CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 11 juin 2026, n° 23/09788
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 11 JUIN 2026
N° 2026/ 267
N° RG 23/09788
N° Portalis DBVB-V-B7H-BLVPT
S.C.I. SCI CASSIN
C/
Syndic. de copro. CI RENE CASSIN
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jean-marc COHEN
Me Marina POUSSIN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ de NICE en date du 30 Juin 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 20/03356.
APPELANTE
S.C.I. SCI CASSIN La SCI CASSIN
Société civile immobilière au capital de 1.000 €, dont le siège social est sis [Adresse 1], immatriculée au RCS de Nice sous le numéro 481 516 060, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal, domicilié es qualité audit siège.
représentée par Me Jean-marc COHEN, avocat au barreau de NICE
INTIMÉE
Syndic. de copro. CI RENE CASSIN représenté par son Syndic en exercice, la SARL CABINET NARDI MASSENA, immatriculée au RCS de NICE sous le n°524 759 537, au capital de 7.500, dont le siège social est à [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, demeurant [Adresse 1],
représentée par Me Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE, substituée par Me Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 25 Mars 2026 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Florence PERRAUT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Nadia FAYALA.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Madame Nadia FAYALA, greffière présente lors du prononcé.
***
FAITS ET PROCEDURE
Par acte notarié du 25 janvier 2008, la SCI CASSIN est devenue propriétaire des lots n°1 et 8 au sein d'un immeuble organisé en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 1]. Son acte vise un état descriptif de division du 11 mars 1964.
Un fonds de commerce de boucherie et d'épicerie est exploité dans le lot n° 1.
L'immeuble est dépourvu de tout règlement de copropriété.
Une assemblée générale s'est tenue le 06 juillet 2020.
Par assignation du 12 septembre 2020, la SCI CASSIN a fait citer le syndicat des copropriétaires RENE CASSIN aux fins principalement de voir annuler l'assemblée générale du 6 juillet 2020 et subsidiairement de voir annuler certaines résolutions.
Par jugement contradictoire du 30 juin 2025, le tribunal judiciaire de Nice a :
- débouté la SCI CASSIN de ses demandes,
- condamné la SCI CASSIN à libérer les parties communes situées au-devant de l'immeuble RENE CASSIN à Nice, [Adresse 1], sur l'assiette de la parcelle NZ [Cadastre 1] de tout étal, objet mobilier quelconque ou denrées alimentaires, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours a compter de la signification du présent jugement ;
- condamné la SCI Cassin à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble René Cassin, sis à Nice, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit ;
CONDAMNE la SCI Cassin aux dépens.
Le premier juge a rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale du 06 juillet 2020 fondée sur l'expiration du mandat du syndic et sur les irrégularités alléguées en matière de convocation.
Il a rejeté la demande subsidiaire d'annulation des résolutions n° 1 à 9 au motif d'une mauvaise répartition des tantièmes. Il a estimé qu'il n'existait aucune contradiction entre les droits de vote et les tantièmes détenus par la SCI CASSIN ; il a expliqué qu'une assemblée générale du 28 février 1990 avait approuvé un état description de division établi par M.[O], celui-ci ayant été publié le 07 novembre 1991, avec l'acte d'un notaire du 17 septembre 1991 dont il constitue l'annexe.
Il a rejeté la demande d'annulation de la résolution 9 relatif à un mandat à donner au syndic pour engager toute instance et action aux fins qu'elle libère la parcelle NZ [Cadastre 1] au motif :
- que le syndicat des copropriétaires justifiait être propriétaire de cette parcelle,
- que la SCI CASSIN occupait cette parcelle, partie commune,
- qu' il n'était pas démontré l'existence d'un abus de majorité ou d'une inégalité de traitement.
Il a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir ordonner à la SCI CASSIN de libérer cette parcelle, après avoir rejeté t toute prescription de l'action qu'il a analysée en une action réelle, obéissant à la prescription trentenaire de l'article 2227 du code civil.
Par déclaration du 21 juillet 2023, la SCI CASSIN a relevé appel de tous les chefs de cette décision.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble René Cassin a constitué avocat.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2026 auxquelles il convient de se référer, la SCI CASSIN demande à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
statuant à nouveau :
- de juger nulle l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires RENE CASSIN du 6 juillet 2020 du fait de l'irrégularité du vote à défaut de justification d'une répartition de copropriété opposable aux copropriétaires et d'une répartition arbitraire des tantièmes
- d'annuler les résolutions n° 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 votées lors de l'assemblée générale du 6 juillet 2020,
à titre subsidiaire,
- d'annuler la résolution n° 9 intitulée Occupation de la parcelle NZ [Cadastre 1] par la SCI CASSIN du fait de la violation du principe d'égalité entre copropriétaires,
En toute hypothèse
- de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble RENE CASSIN de sa demande de retirer « tout étal, objet mobilier quelconque ou denrées alimentaire » n'apportant pas la preuve de la propriété de la parcelle NZ663, ni de la qualification partie commune de celle et en ce que l'action est prescrite,
En tout état de cause,
- de débouter le syndicat des copropriétaires RENE CASSIN de toutes ses demandes,
- de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble RENE CASSIN à une amende civile sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile, au titre des moyens dilatoires relatifs à la prétendue copie intégrale de l'acte de Maître [K] [R] du 17 septembre 1991,
- de dire et juger que la SCI CASSIN sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, honoraires, constat d'huissier relatifs à la présente procédure ainsi que des frais irrépétibles et des dépens en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui seront répartis entre les autres copropriétaires,
- de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble RENE CASSIN à payer à la SCI CASSIN la somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Elle explique que le syndicat des copropriétaires ne dispose d'aucun règlement de copropriété. Elle précise que son acte de propriété vise un état descriptif de division de 1964 qui n'est pas appliqué par le syndic.
Elle soulève la nullité de l'assemblée générale en raison d'une une mauvaise répartition des tantièmes qui affecte le droit de vote, au visa des articles 8 et 22 de la loi du 10 juillet 1965. Elle expose que les droits de vote ont été fondés sur une répartition arbitraire des tantièmes. Elle soutient ainsi :
- que deux actes notariés, correspondant à des acquisitions de lots, vise un état descriptif de division de 1964 qui ne correspond pas à celui évoqué par le syndicat des copropriétaires,
- que l'acte notarié du 17 septembre 1991 n'a pas pour objet de prévoir une répartition de tantièmes de copropriété, mais une modification de l'assiette cadastrale de la copropriété et une redésignation des lots n° 1 à 8,
- que le projet de modification des tantièmes n'a jamais été exécuté,
- que n'a jamais été publié, en même temps que cet acte du 17 septembre 1991, le procès-verbal d'assemblée générale donnant autorisation à Maître [R] de dresser l'acte modificatif et le tableau de M.[O],
- que le tableau de M.[O] n'a jamais été publié à la publicité foncière et n'était pas annexé à l'acte notarié du 17 septembre 1991, si bien qu'il ne peut être pris en compte, qu'il n'est pas opposable aux copropriétaires et qu'il ne peut être considéré comme un état descriptif de division.
Elle ajoute qu'il est faux de dire que les tantièmes qui lui ont été attribués ne lui créent aucun préjudice, puisqu'elle paye des charges excessives eu égard à la taille de son local. Elle précise que la violation des tantièmes ne justifie pas de démontrer l'existence d'un grief.
Subsidiairement, elle sollicite la nullité de la résolution 9 portant mandat à donner au syndic pour engager toute instance et action aux fins qu'elle libère la parcelle NZ [Cadastre 1] à défaut d'accord relatif à l'indemnisation de l'occupation. Elle fait état des raisons suivantes :
- l'absence d'information des copropriétaires relative à l'existence de pourparlers entre elle-même et le syndicat des copropriétaires, alors que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qu'il était propriétaire de cette parcelle et qu'elle a proposé de l'acquérir,
- le projet de M.[O] n'évoque pas la parcelle revendiquée par le syndicat des copropriétaires et ne la décrit pas comme une partie commune.
En toute hypothèse, elle demande le rejet de sa condamnation à libérer la parcelle. Elle précise que son installation est un étal, bien meuble sur roues, qui est rentré à la fermeture de son magasin.
Elle indique que la demande du syndicat des copropriétaires s'analyse comme une action personnelle et non une action réelle. Elle conclut à la prescription de cette action, le point de départ datant même d'avant son acquisition des lots en 2008 et pouvant être fixée en 1978.
Elle demande la condamnation du syndicat des copropriétaires au versement de dommages et intérêts pour procédure abusive et manoeuvres dilatoires et dolosives. Elle lui reproche d'avoir compilé divers documents pour obtenir sa condamnation et faussement indiqué que le tableau de M.[O] était annexé à l'acte notarié du 17 septembre 1991.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2024 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :
- de rejeter l'appel et l'ensemble des demandes de la SCI CASSIN,
- de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
- de condamner la SCI CASSIN à lui verser une indemnité de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- de condamner la SCI CASSIN aux dépens.
Il conteste tout motif d'annulation de l'assemblée générale en raison d'une mauvaise répartition des tantièmes.
Il expose que la copropriété détient un état descriptif de division qui a été modifié.
Il indique verser au débat le tableau de répartition des tantièmes appliqué par le syndic qui est opposable aux copropriétaires et doit s'appliquer les raisons suivantes :
- ce tableau, portant les tantièmes de chacun des lots, résulte d'un document intitulé 'état description de division', établi par M.[O], qui est annexé à un acte rectificatif publié établi par Maître [R] le 17 septembre 1991,
- ce tableau est attaché au document intitulé 'compte rendu de l'assemblée générale du 28 février 1990",
- l'assemblée générale du 28 février 1990 a adopté, dans le cadre d'une résolution n°2, l'état descriptif de division de la copropriété dressé par M.[O] sous la forme de ce tableau.
Il déclare que la répartition évoquée par la SCI CASSIN correspond à la situation de la copropriété avant la rectification faite en 1991. Il ajoute que la SCI CASSIN est mal fondée à prétendre ignorer cette situation puisqu'à l'occasion d'une procédure de référé, le juge avait noté que le procès-verbal de l'assemblée générale du 28 février 1990, définitive, a été annexé à l'état descriptif de division modificatif établi par Maître [R] le 17 septembre 1991. Il ajoute que ce magistrat notait qu'un plan établi par M.[O] était annexé à l'acte d'achat de la SCI.
Elle soutient que le plan de M.[O] est régulier et correspond aux exigences de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle s'oppose à l'annulation de la résolution n°9 en contestant tout abus de majorité. Elle relève être propriétaire de la parcelle occupée, rappelant que celle-ci est issue d'une division parcellaire datant de 2012, soit postérieure au tableau établi par M.[O]. Elle déclare que la SCI CASSIN occupe cette parcelle et fait observer avoir refusé toute vente en raison du prix très modeste proposée par celle-ci qui avait refusé de payer une indemnité d'occupation. Elle souligne que l'absence d'accord a été portée à la connaissance des copropriétaires.
Elle conteste toute prescription de son action, jugeant qu'il s'agit d'une action réelle, puisqu'elle vise une atteinte portée aux parties communes. Elle ajoute que les objets posés sont rangés puis réinstallés chaque jour, si bien que le point de départ de prescription débute à chaque nouvelle occupation.
MOTIVATION
Sur la nullité de l'assemblée générale du 06 juillet 2020
L'état descriptif de division de M.[O] produit au débat, avec le calcul de tantièmes de copropriété avait été envoyé au syndic de la copropriété (la société CONSEIL et GESTION) le 12 juillet 1989. Il fait état de huit lots, les désigne, (mentionnant le numéro des anciens lots de 1 à 8 pour les renuméroter de 12 à 19), y affecte des tantièmes et écarte les lots 9, 10 et 11 en notant que ces derniers 'semblent avoir fait l'objet d'un détachement d'après Mr [I] expert qui a consulté les titres intermédiaires'.
L'acte notarié du 17 septembre 1991 établi par Maître [R], établi à la demande du gérant de la société CONSEILS ET GESTION (agissant en qualité de syndic de la copropriété) et des consorts [T] mentionne que ce dernier a reçu 'à la requête de la ou des parties ci-après identifiée(s) le présent acte contenant MODIFICATIF A ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION'.
A sein de cet acte, il est exposé que
'Les parties déclarent que c'est à tort et par erreur si lors de l'établissement de l'état descriptif de division dressé par Maître [Y], notaire à [Localité 1], le 31 janvier 1964, il a été incorporé dans la copropriété les parcelles cadastrées sous les numéros [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] de la section NZ, alors qu'en réalité, l'assiette de cette copropriété n'est constituée que de la seule parcelle numéro [Cadastre 4], par suite de la réduction de cette assiette les lots 9, 10 et 11 doivent être supprimés.'
Cet acte (pages 7 et 8) définit alors les lots de la copropriété. Au bas de la page 8, il est indiqué 'PUBLICITE FONCIERE
Une expédition des présentes sera publiée au deuxième bureau des hypothèques de [Localité 1]'.
La dernière page de l'acte notarié (page 9) mentionne que celui-ci est établi sur neuf pages.
Le syndicat des copropriétaires a fourni la copie de cet acte et un compte rendu de l'assemblée générale du 28 février 1990, sur lequel est tamponnée la mention selon laquelle cet acte est 'Annexé à la minute d'un acte reçu par MAITRE [K] [R] NOTAIRE A [Localité 1], le 17 septembre 1991".
Aux termes de cette assemblée générale, a été votée une deuxième résolution selon laquelle est approuvé l'acte descriptif de division dressé par M.[O].
Etait également votée la résolution n°4 selon laquelle était confiée à Me [R], notaire à [Localité 1],la mission de régler le cahier des charges règlement de copropriété au vu de l'état descriptif dressé par M.[O] et approuvé à la 2ème résolution (...) , cette résolution évoquant les lots 13 et 16 appartenant à Mme [H] et un lot n° 14.
Etait publié l'acte notarié faisant étant :
- des erreurs commises dans l'état descriptif de division dressé par Maître [Y], notaire à [Localité 1], le 31 janvier 1964,
- de la réduction de l'assiette de la copropriété, avec la suppression des lots 9, 10 et 11, qui invalide l'état descriptif de division du 11 mars 1964,
- du vote d'une assemblée générale du 28 février 1990 selon laquelle était adopté l'état descriptif de division établi par M.[O]
Maître [R] n'a pas établi, comme le décidait la résolution le cahier des charges règlement de copropriété au vu de l'état descriptif dressé par M.[O].
Toutefois, la publicité de l'acte notarié de Maître [R] avec pour annexe le procès verbal de l'assemblée générale du 28 février 1990 qui adopte l'état descriptif de division de M.[O] invalide l'état description de division de Maître [Y] du 31 janvier 1964 ; en conséquence, la SCI CASSIN, même si cet état descriptif de division est mentionné dans son acte de vente, ne peut s'y référer et en demander l'application. Bien au contraire, la SCI CASSIN est tenue par l'état descriptif de division de M.[O] qui a été adopté par l'assemblée générale du 28 février 1990 dans le cadre d'une résolution qui est définitive ; il a donc valeur contractuelle.
En conséquence, c'est à tort que la SCI CASSIN sollicite la nullité de l'assemblée générale du 06 juillet 1990 au motif d'une mauvaise application des tantièmes. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur la nullité des résolutions n° 1 à 8 de l'assemblée générale du 06 juillet 2020
La SCI CASSIN soulève la nullité des résolutions n° 1 à 8 pour les mêmes motifs que ceux exposés dans le cadre de la demande d'annulation de l'assemblée générale, à savoir une mauvaise répartition des tantièmes. Comme indiqué précédemment, la répartition des tantièmes résulte de l'acte description de division établi par M.[O], qui a valeur contractuelle. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur la nullité de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 06 juillet 2020
Pour les raisons précédemment évoquées, le moyen tiré de la mauvaise répartition des tantièmes n'est pas valable pour solliciter l'annulation de la résolution n°9.
Il est démontré et il n'est pas contesté que l'assiette de la copropriété se trouvait sur la parcelle NZ n° [Cadastre 4]. Cette parcelle a fait l'objet d'une division parcellaire en 2012 (pièce 16 du syndicat des copropriétaires) si bien qu'il s'agit désormais des parcelles NZ[Cadastre 5] et NZ [Cadastre 1]. Cette dernière parcelle apparaît sur un relevé de propriété produit au débat (pièce 8 du syndicat des copropriétaires).Le syndicat des copropriétaires rapporte donc la preuve qu'il est propriétaire de la parcelle cadastrée NZ [Cadastre 1], d'une contenance de 19 m².
Afin que l'assemblée délibère valablement sur les questions inscrites à l'ordre du jour, encore faut-il que celles-ci soient suffisamment précises pour que les copropriétaires soient exactement informés sur la portée des décisions à prendre.
La question posée par la résolution n° 9 de l'assemblée générale était suffisamment précise et permettait aux copropriétaires d'être suffisamment informés sur la portée de la décision de leur vote puisqu'il était noté qu'à défaut d'accord relatif à l'indemnisation de l'occupation abusive de la parcelle NZ [Cadastre 1] par la SCI CASSIN, il était demandé de donner mandat au syndic pour d'engager toutes instances et actions aux fins de libération de cet espace, partie commune. Les copropriétaires n'avaient pas besoin d'être informée de la teneur des discussions ; ils étaient suffisamment informés sur le fait qu'aucun accord n'avait été trouvé.
Le moyen tiré d'un défaut d'égalité entre les copropriétaires, mentionné dans le dispositif de des conclusions de la SCI CASSIN, n'est pas développé dans ses conclusions. Or, en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Dès lors, la cour n'a pas à examiner ce moyen de nullité. Quoiqu'il en soit,la SCI CASSIN ne démontre pas que la résolution n°9 de l'assemblée générale du 06 juillet 2020 qui donne mandat au syndic pour engager toute instance et action aux fins qu'elle libère la parcelle NZ663 à défaut accord relatif à l'indemnisation de l'occupation serait abusive et qu'elle entraînerait un défaut d'égalité entre les copropriétaires.
Sur la prescription de la demande tendant à voir ordonner à la SCI CASSIN de retirer « tout étal, objet mobilier quelconque ou denrées alimentaire » n'apportant pas la preuve de la propriété de la parcelle NZ663"
L'article 42, alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à la loi dite ELAN du 23 novembre 2018, énonce que sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires,
ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Selon l'article 2227 du code civil, le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit
a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Le lot n°1 acquis par la SCI CASSIN est à usage de commerce depuis le premier état descriptif de division du 11 mars 1964.
En cas d'appropriation des parties communes, l'action qui tend à obtenir la libération et la restitution des parties communes indûment occupées n'est plus une action personnelle mais revêt la nature d'une action réelle soumise à la prescription trentenaire.
La parcelle cadastrée NZ [Cadastre 1], d'une contenance de 19 m² se trouve devant le lot n°1 (dénommé 12 sur l'état descriptif de division de M.[O]), comme il en résulte des plans produits au débat. (Pièces 8 et 14 du syndicat des copropriétaires). En application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que dans le silence des titres, le sol est réputé partie commune,cette parcelle est une partie commune.
Selon un procès-verbal de constat du 15 juillet 2020, il est établi que la SCI CASSIN occupe la parcelle NZ663 par le biais d'un étal de fruits et légumes ; l'huissier de justice note qu'à côté de cet étal se trouve un chariot de supermarché rempli de bouteilles d'eau à vendre, ainsi que plusieurs paniers, un chariot métallique, des casiers à bouteille vides et un container poubelle.
Il ressort des débats que la pose d'étal, chariots et paniers dure depuis plusieurs années, comme en atteste une lettre du 28 juin 2019 aux termes de laquelle le syndic de copropriété (pièce 4 de la SCI CASSIN) écrivant à la 'SCI CASSIN C/LIBRE SERVICE LAVALLIERE' indique que 'votre commerce de vente au détail de type épicerie occupe depuis de multiples années la partie commune située devant la copropriété, à savoir la parcelle NZ [Cadastre 1]".
Même si ces objets mobiliers sont enlevés et réinstallés chaque jour comme le reconnaît le syndicat des copropriétaires, il n'en demeure pas moins que l'occupation de la partie commune s'analyse comme une appropriation de cette dernière ; il s'agit d'une atteinte à la propriété ou à la jouissance des parties communes puisque la présence des étals n'est pas qu'occasionnelle mais régulière et en lien étroit avec l'exploitation du commerce. En conséquence, c'est par des motifs pertinents que le premier juge a estimé que l'action intentée par le syndicat des copropriétaires s'analysait en une action réelle dont la prescription est trentenaire. La SCI CASSIN, qui n'est propriétaire du lot que depuis l'année 2018, ne peut prétendre à un point de départ de la prescription de l'action intentée contre elle par le syndicat des copropriétaires à une date antérieure à celle de son acquisition. Quoiqu'il en soit, elle ne démontre pas que cette partie commune aurait été occupée régulièrement depuis 1978 dans le cadre de l'exploitation d'un commerce.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré qui a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires tendant à voir enlever de tout étal, objet mobilier quelconque ou denrées alimentaires, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
La SCI CASSIN est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Elle sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu'il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.
Le jugement déféré qui a condamné la SCI CASSIN aux dépens et au versement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.
La SCI CASSIN sera également condamnée à verser la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel exposés par le syndicat des copropriétaires.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement déféré ;
Y AJOUTANT ;
CONDAMNE la SCI CASSIN à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble René Cassin la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel ;
REJETTE la demande de la SCI CASSIN au titre de ses frais irrépétibles d'appel ;
CONDAMNE la SCI CASSIN aux dépens de la présente procédure.
La greffière La présidente
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 11 JUIN 2026
N° 2026/ 267
N° RG 23/09788
N° Portalis DBVB-V-B7H-BLVPT
S.C.I. SCI CASSIN
C/
Syndic. de copro. CI RENE CASSIN
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jean-marc COHEN
Me Marina POUSSIN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ de NICE en date du 30 Juin 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 20/03356.
APPELANTE
S.C.I. SCI CASSIN La SCI CASSIN
Société civile immobilière au capital de 1.000 €, dont le siège social est sis [Adresse 1], immatriculée au RCS de Nice sous le numéro 481 516 060, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal, domicilié es qualité audit siège.
représentée par Me Jean-marc COHEN, avocat au barreau de NICE
INTIMÉE
Syndic. de copro. CI RENE CASSIN représenté par son Syndic en exercice, la SARL CABINET NARDI MASSENA, immatriculée au RCS de NICE sous le n°524 759 537, au capital de 7.500, dont le siège social est à [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, demeurant [Adresse 1],
représentée par Me Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE, substituée par Me Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 25 Mars 2026 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Florence PERRAUT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Nadia FAYALA.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Madame Nadia FAYALA, greffière présente lors du prononcé.
***
FAITS ET PROCEDURE
Par acte notarié du 25 janvier 2008, la SCI CASSIN est devenue propriétaire des lots n°1 et 8 au sein d'un immeuble organisé en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 1]. Son acte vise un état descriptif de division du 11 mars 1964.
Un fonds de commerce de boucherie et d'épicerie est exploité dans le lot n° 1.
L'immeuble est dépourvu de tout règlement de copropriété.
Une assemblée générale s'est tenue le 06 juillet 2020.
Par assignation du 12 septembre 2020, la SCI CASSIN a fait citer le syndicat des copropriétaires RENE CASSIN aux fins principalement de voir annuler l'assemblée générale du 6 juillet 2020 et subsidiairement de voir annuler certaines résolutions.
Par jugement contradictoire du 30 juin 2025, le tribunal judiciaire de Nice a :
- débouté la SCI CASSIN de ses demandes,
- condamné la SCI CASSIN à libérer les parties communes situées au-devant de l'immeuble RENE CASSIN à Nice, [Adresse 1], sur l'assiette de la parcelle NZ [Cadastre 1] de tout étal, objet mobilier quelconque ou denrées alimentaires, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours a compter de la signification du présent jugement ;
- condamné la SCI Cassin à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble René Cassin, sis à Nice, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit ;
CONDAMNE la SCI Cassin aux dépens.
Le premier juge a rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale du 06 juillet 2020 fondée sur l'expiration du mandat du syndic et sur les irrégularités alléguées en matière de convocation.
Il a rejeté la demande subsidiaire d'annulation des résolutions n° 1 à 9 au motif d'une mauvaise répartition des tantièmes. Il a estimé qu'il n'existait aucune contradiction entre les droits de vote et les tantièmes détenus par la SCI CASSIN ; il a expliqué qu'une assemblée générale du 28 février 1990 avait approuvé un état description de division établi par M.[O], celui-ci ayant été publié le 07 novembre 1991, avec l'acte d'un notaire du 17 septembre 1991 dont il constitue l'annexe.
Il a rejeté la demande d'annulation de la résolution 9 relatif à un mandat à donner au syndic pour engager toute instance et action aux fins qu'elle libère la parcelle NZ [Cadastre 1] au motif :
- que le syndicat des copropriétaires justifiait être propriétaire de cette parcelle,
- que la SCI CASSIN occupait cette parcelle, partie commune,
- qu' il n'était pas démontré l'existence d'un abus de majorité ou d'une inégalité de traitement.
Il a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir ordonner à la SCI CASSIN de libérer cette parcelle, après avoir rejeté t toute prescription de l'action qu'il a analysée en une action réelle, obéissant à la prescription trentenaire de l'article 2227 du code civil.
Par déclaration du 21 juillet 2023, la SCI CASSIN a relevé appel de tous les chefs de cette décision.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble René Cassin a constitué avocat.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2026 auxquelles il convient de se référer, la SCI CASSIN demande à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
statuant à nouveau :
- de juger nulle l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires RENE CASSIN du 6 juillet 2020 du fait de l'irrégularité du vote à défaut de justification d'une répartition de copropriété opposable aux copropriétaires et d'une répartition arbitraire des tantièmes
- d'annuler les résolutions n° 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 votées lors de l'assemblée générale du 6 juillet 2020,
à titre subsidiaire,
- d'annuler la résolution n° 9 intitulée Occupation de la parcelle NZ [Cadastre 1] par la SCI CASSIN du fait de la violation du principe d'égalité entre copropriétaires,
En toute hypothèse
- de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble RENE CASSIN de sa demande de retirer « tout étal, objet mobilier quelconque ou denrées alimentaire » n'apportant pas la preuve de la propriété de la parcelle NZ663, ni de la qualification partie commune de celle et en ce que l'action est prescrite,
En tout état de cause,
- de débouter le syndicat des copropriétaires RENE CASSIN de toutes ses demandes,
- de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble RENE CASSIN à une amende civile sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile, au titre des moyens dilatoires relatifs à la prétendue copie intégrale de l'acte de Maître [K] [R] du 17 septembre 1991,
- de dire et juger que la SCI CASSIN sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, honoraires, constat d'huissier relatifs à la présente procédure ainsi que des frais irrépétibles et des dépens en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui seront répartis entre les autres copropriétaires,
- de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble RENE CASSIN à payer à la SCI CASSIN la somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Elle explique que le syndicat des copropriétaires ne dispose d'aucun règlement de copropriété. Elle précise que son acte de propriété vise un état descriptif de division de 1964 qui n'est pas appliqué par le syndic.
Elle soulève la nullité de l'assemblée générale en raison d'une une mauvaise répartition des tantièmes qui affecte le droit de vote, au visa des articles 8 et 22 de la loi du 10 juillet 1965. Elle expose que les droits de vote ont été fondés sur une répartition arbitraire des tantièmes. Elle soutient ainsi :
- que deux actes notariés, correspondant à des acquisitions de lots, vise un état descriptif de division de 1964 qui ne correspond pas à celui évoqué par le syndicat des copropriétaires,
- que l'acte notarié du 17 septembre 1991 n'a pas pour objet de prévoir une répartition de tantièmes de copropriété, mais une modification de l'assiette cadastrale de la copropriété et une redésignation des lots n° 1 à 8,
- que le projet de modification des tantièmes n'a jamais été exécuté,
- que n'a jamais été publié, en même temps que cet acte du 17 septembre 1991, le procès-verbal d'assemblée générale donnant autorisation à Maître [R] de dresser l'acte modificatif et le tableau de M.[O],
- que le tableau de M.[O] n'a jamais été publié à la publicité foncière et n'était pas annexé à l'acte notarié du 17 septembre 1991, si bien qu'il ne peut être pris en compte, qu'il n'est pas opposable aux copropriétaires et qu'il ne peut être considéré comme un état descriptif de division.
Elle ajoute qu'il est faux de dire que les tantièmes qui lui ont été attribués ne lui créent aucun préjudice, puisqu'elle paye des charges excessives eu égard à la taille de son local. Elle précise que la violation des tantièmes ne justifie pas de démontrer l'existence d'un grief.
Subsidiairement, elle sollicite la nullité de la résolution 9 portant mandat à donner au syndic pour engager toute instance et action aux fins qu'elle libère la parcelle NZ [Cadastre 1] à défaut d'accord relatif à l'indemnisation de l'occupation. Elle fait état des raisons suivantes :
- l'absence d'information des copropriétaires relative à l'existence de pourparlers entre elle-même et le syndicat des copropriétaires, alors que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qu'il était propriétaire de cette parcelle et qu'elle a proposé de l'acquérir,
- le projet de M.[O] n'évoque pas la parcelle revendiquée par le syndicat des copropriétaires et ne la décrit pas comme une partie commune.
En toute hypothèse, elle demande le rejet de sa condamnation à libérer la parcelle. Elle précise que son installation est un étal, bien meuble sur roues, qui est rentré à la fermeture de son magasin.
Elle indique que la demande du syndicat des copropriétaires s'analyse comme une action personnelle et non une action réelle. Elle conclut à la prescription de cette action, le point de départ datant même d'avant son acquisition des lots en 2008 et pouvant être fixée en 1978.
Elle demande la condamnation du syndicat des copropriétaires au versement de dommages et intérêts pour procédure abusive et manoeuvres dilatoires et dolosives. Elle lui reproche d'avoir compilé divers documents pour obtenir sa condamnation et faussement indiqué que le tableau de M.[O] était annexé à l'acte notarié du 17 septembre 1991.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2024 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :
- de rejeter l'appel et l'ensemble des demandes de la SCI CASSIN,
- de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
- de condamner la SCI CASSIN à lui verser une indemnité de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- de condamner la SCI CASSIN aux dépens.
Il conteste tout motif d'annulation de l'assemblée générale en raison d'une mauvaise répartition des tantièmes.
Il expose que la copropriété détient un état descriptif de division qui a été modifié.
Il indique verser au débat le tableau de répartition des tantièmes appliqué par le syndic qui est opposable aux copropriétaires et doit s'appliquer les raisons suivantes :
- ce tableau, portant les tantièmes de chacun des lots, résulte d'un document intitulé 'état description de division', établi par M.[O], qui est annexé à un acte rectificatif publié établi par Maître [R] le 17 septembre 1991,
- ce tableau est attaché au document intitulé 'compte rendu de l'assemblée générale du 28 février 1990",
- l'assemblée générale du 28 février 1990 a adopté, dans le cadre d'une résolution n°2, l'état descriptif de division de la copropriété dressé par M.[O] sous la forme de ce tableau.
Il déclare que la répartition évoquée par la SCI CASSIN correspond à la situation de la copropriété avant la rectification faite en 1991. Il ajoute que la SCI CASSIN est mal fondée à prétendre ignorer cette situation puisqu'à l'occasion d'une procédure de référé, le juge avait noté que le procès-verbal de l'assemblée générale du 28 février 1990, définitive, a été annexé à l'état descriptif de division modificatif établi par Maître [R] le 17 septembre 1991. Il ajoute que ce magistrat notait qu'un plan établi par M.[O] était annexé à l'acte d'achat de la SCI.
Elle soutient que le plan de M.[O] est régulier et correspond aux exigences de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle s'oppose à l'annulation de la résolution n°9 en contestant tout abus de majorité. Elle relève être propriétaire de la parcelle occupée, rappelant que celle-ci est issue d'une division parcellaire datant de 2012, soit postérieure au tableau établi par M.[O]. Elle déclare que la SCI CASSIN occupe cette parcelle et fait observer avoir refusé toute vente en raison du prix très modeste proposée par celle-ci qui avait refusé de payer une indemnité d'occupation. Elle souligne que l'absence d'accord a été portée à la connaissance des copropriétaires.
Elle conteste toute prescription de son action, jugeant qu'il s'agit d'une action réelle, puisqu'elle vise une atteinte portée aux parties communes. Elle ajoute que les objets posés sont rangés puis réinstallés chaque jour, si bien que le point de départ de prescription débute à chaque nouvelle occupation.
MOTIVATION
Sur la nullité de l'assemblée générale du 06 juillet 2020
L'état descriptif de division de M.[O] produit au débat, avec le calcul de tantièmes de copropriété avait été envoyé au syndic de la copropriété (la société CONSEIL et GESTION) le 12 juillet 1989. Il fait état de huit lots, les désigne, (mentionnant le numéro des anciens lots de 1 à 8 pour les renuméroter de 12 à 19), y affecte des tantièmes et écarte les lots 9, 10 et 11 en notant que ces derniers 'semblent avoir fait l'objet d'un détachement d'après Mr [I] expert qui a consulté les titres intermédiaires'.
L'acte notarié du 17 septembre 1991 établi par Maître [R], établi à la demande du gérant de la société CONSEILS ET GESTION (agissant en qualité de syndic de la copropriété) et des consorts [T] mentionne que ce dernier a reçu 'à la requête de la ou des parties ci-après identifiée(s) le présent acte contenant MODIFICATIF A ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION'.
A sein de cet acte, il est exposé que
'Les parties déclarent que c'est à tort et par erreur si lors de l'établissement de l'état descriptif de division dressé par Maître [Y], notaire à [Localité 1], le 31 janvier 1964, il a été incorporé dans la copropriété les parcelles cadastrées sous les numéros [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] de la section NZ, alors qu'en réalité, l'assiette de cette copropriété n'est constituée que de la seule parcelle numéro [Cadastre 4], par suite de la réduction de cette assiette les lots 9, 10 et 11 doivent être supprimés.'
Cet acte (pages 7 et 8) définit alors les lots de la copropriété. Au bas de la page 8, il est indiqué 'PUBLICITE FONCIERE
Une expédition des présentes sera publiée au deuxième bureau des hypothèques de [Localité 1]'.
La dernière page de l'acte notarié (page 9) mentionne que celui-ci est établi sur neuf pages.
Le syndicat des copropriétaires a fourni la copie de cet acte et un compte rendu de l'assemblée générale du 28 février 1990, sur lequel est tamponnée la mention selon laquelle cet acte est 'Annexé à la minute d'un acte reçu par MAITRE [K] [R] NOTAIRE A [Localité 1], le 17 septembre 1991".
Aux termes de cette assemblée générale, a été votée une deuxième résolution selon laquelle est approuvé l'acte descriptif de division dressé par M.[O].
Etait également votée la résolution n°4 selon laquelle était confiée à Me [R], notaire à [Localité 1],la mission de régler le cahier des charges règlement de copropriété au vu de l'état descriptif dressé par M.[O] et approuvé à la 2ème résolution (...) , cette résolution évoquant les lots 13 et 16 appartenant à Mme [H] et un lot n° 14.
Etait publié l'acte notarié faisant étant :
- des erreurs commises dans l'état descriptif de division dressé par Maître [Y], notaire à [Localité 1], le 31 janvier 1964,
- de la réduction de l'assiette de la copropriété, avec la suppression des lots 9, 10 et 11, qui invalide l'état descriptif de division du 11 mars 1964,
- du vote d'une assemblée générale du 28 février 1990 selon laquelle était adopté l'état descriptif de division établi par M.[O]
Maître [R] n'a pas établi, comme le décidait la résolution le cahier des charges règlement de copropriété au vu de l'état descriptif dressé par M.[O].
Toutefois, la publicité de l'acte notarié de Maître [R] avec pour annexe le procès verbal de l'assemblée générale du 28 février 1990 qui adopte l'état descriptif de division de M.[O] invalide l'état description de division de Maître [Y] du 31 janvier 1964 ; en conséquence, la SCI CASSIN, même si cet état descriptif de division est mentionné dans son acte de vente, ne peut s'y référer et en demander l'application. Bien au contraire, la SCI CASSIN est tenue par l'état descriptif de division de M.[O] qui a été adopté par l'assemblée générale du 28 février 1990 dans le cadre d'une résolution qui est définitive ; il a donc valeur contractuelle.
En conséquence, c'est à tort que la SCI CASSIN sollicite la nullité de l'assemblée générale du 06 juillet 1990 au motif d'une mauvaise application des tantièmes. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur la nullité des résolutions n° 1 à 8 de l'assemblée générale du 06 juillet 2020
La SCI CASSIN soulève la nullité des résolutions n° 1 à 8 pour les mêmes motifs que ceux exposés dans le cadre de la demande d'annulation de l'assemblée générale, à savoir une mauvaise répartition des tantièmes. Comme indiqué précédemment, la répartition des tantièmes résulte de l'acte description de division établi par M.[O], qui a valeur contractuelle. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur la nullité de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 06 juillet 2020
Pour les raisons précédemment évoquées, le moyen tiré de la mauvaise répartition des tantièmes n'est pas valable pour solliciter l'annulation de la résolution n°9.
Il est démontré et il n'est pas contesté que l'assiette de la copropriété se trouvait sur la parcelle NZ n° [Cadastre 4]. Cette parcelle a fait l'objet d'une division parcellaire en 2012 (pièce 16 du syndicat des copropriétaires) si bien qu'il s'agit désormais des parcelles NZ[Cadastre 5] et NZ [Cadastre 1]. Cette dernière parcelle apparaît sur un relevé de propriété produit au débat (pièce 8 du syndicat des copropriétaires).Le syndicat des copropriétaires rapporte donc la preuve qu'il est propriétaire de la parcelle cadastrée NZ [Cadastre 1], d'une contenance de 19 m².
Afin que l'assemblée délibère valablement sur les questions inscrites à l'ordre du jour, encore faut-il que celles-ci soient suffisamment précises pour que les copropriétaires soient exactement informés sur la portée des décisions à prendre.
La question posée par la résolution n° 9 de l'assemblée générale était suffisamment précise et permettait aux copropriétaires d'être suffisamment informés sur la portée de la décision de leur vote puisqu'il était noté qu'à défaut d'accord relatif à l'indemnisation de l'occupation abusive de la parcelle NZ [Cadastre 1] par la SCI CASSIN, il était demandé de donner mandat au syndic pour d'engager toutes instances et actions aux fins de libération de cet espace, partie commune. Les copropriétaires n'avaient pas besoin d'être informée de la teneur des discussions ; ils étaient suffisamment informés sur le fait qu'aucun accord n'avait été trouvé.
Le moyen tiré d'un défaut d'égalité entre les copropriétaires, mentionné dans le dispositif de des conclusions de la SCI CASSIN, n'est pas développé dans ses conclusions. Or, en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Dès lors, la cour n'a pas à examiner ce moyen de nullité. Quoiqu'il en soit,la SCI CASSIN ne démontre pas que la résolution n°9 de l'assemblée générale du 06 juillet 2020 qui donne mandat au syndic pour engager toute instance et action aux fins qu'elle libère la parcelle NZ663 à défaut accord relatif à l'indemnisation de l'occupation serait abusive et qu'elle entraînerait un défaut d'égalité entre les copropriétaires.
Sur la prescription de la demande tendant à voir ordonner à la SCI CASSIN de retirer « tout étal, objet mobilier quelconque ou denrées alimentaire » n'apportant pas la preuve de la propriété de la parcelle NZ663"
L'article 42, alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à la loi dite ELAN du 23 novembre 2018, énonce que sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires,
ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Selon l'article 2227 du code civil, le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit
a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Le lot n°1 acquis par la SCI CASSIN est à usage de commerce depuis le premier état descriptif de division du 11 mars 1964.
En cas d'appropriation des parties communes, l'action qui tend à obtenir la libération et la restitution des parties communes indûment occupées n'est plus une action personnelle mais revêt la nature d'une action réelle soumise à la prescription trentenaire.
La parcelle cadastrée NZ [Cadastre 1], d'une contenance de 19 m² se trouve devant le lot n°1 (dénommé 12 sur l'état descriptif de division de M.[O]), comme il en résulte des plans produits au débat. (Pièces 8 et 14 du syndicat des copropriétaires). En application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que dans le silence des titres, le sol est réputé partie commune,cette parcelle est une partie commune.
Selon un procès-verbal de constat du 15 juillet 2020, il est établi que la SCI CASSIN occupe la parcelle NZ663 par le biais d'un étal de fruits et légumes ; l'huissier de justice note qu'à côté de cet étal se trouve un chariot de supermarché rempli de bouteilles d'eau à vendre, ainsi que plusieurs paniers, un chariot métallique, des casiers à bouteille vides et un container poubelle.
Il ressort des débats que la pose d'étal, chariots et paniers dure depuis plusieurs années, comme en atteste une lettre du 28 juin 2019 aux termes de laquelle le syndic de copropriété (pièce 4 de la SCI CASSIN) écrivant à la 'SCI CASSIN C/LIBRE SERVICE LAVALLIERE' indique que 'votre commerce de vente au détail de type épicerie occupe depuis de multiples années la partie commune située devant la copropriété, à savoir la parcelle NZ [Cadastre 1]".
Même si ces objets mobiliers sont enlevés et réinstallés chaque jour comme le reconnaît le syndicat des copropriétaires, il n'en demeure pas moins que l'occupation de la partie commune s'analyse comme une appropriation de cette dernière ; il s'agit d'une atteinte à la propriété ou à la jouissance des parties communes puisque la présence des étals n'est pas qu'occasionnelle mais régulière et en lien étroit avec l'exploitation du commerce. En conséquence, c'est par des motifs pertinents que le premier juge a estimé que l'action intentée par le syndicat des copropriétaires s'analysait en une action réelle dont la prescription est trentenaire. La SCI CASSIN, qui n'est propriétaire du lot que depuis l'année 2018, ne peut prétendre à un point de départ de la prescription de l'action intentée contre elle par le syndicat des copropriétaires à une date antérieure à celle de son acquisition. Quoiqu'il en soit, elle ne démontre pas que cette partie commune aurait été occupée régulièrement depuis 1978 dans le cadre de l'exploitation d'un commerce.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré qui a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires tendant à voir enlever de tout étal, objet mobilier quelconque ou denrées alimentaires, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
La SCI CASSIN est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Elle sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu'il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.
Le jugement déféré qui a condamné la SCI CASSIN aux dépens et au versement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.
La SCI CASSIN sera également condamnée à verser la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel exposés par le syndicat des copropriétaires.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement déféré ;
Y AJOUTANT ;
CONDAMNE la SCI CASSIN à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble René Cassin la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel ;
REJETTE la demande de la SCI CASSIN au titre de ses frais irrépétibles d'appel ;
CONDAMNE la SCI CASSIN aux dépens de la présente procédure.
La greffière La présidente