CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 11 juin 2026, n° 23/10317
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 11 JUIN 2026
N° 2026/ 268
N° RG 23/10317
N° Portalis DBVB-V-B7H-BLXLL
S.A.S. RJH
C/
S.D.C. RI SYNDIC SDC DE L'IMMEUBLE [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Houdé KHADRAOUI-ZGAREN
Me Hervé BOULARD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Président du TJ de NICE en date du 30 Juin 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/02050.
APPELANTE
S.A.S. RJH
Représentée par son Président, Mr [I] [R],
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Houdé KHADRAOUI-ZGAREN, avocat au barreau de NICE
INTIMÉE
Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1],
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Hervé BOULARD de la membre SCP PETIT- BOULARD - VERGER, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 25 Mars 2026 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Florence PERRAUT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Nadia FAYALA.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Madame Nadia FAYALA, greffière présente lors du prononcé.
***
FAITS ET PROCEDURE
La résolution n° 17 de l'assemblée générale du 15 janvier 2018 des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à Beausoleil, a rejeté la demande la SCI LAUMAX TWO de voir changer la destination de son lot n° 1 qualifié de 'grand local' en 'habitation', ainsi que la division du lot en trois lots distincts.
Par acte notarié du 11 avril 2019, SAS RJH a acquis de la SCI LAUMAX TWO le lot n° 1.
La SAS RJH a fait entreprendre des travaux dans ce local.
L'assemblée générale du 15 mars 2021 ne s'est pas tenue en présentiel. Visant l'article 13 de l'ordonnance du 20 mai 2020, le syndic a convoqué les copropriétaires en leur indiquant que le vote se tiendrait exclusivement par correspondance. Selon la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 15 mars 2021, a été votée l'autorisation d'ester en justice à l'encontre de la SAS RJH en raison du ' non-respect de la décision du point n° 17 de l'assemblée générale de janvier 2018 concernant le changement de destination de son lot'.
Par acte extra-judiciaire du 20 mai 2021, la SAS RJH a fait assigner le syndicat des copropriétaires essentiellement en annulation de la délibération n° 13 de l'assemblée générale du 15 mars 2021.
Par jugement contradictoire du 30 juin 2023, le tribunal judiciaire de Nice a :
- débouté la société RJH de l'intégralité de ses demandes ;
- condamné la société RJH à remettre le lot n° 1 dont elle est propriétaire dans sa destination d'origine de 'grand local au bas des escaliers, d'une superficie de 87,40 m2", sous astreinte de 500 euros par jour de retard, commençant à courir passé le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;
- condamné la société RJH à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], à [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société RJH aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'artic1e 699 du code de procédure civile.
Le premier juge a rejeté la demande d'annulation de la résolution n°13 en notant :
- qu'il ne pouvait être reproché au syndic, dans un contexte de crise sanitaire liée au covid, d'avoir eu recours au vote par correspondance, alors que les autres moyens de communication électronique n'avaient jamais été choisis ni testés,
- que la convocation mentionnait qu'il était reproché à la SAS RJH d'avoir procédé au changement de destination de son lot nonobstant le refus opposé par l'assemblée générale du 15 janvier 2018,
- que les copropriétaires avaient pu se prononcer en toute connaissance de cause, étant précisé que la lettre de la SAS RJH avait été reçue après l'envoi des convocations,
- que la SAS RJH avait changé la destination de son lot qui est devenu un local d'habitation, alors qu'elle savait qu'un tel changement avait été précédemment refusé.
Par déclaration du 02 août 2023, la SAS RJH a relevé appel de tous les chefs de cette décision.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par la société RI SYNDIC, a constitué avocat.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 février 2024 auxquelles il convient de se reporter, la SAS RJH demande à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
statuant à nouveau :
- de prononcer la nullité de la délibération n°13 prise par l'assemblée générale du « Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] », [Adresse 3], représentée par son Syndic en exercice, la société RI SYNDIC de l'assemblée générale du 15 mars 2021,
- de déclarer que l'affectation du lot n° 1 dénommé « grand local » en appartement est conforme à la destination de l'immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires,
- de débouter les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1],
- de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] », [Adresse 3], représentée par son Syndic en exercice, la société RI SYNDIC, au paiement de la somme de 3.500 euros à la société RJH au titre des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,
- de déclarer que la société RJH sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote- part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration.
Elle soulève la nullité de la délibération n° 13 de l'assemblée générale du 15 mars 2021 pour les motifs suivants :
- le syndic ne démontre pas l'impossibilité d'organiser l'assemblée générale en visio-conférence ou sur mode électronique,
- le procès-verbal de l'assemblée générale contient des inexactitudes et omission, puisqu'il est noté que M.[C] a été désigné en qualité de président alors qu'il n'était pas présent et qu'il n'est pas fait mention de la lettre qu'elle avait adressée au syndic pour faire valoir ses arguments,
- les copropriétaires n'ont pas pu se prononcer en toute connaissance de cause puisqu'il n'était pas expliqué en quoi elle n'aurait pas respecté la décision de l'assemblée générale de 2018.
Elle conteste le fait que les travaux qu'elle a fait exécuter auraient entraîné la violation de la destination du lot n°1. Elle rappelle que ce lot est désigné comme un 'grand local', que l'immeuble est à usage principal d'habitation et que son lot n'a pas de définition précise, étant intitulé 'grand local'. Elle fait observer qu'elle n'a pas divisé son lot en trois appartements mais qu'elle s'est contentée de le transformer en appartement, sans violer le règlement de copropriété et après avoir obtenu l'autorisation de la commune de [Localité 1]. Elle considère qu'un changement d'affectation conforme aux stipulations d'un règlement de copropriété n'a pas besoin d'être validé par une assemblée générale. Elle ajoute que le changement d'affectation n'a pas porté atteinte aux droits des autres copropriétaires et qu'il n'est pas contraire à la destination de l'immeuble.
Elle indique que l'assemblée générale ne peut lui imposer aucune restriction dans les parties privatives de son lot et donc ne peut l'empêcher d'utiliser son lot en habitation, au visa de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2024 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] demande à la cour :
- de confirmer le jugement déféré,
- de condamner la SAS RJH à lui verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner la SAS RJH aux entiers dépens.
Il conteste toute nullité de la résolution n° 12 critiquée.
Il souligne ainsi :
- que le recours au vote par correspondance était régulier, alors que les supports techniques de communication électronique n'étaient pas validés et qu'il existait une crise sanitaire,
- que l'absence de communication de la lettre de la RJH, reçue postérieurement à l'envoi des convocations, n'invalide pas la résolution,
- que le vote ayant eu lieu par correspondance, il était normal qu'aucun débat ne puisse s'instaurer,
- que la résolution était claire et que les copropriétaires ont pu voter en toute connaissance de cause.
Il affirme que la SAS RJH savait que son lot n'avait pas une destination d'habitation, comme en témoigne ses demandes faites à l'autorité administrative.
Il fait état de deux résolutions d'assemblées générales (2018 et 2019) aux termes desquels les copropriétaires avaient refusé le changement de destination de ce lot en un local d'habitation.
Il déclare que le vendeur de la SAS RJH s'était assujetti à l'accord des copropriétaires pour changer la destination de son lot si bien que cet accord s'imposait à elle. Il considère ainsi qu'elle devait solliciter l'accord de la copropriété avant de procéder aux travaux sur son lot. Il estime que le refus précédent de l'assemblée générale s'imposait également à cette dernière.
Il ajoute que les autorisations d'urbanisme sont sans incidence sur l'irrégularité des travaux effectués sans autorisation de l'assemblée générale.
Il conclut à la remise en état des lieux sous astreinte.
MOTIVATION
Sur l'annulation de la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 15 mars 2021
Selon l'article 22-2 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 dans sa version applicable (version en vigueur du 12 février 2021 au 02 juin 2021) et donc applicable pour une convocation du 17 février 2021 pour une assemblée générale du 15 mars 2021,
I.-Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu'à un mois après la fin de l'état d'urgence sanitaire déclaré par le décret n° 2020-1257 du 14 octobre 2020 déclarant l'état d'urgence sanitaire, prorogé dans les conditions prévues à l'article L. 3131-13 du code de la santé publique, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique.
Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.
Par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.
Le syndic de copropriété a indiqué, dans la convocation pour l'assemblée générale du 15 mars 2021, que le recours à la visio conférence ou tout autre moyen de communication électronique n'était pas une solution matériellement fiable et efficace pour la tenue des assemblées générales de copropriété. Il est mentionné que l'assemblée se tiendrait exclusivement en vote par correspondance.
Il n'est pas contesté que le recours à la visio conférence ou tout autre moyen de communication électronique n'avait jamais été précédemment utilisé. Dès lors, le syndic pouvait décider de faire tenir l'assemblée générale par le biais d'un vote par correspondance. La résolution n°13 ne peut donc être annulée pour ce motif.
Selon l'article 23 4° de l'ordonnance précitée dans sa version applicable, lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l'un de ses membres, ou en leur absence, l'un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance en application des dispositions du décret du 17 mars 1967 susvisé.
Dès lors, le fait que M.[C] ait été désigné par le syndic en qualité du président de séance n'est pas contraire à ce texte et la résolution n° 13 ne peut être annulée sur ce fondement.
La résolution n° 13 ne peut non plus être annulée au motif qu'un débat n'a pu s'instaurer puisqu'il s'agissait d'une assemblée générale qui s'est tenue uniquement par le biais d'un vote par correspondance.
Selon l'article 11 du décret du 17 mars 1967 dans sa version applicable, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I.-Pour la validité de la décision : (...)
8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ; (...)
La convocation du 17 février 2021 est ainsi libellée :
'Autorisation d'ester en justice à l'encontre de la RJH SAS représentée par M.[R], propriétaire du lot 1, pour le non-respect de la décision du point 17 de l'assemblée générale du 15 janvier 2018 concernant le changement de destination de son lot (article 24).
Projet de résolution :
L'assemblée générale autorise le syndic à ester en justice à l'encontre de la RJH SAS, représentée par M.[R], propriétaire du lot n° 1, pour la non-respect de la décision prise au point 17 de l'assemblée générale du 15 janvier 2018 concernant sa demande de changement de destination de son lot. L'Assemblée Générale donne mandat au syndic pour représenter la copropriété devant toutes juridictions et faire appel à tous conseils nécessaires (avocats, maître d'oeuvre...) à la défense des intérêts de la copropriété. L'assemblée générale prend acte que conformément aux dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, les copropriétaires seront informés par le syndic de l'avancement de la procédure lors de chaque assemblée. L'assemblée générale confirme que les honoraires du syndic seront calculés conformément à son contrat et autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires après en avoir avisé le conseil syndical'.
Afin que l'assemblée délibère valablement sur les questions inscrites à l'ordre du jour, encore faut-il que celles-ci soient suffisamment précises pour que les copropriétaires soient exactement informés sur la portée des décisions à prendre.
Or, la résolution contestée n'évoque pas le changement de destination auquel a procédé la SAS RJH sur son lot. Il n'est pas démontré qu'étaient joints à la convocation la résolution n° 17 de l'assemblée générale du 15 janvier 2018 : le syndicat des copropriétaires ne verse au débat ni la convocation ni les pièces qui y étaient jointes ; la SAS RJH produit au débat la convocation avec les pièces qui y étaient annexées, aucune d'entre elle n'étant la résolution n° 17 de l'assemblée générale du 15 janvier 2018. Le projet de résolution ne mentionne pas plus quel est l'objet de l'action judiciaire à laquelle va procéder le syndic.
Dès lors, les copropriétaires n'ont pas été exactement informés, lors de cette assemblée générale qui s'est tenue uniquement dans le cadre d'un vote par correspondance, de la portée de la décision qui leur était proposée. Il convient en conséquence d'annuler la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 15 mars 2021. Le jugement sera infirmé sur ce point.
Sur la demande de remise en état du lot n° 1
Cette demande du syndicat des copropriétaires est irrecevable dès lors que l'autorisation qui a été donnée au syndic d'ester en justice a été annulée.
Le jugement déféré qui a ordonné à la SAS RJH de 'remettre le lot n° 1 dont elle est propriétaire dans sa destination d'origine de 'grand local au bas des escaliers, d'une superficie de 87,40 m2", sous astreinte de 500 euros par jour de retard, commençant à courir passé le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ' sera infirmé.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
Le syndicat des copropriétaires est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel et sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de la SAS RJH les frais irrépétibles qu'elle a exposés en première instance et en appel. Le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement déféré qui a condamné la SAS RJH aux dépens et au versement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera infirmé.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
INFIRME le jugement déféré ;
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;
PRONONCE la nullité de la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 15 mars 2021 ;
DECLARE irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] ordonnant à la SAS RJH de ' remettre le lot n° 1 dont elle est propriétaire dans sa destination d'origine de 'grand local au bas des escaliers, d'une superficie de 87,40 m2", sous astreinte de 500 euros par jour de retard, commençant à courir passé le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ' ;
REJETTE les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] faites sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à verser à la SAS RJH la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] aux dépens de première instance et d'appel.
La greffière La présidente
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 11 JUIN 2026
N° 2026/ 268
N° RG 23/10317
N° Portalis DBVB-V-B7H-BLXLL
S.A.S. RJH
C/
S.D.C. RI SYNDIC SDC DE L'IMMEUBLE [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Houdé KHADRAOUI-ZGAREN
Me Hervé BOULARD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Président du TJ de NICE en date du 30 Juin 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/02050.
APPELANTE
S.A.S. RJH
Représentée par son Président, Mr [I] [R],
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Houdé KHADRAOUI-ZGAREN, avocat au barreau de NICE
INTIMÉE
Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1],
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Hervé BOULARD de la membre SCP PETIT- BOULARD - VERGER, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 25 Mars 2026 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Florence PERRAUT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Nadia FAYALA.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Madame Nadia FAYALA, greffière présente lors du prononcé.
***
FAITS ET PROCEDURE
La résolution n° 17 de l'assemblée générale du 15 janvier 2018 des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à Beausoleil, a rejeté la demande la SCI LAUMAX TWO de voir changer la destination de son lot n° 1 qualifié de 'grand local' en 'habitation', ainsi que la division du lot en trois lots distincts.
Par acte notarié du 11 avril 2019, SAS RJH a acquis de la SCI LAUMAX TWO le lot n° 1.
La SAS RJH a fait entreprendre des travaux dans ce local.
L'assemblée générale du 15 mars 2021 ne s'est pas tenue en présentiel. Visant l'article 13 de l'ordonnance du 20 mai 2020, le syndic a convoqué les copropriétaires en leur indiquant que le vote se tiendrait exclusivement par correspondance. Selon la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 15 mars 2021, a été votée l'autorisation d'ester en justice à l'encontre de la SAS RJH en raison du ' non-respect de la décision du point n° 17 de l'assemblée générale de janvier 2018 concernant le changement de destination de son lot'.
Par acte extra-judiciaire du 20 mai 2021, la SAS RJH a fait assigner le syndicat des copropriétaires essentiellement en annulation de la délibération n° 13 de l'assemblée générale du 15 mars 2021.
Par jugement contradictoire du 30 juin 2023, le tribunal judiciaire de Nice a :
- débouté la société RJH de l'intégralité de ses demandes ;
- condamné la société RJH à remettre le lot n° 1 dont elle est propriétaire dans sa destination d'origine de 'grand local au bas des escaliers, d'une superficie de 87,40 m2", sous astreinte de 500 euros par jour de retard, commençant à courir passé le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;
- condamné la société RJH à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], à [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société RJH aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'artic1e 699 du code de procédure civile.
Le premier juge a rejeté la demande d'annulation de la résolution n°13 en notant :
- qu'il ne pouvait être reproché au syndic, dans un contexte de crise sanitaire liée au covid, d'avoir eu recours au vote par correspondance, alors que les autres moyens de communication électronique n'avaient jamais été choisis ni testés,
- que la convocation mentionnait qu'il était reproché à la SAS RJH d'avoir procédé au changement de destination de son lot nonobstant le refus opposé par l'assemblée générale du 15 janvier 2018,
- que les copropriétaires avaient pu se prononcer en toute connaissance de cause, étant précisé que la lettre de la SAS RJH avait été reçue après l'envoi des convocations,
- que la SAS RJH avait changé la destination de son lot qui est devenu un local d'habitation, alors qu'elle savait qu'un tel changement avait été précédemment refusé.
Par déclaration du 02 août 2023, la SAS RJH a relevé appel de tous les chefs de cette décision.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par la société RI SYNDIC, a constitué avocat.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 février 2024 auxquelles il convient de se reporter, la SAS RJH demande à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
statuant à nouveau :
- de prononcer la nullité de la délibération n°13 prise par l'assemblée générale du « Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] », [Adresse 3], représentée par son Syndic en exercice, la société RI SYNDIC de l'assemblée générale du 15 mars 2021,
- de déclarer que l'affectation du lot n° 1 dénommé « grand local » en appartement est conforme à la destination de l'immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires,
- de débouter les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1],
- de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] », [Adresse 3], représentée par son Syndic en exercice, la société RI SYNDIC, au paiement de la somme de 3.500 euros à la société RJH au titre des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,
- de déclarer que la société RJH sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote- part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration.
Elle soulève la nullité de la délibération n° 13 de l'assemblée générale du 15 mars 2021 pour les motifs suivants :
- le syndic ne démontre pas l'impossibilité d'organiser l'assemblée générale en visio-conférence ou sur mode électronique,
- le procès-verbal de l'assemblée générale contient des inexactitudes et omission, puisqu'il est noté que M.[C] a été désigné en qualité de président alors qu'il n'était pas présent et qu'il n'est pas fait mention de la lettre qu'elle avait adressée au syndic pour faire valoir ses arguments,
- les copropriétaires n'ont pas pu se prononcer en toute connaissance de cause puisqu'il n'était pas expliqué en quoi elle n'aurait pas respecté la décision de l'assemblée générale de 2018.
Elle conteste le fait que les travaux qu'elle a fait exécuter auraient entraîné la violation de la destination du lot n°1. Elle rappelle que ce lot est désigné comme un 'grand local', que l'immeuble est à usage principal d'habitation et que son lot n'a pas de définition précise, étant intitulé 'grand local'. Elle fait observer qu'elle n'a pas divisé son lot en trois appartements mais qu'elle s'est contentée de le transformer en appartement, sans violer le règlement de copropriété et après avoir obtenu l'autorisation de la commune de [Localité 1]. Elle considère qu'un changement d'affectation conforme aux stipulations d'un règlement de copropriété n'a pas besoin d'être validé par une assemblée générale. Elle ajoute que le changement d'affectation n'a pas porté atteinte aux droits des autres copropriétaires et qu'il n'est pas contraire à la destination de l'immeuble.
Elle indique que l'assemblée générale ne peut lui imposer aucune restriction dans les parties privatives de son lot et donc ne peut l'empêcher d'utiliser son lot en habitation, au visa de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2024 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] demande à la cour :
- de confirmer le jugement déféré,
- de condamner la SAS RJH à lui verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner la SAS RJH aux entiers dépens.
Il conteste toute nullité de la résolution n° 12 critiquée.
Il souligne ainsi :
- que le recours au vote par correspondance était régulier, alors que les supports techniques de communication électronique n'étaient pas validés et qu'il existait une crise sanitaire,
- que l'absence de communication de la lettre de la RJH, reçue postérieurement à l'envoi des convocations, n'invalide pas la résolution,
- que le vote ayant eu lieu par correspondance, il était normal qu'aucun débat ne puisse s'instaurer,
- que la résolution était claire et que les copropriétaires ont pu voter en toute connaissance de cause.
Il affirme que la SAS RJH savait que son lot n'avait pas une destination d'habitation, comme en témoigne ses demandes faites à l'autorité administrative.
Il fait état de deux résolutions d'assemblées générales (2018 et 2019) aux termes desquels les copropriétaires avaient refusé le changement de destination de ce lot en un local d'habitation.
Il déclare que le vendeur de la SAS RJH s'était assujetti à l'accord des copropriétaires pour changer la destination de son lot si bien que cet accord s'imposait à elle. Il considère ainsi qu'elle devait solliciter l'accord de la copropriété avant de procéder aux travaux sur son lot. Il estime que le refus précédent de l'assemblée générale s'imposait également à cette dernière.
Il ajoute que les autorisations d'urbanisme sont sans incidence sur l'irrégularité des travaux effectués sans autorisation de l'assemblée générale.
Il conclut à la remise en état des lieux sous astreinte.
MOTIVATION
Sur l'annulation de la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 15 mars 2021
Selon l'article 22-2 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 dans sa version applicable (version en vigueur du 12 février 2021 au 02 juin 2021) et donc applicable pour une convocation du 17 février 2021 pour une assemblée générale du 15 mars 2021,
I.-Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu'à un mois après la fin de l'état d'urgence sanitaire déclaré par le décret n° 2020-1257 du 14 octobre 2020 déclarant l'état d'urgence sanitaire, prorogé dans les conditions prévues à l'article L. 3131-13 du code de la santé publique, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique.
Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.
Par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.
Le syndic de copropriété a indiqué, dans la convocation pour l'assemblée générale du 15 mars 2021, que le recours à la visio conférence ou tout autre moyen de communication électronique n'était pas une solution matériellement fiable et efficace pour la tenue des assemblées générales de copropriété. Il est mentionné que l'assemblée se tiendrait exclusivement en vote par correspondance.
Il n'est pas contesté que le recours à la visio conférence ou tout autre moyen de communication électronique n'avait jamais été précédemment utilisé. Dès lors, le syndic pouvait décider de faire tenir l'assemblée générale par le biais d'un vote par correspondance. La résolution n°13 ne peut donc être annulée pour ce motif.
Selon l'article 23 4° de l'ordonnance précitée dans sa version applicable, lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l'un de ses membres, ou en leur absence, l'un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance en application des dispositions du décret du 17 mars 1967 susvisé.
Dès lors, le fait que M.[C] ait été désigné par le syndic en qualité du président de séance n'est pas contraire à ce texte et la résolution n° 13 ne peut être annulée sur ce fondement.
La résolution n° 13 ne peut non plus être annulée au motif qu'un débat n'a pu s'instaurer puisqu'il s'agissait d'une assemblée générale qui s'est tenue uniquement par le biais d'un vote par correspondance.
Selon l'article 11 du décret du 17 mars 1967 dans sa version applicable, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I.-Pour la validité de la décision : (...)
8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ; (...)
La convocation du 17 février 2021 est ainsi libellée :
'Autorisation d'ester en justice à l'encontre de la RJH SAS représentée par M.[R], propriétaire du lot 1, pour le non-respect de la décision du point 17 de l'assemblée générale du 15 janvier 2018 concernant le changement de destination de son lot (article 24).
Projet de résolution :
L'assemblée générale autorise le syndic à ester en justice à l'encontre de la RJH SAS, représentée par M.[R], propriétaire du lot n° 1, pour la non-respect de la décision prise au point 17 de l'assemblée générale du 15 janvier 2018 concernant sa demande de changement de destination de son lot. L'Assemblée Générale donne mandat au syndic pour représenter la copropriété devant toutes juridictions et faire appel à tous conseils nécessaires (avocats, maître d'oeuvre...) à la défense des intérêts de la copropriété. L'assemblée générale prend acte que conformément aux dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, les copropriétaires seront informés par le syndic de l'avancement de la procédure lors de chaque assemblée. L'assemblée générale confirme que les honoraires du syndic seront calculés conformément à son contrat et autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires après en avoir avisé le conseil syndical'.
Afin que l'assemblée délibère valablement sur les questions inscrites à l'ordre du jour, encore faut-il que celles-ci soient suffisamment précises pour que les copropriétaires soient exactement informés sur la portée des décisions à prendre.
Or, la résolution contestée n'évoque pas le changement de destination auquel a procédé la SAS RJH sur son lot. Il n'est pas démontré qu'étaient joints à la convocation la résolution n° 17 de l'assemblée générale du 15 janvier 2018 : le syndicat des copropriétaires ne verse au débat ni la convocation ni les pièces qui y étaient jointes ; la SAS RJH produit au débat la convocation avec les pièces qui y étaient annexées, aucune d'entre elle n'étant la résolution n° 17 de l'assemblée générale du 15 janvier 2018. Le projet de résolution ne mentionne pas plus quel est l'objet de l'action judiciaire à laquelle va procéder le syndic.
Dès lors, les copropriétaires n'ont pas été exactement informés, lors de cette assemblée générale qui s'est tenue uniquement dans le cadre d'un vote par correspondance, de la portée de la décision qui leur était proposée. Il convient en conséquence d'annuler la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 15 mars 2021. Le jugement sera infirmé sur ce point.
Sur la demande de remise en état du lot n° 1
Cette demande du syndicat des copropriétaires est irrecevable dès lors que l'autorisation qui a été donnée au syndic d'ester en justice a été annulée.
Le jugement déféré qui a ordonné à la SAS RJH de 'remettre le lot n° 1 dont elle est propriétaire dans sa destination d'origine de 'grand local au bas des escaliers, d'une superficie de 87,40 m2", sous astreinte de 500 euros par jour de retard, commençant à courir passé le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ' sera infirmé.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
Le syndicat des copropriétaires est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel et sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de la SAS RJH les frais irrépétibles qu'elle a exposés en première instance et en appel. Le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement déféré qui a condamné la SAS RJH aux dépens et au versement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera infirmé.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
INFIRME le jugement déféré ;
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;
PRONONCE la nullité de la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 15 mars 2021 ;
DECLARE irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] ordonnant à la SAS RJH de ' remettre le lot n° 1 dont elle est propriétaire dans sa destination d'origine de 'grand local au bas des escaliers, d'une superficie de 87,40 m2", sous astreinte de 500 euros par jour de retard, commençant à courir passé le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ' ;
REJETTE les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] faites sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à verser à la SAS RJH la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] aux dépens de première instance et d'appel.
La greffière La présidente