CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 18 juin 2026, n° 25/10369
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 18 JUIN 2026
N°2026/388
Rôle N° RG 25/10369 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BPEJV
[W] [D]
C/
Syndic. de copro. LE SOL FRANCAIS
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Guillaume GARCIA
Me Christophe NANI
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 1] en date du 08 Août 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 25/00821.
APPELANT
Madame [W] [D],
née le 1er Septembre 1979 à [Localité 2] (GHANA)
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Guillaume GARCIA, avocat au barreau de NICE
INTIMÉ
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOL FRANCAIS
sis à [Localité 3] [Adresse 2] poursuites et diligences en la personne son administrateur provisoire, la SELARL [C] [T] & ASSOCIES, dont le siège social est sis à [Adresse 3],
représenté par Me Christophe NANI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente chargée du rapport, et Mme Séverine MOGILKA, Conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Angélique NETO, Présidente rapporteur
Mme Séverine MOGILKA, Conseillère
Madame Paloma REPARAZ, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2026,
Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSE DU LITIGE
Mme [W] [D] est propriétaire d'un appartement situé dans un immeuble en copropriété Le sol français se trouvant [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3].
Soutenant que son appartement est inhabitable en raison de sinistres ayant affecté les parties communes, Mme [D] a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 9 mai 2025, le syndicat des copropriétaires Le sol français, représenté par son administrateur provisoire en exercice, la Selarl [C] [T] § Associés, devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins d'entendre ordonner une expertise judiciaire.
Par ordonnance en date du 8 août 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a déclaré irrecevable la demande de Mme [D] et laissé les dépens à sa charge.
Il a considéré que la demande de Mme [D] se heurtait à l'autorité de chose jugée du jugement rendu le 19 décembre 2024 par le tribunal de proximité de Nice qui était devenu irrévocable en l'absence de recours interjeté à son encontre sans qu'aucun fait nouveau n'était établi.
Suivant déclaration transmise au greffe le 28 août 2025, Mme [D] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a déclaré sa demande irrecevable.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 5 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, elle demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise et de :
- débouter l'intimée de ses demandes ;
- désigner tel expert qu'il plaira avec mission habituelle et notamment :
* convoquer les parties ainsi que leurs conseils et recueillir leurs observations ;
* se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission ;
* se rendre sur les lieux et en faire la description ;
* relever et décrire les désordres intervenus entre 2015 et 2018 et décrire leur évolution depuis ;
* concernant le sinistre de 2015, prendre connaissance du rapport AGEI et procéder au besoin à tout examen complémentaire ;
* déterminer les causes des différents désordres, et notamment les distinguer selon qu'elle relèvent des parties communes ou privatives ;
* donner tous éléments utiles au tribunal pour déterminer et évaluer les différents préjudices subis par Mme [D], à savoir notamment le préjudice matériel, moral, de jouissance ou tout autre préjudice ;
* se prononcer sur les mesures à entreprendre pour mettre fin aux désordres et troubles ;
* rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ;
* mettre les parties, en temps utile, au terme des opérations d'expertise, en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport.
Elle fait valoir avoir été victime de deux importants sinistres en avril 2015 et novembre 2017 affectant le plancher en bois de son appartement supportant son bac à douche et ses sanitaires en raison d'infiltrations émanant des parties communes. Elle déclare que, suite au second sinistre, son bien est devenu inhabitable voire insalubre du fait de l'effondrement partiel du plancher et du danger pour la sécurité des personnes, outre l'apparition de champignons. Elle déclare qu'aucun travaux urgents ne sera réalisé malgré toutes les démarches entreprises auprès du syndic de l'époque, qui estimait que le désordre était privatif, et de son assureur. Elle relève que M. [H], expert judiciaire désigné par le tribunal administratif de Nice, suivant ordonnance rendue le 7 novembre 2022, fait état, dans son rapport du 9 novembre 2022, de l'existence d'un péril grave et imminent en divers points de l'immeuble, dont l'étage qu'elle occupe, provenant des parties communes qui sont totalement dévastées, à la suite de quoi un arrêté de péril sera pris le 14 novembre suivant par la ville de Nice avec une interdiction d'accéder notamment à son appartement. Elle indique que M. [B], autre expert désigné par la même juridiction par ordonnance en date du 8 avril 2024, fait état, dans son rapport du 10 avril 2024, d'un péril imminent affectant d'autres étages du bloc de l'immeuble voisin en raison là encore d'une dégradation des parties communes.
En réplique à la fin de non-recevoir soulevée, elle soutient que le tribunal de proximité de Nice, dans son jugement du 19 décembre 2024, ne l'a jamais déboutée de sa demande d'expertise judiciaire. Elle expose que l'action principale initiée à son encontre portait sur un recouvrement de charges et que ce n'est qu'à titre reconventionnel qu'elle a demandé d'être indemnisée de son préjudice de jouissance et a sollicité une expertise judiciaire. Elle expose que ses demandes n'ont pas été jugées au fond dès lors que le juge du fond a considéré que ses demandes étaient irrecevables. Dans tous les cas, elle estime que l'aggravation progressive des désordres induit en elle-même des éléments nouveaux. Elle se prévaut d'un courrier du syndicat, en date du 18 septembre 2025, faisant lui-même état de l'urgence absolue de certains travaux et de la nécessité d'évacuer certains appartements. Elle insiste sur l'altération du plancher et des colonnes. Elle considère donc que l'autorité de la chose jugée n'a pas vocation à s'appliquer du fait de la nature évolutive du sinistre, ce qui est confirmé par le devis en date du 18 janvier 2026 dressé par la société Eden Rox et le rapport Eau 2 du 2 février 2026. Elle se réfère ainsi à un arrêt de la Cour de cassation rendu le 8 février 2024 aux termes duquel l'autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des évènements postérieurs sont venus modifier la situation reconnue antérieurement en justice.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 27 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires sollicite de la cour qu'elle :
- confirme l'ordonnance entreprise ;
- y ajoutant,
- condamne Mme [D] à lui verser la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Il expose que Mme [D] a demandé exactement la même expertise judiciaire au juge du fond en se prévalant des mêmes pièces, à la suite de quoi elle a été déboutée du surplus de ses demandes, en ce compris sa demande d'expertise. Il considère que sa demande d'expertise est irrecevable pour autorité de la chose jugée. Il affirme qu'il n'y a pas d'évènements postérieurs venant modifier la situation reconnue antérieurement en justice, les rapports de M. [H] et de M. [B] étant connus depuis longtemps. Il indique que l'administrateur, dans son courrier du 18 septembre 2025, se contente de rappeler qu'il est temps de procéder aux travaux nécessaires pour la rénovation de l'immeuble, travaux auxquels se réfèrent M. [H].
La clôture de l'instruction a été prononcée le 17 avril 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande d'expertise pour autorité de chose jugée
Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L'article 125 alinéa 2 du même code énonce que le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.
Aux termes de l'article 480 du même code, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche. Le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4.
L'article 1355 du code civil énonce que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formées par elles et contre elles en la même qualité.
Il est admis que le juge des référés ne peut méconnaître l'autorité de la chose jugée par le juge du fond, même si le jugement au fond, assorti ou non de l'exécution provisoire, est frappé d'appel. Il en résulte qu'une cour d'appel, saisie de l'appel d'une ordonnance de référé, ne peut méconnaître ce qui a été précédemment jugé par une juridiction du fond.
En l'espèce, à la demande du syndicat des copropriétaires, le service de proximité du tribunal judiciaire de Nice a, par jugement en date du 19 décembre 2024, condamné Mme [D] à lui payer la somme de 2 377 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal et l'a débouté du surplus de ses demandes.
Dans le cadre de cette procédure, Mme [D] a notamment demandé au juge du fond de 'dire et juger' que le syndicat des copropriétaires était responsable de son préjudice de jouissance subi 'pendant les 5 années précédent le mois de mai 2024" qu'il convenait d'évaluer à 640 euros par mois et d'ordonner la compensation entre les sommes dues. Elle a également sollicité une expertise judiciaire afin notamment de déterminer les causes des différents désordres et évaluer son préjudice.
Considérant que le montant du préjudice dont se prévalait Mme [D] à hauteur de 38 400 euros excédait, à l'évidence, le taux du ressort du pôle de proximité du tribunal judiciaire, y compris après éventuelle compensation, et qu'aucune compensation ne pouvait être ordonnée dès lors que Mme [D] ne demandait pas de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une quelconque somme, le tribunal a déclaré les demandes de Mme [D] de 'dire et juger' irrecevables et l'a déboutée du surplus de ses demandes.
Bien que le tribunal a, dans le dispositif de sa décision, après avoir déclaré les demandes de 'dire et juger' de Mme [D] irrecevables, débouté cette dernière du surplus de ses demandes, il est admis que l'autorité de la chose jugée ne s'étend pas aux points sur lesquels il n'a pas été statué.
Si, dans le corps de sa motivation, le tribunal a jugé que, les demandes de 'dire et juger' formées par Mme [D] étant irrecevables, il y avait lieu de la débouter de ses demandes aux fins d'ordonner une compensation et d'expertise, les motifs, seraient-ils le soutien nécessaire du dispositif, n'ont pas autorité de chose jugée.
Il apparaît donc que le fait pour le tribunal d'avoir débouté Mme [D] de sa demande d'expertise dans les motifs de sa décision, sans avoir expressément tranché ce point dans son dispositif, n'a pas autorité de chose jugée.
Par ailleurs, l'autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des évènements postérieurs sont venus modifier la situation reconnue antérieurement en justice.
En l'occurrence, dans son jugement en date du 19 décembre 2024, le service de proximité du tribunal d'instance de Nice a débouté Mme [D] de sa demande d'expertise sans aucun examen au fond considérant que ce rejet résultait de l'irrecevabilité de ses demandes de 'dire et juger'.
En tout état de cause, au moment où le tribunal a statué, le plancher haut de la salle d'eau de l'appartement de Mme [D] situé au 1er étage du bloc A de l'immeuble s'était affaissé en 2015 avant de s'effondrer en 2017. Les premières investigations faisaient état d'infiltrations provenant des parties communes. Plusieurs courriers et mails ont été alors adressés par Mme [D] ou son conseil à l'ancien syndic afin que les travaux soient réalisés.
A la demande de la commune de Nice, le tribunal administratif de Nice a, par ordonnance en date du 7 novembre 2022, ordonné une expertise en désignant M. [V] [H] avec pour mission de constater et décrire la nature et l'étendue des désordres occasionnés par l'état de l'immeuble, de donner son avis sur l'existence d'un péril grave et imminent et de déterminer les mesures de nature à mettre fin à l'imminence du péril éventuellement constaté.
Dans son rapport dressé le 9 novembre 2022, M. [H] indique qu'il existe un péril grave et imminent compromettant la stabilité de la structure du plancher haut pourri de la salle de douche de l'appartement du 1er étage de Mme [D] le rendant inhabitable.
C'est ainsi que, par arrêté de mise en sécurité en date du 14 novembre 2022, la ville de [Localité 1] a interdit d'accéder et d'évoluer dans l'ensemble des appartements du 1er et du 2ème étage du bâtiment A de l'immeuble le Sol Français, comprenant l'appartement de Mme [D], tant que des mesures ne seront pas prises, à savoir celles tendant à la réfection du plancher haut du 1er étage de l'appartement de Mme [D], à l'arrêt des fuites provenant des colonnes d'eaux usées et vannes des blocs A et B de l'immeuble, à assurer l'étanchéité de tous les sols et murs des cabinets de toilettes et douches de tous les appartements et la réalisation d'un audit technique complet de l'immeuble.
Or, à la demande de la commune de Nice, le tribunal administratif de Nice a, par ordonnance en date du 8 avril 2024, ordonné une nouvelle expertise en désignant M. [Z] [B] avec pour mission de constater et décrire la nature et l'étendue des désordres occasionnés par l'état de l'immeuble, de donner son avis sur l'existence d'un péril grave et imminent et de déterminer les mesures de nature à mettre fin à l'imminence du péril éventuellement constaté.
Dans son rapport dressé le 10 avril 2024, M. [B] indique que plusieurs appartements situés dans les blocs A et B de l'immeuble présentent un risque de péril grave imminent. Il en est ainsi des deux appartements de M. [J] et M. [X] situés au rez-de-chaussée du bloc A et de celui de M. [P] situé au rez-de-chaussée du bloc B. Par ailleurs, il relève un péril ordinaire concernant l'appartement de M. [P] situé au 1er étage du bloc B et l'insalubrité de celui de M. [K] situé au 5ème étage.
Il en résulte une aggravation des désordres affectant tant les parties privatives que les parties communes sans que les travaux préconisés afin d'y remédier ne soient réalisés.
Ce n'est que par courrier en date du 18 septembre 2025, soit près d'un an après le jugement susvisé rendu le 19 décembre 2024, que l'administrateur judiciaire de la copropriété a informé les copropriétaires que les travaux urgents devant être réalisés, à savoir la réfection des colonnes et des planchers, conformément au cahier des charges établi par le maître d'oeuvre, ont été évalués à la somme de 420 000 euros. Il précise également que ces travaux ne pourront être réalisés qu'à la condition pour les occupants des appartements du bloc A de libérer les lieux, la durée prévisionnelle des travaux étant estimée entre 8 mois et un an.
L'entreprise Le carré Grégory a été mandatée par Mme [D] afin de visiter son appartement le 31 janvier 2026. Ce dernier a constaté que ce dernier avait été squatté et a relevé, dans la salle de bain, de la moisissure, une prolifération de champignons, des traces de coulures mouillées sur les gaines, des gravats et déchets au sol et l'absence de toute structure du plancher de la salle de bain. Il relève également d'importantes moisissures dans les murs du salon et de la cuisine avec une cloque au plafond laissant penser que la dégradation du plancher supérieur évolue et s'aggrave en s'étendant dans les pièces à proximité.
Suivant un devis dressé le 18 janvier 2026, les travaux à réaliser dans l'appartement de Mme [D] ont été évalués à la somme de 26 665,50 euros.
Dans ces conditions, la preuve est rapportée d'une aggravation des désordres affectant l'appartement de Mme [D] en l'absence de réalisation des mesures demandées par la ville de [Localité 4], en novembre 2022, sur la base du rapport de M. [H].
Il s'agit là d'évènements postérieurs venant modifier la situation de Mme [D] au moment où le juge du fond a statué le 19 décembre 2024, de sorte que l'autorité de chose jugée ne peut être opposée à la demande d'expertise formée par Mme [D].
Enfin, alors même que la demande d'expertise formée par Mme [D] devant le juge du fond était une demande formée avant dire droit, dès lors qu'il lui était demandé de sursoir à statuer sur la condamnation sollicitée par le syndicat des copropriétaires dans l'attente de la désignation d'un administrateur provisoire ou de l'issue de l'expertise judiciaire qu'elle sollicite, l'expertise sollicitée par Mme [D] en référé est une mesure demandée avant tout procès afin de conserver ou d'établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige en application de l'article 145 du code de procédure civile.
Il n'y a donc pas identité des demandes.
Pour toutes ces raisons, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a considéré que la demande d'expertise formée par Mme [D] était irrecevable en raison de l'autorité de chose jugée attachée au jugement rendu le 19 décembre 2024 par le service de proximité du tribunal judiciaire de Nice.
Il y a lieu de déclarer la demande d'expertise de Mme [D] recevable.
Sur le bien fondé de la demande d'expertise
Aux termes de l'article 145 du code procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande tout intéressé, sur requête ou en référé.
Pour que le motif de l'action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu'elle ait pour but d'établir une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l'échec.
Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d'une action en justice future, sans avoir à établir l'existence d'une urgence. Il suffit que le demandeur justifie de la potentialité d'une action pouvant être conduite sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l'être dans un litige éventuel susceptible de l'opposer au défendeur, étant rappelé qu'au stade d'un référé probatoire, il n'a pas à les établir de manière certaine.
Il existe un motif légitime dès lors qu'il n'est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d'être utile lors d'un litige ou que l'action au fond n'apparaît manifestement pas vouée à l'échec.
En l'espèce, il convient de relever que, si le syndicat des copropriétaires, discute la recevabilité de la demande d'expertise sollicitée par Mme [D] pour les raisons qui précèdent, il ne développe aucun moyen au fond pour s'y opposer.
Il résulte de ce qui précède que de nombreux désordres affectent l'appartement de Mme [D] au point que la ville de [Localité 1] lui a interdit de l'occuper depuis le mois de novembre 2022.
Il est acquis que ces derniers proviennent, au moins en partie, d'un manque d'entretien des parties communes, et plus particulièrement des planchers et colonnes d'eau. L'administrateur judiciaire de la copropriété a précisé, par courrier du mois de septembre 2025, les conditions dans lesquelles ces travaux pourront être réalisés. Il n'est pas démontré que ces derniers ont commencé à ce jour.
Il reste qu'alors même que seule la salle de bain de Mme [D] était initialement affectée par la vétusté des parties communes, à la suite de quoi le plancher s'est effondré, les constatations faites en janvier 2026 révèlent que les désordres se sont aggravés et qu'ils se sont étendus dans les autres pièces.
Il se peut donc que ces désordres peuvent avoir d'autres causes que les parties communes, et notamment provenir d'un manque d'entretien des parties privatives. Il se peut également qu'ils s'expliquent par un manque d'entretien d'autres éléments structurels des parties communes que les planchers et les colonnes d'évacuation. Cela est d'autant plus vrai que M. [B] indique, dans son rapport dressé le 10 avril 2024, que plusieurs autres appartements situés dans le bloc A de l'immeuble, soit celui dans lequel se trouve l'appartement de Mme [D], présentent un risque de péril grave imminent.
Dans ces conditions, la mesure d'expertise, aux fins notamment d'établir la cause des désordres, de déterminer les travaux à réaliser afin d'y mettre fin et de fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et les travaux à réaliser pour y remédier, repose sur un motif légitime.
Par ailleurs, compte tenu de la nécessité qu'il y aura, une fois qu'il sera remédié aux causes des désordres, de réaliser des travaux de reprise des plafonds et des murs de l'appartement de Mme [O], tel que cela résulte du devis susvisé qui a été dressé le 18 janvier 2026, la mesure d'expertise sollicitée aux fins d'indiquer et d'évaluer les travaux nécessaires à la remise en état et en chiffrer le coût est, là encore, parfaitement justifiée.
Enfin, les préjudices subis par Mme [D] étant incontestables, et en particulier son préjudice de jouissance, l'expertise sollicitée sur ce point n'est pas dénuée de toute utilité dès lors qu'elle permettra de les chiffrer.
En conséquence, outre le fait que l'action en responsabilité qu'entend exercer Mme [D] à l'encontre du syndicat des copropriétaires devant la juridiction du fond n'est pas manifestement vouée à l'échec, compte tenu de la nature des désordres affectant son appartement, du retard pris dans la réalisation des travaux permettant d'y remédier et des préjudices subis, la mesure d'expertise sollicitée présente toute son utilité au cas présent en ce sens où elle permettra à Mme [D] de réunir les éléments de preuve dont elle aura besoin dans le cadre de l'éventuel litige susceptible de l'opposer à l'intimé et dont la solution pourrait en dépendre.
Il y a donc lieu d'ordonner la mesure d'expertise sollicitée aux frais avancés de Mme [D], qui n'est pas bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, conformément à ce qui sera indiqué dans le dispositif.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En vertu de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Il est constant que lorsqu'une partie succombe partiellement en ses prétentions, le tribunal a le pouvoir discrétionnaire d'effectuer la répartition des dépens. De même, l'application de l'article 700 du code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
En l'espèce, même si Mme [D] obtient gain de cause en appel, il est admis qu'une partie défenderesse, devenue intimée, à une demande d'expertise ordonnée sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des dispositions susvisées dès lors que la mesure d'instruction est ordonnée au seul bénéfice de Mme [D] afin d'éclairer la juridiction du fond, dans le cas où elle serait saisie, sur le bien-fondé ou non de l'action en responsabilité qu'elle entend exercer à son encontre.
Il convient donc de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné l'appelante aux dépens de la procédure de première instance mais également de la condamner aux dépens d'appel.
En revanche, il ne serait pas équitable de condamner l'appelante, qui a agi sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile en ayant obtenu gain de cause en appel, à verser à l'intimé une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande formée sur ce fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande d'expertise sollicitée par Mme [W] [D] ;
La confirme en ce qu'elle a laissé les dépens à sa charge ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Ordonne une expertise et commet pour y procéder M. [S] [R], architecte DPLG, [Adresse 6], à [Localité 5], courriel : [Courriel 1] ;
avec pour mission, après avoir convoqué les parties ainsi que leurs conseils, s'être fait remettre tous documents utiles à l'exécution de sa mission, communiquer tous renseignements à charge d'en indiquer la source, entendu tous sachants utiles et recouru, en tant que de besoin, à l'avis de tout spécialiste de son choix, de :
1°) se rendre sur les lieux situés [Adresse 7] à [Localité 1], en présence des parties, de leurs conseils et de toutes personnes dont il estimera la présence nécessaire ;
2°) dire si le bien de Mme [W] [D] qui se situe au 1er étage du bloc A présente des vices, désordres, malfaçons et non-conformités ;
3°) dans l'affirmative, les décrire, situer leur date d'apparition et décrire leur évolution ;
4°) rechercher et indiquer la ou les causes de ces vices, désordres, malfaçons et non-conformités en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d'investigation employés et en distinguant selon qu'elle proviennent des parties communes et/ou des parties privatives ;
5°) fournir tous éléments techniques et de fait permettant de dire s'ils proviennent d'une erreur de conception, d'un vice de matériaux, d'une malfaçon dans la mise en 'uvre, d'une négligence dans l'entretien, de la vétusté de l'immeuble ou de toutes autres causes et s'ils compromettent la solidité de l'ouvrage et/ou le rendent impropre à sa destination ;
6°) dire si les vices, désordres, malfaçons et non-conformités ont été aggravés par un manque d'entretien de Mme [D] ;
7°) dire si les vices, désordres, malfaçons et non-conformités ont été aggravés par un défaut ou un manque d'entretien des parties communes du syndicat des copropriétaire et/ou par les travaux éventuellement réalisés à sa demande ;
8°) décrire les travaux propres à remédier aux vices, désordres, malfaçons et non-conformités, en chiffrer le coût et évaluer leur délai d'exécution ;
9°) donner tous éléments permettant d'apprécier les préjudices subis par Mme [D], y compris de jouissance, et en proposer une évaluation chiffrée ;
10°) donner tous éléments permettant de déterminer les responsabilités éventuellement encourues;
Dit que l'expert fera connaître sans délai son acceptation et qu'en cas d'empêchement légitime il sera aussitôt pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête ou d'office ;
Dit que l'expert devra remplir personnellement la mission qui lui a été confiée, et préciser dans son rapport qu'il a adressé un exemplaire de celui-ci aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception ;
Dit qu'il devra convoquer les parties et leurs défenseurs, prendre connaissance des documents de la cause nécessaires à l'accomplissement de sa mission et prendre en considération les observations et réclamations des parties, préciser la suite qui leur aura été donnée et lorsqu'elles seront écrites, les joindre à son avis ;
Dit que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, demeure et profession, ainsi que s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles ;
Invite l'expert à établir un état prévisionnel du coût de l'expertise, à le communiquer au magistrat chargé du contrôle et aux parties dès le commencement de sa mission, ou au plus tard dans le mois suivant la première réunion d'expertise ;
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;
Dit que l'expert devra adresser aux parties et à leurs avocats respectifs un pré-rapport en leur impartissant un délai suffisant pour y répondre et qu'il devra déposer son rapport définitif au greffe du tribunal judiciaire de Nice en double exemplaire dans le délai de six mois de sa saisine, sauf prorogation dûment accordée par le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Nice ;
Dit que l'expertise sera organisée aux frais avancés de Mme [W] [D] qui devra consigner auprès du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Nice, dans le délai de 2 mois suivant l'arrêt, une provision de 2 000 euros à valoir sur la rémunération de l'expert ;
Dit que l'expert commencera ses opérations dès qu'il sera avisé par le greffe de la consignation de la provision ;
Dit que faute pour Mme [W] [D] d'avoir consigné cette somme ou d'avoir fourni des explications au magistrat chargé du contrôle des expertises sur le défaut de consignation dans le délai prescrit, la décision ordonnant l'expertise deviendra caduque ;
Dit que l'expert devra transmettre, avec son rapport, en vue de la taxation, sa note de frais et d'honoraires au magistrat chargé du contrôle du tribunal judiciaire de Nice et aux parties qui devront transmettre leurs éventuelles critiques à ce juge dans le délai de 15 jours à compter de la réception de cette note de frais et d'honoraires ;
Dit que la mesure d'instruction sera effectuée sous le contrôle du magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Nice et dit qu'il lui en sera référé en cas de difficultés ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel par le syndicat des copropriétaires Le sol français situé à [Localité 1], représenté par son administrateur provisoire, la Selarl [C] [T] § Associés ;
Condamne Mme [W] [D] aux entiers dépens de la procédure d'appel.
La greffière La présidente
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 18 JUIN 2026
N°2026/388
Rôle N° RG 25/10369 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BPEJV
[W] [D]
C/
Syndic. de copro. LE SOL FRANCAIS
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Guillaume GARCIA
Me Christophe NANI
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 1] en date du 08 Août 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 25/00821.
APPELANT
Madame [W] [D],
née le 1er Septembre 1979 à [Localité 2] (GHANA)
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Guillaume GARCIA, avocat au barreau de NICE
INTIMÉ
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SOL FRANCAIS
sis à [Localité 3] [Adresse 2] poursuites et diligences en la personne son administrateur provisoire, la SELARL [C] [T] & ASSOCIES, dont le siège social est sis à [Adresse 3],
représenté par Me Christophe NANI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente chargée du rapport, et Mme Séverine MOGILKA, Conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Angélique NETO, Présidente rapporteur
Mme Séverine MOGILKA, Conseillère
Madame Paloma REPARAZ, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2026,
Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSE DU LITIGE
Mme [W] [D] est propriétaire d'un appartement situé dans un immeuble en copropriété Le sol français se trouvant [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3].
Soutenant que son appartement est inhabitable en raison de sinistres ayant affecté les parties communes, Mme [D] a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 9 mai 2025, le syndicat des copropriétaires Le sol français, représenté par son administrateur provisoire en exercice, la Selarl [C] [T] § Associés, devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins d'entendre ordonner une expertise judiciaire.
Par ordonnance en date du 8 août 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a déclaré irrecevable la demande de Mme [D] et laissé les dépens à sa charge.
Il a considéré que la demande de Mme [D] se heurtait à l'autorité de chose jugée du jugement rendu le 19 décembre 2024 par le tribunal de proximité de Nice qui était devenu irrévocable en l'absence de recours interjeté à son encontre sans qu'aucun fait nouveau n'était établi.
Suivant déclaration transmise au greffe le 28 août 2025, Mme [D] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a déclaré sa demande irrecevable.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 5 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, elle demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise et de :
- débouter l'intimée de ses demandes ;
- désigner tel expert qu'il plaira avec mission habituelle et notamment :
* convoquer les parties ainsi que leurs conseils et recueillir leurs observations ;
* se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission ;
* se rendre sur les lieux et en faire la description ;
* relever et décrire les désordres intervenus entre 2015 et 2018 et décrire leur évolution depuis ;
* concernant le sinistre de 2015, prendre connaissance du rapport AGEI et procéder au besoin à tout examen complémentaire ;
* déterminer les causes des différents désordres, et notamment les distinguer selon qu'elle relèvent des parties communes ou privatives ;
* donner tous éléments utiles au tribunal pour déterminer et évaluer les différents préjudices subis par Mme [D], à savoir notamment le préjudice matériel, moral, de jouissance ou tout autre préjudice ;
* se prononcer sur les mesures à entreprendre pour mettre fin aux désordres et troubles ;
* rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ;
* mettre les parties, en temps utile, au terme des opérations d'expertise, en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport.
Elle fait valoir avoir été victime de deux importants sinistres en avril 2015 et novembre 2017 affectant le plancher en bois de son appartement supportant son bac à douche et ses sanitaires en raison d'infiltrations émanant des parties communes. Elle déclare que, suite au second sinistre, son bien est devenu inhabitable voire insalubre du fait de l'effondrement partiel du plancher et du danger pour la sécurité des personnes, outre l'apparition de champignons. Elle déclare qu'aucun travaux urgents ne sera réalisé malgré toutes les démarches entreprises auprès du syndic de l'époque, qui estimait que le désordre était privatif, et de son assureur. Elle relève que M. [H], expert judiciaire désigné par le tribunal administratif de Nice, suivant ordonnance rendue le 7 novembre 2022, fait état, dans son rapport du 9 novembre 2022, de l'existence d'un péril grave et imminent en divers points de l'immeuble, dont l'étage qu'elle occupe, provenant des parties communes qui sont totalement dévastées, à la suite de quoi un arrêté de péril sera pris le 14 novembre suivant par la ville de Nice avec une interdiction d'accéder notamment à son appartement. Elle indique que M. [B], autre expert désigné par la même juridiction par ordonnance en date du 8 avril 2024, fait état, dans son rapport du 10 avril 2024, d'un péril imminent affectant d'autres étages du bloc de l'immeuble voisin en raison là encore d'une dégradation des parties communes.
En réplique à la fin de non-recevoir soulevée, elle soutient que le tribunal de proximité de Nice, dans son jugement du 19 décembre 2024, ne l'a jamais déboutée de sa demande d'expertise judiciaire. Elle expose que l'action principale initiée à son encontre portait sur un recouvrement de charges et que ce n'est qu'à titre reconventionnel qu'elle a demandé d'être indemnisée de son préjudice de jouissance et a sollicité une expertise judiciaire. Elle expose que ses demandes n'ont pas été jugées au fond dès lors que le juge du fond a considéré que ses demandes étaient irrecevables. Dans tous les cas, elle estime que l'aggravation progressive des désordres induit en elle-même des éléments nouveaux. Elle se prévaut d'un courrier du syndicat, en date du 18 septembre 2025, faisant lui-même état de l'urgence absolue de certains travaux et de la nécessité d'évacuer certains appartements. Elle insiste sur l'altération du plancher et des colonnes. Elle considère donc que l'autorité de la chose jugée n'a pas vocation à s'appliquer du fait de la nature évolutive du sinistre, ce qui est confirmé par le devis en date du 18 janvier 2026 dressé par la société Eden Rox et le rapport Eau 2 du 2 février 2026. Elle se réfère ainsi à un arrêt de la Cour de cassation rendu le 8 février 2024 aux termes duquel l'autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des évènements postérieurs sont venus modifier la situation reconnue antérieurement en justice.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 27 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires sollicite de la cour qu'elle :
- confirme l'ordonnance entreprise ;
- y ajoutant,
- condamne Mme [D] à lui verser la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Il expose que Mme [D] a demandé exactement la même expertise judiciaire au juge du fond en se prévalant des mêmes pièces, à la suite de quoi elle a été déboutée du surplus de ses demandes, en ce compris sa demande d'expertise. Il considère que sa demande d'expertise est irrecevable pour autorité de la chose jugée. Il affirme qu'il n'y a pas d'évènements postérieurs venant modifier la situation reconnue antérieurement en justice, les rapports de M. [H] et de M. [B] étant connus depuis longtemps. Il indique que l'administrateur, dans son courrier du 18 septembre 2025, se contente de rappeler qu'il est temps de procéder aux travaux nécessaires pour la rénovation de l'immeuble, travaux auxquels se réfèrent M. [H].
La clôture de l'instruction a été prononcée le 17 avril 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande d'expertise pour autorité de chose jugée
Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L'article 125 alinéa 2 du même code énonce que le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.
Aux termes de l'article 480 du même code, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche. Le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4.
L'article 1355 du code civil énonce que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formées par elles et contre elles en la même qualité.
Il est admis que le juge des référés ne peut méconnaître l'autorité de la chose jugée par le juge du fond, même si le jugement au fond, assorti ou non de l'exécution provisoire, est frappé d'appel. Il en résulte qu'une cour d'appel, saisie de l'appel d'une ordonnance de référé, ne peut méconnaître ce qui a été précédemment jugé par une juridiction du fond.
En l'espèce, à la demande du syndicat des copropriétaires, le service de proximité du tribunal judiciaire de Nice a, par jugement en date du 19 décembre 2024, condamné Mme [D] à lui payer la somme de 2 377 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal et l'a débouté du surplus de ses demandes.
Dans le cadre de cette procédure, Mme [D] a notamment demandé au juge du fond de 'dire et juger' que le syndicat des copropriétaires était responsable de son préjudice de jouissance subi 'pendant les 5 années précédent le mois de mai 2024" qu'il convenait d'évaluer à 640 euros par mois et d'ordonner la compensation entre les sommes dues. Elle a également sollicité une expertise judiciaire afin notamment de déterminer les causes des différents désordres et évaluer son préjudice.
Considérant que le montant du préjudice dont se prévalait Mme [D] à hauteur de 38 400 euros excédait, à l'évidence, le taux du ressort du pôle de proximité du tribunal judiciaire, y compris après éventuelle compensation, et qu'aucune compensation ne pouvait être ordonnée dès lors que Mme [D] ne demandait pas de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une quelconque somme, le tribunal a déclaré les demandes de Mme [D] de 'dire et juger' irrecevables et l'a déboutée du surplus de ses demandes.
Bien que le tribunal a, dans le dispositif de sa décision, après avoir déclaré les demandes de 'dire et juger' de Mme [D] irrecevables, débouté cette dernière du surplus de ses demandes, il est admis que l'autorité de la chose jugée ne s'étend pas aux points sur lesquels il n'a pas été statué.
Si, dans le corps de sa motivation, le tribunal a jugé que, les demandes de 'dire et juger' formées par Mme [D] étant irrecevables, il y avait lieu de la débouter de ses demandes aux fins d'ordonner une compensation et d'expertise, les motifs, seraient-ils le soutien nécessaire du dispositif, n'ont pas autorité de chose jugée.
Il apparaît donc que le fait pour le tribunal d'avoir débouté Mme [D] de sa demande d'expertise dans les motifs de sa décision, sans avoir expressément tranché ce point dans son dispositif, n'a pas autorité de chose jugée.
Par ailleurs, l'autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des évènements postérieurs sont venus modifier la situation reconnue antérieurement en justice.
En l'occurrence, dans son jugement en date du 19 décembre 2024, le service de proximité du tribunal d'instance de Nice a débouté Mme [D] de sa demande d'expertise sans aucun examen au fond considérant que ce rejet résultait de l'irrecevabilité de ses demandes de 'dire et juger'.
En tout état de cause, au moment où le tribunal a statué, le plancher haut de la salle d'eau de l'appartement de Mme [D] situé au 1er étage du bloc A de l'immeuble s'était affaissé en 2015 avant de s'effondrer en 2017. Les premières investigations faisaient état d'infiltrations provenant des parties communes. Plusieurs courriers et mails ont été alors adressés par Mme [D] ou son conseil à l'ancien syndic afin que les travaux soient réalisés.
A la demande de la commune de Nice, le tribunal administratif de Nice a, par ordonnance en date du 7 novembre 2022, ordonné une expertise en désignant M. [V] [H] avec pour mission de constater et décrire la nature et l'étendue des désordres occasionnés par l'état de l'immeuble, de donner son avis sur l'existence d'un péril grave et imminent et de déterminer les mesures de nature à mettre fin à l'imminence du péril éventuellement constaté.
Dans son rapport dressé le 9 novembre 2022, M. [H] indique qu'il existe un péril grave et imminent compromettant la stabilité de la structure du plancher haut pourri de la salle de douche de l'appartement du 1er étage de Mme [D] le rendant inhabitable.
C'est ainsi que, par arrêté de mise en sécurité en date du 14 novembre 2022, la ville de [Localité 1] a interdit d'accéder et d'évoluer dans l'ensemble des appartements du 1er et du 2ème étage du bâtiment A de l'immeuble le Sol Français, comprenant l'appartement de Mme [D], tant que des mesures ne seront pas prises, à savoir celles tendant à la réfection du plancher haut du 1er étage de l'appartement de Mme [D], à l'arrêt des fuites provenant des colonnes d'eaux usées et vannes des blocs A et B de l'immeuble, à assurer l'étanchéité de tous les sols et murs des cabinets de toilettes et douches de tous les appartements et la réalisation d'un audit technique complet de l'immeuble.
Or, à la demande de la commune de Nice, le tribunal administratif de Nice a, par ordonnance en date du 8 avril 2024, ordonné une nouvelle expertise en désignant M. [Z] [B] avec pour mission de constater et décrire la nature et l'étendue des désordres occasionnés par l'état de l'immeuble, de donner son avis sur l'existence d'un péril grave et imminent et de déterminer les mesures de nature à mettre fin à l'imminence du péril éventuellement constaté.
Dans son rapport dressé le 10 avril 2024, M. [B] indique que plusieurs appartements situés dans les blocs A et B de l'immeuble présentent un risque de péril grave imminent. Il en est ainsi des deux appartements de M. [J] et M. [X] situés au rez-de-chaussée du bloc A et de celui de M. [P] situé au rez-de-chaussée du bloc B. Par ailleurs, il relève un péril ordinaire concernant l'appartement de M. [P] situé au 1er étage du bloc B et l'insalubrité de celui de M. [K] situé au 5ème étage.
Il en résulte une aggravation des désordres affectant tant les parties privatives que les parties communes sans que les travaux préconisés afin d'y remédier ne soient réalisés.
Ce n'est que par courrier en date du 18 septembre 2025, soit près d'un an après le jugement susvisé rendu le 19 décembre 2024, que l'administrateur judiciaire de la copropriété a informé les copropriétaires que les travaux urgents devant être réalisés, à savoir la réfection des colonnes et des planchers, conformément au cahier des charges établi par le maître d'oeuvre, ont été évalués à la somme de 420 000 euros. Il précise également que ces travaux ne pourront être réalisés qu'à la condition pour les occupants des appartements du bloc A de libérer les lieux, la durée prévisionnelle des travaux étant estimée entre 8 mois et un an.
L'entreprise Le carré Grégory a été mandatée par Mme [D] afin de visiter son appartement le 31 janvier 2026. Ce dernier a constaté que ce dernier avait été squatté et a relevé, dans la salle de bain, de la moisissure, une prolifération de champignons, des traces de coulures mouillées sur les gaines, des gravats et déchets au sol et l'absence de toute structure du plancher de la salle de bain. Il relève également d'importantes moisissures dans les murs du salon et de la cuisine avec une cloque au plafond laissant penser que la dégradation du plancher supérieur évolue et s'aggrave en s'étendant dans les pièces à proximité.
Suivant un devis dressé le 18 janvier 2026, les travaux à réaliser dans l'appartement de Mme [D] ont été évalués à la somme de 26 665,50 euros.
Dans ces conditions, la preuve est rapportée d'une aggravation des désordres affectant l'appartement de Mme [D] en l'absence de réalisation des mesures demandées par la ville de [Localité 4], en novembre 2022, sur la base du rapport de M. [H].
Il s'agit là d'évènements postérieurs venant modifier la situation de Mme [D] au moment où le juge du fond a statué le 19 décembre 2024, de sorte que l'autorité de chose jugée ne peut être opposée à la demande d'expertise formée par Mme [D].
Enfin, alors même que la demande d'expertise formée par Mme [D] devant le juge du fond était une demande formée avant dire droit, dès lors qu'il lui était demandé de sursoir à statuer sur la condamnation sollicitée par le syndicat des copropriétaires dans l'attente de la désignation d'un administrateur provisoire ou de l'issue de l'expertise judiciaire qu'elle sollicite, l'expertise sollicitée par Mme [D] en référé est une mesure demandée avant tout procès afin de conserver ou d'établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige en application de l'article 145 du code de procédure civile.
Il n'y a donc pas identité des demandes.
Pour toutes ces raisons, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a considéré que la demande d'expertise formée par Mme [D] était irrecevable en raison de l'autorité de chose jugée attachée au jugement rendu le 19 décembre 2024 par le service de proximité du tribunal judiciaire de Nice.
Il y a lieu de déclarer la demande d'expertise de Mme [D] recevable.
Sur le bien fondé de la demande d'expertise
Aux termes de l'article 145 du code procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande tout intéressé, sur requête ou en référé.
Pour que le motif de l'action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu'elle ait pour but d'établir une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l'échec.
Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d'une action en justice future, sans avoir à établir l'existence d'une urgence. Il suffit que le demandeur justifie de la potentialité d'une action pouvant être conduite sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l'être dans un litige éventuel susceptible de l'opposer au défendeur, étant rappelé qu'au stade d'un référé probatoire, il n'a pas à les établir de manière certaine.
Il existe un motif légitime dès lors qu'il n'est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d'être utile lors d'un litige ou que l'action au fond n'apparaît manifestement pas vouée à l'échec.
En l'espèce, il convient de relever que, si le syndicat des copropriétaires, discute la recevabilité de la demande d'expertise sollicitée par Mme [D] pour les raisons qui précèdent, il ne développe aucun moyen au fond pour s'y opposer.
Il résulte de ce qui précède que de nombreux désordres affectent l'appartement de Mme [D] au point que la ville de [Localité 1] lui a interdit de l'occuper depuis le mois de novembre 2022.
Il est acquis que ces derniers proviennent, au moins en partie, d'un manque d'entretien des parties communes, et plus particulièrement des planchers et colonnes d'eau. L'administrateur judiciaire de la copropriété a précisé, par courrier du mois de septembre 2025, les conditions dans lesquelles ces travaux pourront être réalisés. Il n'est pas démontré que ces derniers ont commencé à ce jour.
Il reste qu'alors même que seule la salle de bain de Mme [D] était initialement affectée par la vétusté des parties communes, à la suite de quoi le plancher s'est effondré, les constatations faites en janvier 2026 révèlent que les désordres se sont aggravés et qu'ils se sont étendus dans les autres pièces.
Il se peut donc que ces désordres peuvent avoir d'autres causes que les parties communes, et notamment provenir d'un manque d'entretien des parties privatives. Il se peut également qu'ils s'expliquent par un manque d'entretien d'autres éléments structurels des parties communes que les planchers et les colonnes d'évacuation. Cela est d'autant plus vrai que M. [B] indique, dans son rapport dressé le 10 avril 2024, que plusieurs autres appartements situés dans le bloc A de l'immeuble, soit celui dans lequel se trouve l'appartement de Mme [D], présentent un risque de péril grave imminent.
Dans ces conditions, la mesure d'expertise, aux fins notamment d'établir la cause des désordres, de déterminer les travaux à réaliser afin d'y mettre fin et de fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et les travaux à réaliser pour y remédier, repose sur un motif légitime.
Par ailleurs, compte tenu de la nécessité qu'il y aura, une fois qu'il sera remédié aux causes des désordres, de réaliser des travaux de reprise des plafonds et des murs de l'appartement de Mme [O], tel que cela résulte du devis susvisé qui a été dressé le 18 janvier 2026, la mesure d'expertise sollicitée aux fins d'indiquer et d'évaluer les travaux nécessaires à la remise en état et en chiffrer le coût est, là encore, parfaitement justifiée.
Enfin, les préjudices subis par Mme [D] étant incontestables, et en particulier son préjudice de jouissance, l'expertise sollicitée sur ce point n'est pas dénuée de toute utilité dès lors qu'elle permettra de les chiffrer.
En conséquence, outre le fait que l'action en responsabilité qu'entend exercer Mme [D] à l'encontre du syndicat des copropriétaires devant la juridiction du fond n'est pas manifestement vouée à l'échec, compte tenu de la nature des désordres affectant son appartement, du retard pris dans la réalisation des travaux permettant d'y remédier et des préjudices subis, la mesure d'expertise sollicitée présente toute son utilité au cas présent en ce sens où elle permettra à Mme [D] de réunir les éléments de preuve dont elle aura besoin dans le cadre de l'éventuel litige susceptible de l'opposer à l'intimé et dont la solution pourrait en dépendre.
Il y a donc lieu d'ordonner la mesure d'expertise sollicitée aux frais avancés de Mme [D], qui n'est pas bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, conformément à ce qui sera indiqué dans le dispositif.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En vertu de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Il est constant que lorsqu'une partie succombe partiellement en ses prétentions, le tribunal a le pouvoir discrétionnaire d'effectuer la répartition des dépens. De même, l'application de l'article 700 du code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
En l'espèce, même si Mme [D] obtient gain de cause en appel, il est admis qu'une partie défenderesse, devenue intimée, à une demande d'expertise ordonnée sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des dispositions susvisées dès lors que la mesure d'instruction est ordonnée au seul bénéfice de Mme [D] afin d'éclairer la juridiction du fond, dans le cas où elle serait saisie, sur le bien-fondé ou non de l'action en responsabilité qu'elle entend exercer à son encontre.
Il convient donc de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné l'appelante aux dépens de la procédure de première instance mais également de la condamner aux dépens d'appel.
En revanche, il ne serait pas équitable de condamner l'appelante, qui a agi sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile en ayant obtenu gain de cause en appel, à verser à l'intimé une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande formée sur ce fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande d'expertise sollicitée par Mme [W] [D] ;
La confirme en ce qu'elle a laissé les dépens à sa charge ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Ordonne une expertise et commet pour y procéder M. [S] [R], architecte DPLG, [Adresse 6], à [Localité 5], courriel : [Courriel 1] ;
avec pour mission, après avoir convoqué les parties ainsi que leurs conseils, s'être fait remettre tous documents utiles à l'exécution de sa mission, communiquer tous renseignements à charge d'en indiquer la source, entendu tous sachants utiles et recouru, en tant que de besoin, à l'avis de tout spécialiste de son choix, de :
1°) se rendre sur les lieux situés [Adresse 7] à [Localité 1], en présence des parties, de leurs conseils et de toutes personnes dont il estimera la présence nécessaire ;
2°) dire si le bien de Mme [W] [D] qui se situe au 1er étage du bloc A présente des vices, désordres, malfaçons et non-conformités ;
3°) dans l'affirmative, les décrire, situer leur date d'apparition et décrire leur évolution ;
4°) rechercher et indiquer la ou les causes de ces vices, désordres, malfaçons et non-conformités en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d'investigation employés et en distinguant selon qu'elle proviennent des parties communes et/ou des parties privatives ;
5°) fournir tous éléments techniques et de fait permettant de dire s'ils proviennent d'une erreur de conception, d'un vice de matériaux, d'une malfaçon dans la mise en 'uvre, d'une négligence dans l'entretien, de la vétusté de l'immeuble ou de toutes autres causes et s'ils compromettent la solidité de l'ouvrage et/ou le rendent impropre à sa destination ;
6°) dire si les vices, désordres, malfaçons et non-conformités ont été aggravés par un manque d'entretien de Mme [D] ;
7°) dire si les vices, désordres, malfaçons et non-conformités ont été aggravés par un défaut ou un manque d'entretien des parties communes du syndicat des copropriétaire et/ou par les travaux éventuellement réalisés à sa demande ;
8°) décrire les travaux propres à remédier aux vices, désordres, malfaçons et non-conformités, en chiffrer le coût et évaluer leur délai d'exécution ;
9°) donner tous éléments permettant d'apprécier les préjudices subis par Mme [D], y compris de jouissance, et en proposer une évaluation chiffrée ;
10°) donner tous éléments permettant de déterminer les responsabilités éventuellement encourues;
Dit que l'expert fera connaître sans délai son acceptation et qu'en cas d'empêchement légitime il sera aussitôt pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête ou d'office ;
Dit que l'expert devra remplir personnellement la mission qui lui a été confiée, et préciser dans son rapport qu'il a adressé un exemplaire de celui-ci aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception ;
Dit qu'il devra convoquer les parties et leurs défenseurs, prendre connaissance des documents de la cause nécessaires à l'accomplissement de sa mission et prendre en considération les observations et réclamations des parties, préciser la suite qui leur aura été donnée et lorsqu'elles seront écrites, les joindre à son avis ;
Dit que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, demeure et profession, ainsi que s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles ;
Invite l'expert à établir un état prévisionnel du coût de l'expertise, à le communiquer au magistrat chargé du contrôle et aux parties dès le commencement de sa mission, ou au plus tard dans le mois suivant la première réunion d'expertise ;
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;
Dit que l'expert devra adresser aux parties et à leurs avocats respectifs un pré-rapport en leur impartissant un délai suffisant pour y répondre et qu'il devra déposer son rapport définitif au greffe du tribunal judiciaire de Nice en double exemplaire dans le délai de six mois de sa saisine, sauf prorogation dûment accordée par le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Nice ;
Dit que l'expertise sera organisée aux frais avancés de Mme [W] [D] qui devra consigner auprès du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Nice, dans le délai de 2 mois suivant l'arrêt, une provision de 2 000 euros à valoir sur la rémunération de l'expert ;
Dit que l'expert commencera ses opérations dès qu'il sera avisé par le greffe de la consignation de la provision ;
Dit que faute pour Mme [W] [D] d'avoir consigné cette somme ou d'avoir fourni des explications au magistrat chargé du contrôle des expertises sur le défaut de consignation dans le délai prescrit, la décision ordonnant l'expertise deviendra caduque ;
Dit que l'expert devra transmettre, avec son rapport, en vue de la taxation, sa note de frais et d'honoraires au magistrat chargé du contrôle du tribunal judiciaire de Nice et aux parties qui devront transmettre leurs éventuelles critiques à ce juge dans le délai de 15 jours à compter de la réception de cette note de frais et d'honoraires ;
Dit que la mesure d'instruction sera effectuée sous le contrôle du magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Nice et dit qu'il lui en sera référé en cas de difficultés ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel par le syndicat des copropriétaires Le sol français situé à [Localité 1], représenté par son administrateur provisoire, la Selarl [C] [T] § Associés ;
Condamne Mme [W] [D] aux entiers dépens de la procédure d'appel.
La greffière La présidente