CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 25 juin 2026, n° 23/12102
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 25 JUIN 2026
N°2026/288
N° RG 23/12102
N° Portalis DBVB-V-B7H-BL6FN
[T] [A]
[D] [A]
C/
Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES GAETALI
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Agnès ERMENEUX
Me Joseph MAGNAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ de [Localité 1] en date du 04 Septembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/00250.
APPELANTS
Monsieur [T] [A]
né le 23 Mars 1961 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 1]
Madame [D] [A]
née le 24 Octobre 1962 à [Localité 3] (52),
demeurant [Adresse 2]
Tous deux représentés par Me Agnès ERMENEUX membre de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE,
assistés par Me André-hubert BEZZINA, avocat plaidant au barreau de NICE
INTIMÉE
Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES GAETALI représenté par son syndic en exercice, la SARL A.I.A. (ADMINISTRATION IMMOBILIERE ALLIANCE) elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3],
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Joseph MAGNAN membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Fabienne LATTY, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 avril 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,
et Madame Carole MENDOZA, conseiller- rapporteur, chargée du rapport
qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Florence PERRAUT, Conseillère,
Greffier lors des débats : Madame Nadia FAYALA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Madame Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
FAITS ET PROCÉDURE
M. et Mme [A] sont propriétaires au sein d'un immeuble organisé en copropriété situé à [Localité 4].
Une assemblée générale du 21 février 2019 a adopté le principe de travaux de réfection de l'étanchéité des toitures (résolution n°20) et décidé d'effectuer les travaux tels que proposés par l'entreprise DIB pour un montant de 59.947, 21 euros, tout en demandant à cette société qu'elle refasse ses métrés et mette en place un isolant entre 40 et 50 mm (résolution n°21).
La résolution n° 12 de l'assemblée générale, qui s'est tenue le 04 novembre 2021, a adopté, à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, la décision d'effectuer des travaux de réfection de l'étanchéité par l'entreprise DIB pour un montant de 59.947, 74 euros TTC ; la question posée était celle d'effectuer des travaux de réfection de l'étanchéité 'devis DIB isolant de 140 mm pour un montant de 59.947, 74 euros'.
Par assignation du 30 décembre 2021, M. et Mme [A] ont fait citer le syndicat des copropriétaires en annulation d'une résolution.
Par jugement contradictoire du 04 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Grasse a :
- débouté M. [T] [A] et Mme [D] [A] de leur demande d'annulation de la résolution n°12 de 1'assemblée générale du 4 novembre 2021 ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- condamné solidairement M. [T] [A] et Mme [D] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble GAETALIS la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné solidairement M. [T] [A] et Mme [D] [A] aux entiers dépens ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Les premiers juges ont rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 12 au motif que les raisons invoquées par M. et Mme [A], qui faisaient état de travaux contraires aux règles de l'art, avec un devis contenant une erreur de métrés, n'étaient pas de nature à entraîner l'annulation de cette décision. Ils ont estimé qu'étaient en réalité discutés l'opportunité ou le bien-fondé de cette résolution.
Par déclaration du 27 septembre 2023, M. et Mme [A] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision.
Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2026 auxquelles il convient de se référer, M. et Mme [A] demandent à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré,
- de juger que le syndic AIA en sa qualité de syndic en exercice du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] ne peut réaliser les travaux votés en l'état du préjudice certain qu'ils généreraient,
- de juger qu'il appartiendra à l'assemblée générale de la copropriété de voter des travaux conformes aux règles de l'art et respectant les préconisations de l'architecte [X] [G] et de l'ingénieur [H] [W], afin que les époux [A] ne subissent aucun dommage,
- de désigner au besoin tel expert qu'il plaira pour éclairer la cour sur les conséquences dommageables de la réalisation de travaux conformes à la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 04 novembre 2021 et préconisant ceux conformes aux règles de l'art et aux intérêts des parties,
En conséquence,
- d'annuler la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 4 novembre 2021,
- de condamner le syndic AIA en sa qualité de syndic en exercice du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] au paiement de la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens.
Ils soulèvent l'annulation de la résolution n°12 pour les raisons suivantes :
- les travaux votés sont contraires aux règles de l'art et généreront des inondations sur leur lot privatif, comme l'atteste M. [G], architecte,
- les travaux contraires aux règles de l'art vont entraîner un coût supplémentaire pour la copropriété,
- le devis contient une erreur de métrés, ce qui est frauduleux et a empêché la concurrence,
- les travaux qui ont débuté ont été arrêtés et un rapport d'expertise amiable a été effectué le 04 mai 2024,
- le devis qui a été adopté n'est pas conforme à la résolution n° 21 de l'assemblée générale du 21 février 2019, qui sollicitait un nouveau calcul des métrés et la mise en place d'un isolant de 40 à 50 mm au mieux de 100mm,
- le syndicat des copropriétaires ne peut voter des travaux dont il est prouvé qu'ils causeront un dommage,
- il existe un abus de majorité puisque cette décision est contraire aux intérêts collectifs et prise dans le but de leur nuire.
Ils sollicitent, si la cour ne s'estimait pas suffisamment informée, la désignation d'un expert.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 décembre 2023 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble GAETALI demande à la cour:
- de confirmer le jugement déféré,
y ajoutant
- de condamner solidairement M. [T] [A] et Mme [D] [A] au paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel, distraits au profit de Maître Joseph MAGNAN.
A titre préliminaire, il note que la société AIA n'est pas dans la cause et que les consorts [A] ne peuvent solliciter de condamnation à son encontre.
Il expose que la décision de réaliser des travaux de réfection de l'étanchéité avec un devis DIB mentionnant un isolant de 40/60 mm pour un montant de 58.826, 34 euros a été refusée à l'unanimité lors de l'assemblée générale du 04 novembre 2021.
Il conteste tout motif de nullité de la résolution n° 12. Il indique qu'elle n'est affectée d'aucune irrégularité.
Il ajoute :
- que les métrés de la société DIB ont été rectifiés,
- que les dispositions de l'assemblée générale du 21 février 2019 ont été respectées,
- que les copropriétaires ont finalement décidé de voter pour la pose de panneaux isolants 140mm,
- que le préjudice d'inondations évoqué est purement hypothétique.
MOTIVATION
Sur l'annulation de la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 04 novembre 2021
Les motifs d'annulation de cette résolution formés par M. et Mme [A] s'articulent en quatre moyens :
- ce qui a été décidé ne correspond pas à ce qui avait été voté par la résolution du 21 février 2019,
- il existe un abus de majorité,
- les copropriétaires n'ont pu voter en toute connaissance de cause, en raison d'un devis frauduleux,
- les travaux entraîneront un péril imminent
L'abus de majorité s'entend d'une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou bien d'une décision adoptée dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou bien d'une décision prise dans l'intention de nuire à certains copropriétaires. Il appartient à celui qui soulève l'abus de majorité de le démontrer.
L'assemblée générale du 21 février 2019 a adopté le principe de réfection de l'étanchéité des toitures (résolution n° 20). Elle a également choisi (résolution 21) le devis de l'entreprise DIB, pour un montant de 59.947, 21 euros, tout en demandant que cette société refasse ses métrés avec mise en place d'un isolant entre 40 et 50 mm.
Deux devis de l'entreprise DIB étaient annexés à la convocation de l'assemblée générale du 04 novembre 2021 :
- un devis du 23 février 2021, d'un montant de 59.947, 74 euros, portant sur la réfection de l'étanchéité sur toiture, avec la pose de panneaux isolant de 140 mm,
- un devis du 17 septembre 2021 de la même entreprise, portant sur les mêmes travaux, d'un montant de 58.826, 35 euros, avec la pose de panneaux isolant 40/60 mm.
Il n'y avait pas de droit acquis portant sur la pose d'un isolant entre 40 et 50mm. L'assemblée générale du 21 février 2019 avait uniquement voté sur le principe des travaux et sur le principe de retenir l'entreprise DIB, à laquelle il était demandé de refaire ses métrés avec la mise en place d'un isolant entre 40 et 50 mm.
Les copropriétaires ont été suffisamment informés sur la teneur des travaux à effectuer compte tenu des deux devis annexés à la convocation. Ils ont pu voter sur les deux devis DIB, avec la pose de panneaux isolant 40/60mm. Les copropriétaires ont refusé cette deuxième solution, par le vote de la résolution n°13, qui n'est pas contestée par M. et Mme [A].
La résolution n° 12 ne peut être annulée au motif qu'il existerait un droit acquis à obtenir des travaux avec un isolant entre 40 et 50mm.
Les copropriétaires étaient également suffisamment informés des risques évoqués par M. et Mme [A] lors du vote de la résolution n° 12 puisqu'il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 04 novembre 2021 que M. [A] avait demandé à ce que soit annexée la note de M. [G], architecte, mandaté par M. et Mme [A]. Aux termes de cette note du 15 octobre 2021, (pièce 9 des appelants), M. [G] indiquait avoir analysé les devis de la société DIB ; il mentionnait que ceux-ci ne prenaient pas en compte le problème du relevé d'étanchéité du droit du sol du balcon de M. et Mme [A], que le relevé existant était nettement insuffisant et non conforme au 'DTU 43-1" ; il écrivait ' qu'il appartiendrait à l'entreprise d'exécuter un ouvrage afin de respecter le DTU et vous garantir contre les risques d'inondation de votre appartement en cas d'orage violent' ; il ajoutait ' je me permets de vous conseiller : d'informer votre syndic' et ' de faire préciser par l'entreprise DIB le type de travaux ou d'ouvrage prévus au droit de votre balcon'. Il terminait en notant qu' 'à ce jour, votre appartement n'est pas garanti contre une inondation si une rétention d'eau se produit sur la terrasse'.
Bien qu'informée de cette note, l'assemblée générale des copropriétaires a voté en faveur du devis DIB avec un isolant de 140mm.
Cette résolution ne peut donc être annulée pour un défaut d'information.
M. et Mme [A] ne rapportent pas non plus la preuve d'un abus de majorité. En effet, la décision d'effectuer des travaux de réfection de l'étanchéité n'est pas contraire à l'intérêt collectif et ils ne démontrent pas que le choix du devis opéré par l'assemblée générale serait contraire à cet intérêt et aurait pour objectif de leur nuire. Ils ne démontrent pas que la solution proposée par l'entreprise DIB, lorsque l'assemblée générale a voté, entraînerait nécessairement et sans doute possible des inondations sur leur lot.
En conséquence, ils seront déboutés de leur demande d'annulation de la résolution n° 12 et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
M. et Mme [A] disposent d'autres actions judiciaires pour empêcher les travaux ou les faire cesser s'ils parviennent à démontrer l'existence d'un péril imminent lors de la mise en oeuvre de ces travaux.
Il n'appartient pas à la présente juridiction, saisie d'une demande d'annulation, d'ordonner une expertise.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
M. et Mme [A] sont essentiellement succombants.
Le jugement déféré qui a condamné solidairement M. et Mme [A] aux dépens sera confirmé.
M.et Mme [A] seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, étant précisé en outre qu'ils sollicitent la condamnation de la société AIA, en sa qualité de syndic, qui n'est pas en la cause. Cette demande est ainsi irrecevable.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu'il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.
Le jugement déféré qui a condamné solidairement M.et Mme [A] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros sera confirmé.
M. et Mme [A] seront en outre condamnés à verser la somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires au titre de ses frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement déféré ;
Y AJOUTANT ;
DECLARE irrecevable la demande de M. [T] [A] et Mme [D] [A] formée à l'encontre de la société AIA, syndic de copropriété ;
CONDAMNE M. [T] [A] et Mme [D] [A] au versement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles d'appel du syndicat des copropriétaires de l'immeuble GAETALI ;
CONDAMNE M. [T] [A] et Mme [D] [A] aux dépens de la présente instance.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 25 JUIN 2026
N°2026/288
N° RG 23/12102
N° Portalis DBVB-V-B7H-BL6FN
[T] [A]
[D] [A]
C/
Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES GAETALI
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Agnès ERMENEUX
Me Joseph MAGNAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ de [Localité 1] en date du 04 Septembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/00250.
APPELANTS
Monsieur [T] [A]
né le 23 Mars 1961 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 1]
Madame [D] [A]
née le 24 Octobre 1962 à [Localité 3] (52),
demeurant [Adresse 2]
Tous deux représentés par Me Agnès ERMENEUX membre de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE,
assistés par Me André-hubert BEZZINA, avocat plaidant au barreau de NICE
INTIMÉE
Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES GAETALI représenté par son syndic en exercice, la SARL A.I.A. (ADMINISTRATION IMMOBILIERE ALLIANCE) elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3],
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Joseph MAGNAN membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Fabienne LATTY, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 avril 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,
et Madame Carole MENDOZA, conseiller- rapporteur, chargée du rapport
qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Florence PERRAUT, Conseillère,
Greffier lors des débats : Madame Nadia FAYALA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Madame Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
FAITS ET PROCÉDURE
M. et Mme [A] sont propriétaires au sein d'un immeuble organisé en copropriété situé à [Localité 4].
Une assemblée générale du 21 février 2019 a adopté le principe de travaux de réfection de l'étanchéité des toitures (résolution n°20) et décidé d'effectuer les travaux tels que proposés par l'entreprise DIB pour un montant de 59.947, 21 euros, tout en demandant à cette société qu'elle refasse ses métrés et mette en place un isolant entre 40 et 50 mm (résolution n°21).
La résolution n° 12 de l'assemblée générale, qui s'est tenue le 04 novembre 2021, a adopté, à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, la décision d'effectuer des travaux de réfection de l'étanchéité par l'entreprise DIB pour un montant de 59.947, 74 euros TTC ; la question posée était celle d'effectuer des travaux de réfection de l'étanchéité 'devis DIB isolant de 140 mm pour un montant de 59.947, 74 euros'.
Par assignation du 30 décembre 2021, M. et Mme [A] ont fait citer le syndicat des copropriétaires en annulation d'une résolution.
Par jugement contradictoire du 04 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Grasse a :
- débouté M. [T] [A] et Mme [D] [A] de leur demande d'annulation de la résolution n°12 de 1'assemblée générale du 4 novembre 2021 ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- condamné solidairement M. [T] [A] et Mme [D] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble GAETALIS la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné solidairement M. [T] [A] et Mme [D] [A] aux entiers dépens ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Les premiers juges ont rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 12 au motif que les raisons invoquées par M. et Mme [A], qui faisaient état de travaux contraires aux règles de l'art, avec un devis contenant une erreur de métrés, n'étaient pas de nature à entraîner l'annulation de cette décision. Ils ont estimé qu'étaient en réalité discutés l'opportunité ou le bien-fondé de cette résolution.
Par déclaration du 27 septembre 2023, M. et Mme [A] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision.
Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2026 auxquelles il convient de se référer, M. et Mme [A] demandent à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré,
- de juger que le syndic AIA en sa qualité de syndic en exercice du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] ne peut réaliser les travaux votés en l'état du préjudice certain qu'ils généreraient,
- de juger qu'il appartiendra à l'assemblée générale de la copropriété de voter des travaux conformes aux règles de l'art et respectant les préconisations de l'architecte [X] [G] et de l'ingénieur [H] [W], afin que les époux [A] ne subissent aucun dommage,
- de désigner au besoin tel expert qu'il plaira pour éclairer la cour sur les conséquences dommageables de la réalisation de travaux conformes à la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 04 novembre 2021 et préconisant ceux conformes aux règles de l'art et aux intérêts des parties,
En conséquence,
- d'annuler la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 4 novembre 2021,
- de condamner le syndic AIA en sa qualité de syndic en exercice du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] au paiement de la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens.
Ils soulèvent l'annulation de la résolution n°12 pour les raisons suivantes :
- les travaux votés sont contraires aux règles de l'art et généreront des inondations sur leur lot privatif, comme l'atteste M. [G], architecte,
- les travaux contraires aux règles de l'art vont entraîner un coût supplémentaire pour la copropriété,
- le devis contient une erreur de métrés, ce qui est frauduleux et a empêché la concurrence,
- les travaux qui ont débuté ont été arrêtés et un rapport d'expertise amiable a été effectué le 04 mai 2024,
- le devis qui a été adopté n'est pas conforme à la résolution n° 21 de l'assemblée générale du 21 février 2019, qui sollicitait un nouveau calcul des métrés et la mise en place d'un isolant de 40 à 50 mm au mieux de 100mm,
- le syndicat des copropriétaires ne peut voter des travaux dont il est prouvé qu'ils causeront un dommage,
- il existe un abus de majorité puisque cette décision est contraire aux intérêts collectifs et prise dans le but de leur nuire.
Ils sollicitent, si la cour ne s'estimait pas suffisamment informée, la désignation d'un expert.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 décembre 2023 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble GAETALI demande à la cour:
- de confirmer le jugement déféré,
y ajoutant
- de condamner solidairement M. [T] [A] et Mme [D] [A] au paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel, distraits au profit de Maître Joseph MAGNAN.
A titre préliminaire, il note que la société AIA n'est pas dans la cause et que les consorts [A] ne peuvent solliciter de condamnation à son encontre.
Il expose que la décision de réaliser des travaux de réfection de l'étanchéité avec un devis DIB mentionnant un isolant de 40/60 mm pour un montant de 58.826, 34 euros a été refusée à l'unanimité lors de l'assemblée générale du 04 novembre 2021.
Il conteste tout motif de nullité de la résolution n° 12. Il indique qu'elle n'est affectée d'aucune irrégularité.
Il ajoute :
- que les métrés de la société DIB ont été rectifiés,
- que les dispositions de l'assemblée générale du 21 février 2019 ont été respectées,
- que les copropriétaires ont finalement décidé de voter pour la pose de panneaux isolants 140mm,
- que le préjudice d'inondations évoqué est purement hypothétique.
MOTIVATION
Sur l'annulation de la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 04 novembre 2021
Les motifs d'annulation de cette résolution formés par M. et Mme [A] s'articulent en quatre moyens :
- ce qui a été décidé ne correspond pas à ce qui avait été voté par la résolution du 21 février 2019,
- il existe un abus de majorité,
- les copropriétaires n'ont pu voter en toute connaissance de cause, en raison d'un devis frauduleux,
- les travaux entraîneront un péril imminent
L'abus de majorité s'entend d'une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou bien d'une décision adoptée dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou bien d'une décision prise dans l'intention de nuire à certains copropriétaires. Il appartient à celui qui soulève l'abus de majorité de le démontrer.
L'assemblée générale du 21 février 2019 a adopté le principe de réfection de l'étanchéité des toitures (résolution n° 20). Elle a également choisi (résolution 21) le devis de l'entreprise DIB, pour un montant de 59.947, 21 euros, tout en demandant que cette société refasse ses métrés avec mise en place d'un isolant entre 40 et 50 mm.
Deux devis de l'entreprise DIB étaient annexés à la convocation de l'assemblée générale du 04 novembre 2021 :
- un devis du 23 février 2021, d'un montant de 59.947, 74 euros, portant sur la réfection de l'étanchéité sur toiture, avec la pose de panneaux isolant de 140 mm,
- un devis du 17 septembre 2021 de la même entreprise, portant sur les mêmes travaux, d'un montant de 58.826, 35 euros, avec la pose de panneaux isolant 40/60 mm.
Il n'y avait pas de droit acquis portant sur la pose d'un isolant entre 40 et 50mm. L'assemblée générale du 21 février 2019 avait uniquement voté sur le principe des travaux et sur le principe de retenir l'entreprise DIB, à laquelle il était demandé de refaire ses métrés avec la mise en place d'un isolant entre 40 et 50 mm.
Les copropriétaires ont été suffisamment informés sur la teneur des travaux à effectuer compte tenu des deux devis annexés à la convocation. Ils ont pu voter sur les deux devis DIB, avec la pose de panneaux isolant 40/60mm. Les copropriétaires ont refusé cette deuxième solution, par le vote de la résolution n°13, qui n'est pas contestée par M. et Mme [A].
La résolution n° 12 ne peut être annulée au motif qu'il existerait un droit acquis à obtenir des travaux avec un isolant entre 40 et 50mm.
Les copropriétaires étaient également suffisamment informés des risques évoqués par M. et Mme [A] lors du vote de la résolution n° 12 puisqu'il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 04 novembre 2021 que M. [A] avait demandé à ce que soit annexée la note de M. [G], architecte, mandaté par M. et Mme [A]. Aux termes de cette note du 15 octobre 2021, (pièce 9 des appelants), M. [G] indiquait avoir analysé les devis de la société DIB ; il mentionnait que ceux-ci ne prenaient pas en compte le problème du relevé d'étanchéité du droit du sol du balcon de M. et Mme [A], que le relevé existant était nettement insuffisant et non conforme au 'DTU 43-1" ; il écrivait ' qu'il appartiendrait à l'entreprise d'exécuter un ouvrage afin de respecter le DTU et vous garantir contre les risques d'inondation de votre appartement en cas d'orage violent' ; il ajoutait ' je me permets de vous conseiller : d'informer votre syndic' et ' de faire préciser par l'entreprise DIB le type de travaux ou d'ouvrage prévus au droit de votre balcon'. Il terminait en notant qu' 'à ce jour, votre appartement n'est pas garanti contre une inondation si une rétention d'eau se produit sur la terrasse'.
Bien qu'informée de cette note, l'assemblée générale des copropriétaires a voté en faveur du devis DIB avec un isolant de 140mm.
Cette résolution ne peut donc être annulée pour un défaut d'information.
M. et Mme [A] ne rapportent pas non plus la preuve d'un abus de majorité. En effet, la décision d'effectuer des travaux de réfection de l'étanchéité n'est pas contraire à l'intérêt collectif et ils ne démontrent pas que le choix du devis opéré par l'assemblée générale serait contraire à cet intérêt et aurait pour objectif de leur nuire. Ils ne démontrent pas que la solution proposée par l'entreprise DIB, lorsque l'assemblée générale a voté, entraînerait nécessairement et sans doute possible des inondations sur leur lot.
En conséquence, ils seront déboutés de leur demande d'annulation de la résolution n° 12 et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
M. et Mme [A] disposent d'autres actions judiciaires pour empêcher les travaux ou les faire cesser s'ils parviennent à démontrer l'existence d'un péril imminent lors de la mise en oeuvre de ces travaux.
Il n'appartient pas à la présente juridiction, saisie d'une demande d'annulation, d'ordonner une expertise.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
M. et Mme [A] sont essentiellement succombants.
Le jugement déféré qui a condamné solidairement M. et Mme [A] aux dépens sera confirmé.
M.et Mme [A] seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, étant précisé en outre qu'ils sollicitent la condamnation de la société AIA, en sa qualité de syndic, qui n'est pas en la cause. Cette demande est ainsi irrecevable.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu'il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.
Le jugement déféré qui a condamné solidairement M.et Mme [A] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros sera confirmé.
M. et Mme [A] seront en outre condamnés à verser la somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires au titre de ses frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement déféré ;
Y AJOUTANT ;
DECLARE irrecevable la demande de M. [T] [A] et Mme [D] [A] formée à l'encontre de la société AIA, syndic de copropriété ;
CONDAMNE M. [T] [A] et Mme [D] [A] au versement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles d'appel du syndicat des copropriétaires de l'immeuble GAETALI ;
CONDAMNE M. [T] [A] et Mme [D] [A] aux dépens de la présente instance.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE