CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 11 juin 2026, n° 24/08078

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRÊT DU 11 JUIN 2026

(n° 101/2026, 20 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/08078 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJLFZ

Décision déférée à la Cour : jugement du 28 février 2024 du Tribunal judiciaire de FONTAINEBLEAU - RG n°21/01135

APPELANTE

S.C.I. PADAMA, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé

[Adresse 1]

[Localité 1]

Immatriculée au rcs de Melun sous le numéro 318 659 315

Représentée par Me Monique BOCCARA-SOUTTER, avocate au barreau de PARIS, toque C 649

Assistée de Me Charles-Henry SEIGNEUR plaidant pour le Cabinet BOCCARA SOUTTER, avocat au barreau de PARIS, toque C 649

INTIMÉE

S.A.S. SERVICES TRAVAUX LOCATIONS GERANCES (STLG), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé

[Adresse 2]

[Localité 2]

Immatriculée au rcs de Créteil sous le numéro 449 559 590

Représentée par Me Philippe LOUIS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque PC 38

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 février 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie RECOULES, Présidente de chambre, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport

Mme Nathalie RECOULES a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

- Mme Nathalie RECOULES, Présidente de chambre

- Mme Marie GIROUSSE, Conseillère

- Mme Stéphanie DUPONT, Conseillère

Greffière lors des débats : Mme Carole TREJAUT

ARRÊT PUBLIC :

- contradictoire ;

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement fixée le 7 mai 2026 puis prorogée au 11 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre empêchée, et par M. Soufiane HASSAOUI, greffier à qui la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

1. La cour est saisie de l'appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Fontainebleau, rendu le 28 févier 2024, dans une affaire opposant la SCI Padama (ci-après dénommée la société Padama) à la SAS Services Travaux Locations Gérances (ci-après dénommée la société STLG).

2. Par acte du 14 juin 2007, la société Padama a donné à bail commercial à la société Etablissements L. Marchetto, un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] (77), comprenant un bâtiment à usage de stockage et un terrain situé à l'avant, figurant au cadastre rénové : section C, numéro [Cadastre 1], pour une surface de 77,61 ares, à usage exclusif de « récupération fers et métaux, démolition et vente de matériel, récupération et négoce de déchets industriels, déchirage de bateaux ».

Ce bail a rétroactivement pris effet le 1er janvier 2007, pour une durée de neuf ans courant jusqu'au 31 décembre 2015 et pour un loyer annuel en principal hors charges et hors taxes de 24.000 euros payables trimestriellement et d'avance.

À l'issue de cette période, le bail s'est poursuivi tacitement.

Par jugement du 5 décembre 2016, le tribunal de commerce de Melun a prononcé la résolution du plan de redressement de la société Etablissements L. Marchetto, ouvert une procédure de liquidation judiciaire à son égard et a désigné la SCP Angel-Hazane, en qualité de liquidateur judiciaire.

Par jugement du 18 janvier 2017, confirmé par arrêt de la cour d'appel de Paris du 18 mai 2017, le tribunal de commerce de Melun a arrêté le plan de cession de la société Etablissements L. Marchetto au profit de la société STLG, étant précisé que les baux commerciaux relatifs à tous les sites d'exploitation de la société liquidée ne faisaient pas partie du périmètre du plan de cession.

Le 8 février 2017, le liquidateur judiciaire a déposé une requête afin de cession de gré à gré du bail commercial susmentionné, sur le fondement de l'article L.642-19 du code de commerce.

Par acte du 27 février 2017, la société Padama a fait signifier au liquidateur de la société Etablissements L. Marchetto, un congé sans renouvellement et sans indemnité d'éviction pour le 30 septembre 2017, pour motif grave et légitime pris d'une sous-location non autorisée.

A l'audience du 22 mai 2017, qui s'est tenue suite à la requête déposée par le liquidateur judiciaire le 8 février 2017, la société Padama a sollicité la résiliation du bail.

Par ordonnance du 14 juin 2017, le juge-commissaire a rejeté cette demande de résiliation du bail en cause et en a autorisé la cession profit de la société STLG.

La société Padama a fait appel de cette décision.

Le 26 juin 2017, le bail en cause a fait l'objet d'une cession entre la société Etablissements L. Marchetto, représentée par la SCP Angel-Hazane, ès qualité de liquidateur judiciaire, et la société STLG, bénéficiaire du plan de cession.

Par exploit d'huissier du 29 août 2017, la société Padama a fait délivrer à la société STLG un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire du bail, à effet au 30 septembre 2017, portant sur la somme de 492,62 euros TTC (449,78 euros au titre des loyers et charges dus et 42,84 euros au titre des indemnités de retard), au motif que la locataire se serait acquittée de la somme de 2.400 euros TTC au titre du mois de juillet 2017, au lieu de la somme de 2.849,78 euros TTC.

3. Par exploit d'huissier du 28 septembre 2017, la société STLG a fait assigner la société Padama devant le tribunal de Fontainebleau en opposition au commandement de payer susmentionné, aux fins essentielles de le voir déclaré nul et de nul effet.

4. Par un arrêt rendu le 5 juin 2018, la cour d'appel de Paris a confirmé l'ordonnance rendue le 14 juin 2017 par le juge-commissaire autorisant la cession du droit au bail.

Le 7 août 2018 la société Padama a formé un pourvoi en cassation contre cette dernière décision.

5. Par ordonnance du 4 juillet 2019, le juge de la mise en état du tribunal de Fontainebleau a ordonné le sursis à statuer dans l'attente de la décision à intervenir par la Cour de Cassation.

L'affaire a fait l'objet d'un retrait du rôle le 3 octobre 2019.

6. Par un arrêt du 26 février 2020, la chambre commerciale de la Cour de Cassation a cassé l'arrêt de la cour d'appel de Paris rendu 5 juin 2018 et par un nouvel arrêt du 20 mai 2021, sur renvoi après cassation, la cour d'appel de céans a, par substitution de motifs, rejeté la demande de résiliation du bail en cause formée par la société Padama et validé définitivement la cession du bail en cause au bénéfice de la société STLG.

7. Le 6 août 2021, la société Padama a fait délivrer un nouveau commandement de payer à l'encontre de la société STLG, pour un montant total de 57.799,97 euros, au titre de loyers et taxes foncières impayées pour les années 2017, 2018, 2019 et 2020.

8. Par acte d'huissier du 1er septembre 2021, la société STLG a fait assigner la société Padama devant le tribunal judiciaire de Fontainebleau aux fins, en substance, de constater que le bail à effet du 1er janvier 2007 ne comporte aucune clause distincte indiquant que le preneur aurait la charge de l'intégralité de l'impôt foncier et en conséquence, déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivrer le 6 août 2021.

L'affaire introduite par la société STLG le 28 septembre 2017 ayant fait l'objet d'un retrait du rôle le 3 octobre 2019, a été réinscrite et jointe à l'affaire introduite le 1er septembre 2021.

9. Par jugement rendu le 28 février 2024, le tribunal judiciaire de Fontainebleau a :

dit que le commandement de payer signifié à la société STLG à la demande de la société

Padama le 6 août 2021 est nul et de nul effet ;

condamné la société Padama à payer à la société STLG la somme de 1.500 euros au titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

condamné la société Padama aux entiers dépens ;

condamné la société Padama à payer à la société STLG la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.

10. Par acte en date 22 avril 2024 remis au greffe de la cour d'appel de céans, la société Padama a interjeté appel du jugement. La société STLG a formé appel incident.

11. Une ordonnance de médiation a été rendue le 22 mai 2025 par le conseiller de la mise en état, qui a été informé le 9 septembre 2025 de l'échec de cette médiation.

12. La clôture a été prononcée le 10 décembre 2025 et l'affaire a été appelée à l'audience du 18 février 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

13. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 novembre 2025, l'appelante demande à la cour de :

infirmer la décision du 28 février 2024 en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :

A titre principal,

constater l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement de payer délivré le 29 août 2017 à effet au 30 septembre 2017 ;

juger valable le congé sans offre d'indemnité d'éviction à effet au 30 septembre 2017 ;

Subsidiairement,

constater l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement de payer délivré le 6 août 2021 ;

Plus subsidiairement encore,

prononcer la résolution du bail compte tenu des manquements du preneur à ses obligations locatives ;

Plus subsidiairement encore,

constater que la société STLG a manifesté spontanément, de manière non équivoque, et de manière irrévocable, son intention de quitter les lieux à la date du 31 décembre 2024, par l'effet du congé qu'elle a délivré le 24 juin 2024 malgré toutes irrégularités pouvant affecter ledit congé ;

que toutefois elle s'y maintient au-delà de la date du 31 décembre 2024, soutenant avoir quitté les lieux le 05 septembre 2025 sans justifier avoir remis les clés aux propriétaires, mais qu'en tout état de cause elle demeure débitrice des obligations ICPE de dépollution non achevées à la date de ce jour ;

En toutes circonstances,

condamner la société STLG à payer à la société Padama la somme de 179.963,64 euros au titre des loyers ou indemnité d'occupation, charges, taxes, clause pénale, en exécution du contrat de bail, échéance de décembre 2025 inclus ;

condamner la société STLG à payer à la société Padama la somme de 699.737,69 euros à titre d'indemnité d'occupation des 5.586 m² de la parcelle cadastrée C [Cadastre 1] non donnée à bail, depuis janvier 2019 jusqu'à échéance de décembre 2025 inclus;

juger que les compléments de loyers ou indemnité d'occupation, provisions sur charges et taxes porteront intérêt au taux légal conformément aux dispositions de l'article 1155 ancien du code civil, ainsi que de l'article 11 du bail, avec anatocisme;

condamner la société STLG au paiement de la somme de 9.000 euros au titre des frais de remise en état du rideau métallique de l'un des hangars, ainsi qu'au paiement de la somme de 4.450,44 euros au titre des frais de remise en état de la clôture béton du site ;

ordonner à la société STLG à dépolluer les terrains précédemment occupés, et à faire réaliser un dossier environnemental de cessation d'activité par un bureau d'étude agréé, lesdites obligations devant être assorties d'une astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

condamner la société STLG à payer à la société Padama une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer courant augmenté des charges et indemnités de retard, soit la somme de 15.368,28 euros par mois, à compter de la date de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, jusqu'à restitution des clés, complète libération des lieux et satisfaction aux obligations de dépollution et notamment justification d'un PV de récolement établi par l'administration en application de l'article R 512-39-3 du code de l'environnement ;

condamner la société STLG à payer à la société Padama la somme de 35.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens (qui comprendront le coût des commandements de payer, de l'assignation et de ses suites) ;

rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

14. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 novembre 2025, l'intimée, demande à la cour de :

déclarer l'appel de la société Padama mal fondé ;

débouter la société Padama de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

écarter les demandes nouvelles au visa de l'article 566 du code de procédure civile;

confirmer le jugement entrepris y compris la condamnation de la société Padama au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 en première instance, sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts alloués à la société STLG ;

recevoir la société STLG en son appel incident ;

porter les dommages et intérêts alloués au visa de l'article 1240 du code de procédure civile à la somme de 10.000 euros pour procédure abusive ;

condamner la société Padama au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure devant la cour d'appel;

la condamner en tous les dépens.

15. La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le moyen tiré de l'irrecevabilité des prétentions nouvelles

Moyens des parties

16. Au soutien de ses prétentions, l'intimée fait valoir que :

il convient d'écarter comme nouvelles les demandes de la société Padama, relatives à la réparation à hauteur de 9.000 euros au titre de la remise en état du rideau métallique, à la dépollution du site sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard et au paiement de la somme de 12.565,05 euros par mois à compter de l'acquisition de la clause résolutoire à titre d'indemnité d'occupation ;

de même, elle estime que ne pourront être examinées par la cour les demandes nouvelles tendant à l'acquisition de la clause résolutoire au 29 septembre 2017, suite au commandement de payer du 29 août 2017, ainsi qu'à juger valable le congé sans offre d'indemnité d'éviction déliré le 27 février 2017 à effet au 30 septembre 2017, dans la mesure où les conclusions récapitulatives développées en première instance par la bailleresse ne traitaient que de l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer du 6 août 2021 à effet du 6 septembre 2012.

17. L'appelante fait valoir que :

la demande faite pour la première fois en appel en exécution du congé portant refus de renouvellement du bail est recevable dès lors qu'elle tend aux mêmes fins que la demande initiale en résiliation du bail ;

par ailleurs, en application de l'article R.512-66-1 du code de l'environnement, le dernier exploitant d'une installation classée a la charge de faire nettoyer le site pollué et non le bailleur ;

la dépollution est donc de droit et elle constitue la conséquence de l'éviction du preneur, qui est tenu d'une obligation de remise en état de la chose donnée à bail au terme de celui-ci ;

en conséquence, cette demande satisfait à la condition posée à l'article 566 du code de procédure civile pour sa recevabilité, dans la mesure où elle est l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la demande d'éviction du preneur.

Réponse de la cour

18. En droit, selon les termes des articles 563 à 566 du code de procédure civile, pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves, mais à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Cependant, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent et les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Il est ainsi admis de manière constante que ne sont pas irrecevables comme nouvelles, au sens des articles précités, les demandes formulées pour la première fois en appel sur la base d'actes ou de faits différents de ceux allégués en première instance, dès lors que ces prétentions tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge.

19. En l'espèce, au dispositif de ses conclusions d'appel, l'appelante sollicite à titre principal que soit constatée par la cour l'acquisition de la clause résolutoire du bail par l'effet du commandement de payer, délivré le 29 août 2017, à effet au 30 septembre 2017 et que soit jugé valable le congé sans offre d'indemnité d'éviction également à effet au 30 septembre 2017.

Or, comme le relève l'intimée, ni l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement de payer du 29 août 2017, ni la validité du congé sans offre d'indemnité d'éviction déliré le 27 février 2017, n'ont été sollicitées par l'appelante en première instance, qui demandait uniquement l'acquisition de la clause résolutoire au 6 septembre 2021, suite au commandement de payer du 6 août 2021.

Cependant, ces demandes tendent toutes à la même fin, à savoir, qu'il soit mis un terme au contrat de bail liant les parties et qu'ainsi la locataire soit considérée comme étant occupante sans droit ni titre.

Par conséquent, les demandes formées à titre principal pour la première fois en cause d'appel sont recevables.

De même, les demandes indemnitaires au titre des dégradations alléguées et la demande de condamnation à dépolluer le site sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, non formulées pas en première instance, constituent néanmoins les accessoires, les conséquences ou les compléments nécessaires des demandes principales, dans la mesure où elles sont consécutives à l'éviction de la locataire, tenue de remettre les lieux en état à l'occasion de son départ, de sortes qu'elles ne sont pas nouvelles.

Il sera enfin ajouté que la demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation n'est pas nouvelle, pour avoir été formulée en première instance par la bailleresse.

20. En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par l'intimée, tirée de la nouveauté des demandes de l'appelante, sera rejetée.

Sur le congé signifié le 27 février 2017 à effet au 30 septembre 2017

Moyens des parties

21. Au soutien de ses prétentions l'appelante fait valoir que :

un congé avec refus de renouvellement et d'indemnité d'éviction a été régulièrement délivré le 27 février 2017, conformément aux dispositions de l'article L.145-9 du code de commerce et a valablement mis fin au bail à effet au 30 septembre 2017 ;

la société STLG a acquis ce bail pour le prix symbolique de 1.000 euros en ayant connaissance de la délivrance de ce congé, auquel il est fait référence dans l'acte de cession du bail, lequel a été cédé pour le temps qui restait à en courir, le cessionnaire étant en outre expressément subrogé dans les droits, procédures, actions ou obligations, droit au renouvellement du bail ou à l'indemnité d'éviction pouvant bénéficier au cédant, et ce dès la cession ;

ni le mandataire judiciaire à la liquidation de la société Etablissements L. Marchetto, ni la société STLG n'ayant contesté la validité de ce congé, la bailleresse est fondée à opposer la forclusion de l'article L.145-9 du code de commerce ;

en conséquence, l'appelante sollicite que soit constaté que la société STLG est occupante sans droit ni titre des locaux en cause et qu'elle en soit expulsée.

22. L'intimée répond que :

il s'agit d'un congé avec refus de renouvellement délivré à son prédécesseur ;

l'arrêt rendu le 20 mai 2021 par la cour de céans a jugé définitivement que la cession intervenue au profit de la société STLG était licite.

Réponse de la cour

23. En droit, selon les termes des deux premiers alinéas de l'article L.145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Selon les termes du dernier alinéa du texte précité, le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et doit à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

24. En l'espèce, la société STLG ne conteste pas l'existence du congé adressé par la bailleresse à la cédante du bail litigieux, ni que ce congé a été porté à sa connaissance à l'occasion de la signature de l'acte de cession de ce bail, notamment, par l'apposition dans l'exposé de l'acte de la mention suivante : « suivant acte signifié en date du 27 février 2017, la SCI Padama a donné congé à la société Etablissements L. Marchetto pour le 30 septembre 2017 sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction ». De plus, il ressort expressément des termes de l'acte de cession qu'un exemplaire de ce congé lui est joint en annexe 5.

Il résulte encore de l'article IV de cet acte, intitulé « Déclaration du cédant », que « le cédant déclare que le bailleur lui a signifié en date du 27 févier 2017 un congé pour le 30 septembre 2017 sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction » et que « le cessionnaire déclare faire son affaire personnelle du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2017 ou du paiement d'une indemnité d'éviction sans recours contre le cédant ».

Il est donc constant que la société STLG, cessionnaire, avait une parfaite connaissance de l'existence du congé dont le bail faisait l'objet et a déclaré en faire son affaire personnelle, étant précisé qu'il est inopérant de sa part de soutenir en cause d'appel que ce congé a été délivré à son prédécesseur et que, depuis, il a été définitivement jugé que le bail lui avait été valablement cédé, ce qui revient à soutenir que le congé ne lui serait pas opposable, alors que c'est un bail faisant l'objet d'un congé qui lui a été cédé, l'acte de cession précisant page 5 que le cédant cède au cessionnaire qui l'accepte « tous les droits pour le temps qui reste à courir, depuis le 1er janvier 2016, au bail qui lui a été consenti aux termes de l'acte énoncé dans l'exposé qui précède, subrogeant expressément le cessionnaire dans tous les droits et obligations résultant de ce bail ». Dans la mesure où la cédante ne pouvait lui céder plus de droits qu'elle n'en n'avait elle-même, le congé délivré le 27 février 2017 pour le 30 septembre 2017 est parfaitement opposable à la société STLG.

Il est enfin constant, comme indiqué précédemment, que la locataire n'a jamais contesté ni la validité formelle, ni le motif du congé, dans le délai légal de prescription de deux ans, de même que le liquidateur de la société cessionnaire n'a jamais contesté ce congé, qui respecte au demeurant les dispositions de l'article L.145-9 précité.

Il sera en outre précisé que la société Padama a, dans un courrier du 10 décembre 2024 versé aux débats, rappelé à la société STLG que le bail les liant avait pris fin le 30 septembre 2017 par suite du congé donné à son prédécesseur le 27 février 2017, sans que jamais la société STLG ne réponde ni ne conteste ce fait.

25. En conséquence, il y a lieu de constater que le bail en cause a définitivement pris fin le 30 septembre 2017 par suite du congé susmentionné, non contesté et valablement délivré au liquidateur de la société Etablissements L. Marchetto, cédante du bail. Ainsi, la société STLG, cessionnaire de celui-ci, se trouve être occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2017.

Il n'y a dès lors pas lieu de statuer sur les demandes, devenues sans objet, d'acquisition de la clause résolutoire visée dans les deux commandements de payer des 29 août 2017 et 6 août 2021.

Sur les demandes de paiement des loyers indexés, indemnités d'occupation et taxes foncières

Sur l'application de la clause d'indexation et la demande de paiement du loyer indexé

Moyens des parties

26. Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait valoir que :

la clause d'indexation prévue dans le contrat de bail étant une clause d'échelle mobile à effet automatique, les dispositions relatives à la révision triennale prévues aux articles L.145-37 et suivants et R.145-20 du code de commerce sont inapplicables en l'espèce et la clause en cause doit recevoir application ;

le juge de première instance a soulevé d'office le moyen selon lequel elle doit être considérée comme ayant renoncé à faire application de la clause d'indexation alors que :

il n'a pas interrogé les parties sur ce moyen au mépris de l'article 16 du code de procédure civile ;

la renonciation du bailleur à l'application de la clause d'indexation ne se présume pas du seul fait qu'il ne s'en soit jamais prévalu auparavant ;

le loyer indexé avait déjà été appelé avant la cession ;

sur le fondement des articles 1199 et suivants du code civil, l'acte de cession de droit au bail ne vaut pas « nouveau bail » ; à la date de cession, le bail du 14 juin 2007 était donc toujours en cours et l'article L.145-34 du code de commerce relatif au plafonnement du loyer de renouvellement est donc inapplicable en l'espèce ;

sur le fondement de l'article 2277 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 et 2224 du même code dans sa rédaction actuelle, la prescription quinquennale ne concerne pas les modalités du calcul du loyer indexé ;

en conséquence, la société Padama ne doit pas être considérée comme ayant renoncé à l'application de la clause d'indexation qui est en outre parfaitement valable ; elle sollicite à ce titre la somme de 82.572,84 euros impayés à la date de décembre 2025.

27. L'intimée répond que :

la révision automatique prévue dans le contrat de bail de 2007 n'a pas été appliquée les années précédentes et ce pendant dix ans ;

la société Padama n'en apporte pas la preuve contraire en ne fournissant pas de facture avant 2017, c'est-à-dire à l'époque de l'ancien locataire ;

la renonciation de la société Padama à se prévaloir de la clause d'échelle mobile pendant dix ans en raison des liens familiaux qui l'unissait à la société preneuse à bail précédente vaut renonciation irrévocable à faire application de la clause ;

aucune demande de majoration n'a été régulièrement adressée au locataire et le loyer indexé n'a pas été visé dans l'acte de cession ;

le juge n'a pas soulevé d'office le moyen tiré de la renonciation, par la bailleresse, à se prévaloir de la clause d'indexation, ce moyen ayant été soulevé dans ses conclusions de première instance ;

en tout état de cause, les dispositions prévues aux articles L.145-37 et suivants, notamment celle relative au plafonnement de l'augmentations à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente n'ont pas été respectées ;

au surplus, sur le fondement de l'article L.145-60 du code de commerce, l'action de l'appelante est prescrite ;

en conséquence, l'appelante devra être déboutée de sa demande de paiement au titre des loyers indexés.

Réponse de la cour

28. En droit, l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable à l'espèce compte tenu de la date de signature du bail en cause, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Les parties au contrat de bail peuvent ainsi prévoir conventionnellement que le loyer dû par le locataire sera indexé en fonction d'un indice et d'une périodicité qu'elles choisissent, à condition de respecter les dispositions des articles L.112-1 et suivants du code monétaire et financier.

Il est en outre constant que si la renonciation à un droit peut être tacite, cette renonciation doit cependant résulter d'un comportement qui est, sans équivoque, incompatible avec le maintien du droit auquel il est renoncé.

Il est ainsi admis que le seul fait que le bailleur n'ait pas réclamé le montant des augmentations de loyer dès leur prise d'effet, n'implique pas de sa part renonciation à se prévaloir d'une clause d'indexation prévue au contrat de bail.

Enfin, il est également admis que le locataire ne peut opposer la prescription de cinq ans qui s'applique au loyer, au processus de l'indexation qui est un simple mode de calcul. Un commissaire de justice peut donc calculer l'arriéré de loyers dû au bailleur en appliquant l'indexation conventionnelle à compter du début du bail, sans que le locataire puisse lui opposer la prescription.

29. En l'espèce, le bail signé le 14 juin 2007 stipule qu'à compter du 1er janvier 2007, le loyer est fixé à la somme de 24.000 euros par an, hors charges et hors taxes.

Aux termes d'une clause intitulée « INDEXATION DU LOYER », ce bail stipule également que « Les parties conviennent expressément de soumettre le loyer fixé aux présentes à une clause d'échelle mobile. Le loyer sera révisé automatiquement tous les trois ans à compter de la date de départ du bail, en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction, publié trimestriellement par l'Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (I.N.S.E.E.). L'indice de référence sera le dernier paru au jour de la prise d'effet du bail, soit celui du deuxième trimestre 2006 qui s'élève à 1366 (') Les parties conviennent expressément que (') la clause d'indexation du prix du loyer constitue une condition essentielle et déterminante des présentes sans laquelle le Bailleur n'aurait pas contracté. En conséquence, en cas de non application partielle ou totale de l'indexation, le bail pourra être résilié de plein droit s'il plaît au Bailleur (') ».

Cette clause d'indexation, contractuellement convenue entre les parties, est de manière claire et non ambigüe destinée à faire varier le montant du loyer en fonction d'un indice choisi par elles, de manière automatique et avec la périodicité qu'elles ont prévue, à savoir tous les trois ans, de sorte que cette indexation conventionnelle du loyer ne saurait être confondue, du seul fait de la périodicité choisie et du terme « révisé » utilisé au lieu du terme « indexé », avec le mécanisme de révision légale du loyer, lequel n'est pas d'application automatique et doit faire l'objet d'une demande de la part de l'une des parties à la fin de chaque période triennale pour trouver application.

Il est par conséquent inopérant de la part de l'intimée de soutenir que l'application de la clause ne pouvait en l'espèce avoir pour objet de faire augmenter le loyer de plus de 10% par rapport au loyer annuel antérieur en ce que les dispositions d'ordre public relatives à la révision légale du loyer prévues aux articles L.145-37 et suivants du code de commerce ne sont pas applicables à cette clause d'indexation organisée contractuellement.

Il est tout aussi inopérant de la part de l'intimée de soutenir que le fait pour la bailleresse de ne pas avoir sollicité l'application de la clause d'indexation durant plusieurs années à l'égard de la précédente locataire serait en soi de nature à établir qu'elle aurait renoncé définitivement à l'application de ladite clause, alors qu'il est de jurisprudence constante que si la renonciation à un droit peut être tacite, cette renonciation doit cependant résulter d'un comportement qui est, sans équivoque, incompatible avec le maintien du droit auquel il est renoncé et que le seul fait que le bailleur n'ait pas réclamé le montant des augmentations de loyer dès leur prise d'effet, n'implique pas de sa part renonciation définitive à se prévaloir d'une clause d'indexation prévue au contrat de bail.

Il sera surabondamment précisé que la société bailleresse et l'ancienne société locataire étant composées de membres appartenant à la même famille, la non-application alléguée de la clause litigieuse serait de nature à constituer une tolérance familiale, que rien n'impose de maintenir à l'égard de la locataire actuelle, sans que cela puisse caractériser une quelconque mauvaise foi de la bailleresse, qui ne fait que solliciter légitimement vis-à-vis de la société STLG l'application d'une clause contractuelle valable.

Enfin, l'acte de cession du bail en cause, signé le 26 juin 2017, qui fait état d'un loyer annuel de 24.000 euros HT et HC sans mention, ni allusion à une clause d'indexation, renvoie cependant aux termes du bail cédé en ces termes : « ce bail est consenti sous diverses clauses et conditions dont le cessionnaire déclare avoir pris connaissance, par la lecture qu'il en a faite lui-même au cours de ses pourparlers préalables avec le cédant, qui lui en avait communiqué copie », ajoute que les parties jugent inutile de reprendre l'ensemble de ces clauses et qu'une copie du bail en cause a été remise au cessionnaire, préalablement à la signature, ce que celui-ci reconnaît expressément. Ainsi, ladite clause ne saurait se trouver privée d'effet du seul fait qu'elle n'est pas reprise dans l'acte de cession du bail, contrairement à ce qui ressort du jugement contesté.

30. Par conséquent, aucun élément ne venant démontrer la volonté de la bailleresse de renoncer définitivement à se prévaloir de la clause d'indexation stipulée au bail en cause, elle sera admise à se prévaloir de cette clause d'indexation et à solliciter le paiement d'un loyer indexé pour la période précédant le congé, soit du 1er juillet au 30 septembre 2017, ce qui porte le montant, non contesté par la partie adverse, du loyer dû pour cette période à la somme totale de 8.507,16 euros TTC (2.835,72 x 3 mois).

De ce fait, le jugement encourt la réformation en ce qu'il a considéré que la société Padama avait fait preuve de mauvaise foi en sollicitant l'application de cette clause et en a, par conséquent, considéré que le commandement de payer délivré était frappé de nullité.

Il s'infère de ces éléments que la société STLG ayant réglé au titre de ces trois mois la somme totale de 7.200 euros (2.400 euros TTC x 3), elle se trouve redevable de la somme de 1.307,16 euros (8.507,16 ' 7.200) vis-à-vis de la société Padama au titre des loyers indexés et impayés des mois de juillet, août et septembre 2017.

Sur le montant de l'indemnité d'occupation due et la superficie louée

Moyens des parties

31. Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait valoir que :

la locataire s'est obstinée, depuis la reprise du bail, à ne régler que la somme de 2.400 euros mensuelle, et non le montant total du loyer indexé, augmenté des charges, puis l'indemnité d'occupation du même montant à compter du 1er octobre 2017 ;

il en résulte un arriéré important au titre de l'indemnité d'occupation, augmentant à chaque échéance ;

la locataire a également cessé de régler toute somme depuis son dernier règlement intervenu le 4 septembre 2025 et doit en conséquence, au titre de la période courant d'octobre à décembre 2025, en sus de ce qui précède, la somme de 11.622,24 euros, ce qui porte la somme totale due à 82.572,84 euros TTC ;

en conséquence de ce qui précède, il est demandé à la cour d'infirmer la décision de première instance et de condamner la société STLG à lui payer la somme de 82.572,84 euros TTC, sauf à parfaire, au titre des loyers et indemnités d'occupation ;

la société STLG aurait occupé sans autorisation à partir du 1er janvier 2019 la totalité de la parcelle de 7.761 m² sur laquelle se situent les lieux loués pour 2.175 m². Ainsi, à la condamnation d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer des locaux précédemment donnés à bail et occupant cette dernière surface, s'ajoute une demande de condamnation à une indemnité pour l'occupation sans droit ni titre de la totalité des autres parcelles et bâtiments du site industriel appartenant à la société Padama, qui totalise 5.586 m² (7.761-2.175) ;

l'indemnité d'occupation doit donc être proportionnelle à la surface réellement occupée, qui correspond à 2,6 fois la surface contractuellement louée, ce qui totalise, pour la période du 1er janvier 2019 au mois de décembre 2025, la somme de 699.737,69 euros, incluant le remboursement de la taxe foncière.

32. L'intimée répond que :

il n'y a pas lieu à modification du loyer et la société Padama devra être déboutée de ses demandes, notamment d'indemnité d'occupation, à compter du 1er janvier 2019, pour les 5.586 m² non donnés à bail ;

les allégations quant à une occupation sauvage sont fausses et dès lors les réclamations exorbitantes ne sont que l'expression de la mauvaise foi persistante de la société Padama.

Réponse de la cour

33. En droit, il est admis que le locataire qui se maintient dans les lieux après la délivrance d'un congé est tenu de payer au bailleur une indemnité d'occupation dont la nature est à la fois indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle répare la privation de jouissance d'un bien occupé de manière exclusive tout en compensant l'usage de ce bien.

S'il est admis que cette indemnité doit correspondre à la valeur locative, son montant est laissé à l'appréciation souveraine des juges.

34. En l'espèce, l'alinéa 5 de l'article 14 du bail en cause stipule qu'« à défaut par le preneur d'évacuer les locaux, il sera redevable au bailleur, de plein droit et sans aucun préavis, d'une indemnité d'occupation fixée sur la base du montant du dernier loyer annuel révisé, prorata temporis ».

Le bail ayant pris fin le 30 septembre 2017 suite au congé sans renouvellement délivré le 27 févier 2017 par la bailleresse, la société STLG se trouve être occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2017 et, en conséquence, redevable, à compter de cette date, d'une indemnité d'occupation.

Le loyer ayant été fixé à la somme mensuelle indexée de 2.835,72 euros au 30 septembre 2017, il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation due par la locataire à la bailleresse à cette même somme à compter du 1er octobre 2017 et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

La société Padama soutient par ailleurs qu'à compter du 1er janvier 2019, la société STLG aurait illégalement occupé la totalité de la parcelle n° [Cadastre 1] d'une surface de 7.690 m², au lieu des 2.175 m² qu'elle prétend avoir loués. Elle réclame à ce titre une indemnité d'occupation proportionnelle à la surface réellement occupée, étant précisé que la société STLG conteste formellement occuper irrégulièrement une surface supérieure à la surface qui lui a été louée.

Or, non seulement la société Padama échoue à démontrer à compter de quelle date la société STLG aurait commencé à occuper irrégulièrement la totalité de la parcelle, mais de plus, il résulte d'un courrier de contestation de l'augmentation de la taxe foncière, adressé le 17 avril 2018 par la société Padama à l'équipe Evaluation des locaux professionnels, que seule la partie du fond de la parcelle cadastrale n° [Cadastre 1] d'une superficie totale de 7.690 m² est louée à la société STLG et que « les autres parties ont été illégalement exploitées par l'ancien locataire qui y a abandonné des stocks de déchets illégalement », que « ces dernières ne sont pas en état adéquat à la location », leur demandant « de bien vouloir tenir compte du fait que la société Padama a été victime d'une occupation irrégulière de ses terrains par une société aujourd'hui liquidée et dont les recours ne laissent entrevoir que très peu d'espoir d'obtenir une réparations de la perte financière subie », avant de conclure que « les terrains sont aujourd'hui dans un état qui ne permet aucune utilisation permettant de récupérer une valeur locative des lieux. Les lieux en question sont, en effet, envahis de stocks de déchets divers qui ont été abandonnés par l'ancien occupant ».

Il en résulte que, de l'aveu même de la bailleresse, l'occupation illégale de la totalité de la parcelle n° [Cadastre 1] est le fait de l'ancienne locataire, la société Etablissements L. Marchetto, et que l'état des terrains concernés et leur encombrement ne permettaient aucune utilisation.

Aussi, faute d'autres éléments permettant de démontrer une occupation irrégulière des terrains susvisés par la société STLG, il y a lieu d'approuver le premier juge et de rejeter la demande de l'appelante consistant à solliciter une indemnité d'occupation proportionnelle à l'occupation prétendument illégale.

35. En conséquence, la société STLG sera condamnée à payer à la société Padama une indemnité d'occupation correspondant au montant du dernier loyer, soit la somme mensuelle de 2.835,72 euros, à compter du 1er octobre 2017, ce jusqu'à complète restitution des lieux. Cette somme portera intérêt au taux légal, avec anatocisme.

Sur la demande de remboursement des taxes foncières

Moyens des parties

36. Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait valoir que :

les conditions générales du bail commercial conclu le 14 juin 2007 entre elle et la société Etablissements L. Marchetto, prévoient expressément que le paiement de la taxe foncière incombe au preneur ;

la société STLG ne saurait affirmer que la société Etablissements L. Marchetto n'a jamais payé la taxe foncière, alors qu'elle n'a pas contesté le principe de l'existence et de la nature de la créance relative à la taxe foncière due par la société Etablissements L. Marchetto et admise par une décision de justice rendue le 11 juillet 2018 ;

contrairement à ce qu'a retenu le juge de première instance, il a été justifié des avis de taxe foncière correspondant à l'adresse [Adresse 3] pour les années 2017 à 2025 ;

la taxe foncière refacturée par le bailleur constitue une charge augmentative de prix au sens du b du 2 de l'article 266 du code général des impôts et doit ainsi être comprise dans la base d'imposition à la TVA ;

en conséquence, la société Padama est bien fondée à réclamer le paiement de la totalité de la taxe foncière, ce qui représente la somme, sauf à parfaire, de 97.390,80 euros toutes taxes comprises.

37. L'intimée répond que :

le juge a exactement retenu que la société appelante n'apportait pas la preuve qu'elle ait réglé la taxe foncière ;

il n'est pas stipulé dans le bail que la taxe foncière est à la charge du preneur, laquelle doit faire l'objet d'une clause expresse et clairement énoncée ;

la société appelante n'apporte pas la preuve que la taxe foncière avait été prise en charge par la précédente locataire ;

la présente contestation de la demande de paiement de la taxe foncière ne se heurte pas à l'autorité de la force jugée de l'admission de la créance relative à cette taxe au passif de la société locataire précédente ;

en conséquence, le jugement devra être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement des taxes foncières.

Réponse de la cour

38. En droit, il résulte de l'article R.145-35 3° du code de commerce que les parties à un bail commercial peuvent d'un commun accord stipuler par une clause de ce contrat que le paiement de la taxe foncière relative aux locaux loués incombera au locataire.

39. En l'espèce, il est constant que selon le paragraphe 5 de l'article 5 « CONDITIONS GENERALES » du bail en cause, la locataire a expressément accepté « de payer (') la taxe foncière » et que selon son article 11 « LOYER », « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal de vingt-quatre mille euros (24.000 €) taxes et charges en sus ('). Au loyer ci-dessus s'ajoutera le remboursement de la taxe foncière applicable aux lieux loués, comme il a été précisé ci-dessus (') ».

En outre, aux termes de l'acte de cession du bail du 26 juin 2017, et comme précédemment relevé, le cessionnaire a reconnu avoir pris connaissance des clauses et conditions du bail cédé et reconnu également en avoir reçu une copie, étant précisé que la clause « LOYERS ET CHARGES » de l'acte de cession stipule, comme le bail lui-même, qu'« au loyer ci-dessus s'ajoutera le remboursement de la taxe foncière applicable aux lieux loués ».

Il résulte de ces différents éléments, de première part, que le bail cédé stipulait bien que le paiement de la taxe foncière incombait au locataire et, de seconde part, que la société STLG, cessionnaire du bail en cause, ne pouvait prétendre ne pas en avoir eu connaissance.

En outre, elle ne saurait non plus soutenir que la société Padama aurait renoncé définitivement à répercuter sur le locataire le montant de la taxe foncière afférente aux locaux loués, au seul prétexte qu'elle n'en n'aurait jamais demandé le paiement à la locataire précédente, en raison du principe déjà énoncé selon lequel la renonciation tacite doit résulter d'un comportement qui sans équivoque est incompatible avec le maintien du droit auquel il est renoncé.

La société Padama est par conséquent légitime à prétendre répercuter le montant de la taxe foncière réglée au titre des lieux loués sur la société STLG et il convient d'approuver le tribunal qui a, par motifs précis et pertinent, retenu que le paiement de la taxe foncière incombait à la locataire.

Cependant, le bail ayant pris fin le 30 septembre 2017 par l'effet du congé signifié le 27 février 2017, la société Padama ne peut réclamer le remboursement de la taxe foncière qu'au titre des mois de juillet, août et septembre 2017, puisqu'au-delà de cette date, la société STLG n'est tenue que du paiement d'une indemnité d'occupation de droit commun et non au titre de l'exécution des clauses du bail.

Or, la bailleresse, qui ne verse au titre de l'année 2017 qu'un avis d'imposition ne faisant mention d'aucune adresse, échoue à rapporter la preuve, en absence de moyen et élément nouveaux en cause d'appel, des sommes dues et réglées à ce titre, ainsi que l'a considéré à juste titre le premier juge par motifs précis et pertinents auxquels la cour renvoie et qu'elle approuve.

40. En conséquence, la société Padama sera déboutée de sa demande relative au remboursement de la taxe foncière pour l'année 2017.

Sur les demandes indemnitaires

Moyens des parties

41. Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait valoir que :

le coût de la remise en état du site incombe au preneur selon les stipulations du bail ;

la société STLG a découpé le rideau métallique de l'un des hangars qu'elle a occupés et devra être tenue des frais de remise en état, d'ores et déjà estimés à la somme de 9.000 euros TTC ;

de même, la locataire ayant détérioré la clôture en béton séparant le site du fonds voisin, elle réclame à ce titre la somme de 4.450 euros TTC, somme dont elle justifie par un devis de remise en état du 2 juillet 2024.

42. L'intimée répond que :

la demande de condamnation à la somme de 9.000 euros de frais de remise en état d'un rideau métallique est une demande nouvelle ;

en ce qui concerne la demande relative à la remise en état du portail, il est demandé à la cour de se référer à la comparaison des états des lieux d'entrée (8 février 2017) et de sortie (5 septembre 2025) pour constater que pareille prétention est totalement infondée.

Réponse de la cour

43. En droit, par application de l'article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui se produisent pendant sa jouissance des lieux.

En l'absence d'état des lieux d'entrée, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et il doit les rendre tels, sauf preuve contraire, par application de l'article 1731 du code civil applicable à l'espèce, étant relevé que la signature du bail en cause est antérieure à la loi du 18 juin 2014 exigeant un état des lieux pour les baux commerciaux, tant à l'entrée qu'à la sortie des locaux.

Il est en outre de principe que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou l'évènement qui a éteint son obligation.

44. En l'espèce, il résulte des stipulations du bail - §2 de l'article 5 « CONDITIONS GENERALES » -, que la locataire devra « rendre à son départ les locaux en bon état d'entretien locatif et conforme à l'état des lieux établi contradictoirement au plus tard le jour de l'entrée en jouissance » et que selon l'article 6 « TRAVAUX ' ENTRETIEN - REPARATIONS ' TRANSFORMATIONS », la locataire « est également responsable de toutes réparations normalement à la charge du bailleur, mais qui seraient nécessitées soit par le défaut d'exécution des réparations dont le preneur a la charge comme il est dit ci-dessus, soit par des dégradations résultant de son fait, du fait de son personnel ou de ses visiteur, soit dans les lieux loués, soit dans d'autres parties de l'immeuble ».

Il résulte en outre de l'acte de cession de ce bail, au 3° intitulé « Etats des locaux. Réparation » que « le cessionnaire prend les locaux dans leur état actuel et fera son affaire personnelle de toute réclamation que pourrait élever le propriétaire de l'immeuble, tant au cours du bail qu'à la fin de celui-ci » et que « le cédant n'a pas de copie d'état des lieux à remettre au cessionnaire. Mais connaissance prise des clauses du bail concernant les réparations, et les transformations apportées aux lieux loués, le cessionnaire déclare faire son affaire personnelle de la remise des lieux au propriétaire dans l'état où ce dernier aura le droit de les exiger en vertu des clauses du bail. Toutes les indemnités pouvant être à la charge du cédant ou pouvant lui bénéficier, au titre des améliorations effectuées, ou des dégradations intervenues, pendant le période où il a occupé les lieux, seront encaissées ou réglées par le cessionnaire, sans aucun recours de part et d'autre ».

En l'occurrence, il résulte d'un état des lieux non contradictoire, ainsi que des photos qui y sont jointes, dressé par huissier le 8 février 2017 à la demande de la société STLG suite au jugement du tribunal de commerce de Melun du 18 janvier 2017 prononçant la reprise à son bénéfice de l'activité précédemment exercée dans les lieux en cause par la société Etablissements L. Marchetto, que le rideau métallique litigieux était intact à cette date.

Or, il ressort de la photo jointe aux deux devis de remplacement dudit rideau métallique, respectivement datés des 3 et 19 juin 2024, que ledit rideau a fait l'objet d'une découpe sur une partie substantielle de sa surface.

Il en résulte que la société STLG, qui, de première part, ne conteste pas la dégradation du rideau métallique, de seconde part, doit répondre des dégradations ou des pertes qui se produisent pendant sa jouissance des locaux, de troisième part, est contractuellement tenue de toutes réparations nécessitées par des dégradations résultant de son fait et, de quatrième part, s'est engagée à faire son affaire personnelle de toute réclamation que pourrait élever le propriétaire de l'immeuble, tant au cours du bail qu'à la fin de celui-ci, devra répondre de la dégradation du rideau métallique en cause.

Concernant la démolition du mur séparant le site exploité par la société STLG du fonds voisin, il ressort également d'un procès-verbal de constat dressé le 20 janvier 2023 à la demande de la société Padama, qu'une ouverture a été aménagée entre les deux fonds par la démolition du mur mitoyen sur environ 8 mètres et la pose d'une grille métallique, installation inexistante lors d'une opération de constat menée par la même étude le 8 juin 2017, de sorte que la société STLG devra également répondre de cette dégradation.

45. En conséquence, la société STLG sera condamnée à indemniser la société Padama du fait de ces dégradations à hauteur de 13.450 euros (9.000 + 4.450).

Sur la demande de dépollution sous astreinte du site loué

Moyens des parties

46. Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait valoir que :

sur le fondement de l'article R.512-66-1 du code de l'environnement, elle est fondée à demander la dépollution des terrains puisqu'il s'agit d'une conséquence de l'éviction du preneur, et ce peu important que la pollution soit le fait d'un précédent exploitant ;

la société STLG est tenue d'exécuter des démarches de cessation d'activité et de remise en état au titre de la législation sur les installations classées ;

il est à craindre que la société STLG n'aie quitté les lieux sans les remettre au préalable en état ;

elle sollicite en conséquence la condamnation sous astreinte de la société STLG à faire dépolluer le site et à faire réaliser un dossier environnemental de cessation d'activité par un bureau d'étude agréé ;

la société preneuse à bail sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, jusqu'à remise des clés et exécution des obligations règlementaires, notamment l'obtention d'un PV de récolement établi par l'administration.

47. L'intimée répond que :

l'appelante devra être déboutée de cette demande en ce qu'elle est nouvelle.

Réponse de la cour

48. En droit, il résulte de l'article L.512-6-1 du code de l'environnement que lors de la cessation de l'exploitation d'une installation autorisée, l'exploitant fait attester, par une entreprise certifiée dans le domaine des sites et sols pollués ou disposant de compétences équivalentes en matière de prestations de services dans ce domaine, de la mise en 'uvre des mesures relatives à la mise en sécurité ainsi que de l'adéquation des mesures proposées pour la réhabilitation du site, puis de la mise en 'uvre de ces dernières.

L'article R.512-39-2 du même code dispose en substance que lors de la cessation d'activité d'une installation classée, l'exploitant doit transmettre au maire et au propriétaire des terrains concernés, les études et les rapports communiqués à l'administration sur la situation environnementale et sur les usages successifs du site, ainsi que ses propositions sur le ou les usages futurs qu'il envisage pour ces terrains.

49. En l'espèce, il résulte du dernier alinéa de l'article « PROTECTION DE L'ENVIRONEMENT » du bail en cause, que le preneur à bail a « l'obligation de remettre au bailleur, en fin de bail, le bien loué exempt de substances dangereuses pour l'environnement, supportera en tant que de besoin toutes les conséquences juridiques et financière d'une éventuelle remise en état des locaux ».

Il est en outre relevé qu'en vertu d'un arrêté préfectoral du 13 mai 2005, la société Etablissements L. Marchetto a été autorisée à exploiter une station de transit de ferrailles au [Adresse 3] à [Localité 3], parcelle cadastrale n° [Cadastre 1], section C, laquelle constitue une installation classée.

Aux termes de l'article 14.4 « Cessation d'activité » dudit arrêté, il en précisé qu'« en cas d'arrêt définitif d'une installation classée, l'exploitant doit remettre son site dans un état tel qu'il ne s'y manifeste aucun de dangers ou inconvénients mentionnés à l'article 511-1 du code de l'environnement.

Au moins un mois avant la mise à l'arrêt définitif, l'exploitant notifie au Préfet la date de cet arrêt. La notification doit être accompagnée d'un dossier comprenant un plan à jour des terrains d'emprise de l'installation (ou de l'ouvrage), ainsi qu'un mémoire sur les mesures prises ou prévues pour la remise en état du site et comprenant, notamment :

l'évacuation ou l'élimination des produits dangereux, des matières polluantes susceptibles d'être véhiculées par l'eau ainsi que les déchets présents sur le site,

la dépollution des sols et des eaux souterraines éventuellement polluées,

l'insertion du site de l'installation (ou de l'ouvrage) dans son environnement ».

Suite au jugement du tribunal de commerce de Melun en date du 18 janvier 2017 prononçant la liquidation judiciaire de la société Etablissements L. Marchetto, le Préfet de Seine-et-Marne a pris acte, par récépissé en date du 23 mars 2017, du changement d'exploitant de l'établissement au bénéfice de la société STLG.

À l'appui de ses demandes de condamnation à l'évacuation de tous déchets, ainsi qu'à la dépollution du site et la réalisation d'un dossier environnemental de cessation d'activité par un bureau d'étude agréé, le tout sous astreinte, la société Padama expose simplement qu'il « est à craindre » que la société STLG n'ait quitté les lieux sans les remettre au préalable en état.

Il ressort du rapport de l'inspection des installation classées, dressé le 18 février 2025 suite à la réception par le Préfet de Seine-et-Marne, le 24 décembre 2024, d'une notification de cessation d'activité adressée par la société STLG qu'aucune activité n'était plus exercée sur le site par cette dernière, que les zones extérieures du site ne présentaient pas d'entreposage de déchets, mais que plus de 500 m² de résidus de broyats étaient néanmoins entreposés à l'intérieur des bâtiments sur deux zones distinctes, présentant des hauteurs comprises entre 3 et 6 mètres et qu'il apparaissait que certains des déchets antérieurement présents à l'occupation du site par la société STLG n'avaient pas encore été évacués.

Le rapport d'inspection précise également que la notification de cessation d'activité n'indique pas le calendrier associé aux mesures prévues pour assurer la mise en sécurité du site, de sorte qu'il est demandé à l'exploitant de préciser ces points mais aussi de faire attester des mesures prises par une entreprise compétente et certifiée dans le délai d'un mois. Il est en outre demandé à l'exploitant de transmettre dans le même délai, l'étude ou de rapport sur la situation environnementale et les usages successifs du site, ainsi que les propositions sur le ou les usages futurs qu'il envisage pour les terrains concernés par la cessation d'activité, requis aux termes de l'article R.512-39-2 précédemment cité, ainsi que la justification de transmission de ce document au maire de la commune de [Localité 3] et au propriétaire du site.

La société STLG, à qui il incombe de démontrer qu'elle a satisfait à ses obligations, verse aux débats un procès-verbal de constat en date du 5 septembre 2025 dont il ressort que l'ensemble du bâtiment 1 a été entièrement vidé de tous objets ou véhicules, qu'aux abords extérieurs de ce bâtiment, les déchets qui étaient présents lors de l'état des lieux d'entrée du 8 févier 2017 ont été évacués et les lieux nettoyés, à l'exception d'un tas de poteaux en béton déjà présent lors de la prise de possession des lieux ; que l'ensemble du bâtiment 2 a également été vidé de tous objets ou véhicules et que ses abords extérieurs ont été nettoyés par rapport à l'état des lieux d'entrée, ne présentant plus de déchets, et qu'enfin le bâtiment 3 a également été vidé de tout objets et véhicules à l'exception d'un compresseur et d'un tas de poutrelles et de planches de bois et que ses abords extérieurs ont aussi été nettoyés de l'intégralité des déchets présents lors de la prise des lieux.

Il s'infère de ces éléments que la société STLG justifie avoir nettoyé en grande partie le site sur lequel était exploitée l'activité reprise, à l'exception des quelques déchets visés ci-dessous, mais ne justifie cependant pas avoir satisfait à l'injonction faite par l'inspection des installations classées de faire attester de la mise en sécurité du site par une entreprise compétente et certifiée, ni d'avoir transmis l'étude ou le rapport sur la situation environnementale et les usages successifs du site, ainsi que les propositions sur le ou les usages futurs qu'il envisage pour les terrains concernés par la cessation d'activité, au maire de la commune de [Localité 3] et au propriétaire du site, dans le délai d'un mois qui lui avait été accordé.

50. En conséquence, la société STLG sera condamnée à fournir à la société Padama ces différents documents dans le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision, ainsi qu'à débarrasser des lieux anciennement exploités, des objets présents sur le site, à savoir le tas de poteaux en béton, le compresseur, le tas de poutrelles et de planches de bois qui y demeurent, étant rappelé qu'elle s'est engagé aux termes de l'acte de cession, « à faire son affaire personnelle de la remise des lieux au propriétaire dans l'état où ce dernier aura le droit de les exiger en vertu des clauses du bail », lequel prévoit, ainsi qu'il a été rappelé ci-dessus « l'obligation de remettre au bailleur, en fin de bail, le bien loué exempt de substances dangereuses pour l'environnement » et « supportera en tant que de besoin toutes les conséquences juridiques et financière d'une éventuelle remise en état des locaux ».

Passé ce délai de trois mois, elle sera redevable d'une astreinte de 1.000 euros par jour de retard, ce pendant un délai de trois mois.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

Moyens des parties

51. Au soutien de ses prétentions, l'intimée fait valoir que :

la société Padama a fait preuve de mauvaise foi et mené des procédures abusives qui justifient sa condamnation au paiement de dommages et intérêts pour un montant de 10.000 euros, la somme de 1.500 euros allouée par le premier juge étant manifestement très insuffisante compte tenu du contexte surprenant ayant emporté des années de procédures ;

le comportement de la bailleresse est équipollente à l'absence de délivrance.

52. L'appelante n'apporte pas de réponse à cette demande.

Réponse de la cour

53. En droit, il ressort de l'article 954 du code de procédure civile dans sa version applicable à l'espèce, que les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée ; les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs du jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

54. En l'espèce, dans sa déclaration d'appel datée du 22 avril 2024, la société Padama a indiqué former « appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués, en ce que le jugement a :

- dit que le commandement de payer, signifié à la société STLG à la demande de la SCI PADAMA le 6 août 2021 est nul et de nul effet ;

- condamne la SCI PADAMA à payer à la société STLG la somme de 1.500 euros au titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

- condamne la SCI PADAMA aux entiers dépens ;

- condamne la SCI PADAMA à payer à la société STLG la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.

Plus généralement, l'appel porte sur toutes les dispositions non visées au dispositif et faisant grief à l'appelante selon les moyens qui seront développés dans ses conclusions et au vu des pièces de 1ère instance et de celles qui seront communiquées devant la cour. »

Cependant, aux termes de ses dernières conclusions, elle ne conteste pas le jugement déféré au titre de sa condamnation pour procédure abusive, ni dans la discussion, ni dans son dispositif où elle se borne à solliciter l'infirmation de la décision attaquée en toutes ses dispositions, de sorte que la cour n'est saisie d'aucune prétention à ce titre par l'appelante.

La société Padama sera donc considérée comme ayant abandonné la demande d'infirmation du jugement déféré de ce chef, de sorte que la condamnation pour procédure abusive sera confirmée.

La société STLG forme appel incident contre la décision attaquée, afin de solliciter des dommages-intérêts à hauteur de 10.000 euros.

Or, à défaut pour elle de démontrer en cause d'appel la teneur exacte et l'étendue de son préjudice, il n'y a pas lieu d'infirmer sur ce point le jugement critiqué.

55. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur les frais accessoires

56. Il convient d'infirmer le jugement déféré en ses demandes relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

57. Chaque partie succombant pour partie en cause d'appel, il doit être procédé au partage des dépens du procès pour moitié. Au vu de cette situation, la cour n'estime pas devoir faire droit aux demandes réciproques présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement rendu le 28 février 2024 par le tribunal judiciaire de Fontainebleau (RG 21/01135) en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné la société Padama à payer à STLG 1.500 € de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société STLG, tirée de la nouveauté des demandes formées par la société Padama ;

Constate que le congé non contesté et valablement délivré le 27 février 2017 a mis définitivement fin au bail conclu le 14 juin 2007, à compter du 30 septembre 2017, date à laquelle la société STLG se trouve être occupante sans droit ni titre ;

Condamne la société STLG à payer à la société Padama la somme de 1.307,16 euros au titre des loyers impayés au 30 septembre 2017 ;

Condamne la société STLG à payer à la société Padama, à compter du 1er octobre 2017, une indemnité d'occupation mensuelle correspondante au montant du dernier loyer mensuel indexé, soit la somme de 2.835,72 euros, ce jusqu'à libération complète et effective des lieux par la remise des clés et la réalisation des travaux tels que prévus dans les termes du dispositif ci-dessous ;

Rejette la demande de la société Padama de condamnation de la société STLG au paiement d'une somme de 179.963,64 euros au titre des loyers ou indemnités d'occupation, charges, taxes, clauses pénales, en exécution du contrat ;

Rejette la demande de la société Padama de condamnation de la société STLG au paiement d'une indemnité d'un montant de 699.737,69 euros pour l'occupation des 5.586 m² de la parcelle non donnée à bail depuis le 1er janvier 2019 jusqu'à l'échéance de décembre 2025 inclus ;

Condamne la société STLG à payer à la société Padama la somme de 13.450 euros au titre des frais de remise en état du rideau métallique de l'un des hangars et de la clôture béton du site ;

Dit que les différentes condamnations porteront intérêt au taux légal avec anatocisme ;

Condamne la société STLG, dans les trois mois à compter de la signification de la présente décision, à :

faire enlever à ses frais le tas de poteaux en béton, le compresseur, le tas de poutrelles et de planches de bois demeurés sur le site tels que constaté dans le procès-verbal dressé le septembre 2025 ;

fournir à la société Padama l'attestation de la mise en sécurité du site dressée par une entreprise compétente et certifiée, l'étude ou de rapport sur la situation environnementale et les usages successifs du site, ainsi que les propositions sur le ou les usages futurs qu'il envisage pour les terrains concernés par la cessation d'activité ;

Dit que passé ce délai de trois mois, la société STLG sera condamnée à une astreinte de 1.000 euros par jour de retard et ce pendant un délai de trois mois ;

Rejette les demandes indemnitaires des parties au titre de la procédure abusive ;

Rejette les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d'appel.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,