CA Aix-en-Provence, ch. 1-3, 19 juin 2026, n° 21/09327
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-3
ARRÊT AU FOND
DU 19 JUIN 2026
N°2026 / 108
Rôle N° RG 21/09327
N° Portalis DBVB-V-B7F-BHVUK
S.A.R.L. ONYS'IMMO
C/
[F] [M]
[S] [L] NEE [Z]
[W] [N]
[U] [L]
Syndic. de copro. [Adresse 1]
S.A.R.L. EO TRAVAUX
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
- Me Benjamin NAUDIN
- Me Mathieu CARILLO
- Me Eric TARLET
- Me Delphine
GUETCHIDJIAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 01 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/01778.
APPELANTE
S.A.R.L. ONYS'IMMO
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Benjamin NAUDIN de l'ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉS
Monsieur [F] [M] en sa qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]
Assignation à étude le 04/08/2021
Signification conclusions le 17/09/2021 à étude
Signification de conclusions le 21/12/2021 remis à l'étude
demeurant [Adresse 4]
défaillant
Monsieur [S] [L] NEE [Z]
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Mathieu CARILLO de la SELARL MARCHESSAUX-CONCA-CARILLO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [W] [N], Assignation à étude le 04/08/2021
demeurant [Adresse 6]
défaillante
Monsieur [U] [L]
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Mathieu CARILLO de la SELARL MARCHESSAUX-CONCA-CARILLO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Syndic. de copro. [Adresse 1] Le syndicat est pris en la personne de son syndic de copropriétéSUD EST IMMO ORPI [Adresse 7]
demeurant [Adresse 8]
représentée par Me Eric TARLET de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
S.A.R.L. EO TRAVAUX
demeurant [Adresse 9]
représentée par Me Delphine GUETCHIDJIAN de la SELARL DUREUIL - GUETCHIDJIAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Ayrton MERCURIO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Avril 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Béatrice MARS, Conseillère, et Madame Véronique MÖLLER, Conseillères, chargées du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Marianne FEBVRE, Présidente
Madame Béatrice MARS, Conseillère
Madame Véronique MÖLLER, Conseillère rapporteure
Greffier lors des débats et du délibéré : Madame Christiane GAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2026 prorogé au 19 juin 2026.
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2026.
Signé par Madame Marianne FEBVRE, présidente et Madame Christiane GAYE, greffière auquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
ARRÊT
FAITS, PROCEDURES, PRETENTIONS DES PARTIES:
L'immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 2] est divisé en trois appartements correspondant chacun à un lot appartenant à Mme [W] [N] (appartement situé au rez-de-chaussée), à M. [U] [L] et Mme [S] [Z] épouse [L] (appartement situé au 1er étage), et à Mme [Y] (appartement en duplex situé aux 2ème et 3ème étage de l'immeuble).
La société Onys' Immo a été désignée en qualité de syndic de la copropriété à compter de l'année 2014, à la suite de Mme [Y], syndic bénévole.
Suite à des infiltrations d'eau répétées affectant le lot des époux [L], l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 2 février 2015 a voté des travaux de réfection partielle de la toiture pour un montant de 5 940 euros TTC, selon un devis du 16 novembre 2014 de la société Eo Travaux.
Les travaux ont débuté au mois de février 2015 mais la société Eo Travaux ayant indiqué avoir découvert d'autres désordres en cours de chantier à l'origine d'infiltrations, le syndic a fait procéder, de sa propre initiative et sans attendre l'autorisation de l'assemblée de copropriétaires, à des travaux complémentaires au niveau de la terrasse tropézienne de l'appartement de Mme [Y] (considérée comme une partie commune) pour un montant total de 16 060 euros par application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 (travaux urgents et nécessaires pour la sauvegarde de l'immeuble).
Lors de l'assemblée générale extraordinaire du 13 mars 2015, ont été approuvées les résolutions n° 4 et 5 tendant à valider la décision du syndic d'engager des travaux d'urgence afin de ne pas mettre en péril la copropriété, à accepter le devis de la société Eo Travaux ayant réalisé les travaux d'un montant de 16 060 euros TTC (résolution n° 4) et à fixer les honoraires du syndic pour ces travaux à 4 % de leur montant, soit 700,80 euros TTC.
Les époux [L] et Madame [N] ont assigné le syndicat des copropriétaires et la société Onys' Immo à titre personnel, aux fins d'obtenir l'annulation de ces résolutions, de dire que les frais de l'assemblée générale seront mis à la charge du syndic, qui sera seul débiteur des travaux effectués par la société Eo Travaux (16 060 euros) et de condamner cette dernière à leur payer 3 000 euros de dommages et intérêts.
Par un jugement du 16 décembre 2016, le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes mais, par un arrêt infirmatif du 28 juin 2018, la cour a, annulé les résolutions n° 4 et 5 de l'assemblée générale extraordinaire du 13 mars 2015 de la copropriété (aux motifs que l'urgence permettant au syndic d'entreprendre des travaux sans l'autorisation préalable de l'assemblée des copropriétaires n'était pas démontrée) et rejeté la demande de dommages et intérêts des copropriétaires appelants en l'absence de préjudice personnel en relation directe avec la faute du syndic.
Parallèlement, par acte du 16 février 2017, la société Eo Travaux a assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que la société Onys' Immo, tant en sa qualité de syndic en exercice qu'à titre personnel, en paiement de la somme de 10 060 euros au titre de sa facture n° 19005, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2016, outre une indemnité de 3 000 euros pour résistance abusive et 2 000 euros sur le fondement de 1'article 700 du Code de procédure civile et les dépens.
Par acte du 28 décembre 2018, la société Eo Travaux a appelé en intervention forcée Maître [C] ès qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires.
Par une ordonnance du 23 avril 2019, le juge de la mise en état a - notamment - ordonné la jonction des procédures, reçu les époux [L] et Mme [N] en leur intervention volontaire mais les a déboutés de leur demande de provision.
Par jugement en date du 1er juin 2021, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a :
- rejeté le moyen tiré de la chose jugée opposé par la société Onys' Immo à la demande de la société Eo Travaux ;
- débouté la société Eo Travaux de sa demande principale contre le syndicat des copropriétaires ;
- condamné la société Onys' Immo à payer à la société Eo Travaux une indemnité de 10 060 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
- débouté la société Eo Travaux de sa demande de dommages et intérêts du fait de la résistance abusive ;
- dit que la demande de dommages et intérêts des époux [L] et de Mme [N] se heurte à l'autorité de chose jugée ;
- condamné la société Onys' Immo à payer une indemnité de 1 500 euros à la société Eo Travaux et de 800 euros aux époux [L] et à Mme [N], pris ensemble, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
- condamné la société Onys' Immo aux dépens ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration enregistrée au greffe le 22 juin 2021 intimant le syndicat des copropriétaires, son administrateur provisoire Maître [M], les époux [L], Mme [N] et la société Eo Travaux, la société Onys' Immo a interjeté appel du jugement en ce qu'elle a été condamnée à payer à la société Eo Travaux les sommes de 10 060 euros avec les intérêts au taux légal, outre 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à payer aux époux [L] ainsi qu'à Mme [N] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce que elle a été déboutée de son moyen tiré de l'autorité de la chose jugée et en ce que ses demandes reconventionnelles ont été rejetées.
La cour est également saisie de l'appel incident formé par les époux [L] et Mme [N], limité au rejet de leur demande de dommages et intérêts formée contre la société Ony's Immo.
Selon des conclusions d'appel n° 3 notifiées par le RPVA le 27 janvier 2026, la société Onys' Immo demande en substance à la cour de :
- la déclarer fondée et recevable en son appel et infirmer le jugement du 1er juin 2021 en ce qu'il l'a condamnée à payer à la société Eo Travaux une indemnité de 10 060 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement outre la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à payer aux époux [L] et à Mme [N], pris ensemble, la somme de 800 euros sur le même fondement,
et, statuant à nouveau,
- débouter la société Eo Travaux de ses demandes dirigées à son encontre et la mettre hors de cause,
En conséquence, la nécessité des travaux n'ayant jamais été contestée et ayant profité au syndicat des copropriétaires,
- condamner ce dernier à lui payer la somme de 10 778,09 euros qu'elle a versée en exécution du jugement dont appel à la société Eo Travaux le 7 Juillet 2021, avec intérêts légaux à compter de cette date,
- débouter les consorts [L] / [N] de leur appel incident, et de l'ensemble de leurs demandes,
- rejeter les demandes formées à son encontre,
- condamner tout succombant au paiement d'une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner tout succombant aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Benjamin Naudin.
La société Onys' Immo fait valoir qu'elle a engagé les travaux litigieux de rénovation de la terrasse tropézienne de l'immeuble dans le respect des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 37 du décret du 17 mars 1967 (information préalable des copropriétaires, convocation d'une assemblée générale, urgence des travaux d'étanchéité entrepris, nécessaires pour la sauvegarde de l'immeuble), qu'en réalité c'est dans le cadre d'un conflit entre les copropriétaires sur le caractère privatif de la terrasse tropézienne que l'annulation des résolutions a été obtenue mais que les travaux ont été réalisés et profitent au syndicat des copropriétaires qui doit donc en supporter le coût.
Elle soutient qu'a autorité de chose jugée la motivation de l'arrêt de 2018 selon laquelle, si le syndic a commis une faute, sa responsabilité ne peut être engagée qu'autant qu'est justifiée d'un préjudice des copropriétaires, demandeurs à l'action en annulation, qui ne peuvent réclamer que le coût des travaux complémentaires soit intégralement mis à la charge du syndic alors qu'ils profitent exclusivement à la copropriété et qu'ils n'en contestent ni la teneur ni l'utilité ou la conformité au devis.
La société Onys' Immo conteste le préjudice moral et financier invoqué par les époux [L] et Mme [N] ainsi que celui dont se prévalent la société Eo Travaux et le syndicat des copropriétaires qui ne sont pas prouvés.
Selon ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 20 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société Sud Est Immo Orpi demande à voir :
- confirmer le jugement entrepris,
- débouter la société Onys' Immo de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 10 778,09 euros,
- dire que l'annulation des résolutions 4 et 5 de l'assemblée extraordinaire du 13 mars 2015 a pour effet de le décharger de toute obligation à l'égard de la créance de la société Eo Travaux et débouter en conséquence cette dernière de sa demande de condamnation à hauteur de 10 060 euros dirigée à son encontre,
- condamner la société Onys' Immo au paiement de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de la SCP Lizee Petit Tarlet.
Le syndicat copropriétaires soutient qu'il ne peut être condamné à financer des travaux validés par des résolutions annulées, que l'arrêt d'annulation du 28 juin 2018 ayant autorité de chose jugée, il s'ensuit que le syndic qui a accepté un devis sans justifier de l'existence du critère d'urgence des travaux entrepris engage sa responsabilité à l'égard des copropriétaires pour excès de pouvoir ainsi qu'à l'égard de la société Eo Travaux qui a été mise dans l'impossibilité de recouvrer sa créance au titre de sa responsabilité quasi-délictuelle.
Selon leurs dernières conclusions d'intimés avec appel incident notifiées par le RPVA le 14 décembre 2021, les époux [L] et Mme [N] demandent en substance à la cour de :
- confirmer le jugement du 1er juin 2021,
Pour ce faire,
- dire que l'annulation des résolutions 4 et 5 de l'assemblée extraordinaire du 13 mars 2015 a pour effet de décharger le syndicat des copropriétaires et, par conséquence, les époux [L] et Mme [N], copropriétaires, de toute obligation à l'égard de la créance de la société Eo Travaux,
- débouter la société Eo Travaux de sa demande de condamnation à hauteur de 10 060 euros, en ce qu'elle est dirigée contre le syndicat des copropriétaires,
- condamner la société Onys' Immo en sa qualité de syndic professionnel à supporter seule la demande de condamnation poursuivie par la société Eo Travaux,
A titre incident,
- réformer le jugement du 1er juin 2021, en ce qu'il a débouté les consorts [L] / [N] de leurs demandes de condamnations dirigées contre le syndic Onys' Immo,
- dire qu'il ressort de l'ensemble des éléments et notamment de la position adoptée par la présente cour d'appel en son arrêt du 28 juin 2018, que le syndic professionnel Onys' Immo a commis une faute dans l'accomplissement de sa mission de gestion de la copropriété, notamment concernant l'adoption en urgence de travaux injustifiés et confiés à la société Eo Travaux,
- condamner en conséquence la société Onys' Immo à leur verser la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral et financier,
- fixer à de plus juste proportions, l'indemnité qui leur est accordée au titre des frais irrépétibles de première instance,
En tout état de cause,
- débouter les parties de toutes leurs demandes à leur encontre,
- condamner la société Onys' Immo ou tout succombant à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure, ainsi qu'aux dépens.
Les époux [L] et Mme [N] soutiennent, comme le syndicat des copropriétaires, que la société Onys' Immo a commis un excès de pouvoir en acceptant la réalisation de travaux dont le caractère urgent n'est pas démontré, qu'il a donc engagé sa responsabilité à l'égard des copropriétaires sur le fondement de l'article 1240 du code civil, qu'en outre aucune assurance dommages ouvrage n'a été souscrite et aucune déclaration de travaux n'a été régularisée.
Ils font valoir qu'ils ont subi un préjudice du fait de l'impact sur leur quote-part de copropriétaires, de l'incurie du syndic qui les a contraints à agir dans le cadre de la précédente procédure en annulation de résolution et dans la présente procédure.
Selon ses uniques conclusions notifiées par le RPVA le 13 décembre 2021, la société Eo Travaux demande à voir :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
Subsidiairement, si la cour venait à considérer que les travaux ont profité à la copropriété,
- lui donner acte de ce qu'elle s'en rapporte à justice sur la demande de la société Onys' Immo de remboursement par le syndicat des copropriétaires de la somme de 10 778,09 euros reçue en exécution de la décision dont appel,
En tout état de cause,
- débouter les parties des demandes formées contre elle,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens distraits au profit de la SCP Dureuil-Guetchidjian.
La société Eo Travaux fait valoir que la réalisation des travaux, le montant de sa facture et du solde restant dû ne sont pas contestés, qu'elle est étrangère au présent litige opposant certains copropriétaires et le syndicat des copropriétaires à son ancien syndic et que le défaut de paiement qui en est résulté a entrainé des conséquences importantes pour elle, que c'est donc à juste titre que le tribunal a écarté l'autorité de chose jugée de l'arrêt du 28 juin 2018 à son égard dès lors qu'elle n'était pas partie à cette procédure et qu'il a condamné le syndic au titre de sa faute ayant consisté à accepter un devis pour des travaux d'un montant important sans qu'un critère d'urgence ne le justifie.
Elle s'en rapporte à justice sur la condamnation du syndicat des copropriétaires à rembourser la somme qui lui a été payée en exécution du jugement de première instance tout en rappelant qu'elle réclame son dû depuis près de six ans.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions écrites susvisées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Maître [M] n'a pas constitué avocat, son mandat ayant pris fin suite à la désignation d'un nouveau syndic de copropriété.
L'ordonnance de clôture date du 3 février 2026.
L'affaire a été retenue à l'audience du 9 avril 2026 et la décision mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 12 juin 2026.
MOTIFS :
Sur la demande en paiement de la société Eo Travaux dirigée contre la société Onys' Immo :
L'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce que le syndic est chargé « de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ».
Le syndic, organe obligatoire du syndicat des copropriétaires, en est ainsi le représentant à l'égard des tiers, en matière contractuelle comme en justice.
En outre, l'article 1998 du code civil énonce que le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par son mandataire conformément au pouvoir qui lui a été donné.
Il résulte de ces dispositions qu'en cas de refus de l'assemblée de ratifier les travaux entrepris à l'initiative du syndic, alors que son mandat était en cours et qu'il était donc le seul représentant du syndicat des copropriétaires et habilité à agir ès qualité, la copropriété reste engagée à l'égard des entreprises intervenantes, mais pourra se retourner contre son syndic en recherche de responsabilité et réparation du préjudice subi.
C'est donc à tort que le tribunal a condamné la société Ony'Immo à payer à la société Eo Travaux une somme de 10 060 euros sur le fondement de sa responsabilité délictuelle aux motifs que ce syndic avait commis une faute dans l'exécution de son mandat et ainsi privé l'entreprise de la possibilité de réclamer le montant de sa facture au syndicat des copropriétaires bénéficiaire des travaux, en considération également de l'annulation - par l'arrêt du 28 juin 2018 - des résolutions n° 4 et 5 par lesquelles l'assemblée générale des copropriétaires avaient validé les travaux entrepris par le syndic et les honoraires de ce dernier.
En effet, en l'absence d'acceptation des travaux réalisés à l'initiative du syndic, que ce soit du fait d'un refus de ratification par l'assemblée générale des copropriétaires ou ' comme en l'espèce ' suite à l'annulation de la résolution portant ratification de sa décision, la copropriété reste engagée vis-à-vis de l'entreprise mandatée par son syndic.
Contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, en effet, la société Eo Travaux était parfaitement fondée à demander la condamnation du syndicat des copropriétaires. Et à défaut de paiement de sa facture, elle ne peut donc demander au syndic de réparer le préjudice résultant de sa propre turpitude, laquelle est caractérisée en l'occurrence, puisqu'elle n'a pas fait appel du jugement qui l'a déboutée de sa demande dirigée contre le syndicat des copropriétaires.
En l'état de sa saisine, la cour peut donc seulement infirmer le jugement sur l'appel du syndic, en ce qu'il a condamné à tort ce dernier à payer à l'entreprise une somme correspondant au montant de la facture pour des travaux non validés par la copropriété mais, en l'absence de demande en ce sens de la part de la société Eo travaux, même à titre subsidiaire, elle ne peut condamner le syndicat des copropriétaires alors qu'ayant été engagé par le syndic, il demeure débiteur du montant de cette facture.
Par ailleurs, la société Onys' Immo n'est pas fondée à réclamer au syndicat des copropriétaires le paiement (la restitution) de la somme de 10 778,09 euros versée en exécution du jugement dont appel à la société Eo Travaux le 7 Juillet 2021, avec intérêts légaux à compter de cette date, dès lors que cette somme lui sera automatiquement restituée par la société Eo Travaux par l'effet de la présente décision.
Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [L] / [N] :
Les consorts [L] / [N] forment appel incident du jugement en ce qu'il a dit que se heurtait à l'autorité de chose jugée leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 3 000 euros dirigée contre la société Onys' Immo, en réparation des préjudices moral et financiers que leur auraient causé les procédures en annulation et en paiement qu'ils ont subi du fait de la faute gestion commise par cet ancien syndic (engagement de travaux sans caractériser l'urgence et sans autorisation de l'assemblée des copropriétaires), de l'absence de souscription d'une assurance dommages ouvrage, outre son obstination procédurale.
Ils formaient effectivement cette demande contre la société Onys' Immo, recherchée en sa qualité d'ancien syndic, au titre des mêmes fautes, dans le cadre de la procédure en annulation des résolutions n° 4 et 5 de l'assemblée générale extraordinaire du 13 mars 2015, laquelle a été rejetée par la présente cour d'appel dans son arrêt du 28 juin 2018 aux motifs qu' « Il n'est pas douteux qu'un syndic professionnel commet une faute en agissant ainsi qu'il vient d'être dit, mais sa responsabilité ne peut être engagée qu'autant qu'il est justifié d'un préjudice par les copropriétaires demandeurs à l'action. En effet les appelants ne sauraient par un raccourci audacieux et en tout cas en dehors de tout fondement juridique, voire sérieux, réclamer que le coût des travaux complémentaires soit mis intégralement à la charge du syndic alors qu'ils profitent exclusivement à la copropriété et que les appelants n'en contestent ni la teneur, ni l'utilité et la conformité au devis présenté. L'absence d'assurance est un préjudice collectif et n'est constitué qu'autant qu'il s'avère que cette garantie ne puisse plus être souscrite. Les appelants n'excipant ainsi d'aucun préjudice personnel en relation directe avec la faute du syndic, leurs demandes indemnitaires sont rejetées ».
Même si les motifs de l'arrêt du 28 juin 2018 n'ont pas autorité de chose jugée ainsi que justement relevé par le tribunal dans la présente espèce, le rejet de la demande indemnitaire des consorts [L] / [N], qui est la conclusion donnée à ce raisonnement au regard des prétentions indemnitaires de ces copropriétaires, produit bien l'effet extinctif attaché à la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose déjà jugée.
En l'état de l'identité des parties concernée, de leurs prétentions et de son objet, c'est à juste titre que le tribunal a jugé que la demande de dommages et intérêts des consorts [L] / [N] se heurtait à l'autorité de chose jugée. Il sera ajouté au dispositif du jugement que leur demande indemnitaire est, par conséquent, irrecevable.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
En l'absence de demande en cause d'appel contre le syndicat des copropriétaires, la société Eo Travaux devra reverser à la société Onys' Immo, ancien syndic de copropriété, la somme perçue en exécution du jugement dont appel correspondant au coût des travaux qu'elle a réalisés et dont la bonne exécution n'est pas remise en cause.
En l'état, il convient d'infirmer le jugement en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens et de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile autorisant le juge à déroger au principe selon lequel la partie perdante est condamnée aux dépens par décision motivée.
De même, en équité, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant par arrêt rendu contradictoirement, mis à la disposition des parties au greffe, et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Infirme le jugement prononcé par le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence le 1er juin 2021 dans la limite de sa saisine et sauf en ce qu'il dit que la demande de dommages et intérêts de M [U] [L], Mme [S] [Z] épouse [L] et Mme [W] [N] se heurte à l'autorité de chose jugée ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés, complétant le jugement et y ajoutant,
Déboute la société Eo travaux de sa demande indemnitaire dirigée contre la société Ony's Immo ;
Déboute la société Ony's Immo de sa demande dirigée contre le syndicat des copropriétaires, tendant au paiement de la somme de 10 778,09 euros qu'elle a versée à la société Eo Travaux le 7 Juillet 2021 en exécution du jugement dont appel, avec intérêts légaux à compter de cette date ;
Déclare irrecevable la demande indemnitaire présentée conjointement par Mme [W] [N] ainsi que par M. [U] [L] et Mme [S] [Z] épouse [L] ;
Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne chaque partie à supporter ses propres dépens de première instance et d'appel.
La greffière La présidente
Chambre 1-3
ARRÊT AU FOND
DU 19 JUIN 2026
N°2026 / 108
Rôle N° RG 21/09327
N° Portalis DBVB-V-B7F-BHVUK
S.A.R.L. ONYS'IMMO
C/
[F] [M]
[S] [L] NEE [Z]
[W] [N]
[U] [L]
Syndic. de copro. [Adresse 1]
S.A.R.L. EO TRAVAUX
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
- Me Benjamin NAUDIN
- Me Mathieu CARILLO
- Me Eric TARLET
- Me Delphine
GUETCHIDJIAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 01 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/01778.
APPELANTE
S.A.R.L. ONYS'IMMO
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Benjamin NAUDIN de l'ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉS
Monsieur [F] [M] en sa qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]
Assignation à étude le 04/08/2021
Signification conclusions le 17/09/2021 à étude
Signification de conclusions le 21/12/2021 remis à l'étude
demeurant [Adresse 4]
défaillant
Monsieur [S] [L] NEE [Z]
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Mathieu CARILLO de la SELARL MARCHESSAUX-CONCA-CARILLO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [W] [N], Assignation à étude le 04/08/2021
demeurant [Adresse 6]
défaillante
Monsieur [U] [L]
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Mathieu CARILLO de la SELARL MARCHESSAUX-CONCA-CARILLO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Syndic. de copro. [Adresse 1] Le syndicat est pris en la personne de son syndic de copropriétéSUD EST IMMO ORPI [Adresse 7]
demeurant [Adresse 8]
représentée par Me Eric TARLET de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
S.A.R.L. EO TRAVAUX
demeurant [Adresse 9]
représentée par Me Delphine GUETCHIDJIAN de la SELARL DUREUIL - GUETCHIDJIAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Ayrton MERCURIO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Avril 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Béatrice MARS, Conseillère, et Madame Véronique MÖLLER, Conseillères, chargées du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Marianne FEBVRE, Présidente
Madame Béatrice MARS, Conseillère
Madame Véronique MÖLLER, Conseillère rapporteure
Greffier lors des débats et du délibéré : Madame Christiane GAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2026 prorogé au 19 juin 2026.
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2026.
Signé par Madame Marianne FEBVRE, présidente et Madame Christiane GAYE, greffière auquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
ARRÊT
FAITS, PROCEDURES, PRETENTIONS DES PARTIES:
L'immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 2] est divisé en trois appartements correspondant chacun à un lot appartenant à Mme [W] [N] (appartement situé au rez-de-chaussée), à M. [U] [L] et Mme [S] [Z] épouse [L] (appartement situé au 1er étage), et à Mme [Y] (appartement en duplex situé aux 2ème et 3ème étage de l'immeuble).
La société Onys' Immo a été désignée en qualité de syndic de la copropriété à compter de l'année 2014, à la suite de Mme [Y], syndic bénévole.
Suite à des infiltrations d'eau répétées affectant le lot des époux [L], l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 2 février 2015 a voté des travaux de réfection partielle de la toiture pour un montant de 5 940 euros TTC, selon un devis du 16 novembre 2014 de la société Eo Travaux.
Les travaux ont débuté au mois de février 2015 mais la société Eo Travaux ayant indiqué avoir découvert d'autres désordres en cours de chantier à l'origine d'infiltrations, le syndic a fait procéder, de sa propre initiative et sans attendre l'autorisation de l'assemblée de copropriétaires, à des travaux complémentaires au niveau de la terrasse tropézienne de l'appartement de Mme [Y] (considérée comme une partie commune) pour un montant total de 16 060 euros par application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 (travaux urgents et nécessaires pour la sauvegarde de l'immeuble).
Lors de l'assemblée générale extraordinaire du 13 mars 2015, ont été approuvées les résolutions n° 4 et 5 tendant à valider la décision du syndic d'engager des travaux d'urgence afin de ne pas mettre en péril la copropriété, à accepter le devis de la société Eo Travaux ayant réalisé les travaux d'un montant de 16 060 euros TTC (résolution n° 4) et à fixer les honoraires du syndic pour ces travaux à 4 % de leur montant, soit 700,80 euros TTC.
Les époux [L] et Madame [N] ont assigné le syndicat des copropriétaires et la société Onys' Immo à titre personnel, aux fins d'obtenir l'annulation de ces résolutions, de dire que les frais de l'assemblée générale seront mis à la charge du syndic, qui sera seul débiteur des travaux effectués par la société Eo Travaux (16 060 euros) et de condamner cette dernière à leur payer 3 000 euros de dommages et intérêts.
Par un jugement du 16 décembre 2016, le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes mais, par un arrêt infirmatif du 28 juin 2018, la cour a, annulé les résolutions n° 4 et 5 de l'assemblée générale extraordinaire du 13 mars 2015 de la copropriété (aux motifs que l'urgence permettant au syndic d'entreprendre des travaux sans l'autorisation préalable de l'assemblée des copropriétaires n'était pas démontrée) et rejeté la demande de dommages et intérêts des copropriétaires appelants en l'absence de préjudice personnel en relation directe avec la faute du syndic.
Parallèlement, par acte du 16 février 2017, la société Eo Travaux a assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que la société Onys' Immo, tant en sa qualité de syndic en exercice qu'à titre personnel, en paiement de la somme de 10 060 euros au titre de sa facture n° 19005, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2016, outre une indemnité de 3 000 euros pour résistance abusive et 2 000 euros sur le fondement de 1'article 700 du Code de procédure civile et les dépens.
Par acte du 28 décembre 2018, la société Eo Travaux a appelé en intervention forcée Maître [C] ès qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires.
Par une ordonnance du 23 avril 2019, le juge de la mise en état a - notamment - ordonné la jonction des procédures, reçu les époux [L] et Mme [N] en leur intervention volontaire mais les a déboutés de leur demande de provision.
Par jugement en date du 1er juin 2021, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a :
- rejeté le moyen tiré de la chose jugée opposé par la société Onys' Immo à la demande de la société Eo Travaux ;
- débouté la société Eo Travaux de sa demande principale contre le syndicat des copropriétaires ;
- condamné la société Onys' Immo à payer à la société Eo Travaux une indemnité de 10 060 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
- débouté la société Eo Travaux de sa demande de dommages et intérêts du fait de la résistance abusive ;
- dit que la demande de dommages et intérêts des époux [L] et de Mme [N] se heurte à l'autorité de chose jugée ;
- condamné la société Onys' Immo à payer une indemnité de 1 500 euros à la société Eo Travaux et de 800 euros aux époux [L] et à Mme [N], pris ensemble, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
- condamné la société Onys' Immo aux dépens ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration enregistrée au greffe le 22 juin 2021 intimant le syndicat des copropriétaires, son administrateur provisoire Maître [M], les époux [L], Mme [N] et la société Eo Travaux, la société Onys' Immo a interjeté appel du jugement en ce qu'elle a été condamnée à payer à la société Eo Travaux les sommes de 10 060 euros avec les intérêts au taux légal, outre 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à payer aux époux [L] ainsi qu'à Mme [N] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce que elle a été déboutée de son moyen tiré de l'autorité de la chose jugée et en ce que ses demandes reconventionnelles ont été rejetées.
La cour est également saisie de l'appel incident formé par les époux [L] et Mme [N], limité au rejet de leur demande de dommages et intérêts formée contre la société Ony's Immo.
Selon des conclusions d'appel n° 3 notifiées par le RPVA le 27 janvier 2026, la société Onys' Immo demande en substance à la cour de :
- la déclarer fondée et recevable en son appel et infirmer le jugement du 1er juin 2021 en ce qu'il l'a condamnée à payer à la société Eo Travaux une indemnité de 10 060 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement outre la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à payer aux époux [L] et à Mme [N], pris ensemble, la somme de 800 euros sur le même fondement,
et, statuant à nouveau,
- débouter la société Eo Travaux de ses demandes dirigées à son encontre et la mettre hors de cause,
En conséquence, la nécessité des travaux n'ayant jamais été contestée et ayant profité au syndicat des copropriétaires,
- condamner ce dernier à lui payer la somme de 10 778,09 euros qu'elle a versée en exécution du jugement dont appel à la société Eo Travaux le 7 Juillet 2021, avec intérêts légaux à compter de cette date,
- débouter les consorts [L] / [N] de leur appel incident, et de l'ensemble de leurs demandes,
- rejeter les demandes formées à son encontre,
- condamner tout succombant au paiement d'une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner tout succombant aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Benjamin Naudin.
La société Onys' Immo fait valoir qu'elle a engagé les travaux litigieux de rénovation de la terrasse tropézienne de l'immeuble dans le respect des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 37 du décret du 17 mars 1967 (information préalable des copropriétaires, convocation d'une assemblée générale, urgence des travaux d'étanchéité entrepris, nécessaires pour la sauvegarde de l'immeuble), qu'en réalité c'est dans le cadre d'un conflit entre les copropriétaires sur le caractère privatif de la terrasse tropézienne que l'annulation des résolutions a été obtenue mais que les travaux ont été réalisés et profitent au syndicat des copropriétaires qui doit donc en supporter le coût.
Elle soutient qu'a autorité de chose jugée la motivation de l'arrêt de 2018 selon laquelle, si le syndic a commis une faute, sa responsabilité ne peut être engagée qu'autant qu'est justifiée d'un préjudice des copropriétaires, demandeurs à l'action en annulation, qui ne peuvent réclamer que le coût des travaux complémentaires soit intégralement mis à la charge du syndic alors qu'ils profitent exclusivement à la copropriété et qu'ils n'en contestent ni la teneur ni l'utilité ou la conformité au devis.
La société Onys' Immo conteste le préjudice moral et financier invoqué par les époux [L] et Mme [N] ainsi que celui dont se prévalent la société Eo Travaux et le syndicat des copropriétaires qui ne sont pas prouvés.
Selon ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 20 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société Sud Est Immo Orpi demande à voir :
- confirmer le jugement entrepris,
- débouter la société Onys' Immo de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 10 778,09 euros,
- dire que l'annulation des résolutions 4 et 5 de l'assemblée extraordinaire du 13 mars 2015 a pour effet de le décharger de toute obligation à l'égard de la créance de la société Eo Travaux et débouter en conséquence cette dernière de sa demande de condamnation à hauteur de 10 060 euros dirigée à son encontre,
- condamner la société Onys' Immo au paiement de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de la SCP Lizee Petit Tarlet.
Le syndicat copropriétaires soutient qu'il ne peut être condamné à financer des travaux validés par des résolutions annulées, que l'arrêt d'annulation du 28 juin 2018 ayant autorité de chose jugée, il s'ensuit que le syndic qui a accepté un devis sans justifier de l'existence du critère d'urgence des travaux entrepris engage sa responsabilité à l'égard des copropriétaires pour excès de pouvoir ainsi qu'à l'égard de la société Eo Travaux qui a été mise dans l'impossibilité de recouvrer sa créance au titre de sa responsabilité quasi-délictuelle.
Selon leurs dernières conclusions d'intimés avec appel incident notifiées par le RPVA le 14 décembre 2021, les époux [L] et Mme [N] demandent en substance à la cour de :
- confirmer le jugement du 1er juin 2021,
Pour ce faire,
- dire que l'annulation des résolutions 4 et 5 de l'assemblée extraordinaire du 13 mars 2015 a pour effet de décharger le syndicat des copropriétaires et, par conséquence, les époux [L] et Mme [N], copropriétaires, de toute obligation à l'égard de la créance de la société Eo Travaux,
- débouter la société Eo Travaux de sa demande de condamnation à hauteur de 10 060 euros, en ce qu'elle est dirigée contre le syndicat des copropriétaires,
- condamner la société Onys' Immo en sa qualité de syndic professionnel à supporter seule la demande de condamnation poursuivie par la société Eo Travaux,
A titre incident,
- réformer le jugement du 1er juin 2021, en ce qu'il a débouté les consorts [L] / [N] de leurs demandes de condamnations dirigées contre le syndic Onys' Immo,
- dire qu'il ressort de l'ensemble des éléments et notamment de la position adoptée par la présente cour d'appel en son arrêt du 28 juin 2018, que le syndic professionnel Onys' Immo a commis une faute dans l'accomplissement de sa mission de gestion de la copropriété, notamment concernant l'adoption en urgence de travaux injustifiés et confiés à la société Eo Travaux,
- condamner en conséquence la société Onys' Immo à leur verser la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral et financier,
- fixer à de plus juste proportions, l'indemnité qui leur est accordée au titre des frais irrépétibles de première instance,
En tout état de cause,
- débouter les parties de toutes leurs demandes à leur encontre,
- condamner la société Onys' Immo ou tout succombant à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure, ainsi qu'aux dépens.
Les époux [L] et Mme [N] soutiennent, comme le syndicat des copropriétaires, que la société Onys' Immo a commis un excès de pouvoir en acceptant la réalisation de travaux dont le caractère urgent n'est pas démontré, qu'il a donc engagé sa responsabilité à l'égard des copropriétaires sur le fondement de l'article 1240 du code civil, qu'en outre aucune assurance dommages ouvrage n'a été souscrite et aucune déclaration de travaux n'a été régularisée.
Ils font valoir qu'ils ont subi un préjudice du fait de l'impact sur leur quote-part de copropriétaires, de l'incurie du syndic qui les a contraints à agir dans le cadre de la précédente procédure en annulation de résolution et dans la présente procédure.
Selon ses uniques conclusions notifiées par le RPVA le 13 décembre 2021, la société Eo Travaux demande à voir :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
Subsidiairement, si la cour venait à considérer que les travaux ont profité à la copropriété,
- lui donner acte de ce qu'elle s'en rapporte à justice sur la demande de la société Onys' Immo de remboursement par le syndicat des copropriétaires de la somme de 10 778,09 euros reçue en exécution de la décision dont appel,
En tout état de cause,
- débouter les parties des demandes formées contre elle,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens distraits au profit de la SCP Dureuil-Guetchidjian.
La société Eo Travaux fait valoir que la réalisation des travaux, le montant de sa facture et du solde restant dû ne sont pas contestés, qu'elle est étrangère au présent litige opposant certains copropriétaires et le syndicat des copropriétaires à son ancien syndic et que le défaut de paiement qui en est résulté a entrainé des conséquences importantes pour elle, que c'est donc à juste titre que le tribunal a écarté l'autorité de chose jugée de l'arrêt du 28 juin 2018 à son égard dès lors qu'elle n'était pas partie à cette procédure et qu'il a condamné le syndic au titre de sa faute ayant consisté à accepter un devis pour des travaux d'un montant important sans qu'un critère d'urgence ne le justifie.
Elle s'en rapporte à justice sur la condamnation du syndicat des copropriétaires à rembourser la somme qui lui a été payée en exécution du jugement de première instance tout en rappelant qu'elle réclame son dû depuis près de six ans.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions écrites susvisées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Maître [M] n'a pas constitué avocat, son mandat ayant pris fin suite à la désignation d'un nouveau syndic de copropriété.
L'ordonnance de clôture date du 3 février 2026.
L'affaire a été retenue à l'audience du 9 avril 2026 et la décision mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 12 juin 2026.
MOTIFS :
Sur la demande en paiement de la société Eo Travaux dirigée contre la société Onys' Immo :
L'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce que le syndic est chargé « de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ».
Le syndic, organe obligatoire du syndicat des copropriétaires, en est ainsi le représentant à l'égard des tiers, en matière contractuelle comme en justice.
En outre, l'article 1998 du code civil énonce que le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par son mandataire conformément au pouvoir qui lui a été donné.
Il résulte de ces dispositions qu'en cas de refus de l'assemblée de ratifier les travaux entrepris à l'initiative du syndic, alors que son mandat était en cours et qu'il était donc le seul représentant du syndicat des copropriétaires et habilité à agir ès qualité, la copropriété reste engagée à l'égard des entreprises intervenantes, mais pourra se retourner contre son syndic en recherche de responsabilité et réparation du préjudice subi.
C'est donc à tort que le tribunal a condamné la société Ony'Immo à payer à la société Eo Travaux une somme de 10 060 euros sur le fondement de sa responsabilité délictuelle aux motifs que ce syndic avait commis une faute dans l'exécution de son mandat et ainsi privé l'entreprise de la possibilité de réclamer le montant de sa facture au syndicat des copropriétaires bénéficiaire des travaux, en considération également de l'annulation - par l'arrêt du 28 juin 2018 - des résolutions n° 4 et 5 par lesquelles l'assemblée générale des copropriétaires avaient validé les travaux entrepris par le syndic et les honoraires de ce dernier.
En effet, en l'absence d'acceptation des travaux réalisés à l'initiative du syndic, que ce soit du fait d'un refus de ratification par l'assemblée générale des copropriétaires ou ' comme en l'espèce ' suite à l'annulation de la résolution portant ratification de sa décision, la copropriété reste engagée vis-à-vis de l'entreprise mandatée par son syndic.
Contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, en effet, la société Eo Travaux était parfaitement fondée à demander la condamnation du syndicat des copropriétaires. Et à défaut de paiement de sa facture, elle ne peut donc demander au syndic de réparer le préjudice résultant de sa propre turpitude, laquelle est caractérisée en l'occurrence, puisqu'elle n'a pas fait appel du jugement qui l'a déboutée de sa demande dirigée contre le syndicat des copropriétaires.
En l'état de sa saisine, la cour peut donc seulement infirmer le jugement sur l'appel du syndic, en ce qu'il a condamné à tort ce dernier à payer à l'entreprise une somme correspondant au montant de la facture pour des travaux non validés par la copropriété mais, en l'absence de demande en ce sens de la part de la société Eo travaux, même à titre subsidiaire, elle ne peut condamner le syndicat des copropriétaires alors qu'ayant été engagé par le syndic, il demeure débiteur du montant de cette facture.
Par ailleurs, la société Onys' Immo n'est pas fondée à réclamer au syndicat des copropriétaires le paiement (la restitution) de la somme de 10 778,09 euros versée en exécution du jugement dont appel à la société Eo Travaux le 7 Juillet 2021, avec intérêts légaux à compter de cette date, dès lors que cette somme lui sera automatiquement restituée par la société Eo Travaux par l'effet de la présente décision.
Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [L] / [N] :
Les consorts [L] / [N] forment appel incident du jugement en ce qu'il a dit que se heurtait à l'autorité de chose jugée leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 3 000 euros dirigée contre la société Onys' Immo, en réparation des préjudices moral et financiers que leur auraient causé les procédures en annulation et en paiement qu'ils ont subi du fait de la faute gestion commise par cet ancien syndic (engagement de travaux sans caractériser l'urgence et sans autorisation de l'assemblée des copropriétaires), de l'absence de souscription d'une assurance dommages ouvrage, outre son obstination procédurale.
Ils formaient effectivement cette demande contre la société Onys' Immo, recherchée en sa qualité d'ancien syndic, au titre des mêmes fautes, dans le cadre de la procédure en annulation des résolutions n° 4 et 5 de l'assemblée générale extraordinaire du 13 mars 2015, laquelle a été rejetée par la présente cour d'appel dans son arrêt du 28 juin 2018 aux motifs qu' « Il n'est pas douteux qu'un syndic professionnel commet une faute en agissant ainsi qu'il vient d'être dit, mais sa responsabilité ne peut être engagée qu'autant qu'il est justifié d'un préjudice par les copropriétaires demandeurs à l'action. En effet les appelants ne sauraient par un raccourci audacieux et en tout cas en dehors de tout fondement juridique, voire sérieux, réclamer que le coût des travaux complémentaires soit mis intégralement à la charge du syndic alors qu'ils profitent exclusivement à la copropriété et que les appelants n'en contestent ni la teneur, ni l'utilité et la conformité au devis présenté. L'absence d'assurance est un préjudice collectif et n'est constitué qu'autant qu'il s'avère que cette garantie ne puisse plus être souscrite. Les appelants n'excipant ainsi d'aucun préjudice personnel en relation directe avec la faute du syndic, leurs demandes indemnitaires sont rejetées ».
Même si les motifs de l'arrêt du 28 juin 2018 n'ont pas autorité de chose jugée ainsi que justement relevé par le tribunal dans la présente espèce, le rejet de la demande indemnitaire des consorts [L] / [N], qui est la conclusion donnée à ce raisonnement au regard des prétentions indemnitaires de ces copropriétaires, produit bien l'effet extinctif attaché à la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose déjà jugée.
En l'état de l'identité des parties concernée, de leurs prétentions et de son objet, c'est à juste titre que le tribunal a jugé que la demande de dommages et intérêts des consorts [L] / [N] se heurtait à l'autorité de chose jugée. Il sera ajouté au dispositif du jugement que leur demande indemnitaire est, par conséquent, irrecevable.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
En l'absence de demande en cause d'appel contre le syndicat des copropriétaires, la société Eo Travaux devra reverser à la société Onys' Immo, ancien syndic de copropriété, la somme perçue en exécution du jugement dont appel correspondant au coût des travaux qu'elle a réalisés et dont la bonne exécution n'est pas remise en cause.
En l'état, il convient d'infirmer le jugement en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens et de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile autorisant le juge à déroger au principe selon lequel la partie perdante est condamnée aux dépens par décision motivée.
De même, en équité, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant par arrêt rendu contradictoirement, mis à la disposition des parties au greffe, et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Infirme le jugement prononcé par le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence le 1er juin 2021 dans la limite de sa saisine et sauf en ce qu'il dit que la demande de dommages et intérêts de M [U] [L], Mme [S] [Z] épouse [L] et Mme [W] [N] se heurte à l'autorité de chose jugée ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés, complétant le jugement et y ajoutant,
Déboute la société Eo travaux de sa demande indemnitaire dirigée contre la société Ony's Immo ;
Déboute la société Ony's Immo de sa demande dirigée contre le syndicat des copropriétaires, tendant au paiement de la somme de 10 778,09 euros qu'elle a versée à la société Eo Travaux le 7 Juillet 2021 en exécution du jugement dont appel, avec intérêts légaux à compter de cette date ;
Déclare irrecevable la demande indemnitaire présentée conjointement par Mme [W] [N] ainsi que par M. [U] [L] et Mme [S] [Z] épouse [L] ;
Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne chaque partie à supporter ses propres dépens de première instance et d'appel.
La greffière La présidente