirs déjà accordés au syndic les 3 février 2017 et 4 juillet 2019, validant le principe de l'état descriptif de division et le règlement intérieur.
Par déclaration au greffe en date du 21 février 2024, la SCI KDM 75 a interjeté appel de cette décision.
Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions, elle sollicite :
RÉFORMER le Jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI KDM 75 de l'ensemble de ses demandes,
Statuant à nouveau,
PRONONCER L'ANNULATION de la résolution n°10 adoptée lors de l'Assemblée Générale Extraordinaire du 7 février 2022,
RÉFORMER le Jugement en ce qu'il a condamné la SCI KDM 75 aux dépens de première instance et à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité de 1 500 € au titre des frais irrépétibles et en ce qu'il a débouté la SCI KDM 75 de sa demande visant à la voir dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure afférents à l'instance,
LE CONFIRMER en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Y ajoutant,
DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses fins, moyens et conclusions,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à payer à la SCI KDM 75 une indemnité de 10 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile couvrant les frais irrépétibles engagés par la SCI concluante en première instance et en appel, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
JUGER qu'en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI KDM 75 sera déclarée bien fondée à solliciter d'être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure afférents à la présente instance.
A l'appui de son recours, elle fait valoir:
- qu'en application de l'article 11 I 6° du décret du 17 mars 1967 lorsque l'assemblée générale est appelée à établir un règlement de copropriété, un état descriptif de division ou un état de répartition des charges ou à modifier ces actes le projet d'acte ou d'acte modificatif doit être notifié aux copropriétaires, ce qui n'a pas été fait de sorte que cette résolution est nulle,
- que la particulière imprécision de l'ordre du jour et des pièces annexées à la convocation n'a par conséquent pas permis aux copropriétaires de voter en connaissance de cause l'autorisation donnée au syndic de signer le modificatif du règlement de copropriété et à l'EDD,
- que lors de l'assemblée générale du 3 février 2017 le protocole transactionnel régularisé avec les époux [C] a été validé, le syndic a été mandaté pour effectuer toutes les démarches administratives afférentes à savoir missionner un notaire et un géomètre pour établir un modificatif au règlement de copropriété à l'état descriptif de division et aux tantièmes de charges et il a été décidé qu'une assemblée générale serait ultérieurement convoquée pour approuver les modifications des tantièmes de charges consécutives à cet accord à l'unanimité,
- que lors de l'assemblée générale du 4 juillet 2019, si les copropriétaires ont bien accepté le principe de la création de nouveaux lots et leur cession aux époux [C], le changement de destination du lot 101 et le projet de modification de l'état descriptif de division, s'agissant de la modification du règlement de copropriété aucun projet de modificatif n'a été établi et soumis aux copropriétaires quand au modificatif de l'état descriptif de division seul a été soumis à l'approbation un projet et non un document définitif,
- qu'en outre la résolution 10 aurait dû être votée à l'unanimité, dans la mesure où elle touche aux droits de propriété sur l'immeuble, et entériner un changement de destination des lots.
Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions le syndicat des copropriétaires conclut:
CONFIRMER le Jugement en ce qu'il a :
- débouté la SCI KDM 75 de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions
- condamné la SCI KDM 75 aux frais irrépétibles et aux dépens,
RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires « [Adresse 2] » en son appel incident
INFIRMER le Jugement en ce qu'il a :
Débouté le Syndicat des Copropriétaires « [Adresse 2] » de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
Alloué une somme de seulement 1.500 € au titre des frais irrépétibles au lieu de la somme de 5.000€ sollicitée à ce titre
STATUANT à nouveau :
DEBOUTER la SCI KDM 75 de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions.
CONDAMNER la SCI KDM 75 à payer au syndicat la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
CONDAMNER la SCI KDM 75 à payer au Syndicat des Copropriétaires « [Adresse 2] » la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre de frais de la première d'instance.
CONDAMNER la SCI KDM 75 à payer au Syndicat des Copropriétaires « [Adresse 2] » la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais de l'instance d'appel.
CONDAMNER la SCI KDM 75 aux entiers dépens.
Il soutient:
- que le projet de résolution 10 est suffisamment précis en ce qu'il limite le pouvoir donné au syndic de faire modifier le règlement de copropriété conformément aux termes du protocole d'accord régularisé avec les consorts [C], à savoir:
- voir modifier le règlement de copropriété,
- voir établir un état descriptif de division,
- voir modifier les tantièmes de charge de copropriété,
- procéder aux formalités administratives pouvant en découler,
- que lors de l'assemblée générale du 3 février 2017, les copropriétaires ont adopté une résolution 7 devenue définitive donnant mandat au syndic de signer le protocole et d'effectuer toutes les démarches administratives afférentes,
- que l'ensemble des points prévus au protocole et devant être soumis à l'approbation des copropriétaires l'a été lors de l'assemblée générale du 4 juillet 2019, qui avait pour principal objet la finalisation de la mise en oeuvre de ce protocole comme le rappelle la résolution 6,
- qu'au travers du vote des résolutions 7 et suivantes il a été soumis la réunion, la cession et le changement de destination de certains lots comme prévu au protocole,
- que toutes les résolutions relatives à la mise en oeuvre du protocole ont été adoptées, notamment la résolution 16 portant sur l'état descriptif de division et du règlement de copropriété,
- que les projets d'actes modificatifs de l'EDD et du règlement de copropriété ont bien été annexés à la convocation de la seule AG appelée à se prononcer sur ces sujets à savoir celle du 4 juillet 2019,
- qu'ainsi la résolution 10 ne fait que confirmer les pouvoirs déjà accordés au syndic, de sorte que sa contestation est sans objet,
- que le changement de destination du lot des époux [C] ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble,
- que le projet modificatif de l'état descriptif de division était abouti la seule colonne mentionnant 'à compléter' étant relative à des charges particulières aux parkings qui n'existent pas,
- que le fait que cette étude reste un projet tant qu'elle n'a pas été ratifiée par l'assemblée, or ce projet a été approuvé par la résolution 16 de l'AG du 4 juillet 2019 de sorte qu'il est devenu un acte définitif,
- que la résolution 10 n'a pas pour objet de modifier un droit de propriété , décision déjà prise lors des AG de 2017 et 2019, elle a pour objet de permettre l'exécution d'une décision déjà prise et de surcroît définitive, et pouvait être prise à la double majorité de l'article 26 comme les décisions lors des AG de 2017 et 2019 en application de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965,
- qu'il sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2026.
L'affaire a été appelée à l'audience du 24 mars 2026 et mise en délibéré au 10 juin 2026.
MOTIFS DE LA DECISION:
Sur l'annulation de la résolution 10 de l'assemblée générale extraordinaire du 7 février 2022
Sur l'annulation tirée de l'imprécision de l'ordre du jour et de l'absence de communication d'un projet modificatif au règlement de copropriété et à l'état descriptif
L'article 9 du décret du 17 mars 1967 dispose que la convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée(...).
L'article 11 du même décret précise que sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour:
I Pour la validité de la décision: (...)
6° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes.
L'article 13 du même décret indique que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
La résolution 10 est ainsi libellée: 'Mandat à donner au syndic pour signer une modification au règlement de copropriété. Conditions de majorité de l'article 26.
L'assemblée mandate le Syndic en vue de signer la modification au règlement de copropriété pour la mise en conformité consécutive à la signature du protocole d'accord avec les consorts [C].' conformément à l'ordre du jour contenu dans la convocation à l'assemblée générale extraordinaire du 7 février 2022.
Cette résolution a été adoptée.
La SCI KDM critique la rédaction du projet de résolution 10 qu'elle considère comme trop vague.
Or, ce projet est suffisamment clair et limité dans son exécution, puisqu'il limite le pouvoir donné au syndic de signer une modification du règlement de copropriété, conformément aux termes du protocole d'accord régularisé avec les consorts [C], qui prévoyait expressément :
- la modification du règlement de copropriété,
- l'établissement d'un état descriptif de division,
- la modification des tantièmes de charge de copropriété,
- la réalisation des formalités administratives pouvant en découler.
En outre, lors de l'assemblée générale du 3 février 2017, les copropriétaires ont donné mandat au syndic de signer le protocole et d'effectuer les démarches administratives afférentes par l'adoption de la résolution 7, devenue définitive.
Lors de l'assemblée générale du 4 juillet 2019, qui avait pour objet, comme le précise la résolution 6, la finalisation de la mise en oeuvre du protocole, les résolutions 7 et suivantes ont soumis aux copropriétaires la réunion, la cession et le changement de destination de certains lots en conformité avec le protocole.
Il convient ici de préciser que le changement de la destination commerciale du lot 101 des consorts [C] en local d'habitation était parfaitement autorisépar le règlement de copropriété , qui précise que l'immeuble est à destination mixte, comme ne portant pas atteinte à la destination de cet immeuble.
En outre, les projets d'actes modificatifs de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ont bien été annexés à la convocation de l'assemblée générale du 4 juillet 2019, en application des textes sus visés.
Si le projet d'état descriptif de division annexé à cette convocation contient un tableau intitulé 'modificatifs des charges' dont l'une des colonne mentionne 'à compléter', il ne peut en être déduit qu'il n'était pas abouti.
En effet, cette colonne concerne des 'charges particulières aux parkings' et est sans objet, puisque le règlement de copropriété, comme l'état descriptif de division, ne prévoient pas de charges spéciales liées aux parkings et les autres lots de parking ne font référence qu'à des charges générales.
Il ne peut davantage être tiré de la dénomination 'projet', que l'état descriptif de division n'était pas abouti. Tant que le document n'est pas approuvé par l'assemblée générale, il reste à l'état de 'projet'.
Il convient de noter que le projet soumis à l'approbation des copropriétaires rappelle dans son 2.6 le descriptif des nouveaux lots avec les tantièmes de charges.
Par la résolution 16 de l'assemblée générale du 4 juillet 2019, définitive, les copropriétaires ont adopté le projet de modification de l'état descriptif de division, suite au changement de destination des lots créés, et le règlement de copropriété.
Ainsi, la résolution 10 de l'assemblée générale du 7 février 2022 ne fait que confirmer les pouvoirs accordés au syndic par la résolution 7 de l'assemblée générale du 3 février 2017, ainsi que la résolution 16 de l'assemblée générale du 4 juillet 2019 validant le principe de la modification de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété.
Elle est suffisamment précise et les copropriétaires, ayant été destinataires des acte modificatifs tant de l'état descriptif de division que du règlement de copropriétaires lors d'assemblées générales antérieures, ont pu la voter en toute connaissance de cause.
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté ces moyens de nullité de la résolution 10 de l'assemblée générale du 7 février 2022.
Sur l'annulation de la résolution 10 de l'assemblée générale du 7 février 2022 en raison du choix de la majorité
La résolution 10, comme développé ci-dessus, n'a pas pour objet de modifier un droit de propriété, décision prise lors des assemblées des 3 février 2017 et 4 juillet 2019, de sorte qu'elle n'avait pas à être prise à l'unanimité comme le prétend la SCI KDM 75.
Le jugement est également confirmé en ce qu'il a également rejeté ce moyen de nullité.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, insuffisamment caractérisé en l'espèce, de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre est rejetée et le jugement confirmé sur ce point.
Sur les autres demandes
Il n'y a pas lieu de revenir sur le montant de la condamnation à l'article 700 du code de procédure civile de la SCI KDM 75 en première instance.
Le SCI KDM 75 est condamnée en appel à 2 000 € d'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 janvier 2024 par le Tribunal judiciaire de GRASSE,
Y ajoutant
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
CONDAMNE la SCI KDM 75 à régler à au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice la société Administration Immobilière Alliance la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE la SCI KDM 75 aux entiers dépens de l'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT