CA Orléans, ch. civ., 16 juin 2026, n° 25/00797

FAITS ET PROCÉDURE

Le 28 octobre 2017, M. [O] et Mme [J] ont conclu, un contrat de construction d'une maison individuelle avec la société Villas et demeures de France (VDF). Le permis de construire a été accordé par arrêté du 24 juillet 2018.

La société VDF a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Poitiers du 13 novembre 2018, puis en liquidation judiciaire par jugement du 29 janvier 2019. Maître [T] a été désignée en qualité de mandataire liquidateur.

À compter du placement en liquidation judiciaire du constructeur, la Compagnie européenne de garanties et cautions (CEGC) est intervenue au titre d'un acte de cautionnement garantie de livraison à prix et délais convenus du 5 novembre 2018.

En raison d'une situation impayée, Maître [T] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Villas et demeures de France a fait assigner M. [O] et Mme [J] devant le tribunal judiciaire de Tours, aux fins de paiement des sommes restant dues. La CEGC est intervenue volontairement à la procédure.

Par jugement du 4 février 2025, le tribunal judiciaire de Tours a :

- déclaré recevable l'intervention volontaire de la société CEGC ;

- condamné solidairement M. [O] et Mme [J] à payer la somme de 13 104,10 euros à Maître [T] ès qualités de liquidateur de la société VDF et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

- débouté M. [O] et Mme [J] de leur demande en garantie à l'encontre de la société CEGC ;

- déclaré sans objet la demande relative à la compensation ;

- déclaré irrecevable la demande de la société CEGC en fixation d'une créance s'élevant à la somme de 73 379,75 euros outre les intérêts au taux majoré de six points ;

- condamné solidairement M. [O] et Mme [J] à payer Maître [T] ès qualités de liquidateur de la société VDF une indemnité de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 20 février 2025 et 28 avril 2025, M. [O] et Mme [J] ont interjeté appel du jugement en ce qu'il a :

- condamné solidairement M. [O] et Mme [J] à payer la somme de 13 104,10 euros à Maître [T] ès qualités de liquidateur de la société VDF et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

- débouté M. [O] et Mme [J] de leur demande en garantie à l'encontre de la société CEGC ;

- condamné solidairement M. [O] et Mme [J] à payer Maître [T] ès qualités de liquidateur de la société VDF une indemnité de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2025, M. [O] et Mme [J] demandent à la cour de :

- déclarer recevable et bien fondé leur appel ;

- ordonner la jonction de la procédure inscrite au rôle sous le numéro 25/01372 avec celle inscrite au rôle sous le numéro 25/00797 ;

- infirmer le jugement en ce qu'il a : condamné solidairement M. [O] et Mme [J] à payer la somme de 13 104,10 euros à Maître [T] ès qualités de liquidateur de la société VDF et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; débouté M. [O] et Mme [J] de leur demande en garantie à l'encontre de la société CEGC ; condamné solidairement M. [O] et Mme [J] à payer à Maître [T] ès qualités de liquidateur de la société VDF une indemnité de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Et statuant à nouveau :

A titre principal :

- débouter Maître [T], ès qualités de mandataire liquidateur de la SAS Villas et demeures de France, de l'intégralité de ses demandes formées à leur encontre ;

A titre subsidiaire :

- juger que le quantum de la demande de Maître [T], ès qualités de mandataire liquidateur de la SAS Villas et demeures de France, doit nécessairement être limité à la somme de 13 104,10 euros ;

- condamner la société CEGC à les garantir de toutes les condamnations qui seraient le cas échéant prononcées à leur encontre ;

En tout état de cause :

- condamner tous succombants à l'instance à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens au titre de la première instance et de l'instance d'appel.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 4 juillet 2025, Maître [T] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Villas et demeures de France demande à la cour de :

- prendre acte de ce qu'elle s'en rapporte à justice sur les demandes formées par M. [O] et Mme [J] à l'encontre de la CEGC ;

Pour le surplus,

- déclarer M. [O] et Mme [J] mal fondés en leur appel, les en débouter ;

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

En tout état de cause :

- débouter M. [O] et Mme [J] et, au besoin, la CEGC de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

- condamner in solidum tous succombants à lui payer, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société VDF la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum tous succombants aux entiers dépens.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 31 juillet 2025, la société CEGC demande à la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondée en ses conclusions ;

En conséquence :

- déclarer Mme [J] et M. [O] mal fondés en leur appel, les en débouter ;

- confirmer le jugement entrepris du 4 février 2025, en toutes ses dispositions ;

- débouter en conséquence Mme [J] et M. [O] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à son encontre ;

Y ajoutant :

- condamner in solidum Mme [J] et M. [O] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum Mme [J] et M. [O] aux dépens d'appel.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

I- Sur la demande en paiement du constructeur

Moyens des parties

Les appelants soutiennent que l'article L.622-13 du code de commerce n'a pas vocation à s'appliquer dès lors que le constructeur ne pouvait pas exiger ni même accepter un quelconque versement avant la date d'exigibilité légale et réglementaire et cela à peine de sanctions pénales ; qu'en effet, la société Villas et demeures de France a cru devoir émettre, semble-t-il le 9 janvier 2019, soit après l'ouverture de la procédure collective et, bien opportunément, 20 jours avant la conversion en liquidation judiciaire, une facture correspondant au stade d'achèvement de l'élévation, et ce alors que lesdits travaux n'étaient pas terminés ; qu'ils n'ont d'ailleurs jamais reçu cette facture de la part de la société Villas et demeures de France ; qu'au 9 janvier 2019, le chantier étant à l'arrêt, le stade élévation n'était pas atteint et ne pouvait donc pas être facturé ; que l'article R.231-7 du code de la construction et de l'habitation prévoit expressément, en matière de contrat de construction d'une maison individuelle, que le prix est payé au fur et à mesure de l'état d'avancement des travaux ; qu'il s'agit d'une disposition d'ordre public et c'est au constructeur de justifier qu'il a bien atteint le stade d'avancement qui l'autorise à lancer un appel de fonds ; que dans ces conditions, la facture du 9 janvier 2019, au surplus non transmise, ne pouvait pas être réglée dès lors qu'elle ne correspondait aucunement au stade d'achèvement prévu par les textes ; que Me [T], ès qualités, a attendu 21 octobre 2020 pour mandater un huissier et le procès-verbal de constat produit au débat n'est évidemment pas pertinent dès lors qu'en un an et demi la construction avait naturellement et heureusement été reprise ; que le dernier programme des travaux chiffrés par le repreneur Imoter prouve incontestablement que la société Villas et demeures de France n'a nullement atteint le stade achèvement des murs ; que si un permis de construire modificatif a été déposé, c'est uniquement et strictement pour réaliser des modifications minimes sans aucun rapport avec le gros oeuvre et qui n'ont donc eu aucune incidence sur le stade élévation des murs et la consistance du projet initial ; qu'il suffit de prendre connaissance de la liste des travaux réalisés par le repreneur Imoter et des factures produites pour comprendre qu'il ne s'agit nullement de quelconques reprises de désordres au demeurant jamais invoqués ; qu'au surplus, la cour constatera que dès les premiers échanges avec Me [T] en mai 2019, ils l'ont informée de l'absence d'achèvement du stade élévation et de ce qu'il s'agissait d'un appel de fonds anticipé ; qu'ils n'ont jamais invoqué de désordres qui auraient dû être repris ; que la cour ne pourra qu'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a condamnés solidairement au paiement d'une somme au profit de Me [T], ès qualités, laquelle sera donc déboutée de l'intégralité de ses demandes ; que si par extraordinaire la cour devait faire droit à la demande en paiement, elle ne pourrait alors que confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déduit de la facture litigieuse les travaux réalisés par le repreneur Imoter pour terminer le stade « achèvement des murs ».

Me [T], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Villas et demeures de France, réplique que les parties ont convenu de fixer le prix correspondant aux différents stades de construction en se référant aux stades fixés par l'article R.231-7 du code de la construction et de l'habitation ; que le 11 septembre 2020, M. [O] et Mme [J] lui ont adressé deux photographies horodatées démontrant que le 3 mars 2019, avant toute reprise du chantier, les murs avaient été édifiés ; que le même jour, les maîtres de l'ouvrage lui ont transmis le programme de travaux établi par le repreneur (Imoter constructions) qui indiquait expressément que les murs porteurs avaient été réalisés ; que c'est à bon droit que le tribunal judiciaire a retenu qu'elle rapportait la preuve que les murs ont été édifiés par la société VDF avant sa liquidation judiciaire et avant toute reprise du chantier par le repreneur choisi par les maîtres de l'ouvrage et la CEGC ; que l'appel de fonds émis 9 janvier 2019 et correspondant au stade « élévations (15 %) » n'a pas été réglé ; que le fait que le chantier ait été arrêté du fait de la liquidation judiciaire et achevé avec retard est indifférent, le prix des travaux effectués avant liquidation judiciaire restant du ; qu'à supposer que le stade élévation n'aurait pas été achevé au jour de la liquidation judiciaire, l'achèvement du stade élévation, et a fortiori la réception définitive des travaux, a rendu le stade élévation définitivement exigible ; qu'il a été constaté le 21 octobre 2020 que la maison était intégralement achevée et réceptionnée ; que le tribunal a retenu sur le montant de la facture émise par la société VDF la somme de 4 555,90 euros correspondant aux travaux de reprise et finition accomplis par la société Imoter constructions ; qu'elle ne relève pas appel incident de ce chef de jugement et sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné M. [O] et Mme [J] à lui payer la somme de 13 104,10 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Réponse de la cour

L'article R.231-7 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version en vigueur au jour du contrat, dispose :

« I.-Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux, est fixé, par application du troisième alinéa de l'article L. 242-2, de la manière suivante :

15 % à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;

25 % à l'achèvement des fondations ;

40 % à l'achèvement des murs ;

60 % à la mise hors d'eau ;

75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;

95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage ».

Le contrat de construction conclu entre M. [O] et Mme [J] d'une part et la société Villas et demeures de France stipule ces mêmes modalités de paiement.

La facture litigieuse d'un montant de 17 660 euros a été émise le 9 janvier 2019 et mentionne le stade d'avancement des travaux suivant : « élévation 15 % », correspondant à l'achèvement des murs (40 % - 25%). Les deux premières factures correspondant à 15 % et à 25 % ont en effet été réglées par les maîtres d'ouvrage.

Me [T] a mis M. [O] et Mme [J] en demeure de payer la facture du 9 janvier 2019, par courrier du 21 mars 2019, de sorte qu'à cette date, les maîtres d'ouvrage étaient informés de la somme exigée par le constructeur.

L'ouverture d'une procédure collective au bénéfice de la société Villas et demeures de France est sans incidence sur l'exigibilité de la facture, à supposer qu'il soit établi que les travaux aient atteint le stade d'avancement requis par l'article [Etablissement 1]-7 du code de la construction et de l'habitation.

Le stade d'achèvement des murs n'est pas défini par les dispositions réglementaires ou le contrat, mais il doit être considéré qu'il comporte tous travaux nécessaires avant la réalisation des travaux de mise hors d'eau, notamment de maçonnerie.

S'il résulte des photographies datées du 3 mars 2019 et adressées le 11 septembre 2020 par les maîtres de l'ouvrage au conseil de Maître [T], que les murs de la maison ont bien été édifiés, il ne peut pour autant en être déduit que le stade « achèvement des murs » avait été atteint.

Le programme des travaux de construction établi par le repreneur, la société Imoter constructions mentionne au titre du lot maçonnerie les travaux qui ont déjà été réalisés :

- les fondations en béton armé pour vide sanitaire constituées d'une semelle filante en béton dosé à 350 kg/m3, armées de 6 barres d'acier tors, diamètre 8 mm avec cadres, dimension de la semelle établie compte tenu d'un sol de résistance de 2 kg/cm² fond de fouille 50X30 ;

- le vide sanitaire accessible non accessible ;

- les murs porteurs sont en agglomérés creux de 20X20X50 ;

- le plancher bas du DRC pour construction sur vide sanitaire ventilé (isolation du plan suivant étude thermique) ;

- l'arase étanche ;

- la création d'un réseau de plomberie en PVC suspendu ;

- le linteau béton armé ;

- le chaînage horizontal ;

- le chaînage sous appuis de fenêtre.

En revanche, le programme de travaux établi par société Imoter constructions mentionnait également les travaux suivants à réaliser au titre du lot maçonnerie :

- enduit hydrofugé sur planelle ;

- modi'cation des aérations du vide-sanitaire ;

- reprise des réseaux de plomberie ;

- carottage pour passage des réseaux de plomberie isolé sous plancher VE ;

- création d'un accès au vide-sanitaire ;

- création d'une ouverture pour fenêtre 40/95

- rampannage des pignons ;

- appuis de fenêtres en béton moulé blanc avec goutte d'eau ;

- seuils des portes d'entrées et porte-fenêtres en mortier de ciment ;

- sous-face PVC pour coffre demi-linteaux.

Il résulte ainsi tant des photographies que du programme de travaux notamment que les pignons n'avaient pas fait l'objet d'un rampannage, visant à combler et lisser la pente des pignons, afin d'assurer leur solidité et leur continuité structurelle.

En l'absence de tels travaux qui ne relevaient pas de la mise hors d'eau, il ne peut être considéré que la société Villas et demeures de France avait achevé les murs de la maison d'habitation en construction. Le tribunal a d'ailleurs retenu, sans en tirer les conséquences qui s'imposaient, que la somme de 4 555,90 euros correspondant aux travaux de maçonnerie réalisés par la société Imoter constructions devait être déduite de la somme sollicitée par la société Villas et demeures de France au titre du stade de l'achèvement des murs, sans que le liquidateur judiciaire de cette dernière ne forme appel incident.

Il s'ensuit que la société Villas et demeures de France n'ayant pas achevé la totalité des travaux au stade de l'achèvement des murs, elle ne pouvait solliciter des maîtres d'ouvrage le paiement du prix correspondant à ce stade d'avancement des travaux.

Maître [T], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Villas et demeures de France, sera donc déboutée de sa demande en paiement.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné solidairement M. [O] et Mme [J] à payer la somme de 13 104,10 euros à Maître [T] ès qualités de liquidateur de la société VDF et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et débouté M. [O] et Mme [J] de leur demande en garantie à l'encontre de la société CEGC, cette demande étant sans objet compte tenu du rejet de la demande en paiement.

II- Sur les frais de procédure

Le jugement sera infirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

Il convient de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société Villas et demeures de France les entiers dépens de première instance et d'appel, outre une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au profit de M. [O] et Mme [J].

Les autres demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 4 février 2025 en ce qu'il a :

- condamné solidairement M. [O] et Mme [J] à payer la somme de 13 104,10 euros à Maître [T] ès qualités de liquidateur de la société VDF et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

- débouté M. [O] et Mme [J] de leur demande en garantie à l'encontre de la société CEGC ;

- condamné solidairement M. [O] et Mme [J] à payer Maître [T] ès qualités de liquidateur de la société VDF une indemnité de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

CONFIRME le jugement en ses autres dispositions critiquées ;

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT :

DÉBOUTE Maître [T] ès qualités de liquidateur de la société Villas et demeures de France de sa demande en paiement formée à l'encontre de M. [O] et Mme [J] ;

FIXE au passif de la société Villas et demeures de France, représentée par son liquidateur judiciaire, Maître [T] les entiers dépens de première instance d'appel, outre une créance de M. [O] et Mme [J] d'un montant de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles.

Arrêt signé pour la Présidente empêchée par Monsieur Laurent SOUSA, conseiller ayant participé aux débats et au délibéré, et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.