CA Toulouse, 1re ch. sect. 1, 10 juin 2026, n° 25/01948
TOULOUSE
Arrêt
Autre
10/06/2026
ARRÊT N° 26/ 229
N° RG 25/01948
N° Portalis DBVI-V-B7J-RCCR
SL - SC
Décision déférée du 21 Mars 2025
juge des référés TJ d'[Localité 1] - 24/00299
P. MALLET
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée le 10/06/2026
par Rpva aux avocats
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU DIX JUIN DEUX MILLE VINGT SIX
***
APPELANTS
Monsieur [E] [T]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [Z] [Y] épouse [T]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentés par Me Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE
(postulant)
Représentés par Me Laurence EICHENHOLC de la SELARL EICHENHOLC, avocat au barreau D'ALBI (plaidant)
INTIMES
Maître [E] [K]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE
E.U.R.L. JMB PATRIMOINE, exerçant sous l'enseigne [G] IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Florence FABRESSE, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
S. LECLERCQ, présidente
N. ASSELAIN, conseillère
L. IZAC, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffière : lors des débats M. POZZOBON
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties
- signé par S. LECLERCQ, présidente et par M. POZZOBON, greffière
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
L'immeuble situé [Adresse 4] est aménagé en copropriété composée de trois logements, dont le syndic est la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Patrimoine Immobilier exerçant sous l'enseigne l'Adresse.
La réhabilitation de l'ensemble immobilier a été initiée par la société [W] Promotion Construction, représentée par M. [M] [W], selon un permis de construire délivré le 26 mai 2016.
Des travaux ont été réalisés par la société [W] Sud Ouest Construction.
Par acte authentique du 12 mai 2017, la société [W] Promotion Construction a vendu un appartement de l'immeuble à Mme [L] [Q].
Par acte authentique du 17 août 2017, la société [W] Promotion Construction a vendu l'un des logements à Mme [J] [P]. Cette dernière a revendu le bien par acte authentique du 11 juin 2019 à M. [N] [O] et Mme [S] [O] née [U].
Enfin, par acte authentique du 21 septembre 2017, la société [W] Promotion Construction a cédé à M. [E] [T] et Mme [Z] [T] née [Y] le lot n°1, composé d'un appartement T2 au rez-de-chaussée, au prix de 90.500 euros.
L'acte authentique de vente précise que les termes, prix et conditions de cette vente ont été négociée par Mme [Z] [H], de l'agence [D] [G] immobilier, l'acquéreur ayant versé à l'agence une rémunération de 6.000 euros, TVA incluse.
A la suite de leur prise de possession des lieux, les divers propriétaires se sont plaints de l'apparition de désordres sur leurs appartements respectifs ainsi que dans les parties communes.
La société [W] PROMOTION CONSTRUCTION a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 10 mai 2022. Me [I] [R] a été désignée en qualité de mandataire liquidateur.
Par actes des 5 et 6 novembre 2024, la SASU Patrimoine Immobilier (dénommée API), exerçant sous l'enseigne " l'Adresse" agissant en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à Albi, M. [N] [O] et Mme [S] [O] née [U] ainsi que Mme [L] [Q] ont fait assigner la société anonyme (SA) Bpce Iard en qualité d'assureur responsabilité civile et décennale de la société à responsabilité limitée (SARL) [W] Sud Ouest Construction, M. [E] [T] et Mme [Z] [T] née [Y] ainsi que Mme [J] [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albi, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire.
Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 24/00229.
Par actes des 14 et 21 janvier 2025, M. [E] [T] et Mme [Z] [Y] épouse [T] ont fait assigner Me [E] [K] et l'Eurl JMB PATRIMOINE, exerçant sous l'enseigne [G] immobilier, devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albi.
Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00009.
Par actes du 13 janvier 2025, la SA BPCE IARD a fait assigner M. [M] [W], et Me [I] [R], en qualité de mandataire liquidateur de la Sas [W] PROMOTION CONSTRUCTION.
Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00011.
Par ordonnance réputée contradictoire du 21 mars 2025, le juge des référés tribunal judiciaire d' Albi a :
- ordonné la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 24/00229, RG 25/00009 et RG 25/00011,
- débouté Mme [J] [P] de sa demande de mise hors de cause,
- débouté M. [E] [T] et Mme [Z] [T], née [Y] de leurs appels en cause de Me [E] [K], notaire et de l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) JMB PATRIMOINE, exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier,
- prononcé la mise hors de cause de Me [E] [K] notaire et de l'EURL JMB PATRIMOINE, exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier,
- déclaré les appels en cause par la SA Bpce Iard, de Me [I] [R], en qualité de mandataire liquidateur de la société par actions simplifiée (SAS) [W] Promotion construction, ainsi que de M. [M] [W], en qualité de dirigeant de la SARL [W] Sud Ouest Construction, recevables et bien fondés,
- débouté M. [M] [W] de sa demande de mise hors de cause,
- ordonné une expertise,
- désigné en qualité d'expert pour y procéder :
* M. [X] [V], expert judiciaire inscrit près la cour d'appel de Toulouse
* ou en cas d'indisponibilité, M. [F] [B], expert judiciaire inscrit près la cour d'appel de Toulouse,
Avec pour mission de :
* prendre connaissance de tout document utile à l'accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties et leurs conditions d'assurance,
* examiner en présence des parties, celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, l'ensemble immobilier situé [Adresse 5] [Localité 5] [Adresse 6], tant dans ses parties communes que ses parties privatives, lesquelles sont composées des appartements appartenant à M. [N] [O] et Mme [S] [O] née [U], Mme [L] [Q] ainsi que M. [E] [T] et Mme [Z] [T] née [Y], les décrire et entendre tous sachants,
* détailler les travaux ayant soutenu la demande de permis de construire délivré le 17 mai 2016 sous le n° PC8100416X1036 à la SAS [W] Promotion Construction représentée par M. [M] [W],
* dans ce cadre, déterminer la date d'ouverture du chantier ou apporter tout élément de fait permettant de déterminer une telle date, détailler les travaux réellement exécutés, les différents intervenants à ces actes de travaux et leurs conditions d'assurance respectives,
* dire si les travaux effectués par chacun des intervenants aux actes de travaux sont conformes quantitativement et qualitativement aux engagements contractuels pris et s'ils sont achevés,
* rechercher s'il y a eu réception, selon quelles modalités et dire s'il y a eu des réserves en précisant leur suivi, ou, à défaut, donner tout élément de fait permettant de déterminer la date de réception des travaux réalisés,
* dire si l'immeuble présente des désordres précisément invoqués dans l'assignation ou tout document de renvoi à l'exception de ceux non définis,
* dans l'affirmative, en indiquer la nature et l'étendue en précisant s'ils affectent l'ouvrage réalisé ou l'existant, s'ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l'immeuble ou le rendre impropre à l'usage auquel il est destiné en l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipements,
* dire quelles sont les causes de ces désordres, en précisant s'ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d'exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en 'uvre, à la vétusté des lieux, à un défaut d'entretien par son propriétaire ou tout autre cause qui sera indiquée,
* dans l'hypothèse d'un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l'immeuble sera affecté,
* déterminer la date d'apparition des désordres,
* dans le cas où ces désordres seraient apparus avant la vente, indiquer si une personne profane pouvait percevoir, connaître voire se convaincre de l'existence de ces désordres,
* dire si des mesures urgentes doivent être prises pour assurer la solidité de l'immeuble et la sécurité des occupants,
* indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non conformités, en apprécier le coût et la durée d'exécution au vu des devis remis par les parties,
* préciser si, à l'issue de l'exécution des travaux de remise en état, l'immeuble sera affecté d'une moins-value et la quantifier dans l'affirmative,
* donner tous éléments de fait et techniques sur l'évaluation des préjudices allégués du fait des désordres constatés et de l'exécution des réparations,
* répondre aux dires des parties,
* de façon générale, donner au tribunal tout élément de caractère technique utile à la solution du litige;
- dit que l'expert devra remettre un pré-rapport de ses opérations à chacune des parties et leur impartir un délai pour formuler des dires auxquels il répondra dans son rapport définitif, sauf à ce que toutes les parties ne s'accordent explicitement pour renoncer à ce pré-rapport,
- dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu'en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées et qu'il pourra s'adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix inscrit sur la liste des experts,
- dit qu'en cas d'empêchement de l'expert commis, il sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête,
- dit que sauf bénéfice de l'aide juridictionnelle, la SASU Patrimoine Immobilier (dénommée API), exerçant sous l'enseigne "l'Adresse", M. [N] [O] et Mme [S] [O] née [U], Mme [L] [Q] ainsi que M. [E] [T] et Mme [Z] [T] née [Y] devront solidairement consigner entre les mains du régisseur au greffe de ce tribunal dans le délai de deux mois à compter de ce jour, la somme de trois mille euros (3.000 euros) à valoir sur la rémunération de l'expert; et ce par virement bancaire avec les références du dossier,
- dit que par application de l'article 271 du code de procédure civile, le défaut de consignation entraînera la caducité de la désignation de l'expert,
- dit que l'expert déposera son rapport au greffe du tribunal dans le délai de six mois à compter du jour où il aura été saisi et qu'au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l'expertise une prorogation de ce délai, si celui-ci s'avère insuffisant,
- dit que conformément à l'article 173 du code de procédure civile l'expert adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération, "Dans le but de limiter les frais d'expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l'expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l'outil opalexe. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l'accord exprès et préalable de l'ensemble des parties",
- précisé qu'une photocopie du rapport sera adressée à l'avocat de chaque partie,
- déclaré communes et opposables à Me [I] [R], en qualité de mandataire liquidateur de la SAS [W] Promotion, ainsi qu'à M. [M] [W], en qualité de dirigeant de la SARL [W] Promotion Construction, les opérations d'expertise ordonnées,
- dit en conséquence que les parties appelées en cause seront tenues de répondre aux convocations de l'expert et de lui remettre tous les documents que celui-ci estimera nécessaire à l'accomplissement de sa mission, d'assister aux opérations d'expertise ou de s'y faire représenter et d'y faire toutes les observations qu'elles jugeront utiles,
- précisé que l'expert doit mentionner dans son rapport l'identité des destinataires auxquels il aura été adressé,
- condamné in solidum la SASU Patrimoine Immobilier (dénommée API), exerçant sous l'enseigne " l'Adresse ", M. [N] [O] et Mme [S] [O] née [U] ainsi que Mme [L] [Q] aux entiers dépens de la procédure enregistrée sous le numéro RG 24/00229,
- condamné la SA Bpce Iard, en qualité d'assureur responsabilité civile et décennale de la SARL [W] Sud-ouest Construction, aux entiers dépens de la procédure enregistrée sous le numéro RG 25/00009,
- condamné in solidum M. [E] [T] et Mme [Z] [T] née [Y] aux entiers dépens de la procédure enregistrée sous le numéro RG 25/00011,
- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toute autre demande,
- rappelé que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 5 juin 2025, M. [E] [C] et Mme [Z] [Y] épouse [T], ont interjeté appel de l'ordonnance déférée, intimant Me [E] [K] et l'EURL JMB PATRIMOINE, en ce qu'elle a :
- débouté M. [E] [T] et Mme [Z] [T] née [Y] de leurs appels en cause de Me [E] [K], notaire, et de l'EURL JMB PATRIMOINE, exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier,
- prononcé la mise hors de cause de Me [E] [K] notaire et de l'EURL JMB PATRIMOINE, exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier,
- condamné in solidum M. [E] [T] et Mme [Z] [T] née [Y] aux entiers dépens de la procédure enregistrée sous le RG 25/00011.
Par avis d'orientation du 19 juin 2025, l'affaire a été fixée à bref délai.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 décembre 2025, M. [E] [T] et Mme [Z] [Y] épouse [T], appelants, demandent à la cour de :
- réformer l'ordonnance de référé en date du 21 mars 2025 en ce qu'elle a :
* débouté M. [E] [T] et Mme [Z] [T] née [Y] de leurs appels en cause de Me [E] [K], notaire, et de l'EURL JMB PATRIMOINE, exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier,
* prononcé la mise hors de cause de Me [E] [K], notaire, et de l'EURL JMB PATRIMOINE, exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier,
* condamné in solidum M. [E] [T] et Mme [Z] [T] née [Y] aux entiers dépens de la procédure enregistrée sous le RG 25/00011;
Et par conséquent, statuant de nouveau sur ces chefs,
- déclarer les appels en cause par les époux [T], de Me [E] [K] notaire et de l'EURL JMB PATRIMOINE exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier, recevables et bien-fondés,
- déclarer communes et opposables à Me [E] [K] notaire et à l'EURL JMB PATRIMOINE exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier, les opérations d'expertise judiciaire ordonnées par ordonnance des référés du 21 mars 2025,
- condamner in solidum Me [E] [K] notaire et l'EURL JMB PATRIMOINE exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier à verser à M. et Mme [T] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum Me [E] [K] notaire et l'EURL JMB PATRIMOINE exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de Me [Localité 6] [Localité 7], sur ses affirmations de droit,
- débouter Me [E] [K] notaire et l'EURL JMB PATRIMOINE exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions contraires aux présentes,
- débouter l'EURL JMB PATRIMOINE de son appel incident tenant à la condamnation des époux [T] à la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance,
- débouter Me [E] [K] notaire et l'EURL JMB PATRIMOINE de leurs demandes de condamnation des époux [T] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d'appel.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 février 2026, Maître [E] [K], intimé, demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a débouté les époux [E] [T] de leur demande d'expertise à l'égard de Me [E] [K] et prononcé sa mise hors de cause,
- débouter en conséquence les époux [E] [T] de l'ensemble de leurs demandes fins et prétentions telles que dirigées à l'encontre de Me [E] [K],
- les condamner au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 octobre 2025, l'EURL JMB PATRIMOINE, intimée, demande à la cour de :
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté M. [E] [T] et Mme [Z] [T] de leurs appels en cause de l'EURL JMB PATRIMOINE, exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier,
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a prononcé la mise hors de cause de l'EURL JMB PATRIMOINE, exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier,
- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande de condamnation en première instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
En conséquence,
- condamner M. et Mme [T] au paiement d'une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance ;
Y ajoutant,
- condamner M. et Mme [T] au paiement d'une somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,
- condamner M. et Mme [T] aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 février 2026. L'affaire a été examinée à l'audience du 5 mai 2026 à 14h00.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la saisine de la cour :
La cour n'est saisie que des chefs de l'ordonnance dont appel ayant :
- débouté M. [E] [T] et Mme [Z] [T], née [Y] de leurs appels en cause de Me [E] [K], notaire et de l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) JMB PATRIMOINE, exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier,
- prononcé la mise hors de cause de Me [E] [K] notaire et de l'EURL JMB PATRIMOINE, exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier.
Sur les appels en cause de Me [E] [K] notaire et de l'EURL JMB PATRIMOINE, exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier, et leur mise hors de cause :
L'article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
L'article 331 du code de procédure civile dispose : 'Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.'
L'appel en cause doit être justifié par un motif légitime au sens de l'article 145 du code de procédure civile.
La finalité de l'article 145 du code de procédure civile est de faciliter l'administration de la preuve.
Si la mise en oeuvre de ce texte ne se conçoit qu'en prévision d'un possible litige, elle n'exige pas que le fondement et les limites d'une action par hypothèse incertaine, soient déjà fixés.
Le motif légitime existe dès lors que l'éventuelle action au fond n'est pas manifestement irrecevable ou vouée à l'échec, que la mesure demandée est légalement admissible, qu'elle est utile et améliore la situation probatoire des parties et qu'elle ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes de l'adversaire.
L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par lequel il est arrivé à le réparer.
Les articles L. 241-1 et L. 242-1 du code des assurances prévoient l'obligation d'assurance de responsabilité décennale, et l'obligation d'assurance dommages-ouvrage.
Ainsi, l'article L 241-1 du code des assurances dispose que toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil, doit être couverte par une assurance.
L'article L. 243-2 du code des assurances dispose :
'Les personnes soumises aux obligations prévues par les articles L. 241-1 à L. 242-1 du présent code doivent justifier qu'elles ont satisfait auxdites obligations.
Les justifications prévues au premier alinéa, lorsqu'elles sont relatives aux obligations prévues par les articles L. 241-1 et L. 241-2, prennent la forme d'attestations d'assurance, jointes aux devis et factures des professionnels assurés. Un arrêté du ministre chargé de l'économie fixe un modèle d'attestation d'assurance comprenant des mentions minimales.
Lorsqu'un acte intervenant avant l'expiration du délai de dix ans prévu à l'article 1792-4-1 du code civil a pour effet de transférer la propriété ou la jouissance du bien, quelle que soit la nature du contrat destiné à conférer ces droits, à l'exception toutefois des baux à loyer, mention doit être faite dans le corps de l'acte ou en annexe de l'existence ou de l'absence des assurances mentionnées au premier alinéa du présent article. L'attestation d'assurance mentionnée au deuxième alinéa y est annexée.'
Concernant le notaire :
Le premier juge a relevé que l'acte authentique de vente du 21 septembre 2017 avait été dressé par Me [K], notaire instrumentaire, et qu'il mentionnait que le permis de construire autorisant les travaux de rénovation, ainsi que les factures des différentes entreprises intervenues dans ce cadre et leurs conditions d'assurance étaient annexées à l'acte, sans que cet ensemble de documents ne soit cependant joint en pratique. Il a estimé néanmoins que la responsabilité éventuelle du notaire quant à un manquement à un devoir d'information ne relevait nullement de l'appréciation d'un expert judiciaire mais de l'analyse des actes et de leur portée juridique, ce qui relevait de l'appréciation du juge du fond, et qu'ainsi M. et Mme [T] ne justifiaient pas d'un motif légitime à attraire Me [K] en la cause.
Les époux [T] reprochent notamment à Me [K] de ne pas avoir indiqué dans l'acte authentique de vente la date d'ouverture de chantier et de ne pas y avoir annexé la DROC, et donc de ne pas s'être assuré de l'efficacité des polices d'assurance décennale souscrites par les entreprises intervenues sur le chantier, en omettant de vérifier l'adéquation entre la date d'ouverture du chantier et la date de couverture de la garantie d'assurance.
Ils lui reprochent aussi d'avoir mentionné M. [M] [W] en qualité de syndic, alors qu'il n'était pas copropriétaire.
Me [K] fait valoir que sa présence à l'expertise judiciaire n'est pas utile, car le débat est juridique et non pas factuel. Il soutient que l'absence de mention de la date de la déclaration d'ouverture du chantier est sans incidence sur la responsabilité civile professionnelle du notaire, tout comme la mention selon laquelle M. [M] [W] aurait eu la qualité de syndic de l'immeuble. Il ajoute que dès l'acte authentique, les acquéreurs étaient informés qu'ils ne disposeraient que d'un recours limité pour le cas où les entreprises ayant réalisé les travaux n'auraient pas souscrit d'assurance ou pour le cas où leurs garanties ne pourraient pas être mobilisées, et qu'en cet état rien ne permet de considérer que le notaire ait commis une faute, sous réserve également que l'action des époux [T] à son encontre ne soit pas prescrite.
Sur ce, la cour :
Le notaire doit assurer la validité et l'efficacité des actes qu'il instrumente. Il est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques attachés aux actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. A défaut, il peut voir sa responsabilité délictuelle engagée sur le fondement de l'article 1240 du code civil.
Le notaire est par ailleurs tenu, aux termes de l'article L. 243-2 du code des assurances, de mentionner dans un acte de vente immobilière l'existence ou l'absence d'une assurance-construction. Il ne lui incombe pas en revanche de procéder à des diligences complémentaires pour s'assurer de la validité d'une attestation d'assurance qui lui a été remise, sauf élément de nature à faire naître pour lui un doute sur l'existence et l'étendue des assurances obligatoires.
En l'espèce, dans l'acte authentique de vente, il est indiqué que le syndic est à titre provisoire M. [M] [W]. Il est indiqué que le vendeur, la société [W] promotion construction, représentée par M. [M] [W], avait fait préalablement des travaux de réhabilitation selon un permis de construire délivré le 17 mai 2016 ; que les travaux avaient été réalisés par la société [W] Sud Ouest Construction.
M. et Mme [T] justifient d'un motif légitime à ce que Me [K] soit partie à l'expertise judiciaire ordonnée. En effet, dans l'acte notarié, il est indiqué que le permis de construire délivré le 17 mai 2016 est annexé à l'acte, ainsi que les attestations d'assurance responsabilité décennale des entreprises [W] Sud Ouest Construction et [A].
L'attestation d'assurance responsabilité décennale de la société [W] Sud Ouest Construction pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017 est effectivement jointe à l'acte.
La facture de la société [W] Sud Ouest Construction, du 5 décembre 2016, est jointe à l'acte.
La date de l'ouverture de chantier n'était pas mentionnée dans l'acte authentique, et la DROC n'est pas annexée.
Vu la date de la facture de la société [W] Sud Ouest Construction, antérieure au 1er janvier 2017, la question se pose de savoir si le notaire a pu avoir un doute sur l'existence de l'assurance de responsabilité décennale concernant cette société.
Par l'ordonnance du 21 mars 2025, l'expert a reçu pour mission notamment de déterminer la date d'ouverture de chantier ou d'apporter tout élément de fait permettant de déterminer une telle date.
La détermination de la date d'ouverture du chantier est importante pour établir si les entreprises étaient couvertes par une assurance décennale au titre des travaux réalisés, donc pour apprécier le préjudice lié à la faute alléguée à l'encontre du notaire. La demande de rendre l'expertise judiciaire opposable à Me [K] remplit l'objectif d'administration de la preuve, dès lors qu'elle permettra aux parties de disposer d'éléments techniques recueillis et discutés contradictoirement, dont l'impartialité des résultats ne pourra être remise en cause et qui acquerront dès lors, une force probante évidente.
M. et Mme [T] ont donc intérêt à ce que l'expertise judiciaire soit opposable à Me [K].
Concernant l'EURL JMB PATRIMOINE :
Le premier juge a relevé que l'EURL JMB PATRIMOINE était bien intervenue à l'acte de vente du 21 septembre 2017 en ce qu'elle avait été mandatée par la Sas [W] Promotion Construction pour rechercher un acquéreur potentiel et qu'elle avait bénéficié d'une commission à l'issue de la vente finalement conclue. Il a estimé que, cependant, la révélation des désordres postérieurement à la vente ne pouvait faire présumer une faute de l'agent commercial sans autre élément et que l'acte de vente précisait que les attestations d'assurance des entreprises étaient annexées en fin d'acte, sans qu'il puisse être tenu rigueur à l'agent immobilier de leur non transmission ; qu'ainsi, il ne saurait être reproché à l'agence immobilière d'avoir manqué à son devoir de conseil ; qu'il en résultait que sa responsabilité ne pouvait être utilement mobilisée au fond et qu'une instance à son encontre serait manifestement vouée à l'échec ; que dès lors, M. et Mme [T] ne justifiaient pas d'un motif légitime à attraire l'EURL JMB PATRIMOINE en la cause.
M. et Mme [T] soutiennent que la responsabilité l'agent immobilier est susceptible d'être engagée pour avoir manqué à son obligation d'information et de conseil en ne relevant pas les défauts d'assurance, qu'elle aurait dû connaître si elle s'était suffisamment renseignée, et en n'en informant pas les époux [T] avant la vente. Ils soutiennent que leur action à son encontre n'est pas prescrite, car le délai de prescription n'a commencé à courir qu'à compter de leur assignation par le syndicat des copropriétaires et M. et Mme [O] et Mme [Q], aux fins d'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire, ou bien à compter de la connaissance des désordres, et qu'il existe un litige potentiel non manifestement voué à l'échec.
La société JMB PATRIMOINE soutient que l'action en responsabilité des époux [T] à son égard est vouée à l'échec, car prescrite, le délai prévu à l'article 2224 du code civil ayant couru à compter de l'acte authentique de vente, date à laquelle l'information relative à l'absence d'assurance aurait dû être communiquée aux acquéreurs. Elle ajoute que, sauf intervention en qualité de rédacteur d'acte, la responsabilité délictuelle de l'agent immobilier ne peut pas être engagée pour un manquement à son obligation de conseil et d'information envers l'acquéreur. Elle soutient que son rôle s'est limité à une mise en relation entre le vendeur et l'acquéreur. Elle ajoute que l'acquéreur était informé de l'absence d'assurance dommages-ouvrage, et que l'omission alléguée sur l'absence d'information relative au défaut d'assurance décennale n'a aucun lien avec la survenance des désordres nécessitant des travaux de reprise.
Sur ce, la Cour,
L'agent immobilier est tenu d'un devoir d'information et de conseil envers l'acquéreur, tiers au contrat de mandat, afin de lui permettre d'effectuer un choix éclairé. Les éléments fournis doivent être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux. A défaut, il engage sa responsabilité délictuelle à son égard sur le fondement de l'article 1240 du code civil.
La prescription applicable à l'action de M. et Mme [T] contre l'agent immobilier est celle de l'article 2224 du code civil. L'attestation d'assurance décennale de la société [W] Sud Ouest Construction pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2017 est annexée à l'acte authentique de vente, mais la date d'ouverture de chantier n'est pas mentionnée dans cet acte. Les désordres sont apparus après l'acte authentique de vente, le rapport d'expertise amiable datant du 8 août 2023. M. et Mme [T] n'ont été assignés aux fins d'expertise judiciaire que le 5 novembre 2024. Eux-mêmes ont appelé en cause la société JMB PATRIMOINE par acte du 21 janvier 2025. La prescription quinquennale n'est donc pas manifestement acquise.
M. et Mme [T] justifient d'un motif légitime à ce que la société JMB PATRIMOINE soit partie à l'expertise judiciaire ordonnée. En effet, ils font valoir que sa responsabilité pourrait être engagée pour ne pas avoir relevé le défaut d'assurance décennale de la société [W] Sud Ouest Construction , document qui faisait partie de ceux devant être fournis par le vendeur.
La détermination de la date d'ouverture du chantier est importante pour établir si les entreprises étaient couvertes par une assurance décennale au titre des travaux réalisés, donc pour apprécier le préjudice liée à la faute alléguée à l'encontre de l'agent immobilier. La demande de rendre l'expertise judiciaire opposable à l'agent immobilier remplit l'objectif d'administration de la preuve, dès lors qu'elle permettra aux parties de disposer d'éléments techniques recueillis et discutés contradictoirement, dont l'impartialité des résultats ne pourra être remise en cause et qui acquerront dès lors, une force probante évidente.
M. et Mme [T] ont donc intérêt à ce que l'expertise judiciaire soit opposable à la société JMB PATRIMOINE.
L'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire d'Albi du 21 mars 2025 sera infirmée en ce qu'elle a :
- débouté M. [E] [T] et Mme [Z] [T], née [Y] de leurs appels en cause de Me [E] [K] et de l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) JMB PATRIMOINE
- prononcé la mise hors de cause de Me [E] [K] et de l'EURL JMB PATRIMOINE.
Il y a lieu de débouter Me [E] [K] et de l'EURL JMB PATRIMOINE de leurs demandes tendant à être mis hors de cause.
Il y a lieu de déclarer communes et opposables à Me [E] [K] et à l'EURL JMB PATRIMOINE les opérations d'expertise ordonnées, et de dire en conséquence que les parties appelées en cause seront tenues de répondre aux convocations de l'expert et de lui remettre tous les documents que celui-ci estimera nécessaire à l'accomplissement de sa mission, d'assister aux opérations d'expertise ou de s'y faire représenter et d'y faire toutes les observations qu'elles jugeront utiles.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
L'ordonnance dont appel sera confirmée en ce qu'elle a condamné M. [E] [T] et Mme [Z] [T] née [Y], demandeurs à l'expertise, aux dépens de la procédure enregistrée sous le numéro RG 25/00011, et en ce qu'elle dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Me [E] [K] et l'EURL JMB PATRIMOINE, parties perdantes en appel, seront condamnés aux dépens d'appel.
Les parties seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant dans les limites de sa saisine,
Confirme l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albi le 21 mars 2025, sauf en ce qu'elle a :
- débouté M. [E] [T] et Mme [Z] [T], née [Y] de leurs appels en cause de Me [E] [K] et de l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) JMB PATRIMOINE ;
- prononcé la mise hors de cause de Me [E] [K] et de l'EURL JMB PATRIMOINE ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,
Déboute Me [E] [K] et de l'EURL JMB PATRIMOINE de leurs demandes tendant à être mis hors de cause ;
Déclare communes et opposables à Me [E] [K] et à l'EURL JMB PATRIMOINE les opérations d'expertise ordonnées ;
Dit en conséquence que les parties appelées en cause seront tenues de répondre aux convocations de l'expert et de lui remettre tous les documents que celui-ci estimera nécessaire à l'accomplissement de sa mission, d'assister aux opérations d'expertise ou de s'y faire représenter et d'y faire toutes les observations qu'elles jugeront utiles ;
Condamne Me [E] [K] et l'EURL JMB PATRIMOINE aux dépens d'appel ;
Déboute les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
La greffière La présidente
La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse..
ARRÊT N° 26/ 229
N° RG 25/01948
N° Portalis DBVI-V-B7J-RCCR
SL - SC
Décision déférée du 21 Mars 2025
juge des référés TJ d'[Localité 1] - 24/00299
P. MALLET
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée le 10/06/2026
par Rpva aux avocats
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU DIX JUIN DEUX MILLE VINGT SIX
***
APPELANTS
Monsieur [E] [T]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [Z] [Y] épouse [T]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentés par Me Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE
(postulant)
Représentés par Me Laurence EICHENHOLC de la SELARL EICHENHOLC, avocat au barreau D'ALBI (plaidant)
INTIMES
Maître [E] [K]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE
E.U.R.L. JMB PATRIMOINE, exerçant sous l'enseigne [G] IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Florence FABRESSE, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
S. LECLERCQ, présidente
N. ASSELAIN, conseillère
L. IZAC, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffière : lors des débats M. POZZOBON
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties
- signé par S. LECLERCQ, présidente et par M. POZZOBON, greffière
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
L'immeuble situé [Adresse 4] est aménagé en copropriété composée de trois logements, dont le syndic est la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Patrimoine Immobilier exerçant sous l'enseigne l'Adresse.
La réhabilitation de l'ensemble immobilier a été initiée par la société [W] Promotion Construction, représentée par M. [M] [W], selon un permis de construire délivré le 26 mai 2016.
Des travaux ont été réalisés par la société [W] Sud Ouest Construction.
Par acte authentique du 12 mai 2017, la société [W] Promotion Construction a vendu un appartement de l'immeuble à Mme [L] [Q].
Par acte authentique du 17 août 2017, la société [W] Promotion Construction a vendu l'un des logements à Mme [J] [P]. Cette dernière a revendu le bien par acte authentique du 11 juin 2019 à M. [N] [O] et Mme [S] [O] née [U].
Enfin, par acte authentique du 21 septembre 2017, la société [W] Promotion Construction a cédé à M. [E] [T] et Mme [Z] [T] née [Y] le lot n°1, composé d'un appartement T2 au rez-de-chaussée, au prix de 90.500 euros.
L'acte authentique de vente précise que les termes, prix et conditions de cette vente ont été négociée par Mme [Z] [H], de l'agence [D] [G] immobilier, l'acquéreur ayant versé à l'agence une rémunération de 6.000 euros, TVA incluse.
A la suite de leur prise de possession des lieux, les divers propriétaires se sont plaints de l'apparition de désordres sur leurs appartements respectifs ainsi que dans les parties communes.
La société [W] PROMOTION CONSTRUCTION a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 10 mai 2022. Me [I] [R] a été désignée en qualité de mandataire liquidateur.
Par actes des 5 et 6 novembre 2024, la SASU Patrimoine Immobilier (dénommée API), exerçant sous l'enseigne " l'Adresse" agissant en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à Albi, M. [N] [O] et Mme [S] [O] née [U] ainsi que Mme [L] [Q] ont fait assigner la société anonyme (SA) Bpce Iard en qualité d'assureur responsabilité civile et décennale de la société à responsabilité limitée (SARL) [W] Sud Ouest Construction, M. [E] [T] et Mme [Z] [T] née [Y] ainsi que Mme [J] [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albi, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire.
Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 24/00229.
Par actes des 14 et 21 janvier 2025, M. [E] [T] et Mme [Z] [Y] épouse [T] ont fait assigner Me [E] [K] et l'Eurl JMB PATRIMOINE, exerçant sous l'enseigne [G] immobilier, devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albi.
Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00009.
Par actes du 13 janvier 2025, la SA BPCE IARD a fait assigner M. [M] [W], et Me [I] [R], en qualité de mandataire liquidateur de la Sas [W] PROMOTION CONSTRUCTION.
Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00011.
Par ordonnance réputée contradictoire du 21 mars 2025, le juge des référés tribunal judiciaire d' Albi a :
- ordonné la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 24/00229, RG 25/00009 et RG 25/00011,
- débouté Mme [J] [P] de sa demande de mise hors de cause,
- débouté M. [E] [T] et Mme [Z] [T], née [Y] de leurs appels en cause de Me [E] [K], notaire et de l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) JMB PATRIMOINE, exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier,
- prononcé la mise hors de cause de Me [E] [K] notaire et de l'EURL JMB PATRIMOINE, exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier,
- déclaré les appels en cause par la SA Bpce Iard, de Me [I] [R], en qualité de mandataire liquidateur de la société par actions simplifiée (SAS) [W] Promotion construction, ainsi que de M. [M] [W], en qualité de dirigeant de la SARL [W] Sud Ouest Construction, recevables et bien fondés,
- débouté M. [M] [W] de sa demande de mise hors de cause,
- ordonné une expertise,
- désigné en qualité d'expert pour y procéder :
* M. [X] [V], expert judiciaire inscrit près la cour d'appel de Toulouse
* ou en cas d'indisponibilité, M. [F] [B], expert judiciaire inscrit près la cour d'appel de Toulouse,
Avec pour mission de :
* prendre connaissance de tout document utile à l'accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties et leurs conditions d'assurance,
* examiner en présence des parties, celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, l'ensemble immobilier situé [Adresse 5] [Localité 5] [Adresse 6], tant dans ses parties communes que ses parties privatives, lesquelles sont composées des appartements appartenant à M. [N] [O] et Mme [S] [O] née [U], Mme [L] [Q] ainsi que M. [E] [T] et Mme [Z] [T] née [Y], les décrire et entendre tous sachants,
* détailler les travaux ayant soutenu la demande de permis de construire délivré le 17 mai 2016 sous le n° PC8100416X1036 à la SAS [W] Promotion Construction représentée par M. [M] [W],
* dans ce cadre, déterminer la date d'ouverture du chantier ou apporter tout élément de fait permettant de déterminer une telle date, détailler les travaux réellement exécutés, les différents intervenants à ces actes de travaux et leurs conditions d'assurance respectives,
* dire si les travaux effectués par chacun des intervenants aux actes de travaux sont conformes quantitativement et qualitativement aux engagements contractuels pris et s'ils sont achevés,
* rechercher s'il y a eu réception, selon quelles modalités et dire s'il y a eu des réserves en précisant leur suivi, ou, à défaut, donner tout élément de fait permettant de déterminer la date de réception des travaux réalisés,
* dire si l'immeuble présente des désordres précisément invoqués dans l'assignation ou tout document de renvoi à l'exception de ceux non définis,
* dans l'affirmative, en indiquer la nature et l'étendue en précisant s'ils affectent l'ouvrage réalisé ou l'existant, s'ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l'immeuble ou le rendre impropre à l'usage auquel il est destiné en l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipements,
* dire quelles sont les causes de ces désordres, en précisant s'ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d'exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en 'uvre, à la vétusté des lieux, à un défaut d'entretien par son propriétaire ou tout autre cause qui sera indiquée,
* dans l'hypothèse d'un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l'immeuble sera affecté,
* déterminer la date d'apparition des désordres,
* dans le cas où ces désordres seraient apparus avant la vente, indiquer si une personne profane pouvait percevoir, connaître voire se convaincre de l'existence de ces désordres,
* dire si des mesures urgentes doivent être prises pour assurer la solidité de l'immeuble et la sécurité des occupants,
* indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non conformités, en apprécier le coût et la durée d'exécution au vu des devis remis par les parties,
* préciser si, à l'issue de l'exécution des travaux de remise en état, l'immeuble sera affecté d'une moins-value et la quantifier dans l'affirmative,
* donner tous éléments de fait et techniques sur l'évaluation des préjudices allégués du fait des désordres constatés et de l'exécution des réparations,
* répondre aux dires des parties,
* de façon générale, donner au tribunal tout élément de caractère technique utile à la solution du litige;
- dit que l'expert devra remettre un pré-rapport de ses opérations à chacune des parties et leur impartir un délai pour formuler des dires auxquels il répondra dans son rapport définitif, sauf à ce que toutes les parties ne s'accordent explicitement pour renoncer à ce pré-rapport,
- dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu'en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées et qu'il pourra s'adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix inscrit sur la liste des experts,
- dit qu'en cas d'empêchement de l'expert commis, il sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête,
- dit que sauf bénéfice de l'aide juridictionnelle, la SASU Patrimoine Immobilier (dénommée API), exerçant sous l'enseigne "l'Adresse", M. [N] [O] et Mme [S] [O] née [U], Mme [L] [Q] ainsi que M. [E] [T] et Mme [Z] [T] née [Y] devront solidairement consigner entre les mains du régisseur au greffe de ce tribunal dans le délai de deux mois à compter de ce jour, la somme de trois mille euros (3.000 euros) à valoir sur la rémunération de l'expert; et ce par virement bancaire avec les références du dossier,
- dit que par application de l'article 271 du code de procédure civile, le défaut de consignation entraînera la caducité de la désignation de l'expert,
- dit que l'expert déposera son rapport au greffe du tribunal dans le délai de six mois à compter du jour où il aura été saisi et qu'au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l'expertise une prorogation de ce délai, si celui-ci s'avère insuffisant,
- dit que conformément à l'article 173 du code de procédure civile l'expert adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération, "Dans le but de limiter les frais d'expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l'expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l'outil opalexe. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l'accord exprès et préalable de l'ensemble des parties",
- précisé qu'une photocopie du rapport sera adressée à l'avocat de chaque partie,
- déclaré communes et opposables à Me [I] [R], en qualité de mandataire liquidateur de la SAS [W] Promotion, ainsi qu'à M. [M] [W], en qualité de dirigeant de la SARL [W] Promotion Construction, les opérations d'expertise ordonnées,
- dit en conséquence que les parties appelées en cause seront tenues de répondre aux convocations de l'expert et de lui remettre tous les documents que celui-ci estimera nécessaire à l'accomplissement de sa mission, d'assister aux opérations d'expertise ou de s'y faire représenter et d'y faire toutes les observations qu'elles jugeront utiles,
- précisé que l'expert doit mentionner dans son rapport l'identité des destinataires auxquels il aura été adressé,
- condamné in solidum la SASU Patrimoine Immobilier (dénommée API), exerçant sous l'enseigne " l'Adresse ", M. [N] [O] et Mme [S] [O] née [U] ainsi que Mme [L] [Q] aux entiers dépens de la procédure enregistrée sous le numéro RG 24/00229,
- condamné la SA Bpce Iard, en qualité d'assureur responsabilité civile et décennale de la SARL [W] Sud-ouest Construction, aux entiers dépens de la procédure enregistrée sous le numéro RG 25/00009,
- condamné in solidum M. [E] [T] et Mme [Z] [T] née [Y] aux entiers dépens de la procédure enregistrée sous le numéro RG 25/00011,
- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toute autre demande,
- rappelé que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 5 juin 2025, M. [E] [C] et Mme [Z] [Y] épouse [T], ont interjeté appel de l'ordonnance déférée, intimant Me [E] [K] et l'EURL JMB PATRIMOINE, en ce qu'elle a :
- débouté M. [E] [T] et Mme [Z] [T] née [Y] de leurs appels en cause de Me [E] [K], notaire, et de l'EURL JMB PATRIMOINE, exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier,
- prononcé la mise hors de cause de Me [E] [K] notaire et de l'EURL JMB PATRIMOINE, exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier,
- condamné in solidum M. [E] [T] et Mme [Z] [T] née [Y] aux entiers dépens de la procédure enregistrée sous le RG 25/00011.
Par avis d'orientation du 19 juin 2025, l'affaire a été fixée à bref délai.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 décembre 2025, M. [E] [T] et Mme [Z] [Y] épouse [T], appelants, demandent à la cour de :
- réformer l'ordonnance de référé en date du 21 mars 2025 en ce qu'elle a :
* débouté M. [E] [T] et Mme [Z] [T] née [Y] de leurs appels en cause de Me [E] [K], notaire, et de l'EURL JMB PATRIMOINE, exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier,
* prononcé la mise hors de cause de Me [E] [K], notaire, et de l'EURL JMB PATRIMOINE, exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier,
* condamné in solidum M. [E] [T] et Mme [Z] [T] née [Y] aux entiers dépens de la procédure enregistrée sous le RG 25/00011;
Et par conséquent, statuant de nouveau sur ces chefs,
- déclarer les appels en cause par les époux [T], de Me [E] [K] notaire et de l'EURL JMB PATRIMOINE exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier, recevables et bien-fondés,
- déclarer communes et opposables à Me [E] [K] notaire et à l'EURL JMB PATRIMOINE exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier, les opérations d'expertise judiciaire ordonnées par ordonnance des référés du 21 mars 2025,
- condamner in solidum Me [E] [K] notaire et l'EURL JMB PATRIMOINE exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier à verser à M. et Mme [T] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum Me [E] [K] notaire et l'EURL JMB PATRIMOINE exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de Me [Localité 6] [Localité 7], sur ses affirmations de droit,
- débouter Me [E] [K] notaire et l'EURL JMB PATRIMOINE exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions contraires aux présentes,
- débouter l'EURL JMB PATRIMOINE de son appel incident tenant à la condamnation des époux [T] à la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance,
- débouter Me [E] [K] notaire et l'EURL JMB PATRIMOINE de leurs demandes de condamnation des époux [T] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d'appel.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 février 2026, Maître [E] [K], intimé, demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a débouté les époux [E] [T] de leur demande d'expertise à l'égard de Me [E] [K] et prononcé sa mise hors de cause,
- débouter en conséquence les époux [E] [T] de l'ensemble de leurs demandes fins et prétentions telles que dirigées à l'encontre de Me [E] [K],
- les condamner au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 octobre 2025, l'EURL JMB PATRIMOINE, intimée, demande à la cour de :
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté M. [E] [T] et Mme [Z] [T] de leurs appels en cause de l'EURL JMB PATRIMOINE, exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier,
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a prononcé la mise hors de cause de l'EURL JMB PATRIMOINE, exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier,
- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande de condamnation en première instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
En conséquence,
- condamner M. et Mme [T] au paiement d'une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance ;
Y ajoutant,
- condamner M. et Mme [T] au paiement d'une somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,
- condamner M. et Mme [T] aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 février 2026. L'affaire a été examinée à l'audience du 5 mai 2026 à 14h00.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la saisine de la cour :
La cour n'est saisie que des chefs de l'ordonnance dont appel ayant :
- débouté M. [E] [T] et Mme [Z] [T], née [Y] de leurs appels en cause de Me [E] [K], notaire et de l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) JMB PATRIMOINE, exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier,
- prononcé la mise hors de cause de Me [E] [K] notaire et de l'EURL JMB PATRIMOINE, exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier.
Sur les appels en cause de Me [E] [K] notaire et de l'EURL JMB PATRIMOINE, exerçant sous l'enseigne [G] Immobilier, et leur mise hors de cause :
L'article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
L'article 331 du code de procédure civile dispose : 'Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.'
L'appel en cause doit être justifié par un motif légitime au sens de l'article 145 du code de procédure civile.
La finalité de l'article 145 du code de procédure civile est de faciliter l'administration de la preuve.
Si la mise en oeuvre de ce texte ne se conçoit qu'en prévision d'un possible litige, elle n'exige pas que le fondement et les limites d'une action par hypothèse incertaine, soient déjà fixés.
Le motif légitime existe dès lors que l'éventuelle action au fond n'est pas manifestement irrecevable ou vouée à l'échec, que la mesure demandée est légalement admissible, qu'elle est utile et améliore la situation probatoire des parties et qu'elle ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes de l'adversaire.
L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par lequel il est arrivé à le réparer.
Les articles L. 241-1 et L. 242-1 du code des assurances prévoient l'obligation d'assurance de responsabilité décennale, et l'obligation d'assurance dommages-ouvrage.
Ainsi, l'article L 241-1 du code des assurances dispose que toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil, doit être couverte par une assurance.
L'article L. 243-2 du code des assurances dispose :
'Les personnes soumises aux obligations prévues par les articles L. 241-1 à L. 242-1 du présent code doivent justifier qu'elles ont satisfait auxdites obligations.
Les justifications prévues au premier alinéa, lorsqu'elles sont relatives aux obligations prévues par les articles L. 241-1 et L. 241-2, prennent la forme d'attestations d'assurance, jointes aux devis et factures des professionnels assurés. Un arrêté du ministre chargé de l'économie fixe un modèle d'attestation d'assurance comprenant des mentions minimales.
Lorsqu'un acte intervenant avant l'expiration du délai de dix ans prévu à l'article 1792-4-1 du code civil a pour effet de transférer la propriété ou la jouissance du bien, quelle que soit la nature du contrat destiné à conférer ces droits, à l'exception toutefois des baux à loyer, mention doit être faite dans le corps de l'acte ou en annexe de l'existence ou de l'absence des assurances mentionnées au premier alinéa du présent article. L'attestation d'assurance mentionnée au deuxième alinéa y est annexée.'
Concernant le notaire :
Le premier juge a relevé que l'acte authentique de vente du 21 septembre 2017 avait été dressé par Me [K], notaire instrumentaire, et qu'il mentionnait que le permis de construire autorisant les travaux de rénovation, ainsi que les factures des différentes entreprises intervenues dans ce cadre et leurs conditions d'assurance étaient annexées à l'acte, sans que cet ensemble de documents ne soit cependant joint en pratique. Il a estimé néanmoins que la responsabilité éventuelle du notaire quant à un manquement à un devoir d'information ne relevait nullement de l'appréciation d'un expert judiciaire mais de l'analyse des actes et de leur portée juridique, ce qui relevait de l'appréciation du juge du fond, et qu'ainsi M. et Mme [T] ne justifiaient pas d'un motif légitime à attraire Me [K] en la cause.
Les époux [T] reprochent notamment à Me [K] de ne pas avoir indiqué dans l'acte authentique de vente la date d'ouverture de chantier et de ne pas y avoir annexé la DROC, et donc de ne pas s'être assuré de l'efficacité des polices d'assurance décennale souscrites par les entreprises intervenues sur le chantier, en omettant de vérifier l'adéquation entre la date d'ouverture du chantier et la date de couverture de la garantie d'assurance.
Ils lui reprochent aussi d'avoir mentionné M. [M] [W] en qualité de syndic, alors qu'il n'était pas copropriétaire.
Me [K] fait valoir que sa présence à l'expertise judiciaire n'est pas utile, car le débat est juridique et non pas factuel. Il soutient que l'absence de mention de la date de la déclaration d'ouverture du chantier est sans incidence sur la responsabilité civile professionnelle du notaire, tout comme la mention selon laquelle M. [M] [W] aurait eu la qualité de syndic de l'immeuble. Il ajoute que dès l'acte authentique, les acquéreurs étaient informés qu'ils ne disposeraient que d'un recours limité pour le cas où les entreprises ayant réalisé les travaux n'auraient pas souscrit d'assurance ou pour le cas où leurs garanties ne pourraient pas être mobilisées, et qu'en cet état rien ne permet de considérer que le notaire ait commis une faute, sous réserve également que l'action des époux [T] à son encontre ne soit pas prescrite.
Sur ce, la cour :
Le notaire doit assurer la validité et l'efficacité des actes qu'il instrumente. Il est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques attachés aux actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. A défaut, il peut voir sa responsabilité délictuelle engagée sur le fondement de l'article 1240 du code civil.
Le notaire est par ailleurs tenu, aux termes de l'article L. 243-2 du code des assurances, de mentionner dans un acte de vente immobilière l'existence ou l'absence d'une assurance-construction. Il ne lui incombe pas en revanche de procéder à des diligences complémentaires pour s'assurer de la validité d'une attestation d'assurance qui lui a été remise, sauf élément de nature à faire naître pour lui un doute sur l'existence et l'étendue des assurances obligatoires.
En l'espèce, dans l'acte authentique de vente, il est indiqué que le syndic est à titre provisoire M. [M] [W]. Il est indiqué que le vendeur, la société [W] promotion construction, représentée par M. [M] [W], avait fait préalablement des travaux de réhabilitation selon un permis de construire délivré le 17 mai 2016 ; que les travaux avaient été réalisés par la société [W] Sud Ouest Construction.
M. et Mme [T] justifient d'un motif légitime à ce que Me [K] soit partie à l'expertise judiciaire ordonnée. En effet, dans l'acte notarié, il est indiqué que le permis de construire délivré le 17 mai 2016 est annexé à l'acte, ainsi que les attestations d'assurance responsabilité décennale des entreprises [W] Sud Ouest Construction et [A].
L'attestation d'assurance responsabilité décennale de la société [W] Sud Ouest Construction pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017 est effectivement jointe à l'acte.
La facture de la société [W] Sud Ouest Construction, du 5 décembre 2016, est jointe à l'acte.
La date de l'ouverture de chantier n'était pas mentionnée dans l'acte authentique, et la DROC n'est pas annexée.
Vu la date de la facture de la société [W] Sud Ouest Construction, antérieure au 1er janvier 2017, la question se pose de savoir si le notaire a pu avoir un doute sur l'existence de l'assurance de responsabilité décennale concernant cette société.
Par l'ordonnance du 21 mars 2025, l'expert a reçu pour mission notamment de déterminer la date d'ouverture de chantier ou d'apporter tout élément de fait permettant de déterminer une telle date.
La détermination de la date d'ouverture du chantier est importante pour établir si les entreprises étaient couvertes par une assurance décennale au titre des travaux réalisés, donc pour apprécier le préjudice lié à la faute alléguée à l'encontre du notaire. La demande de rendre l'expertise judiciaire opposable à Me [K] remplit l'objectif d'administration de la preuve, dès lors qu'elle permettra aux parties de disposer d'éléments techniques recueillis et discutés contradictoirement, dont l'impartialité des résultats ne pourra être remise en cause et qui acquerront dès lors, une force probante évidente.
M. et Mme [T] ont donc intérêt à ce que l'expertise judiciaire soit opposable à Me [K].
Concernant l'EURL JMB PATRIMOINE :
Le premier juge a relevé que l'EURL JMB PATRIMOINE était bien intervenue à l'acte de vente du 21 septembre 2017 en ce qu'elle avait été mandatée par la Sas [W] Promotion Construction pour rechercher un acquéreur potentiel et qu'elle avait bénéficié d'une commission à l'issue de la vente finalement conclue. Il a estimé que, cependant, la révélation des désordres postérieurement à la vente ne pouvait faire présumer une faute de l'agent commercial sans autre élément et que l'acte de vente précisait que les attestations d'assurance des entreprises étaient annexées en fin d'acte, sans qu'il puisse être tenu rigueur à l'agent immobilier de leur non transmission ; qu'ainsi, il ne saurait être reproché à l'agence immobilière d'avoir manqué à son devoir de conseil ; qu'il en résultait que sa responsabilité ne pouvait être utilement mobilisée au fond et qu'une instance à son encontre serait manifestement vouée à l'échec ; que dès lors, M. et Mme [T] ne justifiaient pas d'un motif légitime à attraire l'EURL JMB PATRIMOINE en la cause.
M. et Mme [T] soutiennent que la responsabilité l'agent immobilier est susceptible d'être engagée pour avoir manqué à son obligation d'information et de conseil en ne relevant pas les défauts d'assurance, qu'elle aurait dû connaître si elle s'était suffisamment renseignée, et en n'en informant pas les époux [T] avant la vente. Ils soutiennent que leur action à son encontre n'est pas prescrite, car le délai de prescription n'a commencé à courir qu'à compter de leur assignation par le syndicat des copropriétaires et M. et Mme [O] et Mme [Q], aux fins d'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire, ou bien à compter de la connaissance des désordres, et qu'il existe un litige potentiel non manifestement voué à l'échec.
La société JMB PATRIMOINE soutient que l'action en responsabilité des époux [T] à son égard est vouée à l'échec, car prescrite, le délai prévu à l'article 2224 du code civil ayant couru à compter de l'acte authentique de vente, date à laquelle l'information relative à l'absence d'assurance aurait dû être communiquée aux acquéreurs. Elle ajoute que, sauf intervention en qualité de rédacteur d'acte, la responsabilité délictuelle de l'agent immobilier ne peut pas être engagée pour un manquement à son obligation de conseil et d'information envers l'acquéreur. Elle soutient que son rôle s'est limité à une mise en relation entre le vendeur et l'acquéreur. Elle ajoute que l'acquéreur était informé de l'absence d'assurance dommages-ouvrage, et que l'omission alléguée sur l'absence d'information relative au défaut d'assurance décennale n'a aucun lien avec la survenance des désordres nécessitant des travaux de reprise.
Sur ce, la Cour,
L'agent immobilier est tenu d'un devoir d'information et de conseil envers l'acquéreur, tiers au contrat de mandat, afin de lui permettre d'effectuer un choix éclairé. Les éléments fournis doivent être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux. A défaut, il engage sa responsabilité délictuelle à son égard sur le fondement de l'article 1240 du code civil.
La prescription applicable à l'action de M. et Mme [T] contre l'agent immobilier est celle de l'article 2224 du code civil. L'attestation d'assurance décennale de la société [W] Sud Ouest Construction pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2017 est annexée à l'acte authentique de vente, mais la date d'ouverture de chantier n'est pas mentionnée dans cet acte. Les désordres sont apparus après l'acte authentique de vente, le rapport d'expertise amiable datant du 8 août 2023. M. et Mme [T] n'ont été assignés aux fins d'expertise judiciaire que le 5 novembre 2024. Eux-mêmes ont appelé en cause la société JMB PATRIMOINE par acte du 21 janvier 2025. La prescription quinquennale n'est donc pas manifestement acquise.
M. et Mme [T] justifient d'un motif légitime à ce que la société JMB PATRIMOINE soit partie à l'expertise judiciaire ordonnée. En effet, ils font valoir que sa responsabilité pourrait être engagée pour ne pas avoir relevé le défaut d'assurance décennale de la société [W] Sud Ouest Construction , document qui faisait partie de ceux devant être fournis par le vendeur.
La détermination de la date d'ouverture du chantier est importante pour établir si les entreprises étaient couvertes par une assurance décennale au titre des travaux réalisés, donc pour apprécier le préjudice liée à la faute alléguée à l'encontre de l'agent immobilier. La demande de rendre l'expertise judiciaire opposable à l'agent immobilier remplit l'objectif d'administration de la preuve, dès lors qu'elle permettra aux parties de disposer d'éléments techniques recueillis et discutés contradictoirement, dont l'impartialité des résultats ne pourra être remise en cause et qui acquerront dès lors, une force probante évidente.
M. et Mme [T] ont donc intérêt à ce que l'expertise judiciaire soit opposable à la société JMB PATRIMOINE.
L'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire d'Albi du 21 mars 2025 sera infirmée en ce qu'elle a :
- débouté M. [E] [T] et Mme [Z] [T], née [Y] de leurs appels en cause de Me [E] [K] et de l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) JMB PATRIMOINE
- prononcé la mise hors de cause de Me [E] [K] et de l'EURL JMB PATRIMOINE.
Il y a lieu de débouter Me [E] [K] et de l'EURL JMB PATRIMOINE de leurs demandes tendant à être mis hors de cause.
Il y a lieu de déclarer communes et opposables à Me [E] [K] et à l'EURL JMB PATRIMOINE les opérations d'expertise ordonnées, et de dire en conséquence que les parties appelées en cause seront tenues de répondre aux convocations de l'expert et de lui remettre tous les documents que celui-ci estimera nécessaire à l'accomplissement de sa mission, d'assister aux opérations d'expertise ou de s'y faire représenter et d'y faire toutes les observations qu'elles jugeront utiles.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
L'ordonnance dont appel sera confirmée en ce qu'elle a condamné M. [E] [T] et Mme [Z] [T] née [Y], demandeurs à l'expertise, aux dépens de la procédure enregistrée sous le numéro RG 25/00011, et en ce qu'elle dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Me [E] [K] et l'EURL JMB PATRIMOINE, parties perdantes en appel, seront condamnés aux dépens d'appel.
Les parties seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant dans les limites de sa saisine,
Confirme l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albi le 21 mars 2025, sauf en ce qu'elle a :
- débouté M. [E] [T] et Mme [Z] [T], née [Y] de leurs appels en cause de Me [E] [K] et de l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) JMB PATRIMOINE ;
- prononcé la mise hors de cause de Me [E] [K] et de l'EURL JMB PATRIMOINE ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant,
Déboute Me [E] [K] et de l'EURL JMB PATRIMOINE de leurs demandes tendant à être mis hors de cause ;
Déclare communes et opposables à Me [E] [K] et à l'EURL JMB PATRIMOINE les opérations d'expertise ordonnées ;
Dit en conséquence que les parties appelées en cause seront tenues de répondre aux convocations de l'expert et de lui remettre tous les documents que celui-ci estimera nécessaire à l'accomplissement de sa mission, d'assister aux opérations d'expertise ou de s'y faire représenter et d'y faire toutes les observations qu'elles jugeront utiles ;
Condamne Me [E] [K] et l'EURL JMB PATRIMOINE aux dépens d'appel ;
Déboute les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
La greffière La présidente
La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse..