CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 11 juin 2026, n° 24/02434
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 11 JUIN 2026
(n° 100/2026, 15 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/02434 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI3NI
Décision déférée à la Cour : jugement du 14 septembre 2023 du tribunal judiciaire de Paris - RG n° 20/12070
APPELANTE
S.A.S. GALLIPOLI, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le numéro 421 024 936
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, L0075, et assistée de Me Thomas MLICZAK, avocat, D653
INTIMÉS
Maître [K] [O] ès-qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, C2477, et assistée de Me Lucile PIERMONT, avocat au barreau de PARIS, L201
Madame [T] [P] VEUVE [F]
Chez M. [A] [F]
[Adresse 4]
[Localité 3] (ALGERIE)
N'ayant pas constitué avocat (la déclaration d'appel lui ayant été signifiée le 14 mars 2024)
Monsieur [S] [F]
[Adresse 5]
[Localité 1]
N'ayant pas constitué avocat (la déclaration d'appel lui ayant été signifiée le 26 mars 2024 suivant procès-verbal article 659)
Monsieur [A] [F]
[Adresse 4]
[Localité 3] (ALGERIE)
N'ayant pas constitué avocat (la déclaration d'appel lui ayant été signifiée le 14 mars 2024)
Madame [Q] [F] ÉPOUSE [R] [D]
[Adresse 6]
[Localité 4]
N'ayant pas constitué avocat (la déclaration d'appel lui ayant été signifiées à étude le 27 mars 2024)
Monsieur [E] [F]
[Adresse 7]
[Localité 5]
N'ayant pas constitué avocat (la déclaration d'appel lui ayant été signifiée à étude le 14 mars 2024)
Madame [V] [F]
[Adresse 8]
[Localité 1]
N'ayant pas constitué avocat (la déclaration d'appel lui ayant été signifiée le 21 mars 2024 suivant procès-verbal article 659)
Madame [Y] [F]
[Adresse 8]
[Localité 1]
N'ayant pas constitué avocat (la déclaration d'appel lui ayant été signifiée le 21 mars 2024 suivant procès-verbal article 659)
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie GIROUSSE, Conseillère qui a été entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
- Madame Nathalie RECOULES, Présidente de la chambre 3 du pôle 5
- Madame Marie GIROUSSE, Conseillère,
- Madame Stéphanie DUPONT, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Wendy PANG FOU
ARRÊT PUBLIC :
- rendu par défaut ;
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre empêchée, et par M. Soufiane HASSAOUI, greffier à qui la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte notarié des 22 février et 4 mars 1999. Mme [T] [P] veuve [F], M. [G] [F], M. [S] [F], M. [A] [F], et Mme [Q] [F], bailleurs, ont donné en location-gérance à la société Gallipoli un fonds de commerce de café-restaurant, dénommé « Bar Restaurant [Etablissement 1] » situé [Adresse 1] à [Localité 1], pour une durée de six ans à compter du 1er janvier 1999, moyennant une redevance décomposée comme suit :
une somme mensuelle de 5.000 francs hors taxe en tant que redevance de gérance ;
une somme mensuelle de 8.000 francs hors taxe en tant qu'indemnité d'occupation des locaux.
Les locaux sont composés :
au rez-de-chaussée, d'une boutique à usage de débit de boisson avec cuisine formant le lot n°98, avec au sous-sol une grande cave avec accès sur la boutique, le tout formant le lot n°2 du règlement de copropriété ;
au premier étage (escalier n°1), un logement correspondant au lot n°7 du règlement de copropriété ;
dans la cour de l'immeuble, un bâtiment à usage d'arrière salle de débit de boisson, communiquant avec le lot n°2 et correspondant au n°98 du règlement de copropriété.
Par ordonnance en la forme des référés du 14 janvier 2016, Me [K] [O] a été désignée en qualité d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'état descriptif de division de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] dont les consorts [F] sont propriétaires. La mission d'administration provisoire de Me [K] [O] a été reconduite par ordonnances successives puis par jugements rendus selon la procédure accélérée au fond.
A la suite de la demande en paiement d'un arriéré de loyer de 48.446 euros arrêté au 27 août 2019 adressée par Me [O] à la société Gallipoli, par courrier en date du 12 novembre 2019, le conseil de celle-ci a contesté le contrat de location-gérance considérant que le contrat liant les consorts [P]-[F] à sa cliente est un contrat de bail commercial et a sollicité la répétition d'une somme de 237.625, 80 euros indûment payée au titre de la redevance de gestion ainsi que la restitution du dépôt de garantie avec intérêts, son montant excédant deux mois de loyers.
Par actes des 27 et 30 juillet, 17 août, 14 septembre. 7 octobre et 12 novembre 2020, la société Gallipoli a fait assigner Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] (ci-après les consorts [F]) et Me [K] [O], es-qualités d'administrateur provisoire des lots en cause devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir requalifier le contrat de location-gérance en contrat de bail commercial et condamner les consorts [F] à payer la somme de 236.725,80 euros en répétition de l'indu.
Par ordonnance du 4 juin 2021, le juge de la mise en état saisi par conclusions d'incident de Maître [O] es qualité, a :
dit que la demande de requalification du contrat de location-gérance en contrat de bail commercial formée par la société Gallipoli à l'encontre de Mme [T] [P], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] est prescrite, et en conséquence, l'a déclarée irrecevable,
débouté Me [K] [O] de la fin de non-recevoir formée à l'encontre des autres demandes de la société Gallipoli,
débouté Me [K] [O] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Puis par ordonnance du 21 janvier 2022, le juge de la mise en état a :
déclaré la fin de non-recevoir soulevée par Me [K] [O] es-qualité d'administratrice provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] recevable,
dit que la demande de requalification du contrat de location-gérance en bail commercial verbal formée par la société Gallipoli à l'encontre de Mme [T] [P], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] est prescrite, et en conséquence, l'a déclarée irrecevable,
débouté Me [K] [O] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement réputé contradictoire en date du 14 septembre 2023, le tribunal a :
dit sans objet la demande de la société Gallipoli tendant à requalifier le contrat de location-gérance en contrat de bail commercial et en bail verbal ;
débouté la société Gallipoli de sa demande tendant à condamner in solidum Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'une part, et Me [K] [O] ès-qualités d' administrateur provisoire d'autre part, à lui payer la somme de 325.478,83 euros au titre des redevances et charges indues du fait de l'inexistence du fonds ;
condamné in solidum Me [K] [O] ès-qualités d'une part et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'autre part à payer à la société Gallipoli la somme de 132.128,43 euros, au titre du trop-perçu de redevances pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 30 juin 2022 ;
débouté la société Gallipoli du surplus de sa demande de condamnation ;
débouté en conséquence, Maître [K] [O] ès-qualités d'une part et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'autre part de leur demande reconventionnelle tendant à condamner la société Gallipoli à payer la somme de 59.772,03 euros au titre de l'arriéré de redevances ;
dit n'y avoir lieu à rappeler le montant du loyer du contrat de location-gérance ;
débouté la société Gallipoli de sa demande tendant à condamner Me [K] [O] ès-qualités d'administrateur à lui adresser sous astreinte de 500 euros par jour de retard les quittances modificatives ;
débouté la société Gallipoli de sa demande de condamnation in solidum de Me [K] [O] ès-qualités et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'autre part à lui payer la somme de 726,24 euros au titre des intérêts sur le dépôt de garantie ;
débouté la société Gallipoli de sa demande de condamnation in solidum de Me [K] [O] ès-qualités et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'autre part à lui payer la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
condamné in solidum Me [K] [O] ès-qualités d'une part et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'autre part à payer à la société Gallipoli la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné in solidum Me [K] [O] ès-qualités d'une part et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'autre part aux entiers dépens ;
écarté l'exécution provisoire.
Par acte du 24 janvier 2024 remis au greffe de la cour d'appel de céans, la société Gallipoli a interjeté appel de ce jugement. Par acte du 12 avril 2024, elle a déposé une nouvelle déclaration d'appel complétant la précédente. Les deux procédures ont été jointes.
Parallèlement, par acte du 24 janvier 2024, la société Gallipoli a interjeté appel de l'ordonnance précitée du 4 juin 2021.
Par ordonnance du 12 juin 2024, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures d'appel.
La clôture a été prononcée le 18 février 2026 et l'affaire appelée à l'audience du 13 avril 2026.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Sur l'appel à l'encontre de l'ordonnance rendue le 4 juin 2021 :
Par conclusions notifiées le 5 juin 2024, la société Gallipoli, appelante, demande à la cour de :
infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la demande de requalification du contrat de location-gérance en contrat de bail commercial formée par la société Gallipoli à l'encontre de Mme [T] [P], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] est prescrite et, en conséquence, l'a déclarée irrecevable ;
Statuant à nouveau :
constater que la demande en requalification du bail n'est pas prescrite ;
déclarer la SAS Gallipoli recevable et bien fondée en sa demande de requalification;
requalifier le contrat de location-gérance en date du 22 février 1999 en contrat de bail commercial au titre de la fraude à la propriété commerciale ;
condamner in solidum Mme [T] [P], MM, [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] à payer à la SAS Gallipoli la somme de 5.000 Euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel .
Par conclusions notifiées le 18 juin 2024, Maître [K] [O] es qualité d'administrateur provisoire des lots en cause, intimée, demande à la cour de :
Sur le fond,
déclarer Maître [O] ès-qualité d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] recevable et bien fondée en ses demandes ;
Y faisant droit,
confirmer l'ordonnance du juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Paris rendue le 4 juin 2021 en ce qu'elle:
Dit que la demande de requalification du contrat de location-gérance en contrat de bail commercial formée par la société Gallipolli à l'encontre de Mme [T] [P], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] est prescrite, et en conséquence, la déclare irrecevable
En conséquence,
déclarer irrecevable la demande de Gallipoli d'être déclarée bien fondée dans sa demande de requalification ;
juger que la demande requalification du contrat de location-gérance conclu le 22 février 1999 en bail commercial est prescrite ;
infirmer l'ordonnance du juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Paris rendue le 4 juin 2021 en ce qu'elle :
Déboute Me [K] [O] de la fin de non-recevoir formée à l'encontre des autres demandes de la société Gallipoli
En conséquence,
déclarer la société Gallipoli irrecevable en sa demande de requalification ;
déclarer la société Gallipoli irrecevable en ses autres demandes ;
débouter la société Gallipoli de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
condamner la société Gallipoli à verser à Maître [O] ès-qualité d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Sur l'appel à l'encontre du jugement rendu le 14 septembre 2023 :
Par conclusions notifiées le 22 octobre 2024, la société Gallipoli demande à la cour de :
infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
dit sans objet la demande de la société Gallipoli tendant à requalifier le contrat de location-gérance en contrat de bail commercial et en bail verbal ;
débouté la société Gallipoli de sa demande tendant à condamner in solidum Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'une part, et Me [K] [O] ès-qualités d' administrateur provisoire d'autre part, à lui payer la somme de 325.478,83 euros au titre des redevances et charges indues du fait de l'inexistence du fonds ;
débouté la société Gallipoli du surplus de sa demande de condamnation ;
dit n'y avoir lieu à rappeler le montant du loyer du contrat de location-gérance ;
débouté la société Gallipoli de sa demande tendant à condamner Me [K] [O] ès-qualités d'administrateur à lui adresser sous astreinte de 500 euros par jour de retard les quittances modificatives ;
débouté la société Gallipoli de sa demande de condamnation in solidum de Me [K] [O] ès-qualités et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F]let Mmes [Q] [F],[Y] [F] et [V] [F] d'autre part à lui payer la somme de 726,24 euros au titre des intéréts sur le dépôt de garantie ;
débouté la société Gallipoli de sa demande de condamnation in solidum de Me [K] [O] ès-qualités et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'autre part à lui payer la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Statuant à nouveau :
débouter Mme [T] [P], MM, [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] ainsi que Maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;
A titre principal :
requalifier le contrat de location-gérance en date du 22 février 1999 en contrat de bail commercial au titre de la fraude à la propriété commerciale
Sur le remboursement du trop versé à titre de loyers :
A titre principal :
condamner in solidum Mme [T] [P], MM, [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] ainsi que Maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] à payer à la SAS Gallipoli la somme de 337.594, 61 euros à titre principal à parfaire à la date de la décision à intervenir ;
Rappeler que le loyer mensuel dû au 1er janvier 2024 est de 1.219, 59 euros ;
Faire injonction à Maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] d'adresser sous astreinte de 500 euros par jours, l'ensemble des quittances modificatives.
A titre subsidiaire :
Si la cour, par extraordinaire, devait juger que la clause de révision figurant dans le bail devait recevoir application mais déclarer sans objet la redevance de gérance,
condamner in solidum Mme [T] [P], MM, [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] ainsi que Maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] à payer à la SAS Gallipoli la somme 252.461 euros à titre principal à parfaire à la date de la décision à intervenir ;
rappeler que le loyer mensuel dû au 1er janvier 2022 est de 2.350, 34 euros ;
faire injonction à Maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] d'adresser sous astreinte de 500 euros par jours, l'ensemble des quittances modificatives.
A titre infiniment subsidiaire :
Si la cour, par extraordinaire, devait juger que la clause de révision figurant dans le bail devait recevoir application et ne pas déclarer sans objet la redevance de gérance,
condamner in solidum Mme [T] [P], MM, [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] ainsi que Maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] à payer à la SAS Gallipoli la somme 176.931 euros à parfaire à la date de la décision à intervenir ;
rappeler que le loyer mensuel dû au 1er janvier 2022 est de 3.076, 59 euros ;
faire injonction à Maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] d'adresser sous astreinte de 500 euros par jours, l'ensemble des quittances modificatives.
En tout état de cause :
condamner in solidum Mme [T] [P], MM, [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] ainsi que Maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] à verser à la SAS Gallipoli un intérêt équivalent à 2, 25 % de la somme de 15.244, 90 euros depuis le 1er septembre 2015 au titre des intérêts sur le dépôt de garantie dont la somme sera à parfaire à la date de l'arrêt à intervenir ;
condamner in solidum Mme [T] [P], MM, [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] ainsi que Maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] à verser à la SAS Gallipoli la somme de 25.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice.
A titre subsidiaire : En cas de refus de requalification :
Sur la restitution des trop-versés :
Si la cour devait déclarer sans objet la redevance de gérance
condamner in solidum Mme [T] [P], MM, [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] ainsi que maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] à payer à la SAS Gallipoli la somme 252.461 euros euros à titre principal à parfaire à la date de la décision à intervenir ;
rappeler que la redevance mensuelle due au 1er janvier 2022 est de 2.350, 34 euros.
faire injonction à Maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] d'adresser sous astreinte de 500 euros par jours, l'ensemble des quittances modificatives.
A titre infiniment subsidiaire :
Si la cour, par extraordinaire, devait ne pas déclarer sans objet la redevance de gérance
condamner in solidum Mme [T] [P], MM, [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] ainsi que Maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] à payer à la SAS Gallipoli la somme 176.931 euros à à parfaire à la date de la décision à intervenir ;
rappeler que la redevance mensuelle due au 1er janvier 2023 est de 3.076, 59 euros ;
faire injonction à Maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] d'adresser sous astreinte de 500 euros par jours, l'ensemble des quittances modificatives.
En tout état de cause :
condamner in solidum Mme [T] [P], MM, [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] ainsi que Maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] à verser à la SAS Gallipoli la somme de 25.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice.
Sur les frais irrépétibles :
condamner in solidum Mme [T] [P], MM, [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] ainsi que Maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] à verser à la SAS Gallipoli la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Stéphane FERTIER conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Par conclusions notifiées le 23 juillet 2024, Maître [K] [O] es qualité d'administrateur provisoire, intimée, demande à la cour de :
déclarer Maître [O] ès-qualité d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] recevable et bien fondée en ses demandes en ce compris de son appel incident,
Y faisant droit
confirmer le jugement rendu le 14 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il:
Dit sans objet la demande de la société Gallipoli tendant à requalifier le contrat de location-gérance en contrat de bail commercial et en bail verbal,
Déboute la société Gallipoli de sa demande tendant à condamner in solidum Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'une part, et Me [K] [O] ès-qualités d'administrateur provisoire d'autre part, à lui payer la somme de 325.478,83 euros au titre des redevances et charges indues du fait de l'inexistence du fonds,
Déboute la société Gallipoli du surplus de sa demande de condamnation,
Dit n'y avoir lieu à rappeler le montant du loyer du contrat de location-gérance,
Déboute la société Gallipoli de sa demande tendant à condamner Me [K] [O] ès-qualités d'administrateur à lui adresser sous astreinte de 500 euros par jour de retard les quittances modificatives,
Déboute la société Gallipoli de sa demande de condamnation in solidum de Me [K] [O] ès-qualités et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'autre part à lui payer la somme de 726,24 euros au titre des intérêts sur le dépôt de garantie,
Déboute la société Gallipoli de sa demande de condamnation in solidum de Me [K] [O] ès-qualités et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'autre part à lui payer la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts,
infirmer le jugement rendu le 14 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il:
Condamne in solidum Me [K] [O] ès-qualités d'une part et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'autre part à payer à la société Gallipoli la somme de 132.128,43 euros, au titre du trop-perçu de redevances pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 30 juin 2022,
Déboute en conséquence, Me [K] [O] ès-qualités d'une part et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'autre part de leur demande reconventionnelle tendant à condamner la société Gallipoli à payer la somme de 59.772,03 euros au titre de l'arriéré de redevances,
Condamne in solidum Me [K] [O] ès-qualités d'une part et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'autre part à payer à la société Gallipoli la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum Me [K] [O] ès-qualités d'une part et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'autre part aux entiers dépens.
En conséquence et statuant à nouveau,
condamner la société Gallipoli à payer la somme de 109.312,03 euros au titre de l'arriéré de redevances actualisé au 23 juillet 2024 ;
débouter la société Gallipoli de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
condamner la société Gallipoli à verser à Maître [O] ès-qualité d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
Les consorts [F] n'ont pas constitués avocat. La déclaration d'appel ne leur ayant pas été signifié à tous à personne, l'arrêt sera rendu par défaut.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1.Sur la recevabilité de la demande de requalification du contrat-de location gérance
Maître [O] demande la confirmation de l'ordonnance du 4 juin 2021 en ce qu'elle a déclaré irrecevable comme prescrite la demande de la société Gallipoli tendant à voir requalifier le contrat de location-gérance liant les parties.
La société Gallipoli demande son infirmation. Elle soutient que la fraude des bailleurs a suspendu la prescription.
Elle fait valoir que le fonds de commerce était précédemment exploité dans les locaux en cause par M. [G] [F] seul et non par l'ensemble des consorts [F] présentés comme bailleurs du fonds dans le contrat, ces derniers étant simplement propriétaires indivis des locaux et non du fonds ; que le restaurant exploité par M. [G] [F] était fermé depuis plusieurs mois lorsque le contrat de location-gérance a été conclu ; qu'il n'existait plus ni clientèle ni fonds de commerce ; que M. [G] [F] exploitait un restaurant de couscous sous l'enseigne [Etablissement 1], tandis que la société Gallipoli exploite un restaurant italien sous l'enseigne [Etablissement 2] pour la création duquel elle a réalisé d'importants travaux dans les locaux et acheté différents équipements. Elle en déduit que le fonds de commerce ayant disparu, il ne pouvait faire l'objet d'un contrat de location gérance en février 1999.
Ainsi que l'a justement rappelé l'ordonnance déférée du 4 juin 2021, le point de départ de la prescription biennale énoncée à l'article L.145-60 du code de commerce, applicable à la demande tendant à la requalification d'un contrat de location-gérance en bail commercial, court à compter de la date de conclusion du contrat initial dont la requalification est sollicitée lorsque celui-ci a été tacitement reconduit.
Ce délai de prescription biennale peut être suspendu en cas de fraude en application du principe selon lequel la fraude corrompt tout. Il incombe à la société Gallipoli de rapporter la preuve de l'existence d'une telle fraude.
En l'espèce, le contrat de location gérance a été conclu les 22 février et 4 mars 1999 pour six années à compter du 1er janvier 1999 puis s'est tacitement reconduit d'année en année tel que prévu au contrat initial.
Il ressort de l'article L.144-10 du code de commerce qu'est nul tout contrat de location-gérance ne remplissant pas les conditions prévues aux articles précédents, soit notamment en l'espèce l'ancien article L.144-3, aujourd'hui abrogé mais en vigueur lors de la conclusion du contrat, exigeant que le bailleur-gérant ait exploité au moins deux ans le fonds de commerce loué et prévoyant que cette nullité entraîne à l'égard des cocontractants la déchéance des droits résultant du statut des baux commerciaux Le preneur qui consent à conclure un contrat de location-gérance atteint par la nullité prévue par ce texte ne peut donc pas solliciter pour ce motif la requalification du contrat en contrat de bail commercial.
Il s'en déduit que le non-respect des conditions de validité du contrat de location-gérance sanctionné par ce texte ne caractérise pas, à lui seul, l'existence d'une fraude dont pourrait se prévaloir le locataire-gérant.
L'acte notarié des 22 février et 4 mars 1999 intitulé contrat de location-gérance prévoit outre la mise à disposition des éléments du fonds énumérés à l'acte, la possibilité pour la société Gallipoli de bénéficier de la licence de quatrième catégorie pour l'exploitation du débit de boisson, étant précisé que cette licence reste la propriété du bailleur. Il précise que l'ensemble des consorts [F] sont propriétaires de la moitié indivise du fonds de commerce, que M. [G] [F], seul, est propriétaire de l'autre moitié indivise du fonds de commerce, « qu'il exploite ledit fonds personnellement depuis le 1er mars 1989, soit depuis plus de deux ans. Le tout ainsi qu'il en a justifié auprès du vendeur » (page 9) et que « le locataire-gérant peut utiliser une enseigne et un nom commercial différents de ceux actuellement utilisés par le bailleur, et ce, avec l'accord exprès du bailleur ».
Il ressort de ces précisions que la société Gallipoli a conclu le contrat de location gérance en toute connaissance de cause des éléments qu'elle dénonce aujourd'hui, dans l'intention d'exploiter un restaurant italien au lieu et place du précédent restaurant oriental exploité par M. [G] [F]. Elle a d'ailleurs réalisé aussitôt des travaux et acheté du matériel à cet effet.
La circonstance, connue de leur cocontractante, que dans le contrat de location gérance les consorts [F], propriétaires indivis des locaux, se sont déclarés propriétaires indivis du fonds de commerce et soient tous mentionnés comme bailleur-gérant à l'acte, alors que seul M. [G] [F] a exploité ce fonds, ne constitue pas une fraude au préjudice de la société Gallipoli.
Il résulte de ces éléments que la société Gallipoli ne démontre pas l'existence d'une fraude susceptible d'interrompre le délai de prescription biennale.
Il convient, en conséquence, de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a déclaré irrecevable comme prescrite la demande de requalification du contrat de location-gérance en contrat de bail commercial formée par la société Gallipoli.
De même, c'est à juste titre que par ordonnance du 21 janvier 2022, le juge de la mise en état a également déclaré irrecevable comme prescrite la demande de la société Gallipoli tendant à voir requalifier le contrat de location-gérance en bail commercial verbal. Cette demande reformulée devant la cour sera déclarée irrecevable.
Ces demandes étant irrecevables, le jugement du 14 septembre 2023 a jugé à juste titre qu'il n'y avait pas lieu de statuer au fond sur la demande de requalification du contrat liant les parties en bail commercial.
2. Sur la demande en remboursement de la société Gallipoli
Il ressort des éléments du dossier, en particulier de la lettre du conseil de l'appelante aux bailleurs du 12 novembre 2019 (pièce 7) et du tableau de calcul présenté par la société Gallipoli (pièce 14) que sa demande principale en remboursement tient compte à la fois de sa demande de requalification du contrat et de sa contestation des indexations pratiquées sur les loyers. L'ordonnance du 4 juin 2021 a relevé à juste titre que Maître [O] ès qualités ne démontrait pas que cette demande serait la seulement seulement la conséquence de la requalification sollicitée et qu'elle n'invoquait pas d'autre motif de prescription de cette demande.
Il convient donc de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par Maître [O] ès qualités à la demande en remboursement formée par la société Gallipoli.
En l'espèce, les parties sont liées par un contrat, de sorte que les dispositions de l'article 1302 du code civil concernant les quasi-contrats ne s'appliquent pas.
Il résulte des dispositions de l'ancien article 1134 du code civil dont le principe est repris aux nouvelles dispositions de l'article 1103 du même code que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Il en résulte notamment que l'appréciation économique inexacte d'une prestation ne remet pas en cause la validité du contrat.
Dès lors que la demande de requalification du contrat liant les parties en bail commercial est irrecevable comme prescrite, la société Gallipoli ne peut solliciter le remboursement des redevances de gérance que justifierait cette requalification.
Le contrat liant les parties n'est pas dépourvu de cause puisque les bailleurs ont notamment mis à la disposition de la société Gallipoli à tout le moins les locaux et la possibilité de bénéficier de la licence d'exploitation du débit de boisson.
A l'appui de sa demande de restitution des redevances de gérances la société Gallipoli ne soulève pas d'autre moyen que la requalification du contrat. Elle ne demande pas la réparation d'un manquement contractuel.
C'est donc à juste titre que le jugement déféré a rejeté la demande en restitution des redevances de gérance.
Par ailleurs, dès lors que le contrat liant les parties n'a pas été requalifié en bail commercial, la société Gallipoli n'est pas fondée à solliciter que les clauses du contrat de location-gérance soient écartées pour voir appliquer celles de l'article L.145-38 du code de commerce relatives à la révision du loyer des baux commerciaux.
Ce sont les stipulations contractuelles initiales qui s'appliquent, les bailleurs ne rapportant pas la preuve qu'il y aurait eu des avenants les modifiant.
Le jugement déféré observe dans sa motivation que, dans l'exemplaire de ce contrat qui lui est remis, il manque la clause relative au montant de la redevance de location gérance et qu'en l'absence de contestation des bailleurs, il applique les termes de la clause cités par la société Gallipoli. En appel, les parties ne produisent toujours pas la page 10 du contrat mais ces termes cités par l'appelante ne sont toujours pas contestés par les intimés qui ont d'ailleurs la charge de prouver leur créance, de sorte qu'il convient de se référer aux sommes que la locataire-gérante reconnaît devoir.
Il s'en déduit que la redevance mensuelle comprend un montant de 5.000 Frs (725 euros) au titre de la redevance de gérance et la somme de 8.000 Frs (1.219,59 euros) au titre de l'indemnité d'occupation des locaux et que la clause d'indexation ne porte que sur l'indemnité d'occupation à l'exclusion de la redevance de gérance.
Le paiement par le locataire d'une somme réclamée par le bailleur différente de celle due au terme du contrat ne vaut pas accord sur le montant réclamé sauf s'il est démontré qu'il caractérise au regard des circonstances de l'espèce une acceptation claire et dénuée d'équivoque du montant réclamé. En l'espèce, il n'est pas démontré que tel était le cas. Dans l'unique courrier produit relatif aux augmentations des redevances daté du 8 juin 2013 les bailleurs indiquent à la locataire que la redevance sera augmentée de 200 euros mensuels, soit 3.200 euros à compter du 1er janvier 2014 en précisant « cette augmentation est le fruit du coût de la construction sur l'indice de l'INSEE ». L'affirmation selon laquelle le montant de l'augmentation correspondrait à l'effet de l'indexation étant fausse, le paiement de la somme réclamée ne peut valoir une acceptation éclairée dénuée d'équivoque de cette augmentation. Au demeurant, l'intégralité des loyers réclamés n'a d'ailleurs pas été payée. La démonstration n'est donc pas faite de l'accord de la société Gallipoli sur le montant des augmentations de redevances qui lui ont été réclamées.
Dès lors que l'accord de la société Gallipoli sur les augmentations de redevances pratiquées n'est pas établi, c'est aux bailleurs du fonds d'établir que ces augmentations étaient justifiées. Or, Maître [O] ès qualités ne produit aucun élément de calcul de nature à justifier ces augmentations ni ne démontre que les calculs, notamment d'indexation, effectués par l'appelante seraient faux, ainsi que l'a déjà observé le jugement déféré.
En cause d'appel, la société Gallipoli produit une attestation de son expert-comptable selon laquelle cette dernière aurait réglé une somme totale de 43.900 euros au titre des redevances pour la période de septembre 2015 à décembre 2016 inclus. Cette attestation corroborée par le relevé de compte arrêté au 23 juillet 2024 produit par les bailleurs selon lequel il n'apparaît pas de solde dû au 1er janvier 2017 et l'absence de demande en paiement pour cette période, rapporte valablement la preuve des paiements ainsi effectués qui faisait défaut en première instance.
L'appelante produit un tableau sur lequel elle précise pour chaque année les indices applicables, le montant de la redevance mensuelle contractuellement due après indexation de l'indemnité d'occupation et le montant de la redevance annuelle due pour la période de septembre 2015 à avril 2024. Elle en soustrait le montant de 43.900 euros qu'elle établit avoir payé pour la période du 1er septembre 2015 au 31 décembre 2016 ainsi que la somme de 420.531,97 euros que les bailleurs reconnaissent avoir perçue pour la période du 1er janvier 2017 au 1er avril 2024 dans le décompte produit par leur administrateur (pièce 13). Il s'en déduit que la société locataire-gérante a trop payé une somme de 176.931 euros au titre des augmentations de redevances irrégulièrement pratiquées par les bailleurs pour la période du 1er septembre 2015 au 30 avril 2024.
Il en résulte que la demande en paiement d'un arriéré de redevances par Maître [O] fondée sur des montants de redevances injustifiés, n'est pas fondée. Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement de 59.772,03 euros à ce titre et de rejeter la demande formée à ce titre portée en appel à la somme de 109.312,euros actualisés au 23 juillet 2024.
Maître [O] étant mandataire des consorts [F], elle sera condamnée en cette qualité, de même que chacun des consorts [F]. La solidarité ne se présume pas. La société Gallipoli ne précise pas sur quel fondement elle sollicite la condamnation in solidum des intimés alors qu'il ne s'agit pas de dommages et intérêts. Il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande.
En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné in solidum Maître [O] ès qualités ainsi que chaque membre de l'indivision à payer la somme de 132.128,43 euros à la société Gallipoli et de condamner Maître [O] ès qualités ainsi que chaque membre de l'indivision au paiement de la somme de 176.931 euros au titre des augmentations de redevances irrégulièrement pratiquées par les bailleurs pour la période du 1er septembre 2015 au 30 avril 2024.
La demande de l'appelante aux fins de voir « rappeler » le montant du loyer n'est pas une prétention de sorte que la cour n'a pas à statuer sur ce point. Ce montant résulte du contrat des parties dans les termes rappelés ci-dessus qu'il leur appartient d'exécuter.
La société Gallipoli ne précise pas le fondement juridique de sa demande aux fins de voir condamner sous astreinte les bailleurs à lui remettre des quittances rectificatives des redevances de location-gérance. Il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande
3. Sur la demande d'intérêts afférents au dépôt de garantie
La société Gallipoli sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement de 726,24 euros à ce titre. Elle sollicite en appel la condamnation in solidum des intimés à lui verser un intérêt équivalent à 2,25% sur la somme de 15.244,90 euros depuis le 1er septembre 2015 au titre des intérêts sur le dépôt de garantie à parfaire à la date de l'arrêt à intervenir.
Le jugement a refusé à juste titre de déclarer cette demande irrecevable comme prescrite, la prescription de la demande de requalification du contrat n'entraînant pas la prescription de cette demande.
Cependant, les dispositions de l'article L.145-40 du code de commerce, dont se prévaut la société Gallipoli, relatives aux baux commerciaux ne s'appliquent pas au contrat de location-gérance en cause.
Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société Gallipoli de sa demande formée à ce titre et de rejeter la nouvelle demande formée à ce titre en appel.
4. Sur la demande de dommages et intérêts de la société Gallipoli
La société Gallipoli sollicite la condamnation des bailleurs du fonds à lui payer la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts aux motifs qu'elle a subi des augmentations abusives et erronées qui se sont poursuivies malgré la mise en demeure adressée et qu'il en est résulté un préjudice financier et moral pour elle. Cette demande ne porte pas sur les intérêts moratoires.
Le jugement à la motivation duquel il est renvoyé, a rejeté à juste titre cette demande.
Il sera ajouté que le préjudice moral d'une personne morale est distinct de celui de ses dirigeants et qu'il n'est toujours pas démontré en appel que la société Gallipoli aurait subi un tel préjudice.
Elle n'établit pas non plus le préjudice financier dont elle fait état.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
5. Sur les autres demandes
La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir Aconstater@ ou « rappeler », lorsqu=elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert.
Il convient de confirmer l'ordonnance déférée du 4 juin 2021 en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
Il convient également de confirmer le jugement déféré du 14 septembre 2023 en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
Me [K] [O] ès qualités sera condamnée aux dépens d'appel des deux procédures jointes.
L'équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles exposés en appel et de les débouter de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Les autres demandes seront rejetées.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort,
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 4 juin 2021 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris (20/12070) ;
Infirme le jugement rendu le 14 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Paris (20/12070) en ce qu'il a condamné in solidum Me [K] [O] ès-qualités d'une part et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'autre part à payer à la société Gallipoli la somme de 132.128,43 euros, au titre du trop-perçu de redevances pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 30 juin 2022 ;
Le confirme en toutes ses autres dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déclare irrecevable la demande aux fins de requalification du contrat liant les parties en contrat de bail commercial verbal ;
Condamne Maître [O] ès qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] dont est propriétaire l'indivision [F] ainsi que Mme [T] [P] veuve [F], M. [S] [F], M. [A] [F], Mme [Q] [F] épouse [R] [D], M. [E] [F], Mme [V] [F] et Mme [Y] [F] à payer la somme de 176.931 euros à la société Gallipoli au titre des augmentations de redevances irrégulièrement pratiquées par les bailleurs pour la période du 1er septembre 2015 au 30 avril 2024 ;
Déboute la société Gallipoli de sa demande aux fins de voir condamner in solidum les intimés à lui payer la somme de 337.594,61 euros, subsidiairement la somme de 252.461 euros ;
Déboute la société Gallipoli de sa demande aux fins de voir condamner in solidum les intimés à lui verser un intérêt équivalent à 2,25% sur la somme de 15.244,90 euros depuis le 1er septembre 2015 au titre des intérêts sur le dépôt de garantie à parfaire à la date de l'arrêt à intervenir ;
Déboute Maître [O] ès qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] dont est propriétaire l'indivision [F], de sa demande en paiement la somme de 109.312,euros au titre des redevances dues actualisée au 23 juillet 2024 ;
Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile au titre des procédures d'appel ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne Maître [O] ès qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] aux entiers dépens d'appel.
LE GREFFIER,
LA PRÉSIDENTE,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 11 JUIN 2026
(n° 100/2026, 15 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/02434 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI3NI
Décision déférée à la Cour : jugement du 14 septembre 2023 du tribunal judiciaire de Paris - RG n° 20/12070
APPELANTE
S.A.S. GALLIPOLI, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le numéro 421 024 936
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, L0075, et assistée de Me Thomas MLICZAK, avocat, D653
INTIMÉS
Maître [K] [O] ès-qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, C2477, et assistée de Me Lucile PIERMONT, avocat au barreau de PARIS, L201
Madame [T] [P] VEUVE [F]
Chez M. [A] [F]
[Adresse 4]
[Localité 3] (ALGERIE)
N'ayant pas constitué avocat (la déclaration d'appel lui ayant été signifiée le 14 mars 2024)
Monsieur [S] [F]
[Adresse 5]
[Localité 1]
N'ayant pas constitué avocat (la déclaration d'appel lui ayant été signifiée le 26 mars 2024 suivant procès-verbal article 659)
Monsieur [A] [F]
[Adresse 4]
[Localité 3] (ALGERIE)
N'ayant pas constitué avocat (la déclaration d'appel lui ayant été signifiée le 14 mars 2024)
Madame [Q] [F] ÉPOUSE [R] [D]
[Adresse 6]
[Localité 4]
N'ayant pas constitué avocat (la déclaration d'appel lui ayant été signifiées à étude le 27 mars 2024)
Monsieur [E] [F]
[Adresse 7]
[Localité 5]
N'ayant pas constitué avocat (la déclaration d'appel lui ayant été signifiée à étude le 14 mars 2024)
Madame [V] [F]
[Adresse 8]
[Localité 1]
N'ayant pas constitué avocat (la déclaration d'appel lui ayant été signifiée le 21 mars 2024 suivant procès-verbal article 659)
Madame [Y] [F]
[Adresse 8]
[Localité 1]
N'ayant pas constitué avocat (la déclaration d'appel lui ayant été signifiée le 21 mars 2024 suivant procès-verbal article 659)
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie GIROUSSE, Conseillère qui a été entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
- Madame Nathalie RECOULES, Présidente de la chambre 3 du pôle 5
- Madame Marie GIROUSSE, Conseillère,
- Madame Stéphanie DUPONT, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Wendy PANG FOU
ARRÊT PUBLIC :
- rendu par défaut ;
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre empêchée, et par M. Soufiane HASSAOUI, greffier à qui la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte notarié des 22 février et 4 mars 1999. Mme [T] [P] veuve [F], M. [G] [F], M. [S] [F], M. [A] [F], et Mme [Q] [F], bailleurs, ont donné en location-gérance à la société Gallipoli un fonds de commerce de café-restaurant, dénommé « Bar Restaurant [Etablissement 1] » situé [Adresse 1] à [Localité 1], pour une durée de six ans à compter du 1er janvier 1999, moyennant une redevance décomposée comme suit :
une somme mensuelle de 5.000 francs hors taxe en tant que redevance de gérance ;
une somme mensuelle de 8.000 francs hors taxe en tant qu'indemnité d'occupation des locaux.
Les locaux sont composés :
au rez-de-chaussée, d'une boutique à usage de débit de boisson avec cuisine formant le lot n°98, avec au sous-sol une grande cave avec accès sur la boutique, le tout formant le lot n°2 du règlement de copropriété ;
au premier étage (escalier n°1), un logement correspondant au lot n°7 du règlement de copropriété ;
dans la cour de l'immeuble, un bâtiment à usage d'arrière salle de débit de boisson, communiquant avec le lot n°2 et correspondant au n°98 du règlement de copropriété.
Par ordonnance en la forme des référés du 14 janvier 2016, Me [K] [O] a été désignée en qualité d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'état descriptif de division de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] dont les consorts [F] sont propriétaires. La mission d'administration provisoire de Me [K] [O] a été reconduite par ordonnances successives puis par jugements rendus selon la procédure accélérée au fond.
A la suite de la demande en paiement d'un arriéré de loyer de 48.446 euros arrêté au 27 août 2019 adressée par Me [O] à la société Gallipoli, par courrier en date du 12 novembre 2019, le conseil de celle-ci a contesté le contrat de location-gérance considérant que le contrat liant les consorts [P]-[F] à sa cliente est un contrat de bail commercial et a sollicité la répétition d'une somme de 237.625, 80 euros indûment payée au titre de la redevance de gestion ainsi que la restitution du dépôt de garantie avec intérêts, son montant excédant deux mois de loyers.
Par actes des 27 et 30 juillet, 17 août, 14 septembre. 7 octobre et 12 novembre 2020, la société Gallipoli a fait assigner Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] (ci-après les consorts [F]) et Me [K] [O], es-qualités d'administrateur provisoire des lots en cause devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir requalifier le contrat de location-gérance en contrat de bail commercial et condamner les consorts [F] à payer la somme de 236.725,80 euros en répétition de l'indu.
Par ordonnance du 4 juin 2021, le juge de la mise en état saisi par conclusions d'incident de Maître [O] es qualité, a :
dit que la demande de requalification du contrat de location-gérance en contrat de bail commercial formée par la société Gallipoli à l'encontre de Mme [T] [P], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] est prescrite, et en conséquence, l'a déclarée irrecevable,
débouté Me [K] [O] de la fin de non-recevoir formée à l'encontre des autres demandes de la société Gallipoli,
débouté Me [K] [O] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Puis par ordonnance du 21 janvier 2022, le juge de la mise en état a :
déclaré la fin de non-recevoir soulevée par Me [K] [O] es-qualité d'administratrice provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] recevable,
dit que la demande de requalification du contrat de location-gérance en bail commercial verbal formée par la société Gallipoli à l'encontre de Mme [T] [P], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] est prescrite, et en conséquence, l'a déclarée irrecevable,
débouté Me [K] [O] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement réputé contradictoire en date du 14 septembre 2023, le tribunal a :
dit sans objet la demande de la société Gallipoli tendant à requalifier le contrat de location-gérance en contrat de bail commercial et en bail verbal ;
débouté la société Gallipoli de sa demande tendant à condamner in solidum Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'une part, et Me [K] [O] ès-qualités d' administrateur provisoire d'autre part, à lui payer la somme de 325.478,83 euros au titre des redevances et charges indues du fait de l'inexistence du fonds ;
condamné in solidum Me [K] [O] ès-qualités d'une part et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'autre part à payer à la société Gallipoli la somme de 132.128,43 euros, au titre du trop-perçu de redevances pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 30 juin 2022 ;
débouté la société Gallipoli du surplus de sa demande de condamnation ;
débouté en conséquence, Maître [K] [O] ès-qualités d'une part et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'autre part de leur demande reconventionnelle tendant à condamner la société Gallipoli à payer la somme de 59.772,03 euros au titre de l'arriéré de redevances ;
dit n'y avoir lieu à rappeler le montant du loyer du contrat de location-gérance ;
débouté la société Gallipoli de sa demande tendant à condamner Me [K] [O] ès-qualités d'administrateur à lui adresser sous astreinte de 500 euros par jour de retard les quittances modificatives ;
débouté la société Gallipoli de sa demande de condamnation in solidum de Me [K] [O] ès-qualités et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'autre part à lui payer la somme de 726,24 euros au titre des intérêts sur le dépôt de garantie ;
débouté la société Gallipoli de sa demande de condamnation in solidum de Me [K] [O] ès-qualités et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'autre part à lui payer la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
condamné in solidum Me [K] [O] ès-qualités d'une part et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'autre part à payer à la société Gallipoli la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné in solidum Me [K] [O] ès-qualités d'une part et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'autre part aux entiers dépens ;
écarté l'exécution provisoire.
Par acte du 24 janvier 2024 remis au greffe de la cour d'appel de céans, la société Gallipoli a interjeté appel de ce jugement. Par acte du 12 avril 2024, elle a déposé une nouvelle déclaration d'appel complétant la précédente. Les deux procédures ont été jointes.
Parallèlement, par acte du 24 janvier 2024, la société Gallipoli a interjeté appel de l'ordonnance précitée du 4 juin 2021.
Par ordonnance du 12 juin 2024, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures d'appel.
La clôture a été prononcée le 18 février 2026 et l'affaire appelée à l'audience du 13 avril 2026.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Sur l'appel à l'encontre de l'ordonnance rendue le 4 juin 2021 :
Par conclusions notifiées le 5 juin 2024, la société Gallipoli, appelante, demande à la cour de :
infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la demande de requalification du contrat de location-gérance en contrat de bail commercial formée par la société Gallipoli à l'encontre de Mme [T] [P], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] est prescrite et, en conséquence, l'a déclarée irrecevable ;
Statuant à nouveau :
constater que la demande en requalification du bail n'est pas prescrite ;
déclarer la SAS Gallipoli recevable et bien fondée en sa demande de requalification;
requalifier le contrat de location-gérance en date du 22 février 1999 en contrat de bail commercial au titre de la fraude à la propriété commerciale ;
condamner in solidum Mme [T] [P], MM, [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] à payer à la SAS Gallipoli la somme de 5.000 Euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel .
Par conclusions notifiées le 18 juin 2024, Maître [K] [O] es qualité d'administrateur provisoire des lots en cause, intimée, demande à la cour de :
Sur le fond,
déclarer Maître [O] ès-qualité d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] recevable et bien fondée en ses demandes ;
Y faisant droit,
confirmer l'ordonnance du juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Paris rendue le 4 juin 2021 en ce qu'elle:
Dit que la demande de requalification du contrat de location-gérance en contrat de bail commercial formée par la société Gallipolli à l'encontre de Mme [T] [P], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] est prescrite, et en conséquence, la déclare irrecevable
En conséquence,
déclarer irrecevable la demande de Gallipoli d'être déclarée bien fondée dans sa demande de requalification ;
juger que la demande requalification du contrat de location-gérance conclu le 22 février 1999 en bail commercial est prescrite ;
infirmer l'ordonnance du juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Paris rendue le 4 juin 2021 en ce qu'elle :
Déboute Me [K] [O] de la fin de non-recevoir formée à l'encontre des autres demandes de la société Gallipoli
En conséquence,
déclarer la société Gallipoli irrecevable en sa demande de requalification ;
déclarer la société Gallipoli irrecevable en ses autres demandes ;
débouter la société Gallipoli de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
condamner la société Gallipoli à verser à Maître [O] ès-qualité d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Sur l'appel à l'encontre du jugement rendu le 14 septembre 2023 :
Par conclusions notifiées le 22 octobre 2024, la société Gallipoli demande à la cour de :
infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
dit sans objet la demande de la société Gallipoli tendant à requalifier le contrat de location-gérance en contrat de bail commercial et en bail verbal ;
débouté la société Gallipoli de sa demande tendant à condamner in solidum Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'une part, et Me [K] [O] ès-qualités d' administrateur provisoire d'autre part, à lui payer la somme de 325.478,83 euros au titre des redevances et charges indues du fait de l'inexistence du fonds ;
débouté la société Gallipoli du surplus de sa demande de condamnation ;
dit n'y avoir lieu à rappeler le montant du loyer du contrat de location-gérance ;
débouté la société Gallipoli de sa demande tendant à condamner Me [K] [O] ès-qualités d'administrateur à lui adresser sous astreinte de 500 euros par jour de retard les quittances modificatives ;
débouté la société Gallipoli de sa demande de condamnation in solidum de Me [K] [O] ès-qualités et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F]let Mmes [Q] [F],[Y] [F] et [V] [F] d'autre part à lui payer la somme de 726,24 euros au titre des intéréts sur le dépôt de garantie ;
débouté la société Gallipoli de sa demande de condamnation in solidum de Me [K] [O] ès-qualités et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'autre part à lui payer la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Statuant à nouveau :
débouter Mme [T] [P], MM, [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] ainsi que Maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;
A titre principal :
requalifier le contrat de location-gérance en date du 22 février 1999 en contrat de bail commercial au titre de la fraude à la propriété commerciale
Sur le remboursement du trop versé à titre de loyers :
A titre principal :
condamner in solidum Mme [T] [P], MM, [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] ainsi que Maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] à payer à la SAS Gallipoli la somme de 337.594, 61 euros à titre principal à parfaire à la date de la décision à intervenir ;
Rappeler que le loyer mensuel dû au 1er janvier 2024 est de 1.219, 59 euros ;
Faire injonction à Maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] d'adresser sous astreinte de 500 euros par jours, l'ensemble des quittances modificatives.
A titre subsidiaire :
Si la cour, par extraordinaire, devait juger que la clause de révision figurant dans le bail devait recevoir application mais déclarer sans objet la redevance de gérance,
condamner in solidum Mme [T] [P], MM, [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] ainsi que Maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] à payer à la SAS Gallipoli la somme 252.461 euros à titre principal à parfaire à la date de la décision à intervenir ;
rappeler que le loyer mensuel dû au 1er janvier 2022 est de 2.350, 34 euros ;
faire injonction à Maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] d'adresser sous astreinte de 500 euros par jours, l'ensemble des quittances modificatives.
A titre infiniment subsidiaire :
Si la cour, par extraordinaire, devait juger que la clause de révision figurant dans le bail devait recevoir application et ne pas déclarer sans objet la redevance de gérance,
condamner in solidum Mme [T] [P], MM, [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] ainsi que Maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] à payer à la SAS Gallipoli la somme 176.931 euros à parfaire à la date de la décision à intervenir ;
rappeler que le loyer mensuel dû au 1er janvier 2022 est de 3.076, 59 euros ;
faire injonction à Maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] d'adresser sous astreinte de 500 euros par jours, l'ensemble des quittances modificatives.
En tout état de cause :
condamner in solidum Mme [T] [P], MM, [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] ainsi que Maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] à verser à la SAS Gallipoli un intérêt équivalent à 2, 25 % de la somme de 15.244, 90 euros depuis le 1er septembre 2015 au titre des intérêts sur le dépôt de garantie dont la somme sera à parfaire à la date de l'arrêt à intervenir ;
condamner in solidum Mme [T] [P], MM, [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] ainsi que Maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] à verser à la SAS Gallipoli la somme de 25.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice.
A titre subsidiaire : En cas de refus de requalification :
Sur la restitution des trop-versés :
Si la cour devait déclarer sans objet la redevance de gérance
condamner in solidum Mme [T] [P], MM, [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] ainsi que maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] à payer à la SAS Gallipoli la somme 252.461 euros euros à titre principal à parfaire à la date de la décision à intervenir ;
rappeler que la redevance mensuelle due au 1er janvier 2022 est de 2.350, 34 euros.
faire injonction à Maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] d'adresser sous astreinte de 500 euros par jours, l'ensemble des quittances modificatives.
A titre infiniment subsidiaire :
Si la cour, par extraordinaire, devait ne pas déclarer sans objet la redevance de gérance
condamner in solidum Mme [T] [P], MM, [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] ainsi que Maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] à payer à la SAS Gallipoli la somme 176.931 euros à à parfaire à la date de la décision à intervenir ;
rappeler que la redevance mensuelle due au 1er janvier 2023 est de 3.076, 59 euros ;
faire injonction à Maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] d'adresser sous astreinte de 500 euros par jours, l'ensemble des quittances modificatives.
En tout état de cause :
condamner in solidum Mme [T] [P], MM, [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] ainsi que Maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] à verser à la SAS Gallipoli la somme de 25.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice.
Sur les frais irrépétibles :
condamner in solidum Mme [T] [P], MM, [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] ainsi que Maître [K] [O] Es qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] à verser à la SAS Gallipoli la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Stéphane FERTIER conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Par conclusions notifiées le 23 juillet 2024, Maître [K] [O] es qualité d'administrateur provisoire, intimée, demande à la cour de :
déclarer Maître [O] ès-qualité d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] recevable et bien fondée en ses demandes en ce compris de son appel incident,
Y faisant droit
confirmer le jugement rendu le 14 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il:
Dit sans objet la demande de la société Gallipoli tendant à requalifier le contrat de location-gérance en contrat de bail commercial et en bail verbal,
Déboute la société Gallipoli de sa demande tendant à condamner in solidum Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'une part, et Me [K] [O] ès-qualités d'administrateur provisoire d'autre part, à lui payer la somme de 325.478,83 euros au titre des redevances et charges indues du fait de l'inexistence du fonds,
Déboute la société Gallipoli du surplus de sa demande de condamnation,
Dit n'y avoir lieu à rappeler le montant du loyer du contrat de location-gérance,
Déboute la société Gallipoli de sa demande tendant à condamner Me [K] [O] ès-qualités d'administrateur à lui adresser sous astreinte de 500 euros par jour de retard les quittances modificatives,
Déboute la société Gallipoli de sa demande de condamnation in solidum de Me [K] [O] ès-qualités et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'autre part à lui payer la somme de 726,24 euros au titre des intérêts sur le dépôt de garantie,
Déboute la société Gallipoli de sa demande de condamnation in solidum de Me [K] [O] ès-qualités et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'autre part à lui payer la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts,
infirmer le jugement rendu le 14 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il:
Condamne in solidum Me [K] [O] ès-qualités d'une part et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'autre part à payer à la société Gallipoli la somme de 132.128,43 euros, au titre du trop-perçu de redevances pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 30 juin 2022,
Déboute en conséquence, Me [K] [O] ès-qualités d'une part et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'autre part de leur demande reconventionnelle tendant à condamner la société Gallipoli à payer la somme de 59.772,03 euros au titre de l'arriéré de redevances,
Condamne in solidum Me [K] [O] ès-qualités d'une part et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'autre part à payer à la société Gallipoli la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum Me [K] [O] ès-qualités d'une part et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'autre part aux entiers dépens.
En conséquence et statuant à nouveau,
condamner la société Gallipoli à payer la somme de 109.312,03 euros au titre de l'arriéré de redevances actualisé au 23 juillet 2024 ;
débouter la société Gallipoli de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
condamner la société Gallipoli à verser à Maître [O] ès-qualité d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
Les consorts [F] n'ont pas constitués avocat. La déclaration d'appel ne leur ayant pas été signifié à tous à personne, l'arrêt sera rendu par défaut.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1.Sur la recevabilité de la demande de requalification du contrat-de location gérance
Maître [O] demande la confirmation de l'ordonnance du 4 juin 2021 en ce qu'elle a déclaré irrecevable comme prescrite la demande de la société Gallipoli tendant à voir requalifier le contrat de location-gérance liant les parties.
La société Gallipoli demande son infirmation. Elle soutient que la fraude des bailleurs a suspendu la prescription.
Elle fait valoir que le fonds de commerce était précédemment exploité dans les locaux en cause par M. [G] [F] seul et non par l'ensemble des consorts [F] présentés comme bailleurs du fonds dans le contrat, ces derniers étant simplement propriétaires indivis des locaux et non du fonds ; que le restaurant exploité par M. [G] [F] était fermé depuis plusieurs mois lorsque le contrat de location-gérance a été conclu ; qu'il n'existait plus ni clientèle ni fonds de commerce ; que M. [G] [F] exploitait un restaurant de couscous sous l'enseigne [Etablissement 1], tandis que la société Gallipoli exploite un restaurant italien sous l'enseigne [Etablissement 2] pour la création duquel elle a réalisé d'importants travaux dans les locaux et acheté différents équipements. Elle en déduit que le fonds de commerce ayant disparu, il ne pouvait faire l'objet d'un contrat de location gérance en février 1999.
Ainsi que l'a justement rappelé l'ordonnance déférée du 4 juin 2021, le point de départ de la prescription biennale énoncée à l'article L.145-60 du code de commerce, applicable à la demande tendant à la requalification d'un contrat de location-gérance en bail commercial, court à compter de la date de conclusion du contrat initial dont la requalification est sollicitée lorsque celui-ci a été tacitement reconduit.
Ce délai de prescription biennale peut être suspendu en cas de fraude en application du principe selon lequel la fraude corrompt tout. Il incombe à la société Gallipoli de rapporter la preuve de l'existence d'une telle fraude.
En l'espèce, le contrat de location gérance a été conclu les 22 février et 4 mars 1999 pour six années à compter du 1er janvier 1999 puis s'est tacitement reconduit d'année en année tel que prévu au contrat initial.
Il ressort de l'article L.144-10 du code de commerce qu'est nul tout contrat de location-gérance ne remplissant pas les conditions prévues aux articles précédents, soit notamment en l'espèce l'ancien article L.144-3, aujourd'hui abrogé mais en vigueur lors de la conclusion du contrat, exigeant que le bailleur-gérant ait exploité au moins deux ans le fonds de commerce loué et prévoyant que cette nullité entraîne à l'égard des cocontractants la déchéance des droits résultant du statut des baux commerciaux Le preneur qui consent à conclure un contrat de location-gérance atteint par la nullité prévue par ce texte ne peut donc pas solliciter pour ce motif la requalification du contrat en contrat de bail commercial.
Il s'en déduit que le non-respect des conditions de validité du contrat de location-gérance sanctionné par ce texte ne caractérise pas, à lui seul, l'existence d'une fraude dont pourrait se prévaloir le locataire-gérant.
L'acte notarié des 22 février et 4 mars 1999 intitulé contrat de location-gérance prévoit outre la mise à disposition des éléments du fonds énumérés à l'acte, la possibilité pour la société Gallipoli de bénéficier de la licence de quatrième catégorie pour l'exploitation du débit de boisson, étant précisé que cette licence reste la propriété du bailleur. Il précise que l'ensemble des consorts [F] sont propriétaires de la moitié indivise du fonds de commerce, que M. [G] [F], seul, est propriétaire de l'autre moitié indivise du fonds de commerce, « qu'il exploite ledit fonds personnellement depuis le 1er mars 1989, soit depuis plus de deux ans. Le tout ainsi qu'il en a justifié auprès du vendeur » (page 9) et que « le locataire-gérant peut utiliser une enseigne et un nom commercial différents de ceux actuellement utilisés par le bailleur, et ce, avec l'accord exprès du bailleur ».
Il ressort de ces précisions que la société Gallipoli a conclu le contrat de location gérance en toute connaissance de cause des éléments qu'elle dénonce aujourd'hui, dans l'intention d'exploiter un restaurant italien au lieu et place du précédent restaurant oriental exploité par M. [G] [F]. Elle a d'ailleurs réalisé aussitôt des travaux et acheté du matériel à cet effet.
La circonstance, connue de leur cocontractante, que dans le contrat de location gérance les consorts [F], propriétaires indivis des locaux, se sont déclarés propriétaires indivis du fonds de commerce et soient tous mentionnés comme bailleur-gérant à l'acte, alors que seul M. [G] [F] a exploité ce fonds, ne constitue pas une fraude au préjudice de la société Gallipoli.
Il résulte de ces éléments que la société Gallipoli ne démontre pas l'existence d'une fraude susceptible d'interrompre le délai de prescription biennale.
Il convient, en conséquence, de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a déclaré irrecevable comme prescrite la demande de requalification du contrat de location-gérance en contrat de bail commercial formée par la société Gallipoli.
De même, c'est à juste titre que par ordonnance du 21 janvier 2022, le juge de la mise en état a également déclaré irrecevable comme prescrite la demande de la société Gallipoli tendant à voir requalifier le contrat de location-gérance en bail commercial verbal. Cette demande reformulée devant la cour sera déclarée irrecevable.
Ces demandes étant irrecevables, le jugement du 14 septembre 2023 a jugé à juste titre qu'il n'y avait pas lieu de statuer au fond sur la demande de requalification du contrat liant les parties en bail commercial.
2. Sur la demande en remboursement de la société Gallipoli
Il ressort des éléments du dossier, en particulier de la lettre du conseil de l'appelante aux bailleurs du 12 novembre 2019 (pièce 7) et du tableau de calcul présenté par la société Gallipoli (pièce 14) que sa demande principale en remboursement tient compte à la fois de sa demande de requalification du contrat et de sa contestation des indexations pratiquées sur les loyers. L'ordonnance du 4 juin 2021 a relevé à juste titre que Maître [O] ès qualités ne démontrait pas que cette demande serait la seulement seulement la conséquence de la requalification sollicitée et qu'elle n'invoquait pas d'autre motif de prescription de cette demande.
Il convient donc de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par Maître [O] ès qualités à la demande en remboursement formée par la société Gallipoli.
En l'espèce, les parties sont liées par un contrat, de sorte que les dispositions de l'article 1302 du code civil concernant les quasi-contrats ne s'appliquent pas.
Il résulte des dispositions de l'ancien article 1134 du code civil dont le principe est repris aux nouvelles dispositions de l'article 1103 du même code que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Il en résulte notamment que l'appréciation économique inexacte d'une prestation ne remet pas en cause la validité du contrat.
Dès lors que la demande de requalification du contrat liant les parties en bail commercial est irrecevable comme prescrite, la société Gallipoli ne peut solliciter le remboursement des redevances de gérance que justifierait cette requalification.
Le contrat liant les parties n'est pas dépourvu de cause puisque les bailleurs ont notamment mis à la disposition de la société Gallipoli à tout le moins les locaux et la possibilité de bénéficier de la licence d'exploitation du débit de boisson.
A l'appui de sa demande de restitution des redevances de gérances la société Gallipoli ne soulève pas d'autre moyen que la requalification du contrat. Elle ne demande pas la réparation d'un manquement contractuel.
C'est donc à juste titre que le jugement déféré a rejeté la demande en restitution des redevances de gérance.
Par ailleurs, dès lors que le contrat liant les parties n'a pas été requalifié en bail commercial, la société Gallipoli n'est pas fondée à solliciter que les clauses du contrat de location-gérance soient écartées pour voir appliquer celles de l'article L.145-38 du code de commerce relatives à la révision du loyer des baux commerciaux.
Ce sont les stipulations contractuelles initiales qui s'appliquent, les bailleurs ne rapportant pas la preuve qu'il y aurait eu des avenants les modifiant.
Le jugement déféré observe dans sa motivation que, dans l'exemplaire de ce contrat qui lui est remis, il manque la clause relative au montant de la redevance de location gérance et qu'en l'absence de contestation des bailleurs, il applique les termes de la clause cités par la société Gallipoli. En appel, les parties ne produisent toujours pas la page 10 du contrat mais ces termes cités par l'appelante ne sont toujours pas contestés par les intimés qui ont d'ailleurs la charge de prouver leur créance, de sorte qu'il convient de se référer aux sommes que la locataire-gérante reconnaît devoir.
Il s'en déduit que la redevance mensuelle comprend un montant de 5.000 Frs (725 euros) au titre de la redevance de gérance et la somme de 8.000 Frs (1.219,59 euros) au titre de l'indemnité d'occupation des locaux et que la clause d'indexation ne porte que sur l'indemnité d'occupation à l'exclusion de la redevance de gérance.
Le paiement par le locataire d'une somme réclamée par le bailleur différente de celle due au terme du contrat ne vaut pas accord sur le montant réclamé sauf s'il est démontré qu'il caractérise au regard des circonstances de l'espèce une acceptation claire et dénuée d'équivoque du montant réclamé. En l'espèce, il n'est pas démontré que tel était le cas. Dans l'unique courrier produit relatif aux augmentations des redevances daté du 8 juin 2013 les bailleurs indiquent à la locataire que la redevance sera augmentée de 200 euros mensuels, soit 3.200 euros à compter du 1er janvier 2014 en précisant « cette augmentation est le fruit du coût de la construction sur l'indice de l'INSEE ». L'affirmation selon laquelle le montant de l'augmentation correspondrait à l'effet de l'indexation étant fausse, le paiement de la somme réclamée ne peut valoir une acceptation éclairée dénuée d'équivoque de cette augmentation. Au demeurant, l'intégralité des loyers réclamés n'a d'ailleurs pas été payée. La démonstration n'est donc pas faite de l'accord de la société Gallipoli sur le montant des augmentations de redevances qui lui ont été réclamées.
Dès lors que l'accord de la société Gallipoli sur les augmentations de redevances pratiquées n'est pas établi, c'est aux bailleurs du fonds d'établir que ces augmentations étaient justifiées. Or, Maître [O] ès qualités ne produit aucun élément de calcul de nature à justifier ces augmentations ni ne démontre que les calculs, notamment d'indexation, effectués par l'appelante seraient faux, ainsi que l'a déjà observé le jugement déféré.
En cause d'appel, la société Gallipoli produit une attestation de son expert-comptable selon laquelle cette dernière aurait réglé une somme totale de 43.900 euros au titre des redevances pour la période de septembre 2015 à décembre 2016 inclus. Cette attestation corroborée par le relevé de compte arrêté au 23 juillet 2024 produit par les bailleurs selon lequel il n'apparaît pas de solde dû au 1er janvier 2017 et l'absence de demande en paiement pour cette période, rapporte valablement la preuve des paiements ainsi effectués qui faisait défaut en première instance.
L'appelante produit un tableau sur lequel elle précise pour chaque année les indices applicables, le montant de la redevance mensuelle contractuellement due après indexation de l'indemnité d'occupation et le montant de la redevance annuelle due pour la période de septembre 2015 à avril 2024. Elle en soustrait le montant de 43.900 euros qu'elle établit avoir payé pour la période du 1er septembre 2015 au 31 décembre 2016 ainsi que la somme de 420.531,97 euros que les bailleurs reconnaissent avoir perçue pour la période du 1er janvier 2017 au 1er avril 2024 dans le décompte produit par leur administrateur (pièce 13). Il s'en déduit que la société locataire-gérante a trop payé une somme de 176.931 euros au titre des augmentations de redevances irrégulièrement pratiquées par les bailleurs pour la période du 1er septembre 2015 au 30 avril 2024.
Il en résulte que la demande en paiement d'un arriéré de redevances par Maître [O] fondée sur des montants de redevances injustifiés, n'est pas fondée. Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement de 59.772,03 euros à ce titre et de rejeter la demande formée à ce titre portée en appel à la somme de 109.312,euros actualisés au 23 juillet 2024.
Maître [O] étant mandataire des consorts [F], elle sera condamnée en cette qualité, de même que chacun des consorts [F]. La solidarité ne se présume pas. La société Gallipoli ne précise pas sur quel fondement elle sollicite la condamnation in solidum des intimés alors qu'il ne s'agit pas de dommages et intérêts. Il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande.
En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné in solidum Maître [O] ès qualités ainsi que chaque membre de l'indivision à payer la somme de 132.128,43 euros à la société Gallipoli et de condamner Maître [O] ès qualités ainsi que chaque membre de l'indivision au paiement de la somme de 176.931 euros au titre des augmentations de redevances irrégulièrement pratiquées par les bailleurs pour la période du 1er septembre 2015 au 30 avril 2024.
La demande de l'appelante aux fins de voir « rappeler » le montant du loyer n'est pas une prétention de sorte que la cour n'a pas à statuer sur ce point. Ce montant résulte du contrat des parties dans les termes rappelés ci-dessus qu'il leur appartient d'exécuter.
La société Gallipoli ne précise pas le fondement juridique de sa demande aux fins de voir condamner sous astreinte les bailleurs à lui remettre des quittances rectificatives des redevances de location-gérance. Il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande
3. Sur la demande d'intérêts afférents au dépôt de garantie
La société Gallipoli sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement de 726,24 euros à ce titre. Elle sollicite en appel la condamnation in solidum des intimés à lui verser un intérêt équivalent à 2,25% sur la somme de 15.244,90 euros depuis le 1er septembre 2015 au titre des intérêts sur le dépôt de garantie à parfaire à la date de l'arrêt à intervenir.
Le jugement a refusé à juste titre de déclarer cette demande irrecevable comme prescrite, la prescription de la demande de requalification du contrat n'entraînant pas la prescription de cette demande.
Cependant, les dispositions de l'article L.145-40 du code de commerce, dont se prévaut la société Gallipoli, relatives aux baux commerciaux ne s'appliquent pas au contrat de location-gérance en cause.
Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société Gallipoli de sa demande formée à ce titre et de rejeter la nouvelle demande formée à ce titre en appel.
4. Sur la demande de dommages et intérêts de la société Gallipoli
La société Gallipoli sollicite la condamnation des bailleurs du fonds à lui payer la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts aux motifs qu'elle a subi des augmentations abusives et erronées qui se sont poursuivies malgré la mise en demeure adressée et qu'il en est résulté un préjudice financier et moral pour elle. Cette demande ne porte pas sur les intérêts moratoires.
Le jugement à la motivation duquel il est renvoyé, a rejeté à juste titre cette demande.
Il sera ajouté que le préjudice moral d'une personne morale est distinct de celui de ses dirigeants et qu'il n'est toujours pas démontré en appel que la société Gallipoli aurait subi un tel préjudice.
Elle n'établit pas non plus le préjudice financier dont elle fait état.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
5. Sur les autres demandes
La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir Aconstater@ ou « rappeler », lorsqu=elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert.
Il convient de confirmer l'ordonnance déférée du 4 juin 2021 en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
Il convient également de confirmer le jugement déféré du 14 septembre 2023 en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
Me [K] [O] ès qualités sera condamnée aux dépens d'appel des deux procédures jointes.
L'équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles exposés en appel et de les débouter de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Les autres demandes seront rejetées.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort,
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 4 juin 2021 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris (20/12070) ;
Infirme le jugement rendu le 14 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Paris (20/12070) en ce qu'il a condamné in solidum Me [K] [O] ès-qualités d'une part et Mme [T] [P] veuve [F], MM. [S] [F], [A] [F], [E] [F] et Mmes [Q] [F], [Y] [F] et [V] [F] d'autre part à payer à la société Gallipoli la somme de 132.128,43 euros, au titre du trop-perçu de redevances pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 30 juin 2022 ;
Le confirme en toutes ses autres dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déclare irrecevable la demande aux fins de requalification du contrat liant les parties en contrat de bail commercial verbal ;
Condamne Maître [O] ès qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] dont est propriétaire l'indivision [F] ainsi que Mme [T] [P] veuve [F], M. [S] [F], M. [A] [F], Mme [Q] [F] épouse [R] [D], M. [E] [F], Mme [V] [F] et Mme [Y] [F] à payer la somme de 176.931 euros à la société Gallipoli au titre des augmentations de redevances irrégulièrement pratiquées par les bailleurs pour la période du 1er septembre 2015 au 30 avril 2024 ;
Déboute la société Gallipoli de sa demande aux fins de voir condamner in solidum les intimés à lui payer la somme de 337.594,61 euros, subsidiairement la somme de 252.461 euros ;
Déboute la société Gallipoli de sa demande aux fins de voir condamner in solidum les intimés à lui verser un intérêt équivalent à 2,25% sur la somme de 15.244,90 euros depuis le 1er septembre 2015 au titre des intérêts sur le dépôt de garantie à parfaire à la date de l'arrêt à intervenir ;
Déboute Maître [O] ès qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] dont est propriétaire l'indivision [F], de sa demande en paiement la somme de 109.312,euros au titre des redevances dues actualisée au 23 juillet 2024 ;
Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile au titre des procédures d'appel ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne Maître [O] ès qualités d'administrateur provisoire des lots n°2, 7 et 98 de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] aux entiers dépens d'appel.
LE GREFFIER,
LA PRÉSIDENTE,