CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 11 juin 2026, n° 22/13708

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRÊT DU 11 JUIN 2026

(n° 094/2026, 27 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/13708 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGGV4

Décision déférée à la Cour : jugement du 30 mai 2022 du tribunal judiciaire de Paris - RG n° 20/02921

APPELANTE

SCI FRANCUSA

Société civile immobilière immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le n° 348 558 875, agissant en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social situé

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée en tant qu'avocat constitué par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque B 753

Ayant pour avocat plaidant Me Philippe GRUNDLER, avocat au barreau de PARIS, toque P 191

INTIMÉE

LES CRUS DU SOLEIL

Société à responsabilité limitée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le n° 421 853 797, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social situé

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée en tant qu'avocat constitué et plaidant par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER, avocat au barreau de PARIS, toque L0050

Ayant pour avocat plaidant Me Léon AZANCOT, avocat au barreau de PARIS, toque D 1273

INTERVENANTE VOLONTAIRE

SELARL P2G

Société d'exercice libéral à responsabilité limitée prise en la personne de Maître [K] [U], ès qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement de la société LES CRUS DU SOLEIL

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée en tant qu'avocat constitué et plaidant par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER, avocat au barreau de PARIS, toque L0050

Ayant pour avocat plaidant Me Léon AZANCOT, avocat au barreau de PARIS, toque D 1273

INTERVENANTE FORCÉE

SELARL [R] YANG-TING

Société d'exercice libéral à responsabilité limitée prise en la personne de Maître [N] [R], ès qualités de mandataire judiciaire de la société LES CRUS DU SOLEIL, maintenue à ses fonctions par le jugement du 9 avril 2025 du tribunal des activités économiques de Paris

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée en tant qu'avocat constitué et plaidant par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER, avocat au barreau de PARIS, toque L0050

Ayant pour avocat plaidant Me Léon AZANCOT, avocat au barreau de PARIS, toque D 1273

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 février 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme Stéphanie DUPONT, conseillère chargée d'instruire l'affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport.

Mme Stéphanie DUPONT a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré de la Cour, composée de :

- Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre,

- Mme Marie GIROUSSE, conseillère,

- Mme Stéphanie DUPONT, conseillère.

Greffier lors des débats : M. Soufiane HASSAOUI

ARRÊT PUBLIC :

- contradictoire ;

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre empêchée, et par M. Soufiane HASSAOUI, greffier à qui la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

I - FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 30 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant la société SCI Francusa à la société Les Crus du soleil.

Par acte sous seing privé du 1er février 1999, la société SCI Francusa a donné à bail à la société Les Crus du soleil 'une boutique au rez-de-chaussée à droite de la porte d'entrée de l'immeuble, ainsi que son sous-sol, une réserve et un wc' dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2], pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 1999, à usage exclusif d' « exploitation d'un magasin spécialisé dans la vente des vins ainsi que toutes activités découlant de la profession et commerce de caviste dont un bar à vin à l'exclusion de toute autre activité », moyennant un loyer annuel de 104 400 francs hors taxes en principal, payable « mensuellement d'avance pour la première année », et une provision sur charges de 650 francs, pour la première année, et pour les années suivantes, d'un montant « égal à 125% de un douzième (1/12èmes) du montant des charges de l'année précédente » payable mensuellement à « chaque terme et en sus du loyer ».

Le bail comporte une clause de révision du loyer.

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2010 intitulé « renouvellement de bail commercial » (ci-après dénommé bail boutique droite ), la société SCI Francusa et la société Les Crus du soleil ont convenu de renouveler le bail précité pour une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2010, aux mêmes clauses et conditions, à la seule exception stipulée dans l'article 2- loyers et charges de l'acte, aux termes duquel « le loyer de base reste inchangé à l'exception d'une mise à jour des augmentations prévues selon l'index (sic) précisé. Pour le future (sic) et conformément aux conditions du bail initial le loyer sera pareillement révisable et l'indice de base retenu pour déterminer le montant du présent loyer est celui du cout de la construction du 4 eme trimestre 2019 soit 1507, conformément aux dispositions du bail d'origine. »

Par acte sous seing privé du 31 mars 2011, la société Cloriser a cédé à la société Les Crus du soleil le bail du 20 septembre 2010 à effet du 1er septembre 2010 que lui avait consenti la société SCI Francusa pour une durée de 9 ans à compter de cette dernière date, portant sur 'une boutique au rez-de-chaussée à gauche de la porte d'entrée de l'immeuble' dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2] ainsi que sur le sous-sol de cette boutique, sur une une réserve et sur un wc, le tout à usage exclusif d'un 'magasin spécialisé dans la vente des vins ainsi que toutes activités découlant de la profession et commerce de caviste dont un bar à vin'.

Par lettre du 24 mai 2012 la société SCI Francusa a donné son accord à la société Les Crus du soleil pour effectuer les travaux de rénovation et de mise aux normes des locaux loués définis dans la lettre de mission de l'architecte de la locataire datée du 27 avril 2012.

Par acte sous seing privé du 7 février 2013 (ci-après dénommé bail appartement 1er étage), la société SCI Francusa a donné à bail à la société Les Crus du soleil ' un appartement à usage résidentiel contenant une chambre, un séjour, une cuisine, une salle de bain, une entrée' situé 'au premier étage face' de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2] et à usage exclusif d' 'annexe à son exploitation existante utilisée d'une manière parfaitement en conformité avec sa destination légale, toutes dispositions administratives ainsi que des règles de la copropriété le tous, tel que le bailleur ne puisse en aucun cas être inquiété ou concerné, le preneur le tenant entièrement à couvert ».

Le bail est consenti pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 2013, moyennant un loyer de base annuel en principal de 13 620 euros hors taxes payable ' mensuellement d'avance pour la première année', soit 1.135 euros par mois, ainsi qu'une provision sur charges de 75 euros pour la première année et pour les années suivantes, d'un montant « égal à 125% d'un douzième (1/12èmes) du montant des charges de l'année précédente, payable mensuellement à « chaque terme et en sus du loyer ».

Il prévoit, en contrepartie de 'l'engagement du preneur, et de la remise en état de l'appartement, une remise à 100% sur le loyer de base HTHC du mois de février, mars, avril et mai, soit un total de (€ 1.135.00 X4) € 4.540.000".

Il précise que « conformément à la demande du preneur, le loyer ci-dessus sera facturé en un ensemble avec les deux autres loyers redevables du preneur pour les deux autres locaux, les trois locaux devenant un ensemble pour toutes applications économiques ».

Il comporte une clause « révision ».

Considérant que les travaux réalisés par la société Les Crus du soleil dans les locaux que la société SCI Francusa lui avaient donné à bail portaient sur les parties communes et n'avaient pas été exécutés dans les règles de l'art et faisant état de ce qu'ils n'avaient pas été soumis à son autorisation, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a assigné la société SCI Francusa et la société Les Crus du soleil devant le juge des réfères du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir désigner un expert.

Par ordonnance du 8 avril 2014, le juge des référés a désigné M. [Q] [T] en qualité d'expert avec mission de relever et décrire les désordres et malfaçons invoqués dans l'assignation du syndicat des copropriétaires ainsi que les non-conformités et ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels, d'en préciser l'origine, les causes, l'étendue et l'imputabilité, d'en indiquer les conséquences sur la solidité, l'habitabilité et plus généralement sur l'usage des locaux et la conformité à leur destination, de dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l'art et de donner son avis sur les travaux appropriés pour y remédier et sur les préjudices qui en résultaient.

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2015 intitulé « protocole d'accord », la société SCI Francusa « agissant tant en son nom personnel qu'au nom de Madame [V] [S] » et la société Les Crus du soleil ont convenu de mettre fin au litige les opposant relativement « aux baux commerciaux qui les lient concernant les locaux du [Adresse 2] (local à gauche de la porte d'entrée, local à droite de la porte d'entrée et local situé au premier étage) (...) dans les conditions suivantes :

Article 1 : les parties conviennent d'établir un nouveau bail concernant le local situé à gauche de la porte d'entrée de l'immeuble aux mêmes clauses que le bail du local situés à droite de la porte de l'immeuble établi en 1999 et aux mêmes conditions financières qu'actuellement.

Il sera ajouté l'activité de restauration qui ne pourra s'exercer qu'à la condition que tous les travaux de conformité soient réalisés aux frais exclusifs du preneur et avec l'accord de la copropriété que le bailleur sollicitera.

Article 2 - les parties conviennent d'apurer leurs comptes de la façon suivante :

1 - règlement d'une somme forfaitaire et transactionnelle de 16.500 € TTC, en trois chèques de 5.500 € chacun encaissable fin octobre à fin décembre .

2 - la société Les Crus du soleil réglera l'ajustement du dépôt de garantie de tous les locaux d'un montant de 9780.92 euros au plus tard le 31 août 2020.

3- le loyer d'octobre est réglé ce jour suivant un accord entre les parties pour un montant de 6458,58 €.

Article 3 - les parties conviennent que moyennant les règlements et les accords visés à l'article 2 la SCI Francusa et Mme [S] se déclarent rempli de l'intégralité de leurs droits et renoncent à tout règlement complémentaire à quelque titre que ce soit

Article 4- le présent accord constitue une transaction dans les termes des articles 2014 et suivants du code civil ».

Dans le cadre du protocole précité et par acte sous seing privé de 2015, non précisément daté, (ci-après dénommé bail boutique gauche ), la société SCI Francusa « agissant en qualité de mandataire de Madame [V] [Y] et dans l'attente de la régularisation du transfert de propriété du local concerné par les présentes » a donné à bail à la société Les Crus du soleil « une boutique au rez-de-chaussée à gauche de la porte d'entrée de l'immeuble, ainsi que son sous-sol, une réserve et un wc' dépendant de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2], pour une durée de 9 ans à compter « rétroactivement » du 1er septembre 2010, ' moyennant un lover annuel de base annuel en principal de 13.620 euros.

A la date des présentes, le lover de base annuelle est fixé comme suit :

- à 14 377, 68 euros, hors taxes payable mensuellement d'avance pour la première année ».

Le bail prévoit également une provision sur charges de 194 euros pour la première année, et les années suivantes d'un montant « égal à 125% d'un douzième (1/12èmes) du montant des charges de l'année précédente », payable mensuellement à « chaque terme et en sus du loyer ».

La clause « destination » du bail est ainsi rédigée :

« Le preneur ne pourra utiliser les lieux loués que pour l'exploitation d'un magasin spécialisé dans la vente des vins ainsi que toutes activités découlant de la profession et commerce de caviste dont un bar à vin à l'exclusion de toute autre activité.

Les parties conviennent également que le preneur pourra y exercer l'activité de restauration sous les conditions que les travaux de mise en conformité des locaux soient réalisés au frais exclusif du preneur et que le syndicat des copropriétaires donne son accord à ces travaux.

Le bailleur procédera à cette demande une fois que les travaux de mise en conformité seront achevés :

Le preneur ayant préalablement effectué toutes études de marché ainsi que des exigences administratives, syndicales et légales ».

Le bail comporte une clause de révision du loyer.

L'expert désigné par l'ordonnance de référé précitée du 8 avril 2014 a établi une note de synthèse en date du 5 aout 2019. Les parties ne font pas état d'un rapport déposé par l'expert.

Considérant que la société Les Crus du soleil n'acquittait pas les loyers et les charges contractuellement dus, la société SCI francusa l'a fait assigner, par acte du 11 mars 2020, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de la voir condamner à lui payer la somme de 46 949, 82 euros au titre de l'arriéré locatif au 1er mars 2020, de voir prononcer la résiliation des trois baux commerciaux les liant, de voir ordonner son expulsion et de la voir condamner au paiement d'une indemnité l'occupation.

Au cours de l'instance ainsi engagée, par acte extrajudiciaire du 19 octobre 2020, la société SCI Francusa a notifié à la société Les Crus du soleil un congé pour motifs graves et légitimes pour le 30 juin 2021 au visa de l'article L.145-17 I du code de commerce, avec refus de renouvellement du bail boutique droite RDC et refus d'indemnité d'éviction, faute pour la locataire « d'avoir satisfait dans le délai d'un mois à la mise en demeure d'avoir à:

payer la somme de 55 062,32 euros au titre des loyers et charges

payer la somme de 9 750,58 euros au titre de la transaction signée le 29 septembre 2015 relatif à l'ajustement du dépôt de garantie

remettre en état les locaux en particulier s'agissant des travaux réalisés sans l'autorisation du bailleur ou sans autorisation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]

qui lui a été signifié suivant acte d'huissier en date du 4 septembre 2020 »

Par acte extrajudiciaire du 19 octobre 2020, la SCI Francusa a également notifié à la société Les Crus du soleil un congé pour motifs graves et légitimes pour le 30 juin 2021 au visa de l'article L. 145-17 I du code de commerce, avec refus de renouvellement du bail boutique gauche RDC et refus d'indemnité d'éviction rédigé dans les mêmes termes que le congé du bail boutique droite RDC précité.

Aux termes du jugement attaqué en date du 30 mai 2022, le tribunal judiciaire de Paris a:

débouté la société SCI Francusa de sa demande tendant à voir condamner la société Les Crus du soleil à lui payer la somme de 44 001,74 euros au titre de l'arriéré locatif au 10 juin 2021, pour les trois baux des 10 septembre 2010, 7 février 2013 et '2015" à effet du 1er septembre 2010, pris ensemble, liant la société SCI Francusa et la société Les Crus du soleil et portant respectivement sur la boutique droite au rez-de-chaussée, sur la boutique gauche au rez-de-chaussée et sur l'appartement au 1er étage de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2] ;

condamné la SCI Francusa à payer à la société Les Crus du soleil la somme de 29 842.86 euros indûment reçue au 30 septembre 2020 au titre des trois baux précités, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2021 ;

condamné la société Les Crus du soleil à payer à la société SCI Francusa la somme de 9 780,92 euros au titre de l'ajustement du dépôt de garantie pour les trois mêmes baux, prévu par le protocole d'accord du 29 septembre 2015 ;

débouté la société Les Crus du soleil de ses demandes tendant d'une part, à voir déclarer nul le congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction du 19 octobre 2020 délivré par la société SCI Francusa au titre du bail du 10 septembre 2019 portant sur la boutique droite du rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2] et d'autre part, à voir dire que ce bail est renouvelé à compter du 30 juin 2021 ;

dit que le congé avec refus de renouvellement du 19 octobre 2020 précité a mis fin à compter du 30 juin 2021 au bail du 10 septembre 2019 portant sur la boutique droite du rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2] ;

dit que le congé avec refus de renouvellement du 19 octobre 2020 précité ouvre droit à la société Les Crus du soleil à une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux jusqu'à son paiement et ouvre droit à la société SCI Francusa à une indemnité d'occupation statutaire à compter du 1er juillet 2021 ;

débouté la société Les Crus du soleil de ses demandes tendant, d'une part à voir déclarer nul le congé avec refus de renouvellement et d'indemnité d'éviction du 19 octobre 2020 délivré par la société SCI Francusa au titre du bail de 2025 à effet du 1er septembre 2010 portant sur la boutique gauche du rez de chaussée de l'immeuble siué [Adresse 2] à [Localité 2] et d'autre part à voir dire que ce bail est renouvelé à compter du 30 juin 2021 ;

dit que le congé avec refus de renouvellement du 19 octobre 2020 précité a mis fin à compter du 30 juin 2021 au bail de 2015 à effet du 1er septembre 2010 portant sur la boutique gauche du rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2] ;

dit que le congé avec refus de renouvellement du 19 octobre 2020 précité ouvre droit à la société Les Crus du soleil à une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux jusqu'à son paiement et ouvre droit à la société SCI Francusa à une indemnité d'occupation statutaire à compter du 1er juillet 2021 ;

débouté la société SCI Francusa de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail du 10 septembre 2010 portant sur la boutique droite du rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2] et la déboute de ses demandes subséquentes d'expulsion sous astreinte, d'enlèvement et dépôt du mobilier, d'acquisition du dépôt de garantie et de paiement d'une indemnité d'occupation et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des locaux ;

débouté la société SCI francusa de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail de 2015 à effet du 1er septembre 2010 portant sur la boutique gauche du rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2] et la déboute de ses demandes subséquentes d'expulsion sous astreinte, d'enlèvement et dépôt du mobilier, d'acquisition du dépôt de garantie et de paiement d'une indemnité d'occupation et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des locaux ;

débouté la société SCI francusa de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail du 7 février 2013 portant sur l'appartement du 1er étage de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2] et la déboute de ses demandes subséquentes d'expulsion sous astreinte, d'enlèvement et dépôt du mobilier, d'acquisition du dépôt de garantie et de paiement d'une indemnité d'occupation et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des locaux ;

débouté la société Les Crus du soleil de sa demande de paiement d'une somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

condamné la SCI Francusa à payer à la société Les Crus du soleil la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

débouté la SCI Francusa de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SCI Francusa aux dépens ;

débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 18 juillet 2022, la société SCI Francusa a interjeté appel de ce jugement en critiquant les chefs du jugement qui lui sont défavorables à savoir :

le chef qui l'a déboutée de sa demande de condamnation de la société Les Crus du soleil à lui payer la somme de 44 001,74 euros au titre de l'arriéré locatif au 10 juin 2021 ;

le chef qui l'a condamnée à payer à la société Les Crus du soleil la somme de 29 842,86 euros indûment reçue au 30 septembre 2020 ;

les chefs qui ont dit que les congés avec refus de renouvellement délivrés par la société SCI Francusa le 19 octobre 2020 au titre du bail portant sur la boutique droite du rez-de-chaussée et au titre du bail portant sur la boutique gauche du rez-de-chaussée ouvraient droit à une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux pour la société Les Crus du soleil et à une indemnité d'occupation statutaire pour la société SCI Francusa ;

les chefs qui l'ont déboutée de ses demandes de résiliation des baux ;

les chefs qui l'ont condamnée aux dépens ainsi qu' au titre des frais irrépétibles et déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conclusions déposées et notifiées le 3 janvier 2023, la société Les Crus du soleil a formé appel incident des autres chefs du jugement attaqué à l'exception de celui qui l'a condamnée au paiement de la somme de 9 780,92 euros au titre de l'ajustement du dépôt de garantie pour les trois baux, prévu par le protocole d'accord du 29 septembre 2015.

Par jugement du 8 février 2024, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société Les Crus du soleil et désigné la Selarl P2G, prise en la personne de Maître [K] [U], en qualité d'administrateur judiciaire avec mission d'assistance et la Selarl [R] Yang Ting, prise en la personne de Maître [N] [R], en qualité de mandataire judiciaire.

Par actes du 10 octobre 2024, la société SCI Francusa a fait assigner la Selarl P2G et la Selarl [R] Yang Ting en intervention forcée devant la cour.

La Selarl P2G et la Selarl [R] Yang Ting, es qualitès, ont déposé et notifié des conclusions communes avec la société Les Crus du soleil le 4 décembre 2024.

Par jugement du 9 avril 2025, le tribunal des activités économiques de Paris a arrêté le plan de redressement par voie de continuation de la société Les Crus du soleil, mis fin à la mission de la Selarl P2G, prise en la personne de Maître [K] [U], en qualité d'administrateur judiciaire, désigné la même en qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement et maintenu la Selarl [R] Yang Ting en qualité de mandataire judiciaire jusqu'à la fin de la vérification des créances et le compte rendu de fin de mission.

La Selarl P2G, prise en la personne de Maître [K] [U], est intervenue volontaire à la procédure en qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement de la société Les Crus du soleil par conclusions déposées et notifiées le 4 septembre 2025.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 14 janvier 2026.

II ' MOYENS ET PRÉTENTIONS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 4 décembre 2025, la société SCI Francusa demande à la cour de :

confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a :

condamné la SARL Les Crus du soleil à payer à la SCI Francusa la somme de 9826,25 euros à titre d'ajustement du dépôt de garantie et en application des dispositions de du protocole d'accord du 29 septembre 2015 ;

validé les congés sans offre de renouvellement délivrés à la SARL Les Crus du soleil le 19 octobre 2020 ;

Infirmer pour le surplus et en conséquence ;

déclarer recevable et bien fondées les demandes de la SCI Francusa ;

fixer la créance de la SCI Francusa à l'encontre de la SARL Les Crus du soleil à la somme de 106.189,84 euros correspondant à l'arriéré locatif au 8 février 2024;

condamner la SARL Les Crus du soleil au paiement de la somme de 56336,43 euros correspondant à l'arriéré locatif pour la période allant du 9 février 2024 au 3 décembre 2025 ; en raison de la violation de ses diverses obligations contractuelles et en particulier en raison du non-paiement de ses loyers et de la réalisation de travaux sans autorisation du bailleur, prononcer la résiliation des 3 baux commerciaux consentis par la SCI Francusa à la SARL les crus du soleil ;

Subsidiairement

valider les congés du 19 octobre 2020 et dire qu'il a mis fin aux baux portant sur les boutiques de gauche et de droite de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] ;

dire que les fautes reprochées à la SARL Les Crus du soleil constituent un motif grave et légitime ;

dire que la société Les Crus du soleil est déchue de son droit à une indemnité d'éviction ;

dire que la société Les Crus du soleil est occupant sans droit ni titre depuis le 1 er juillet 2021 ;

condamner la SARL Les Crus du soleil à payer à la SCI Francusa une indemnité d'occupation égale au loyer actuel, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, dire que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties ;

condamner la SARL Les Crus du soleil à payer à la SCI Francusa les charges du au jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ;

En tout état de cause

ordonner la libération des lieux par l'intimée et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie ;

ordonner l'expulsion de la SARL Les Crus du soleil et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique ;

ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;

assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;

ordonner qu'à titre d'indemnité forfaitaire, conformément aux dispositions de l'article X§3 du bail, les dépôts de garantie demeureront acquis au bailleur ;

condamner la SARL Les Crus du soleil à payer au demandeur les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ;

débouter la SARL Les Crus du soleil de toutes ses demandes fins et conclusions ainsi que son appel incident ;

condamner la SARL Les Crus du soleil à la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SARL Les Crus du soleil aux entiers dépens que la SCP Gründler pourra recouvrer en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 6 janvier 2026, la société Les Crus du soleil, intimée, la société P2G, intervenante volontaire et la Selarl [R], yang-ting, intervenante forcée, demandent à la cour de :

déclarer la SELARL P2G, prise en la personne de maître [K] [U], en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement de la société les crus du soleil recevable et bien fondée en son intervention volontaire ;

déclarer la SCI Francusa mal fondée en son appel du jugement rendu le 30 mai 2022 par le tribunal judiciaire de paris et l'en débouter.

confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

débouté la SCI Francusa de sa demande tendant à voir condamner la société les crus du soleil à lui payer la somme de 44.001,74€ au titre d'un prétendu arriéré locatif au 10 juin 2021 ;

condamné la SCI Francusa à payer à la société les crus du soleil la somme de 29.842,86€ indûment reçue au 30 septembre 2020 au titre des 3 baux objet du présent litige, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2021 ;

débouté la SCI Francusa de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail du 10 septembre 2010 portant la boutique droite du rez-de-chaussée de l'immeuble du [Adresse 2] à (75014) Paris, du bail de « 2015 » à effet du 1 er septembre 2010 portant sur la boutique gauche du rez-de-chaussée du même immeuble, et du bail du 7 février 2013 portant sur l'appartement du 1er étage de l'immeuble du [Adresse 2] ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

débouté la société les crus du soleil de ses demandes tendant à voir déclarer nul le congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction du 19 octobre 2020 délivré par la SCI Francusa au titre du bail du 10 septembre 2010 portant sur la boutique à droite du rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 2], à (75014) Paris et d'autre part à voir dire que ce bail est renouvelé à compter du 30 juin 2021 ;

dit que le congé avec refus de renouvellement du 19 octobre 2020 précité a mis fin à compter du 30 juin 2021 au bail du 10 septembre 2010 portant sur la boutique droite du rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] ;

débouté la société Les Crus du soleil de ses demandes tendant d'une part à voir déclarer nul le congé avec refus de renouvellement et d'indemnité d'éviction du 19 octobre 2020 délivré par la SCI francusa au titre du bail de « 2015 » à effet du 1er septembre 2010 portant sur la boutique gauche du rez-de-chaussée de l'immeuble du [Adresse 5] à Paris 14 eme, et d'autre part à voir dire que ce bail est renouvelé à compter du 30 juin 2021 ;

dit que le congé avec refus de renouvellement du 19 octobre 2020 précité a mis fin à compter du 30 juin 2021 au bail de « 2015 » à effet du 1 er septembre 2010 portant sur la boutique gauche du rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] ;

débouté la société Les Crus du soleil de sa demande de paiement d'une somme de 60.000€ à titre de dommages et intérêts ;

Et statuant à nouveau :

condamner la SCI Francusa à régler à la société les crus du soleil la somme de 60.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des pressions inadmissibles de la société bailleresse et de son propriétaire entraînant des entraves graves dans la gestion du fonds de commerce appartenant à la société concluante ;

constater que les congés avec refus de renouvellement délivrés le 19 octobre 2020 par la SCI Francusa et concernant pour l'un la boutique située [Adresse 2] à gauche de la porte d'entrée de l'immeuble et pour l'autre la boutique située [Adresse 2] à droite de la porte d'entrée de l'immeuble sont dépourvus de motifs légitimes justifiant le refus de renouvellement ;

dire et juger lesdits congés nuls et non avenus en ce qui concerne les refus de renouvellements qui y sont contenus ;

dire que la société les crus du soleil bénéficiera d'un droit au renouvellement de ses baux concernant les deux locaux du rez-de-chaussée susvisés au 30 juin 2021 ;

A titre subsidiaire, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que les congés avec refus de renouvellement du 19 octobre 2020 précités ouvrent droit pour la société Les Crus du soleil à une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux jusqu'à son paiement pour les deux locaux objet desdits congés.

En tout état de cause,

ordonner la compensation de l'ajustement du dépôt de garantie d'un montant de 9.780,92€ prévue par le protocole d'accord du 29 septembre 2015 avec les sommes dues par la SCI Francusa à la société les crus du soleil ;

débouter la SCI Francusa de sa demande tendant à voir fixer sa créance au passif du redressement judiciaire de la société les crus du soleil à la somme de 106.109,84€ ;

débouter la SCI Francusa de sa demande au titre du prétendu arriéré locatif pour la période du 9 février 2024 au mois de décembre 2025 ;

débouter la SCI Francusa de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions formulées devant la Cour d'appel ;

confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI Francusa à payer à la société Les Crus du soleil la somme de 5.000€ en application de l'article 700 du code procédure civile ;

y ajoutant, condamner la SCI Francusa à régler à la société Les Crus du soleil, à la SELARL P2G et à la SELARL [R]- Yang Ting une somme complémentaire de 15.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au regard du caractère abusif de son appel.

condamner la SCI Francusa aux entiers dépens.

Il convient, en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer à ces conclusions, pour un exposé des moyens des parties.

III-MOTIFS DE LA DÉCISION

1-Sur la demande la société SCI Francusa tendant à voir fixer au passif de la société Les Crus du soleil la somme de 106 189,84 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 8 février 2024

Le montant de 106 189,84 euros est expliqué dans la déclaration de créance de la société SCI Francusa auprès de la Selarl [R] Yang Ting en date du 12 avril 2024. Il correspond à la somme des montants suivants :

43 842,97 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2022 inclus;

25 782,86 euros au titre de l'avoir provisoire dû en exécution du jugement du 30 mai 2022, soit 29 842,86 euros(condamnation prononcée contre la société SCI Francusa au titre d'un trop versé arrêté au 30 septembre 2020) - 9780,92 euros (condamnation prononcée contre la société Les Crus du soleil au titre de l'ajustement du dépôt de garantie) + 5 000 euros (condamnation prononcée contre la société SCI Francusa au titre de l'article 700 du code de procédure civile);

36 564,01 euros au titre de l'arriéré locatif d'octobre 2022 au 8 février 2024.

D'emblée, la cour observe une erreur dans la demande de la société SCI Francusa.

En effet, la somme de 25 782,86 euros n'est pas une créance de la société SCI Francusa vis-à-vis de la société Les Crus du soleil. C'est une dette de la société SCI Francusa. Cette somme ne doit donc pas être ajoutée à la dette de la société Les Crus du soleil.

À l'appui de sa demande, la société SCI Francusa produit le décompte des sommes dues par la société Les Crus du soleil (pièce n°42). Ce décompte mentionne notamment les sommes facturées par la bailleresse et les paiements de la preneuse. Il est complété par la production des factures émises par la bailleresse pour la période de janvier 2017 à septembre 2022 (pièce n°7), et non de février 2016 à septembre 2022 comme indiqué dans le bordereau de communication des pièces, ainsi que pour la période de décembre 2023 à février 2024. Ces factures, dont seul le montant global est porté dans le décompte (pièce n°42), détaillent les sommes réclamées par la société SCI Francusa à la société Les Crus du soleil pour chaque échéance.

L'examen de ces factures établit que la société SCI Francusa a facturé à la société Les Crus du soleil jusqu'en février 2024 :

- un loyer pour la 'boutique coin [Adresse 6]',

- un loyer pour la 'boutique à gauche de l'entrée [Adresse 2]',

- un loyer pour le 'box n°[Adresse 7]',

- un loyer pour le local au '1er étage centre [Adresse 2] D',

- un loyer pour un 'ensemble de cave- locaux accessoires [Adresse 8] E',

- une provision sur charges pour chaque local ci-dessus mentionné,

- la taxe foncière,

- des agios sur arriéré,

- des frais et débours.

Dans la mesure où la société Les Crus du soleil conteste la facturation de la société SCI Francusa, il convient, pour effectuer les comptes entre les parties et statuer sur la demande de la société SCI Francusa, d'examiner le bien fondé des sommes facturées par la société SCI Francusa à la société Les Crus du soleil.

Par ailleurs, la cour observe que le décompte produit aux débats par la société SCI Francusa, qui comprend d'autres opérations que la seule mention des factures émises par la bailleresse et des paiements de la locataire, sans que des explications soient fournies à l'appui de ces opérations, manque de clarté.

Elle observe également que depuis le lendemain de la date de prise d'effet des congés délivrés par la société SCI Francusa au titre du bail boutique droite et du bail boutique gauche, soit depuis le 1er juillet 2021, la société Les Crus du soleil n'est plus redevable envers la société SCI Francusa d'un loyer au titre de ces deux boutiques.

1-1 Sur le périmètre des loyers

Moyens des parties

La société SCI Francusa fait valoir :

qu'outre la boutique à droite de la porte d'entrée de l'immeuble, la boutique à gauche de la porte d'entrée de l'immeuble et l'appartement du 1er étage, elle a donné à bail à la société Les Crus du soleil un box situé [Adresse 9] à [Localité 2] et un ensemble de caves dépendant de l'immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 2] dont la société Les Crus du soleil jouit pour les besoins de son commerce depuis des années ;

que le box situé [Adresse 9] à [Localité 2] est mentionné dans le bail du 20 septembre 2010 conclu entre la société SCI Francusa et la société Cloriser qui sera ultérieuement cédé à la société Les Crus du soleil ; que le box ne figure pas dans l'acte de cession du droit au bail en raison d'un oubli du rédacteur mais que le box était toujours compris dans les locaux loués ; que lors de la conclusion du bail de 2015, l'erreur de l'absence de mention du box sera réitérée mais le loyer du box continuera de figurer sur les factures de loyer et d'être réglé par la locataire ; que par courriels du 7 juillet 2019 et du 1er septembre 2023, la société Les Crus du soleil a reconnu expressément la réalité de cette location et la poursuite de l'occupation des locaux ;

qu'il n'existe aucun bail écrit portant sur les caves de l'immeuble situé [Adresse 8] mais que la preuve d'un bail est apporté par des échanges de correspondance, en particulier un mail du 18 mai 2014, la mention des caves sur toutes les factures de loyer sans susciter de protestation de la part de la locataire qui s'est acquittée desdites factures.

La société Les Crus du soleil, la Selarl P2G et la Selarl [R] Yang Ting répondent:

que la SCI Francusa réclame des loyers au titre de cinq locations distinctes alors qu'elle ne produit que trois baux,

que le bail conclu avec la société Cloriser est inopposable à la société Les Crus du soleil et se trouve en contradiction avec le bail conclu en 2015 entre les parties ;

que c'est à bon droit que le tribunal a retenu que la société SCI Francusa ne prouvait pas la mise à disposition au profit de la société SCI Francusa du box et de l'ensemble des caves à titre onéreux et pour un montant déterminée d'un commun accord entre elles.

Réponse de la cour

Contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, le bail commercial du 20 septembre 2010, conclu entre la société SCI Francusa et la société Cloriser, à effet du 1er septembre 2010, porte à la fois sur la boutique au rez-de-chaussée à gauche de la porte d'entrée de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2] et sur le box n°10 au 3ème sous-sol de l'immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 2].

Par acte du 31 mars 2011, auquel est intervenu la société SCI Francusa, la société Cloriser a cédé à la société Les Crus du soleil tous les droits, pour le temps restant à courir, relatifs à ce bail, étant précisé que le box n'est pas mentionné dans l'exposé préalable du contrat de cession qui rappelle l'objet du bail cédé mais qu'il est indiqué que le bail est annexé à l'acte.

Puis, par acte sous seing privé conclu en 2015, en exécution du protocole d'accord du 29 septembre 2015, la société SCI Francusa et la société Les Crus du soleil ont conclu un nouveau bail, à effet du 1er septembre 2010, portant uniquement sur la boutique au rez-de-chaussée à gauche de la porte d'entrée de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2].

Il se déduit de cette chronologie que, postérieurement au 1er octobre 2015, c'est ce bail qui s'applique entre les parties. Or, ce bail ne porte pas sur le box situé [Adresse 9] à [Localité 2].

La preuve n'est pas rapportée que l'omission du box, d'abord dans le contrat de cession du droit au bail du 20 septembre 2010 puis dans le bail de 2015, résulte d'une erreur matérielle et non de la volonté des parties. La société SCI Francusa procède par voie d'affirmation sur ce point.

Par ailleurs, les factures adressées par la société SCI Francusa, qui mentionnent, notamment, un loyer pour le box et le paiement de celles-ci par la société Les Crus du soleil, étant observé que les montants payés ne correspondent pas toujours aux montants facturés, ne constituent pas des actes et faits dénués d'équivoque établissant la preuve d'un accord des parties pour s'engager au titre d'un bail portant sur le box.

En outre, même à considérer la thèse de la société SCI Francusa selon laquelle l'omission du box dans le contrat de cession du droit au bail du 20 septembre 2010 puis dans le bail de 2015 constitue une erreur matérielle, il n'en demeure pas moins que les parties ne se sont jamais accordées sur un loyer spécifique pour le box en contrepartie de la mise à disposition de celui-ci par la société SCI Francusa.

En effet, dans le bail du 20 septembre 2010, le loyer est d'un montant global de 13 620 euros hors taxes, révisable de plein droit en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction.

Dans le bail de 2015, le loyer n'est pas modifié.

Si les courriels de 2019 et 2023 invoqués par la société SCI Francusa apportent la preuve de l'occupation du box par la société Les Crus du soleil, ils n'établissent aucun accord des parties sur l'existence d'une contrepartie financière à cette occupation en sus du loyer dû en vertu du bail de 2015.

Quant aux caves, la cour observe qu'à l'appui de sa thèse sur l'existence d'un bail, la société SCI Francusa ne produit pas ' des échanges de correspondance' mais un seul courriel du 18 mai 2014 aux termes duquel le gérant de la société Les Crus du soleil écrit: 'J'ai visité les caves du 148 avec [O] et nous les prenons. Pouvons-nous simplement nous entendre oralement ou faut il encore une paperasse infini. Puisque nous avons les clés je commence à les débarrasser et nettoyer immédiatement.'

Sans aucune indication du cadre juridique dans lequel la société Les Crus du soleil envisage d'occuper ces caves (tolérance du bailleur, élargissement de l'assiette du bail du 10 septembre 2010, bail distinct), particulièrement sans aucune indication d'une contrepartie financière à l'occupation desdites caves, ce courriel n'apporte pas la preuve d'un bail entre les parties portant sur les caves ou de l'obligation de la société Les Crus du soleil de payer un prix à la société SCI Francusa en contrepartie de l'occupation des caves en sus des loyers déjà dus en vertu des baux écrits conclus entre les parties.

Les factures adressées par la société SCI Francusa, qui mentionnent un loyer pour 'un ensemble de cave-locaux accessoires [Adresse 8] ', et le paiement de celles-ci par la société Les Crus du soleil, étant observé que les montants payés ne correspondent pas toujours aux montants facturés, ne constituent pas des actes et faits dénués d'équivoque établissant la preuve d'un bail portant sur ces caves.

En conséquence, c'est à raison que le tribunal a considéré que ne devaient pas être pris en compte les loyers, provisions sur charges et, de façon générale, l'ensemble des sommes réclamées par la société SCI Francusa au titre de l'occupation par la société Les Crus du soleil du box situé [Adresse 9] à [Localité 2] et des caves dépendant de l'immeuble situé [Adresse 8] à Paris 18ème.

1-2 Sur la taxe foncière

Moyens des parties

La société SCI Francusa fait valoir que :

l'arriéré des loyers est notamment constitué par refus du preneur de régler les taxes foncières d'un montant de 1 831 euros en 2016, de 1 987 euros en 2017, de 1 400 euros en 2018, 1 637 euros en 2019 et de 2 193 euros en 2020 ;

les trois baux prévoient 'un loyer net de charges et taxes' ce qui démontre l'intention des parties de laisser au preneur toutes les charges relatives aux locaux dont l'impôt foncier.

La société Les Crus du soleil, Selarl P2G et la Selarl [R] Yang Ting répondent que:

les baux ne stipulent pas expressément le transfert de la taxe foncière au preneur;

le tribunal a retenu, à raison, que la société SCI Francusa ne précisait pas les modalités de calcul des sommes imputées à la société Les Crus du soleil au titre de la taxe foncière dans les factures et décompte produits aux débats.

Réponse de la cour

Il est acquis qu'avant comme après la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, la taxe foncière, dont le propriétaire est redevable à l'égard de l'administration fiscale, peut être mise à la charge du preneur par une clause expresse du bail, claire et précise mais sans qu'il soit nécessaire que cette clause mentionne nommément la taxe foncière.

En l'espèce, chacun des baux stipule qu' 'en sus du loyer, le preneur devra acquitter sa quote-part de tous impôts, taxes municipales, prestations, charges et accessoires afférents à l'immeuble présents ou futurs (...) de telle sorte que le bailleur percevra ainsi qu'il a été convenu un loyer net de toutes charges et taxes.'

La taxe foncière étant un impôt afférent aux locaux loués, cette clause est suffisamment claire et précise pour tranférer la charge de la taxe foncière à la société Les Crus du soleil.

S'il est vrai que les montants facturés par société SCI Francusa au titre de la taxe foncière ne correspondent pas aux montants figurant sur les avis d'impôt produits aux débats, il n'en demeure pas moins qu'en produisant les avis de taxe foncière, la société SCI Francusa justifie des charges dues par la société Les Crus du soleil à ce titre.

La société SCI Francusa produit des avis de taxe foncière pour les années 2016 à 2020 et 2024 à 2025. Etant précisé que la mise en recouvrement de la taxe foncière se fait en août de chaque année, ainsi que cela résulte des avis produits aux débats, la taxe foncière 2024 et la taxe foncière 2025 n'entrent pas dans le champ de la demande traité au présent paragraphe.

Après examen des avis de taxe foncière pour les années 2016 à 2020, seules sont justifiées les sommes suivantes :

506 euros + 1 348 euros au titre de la taxe foncière 2017, soit 1 854 euros au total,

1 401 euros au titre de la taxe foncière 2018,

1 494 euros au titre de la taxe foncière 2019,

2 059 euros au titre de la taxe foncière 2020,

soit un total de 6 808 euros.

L'avis d'impôt 2016 produit aux débats ne correspond pas à l'adresse des locaux loués. Par ailleurs, il n'est pas tenu compte, pour les avis d'impôt des autres années, de l'imposition des locaux situés à des adresses distinctes de celle des locaux loués ou de l'imposition sans indication de l'adresse des locaux concernés.

1-3 Sur l'indexation des loyers

Moyens des parties

La société SCI Francusa fait valoir que :

la société Les Crus du soleil a refusé de se voir appliquer une majoration contractuelle des loyers, en application de l'indice prévu aux différents contrats et qui présente pour les années de 2025 à 2017 une somme de 3 198 euros ;

la société Les Crus du soleil refuse de régler les loyers indexés depuis le mois de mars 2018.

La société Les Crus du soleil, la Selarl P2G et la Selarl [R] Yang Ting répondent que la société SCI Francusa a systématiquement appliqué une indexation qui est fausse au détriment de la société Les Crus du soleil.

Réponse de la cour

La cour renvoie au jugement attaqué pour le rappel des clauses contractuelles de révision du loyer.

Il en ressort que :

- le loyer du bail boutique droite RDC est indexé sur l'indice du coût de la construction;

- le loyer du bail boutique gauche RDC est indexé sur l'indice des loyers commerciaux;

- le loyer du bail appartement 1er étage est indexé sur l'indice du coût de la construction.

Comme l'a justement retenu le tribunal dans le jugement attaqué, la société SCI Francusa n'explique, ni dans ses conclusions, ni dans ses factures le mode de calcul du loyer indexé qu'elle facture à sa locataire. Or, comme le soutient la société Les Crus du soleil, il apparait que la société SCI Francusa a commis des erreurs dans l'indexation du loyer. A titre d'exemple, il est indiqué qu'au 1er février 2017, elle facture un loyer de 1 319,32 euros par mois au titre de l'appartement du 1er étage situé [Adresse 2] à [Localité 2] alors qu'à cette date, le loyer indexé était de 1 139,85 euros après application de la variation de l'indice du coût de la construction.

La cour ne peut donc pas se fonder sur le décompte et les factures produites aux débats par la société Les Crus du soleil pour déterminer les sommes dues par la société Les Crus du soleil au titre des loyers.

A l'inverse, la société Les Crus du soleil propose un calcul des loyers indexés que la cour a pu vérifier et qui est correct. La cour renvoie au jugement attaqué pour le rappel des sommes dues par la société Les Crus du soleil au titre des loyers aprés indexation pour la période du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2020. Il est seulement ajouté que les montants mentionnés dans le jugement attaqué sont des montants hors taxe et que le loyer du mois d'octobre 2015 doit être corrigé et fixé, provisions sur charges incluses, à la somme de 6 458,58 euros TTC compte tenu des termes du protocole du 29 septembre 2025.

1-4 Sur les charges et provisions sur charges

Moyens des parties

La société Les Crus du soleil, la Selarl P2G et la Selarl [R] Yang Ting font valoir que :

en méconnaissance des clauses des trois baux, la société SCI Francusa n'a jamais procédé à la régularisation des charges et n'a jamais justifié des sommes facturées au titre des charges au fils des années en dépit des demandes de la société Les Crus du soleil ;

la société SCI Francusa a augmenté de manière exponentielle les provisions sur charges d'année en année.

Réponse de la cour

Chaque bail stipule :

' A chaque terme et en sus du loyer, le preneur versera la première année, une somme estimée provisoirement à ... par mois.

Les comptes de charges, seront arrêtés le 31 décembre de chaque année, et feront l'objet d'un compte de régularisation qui sera adressé au preneur.

Pour les années ultérieures, le montant des charges mis mensuellement en recouvrement sera égal à 125 % de un douzième du montant des charges de l'année précédente'.

La provision pour charges était initialement de :

- 650 francs dans le bail du 1er février 1999, aux clauses et conditions duquel le bail boutique droite RDC du 10 septembre 2010 a été renouvelé,

- 194 euros dans le bail boutique gauche RDC de 2015,

- 75 euros dans le bail appartement 1er étage du 7 février 2013.

Il résulte de l'examen des factures produites aux débats par la société SCI Francusa que ces factures ne mentionnent aucune régularisation annuelle des charges.

Devant la cour, la société SCI Francusa produit des pièces intitulées régularisation des charges pour les années 2016 à 2019 (pièces n°17 à 20) et des pièces intitulées détail régularisation des charges pour les mêmes années (pièces n°21 à 25). Elle produit une pièce par type de document par année.

Mais, alors que la société Les Crus du soleil conteste la facturation des charges par sa bailleresse, la société SCI Francusa ne produit aucune pièce pour justifier l'existence et le montant des charges qu'elle fait figurer dans les pièces intitulées détail régularisation des charges. Ces documents sont uniquement constitués de colonnes de chiffres sans même l'indication littérale de la nature des charges dont le montant est inscrit. En conséquence, la cour ne tiendra pas compte des charges facturées en sus des provisions sur charges à l'exception de la taxe foncière pour le montant justifié ainsi qu'il a été dit au paragraphe précédent.

En outre, l'examen des factures montre que la société SCI Francusa facture à sa locataire des provisions sur charges qui augmentent chaque année.

Toutefois, il ne peut qu'être constaté que la société SCI Francusa ne justifie pas du calcul effectué pour procéder à l'augmentation des provisions sur charges. La cour est dans l'impossibilité de vérifier si le montant facturé par la bailleresse est conforme aux stipulations contractuelles. Les pièces intitulées régularisation des charges mentionnent bien la modification de la provision pour l'année suivante mais sans fournir ni explication ni calcul permettant à la locataire ne premier lieu et à la cour en second lieu de s'assurer de la justesse des sommes appelées au titre de la provision sur charges. Par ailleurs, les mentions figurant dans ces documents ne correspondent pas à la facturation des provisions sur charges pratiquée par la société SCI Francusa. Ainsi, la pièce régularisation des charges pour l'année 2016 mentionne : 'la provision pour charges sera donc modifiée à la hausse et pour l'année 2017 sera désormais € 2008,13". Pourtant, il résulte des factures produites aux débats qu'en 2017, la société SCI Francusa a facturé à la société Les Crus du soleil des provisions pour charges d'un montant total de 8 246,46 euros, soit 581,11 euros pendant les 3 premiers mois de l'année puis 722,57 euros pendant les 9 derniers mois de l'année.

Par ailleurs, en sollicitant la confirmation du jugement attaqué en qu'il a condamné la société SCI Francusa à lui verser la somme de 29 842,86 euros, la société Les Crus du soleil ne conteste pas devoir les provisions sur charges, pour la période du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2020, pour leur montant contractuel initial, soit 1 189,10 euros HT par an pour le bail boutique droite RDC (= 99,09 euros x12), soit 2 328 euros HT par an pour le bail boutique gauche RDC (=194 euros x12) et 900 euros HT par an pour le bail appartement 1er étage (=75 euros x12), soit un total de 5 300, 52 euros TTC par an. En effet, ces sommes ont été prises en compte par le jugement attaqué dans les sommes dues par la société Les Crus du soleil.

Dans ces conditions, la cour ne tiendra compte, au titre des sommes dues par la société Les Crus du soleil, que des provisions sur charges pour la période du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2020 pour leur montant contractuel initial, soit 5 300, 52 euros TTC par an.

1-5 Sur la clause pénale

Moyens des parties

La société SCI Francusa fait valoir que chacun des baux comporte une clause pénale majorant de 10% les sommes dues et que la société Les Crus du soleil s'oppose au paiement des sommes dues au titre de cette clause pénale.

Réponse de la cour

C'est par des motifs pertinents et exacts, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le tribunal a considéré que les observations de la société SCI Francusa sur l'existence d'une clause pénale dans chaque bail est inopérante. En effet, il résulte de l'examen des factures émises par la bailleresse, étant rappelé que c'est le montant de ces factures qui figure dans le décompte produit aux débats par la société SCI Francusa à l'appui de sa demande au titre de l'arriéré locatif, que la société SCI Francusa ne sollicite aucun paiement au titre de la clause pénale.

1-6 Sur la facturation d'intérêts de retard

C'est par des motifs pertinents et exacts, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le tribunal n'a pas pris en compte les intérêts de retard facturées par la société SCI Francusa à la société Les Crus du soleil.

Il convient d'ajouter que les intérêts de retard facturés par la société SCI Francusa à la société Les Crus du soleil sont nécessairement faux dès lors que le décompte produit aux débats par la société SCI Francusa comporte de nombreuses erreurs et impute à tort diverses sommes à la société Les Crus du soleil.

1-7 Sur la facturation de frais et débours

C'est par des motifs pertinents et exacts, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le tribunal n'a pas pris en compte les frais et débours, autres que la taxe foncière, que la société SCI Francusa a facturé à la société Les Crus du soleil.

Il convient d'ajouter que la société SCI Francusa ne produit aucune pièce pour justifier l'existence et le montant des frais et débours qu'elle a facturés à la société Les Crus du soleil.

1-8 Sur l'apurement de l'arriéré locatif résultant du protocole du 29 septembre 2015

Moyens des parties

La société Les Crus du soleil, la Selarl P2G et la Selarl [R] Yang Ting font valoir que :

la société SCI Francusa n'a pas tenu compte de l'apurement transactionnel des comptes locatifs intervenu à la fin du mois de septembre 2015 et a réintégré un prétendu arriéré qui fausse son décompte ; ,

contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, elle apporte la preuve du paiement de la troisième mensualité de 5 500 euros prévue par le protocole du 29 septembre 2015, par la production du décompte de ses paiements certifié par son expert-comptable.

Réponse de la cour

Aux termes du protocole du 29 septembre 2015, les parties se sont mises d'accord pour apurer leur compte de la façon suivante :

- réglement d'une somme forfaitaire et transactionnelle de 16 500 euros TTC, en trois chèques de 5 500 euros chacun encaissables de fin octobre à fin décembre ;

- réglement du loyer d'octobre le jour de la signature du protocole pour un montant de 6 458,58 euros.

Il ressort du décompte produit aux débats par la société SCI Francusa que la société Les Crus du soleil a effectué deux versements au titre de la somme forfaitaire de 16 500 euros et a réglé la somme de 6 458,58 euros au titre du loyer d'octobre 2015.

La société Les Crus du soleil qui soutient avoir effectué le troisième versement n'en apporte pas la preuve. La production des trois chèques d'un montant de 5 500 euros n'est pas la preuve de l'encaissement du troisième et dernier chèque par la société SCI Francusa. La liste des réglements établie par la société Les Crus du soleil et certifié conformes aux livres comptables par la société Axcio Cgr que la société Les Crus du soleil présente comme son expert-comptable n'est pas non plus la preuve de l'encaissement des règlements mentionnés dans ce document par la société SCI Francusa.

1-9 Sur les comptes entre les parties

1-9-1: Il est rappelé que la société SCI Francusa fait valoir que la société Les Crus du soleil lui doit la somme de 43 842,97 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2022 inclus.

Du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2022, échéance du mois de septembre 2022, il résulte de ce qui précède que la société Les Crus du soleil est redevable envers la société SCI Francusa des sommes suivantes :

- 16 500 euros au titre du protocole du 29 septembre 2015 ;

- 6458,58 euros au titre des loyers et des provisions sur charges d'octobre 2015 selon les termes du protocole du 29 septembre 2025 ;

- 57 158,55 euros TTC au titre des loyers du 1er novembre 2015 au 30 septembre 2016 ;

- 62 468,97 euros TTC au titre des loyers du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017 ;

- 63 291,92 euros TTC au titre des loyers du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 ;

- 63 939,55 euros TTC au titre des loyers du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 ;

- 65 273, 62 euros TTC au titre des loyers du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 ;

- 67 121, 14 euros TTC au titre des loyers et indemnités d'occupation provisoires du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, étant indiqué que la cour a apprécié le montant de l'indemnité d'occupation provisoire au montant des loyers des baux expirés ;

- 68 465,86 euros TTC au titre des loyers et indemnités d'occupation provisoires du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022.

Elle se reconnaît également redevable des provisions sur charges, pour la période du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2020, pour leur montant contractuel initial, soit à hauteur de 5 300, 52 euros TTC par an, dont il convient de déduire le montant de la provision sur charges du mois d'octobre 2015 déjà pris en compte dans l'échéance de 6 458,58 euros ci-desssus indiqué. Il doit donc être tenu compte, au titre des sommes dues par la société Les Crus du soleil, des provisions sur charges, pour la période du 1er novembre 2015 au 30 septembre 2020, à hauteur de (5 x 5 300, 52 euros) - (5 300,52euros /12) = 26 060,89 euros TTC.

La société Les Crus du soleil est également redevable de la somme de 6 808 euros au titre de la taxe foncière pour la période considérée. Toutefois, dès lors que cette somme est inférieure au montant des provisions sur charges, elle ne doit pas être ajoutée au montant total dû par la société Les Crus du soleil. En effet, le fait qu'en l'absence de régularisation et de justification des charges par la société SCI Francusa, la société Les Crus du soleil ne demande pas le remboursement des provisions sur charges versées ne doit pas conduire à lui imputer une dette supplémentaire au titre des charges réelles.

En conséquence, du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2022, la société Les Crus du soleil est redevable envers la société SCI Francusa de la somme totale de : 496 738,74 euros TTC.

Sur la même période, il résulte du décompte produit aux débats par la société SCI Francusa que la société Les Crus du soleil a versé à la bailleresse la somme totale de 534 134, 82 euros dont 2 versements de 5 500 euros chacun au titre du protocole transactionnel du 29 septembre 2015 et 6 458,58 euros au titre du loyer d'octobre 2015.

Il se déduit de ce qui précède que la société Les Crus du soleil n'est redevable d'aucune somme envers la société SCI Francusa au titre d'un arriéré 'locatif' arrêté au mois de septembre 2022, échéance du mois de septembre 2022 incluse mais échéance du mois d'octobre 2022 exclue.

1-9-2 : Il est rappelé que la somme de 106 189,84 euros dont la société SCI Francusa demande l'inscription au passif de la société Les Crus du soleil comprend également une dette de 36 564,01 euros au titre de l'arriéré 'locatif' entre octobre 2022 et février 2024.

Or, la société SCI Francusa ne produit pas les factures pour la période d'octobre 2022 à décembre 2023 pour permettre à la cour de vérifier les sommes réclamées par la société SCI Francusa alors qu'il est acquis qu'avant et après cette période, ainsi que cela résulte de l'examen des factures émises entre janvier 2017 et septembre 2022 et des factures émises entre décembre 2023 et novembre 2025, la société SCI Francusa facturait à sa locataire des sommes indues.

En outre, la cour rappelle que depuis le 1er juillet 2021, la société Les Crus du soleil est redevable, pour le bail boutique droite et le bail boutique gauche, d'une indemnité d'occupation statutaire qui n'est pas fixée, faute de demande en ce sens.

Dans ces conditions, il apparait que la dette de 36 564,01 euros dont la société SCI Francusa sollicite la fixation au passif de la société Les Crus du soleil n'est pas justifiée.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la société SCI Francusa de sa demande de condamnation de la société Les Crus du soleil à lui payer la somme de 44 001, 74 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 juin 2021 en ce inclus l'échéance du mois de juin 2021 et, y ajoutant, de débouter la société SCI Francusa de sa demande tendant à l'inscription au passif de la société Les Crus du soleil de la somme de 106 189, 84 euros.

2- Sur la demande de la société SCI Francusa de condamnation de la société Les Crus du soleil à lui payer la somme de 56 336,43 euros au titre de l'arriéré locatif pour la période allant du 9 février 2024 au 3 décembre 2025

Moyens des parties

La société SCI Francusa fait valoir que :

depuis l'ouverture de la procédure collective, la société Les Crus du soleil a accumulé un nouvel arriéré locatif de 56 336,43 euros ;

la société Les Crus du soleil règle un loyer de 6 243,72 euros par mois sans expliquer ce montant qui est inférieur au loyer de base de 1 200 euros chaque mois.

La société Les Crus du soleil, la Selarl P2G et la Selarl [R] Yang Ting font valoir que :

le décompte produit à l'appui de la demande de la société SCI Francusa manque de force probante en ce qu'il comporte de nombreuses erreurs ;

elle a effectué un réglement mensuel parfaitement régulier des loyers.

Réponse de la cour

Il résulte du décompte produit aux débats par la société SCI Francusa que du 9 février 2024 au 3 décembre 2025, la société Les Crus du soleil a effectué des règlements pour un montant total de 118 949,73 euros.

La société SCI Francusa produit les factures émises pour la période considérée.

Après examen de ces factures, dès lors que la société SCI Francusa ne justifie toujours pas du calcul des loyers indexés qu'elle facture, qu'elle procède sans explication à des rattrapages de loyer, qu'elle ne justifie pas non plus du calcul des provisions sur charges qu'elle appelle, qu'elle continue de facturer indûment un loyer pour le box situé [Adresse 9], qu'elle facture des 'agios' sans en expliquer le calcul y compris sur des sommes ayant été déclarées dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire puisqu'elle facture des agios sur la facture émise le 23 février 2024 pour le mois de mars 2014 au titre d'un arriéré alors que la procédure de redressement a été ouverte par jugement du 8 février 2024, qu'elle ne régularise pas annuellement les charges, qu'elle ne justifie que de la taxe foncière pour les années 2024 et 2025 dont les montants sont largement inférieurs aux provisions sur charges facturés, il apparait que la société SCI Francusa n'apporte pas la preuve de la créance de 56 336,43 euros qu'elle allègue.

En outre, la cour rappele que depuis le 1er juillet 2021, la société Les Crus du soleil n'est plus redevable envers la société SCI Francusa, pour le bail boutique droite et le bail boutique gauche, d'un loyer mais d'une indemnité d'occupation statutaire dont le montant n'est pas fixé, faute de demande en ce sens.

En conséquence, il convient de la débouter de sa demande.

3- Sur la demande de la société Les Crus du soleil de condamnation de la société SCI Francusa à lui rembourser la somme de 29 842,86 euros au titre d'un trop versé arrêté au 30 septembre 2020

Il résulte du premier paragraphe qu'au 30 septembre 2020, la société Les Crus du soleil était redevable envers la société SCI Francusa des sommes suivantes :

- 16 500 euros au titre du protocole du 29 septembre 2015 ;

- 6458,58 euros au titre des loyers et des provisions sur charges d'octobre 2015 selon les termes du protocole du 29 septembre 2025 ;

- 57 158,55 euros TTC au titre des loyers du 1er novembre 2015 au 30 septembre 2016 ;

- 62 468,97 euros TTC au titre des loyers du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017 ;

- 63 291,92 euros TTC au titre des loyers du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 ;

- 63 939,55 euros TTC au titre des loyers du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 ;

- 65 273, 62 euros TTC au titre des loyers du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 ;

- 26 060,89 euros TTC au titre des provisions sur charges ;

soit la somme totale de 361 148,08 euros.

Or, il résulte du décompte produit aux débats par la société SCI Francusa que du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2020, la société Les Crus du soleil a effectué des réglements pour un montant de 380 409,85 euros, dont les deux versements de 5 500 euros au titre du protocole d'accord du 29 septembre 2015.

Il s'en déduit que la société Les Crus du soleil a trop versé, au 30 septembre 2020, la somme de 380 409,85 euros - 361 148,08 euros = 19 261,77 euros.

En conséquence, il convient d'infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la société SCI Francusa à payer à la société Les Crus du soleil la somme de 29 842, 86 euros indûment reçue au 30 septembre 2020 et, statuant à nouveau, de condamner la société SCI Francusa à payer à la société Les Crus du soleil la somme de 19 261,77 euros indûment reçue au 30 septembre 2020 au titre des trois baux, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2021, date de la demande en première instance.

4- Sur les demandes relatives aux congés

Moyens des parties

Au soutien de ses prétentions, la société SCI Francusa fait valoir que :

en vertu de l'article L145-17 I 1° du code de commerce, le refus du renouvellement du bail peut se faire sans le paiement d'indemnités dans le cas d'un motif grave et légitime ; qu'elle a fait délivrer, le 4 septembre 2020, par acte d'huissier, une mise en demeure de respecter dans un délai d'un mois, les obligations suivantes :

payer la somme de 55.062,32 euros au titre des loyers et charges ;

payer la somme de 9.750,58 euros au titre de la transaction signé le 29 septembre 2015 ;

remettre en état les locaux et en particulier s'agissant des travaux réalisés sans l'autorisation du bailleur ou sans autorisation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ;

que la mise en demeure n'a pas été exécutée par la société Les Crus du soleil ;

qu'elle a donc fait délivrer à la société Les Crus du soleil deux congés avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, le 19 octobre 2020, portant sur les baux des boutiques situées à droite et à gauche de la porte d'entrée de l'immeuble du [Adresse 2] ;

que l'arriéré locatif et les travaux réalisés par la société Les Crus du soleil en violation des stipulations contractuelles constituent des motifs graves et légitimes excluant le paiement d'une indemnité d'éviction ; que la réalisation de travaux par la société Les Crus du soleil, sans l'autorisation de sa bailleresse, a entraîné une procédure longue et pénible entre la société SCI Francusa et le syndicat des copropriétaires ; que lesdits travaux mettent en péril l'immeuble et que la ville de [Localité 5] est sur le point de prendre un arrêté de mise en sécurité du fait de l'inexécution par la société Les Crus du soleil des travaux de remise en état préconisés par les services municipaux.

La société les Crus du soleil, la Selarl P2G et la Selarl [R] Yang Ting intimée arguent que:

les congés sont nuls car ils n'identifient pas les arriérés éventuellement dûs au titre de chacun des baux, la société SCI Francusa faisant un amalgame entre les trois baux ;

aucun congé avec refus de renouvellement n'a été donné pour l'appartement du premier étage ;

la demand de remise en état des locaux est inopérante en ce que la société SCI Francusa avait donné son autorisation aux travaux réalisés ; que la mise en demeure du 4 septembre 2020 ne précise pas la remise en état sollicitée par la société SCI Francusa.

Réponse de la cour

C'est par des motifs de droit et de fait pertinents et exacts, que la cour adopte et auquels elle renvoie, que le tribunal a :

- débouté la société Les Crus du soleil de ses demandes de nullité des deux congés délivrés le 19 octobre 2020 par la société SCI Francusa ainsi que de ses demandes tendant à voir dire que le bail boutique droite RDC du 10 septembre 2010 et le bail boutique gauche RDC de 2015 étaient renouvelés à compter du 30 juin 2021,

- dit que ces deux baux avaient pris fin le 30 juin 2021,

- dit que chacun des deux congés délivrés le 19 octobre 2020 par la société SCI Francusa avait ouvert droit à une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux au profit de la société Les Crus du soleil et à une indemnité d'occupation statutaire au profit de la société SCI Francusa au titre de chacun des baux concerncés par lesdits congés.

Sur la demande de nullité des congés, la cour souligne simplement que la société Les Crus du soleil fonde sa demande sur l'absence de motifs graves et légitimes de refus de renouvellement du bail par la bailleresse.

Or, il résulte de la combinaison de l'article L.145-14 du code de commerce, selon lequel le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais doit payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction, et de l'article L.145-17 1° du même code, qui dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'une motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant, que l'absence de motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail n'entraine pas la nullité du congé mais ouvre droit au profit du locataire évincé à une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux en application de l'article L.145-28 du code de commerce.

Sur l'absence de motif grave et légitime de refus de renouvellement des baux, la cour ajoute qu'à hauteur d'appel, les stipulations contractuelles dont se prévaut la société SCI Francusa à l'appui du motif de refus de renouvellement du bail tiré des travaux réalisés par la société Les Crus du soleil en violation de ses obligations contractuelles sont celles qui :

- soumettent les travaux de changement de distribution, percement de mur ou plancher, démolition ou construction au consentement écrit du bailleur à qui les devis et plans devront être soumis préalablement ;

- soumettent le début de travaux à la signature des plans et devis par le bailleur et à l'obtention de toutes autorisation administratives ;

- soumettent l'exécution des travaux à la directtion de l'architecte de l'immeuble.

Si, à hauteur d'appel, la société SCI Francusa précise les stipulations contractuelles qu'elle reproche à la société Les Crus du soleil d'avoir violées, il n'en demeure pas moins que la mise en demeure du 4 septembre 2020 ne détaille pas les travaux de remise en état que la société SCI Francusa demande à la société Les Crus du soleil de réaliser ainsi que les travaux qu'elle lui reproche d'avoir exécutés sans son consentement écrit, en violation de ses obligations contractuelles, ce qui ne permet pas à la locataire de remettre en état les locaux loués et de mettre fin à l'infraction au bail. Le détail des travaux demandés à la société Les Crus du soleil et le détail des travaux reprochés à la société Les Crus du soleil est d'autant plus essentiel que la société Les Crus du soleil apporte la preuve que la société SCI Francusa avait autorisé des travaux dans les locaux loués. En effet, la société Les Crus du soleil produit une lettre de la société SCI Francusa, en date du 24 mai 2012, aux termes de laquelle la société SCI Francusa donne son accord à la société Les Crus du soleil 'pour effecture et réaliser les travaux de rénovation et mise aux normes des locaux 'les Crus du soleil' tels que définis dans la lettre de mission de votre architecte D.P.L.G [C] [B], datée du 27 avril 2012.' Faute pour la société SCI Francusa d'avoir mis sa locataire en mesure de mettre fin à l'infraction au bail qu'elle lui reproche, celle-ci, en vertu des dispositions de l'article L.145-17 I 1°, ne peut être invoquée par la bailleresse à l'appui du refus de renouvellement du bail.

Par ailleurs, la note de synthèse de M. [T], expert désigné par ordonnance de référé du 8 avril 2014, en date du 5 août 2019, étant précisé que le rapport de l'expert n'est pas produit aux débats, n'est pas de nature à apporter la preuve de l'absence d'autorisation du bailleur aux travaux exécutés par la société Les Crus du soleil dans les locaux loués. En effet, la mission de l'expert ne porte pas sur ce point. Sans la production de la lettre de mission de l'architecte de la société Les Crus du soleil du 27 avril 2012, mentionnée dans la lettre du 24 mai 2012 de la société SCI Francusa ayant autorisé des travaux dans les locaux loués, la cour ne peut pas vérifier l'existence de travaux réalisés dans les locaux loués sans le consentement du bailleur, étant précisé que l'autorisation du syndicat des copropriétaires doit être sollicitée par le bailleur et non par le locataire.

A hauteur d'appel, la société SCI Francusa reproche à la société Les Crus du soleil d'avoir exécuté de nouveaux travaux en violation de ses obligations contractuelles, à savoir l'installation d'un store. Toutefois, la cour observe que la société SCI Francusa n'a pas mis en demeure la société Les Crus du soleil de faire cesser ce manquement de la locataire à ses obligations contractuelles de sorte que ce motif ne peut être invoqué par la société SCI Francusa à l'appui de son refus de renouvellement du bail en vertu de l'article L.145-17 I 1°.

En outre, les pièces produites aux débats sont insuffisantes à établir un lien de causalité entre les désordres du plancher haut du sous-sol de l'immeuble dont dépendent les locaux loués, mentionnés dans la lettre adressée par la Ville de Paris à la société SCI Francusa, en date du 31 janvier 2022, dont la société SCI Francusa se prévaut dans la présente instance, et les travaux réalisés par la société Les Crus du soleil dans les locaux loués.

En conséquence, il convient de confirmer tous les chefs du dispositif du jugement attaqué relatifs aux congés délivrés par la société SCI Francusa.

5- Sur la demande de résiliation des baux

Moyens des parties

La société SCI Francusa fait valoir, sur le fondement de l'article 1741 du code civil, que:

la société Les Crus du soleil n'a pas respecté son obligation de payer le loyer et les charges ce qui est démontré par l'importance de l'arriéré ;

dans le cadre des opérations d'expertise judiciaire diligentées par M. [T], expert, il a été constaté que le preneur a effectué des travaux sans autorisation de son bailleur ; que l'autorisation donnée le 24 mai 2012 par la bailleresse concernait des travaux de rénovation et de mise aux normes des parties privatives louées sans rapport avec ceux réalisés par la locataire sur les parties communes de l'immeuble ;

la destination de l'appartement du 1er étage a été modifiée par la société Les Crus du soleil qui l'utilise comme cuisine du restaurant du rez de chaussée alors que l'appartement était à usage exclusivement résidentiel.

La société Les Crus du soleil, la Selarl P2G et la Selarl [R] Yang Ting font valoir que :

la société Les Crus du soleil n'a pas manqué à son obligation de payer les loyers et charges,

la société SCI Francusa avait expressément autorisé, par lettre du 24 mai 2012, les travaux de rénovation et de mise aux normes des locaux loués réalisés sous le contrôle d'un architecte mandaté à cet effet.

Réponse de la cour

5-1 Sur la demande de résiliation du bail boutique droite et du bail boutique gauche

C'est par des motifs pertinents et exacts, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le tribunal a débouté la société SCI Francusa de sa demande de résiliation du bail boutique droite et du bail boutique gauche.

Etant observé que la cour n'est pas saisie d'une demande rétroactive de résiliation du bail boutique droite et du bail boutique gauche, elle ne saurait prononcer la résiliation de baux qui ont déjà pris fin le 30 juin 2021 par l'effet des congés délivrés à la locataire par la bailleresse.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la société SCI Francusa de sa demande de résiliation du bail boutique droite et du bail boutique gauche.

5-2 Sur la demande de résiliation du bail appartement 1er étage

L'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue par les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résoluation avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordée au défendeur un délai selon les circonstances.

L'article 1741 du code civil précise que le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il est constant qu'il appartient au juge d'apprécier si les manquements contractuels invoqués à l'appui de la demande de résiliation du bail sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation sollicitée.

En l'espèce, il résulte des paragraphes précédents qu'il n'est pas apporté la preuve d'un manquement de la société Les Crus du soleil à son obligation de payer le loyer du bail appartement 1er étage. En effet, il a été démontré qu'il n'existait pas d'arrieré locatif au 10 juin 2021, échéances du mois de juin 2021 incluses. Depuis le 1er juillet 2021, la société SCI Francusa n'opère pas de distinction dans ses factures et dans son décompte entre les sommes dues au titre du bail appartement 1er étage et les sommes dues au titre du maintien dans les lieux relatifs aux autres locaux. Ce faisant et alors que la société Les Crus du soleil procède à des réglements réguliers, elle n'apporte pas la preuve d'un manquement de cette dernière à son obligation de payer le loyer.

Par ailleurs, la société SCI Francusa ne précise pas les travaux exécutés par la société Les Crus du soleil dans l'appartement du 1er étage dépendant de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2]. Elle invoque les travaux réalisés dans les locaux loués dans leur globalité en ne distinguant pas les travaux exécutés dans la boutique droite, ceux exécutés dans la boutique gauche et ceux éventuellement exécutés dans l'appartement du 1er étage. A la lecture de la note de synthèse de M. [T], il n'est pas certain que la société Les Crus du soleil ait réalisé des travaux dans l'appartement du premier étage.

Ainsi, il n'est pas apporté la preuve du manquement de la société Les Crus du soleil à son obligation de soumettre des travaux de changement de distribution, percement de mur ou plancher, démolition ou construction dans l'appartement du 1er étage au consentement écrit de la société SCI Francusa.

Le bail appartement 1er étage stipule que 'le preneur ne pourra utiliser les lieux loués que comme annexe à son exploitation existante utilisée d'une manière parfaitement en conformité avec sa destination légale, toutes dispositions administratives ainsi que des règles de la copropriété, le tous, tel sur le bailleur ne puisse en aucun être inquiété ou concerné, le preneur le tenant entièrement à couvert'.

Il est acquis que l'appartement loué par la société SCI Francusa à la société Les Crus du soleil est à usage d'habitation et que la société Les Crus du soleil l'a utilisé comme cuisine du restaurant situé dans les locaux loués au rez-de-chaussé (boutique gauche).

Toutefois, la société SCI Francusa est malvenue de reprocher à la société Les Crus du soleil une modification de la destination des locaux dès lors qu'elle a consenti un bail commercial sur un local à usage d'habitation sans expressément limiter la destination dudit local à l'habitation. La clause de destination des locaux est rédigée pour laisser croire au preneur qu'il peut utiliser les locaux à titre commercial comme annexe à son exploitation existante, et pour lui renvoyer la responsabilité de l'usage commercial des locaux en cas de difficultés notamment avec le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dont dépendent les locaux loués ou la Ville de [Localité 5].

Dans ces conditions, l'utilisation par la société Les Crus du soleil de l'appartement du 1er étage comme cuisine ne constitue pas un manquement suffisamment grave à ses obligations contractuelles pour entrainer la résiliation du bail.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la société SCI Francusa de sa demande de résiliation du bail appartement 1er étage.

6 - Sur la demande de compensation présentée par la société Les Crus du soleil, la Selarl P2G et la Selarl [R] Yang Ting

Sans opposition de la société SCI Francusa, il est fait droit à la demande de compensation présentée par la société Les Crus du soleil la Selarl P2G et la Selarl [R] Yang Ting.

7 - Sur la demande de dommages et intérêts de la société Les Crus du soleil

Moyens des parties

La société SCI Francusa fait valoir que :

la demande de la société Les Crus du soleil en paiement de la somme de 60.000 euros à titre de dommages et intérêts est dénuée de tout fondement ;

la société Les Crus du soleil trangresse les conditions du bail liant les parties et elle ne règle pas entièrement ses loyers.

La société Les Crus du soleil, la Selarl P2G et la Selarl [R] Yang Ting font valoir que :

la société SCI Francusa exerçait des pressions inacceptables sur la société Les Crus du soleil dans le but d'obtenir des paiements injustifiés ;

le dirigeant de la SCI Francusa se permet d'inonder la société Les Crus du soleil d'emails agressifs et de maintenir une pression psychologique sur elle ;

qu'elle subit un préjudice d'exploitation en ce qu'elle ne peut gérer normalement son fonds.

Réponse de la cour

Les courriels produits aux débats par la société Les Crus du soleil sont insuffisants à établir l'existence de 'pressions inacceptables' de la part de la société SCI Francusa, ils ne sont que l'expression du litige entre les parties sur les sommes dues par la locataire en exécution du bail.

Les faits qualifiés par la société Les Crus du soleil de faute de la société SCI Francusa caractérisent en réalité les désaccords des parties concernant l'exécution des baux et ne relèvent pas d'un abus de droit de la part de la bailleresse.

Par ailleurs, il n'est pas produit aucune pièce pour établir l'existence et le montant du préjudice d'exploitation qu'allègue la société Les Crus du soleil, cette dernière se bornant à procéder par voie d'affirmation.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté la société Les Crus du soleil de sa demande de dommages et intérêts.

8 - Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il apparait que la société SCI Francusa, qui avait initialement introduit l'instance, est la partie perdante à titre principale tant en première instance qu'en appel.

Dans ces conditions, en application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, il convient de confirmer les chefs du jugement attaqué relatifs aux frais irrépétibles et aux dépens.

Par ailleurs, la société SCI Francusa est condamnée aux dépens de la procédure d'appel et l'équité commande de la condamner à payer à la société Les Crus du soleil la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 30 mai 2022 en ce qu'il a :

- condamné la société SCI Francusa à payer à la société Les Crus du soleil la somme de 29 842,86 euros indûment reçue au 30 novembre 2020 au titre des trois baux conclus entre les parties, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2021 ;

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 30 mai 2022 en ses autres dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne la société SCI Francusa à payer à la société Les Crus du soleil la somme de 19 261,77 euros indûment reçue au 30 septembre 2020 au titre des trois baux conclus entre les parties, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2021 ;

Ordonne la compensation entre la somme de 9 780, 92 euros due par la société Les Crus du soleil à la société SCI Francusa au titre de l'ajustement du dépôt de garantie en vertu du jugement du tribunal judiciaire de Paris du 30 mai 2022 et la condamnation ci-dessus prononcée ;

Déboute la société SCI Francusa de sa demande de fixation de la somme de 106 189,84 euros au passif de la société Les Crus du soleil au titre de l'arriéré locatif arrêté au 8 février 2024 ;

Déboute la société SCI Francusa de sa demande de condamnation de la société Les Crus du soleil à lui payer la somme de 56 336,43 euros au titre de l'arriéré locatif pour la période du 9 février 2024 au 3 décembre 2025 ;

Condamne la société SCI Francusa aux dépens de la procédure d'appel, dont distraction au profit de la Scp Gründler conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société SCI Francusa à payer à la société Les Crus du soleil la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,