CA Nîmes, 2e ch. A, 11 juin 2026, n° 23/03957
NÎMES
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 23/03957 - N° Portalis DBVH-V-B7H-JBDP
VH
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]
31 août 2023
RG:19/04808
Syndic. de copro. « LE MÉDITERRANÉE »,
C/
[A]
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 11 JUIN 2026
Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 31 Août 2023, N°19/04808
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,
Madame Virginie HUET, Conseillère,
Mme Leila REMILI, Conseillère,
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 07 Avril 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 Juin 2026.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Syndic. de copro. « LE MÉDITERRANÉE », Sise [Adresse 1]
Représenté par son syndic en exercice, la SASU NOSA IMMOBILIER,
Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 818 047 490,
Ayant son siège social sis [Adresse 2],
[Adresse 3]
Représenté par son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège social.
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Sébastien NEANT, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER
Représentée par Me Laurie LE SAGERE, Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
Mme [J] [U] [T] [A]
née le 01 Janvier 1935 à [Localité 3]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représentée par Me Marie-laure LARGIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 19 Mars 2026
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 11 Juin 2026,par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Mme [A] est propriétaire d'un appartement au sein de la [Adresse 5] sise [Localité 4] (Gard).
Par acte en date du 18 septembre 2019, contestant le vote lors de l'assemblée générale du 22 juin 2019, Mme [A] a assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société par action simplifiée unipersonnelle Nosa immobilier, devant le tribunal de grande instance de Nîmes, sur le fondement des articles 750 et suivants du code de procédure civile, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 17 du décret du 17 mars 1967, afin notamment, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, que soit prononcée l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 5] en date du 22 juin 2019 dans toutes ses dispositions et que soit annulée la résolution n° 30 de ladite assemblée générale.
Le tribunal judiciaire de Nîmes, par jugement contradictoire en date du 31 août 2023, a :
- Débouté Mme [X] [A] de sa demande en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2019,
- Annulé la résolution n° 30 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2019,
- Débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SASU Nosa immobilier, de sa demande en dommages et intérêts,
- Condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SASU Nosa immobilier, aux entiers dépens,
- Condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SASU Nosa immobilier, à payer à Mme [X] [A], au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 800 euros,
- Dit que Mme [X] [A] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
- Débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Sur la demande principale en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2019
Dans son jugement, le premier juge rappelle les dispositions de l'article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; que l'action en contestation des décisions d'assemblées générales des copropriétaires est une action attitrée, de sorte que seuls les copropriétaires d'une part, opposants ou défaillants d'autre part, disposent du droit d'agir ; qu'il est constant que le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines décisions n'est pas fondé à demander la nullité de l'assemblée générale dans son ensemble.
Il relève qu'en l'espèce il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 22 juin 2019 que Mme [A] a voté en faveur, notamment, des résolutions n° 9, 10, 11, 12, 13, 14, et 15, de sorte qu'elle n'est pas fondée à contester l'assemblée générale dans son ensemble.
Sur la demande subsidiaire en annulation de la résolution n° 30 de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2019
Pour annuler la résolution n° 30, adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2019, le premier juge indique qu'en l'espèce, ladite assemblée générale a adopté, à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, une résolution n° 30 relative à « la définition d'un cahier des charges pour le remplacement des volets privatifs et des menuiseries extérieures privatives », ce que conteste Mme [A], en sa qualité de copropriétaire, qui s'est effectivement opposée à l'adoption de cette résolution ; que cette résolution fait expressément référence au caractère privatif des volets et menuiseries extérieures en cause ; que de surcroît, il est expressément indiqué en page 7 du règlement de copropriété que « les fenêtres et les portes-fenêtres, les persiennes, volets, abat-jour, jalousies, garde-corps, balcons, rampes d'appui » constituent des parties privatives.
Il ajoute que le syndicat des copropriétaires explique lui-même que, par cette résolution, il permet aux copropriétaires qui le souhaitent de pouvoir remplacer leurs menuiseries désuètes par des produits conformes aux normes actuelles et plus respectueux de l'environnement notamment en matière d'isolation et d'économie d'énergie et que l'assemblée générale du 22 juin 2019 a décidé d'autoriser le remplacement des menuiseries et volets privatifs afin de préserver l'harmonie de l'immeuble.
Il énonce qu'il est constant, par application des dispositions de l'article 25 b) qu'il cite, que doivent être autorisés par l'assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les travaux réalisés sur les parties privatives affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, cette majorité étant calculée sur la totalité des voix des copropriétaires composant le syndicat, peu important que les copropriétaires soient ou non présents, représentés ou qu'ils aient voté par correspondance ou qu'ils soient ou non intéressés par la décision à prendre, tandis que l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, concerne, lui, « la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ».
Il ajoute que ce texte fixe clairement les limites des pouvoirs de l'assemblée générale quant au règlement de copropriété, celle-ci ne pouvant statuer, à la double majorité de l'article 26, qu'en ce qui concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.
Il juge que dès lors, eu égard aux éléments versés aux débats, l'adoption de la résolution n° 30 en cause ne relevait pas de la double majorité de l'article 26, mais bien de la majorité de l'article 25, précisant que la circonstance éventuelle que la résolution aurait, en pratique, atteint ce seuil de majorité ne permettrait pas de la « sauver », dès lors que la référence à une règle de majorité inexacte ou fausse entrave la sincérité du scrutin, les copropriétaires devant connaître, avant de procéder au vote, les règles de vote applicables.
Par acte du 20 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société Nosa immobilier, a régulièrement interjeté appel de cette décision.
L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/03957.
Par ordonnance du 24 septembre 2025, la clôture de la procédure a été fixée au 19 mars 2026, l'affaire a été appelée à l'audience du 7 avril 2026 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juin 2026.
EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société Nosa immobilier, appelant, demande à la cour de :
Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967,
Vu les pièces produites aux débats,
Vu le règlement de copropriété,
Vu les autres procédures judiciaires intentées par Mme [A],
Recevoir le syndicat des copropriétaires en son appel et l'y déclaré bien fondé,
- Infirmer les chefs du jugement entrepris suivants :
* Annule la résolution n° 30 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2019,
* Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SASU Nosa immobilier, de sa demande en dommages et intérêts,
* Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SASU Nosa immobilier, aux entiers dépens,
* Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SASU Nosa immobilier, à payer à Mme [X] [A], au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 800 euros,
* Dit que Mme [X] [A] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
* Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision,
* Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Statuant à nouveau :
- Débouter Mme [A] de l'ensemble de ses demandes,
Y ajoutant,
- Condamner Mme [A] à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 7] » la somme de 7.500.00 euros à titre de dommages et intérêts et au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
En l'état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, Mme [A], intimée, demande à la cour de :
Vu les dispositions de l'article 26 et de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 de l'article 17 du décret du 17 mars 1961,
vu le règlement de copropriété vu les pièces versées aux débats,
- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2019,
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé la résolution numéro 30 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2019,
- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il rappelle que le vote devait être fait à la majorité de l'article 25 de la loi du 13 juillet 1965,
- Dire et juger en conséquence que la résolution numéro 30 ayant pour conséquence de porter atteinte aux éléments essentiels du règlement de copropriété devait être prise à l'unanimité,
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice de sa demande de dommages et intérêts,
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son syndicat aux entiers dépens,
- Confirmer le jugement entrepris ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice à payer un article 700,
- Reformer le du jugement entrepris en ce qu'il en a limité son montant à 800 euros,
- Condamner en conséquence au paiement de la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700,
- Confirmer le jugement entrepris ce qu'il a dit que Mme [A] serait dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIVATION :
Sur la demande d'annulation générale de l'assemblée générale :
Mme [A] soutient essentiellement que :
- elle est une veille dame de 88 ans, résidente permanente et non saisonnière et elle a bien fait de dénoncer les agissements des anciens syndics,
- qu'elle n'a jamais tenté de paralyser le fonctionnement du nouveau syndic mais s'est inquiétée du flou dans lequel il avait été désigné,
- l'annulation de l'ensemble des votes des résolutions de l'Assemblée générale est encourue car une des copropriétaires, Mme [E] est mentionnée comme absente et non représentée à partir du vote de la résolution n° 28, en page 3 et qu'ainsi la procédure est irrégulière,
- qu'un copropriétaire non opposant peut agir en nullité d'une assemblée pour inobservation d'une formalité substantielle en l'espèce violation de l'article 17 du décret du 17 mars 2017 qui impose de signer un procès verbal à la fin de la séance ce qui n'a pas été le cas en l'espèce.
Le syndicat des copropriétaires « [Adresse 7] », représenté par son syndic en exercice, la SASU NOSA IMMOBILIER, fait valoir essentiellement :
* sur le contexte :
- que les relations entre le syndic et Mme [A] sont conflictuelles depuis longtemps et que quatre autres procédures sont en cours,
- Avant sa nomination la copropriété « [Adresse 8] Méditerranée » était administrée par le syndic « Cabinet FABRE Immobilier » et que ce syndic a commis de nombreux détournements de fonds portant sur plusieurs copropriétés qui constituaient son portefeuille et que dans la nuit du 27 au 28 décembre 2016, un incendie s'est déclaré dans ses locaux,
- la gendarmerie qui fut chargée d'une enquête préliminaire tant sur l'incendie des locaux que sur des détournements de fonds a alerté la copropriété « Le Méditerranée » sur des infractions relevées,
- qu'après une mise en concurrence, la SASU NOSA IMMOBILIER a été choisie pour représenter le syndicat,
- que le sinistre a été déclaré auprès de la Société de Caution Mutuelle des Professions Immobilières et Foncières (SOCAF) afin de mobiliser la garantie financière souscrite par l'ancien syndic.
* Sur le fond :
- Mme [E], copropriétaire était représentée par M. [G] qui est parti après le vote de la résolution N°27 en subdéléguant à Mme [S] une partie de ces pouvoirs, ceux de [Localité 5] et [C], mais pas celui de Mme [E], comme indiqué en page 26 du procès-verbal. C'est donc à juste titre que Mme [E] a été considérée comme absente à partir de la résolution n°28.
- Il s'ensuit que la feuille de présence et les votes retranscrits sur le procès-verbal sont exacts ce qu'a d'ailleurs certifié Mme [A] en sa qualité de scrutatrice de séance dont le rôle consiste à comptabiliser les votes à chaque point de l'ordre du jour (le nombre de voix pour, contre et les abstentions) et à authentifier la feuille de présence.
- La nullité de l'AG et celle de la résolution n° 30 litigieuse n'est donc pas encourue de ce chef.
Réponse de la cour :
Aux termes de l'article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 'les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale'.
Ainsi, comme l'indique le premier juge, l'action en contestation des décisions d'assemblées générales des copropriétaires est une action attitrée, de sorte que seuls les copropriétaires d'une part, opposants ou défaillants d'autre part, disposent du droit d'agir. En ce sens, il est constant que le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines décisions n'est pas fondé à demander la nullité de l'assemblée générale dans son ensemble.
Or, en l'espèce, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 22 juin 2019, versé aux débats, que Mme [A] a voté en faveur, notamment, des résolutions n°9, 10, 11, 12, 13, 14, et 15.
Cependant Mme [A] argue agir en nullité d'une assemblée pour inobservation d'une formalité substantielle en l'espèce la violation de l'article 17 du décret du 17 mars 2017 qui impose de signer un procès verbal à la fin de la séance.
Ce moyen sera rejeté dans la mesure où la production du procès verbal de l'assemblée générale ordinaire du 22 juin 2019 montre qu'alors que Mme [A] était désignée scrutatrice, le procès verbal a bien été signé par elle, ainsi que par le président de séance et le secrétaire désigné, conformément à l'article 17 du décret susvisé.
Le moyen relatif au départ de Mme [E] sera rejeté lui aussi, le départ de cette dernière est parfaitement visé dans le procès verbal et n'est pas constitutif d'une violation substantielle de l'assemblée générale. Il n'y sera donc pas fait droit.
Ainsi il y a lieu de confirmer la décision du premier juge qui a dit qu'en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [A] n'est pas fondée à contester l'assemblée générale dans son ensemble.
Sur la demande de résolution n°30 :
Mme [A] considère essentiellement que :
- le juge a fondé sa décision sur un moyen qui n'était pas au débat,
- la résolution n°30 votant un nouveau cahier des charges prévoyant les caractéristiques des volets privatifs et des menuiseries extérieures à respecter par les copropriétaires désireux de changer ces éléments ne devait pas être votée suivant la majorité renforcée de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 mais à l'unanimité,
- ce vote modifie le règlement de copropriété dans la destination et la jouissance de ses parties privatives de sorte que l'unanimité était requise,
- cette résolution porte atteinte aux dispositions du règlement de copropriété relatives à l'harmonie de l'immeuble alors qu'il est expressément rappelé dans le règlement que les fenêtres et persiennes doivent conserver leurs formes et couleurs d'origine, et ainsi son vote devait se faire selon l'article 26 à l'unanimité, puisqu'il s'agit d'une modification d'éléments essentiels du règlement de copropriété, contrat de départ, touchant aux droits des copropriétaires sur leurs parties privatives et sur leur jouissance,
- cette résolution porte atteinte à l'harmonie de l'immeuble, et porte atteinte aux droits acquis par les copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires « Le Méditerranée » répond que :
- cette résolution a été votée à la double majorité de l'article 26 de la loi de 1965 ; la majorité de l'article 26 pour le vote querellé portant adoption d'un projet de cahier des charges pour le remplacement des volets privatif et des menuiseries extérieures était donc la seule requise conformément à l'article 26 b) précité,
- la résolution votée ne porte nullement atteinte au droit de copropriétaire de Mme [A] sur ses parties privatives et ne lui impose, en aucun cas, ni le remplacement de ses menuiseries, ni « le coût d'une telle modification » puisque la délibération prévoit que l'on peut opter pour des volets roulants en aluminium ou en PVC mais aussi pour des « volets types persiennes » comme ceux déjà existants,
- l'article 26 n'exige l'unanimité que lorsque l'on impose à un copropriétaire une « modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance », ce qui n'est donc pas le cas en l'espèce, l'assemblée générale n'a pas statué sur une demande de travaux formulée par tel ou tel copropriétaire, elle a adopté un cahier des charges,
- le cahier des charges pour le remplacement des menuiseries et volets privatifs qui fait l'objet de cette résolution ne porte pas atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs parties privatives et leur
jouissance mais les complètes,
- il n'impose ni modification ni coût supplémentaire à Mme [A], mais permet seulement aux copropriétaires qui le souhaitent de pouvoir remplacer leurs menuiseries désuètes par des produits conformes aux normes actuelles et plus respectueux de l'environnement notamment en matière d'isolation et d'économie d'énergie,
- alors même que Mme [A] critiquait l'absence d'unanimité (article 26) le tribunal a décidé de soulever un moyen tiré de la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, alors même que cette majorité n'avait été invoquée par aucune des parties au procès,
Réponse de la cour :
Les deux parties sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il a retenu le vote à la majorité de l'article 25. Elles arguent que le premier juge a soulevé d'office ce moyen mais ne sollicitent pas pour autant la nullité de la décision.
En l'espèce, la résolution numéro 30 est ainsi rédigée :
« A été soumise et votée à la majorité de l'article 26 la résolution suivante :
Résolution 30 : définition d' un cahier des charges pour le remplacement des volets privatifs et des menuiseries extérieures privatives résolution relevant d un vote à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 projet de résolution l'assemblée générale après avoir pris connaissance de l'avis du conseil syndical et en avoir délibéré décide d'élaborer le projet de cahier des charges suivant pour le remplacement des volets privatifs et des menuiseries extérieures privatives :
- modèle volets : volets roulants et où volets types persiennes.
Option volets roulants avec lames basculantes et alimentation solaire:
- modèle menuiseries : ouvrant à la française et baie vitrée coulissante avec visuel identique aux menuiseries dotées d'un ouvrant à la française.
- Nombre de vantaux des menuiseries : identiques à ceux d'origine.
- Matériau : bois et ou aluminium et ou PVC a
- couleurs : marron RAL 94 et 1247.
L'assemblée générale décide de:
- Donner mandat au syndic afin de faire publier au service de la publicité foncière la présente décision qui sera ainsi intégrée au règlement de copropriété de l'immeuble.
- Financer le coût du modificatif au règlement de copropriété par les charges de gestion courante ».
L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant:
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes » ;
L'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
« ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. »
En l'espèce le règlement de copropriété indique, page 17, que « chacun des co-propriétaires pourra modifier comme bon lui semblera la disposition intérieure de ses locaux mais pour la bonne harmonie de la propriété, il ne devra rien faire qui puisse changer l'aspect extérieur de celle-ci. Les portes d'entrée, fenêtres, balcons, persiennes, terrasses, garde-corps, des fenêtres et balcons devront conserver leurs formes et couleurs primitives ».
Il ne peut donc s'agir de la majorité visée par l'article 26 b comme le soutient le syndicat de copropriété en ce sens qu'il ne s'agit pas d'une partie commune, mais de la modification des volets et persiennes qui selon le règlement de copropriété est une partie privative (page 7, section 1) et non une partie commune.
Il ne peut pas plus s'agir d'une décision de vote à l'unanimité étant donné que le règlement de copropriété prévoyait déjà un encadrement strict de l'aspect extérieur des volets et persiennes. La résolution numéro 30 n'affecte nullement les droits des copropriétaires qui peuvent garder leurs volets ou persiennes en l'état et ne fait qu'élargir les matériaux proposés permettant la rénovation des biens en gardant l'essence même du règlement de copropriété à savoir conserver l'harmonie de la façade.
En l'espèce le syndicat, fort d'un jugement en date du 19 décembre 2017, du tribunal de grande instance de Nîmes qui jugeait que la résolution numéro 8 relatives au choix du modèle des huisseries et volets modifiait le règlement de copropriété en déduisait que la résolution aurait dû être votée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 s'agissant selon le jugement d'une modification d'une partie commune, a fait voter sa résolution à la majorité de l'article 26.
S'il est exact, comme l'indique le premier juge, que la référence à une règle de majorité inexacte ou fausse entrave la sincérité du scrutin, les copropriétaires devant connaître, avant de procéder au vote, les règles de vote applicables, ces règles sont édictées dans le but de protéger les droits des copropriétaires. En l'espèce, en votant à une majorité plus élevée que nécessaire la résolution numéro 30, les droits des copropriétaires n'ont été que renforcés.
En conséquence, si le fondement de la majorité de l'article 25 indiqué par le premier juge est confirmé, les conséquences seront, elles, infirmées, et le vote de la résolution n°30 doit être validé.
Sur la demande de dommages-intérêts :
Le comportement procédurier de Mme [A] qui multiplie les contestations à l'encontre des décisions des assemblées générales ne suffit pas à caractériser une faute dans l'exercice des voies de recours qui lui sont offertes par la loi.
Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré qui a rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat.
Sur les frais du procès :
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a dit que conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [X] [A] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Mme [A] qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
En équité, il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, par arrêt contradictoire, statuant en matière civile, rendu publiquement en dernier ressort,
- Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour en ce qu'il a :
Débouté Mme [A] de sa demande en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2019,
Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence « le [Etablissement 1] » de sa demande en dommages et intérêts,
- Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, en ce qu'il a :
Annulé la résolution N°30 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2019,
Condamné le syndicat aux entiers dépens, et à payer à Mme [A] la somme de 800 euros,
Dit que Mme [A] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Statuant à nouveau de ces chefs :
- Déboute Mme [X] [A] de sa demande d'annulation de la résolution N°30 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2019,
- Déboute Mme [X] [A] de sa demande d'être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- Condamne Mme [X] [A] aux dépens de première instance,
- Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,
Y ajoutant,
- Condamne Mme [X] [A] aux dépens d'appel,
- Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 23/03957 - N° Portalis DBVH-V-B7H-JBDP
VH
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]
31 août 2023
RG:19/04808
Syndic. de copro. « LE MÉDITERRANÉE »,
C/
[A]
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 11 JUIN 2026
Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 31 Août 2023, N°19/04808
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,
Madame Virginie HUET, Conseillère,
Mme Leila REMILI, Conseillère,
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 07 Avril 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 Juin 2026.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Syndic. de copro. « LE MÉDITERRANÉE », Sise [Adresse 1]
Représenté par son syndic en exercice, la SASU NOSA IMMOBILIER,
Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 818 047 490,
Ayant son siège social sis [Adresse 2],
[Adresse 3]
Représenté par son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège social.
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Sébastien NEANT, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER
Représentée par Me Laurie LE SAGERE, Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
Mme [J] [U] [T] [A]
née le 01 Janvier 1935 à [Localité 3]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représentée par Me Marie-laure LARGIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 19 Mars 2026
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 11 Juin 2026,par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Mme [A] est propriétaire d'un appartement au sein de la [Adresse 5] sise [Localité 4] (Gard).
Par acte en date du 18 septembre 2019, contestant le vote lors de l'assemblée générale du 22 juin 2019, Mme [A] a assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société par action simplifiée unipersonnelle Nosa immobilier, devant le tribunal de grande instance de Nîmes, sur le fondement des articles 750 et suivants du code de procédure civile, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 17 du décret du 17 mars 1967, afin notamment, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, que soit prononcée l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 5] en date du 22 juin 2019 dans toutes ses dispositions et que soit annulée la résolution n° 30 de ladite assemblée générale.
Le tribunal judiciaire de Nîmes, par jugement contradictoire en date du 31 août 2023, a :
- Débouté Mme [X] [A] de sa demande en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2019,
- Annulé la résolution n° 30 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2019,
- Débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SASU Nosa immobilier, de sa demande en dommages et intérêts,
- Condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SASU Nosa immobilier, aux entiers dépens,
- Condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SASU Nosa immobilier, à payer à Mme [X] [A], au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 800 euros,
- Dit que Mme [X] [A] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
- Débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Sur la demande principale en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2019
Dans son jugement, le premier juge rappelle les dispositions de l'article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; que l'action en contestation des décisions d'assemblées générales des copropriétaires est une action attitrée, de sorte que seuls les copropriétaires d'une part, opposants ou défaillants d'autre part, disposent du droit d'agir ; qu'il est constant que le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines décisions n'est pas fondé à demander la nullité de l'assemblée générale dans son ensemble.
Il relève qu'en l'espèce il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 22 juin 2019 que Mme [A] a voté en faveur, notamment, des résolutions n° 9, 10, 11, 12, 13, 14, et 15, de sorte qu'elle n'est pas fondée à contester l'assemblée générale dans son ensemble.
Sur la demande subsidiaire en annulation de la résolution n° 30 de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2019
Pour annuler la résolution n° 30, adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2019, le premier juge indique qu'en l'espèce, ladite assemblée générale a adopté, à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, une résolution n° 30 relative à « la définition d'un cahier des charges pour le remplacement des volets privatifs et des menuiseries extérieures privatives », ce que conteste Mme [A], en sa qualité de copropriétaire, qui s'est effectivement opposée à l'adoption de cette résolution ; que cette résolution fait expressément référence au caractère privatif des volets et menuiseries extérieures en cause ; que de surcroît, il est expressément indiqué en page 7 du règlement de copropriété que « les fenêtres et les portes-fenêtres, les persiennes, volets, abat-jour, jalousies, garde-corps, balcons, rampes d'appui » constituent des parties privatives.
Il ajoute que le syndicat des copropriétaires explique lui-même que, par cette résolution, il permet aux copropriétaires qui le souhaitent de pouvoir remplacer leurs menuiseries désuètes par des produits conformes aux normes actuelles et plus respectueux de l'environnement notamment en matière d'isolation et d'économie d'énergie et que l'assemblée générale du 22 juin 2019 a décidé d'autoriser le remplacement des menuiseries et volets privatifs afin de préserver l'harmonie de l'immeuble.
Il énonce qu'il est constant, par application des dispositions de l'article 25 b) qu'il cite, que doivent être autorisés par l'assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les travaux réalisés sur les parties privatives affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, cette majorité étant calculée sur la totalité des voix des copropriétaires composant le syndicat, peu important que les copropriétaires soient ou non présents, représentés ou qu'ils aient voté par correspondance ou qu'ils soient ou non intéressés par la décision à prendre, tandis que l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, concerne, lui, « la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ».
Il ajoute que ce texte fixe clairement les limites des pouvoirs de l'assemblée générale quant au règlement de copropriété, celle-ci ne pouvant statuer, à la double majorité de l'article 26, qu'en ce qui concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.
Il juge que dès lors, eu égard aux éléments versés aux débats, l'adoption de la résolution n° 30 en cause ne relevait pas de la double majorité de l'article 26, mais bien de la majorité de l'article 25, précisant que la circonstance éventuelle que la résolution aurait, en pratique, atteint ce seuil de majorité ne permettrait pas de la « sauver », dès lors que la référence à une règle de majorité inexacte ou fausse entrave la sincérité du scrutin, les copropriétaires devant connaître, avant de procéder au vote, les règles de vote applicables.
Par acte du 20 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société Nosa immobilier, a régulièrement interjeté appel de cette décision.
L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/03957.
Par ordonnance du 24 septembre 2025, la clôture de la procédure a été fixée au 19 mars 2026, l'affaire a été appelée à l'audience du 7 avril 2026 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juin 2026.
EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société Nosa immobilier, appelant, demande à la cour de :
Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967,
Vu les pièces produites aux débats,
Vu le règlement de copropriété,
Vu les autres procédures judiciaires intentées par Mme [A],
Recevoir le syndicat des copropriétaires en son appel et l'y déclaré bien fondé,
- Infirmer les chefs du jugement entrepris suivants :
* Annule la résolution n° 30 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2019,
* Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SASU Nosa immobilier, de sa demande en dommages et intérêts,
* Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SASU Nosa immobilier, aux entiers dépens,
* Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SASU Nosa immobilier, à payer à Mme [X] [A], au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 800 euros,
* Dit que Mme [X] [A] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
* Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision,
* Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Statuant à nouveau :
- Débouter Mme [A] de l'ensemble de ses demandes,
Y ajoutant,
- Condamner Mme [A] à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 7] » la somme de 7.500.00 euros à titre de dommages et intérêts et au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
En l'état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, Mme [A], intimée, demande à la cour de :
Vu les dispositions de l'article 26 et de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 de l'article 17 du décret du 17 mars 1961,
vu le règlement de copropriété vu les pièces versées aux débats,
- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2019,
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé la résolution numéro 30 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2019,
- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il rappelle que le vote devait être fait à la majorité de l'article 25 de la loi du 13 juillet 1965,
- Dire et juger en conséquence que la résolution numéro 30 ayant pour conséquence de porter atteinte aux éléments essentiels du règlement de copropriété devait être prise à l'unanimité,
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice de sa demande de dommages et intérêts,
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son syndicat aux entiers dépens,
- Confirmer le jugement entrepris ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice à payer un article 700,
- Reformer le du jugement entrepris en ce qu'il en a limité son montant à 800 euros,
- Condamner en conséquence au paiement de la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700,
- Confirmer le jugement entrepris ce qu'il a dit que Mme [A] serait dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIVATION :
Sur la demande d'annulation générale de l'assemblée générale :
Mme [A] soutient essentiellement que :
- elle est une veille dame de 88 ans, résidente permanente et non saisonnière et elle a bien fait de dénoncer les agissements des anciens syndics,
- qu'elle n'a jamais tenté de paralyser le fonctionnement du nouveau syndic mais s'est inquiétée du flou dans lequel il avait été désigné,
- l'annulation de l'ensemble des votes des résolutions de l'Assemblée générale est encourue car une des copropriétaires, Mme [E] est mentionnée comme absente et non représentée à partir du vote de la résolution n° 28, en page 3 et qu'ainsi la procédure est irrégulière,
- qu'un copropriétaire non opposant peut agir en nullité d'une assemblée pour inobservation d'une formalité substantielle en l'espèce violation de l'article 17 du décret du 17 mars 2017 qui impose de signer un procès verbal à la fin de la séance ce qui n'a pas été le cas en l'espèce.
Le syndicat des copropriétaires « [Adresse 7] », représenté par son syndic en exercice, la SASU NOSA IMMOBILIER, fait valoir essentiellement :
* sur le contexte :
- que les relations entre le syndic et Mme [A] sont conflictuelles depuis longtemps et que quatre autres procédures sont en cours,
- Avant sa nomination la copropriété « [Adresse 8] Méditerranée » était administrée par le syndic « Cabinet FABRE Immobilier » et que ce syndic a commis de nombreux détournements de fonds portant sur plusieurs copropriétés qui constituaient son portefeuille et que dans la nuit du 27 au 28 décembre 2016, un incendie s'est déclaré dans ses locaux,
- la gendarmerie qui fut chargée d'une enquête préliminaire tant sur l'incendie des locaux que sur des détournements de fonds a alerté la copropriété « Le Méditerranée » sur des infractions relevées,
- qu'après une mise en concurrence, la SASU NOSA IMMOBILIER a été choisie pour représenter le syndicat,
- que le sinistre a été déclaré auprès de la Société de Caution Mutuelle des Professions Immobilières et Foncières (SOCAF) afin de mobiliser la garantie financière souscrite par l'ancien syndic.
* Sur le fond :
- Mme [E], copropriétaire était représentée par M. [G] qui est parti après le vote de la résolution N°27 en subdéléguant à Mme [S] une partie de ces pouvoirs, ceux de [Localité 5] et [C], mais pas celui de Mme [E], comme indiqué en page 26 du procès-verbal. C'est donc à juste titre que Mme [E] a été considérée comme absente à partir de la résolution n°28.
- Il s'ensuit que la feuille de présence et les votes retranscrits sur le procès-verbal sont exacts ce qu'a d'ailleurs certifié Mme [A] en sa qualité de scrutatrice de séance dont le rôle consiste à comptabiliser les votes à chaque point de l'ordre du jour (le nombre de voix pour, contre et les abstentions) et à authentifier la feuille de présence.
- La nullité de l'AG et celle de la résolution n° 30 litigieuse n'est donc pas encourue de ce chef.
Réponse de la cour :
Aux termes de l'article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 'les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale'.
Ainsi, comme l'indique le premier juge, l'action en contestation des décisions d'assemblées générales des copropriétaires est une action attitrée, de sorte que seuls les copropriétaires d'une part, opposants ou défaillants d'autre part, disposent du droit d'agir. En ce sens, il est constant que le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines décisions n'est pas fondé à demander la nullité de l'assemblée générale dans son ensemble.
Or, en l'espèce, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 22 juin 2019, versé aux débats, que Mme [A] a voté en faveur, notamment, des résolutions n°9, 10, 11, 12, 13, 14, et 15.
Cependant Mme [A] argue agir en nullité d'une assemblée pour inobservation d'une formalité substantielle en l'espèce la violation de l'article 17 du décret du 17 mars 2017 qui impose de signer un procès verbal à la fin de la séance.
Ce moyen sera rejeté dans la mesure où la production du procès verbal de l'assemblée générale ordinaire du 22 juin 2019 montre qu'alors que Mme [A] était désignée scrutatrice, le procès verbal a bien été signé par elle, ainsi que par le président de séance et le secrétaire désigné, conformément à l'article 17 du décret susvisé.
Le moyen relatif au départ de Mme [E] sera rejeté lui aussi, le départ de cette dernière est parfaitement visé dans le procès verbal et n'est pas constitutif d'une violation substantielle de l'assemblée générale. Il n'y sera donc pas fait droit.
Ainsi il y a lieu de confirmer la décision du premier juge qui a dit qu'en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [A] n'est pas fondée à contester l'assemblée générale dans son ensemble.
Sur la demande de résolution n°30 :
Mme [A] considère essentiellement que :
- le juge a fondé sa décision sur un moyen qui n'était pas au débat,
- la résolution n°30 votant un nouveau cahier des charges prévoyant les caractéristiques des volets privatifs et des menuiseries extérieures à respecter par les copropriétaires désireux de changer ces éléments ne devait pas être votée suivant la majorité renforcée de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 mais à l'unanimité,
- ce vote modifie le règlement de copropriété dans la destination et la jouissance de ses parties privatives de sorte que l'unanimité était requise,
- cette résolution porte atteinte aux dispositions du règlement de copropriété relatives à l'harmonie de l'immeuble alors qu'il est expressément rappelé dans le règlement que les fenêtres et persiennes doivent conserver leurs formes et couleurs d'origine, et ainsi son vote devait se faire selon l'article 26 à l'unanimité, puisqu'il s'agit d'une modification d'éléments essentiels du règlement de copropriété, contrat de départ, touchant aux droits des copropriétaires sur leurs parties privatives et sur leur jouissance,
- cette résolution porte atteinte à l'harmonie de l'immeuble, et porte atteinte aux droits acquis par les copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires « Le Méditerranée » répond que :
- cette résolution a été votée à la double majorité de l'article 26 de la loi de 1965 ; la majorité de l'article 26 pour le vote querellé portant adoption d'un projet de cahier des charges pour le remplacement des volets privatif et des menuiseries extérieures était donc la seule requise conformément à l'article 26 b) précité,
- la résolution votée ne porte nullement atteinte au droit de copropriétaire de Mme [A] sur ses parties privatives et ne lui impose, en aucun cas, ni le remplacement de ses menuiseries, ni « le coût d'une telle modification » puisque la délibération prévoit que l'on peut opter pour des volets roulants en aluminium ou en PVC mais aussi pour des « volets types persiennes » comme ceux déjà existants,
- l'article 26 n'exige l'unanimité que lorsque l'on impose à un copropriétaire une « modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance », ce qui n'est donc pas le cas en l'espèce, l'assemblée générale n'a pas statué sur une demande de travaux formulée par tel ou tel copropriétaire, elle a adopté un cahier des charges,
- le cahier des charges pour le remplacement des menuiseries et volets privatifs qui fait l'objet de cette résolution ne porte pas atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs parties privatives et leur
jouissance mais les complètes,
- il n'impose ni modification ni coût supplémentaire à Mme [A], mais permet seulement aux copropriétaires qui le souhaitent de pouvoir remplacer leurs menuiseries désuètes par des produits conformes aux normes actuelles et plus respectueux de l'environnement notamment en matière d'isolation et d'économie d'énergie,
- alors même que Mme [A] critiquait l'absence d'unanimité (article 26) le tribunal a décidé de soulever un moyen tiré de la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, alors même que cette majorité n'avait été invoquée par aucune des parties au procès,
Réponse de la cour :
Les deux parties sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il a retenu le vote à la majorité de l'article 25. Elles arguent que le premier juge a soulevé d'office ce moyen mais ne sollicitent pas pour autant la nullité de la décision.
En l'espèce, la résolution numéro 30 est ainsi rédigée :
« A été soumise et votée à la majorité de l'article 26 la résolution suivante :
Résolution 30 : définition d' un cahier des charges pour le remplacement des volets privatifs et des menuiseries extérieures privatives résolution relevant d un vote à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 projet de résolution l'assemblée générale après avoir pris connaissance de l'avis du conseil syndical et en avoir délibéré décide d'élaborer le projet de cahier des charges suivant pour le remplacement des volets privatifs et des menuiseries extérieures privatives :
- modèle volets : volets roulants et où volets types persiennes.
Option volets roulants avec lames basculantes et alimentation solaire:
- modèle menuiseries : ouvrant à la française et baie vitrée coulissante avec visuel identique aux menuiseries dotées d'un ouvrant à la française.
- Nombre de vantaux des menuiseries : identiques à ceux d'origine.
- Matériau : bois et ou aluminium et ou PVC a
- couleurs : marron RAL 94 et 1247.
L'assemblée générale décide de:
- Donner mandat au syndic afin de faire publier au service de la publicité foncière la présente décision qui sera ainsi intégrée au règlement de copropriété de l'immeuble.
- Financer le coût du modificatif au règlement de copropriété par les charges de gestion courante ».
L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant:
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes » ;
L'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
« ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. »
En l'espèce le règlement de copropriété indique, page 17, que « chacun des co-propriétaires pourra modifier comme bon lui semblera la disposition intérieure de ses locaux mais pour la bonne harmonie de la propriété, il ne devra rien faire qui puisse changer l'aspect extérieur de celle-ci. Les portes d'entrée, fenêtres, balcons, persiennes, terrasses, garde-corps, des fenêtres et balcons devront conserver leurs formes et couleurs primitives ».
Il ne peut donc s'agir de la majorité visée par l'article 26 b comme le soutient le syndicat de copropriété en ce sens qu'il ne s'agit pas d'une partie commune, mais de la modification des volets et persiennes qui selon le règlement de copropriété est une partie privative (page 7, section 1) et non une partie commune.
Il ne peut pas plus s'agir d'une décision de vote à l'unanimité étant donné que le règlement de copropriété prévoyait déjà un encadrement strict de l'aspect extérieur des volets et persiennes. La résolution numéro 30 n'affecte nullement les droits des copropriétaires qui peuvent garder leurs volets ou persiennes en l'état et ne fait qu'élargir les matériaux proposés permettant la rénovation des biens en gardant l'essence même du règlement de copropriété à savoir conserver l'harmonie de la façade.
En l'espèce le syndicat, fort d'un jugement en date du 19 décembre 2017, du tribunal de grande instance de Nîmes qui jugeait que la résolution numéro 8 relatives au choix du modèle des huisseries et volets modifiait le règlement de copropriété en déduisait que la résolution aurait dû être votée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 s'agissant selon le jugement d'une modification d'une partie commune, a fait voter sa résolution à la majorité de l'article 26.
S'il est exact, comme l'indique le premier juge, que la référence à une règle de majorité inexacte ou fausse entrave la sincérité du scrutin, les copropriétaires devant connaître, avant de procéder au vote, les règles de vote applicables, ces règles sont édictées dans le but de protéger les droits des copropriétaires. En l'espèce, en votant à une majorité plus élevée que nécessaire la résolution numéro 30, les droits des copropriétaires n'ont été que renforcés.
En conséquence, si le fondement de la majorité de l'article 25 indiqué par le premier juge est confirmé, les conséquences seront, elles, infirmées, et le vote de la résolution n°30 doit être validé.
Sur la demande de dommages-intérêts :
Le comportement procédurier de Mme [A] qui multiplie les contestations à l'encontre des décisions des assemblées générales ne suffit pas à caractériser une faute dans l'exercice des voies de recours qui lui sont offertes par la loi.
Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré qui a rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat.
Sur les frais du procès :
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a dit que conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [X] [A] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Mme [A] qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
En équité, il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, par arrêt contradictoire, statuant en matière civile, rendu publiquement en dernier ressort,
- Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour en ce qu'il a :
Débouté Mme [A] de sa demande en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2019,
Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence « le [Etablissement 1] » de sa demande en dommages et intérêts,
- Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, en ce qu'il a :
Annulé la résolution N°30 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2019,
Condamné le syndicat aux entiers dépens, et à payer à Mme [A] la somme de 800 euros,
Dit que Mme [A] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Statuant à nouveau de ces chefs :
- Déboute Mme [X] [A] de sa demande d'annulation de la résolution N°30 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2019,
- Déboute Mme [X] [A] de sa demande d'être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- Condamne Mme [X] [A] aux dépens de première instance,
- Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,
Y ajoutant,
- Condamne Mme [X] [A] aux dépens d'appel,
- Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.