CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 25 juin 2026, n° 23/12278
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 25 JUIN 2026
N°2026/289
N° RG 23/12278
N° Portalis DBVB-V-B7H-BL64Q
[Y] [L]
[W] [X]
C/
[Q] [O] épouse [O]
Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIERTAIRES LA FARNESINA BILIERE [Localité 1] [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Elie COHEN
Me Agnès ERMENEUX
Me Eric VEZZANI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 02 Juin 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00476.
APPELANTS
Madame [Y] [L]
née le 18 Août 1962 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 2]
Monsieur [W] [X]
né le 13 Juillet 1968 à [Localité 3] (Beyrouth Liban),
demeurant [Adresse 2]
Tous deux représentés par Me Elie COHEN, avocat au barreau de NICE
INTIMÉES
Madame [Q] [O] épouse [O]
née le 01 Juillet 1946 à [Localité 4] (RUSSIE),
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Agnès ERMENEUX membre de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Frédéric PIAZZESI de la SELARL CABINET PIAZZESI AVOCATS, avocat au barreau de NICE substituée par Me Florence CATTENATI, avocat au barreau de NICE
LE SYNDICAT DES COPROPRIERTAIRES LA FARNESINA représenté par son syndic en exercice FONCIA BEAULIEU,
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 avril 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
et Madame Carole MENDOZA, conseiller- rapporteur, chargés du rapport
qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Florence PERRAUT, Conseillère,
Greffier lors des débats : Madame Nadia FAYALA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Madame Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
FAITS ET PROCÉDURE
M. [X] et Mme [L] sont propriétaires au sein de l'ensemble immobilier [Adresse 3] organisé en copropriété, situé à [Localité 5].
Mme [F] épouse [O], est également copropriétaire au sein de cet ensemble immobilier.
Par ordonnance du 30 juin 2020, le juge des référés a condamné Mme [F] épouse [O] à enlever le local en béton construit sur sa terrasse et à déposer un panneau en PVC blanc installé dernière les balustres de sa terrasse qui pénètre sur la propriété de M. [X] et Mme [L]. Cette ordonnance a été infirmée par un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 16 décembre 2021 qui a dit n'y avoir lieu à référé, en raison d'une contestation sérieuse.
Selon la résolution n° 28, l'assemblée générale du 22 octobre 2020 a annulé la résolution 12 C de l'assemblée générale du 23 juin 2018 qui adoptait le principe de ' l'enlèvement du local en béton construit sans autorisation par Mme [H]' et 'le remplacement par la plantation d'une haie comme à l'origine'.
Selon la résolution n° 29, la même assemblée générale a adopté le principe de la 'ratification des travaux réalisés par la SCI POPPY en 2011, à savoir un local en béton à hauteur réglementaire et conforme au règlement de copropriété section III article 6 (..);'.
Par assignation du 25 janvier 2021, M. [X] et Mme [L] ont fait citer le syndicat des copropriétaires et Mme [F] épouse [O] aux fins principalement de voir prononcer la nullité de la résolution n° 28 et la condamnation de Mme [F] épouse [O] à enlever les ouvrages édifiés en limite de leur propriété, sous astreinte.
Par jugement contradictoire du 02 juin 2023, le tribunal judiciaire de Nice a :
- débouté M. [W] [X] et Mme [Y] [L] de leurs demandes,
- condamné M. [W] [X] et Mme [Y] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 3] et Mme [Q] [F] épouse [O] la somme de 1000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [W] [X] et Mme [Y] [L] aux dépens.
Le premier juge a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 28 de l'assemblée générale du 22 octobre 2020 en indiquant que les travaux engagés sans autorisation préalable avaient été valablement ratifiés par la résolution n° 29.
Il a rejeté la demande d'enlèvement du local en béton au visa du trouble anormal de voisinage en relevant que M. [X] et Mme [L] n'établissaient pas la réalité du trouble allégué concernant un local dont la construction avait été réalisée en 2011, alors que Mme [O] indiquait avoir acquis son bien en 2014, soit postérieurement à l'édification de celui-ci.
Par déclaration du 02 octobre 2023 avec annexe, Mme [L] et M. [X] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision.
Mme [F] épouse [O] a constitué avocat.
Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 décembre 2023 auxquelles il convient de se référer, M. [X] et Mme [L] demandent à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré,
- de prononcer l'annulation de la résolution n° 28 de l'assemblée générale du 22 octobre 2020,
- de condamner Mme [O] à démolir le local en béton dans le jardin et à déposer le panneau en PVC installé derrière les balustres de sa terrasse et qui pénètre sur leur propriété et à planter une haie végétale comme à l'origine, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- de condamner tous contestant au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Ils soutiennent que le local en béton dans le jardin de Mme [F] épouse [O], dont elle a la jouissance exclusive, édifié sans autorisation préalable, et l'installation sur la balustrade côté [Adresse 4] du panneau de PVC blanc derrière les balustres de sa terrasse qui s'étend jusqu'au montant gauche soutenant le portillon d'accès à leur appartement et pénètre sur leur propriété, portent atteinte à leurs droits, aux modalités de jouissance de leur bien, et modifient l'aspect extérieur de l'immeuble. Ils font état d'un problème lié à une perte d'ensoleillement de leur appartement et de leur jardin.
Ils soulèvent l'annulation de la résolution n° 28 pour les motifs suivants :
- les règles de majorité ont été violées, puisque c'est l'unanimité qui était requise, s'agissant d'une construction qui porte atteinte à la jouissance de leurs lots, en raison notamment de la privation de l'ensoleillement sur leur terrasse et d'une perte de vue et de ventilation,
- un panneau de PVC blanc pénètre sur leur propriété,
- les installations sur le lot de Mme [F] épouse [O] modifient l'aspect extérieur de l'immeuble,
- les travaux sont contraires à la destination de l'immeuble.
Ils sollicitent l'enlèvement du local en béton et du panneau en PVC blanc.
Ils soutiennent également subir un trouble anormal de voisinage. Ils contestent toute prescription de leur action tendant à l'enlèvement des installations critiquées.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2024 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 3] demande à la cour :
- de confirmer le jugement du 2 juin 2023 en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de la résolution 28 de l'assemblée générale du 22 octobre 2020,
- de statuer ce que de droit sur les autres demandes formulées par les protagonistes principaux du litige,
Vu l'article 562 du code de procédure civile,
- de juger la Cour n'est pas saisie d'une demande de réformation ou d'infirmation de la condamnation de M. [X] et Mme [L] à payer au syndicat la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à payer les entiers dépens de première instance,
- de rejeter en conséquence toute demande de réformation ou d'infirmation de ces deux chefs de jugement,
- de condamner le succombant en appel à payer au syndicat la somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- de condamner le succombant à payer les entiers dépens d'appel, recouvrés directement au profit de Maître VEZZANI pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision préalable.
Il estime qu'aucune irrégularité ou abus de majorité n'entache la résolution critiquée.
Il déclare que le local en béton litigieux dépend du lot de Mme [O]. Il relève que l'assemblée générale a ratifié l'édification de ce local si bien qu'il n'existe plus d'infractions.
Il indique être étranger aux troubles anormaux de voisinage allégués par M. [X] et Mme [L].
Il soutient que la cour n'est pas saisie de la condamnation de M. [X] et Mme [L] aux dépens et au versement à son profit de la somme de 1000 euros, en l'absence d'effet dévolutif , puisque ces derniers n'ont critiqué ces deux chefs de la décision de première instance, ni dans leurs conclusions ni dans le dispositif de celles-ci.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2024 auxquelles il convient de se référer, Mme [F] épouse [O] demande à la cour :
- de confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,
- de débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes et de les condamner à la somme de 1.000 euros au titre de l|'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
Y ajoutant,
- de condamner consorts [X] au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- de condamner les consorts [X] aux entiers dépens, distraits au profit de la SCP ERMENEUX CAUCHI sous sa due affirmation de droits.
Elle expose que l'enlèvement du local en béton décidé lors de l'assemblée générale du 23 juin 2018 devait devenir sans objet si elle produisait son acte d'acquisition et démontrait qu'elle n'était pas à l'origine de cette construction. Elle explique que le syndic n'a pas bien retranscrit les conditions du vote, alors qu'elle avait prouvé avoir acquis le bien avec le local litigieux. Elle précise que le syndic n'a jamais fait exécuter cette résolution, puisqu'elle avait justifié de la date d'acquisition de son lot.
Elle conteste toute nullité de la résolution n° 28 en relevant que celle-ci a été prise dans l'esprit de l'assemblée générale du 23 juin 2018.
Elle souligne :
- que la construction litigieuse a été édifiée en 2011, en remplacement d'un abri jardin, sans que les consorts [D] ne s'en plaignent avant l'année 2019,
- qu'une assemblée générale de 2011, portant autorisation d'ester en justice à l'encontre de la SCI POPPY au titre de cette construction illicite a été rejetée à l'unanimité des voix, comprenant celle des consorts [X],
- que n'est pas démontrée la réalité des troubles anormaux de voisinage dont l'action est prescrite,
- que la construction critiquée ne viole pas le règlement de copropriété,
- que l'action intentée est prescrite, s'agissant d'une action personnelle, alors que les consorts [D] ont connaissance de l'édification du local depuis 2011 et a minima depuis l'assemblée générale durant laquelle ils ont voté contre une action en justice à l'encontre de celui qui avait construit le local.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 mars 2026.
MOTIVATION
Sur l'effet dévolutif :
La déclaration d'appel de M. [X] et Mme [L] était accompagnée d'une annexe aux termes de laquelle il était mentionné qu'ils sollicitaient l'infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions. En conséquence, l'effet dévolutif a bien joué concernant les dispositions du jugement déféré les condamnant aux dépens et au versement d'une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
****
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 28 de l'assemblée générale du 22 octobre 2020
Cette résolution porte sur le local en béton et non sur le panneau en PVC blanc.
La résolution n° 28 a adopté, à la majorité de l'article 24, l'annulation de la résolution 12 C de l'assemblée générale du 23 juin 2018, qui avait adopté, à la même majorité, le principe de l'enlèvement du local en béton construit sans autorisation et le remplacement par la plantation d'une haie 'comme à l'origine'.
La résolution n° 29 de l'assemblée générale du 22 octobre 2020 a voté, à la majorité de l'article 24 après application de l'article 25-1, 'la ratification des travaux réalisés par la SCI POPPY en 2011, à savoir un local en béton à hauteur réglementaire et conforme au règlement de copropriété'.
Cette dernière résolution, qui n'est pas attaquée par M. [X] et Mme [L], ratifie les travaux du local évoqué dans la résolution n° 28. La résolution n° 29, définitive, permet en conséquence d'indiquer que l'édification de ce local n'est plus irrégulière.
Selon l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
La résolution n° 28 porte, non sur l'autorisation des travaux qui ont été effectués en 2011, mais sur l'annulation d'une résolution de 2018 qui avait voté l'enlèvement du local.
M. [X] et Mme [L], qui n'ont pas critiqué la résolution n° 29 de l'assemblée générale qui ratifie l'édification du local litigieux, ne peuvent estimer que la résolution n° 28, qui ne porte pas sur l'édification de ce local, mais sur l'annulation d'une précédente résolution qui ordonnait son enlèvement, devait être votée à l'unanimité. La résolution n° 28 n'entraîne pas la modification de la destination de leurs parties privatives ou des modalités de jouissance de celles-ci, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
En conséquence, il convient de rejeter leur demande d'annulation de la résolution n° 28 au motif d'une violation des règles de vote. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur la demande d'enlèvement du local en béton et du panneau de PVC blanc derrière les balustres
La demande d'enlèvement du local en béton ne peut plus être sollicitée par M. [X] et Mme [L] au motif d'une violation du règlement de copropriété, l'édification de ce local ayant été autorisée par la résolution n° 29 de l'assemblée générale du 22 octobre 2020.
Ils peuvent toutefois solliciter l'enlèvement de ce local sur le fondement du trouble anormal de voisinage qui dispose que nul ne peut causer à autrui un trouble anormal du voisinage.
L'article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Selon l'article 2224 du code civil, Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Il n'est pas contesté que le local en béton litigieux a été édifié en 2011. Il n'est pas non plus contesté par M. [X] et Mme [L] que la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 22 juin 2011, qui portait sur l'autorisation à donner au syndic d'agir en justice à l'encontre de la SCI POPPY pour constructions illicites sans autorisation préalable de l'assemblée générale, concernait le local litigieux.
Ainsi, le point de départ de l'action en enlèvement de ce local débute le 22 juin 2011, date à laquelle M. [X] et Mme [L] avaient connaissance de l'édification de ce local. A compter de cette date, ils bénéficiaient d'un délai de 5 ans pour agir en enlèvement de celui-ci, sur le fondement d'un trouble anormal de voisinage. Ils n'ont pas agi dans ce délai. En conséquence, leur action est prescrite.
S'agissant du panneau en PVC blanc, M. [X] et Mme [L] en sollicitent l'enlèvement, soit sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, soit sur le fondement du trouble anormal de voisinage.
Il n'est pas démontré que le panneau en PVC blanc serait sur la propriété de M. [X] et Mme [L]. Il n'est pas démontré que la pose de ce panneau contreviendrait au règlement de copropriété. Il n'est pas plus démontré qu'il entraînerait un trouble anormal de voisinage. En conséquence, il convient de rejeter la demande de M. [X] et Mme [L] tendant à l'enlèvement de ce panneau en PVC blanc situé le long de balustre.
Le jugement déféré qui a rejeté leurs prétentions sera confirmé.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
M. [X] et Mme [L] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel. Ils seront déboutés de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Les dépens pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
En application de l'article 954 du code de procédure civile, en l'absence de prétention sur les demandes tranchées dans le jugement, la cour ne peut que constater qu'elle n'est pas saisie de prétentions relatives à ces demandes et ne peut que confirmer le jugement sur le chef de dispositif concerné. M. [X] et Mme [L] n'ont pas sollicité, dans le dispositif de leurs conclusions, le rejet des prétentions adverses concernant les demandes au titre des frais irrépétibles de première instance.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré qui les a condamnés à verser tant à Mme [F] épouse [O] qu'au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance exposés par ces derniers.
Par ailleurs, il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires et de Mme [F] épouse [O] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés pour faire valoir leurs droits en appel.
M. [X] et Mme [L] seront condamnés au versement de la somme de 1300 euros tant à Mme [F] épouse [O] qu'au syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement déféré ;
Y AJOUTANT ;
CONDAMNE M. [W] [X] et Mme [Y] [L] au versement de la somme de 1300 euros tant à Mme [F] épouse [O] qu'au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] au titre de leurs frais irrépétibles d'appel ;
REJETTE les demandes de M. [W] [X] et Mme [Y] [K] au titre de leurs frais irrépétibles d'appel ;
CONDAMNE M. [W] [B] et Mme [Y] [K] aux dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 25 JUIN 2026
N°2026/289
N° RG 23/12278
N° Portalis DBVB-V-B7H-BL64Q
[Y] [L]
[W] [X]
C/
[Q] [O] épouse [O]
Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIERTAIRES LA FARNESINA BILIERE [Localité 1] [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Elie COHEN
Me Agnès ERMENEUX
Me Eric VEZZANI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 02 Juin 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00476.
APPELANTS
Madame [Y] [L]
née le 18 Août 1962 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 2]
Monsieur [W] [X]
né le 13 Juillet 1968 à [Localité 3] (Beyrouth Liban),
demeurant [Adresse 2]
Tous deux représentés par Me Elie COHEN, avocat au barreau de NICE
INTIMÉES
Madame [Q] [O] épouse [O]
née le 01 Juillet 1946 à [Localité 4] (RUSSIE),
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Agnès ERMENEUX membre de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Frédéric PIAZZESI de la SELARL CABINET PIAZZESI AVOCATS, avocat au barreau de NICE substituée par Me Florence CATTENATI, avocat au barreau de NICE
LE SYNDICAT DES COPROPRIERTAIRES LA FARNESINA représenté par son syndic en exercice FONCIA BEAULIEU,
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 avril 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
et Madame Carole MENDOZA, conseiller- rapporteur, chargés du rapport
qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Florence PERRAUT, Conseillère,
Greffier lors des débats : Madame Nadia FAYALA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Madame Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
FAITS ET PROCÉDURE
M. [X] et Mme [L] sont propriétaires au sein de l'ensemble immobilier [Adresse 3] organisé en copropriété, situé à [Localité 5].
Mme [F] épouse [O], est également copropriétaire au sein de cet ensemble immobilier.
Par ordonnance du 30 juin 2020, le juge des référés a condamné Mme [F] épouse [O] à enlever le local en béton construit sur sa terrasse et à déposer un panneau en PVC blanc installé dernière les balustres de sa terrasse qui pénètre sur la propriété de M. [X] et Mme [L]. Cette ordonnance a été infirmée par un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 16 décembre 2021 qui a dit n'y avoir lieu à référé, en raison d'une contestation sérieuse.
Selon la résolution n° 28, l'assemblée générale du 22 octobre 2020 a annulé la résolution 12 C de l'assemblée générale du 23 juin 2018 qui adoptait le principe de ' l'enlèvement du local en béton construit sans autorisation par Mme [H]' et 'le remplacement par la plantation d'une haie comme à l'origine'.
Selon la résolution n° 29, la même assemblée générale a adopté le principe de la 'ratification des travaux réalisés par la SCI POPPY en 2011, à savoir un local en béton à hauteur réglementaire et conforme au règlement de copropriété section III article 6 (..);'.
Par assignation du 25 janvier 2021, M. [X] et Mme [L] ont fait citer le syndicat des copropriétaires et Mme [F] épouse [O] aux fins principalement de voir prononcer la nullité de la résolution n° 28 et la condamnation de Mme [F] épouse [O] à enlever les ouvrages édifiés en limite de leur propriété, sous astreinte.
Par jugement contradictoire du 02 juin 2023, le tribunal judiciaire de Nice a :
- débouté M. [W] [X] et Mme [Y] [L] de leurs demandes,
- condamné M. [W] [X] et Mme [Y] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 3] et Mme [Q] [F] épouse [O] la somme de 1000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [W] [X] et Mme [Y] [L] aux dépens.
Le premier juge a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 28 de l'assemblée générale du 22 octobre 2020 en indiquant que les travaux engagés sans autorisation préalable avaient été valablement ratifiés par la résolution n° 29.
Il a rejeté la demande d'enlèvement du local en béton au visa du trouble anormal de voisinage en relevant que M. [X] et Mme [L] n'établissaient pas la réalité du trouble allégué concernant un local dont la construction avait été réalisée en 2011, alors que Mme [O] indiquait avoir acquis son bien en 2014, soit postérieurement à l'édification de celui-ci.
Par déclaration du 02 octobre 2023 avec annexe, Mme [L] et M. [X] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision.
Mme [F] épouse [O] a constitué avocat.
Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 décembre 2023 auxquelles il convient de se référer, M. [X] et Mme [L] demandent à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré,
- de prononcer l'annulation de la résolution n° 28 de l'assemblée générale du 22 octobre 2020,
- de condamner Mme [O] à démolir le local en béton dans le jardin et à déposer le panneau en PVC installé derrière les balustres de sa terrasse et qui pénètre sur leur propriété et à planter une haie végétale comme à l'origine, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- de condamner tous contestant au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Ils soutiennent que le local en béton dans le jardin de Mme [F] épouse [O], dont elle a la jouissance exclusive, édifié sans autorisation préalable, et l'installation sur la balustrade côté [Adresse 4] du panneau de PVC blanc derrière les balustres de sa terrasse qui s'étend jusqu'au montant gauche soutenant le portillon d'accès à leur appartement et pénètre sur leur propriété, portent atteinte à leurs droits, aux modalités de jouissance de leur bien, et modifient l'aspect extérieur de l'immeuble. Ils font état d'un problème lié à une perte d'ensoleillement de leur appartement et de leur jardin.
Ils soulèvent l'annulation de la résolution n° 28 pour les motifs suivants :
- les règles de majorité ont été violées, puisque c'est l'unanimité qui était requise, s'agissant d'une construction qui porte atteinte à la jouissance de leurs lots, en raison notamment de la privation de l'ensoleillement sur leur terrasse et d'une perte de vue et de ventilation,
- un panneau de PVC blanc pénètre sur leur propriété,
- les installations sur le lot de Mme [F] épouse [O] modifient l'aspect extérieur de l'immeuble,
- les travaux sont contraires à la destination de l'immeuble.
Ils sollicitent l'enlèvement du local en béton et du panneau en PVC blanc.
Ils soutiennent également subir un trouble anormal de voisinage. Ils contestent toute prescription de leur action tendant à l'enlèvement des installations critiquées.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2024 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 3] demande à la cour :
- de confirmer le jugement du 2 juin 2023 en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de la résolution 28 de l'assemblée générale du 22 octobre 2020,
- de statuer ce que de droit sur les autres demandes formulées par les protagonistes principaux du litige,
Vu l'article 562 du code de procédure civile,
- de juger la Cour n'est pas saisie d'une demande de réformation ou d'infirmation de la condamnation de M. [X] et Mme [L] à payer au syndicat la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à payer les entiers dépens de première instance,
- de rejeter en conséquence toute demande de réformation ou d'infirmation de ces deux chefs de jugement,
- de condamner le succombant en appel à payer au syndicat la somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- de condamner le succombant à payer les entiers dépens d'appel, recouvrés directement au profit de Maître VEZZANI pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision préalable.
Il estime qu'aucune irrégularité ou abus de majorité n'entache la résolution critiquée.
Il déclare que le local en béton litigieux dépend du lot de Mme [O]. Il relève que l'assemblée générale a ratifié l'édification de ce local si bien qu'il n'existe plus d'infractions.
Il indique être étranger aux troubles anormaux de voisinage allégués par M. [X] et Mme [L].
Il soutient que la cour n'est pas saisie de la condamnation de M. [X] et Mme [L] aux dépens et au versement à son profit de la somme de 1000 euros, en l'absence d'effet dévolutif , puisque ces derniers n'ont critiqué ces deux chefs de la décision de première instance, ni dans leurs conclusions ni dans le dispositif de celles-ci.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2024 auxquelles il convient de se référer, Mme [F] épouse [O] demande à la cour :
- de confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,
- de débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes et de les condamner à la somme de 1.000 euros au titre de l|'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
Y ajoutant,
- de condamner consorts [X] au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- de condamner les consorts [X] aux entiers dépens, distraits au profit de la SCP ERMENEUX CAUCHI sous sa due affirmation de droits.
Elle expose que l'enlèvement du local en béton décidé lors de l'assemblée générale du 23 juin 2018 devait devenir sans objet si elle produisait son acte d'acquisition et démontrait qu'elle n'était pas à l'origine de cette construction. Elle explique que le syndic n'a pas bien retranscrit les conditions du vote, alors qu'elle avait prouvé avoir acquis le bien avec le local litigieux. Elle précise que le syndic n'a jamais fait exécuter cette résolution, puisqu'elle avait justifié de la date d'acquisition de son lot.
Elle conteste toute nullité de la résolution n° 28 en relevant que celle-ci a été prise dans l'esprit de l'assemblée générale du 23 juin 2018.
Elle souligne :
- que la construction litigieuse a été édifiée en 2011, en remplacement d'un abri jardin, sans que les consorts [D] ne s'en plaignent avant l'année 2019,
- qu'une assemblée générale de 2011, portant autorisation d'ester en justice à l'encontre de la SCI POPPY au titre de cette construction illicite a été rejetée à l'unanimité des voix, comprenant celle des consorts [X],
- que n'est pas démontrée la réalité des troubles anormaux de voisinage dont l'action est prescrite,
- que la construction critiquée ne viole pas le règlement de copropriété,
- que l'action intentée est prescrite, s'agissant d'une action personnelle, alors que les consorts [D] ont connaissance de l'édification du local depuis 2011 et a minima depuis l'assemblée générale durant laquelle ils ont voté contre une action en justice à l'encontre de celui qui avait construit le local.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 mars 2026.
MOTIVATION
Sur l'effet dévolutif :
La déclaration d'appel de M. [X] et Mme [L] était accompagnée d'une annexe aux termes de laquelle il était mentionné qu'ils sollicitaient l'infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions. En conséquence, l'effet dévolutif a bien joué concernant les dispositions du jugement déféré les condamnant aux dépens et au versement d'une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
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Sur la demande d'annulation de la résolution n° 28 de l'assemblée générale du 22 octobre 2020
Cette résolution porte sur le local en béton et non sur le panneau en PVC blanc.
La résolution n° 28 a adopté, à la majorité de l'article 24, l'annulation de la résolution 12 C de l'assemblée générale du 23 juin 2018, qui avait adopté, à la même majorité, le principe de l'enlèvement du local en béton construit sans autorisation et le remplacement par la plantation d'une haie 'comme à l'origine'.
La résolution n° 29 de l'assemblée générale du 22 octobre 2020 a voté, à la majorité de l'article 24 après application de l'article 25-1, 'la ratification des travaux réalisés par la SCI POPPY en 2011, à savoir un local en béton à hauteur réglementaire et conforme au règlement de copropriété'.
Cette dernière résolution, qui n'est pas attaquée par M. [X] et Mme [L], ratifie les travaux du local évoqué dans la résolution n° 28. La résolution n° 29, définitive, permet en conséquence d'indiquer que l'édification de ce local n'est plus irrégulière.
Selon l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
La résolution n° 28 porte, non sur l'autorisation des travaux qui ont été effectués en 2011, mais sur l'annulation d'une résolution de 2018 qui avait voté l'enlèvement du local.
M. [X] et Mme [L], qui n'ont pas critiqué la résolution n° 29 de l'assemblée générale qui ratifie l'édification du local litigieux, ne peuvent estimer que la résolution n° 28, qui ne porte pas sur l'édification de ce local, mais sur l'annulation d'une précédente résolution qui ordonnait son enlèvement, devait être votée à l'unanimité. La résolution n° 28 n'entraîne pas la modification de la destination de leurs parties privatives ou des modalités de jouissance de celles-ci, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
En conséquence, il convient de rejeter leur demande d'annulation de la résolution n° 28 au motif d'une violation des règles de vote. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur la demande d'enlèvement du local en béton et du panneau de PVC blanc derrière les balustres
La demande d'enlèvement du local en béton ne peut plus être sollicitée par M. [X] et Mme [L] au motif d'une violation du règlement de copropriété, l'édification de ce local ayant été autorisée par la résolution n° 29 de l'assemblée générale du 22 octobre 2020.
Ils peuvent toutefois solliciter l'enlèvement de ce local sur le fondement du trouble anormal de voisinage qui dispose que nul ne peut causer à autrui un trouble anormal du voisinage.
L'article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Selon l'article 2224 du code civil, Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Il n'est pas contesté que le local en béton litigieux a été édifié en 2011. Il n'est pas non plus contesté par M. [X] et Mme [L] que la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 22 juin 2011, qui portait sur l'autorisation à donner au syndic d'agir en justice à l'encontre de la SCI POPPY pour constructions illicites sans autorisation préalable de l'assemblée générale, concernait le local litigieux.
Ainsi, le point de départ de l'action en enlèvement de ce local débute le 22 juin 2011, date à laquelle M. [X] et Mme [L] avaient connaissance de l'édification de ce local. A compter de cette date, ils bénéficiaient d'un délai de 5 ans pour agir en enlèvement de celui-ci, sur le fondement d'un trouble anormal de voisinage. Ils n'ont pas agi dans ce délai. En conséquence, leur action est prescrite.
S'agissant du panneau en PVC blanc, M. [X] et Mme [L] en sollicitent l'enlèvement, soit sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, soit sur le fondement du trouble anormal de voisinage.
Il n'est pas démontré que le panneau en PVC blanc serait sur la propriété de M. [X] et Mme [L]. Il n'est pas démontré que la pose de ce panneau contreviendrait au règlement de copropriété. Il n'est pas plus démontré qu'il entraînerait un trouble anormal de voisinage. En conséquence, il convient de rejeter la demande de M. [X] et Mme [L] tendant à l'enlèvement de ce panneau en PVC blanc situé le long de balustre.
Le jugement déféré qui a rejeté leurs prétentions sera confirmé.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
M. [X] et Mme [L] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel. Ils seront déboutés de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Les dépens pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
En application de l'article 954 du code de procédure civile, en l'absence de prétention sur les demandes tranchées dans le jugement, la cour ne peut que constater qu'elle n'est pas saisie de prétentions relatives à ces demandes et ne peut que confirmer le jugement sur le chef de dispositif concerné. M. [X] et Mme [L] n'ont pas sollicité, dans le dispositif de leurs conclusions, le rejet des prétentions adverses concernant les demandes au titre des frais irrépétibles de première instance.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré qui les a condamnés à verser tant à Mme [F] épouse [O] qu'au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance exposés par ces derniers.
Par ailleurs, il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires et de Mme [F] épouse [O] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés pour faire valoir leurs droits en appel.
M. [X] et Mme [L] seront condamnés au versement de la somme de 1300 euros tant à Mme [F] épouse [O] qu'au syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement déféré ;
Y AJOUTANT ;
CONDAMNE M. [W] [X] et Mme [Y] [L] au versement de la somme de 1300 euros tant à Mme [F] épouse [O] qu'au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] au titre de leurs frais irrépétibles d'appel ;
REJETTE les demandes de M. [W] [X] et Mme [Y] [K] au titre de leurs frais irrépétibles d'appel ;
CONDAMNE M. [W] [B] et Mme [Y] [K] aux dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE