CA Orléans, ch. com., 11 juin 2026, n° 24/00750

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er février 2004, M. [J] [Z] a donné à bail commercial à la SARL Card Technologies des locaux situés sur un terrain situé sis [Adresse 1], comprenant des ateliers pour une contenance de 700 m², des bureaux pour une contenance de 55 m², des vestiaires pour une contenance de 45 m², un magasin pour une contenance de 45 m² selon la description énoncée au bail, pour une durée de neuf ans à compter du 1er février 2004, moyennant un loyer mensuel en principal de 2 470 euros.

La société Card Technologies dont le domaine d'activité est la recherche y exerce une activité de traitement de l'eau selon la destination du bail.

Suivant acte notarié du 5 mars 2020, la SCCV de L'Anguille a acquis le bien immobilier comportant les locaux loués.

Suivant acte extrajudiciaire du 20 janvier 2021, la SCCV de L'Anguille a fait délivrer à la société Card Technologies un commandement de payer la somme de 7 200 euros en principal correspondant aux loyers des mois de décembre 2020 et janvier 2021 en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte extrajudiciaire du 12 avril 2021, la SCCV de L'Anguille a fait délivrer à la société Card Technologies un deuxième commandement de payer la somme de 9 600 euros en principal correspondant aux loyers et dépôt de garantie impayés à mars 2021, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Parallèlement, la SCCV de L'Anguille a fait signifier par acte du 16 février 2021 à la société Card Technologies un congé avec refus de renouvellement pour la date du 30 septembre 2021 invoquant le défaut de justification du versement du dépôt de garantie prévu au bail et la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds.

Par acte du 11 mai 2021, la société Card Technologies a fait assigner au fond la SCCV de L'Anguille devant le tribunal judiciaire d'Orléans en opposition à commandement de payer. Elle a sollicité la nullité du commandement du 12 avril 2021 visant le paiement de sommes qui ne sont pas dues, formé des demandes annexes relatives à la remise des clés des cadenas du garage, aux grosses réparations, à la suspension ou la consignation des loyers, outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. A titre additionnel, elle a réclamé devant le premier juge la condamnation de la SCCV de L'Anguille à lui communiquer les avis d'imposition à la taxe foncière 2020 et 2021 et à lui verser des dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance. Elle a également conclu à l'annulation du congé avec refus de renouvellement du 16 février 2021, optant pour la poursuite du bail.

La SCCV de L'Anguille a sollicité reconventionnellement le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion de la société Card Technologies des lieux loués, la fixation d'une indemnité d'occupation et la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 22 022,70 euros selon compte arrêté au 14 février 2023, outre des dommages-intérêts pour procédure abusive et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle a également demandé la validation du congé délivré le 16 février 2021 à effet au 30 septembre 2021.

Par jugement contradictoire du 23 février 2024, le tribunal judiciaire d'Orléans a :

- constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 1er février 2024, portant sur un local situé [Adresse 1], à la date du 12 mai 2021,

- autorisé la SCCV de l'Anguille, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, à faire procéder à l'expulsion de la SARL Card Technologies et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,

- dit n'y avoir lieu à astreinte,

- condamné à titre provisionnel la SARL Card Technologies à verser à la SCCV de L'Anguille la somme de 22 022,70 euros au titre des loyers et charges échus impayés à la date du 14 février 2023,

- condamné la SARL Card Technologies à payer à la SCCV de L'Anguille, à compter du 12 mai 2021, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été contractuellement dus en cas de poursuite du bail,

- débouté la SARL Card Technologies de ses demandes, devenues sans objet, relatives à la remise des clés des cadenas du garage, aux grosses réparations, au trouble de jouissance allégué et aux loyers,

- débouté la SCCV de L'Anguille de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

- débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

- constaté que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

- rejeté toute demande plus ample ou contraire,

- condamné la SARL Card Technologies à payer à la SCCV de L'Anguille la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- laissé les dépens à la charge de la SARL Card Technologies dont distraction au profit de Me Delphine Bourillon, avocate au barreau d'Orléans, qui comprendont le coût du commandement de payer délivré le 12 avril 2021.

Suivant déclaration du 8 mars 2024, la SARL Card Technologies a interjeté appel de l'ensemble des chefs expressément énoncés lui faisant grief.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 23 septembre 2025, la SARL Card Technologies demande à la cour de :

Vu l'article 14 de la loi 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire,

Vu les articles 9 et 65 du code de procédure civile,

Vu l'article 1104 du code civil,

Vu les articles 1231-1 et 1353 alinéa 2 du code civil,

Vu les articles L.131-10 alinéa 1, L.131-31 et L.131-74 du code monétaire et financier,

Vu l'article 606 du code civil,

Vu les articles 1219 et 1220 du code civil,

Vu l'article R.145-35 du code de commerce,

Vu l'article 1162 du code civil (dans sa version applicable à la date du bail commercial du 1er février 2004),

Vu l'article 2224 du code civil,

Vu les articles 1358 et 1361 du code civil,

Vu l'article R.145-8 du code de commerce,

Vu l'article L.111-10 du code des procédures civiles d'exécution,

Vu les pièces communiquées et versées aux débats,

- déclarer la société Card Technologies recevable et bien fondée en ses demandes,

- débouter la SCCV de L'Anguille de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, ainsi que de ses demandes d'appel incident,

Y faisant droit,

- infirmer le jugement du 23 février 2024 en ce qu'il a :

* constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 1er février 2024, portant sur un local situé [Adresse 1], à la date du 12 mai 2021,

* autorisé la SCCV de l'Anguille, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, à faire procéder à l'expulsion de la SARL Card Technologies et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,

* condamné à titre provisionnel la SARL Card Technologies à verser à la SCCV de L'Anguille la somme de 22 022,70 euros au titre des loyers et charges échus impayés à la date du 14 février 2023,

* condamné la SARL Card Technologies à payer à la SCCV de L'Anguille, à compter du 12 mai 2021, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été contractuellement dus en cas de poursuite du bail,

* débouté la SARL Card Technologies de ses demandes, devenues sans objet, relatives à la remise des clés des cadenas du garage, aux grosses réparations, au trouble de jouissance allégué et aux loyers,

* débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

Et statuant à nouveau :

A titre principal,

- juger que la demande en paiement du dépôt de garantie d'un montant de 4 940 euros est prescrite,

- juger que la société Card Technologies justifie du règlement du dépôt de garantie d'un montant de 4 940 euros,

- juger que le commandement du 12 avril 2021 est sans objet et le déclarer nul et de nul effet,

en conséquence,

- ordonner rétroactivement la suspension des effets de la clause résolutoire du bail commercial du 1er février 2004 portant sur un local situé au [Adresse 1], à la date du 12 mai 2021,

- ordonner la réintégration de la société Card Technologies dans les lieux situés au [Adresse 1],

- juger que le bail commercial se poursuit aux mêmes conditions,

- ordonner en cas de besoin toute mesure de nature à permettre à la société Card Technologies de reprendre ses activités commerciales,

A titre subsidiaire,

- accorder à la société Card Technologies, qui a justifié de sa bonne foi au vu des règlements déjà effectués, un délai de 24 mois pour régler ses dettes éventuelles,

En tout état de cause,

- condamner la SCCV de L'Anguille à communiquer à la société Card Technologies les avis d'imposition à la taxe foncière 2020 et 2021 sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

Concernant la remise des clefs des cadenas du garage,

- faire injonction et au besoin condamner la SCCV de L'Anguille à remettre à la société Card Technologies les clefs des cadenas du garage situé à l'arrière du bâtiment sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé un délai de 8 jours après la signification de l'arrêt à intervenir dans la limite de 3 mois,

Concernant les grosses réparations,

- condamner la SCCV de L'Anguille à réaliser les travaux de grosses réparations, notamment de toiture, de désamiantage, des huisseries, du plafond et des murs du local commercial situé au [Adresse 1] sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, passé un délai de 2 mois après la signification du 'jugement' à intervenir dans la limite de 12 mois,

Concernant la réparation du trouble de jouissance,

- condamner la SCCV de L'Anguille à régler à la société Card Technologies les sommes de :

* 75 600 euros, sauf à parfaire, à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance,

* 1 800 euros par mois à compter d'octobre 2023 jusqu'à la date de réalisation des travaux par la production d'un procès-verbal de réception des travaux afférents,

Concernant les loyers,

* à titre principal, ordonner la suspension des loyers pendant une durée de 12 mois correspondant théoriquement à la durée prévisible des travaux incombant à la SCCV de L'Anguille,

* à titre subsidiaire, ordonner la consignation des loyers entre les mains du Bâtonnier de l'Ordre des avocats d'Orléans pendant une durée de 12 mois,

- annuler le congé avec refus de renouvellement du 16 février 2021,

- donner acte à la société Card Technologies qu'elle opte pour la poursuite de son bail,

- condamner la SCCV de L'Anguille à verser à la société Card Technologies la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et la somme de 12.000 euros en cause d'appel sur le même fondement,

- condamner la SCCV de L'Anguille aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 25 février 2021, dont distraction au profit de Me Castagnoli, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 9 août 2024, la SCCV de L'Anguille demande à la cour de :

Vu le jugement du tribunal judiciaire d'Orléans en date du 23 février 2024,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu les articles L.145-1 et suivants du code de commerce,

Vu les articles L.145-17 et L.145-41 du code de commerce,

Vu les articles 1353 et suivants du code civil,

Vu les articles 606 et 1754 du même code,

A titre principal,

- déclarer irrecevable et en tout cas mal fondée la SARL Card Technologies en son appel,

- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a débouté la SCCV de L'Anguille de sa demande au titre de la procédure abusive, en ce qu'elle a débouté la concluante de voir assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce qu'au jour de complète libération des lieux loués et de remise des clés,

Et recevant la SCCV de L'Anguille sur ce point en son appel incident,

- l'infirmer et statuant à nouveau :

- assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,

- condamner la SARL Card Technologies à verser à la SCCV de L'Anguille une somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Subsidiairement pour le cas où la cour infirmerait la décision entreprise,

Recevant la SCCV de L'Anguille en son appel incident :

- débouter la SARL Card Technologies de toutes ses demandes, fins ou conclusions,

- constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 1er février 2004 par l'effet du commandement délivré le 21 janvier 2021,

- constater la réalisation de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial portant sur un local sis au [Adresse 1],

- condamner la SARL Card Technologies ainsi que tous occupants de son chef à quitter immédiatement et sans délai ledit local,

- autoriser les requérants à faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir juqu'à parfait délaissement,

- ordonner l'expulsion du 'défendeur' et de tout occupant introduit de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

- ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du 'défendeur' qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution,

- assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et remise des clés,

- condamner la SARL Card Technologies à verser une indemnité d'un montant de 22 022,70 euros arrêté au 14 février 2023,

- condamner la SARL Card Technologies au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, hors charges, équivalente au montant du loyer et charges contractuels dû à ce jour, jusqu'à la complète libération des lieux,

A défaut,

- valider le congé délivré le 16 février 2021 à effet au 30 septembre 2021,

- constater que la SARL Card Technologies est occupante sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2021,

- condamner la SARL Card Technologies ainsi que tous occupants de son chef à quitter immédiatement et sans délai ledit local,

- autoriser les requérants à faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir juqu'à parfait délaissement,

- ordonner l'expulsion du 'défendeur' et de tout occupant introduit de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

- ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du 'défendeur' qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution,

- assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et remise des clés,

- condamner la SARL Card Technologies à verser une indemnité d'un montant de 22 022,70 euros arrêté au 14 février 2023,

- condamner la SARL Card Technologies au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, hors charges, équivalente au montant du loyer et charges contractuels dû à ce jour, jusqu'à la complète libération des lieux,

Dans tous les cas,

- déclarer irreevable et en tout cas mal fondée la SARL Card Technologies de sa demande tendant à voir rétroactivement ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire portant sur le local situé [Adresse 1] à la date du 12 mai 2021,

- débouter la SARL Card Technologies de ses demandes au titre des condamnations sous astreinte au titre des taxes foncières 2020 et 2021 comme étant sans objet et en tout cas mal fondées,

- débouter la SARL Card Technologies de ses demandes au titre des clefs des cadenas du garage situé à l'arrière du bâtiment,

- débouter la SARL Card Technologies de ses demandes au titre des grosses réparations,

- débouter la SARL Card Technologies de ses demandes au titre d'un prétendu trouble de jouissance,

- débouter la SARL Card Technologies de ses demandes au titre de la suspension des loyers et de l'annulation du congé,

- valider le congé délivré le 16 février 2021 et dire que la SARL Card Technologies est occupante sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2021,

- la condamner à verser à la SCCV de L'Anguille une somme de 15 000 euros à tire de dommages-intérêts pour procédure abusive,

- la condamner à verser à la SCCV de L'Anguille une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront les coûts des constats du 16 mars 2020, de la mise en demeure préalable du 20 octobre 2020, des commandements des 20 janvier et 14 avril 2021 et du congé le 16 février 2021, et les suites de la mise à exécution, dont distracation au profit de Me Delphine Bourillon pour ceux qu'elle aurait avancés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 9 octobre 2025 et l'affaire plaidée à l'audience du 23 octobre suivant.

MOTIFS

Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

Le premier commandement du 20 janvier 2021 porte sur les loyers des mois de décembre 2020 et janvier 2021, à savoir 3 600 euros x 2.

Il résulte des écritures mêmes de la SCCV de L'Anguille qu'elle a encaissé dans le délai d'un mois expirant le 20 février 2021 la somme de 3 600 euros. Quant au loyer de décembre 2020, la société Card Technologies fait valoir, aux termes d'un courrier adressé à l'huissier de justice le 28 janvier 2021, qu'elle a demandé par courrier recommandé avec accusé de réception le mois passé à la SCCV de L'Anguille d'encaisser le chèque du Crédit Mutuel n° 0227040 d'un montant de 3 600 euros resté en la possession de celle-ci malgré plusieurs demandes de restitution. Au vu de ces éléments, faute pour la société SCCV de L'Anguille de pouvoir justifier d'une impossibilité d'encaisser ledit chèque, elle ne peut se prévaloir en toute bonne foi des effets du commandement visant la clause résolutoire délivré pour avoir paiement du terme de loyer du mois de décembre 2020.

La constatation de la clause résolutoire ne saurait être acquise à raison de ce commandement.

Le deuxième commandement du 12 avril 2021 vise le dépôt de garantie d'un montant de 6 000 euros (selon le décompte produit) et un terme de loyer impayé.

Aux termes du bail du 1er février 2024, il est prévu que 'pour garantir l'exécution des obligations incombant au preneur, celui-ci verse au bailleur qui le reconnaît une somme de 4 940 euros correspondant à 2 termes de loyer.

Ce dépôt devra être versé à convenance du bailleur et à première demande de celui-ci'.

L'acte notarié du 5 mars 2020 mentionne que 'le vendeur précise que le locataire ne lui a pas versé de dépôt de garantie ni au début ni au cours du bail ; dans le cas contraire, le vendeur le versera à première demande à l'acquéreur'.

La SCCV de L'Anguille indique que les vendeurs lui ont confirmé qu'aucun dépôt de garantie n'avait été versé. La société Card Technologies soutient pour sa part qu'elle s'est acquittée de la somme de 4 940 euros au titre du dépôt de garantie dès la prise à bail, produisant à cet effet un extrait de son compte des immobilisations établi par l'EIRL Davain, société d'expertise comptable, qui mentionne 'caution bail [Localité 1] 4 940 euros'.

Ainsi que l'a justement relevé le premier juge, ce deuxième commandement de payer vise un dépôt de garantie de 6 000 euros alors que le montant a été fixé contractuellement à 4 940 euros, sans plus d'explication.

Quoi qu'il en soit de l'existence de ce paiement au regard notamment de l'ambiguïté de la clause précitée du bail y afférent que ne clarifie pas sur ce point l'acte notarié du 5 mars 2020, il apparaît que la SCCV de L'Anguille venant aux droits du bailleur originaire n'est pas recevable à réclamer le paiement du dépôt de garantie au locataire pour la première fois en 2020/2021, plus de seize années après le début du bail, en application de l'article 2224 du code civil.

En outre, il résulte du décompte produit par la SCCV de L'Anguille en pièce 22 que la société Card Technologies a réglé le loyer du mois de mars 2021 par la remise d'un chèque le 16 mars 2021 et son loyer du mois d'avril par la remise d'un chèque le 14 avril 2021 et qu'elle s'est donc acquittée des seules sommes dues au terme du deuxième commandement dans le délai d'un mois qui lui était imparti.

En conséquence, par infirmation du jugement entrepris, il n'y a pas lieu à constatation de l'acquisition de la clause résolutoire en vertu des commandements des 20 janvier et 12 avril 2021 qui ne sauraient produire aucun effet.

Sur le congé délivré le 16 février 2021 à effet du 30 septembre 2021 :

Le bail conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er février 2004 s'est poursuivi par tacite prolongation au-delà de son terme, conformément à l'article L.145-9 du code de commerce, lequel précise qu'au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

L'article L.145-9 dispose in fine que 'le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné'.

Selon l'article L.145-17 du code de commerce,

'I- le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité:

1°) s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L.145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa'.

Il ressort du procès-verbal de constat du 16 mars 2020, soit à la veille du premier confinement, établi un lundi à 11 h 15 que 'les locaux de la SARL Card Technologies [Adresse 1] ne sont pas ouverts et qu'aucune activité ne s'y poursuit à cet instant'.

Par acte extrajudiciaire du 22 octobre 2020, soit une semaine avant le deuxième confinement, la SCCV de L'Anguille a fait délivrer à la SARL Card Technologies 'une mise en demeure préalable' de mettre fin aux infractions suivantes :

- le défaut de justification du versement du dépôt de garantie prévu au bail

- la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation de son fonds

dans le délai d'un mois du présent acte, l'avertissant qu'à défaut elle entendait se prévaloir de ces infractions comme motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail en application des dispositions du 1° du I de l'article L.145-17 du code de commerce, précision faite que ledit acte reproduit les termes de l'alinéa précité.

Si le défaut de justification du versement de dépôt de garantie ne peut constituer un motif grave et légitime au vu de ce qui précède, il en est diffémment du second motif énoncé.

Par acte extrajudiciaire du 16 février 2021, la SCCV de L'Anguille a fait délivrer à la société Card Technologies un congé avec refus de renouvellement à effet au 30 septembre 2021 pour cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, l'acte rappelant que cette infraction a fait l'objet d'une mise en demeure par acte du 20 octobre 2020, qu'il n'y avait pas été remédié, et reproduisant l'article L.145-9 alinéa 5 précité.

La société Card Technologies conteste l'absence d'activité exercée dans les lieux. Elle produit à cet effet des brevets d'invention en matière de traitement de l'eau qu'elle exploite toujours, relève qu'elle paie les loyers et fait état d'un constat d'huissier du 25 février 2021 aux termes duquel il est noté à cet égard : 'M. [G] [K] m'accueille au sein de l'établissement qu'il exploite. Je constate qu'il est en cours d'assemblage d'un filtre de traitement d'eau. Il me présente également des factures de matériels reçus récemment. Nombre de produits sont en cours d'expédition déjà emballés et prêts à être pris en charge par la société de transport de livraison'.

Il ressort toutefois de ce procès-verbal établi en vue de constater la vétusté du bâtiment, que les lieux sont en mauvais état et que seules deux pièces apparaissent meublées et pourvues d'un peu de matériel, filtre et préfiltre, petits outils, au vu des photographies 1, 2 et 3 du procès-verbal qui ne montrent que partiellement les dites pièces, alors que le bail porte sur une surperficie importante d'environ 800 m² et que les autres pièces pour ce qu'il en est montré sont vides. Aucune pièce comptable ou financière susceptible de justifier d'une activité de recherche ou de commercialisation de filtres de dépollution de l'eau n'est en outre communiquée.

La cessation de l'exploitation des lieux relevée aux termes du procès-verbal de constat du 16 mars 2020 s'est ainsi poursuivie malgré la mise en demeure préalable du 22 octobre 2020, si bien qu'il y a lieu de valider le congé du 16 février 2021 à effet du 30 septembre 2021 et de débouter la société Card Technologies de sa demande de réintégration.

La SCCV de L'Anguille ayant fait procéder à l'expulsion de la société Card Technologies le 21 juillet 2025, les demandes afférentes à l'expulsion et au délaissement des lieux sont devenues sans objet.

Par confirmation du jugement entrepris, il convient de fixer l'indemnité d'occupation due à compter du 1er octobre 2021 au montant du loyer et des charges qui auraient été contractuellement dus en cas de poursuite du bail.

La SCCV de L'Anguille n'a pas actualisé sa demande en paiement arrêtée à la somme de 22 022,70 euros au 14 février 2023. La société Card Technologies justifie avoir réglé (sa pièce 34) le 31 mai 2024 la somme de 37 562,70 euros en exécution du jugement entrepris, outre celle de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera donc condamnée en deniers ou quittances.

Sur les demandes annexes :

S'agissant de la communication des avis d'imposition taxe foncière 2020 et 2021, il s'avère que la SCCV de L'Anguille justifie (pièce 25) de l'avis d'impôt taxe foncière 2021 et de l'avis de dégrèvement pour un montant ramené à 5 803 euros ainsi que (pièce 34) du compte prorata des sommes dues entre vendeur et acquéreur sur lequel figure la quote-part à la charge de la SCCV de L'Anguille au titre du remboursement taxe foncière 2020 pour un montant de 1 643,88 euros. Cette demande est donc devenue sans objet.

Il en est de même des demandes relatives à la remise des clefs des cadenas du garage et aux grosses réparations, ainsi qu'à la suspension ou la consignation des loyers pendant la durée prévisible des travaux, dès lors qu'il a été mis fin au bail en 2021 et que la société Card Technologies n'occupe plus les lieux.

Concernant le trouble jouissance subi de mars 2020 à septembre 2023 faute de réalisation des travaux dans les lieux loués par le bailleur, la société Card Technologies ne produit pas d'autre élément que le procès-verbal de constat du 25 février 2021, lequel n'a été suivi d'aucune demande d'indemnisation afférente avant la présente procédure, étant relevé que la société Card Technologies est occupante sans droit ni titre à compter du 1er octobre 2021. Le trouble de jouissance n'étant pas suffisamment caractérisé, la société Card Technologies sera déboutée de ce chef.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ces points.

Sur les autres demandes :

La SCCV de L'Anguille sollicite la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive au motif que la société Card Technologies a multiplié les procédures à son encontre (opposition à commandement, action en nullité de la vente des lieux loués et recours contre l'autorisation administrative obtenue pour effectuer des travaux à l'adresse des lieux loués) pour l'empêcher de réaliser ses projets.

La multiplication des procédures dont l'objet et les parties sont distincts ne caractérise pas un abus de droit dans la présente espèce, et ce d'autant qu'il résulte de ce qui précède que l'opposition à commandement a prospéré au bénéfice de la société Card Technologies.

Par confirmation du jugement entrepris de ce chef, la SCCV de L'Anguille sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

La SARL Card Technologies, qui succombe in fine, supportera la charge des dépens de première instance et d'appel dont sera exclu le coût des commandements des 20 janvier et 14 avril 2021.

Compte tenu des circonstances de l'espèce, il convient de confirmer le jugement entrepris au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de dire n'y avoir lieu à indemnisation à ce titre devant la cour, chacune des parties succombant pour partie.

PAR CES MOTIFS

CONFIRME le jugement du 23 février 2024 du tribunal judiciaire d'Orléans en ce qu'il a :

- dit n'y avoir lieu à astreinte,

- débouté la SARL Card Technologies de ses demandes, devenues sans objet, relatives à la remise des clés des cadenas du garage, aux grosses réparations, au trouble de jouissance et à la suspension ou consignation des loyers,

- débouté la SCCV de L'Anguille de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

- condamné la SARL Card Technologies à payer à la SCCV de L'Anguille la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

L'INFIRME pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

DÉBOUTE la SCCV de L'Anguille de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 1er février 2004,

VALIDE le congé délivré le 16 février 2021 à effet au 30 septembre 2021,

DIT que la SARL Card Technologies est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 1er octobre 2021,

FIXE l'indemnité d'occupation due à compter du 1er octobre 2021 au montant du loyer et des charges qui aurait été contractuellement dus en cas de poursuite du bail, et condamne la SARL Card Technologies à ce titre,

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'expulsion de la SARL Card Technologies des lieux situés [Adresse 1], laquelle est déjà intervenue le 21 juillet 2025,

DÉBOUTE la SARL Card Technologies de sa demande de réintégration dans les lieux,

CONDAMNE la SARL Card Technologies à verser à la SCCV de L'Anguille la somme 22 022,70 euros compte arrêté au 14 février 2023, en deniers ou quittances, eu égard à l'exécution du jugement de première instance à cet égard le 31 mai 2024,

DÉBOUTE la SARL Card Technologies de sa demande de communication sous astreinte des avis d'imposition de la taxe foncière pour les années 2020 et 2021,

CONDAMNE la SARL Card Technologies aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût de la mise en demeure préalable du 20 octobre 2020, du congé délivré le 16 février 2021 et de la procédure d'expulsion, lesquels pourront être directement recouvrés par Me Delphine Bourillon, avocat, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,

DIT n'y avoir lieu à indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, présidente de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Monsieur Axel DURAND, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.