CA Poitiers, 1re ch., 16 juin 2026, n° 24/02328
POITIERS
Arrêt
Autre
ARRET N°287
N° RG 24/02328 - N° Portalis DBV5-V-B7I-HEOT
[P]
[P]
C/
[M]
[I]
[Y]
[G]
S.C.I. LUGO 33
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
Le à
Le à
Copie gratuite délivrée
Le à
Le à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 16 JUIN 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/02328 - N° Portalis DBV5-V-B7I-HEOT
Décision déférée à la Cour : jugement du 01 août 2024 rendu par le TJ de [Localité 1].
APPELANTS :
Monsieur [Z] [P] en qualité d'héritier de Madame [C], [H] [P]
né le 24 Mars 1960 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Monsieur [Q] [P] en qualité d'héritier de Madame [C], [H] [P]
né le 11 Mars 1966 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
ayant tous les deux pour avocat postulant Me Alexandre GRARD, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT et pour avocat plaidant Me Eric HARM, avocat au barreau de PARIS
INTIMES :
Madame [N] [M] épouse [W]
née le 12 Novembre 1971 à [Localité 5] (33) [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Monsieur [V] [I]
né le 17 Novembre 1969 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Madame [F], [E] [Y]
née le 09 Octobre 1990 à [Localité 1] ([Localité 8]
[Adresse 4]
[Localité 9]
S.C.I. LUGO 33
[Adresse 5]
[Localité 10]
ayant tous les quatre pour avocat Me Charles-emmanuel ANDRAULT de la SELARL OPTIMA AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
Monsieur [R] [G]
[Adresse 6]
[Localité 4]
défaillant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 27 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Lydie MARQUER, Présidente
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Madame Anne VERRIER, Conseillère
GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS,
ARRÊT :
- Réputé contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Mme Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Deux bâtiments composent l'ensemble en copropriété situé [Adresse 6] à [Localité 11] (Charente-Maritime).
Le bâtiment A comporte trois niveaux. Il comprend un local commercial et deux logements. Le bâtiment B est sur deux niveaux. Il comprend un local commercial, un local à usage de remise et une terrasse, partie commune à jouissance privative située au dessus du local commercial.
[H] [P] était propriétaire des lots nos 8 et 9. Le lot n° 9 est composé d'un appartement et inclut la jouissance privative de la terrasse située sur le bâtiment B.
Par acte du 5 janvier 2022, elle a vendu à [F] [Y] le lot n°8 de la copropriété.
[V] [I] a acquis le local commercial situé sous la terrasse, dans lequel il exploite son activité de cordonnier.
En vue de la vente du lot n° 9, la société Chatel Etanchéité a sur la demande de [H] [P] établi un devis de travaux de remise en état de la terrasse.
[V] [I] a effectué auprès de son assureur une déclaration de sinistre en raison d'infiltrations apparues au niveau de la terrasse. Cet assureur a missionné un expert.
L'assemblée générale des copropriétaires convoquée par [O] [W], syndic de la copropriété, a adopté le 9 novembre 2022 une résolution mettant à la charge de la propriétaire du lot n° 9 le coût des travaux de réfection de la terrasse.
Par acte des 10, 13 et 20 janvier 2023, [H] [P] a fait assigner [J] [W], [N] [W], [V] [I], [R] [G] et [F] [Y] devant le tribunal judiciaire de La Rochelle.
Elle a demandé d'annuler la résolution adoptée, selon elle abusivement.
[H] [P] est décédée le 8 septembre 2023.
[Z] [P] et [Q] [P] sont intervenus volontairement à l'instance qu'ils ont reprise en leur qualité d'héritiers de [H] [P].
La sci Lugo 3 est également intervenue volontairement à l'instance.
[Z] et [Q] [P] ont à titre principal demandé de :
- prononcer la nullité de la décision de l'assemblée générale de la copropriété en date du 09 novembre 2022, pour abus de majorité ;
- condamner la copropriété à faire exécuter les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations et notamment de remise en état de l'étanchéité de la terrasse attachée au lot n° 9 ;
- lui enjoindre de se réunir dans le mois suivant le jugement afin qu'elle s'engage sur les travaux nécessaires à la suppression des infiltrations tels que décrits au devis de la société Soprema en date du 26 avril 2022.
Ils ont soutenu à l'appui de leur demande que :
- la charge des travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse, qui constituait le toit du local commercial et était une partie commune, incombait à la copropriété ;
- l'adoption de la résolution litigieuse, contraire au règlement de copropriété, résultait d'un abus de majorité des autres copropriétaires.
Les défendeurs, à l'exception de [R] [G] qui n'a pas constitué avocat, ont conclu :
- à la mise hors de cause de [J] [W] en qualité de copropriétaire et de [N] [M] épouse [W] en qualité de syndic bénévole ;
- à la recevabilité de l'intervention volontaire de la sci Lugo 33 ;
- au rejet des demandes de [Z] et [Q] [P].
Ils ont soutenu que les rapports d'expertise amiable établissaient que le défaut d'entretien de la terrasse à l'origine des infiltrations était imputable à [H] [P] qui devait dès lors supporter seule les frais d'étanchéification de la terrasse.
Par jugement du 1er août 2024, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué en ces termes :
'- PRONONCE la mise hors de cause de Monsieur [J] [W],
- DECLARE recevable l'intervention volontaire de la SCI LUGO 33,
- REJETTE la demande de mise hors de cause de Madame [N] [W],
- DIT que la terrasse objet du litige est une partie commune spéciale affectée à l'usage exclusif
du lot 9 et donc de Monsieur [Z] [P] et Monsieur [Q] [P],
- DIT que les désordres affectant cette terrasse sont dus à un défaut d'entretien de cette terrasse
par le copropriétaire en ayant l'usage exclusif,
- REJETTE la demande d'annulation délibération de l'assemblée générale de la copropriété [Adresse 7] à [Localité 11] du 09 novembre 2022 ayant mis à la charge de Madame [P], aux droits de qui se trouvent Monsieur [Z] [P] et Monsieur [Q] [P], les travaux de reprise de l'étanchéité de la terrasse,
- DIT n'y a voir lieu à une nouvelle convocation d'une assemblée générale sur ce thème,
- CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [P] et Monsieur [Q] [P] à verser à Monsieur [J] [W], Madame [N] [W], Madame [F] [Y], Monsieur [V] [I] et la SCI LUGO 33 la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000€) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- DEBOUTE Monsieur [Z] [P] et Monsieur [Q] [P] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNE Monsieur [Z] [P] et Monsieur [Q] [P] aux entiers dépens'.
Il s'est prononcé sur les mises hors de cause sollicitées et a déclaré recevable l'intervention volontaire de la sci Lugo 33 en sa qualité de copropriétaire.
Il a considéré que le défaut d'entretien de la terrasse qui constituait une partie commune spéciale et n'était pas privative à [H] [P], contrairement aux termes de la résolution, à l'origine des infiltrations, était seul imputable à la copropriétaire en ayant un usage privatif, qui devait dès lors supporter seule le coût des travaux nécessaires.
Par déclaration reçue au greffe le 4 octobre 2024, [Z] [P] et [Q] [P] ont interjeté appel limité de ce jugement.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2026, ils ont demandé de :
'Vu les textes notamment les articles 562 et 455 du code de procédure civile, 1240 et 1353 du code de procédure civile
Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Vu le règlement de copropriété du 30 septembre 2010
Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats
Il est demandé à la Cour d'infirmer le jugement du 1 er août 2024 du Tribunal judiciaire de La Rochelle en ce qu'il :
- A dit que les désordres affectant la terrasse objet du litige - partie commune spéciale affecté à l'usage exclusif du lot n°9 et donc de Monsieur [Z] [X] et de Monsieur [Q] [P] - sont dus à un défaut d'entretien de cette terrasse par le copropriétaire en ayant l'usage exclusif, sans distinguer la charge d'entretien du revêtement de surface de la terrasse (propriétaire) de la charge d'entretien de l'étanchéité en cause (copropriété) et sans caractériser la faute prétendue exclusive des consorts [P], et le lien de causalité a fortiori exclusif avec le défaut d'étanchéité de la terrasse, et sans rechercher la faute de la copropriété qui ne démontre pas avoir entretenu l'étanchéité à sa charge de la terrasse, depuis mai 1983 date d'acquisition du lot n°9 par les époux [P].
- A rejeté la demande d'annulation de la délibération de l'assemblée générale de la copropriété du 9 novembre 2022 ayant mis à la charge exclusive de Madame [P] aux droits de qui se trouvent Monsieur [Z] [P] et Monsieur [Q] [P], les travaux de reprise de l'étanchéité de la terrasse objets du devis de l'entreprise SOPREMA du 26 avril 2022;
- A dit n'y avoir lieu à nouvelle convocation d'une assemblée générale sur ce thème.
et statuant à nouveau, de :
- Juger que l'article 8 du règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 7] à [Localité 2] met à la charge de la copropriété les frais d'entretien, de réparation et de réfection relatifs à l'étanchéité des terrasses à usage privatif ;
- Juger qu'il ressort du rapport d'expertise de SARETEC du 15 septembre 2022 que les infiltrations constatées dans le local de Monsieur [I] ont pour origine la vétusté du revêtement d'étanchéité, notamment des relevés d'étanchéité périphériques, la vétusté et le défaut d'étanchéité des trois lanterneaux et le sous dimensionnement de la descente d'eau pluviale ;
- Dire que les principes de la responsabilité civile appliqués aux consorts [P] (manque d'entretien des dalles sur plots) ne peuvent se substituer à l'application du règlement de copropriété concernant la charge d'entretien de l'étanchéité attribuée à la copropriété, laquelle par ailleurs ne justifie pas en l'espèce l'entretien du revêtement d'étanchéité de la terrasse, depuis au minimum 1983 date d'acquisition du lot n°9 par les époux [P] ;
- Juger que le Tribunal a occulté que le manque d'entretien qu'il impute aux époux [P] ne pouvait s'appliquer qu'au seul dallage sur plots, par ailleurs en bon état, de la terrasse, et que la copropriété est en vertu du règlement de copropriété responsable du manque d'entretien du revêtement d'étanchéité depuis plus de quarante ans ;
- Juger que le devis SOPREMA du 26 avril 2022 pour 41.766,70 € porte sur la remise en état de l'étanchéité, du remplacement des lanterneaux et de la descente d'eaux pluviales ainsi que la mise aux normes de la terrasse attachée au lot n°9 de la copropriété du [Adresse 7] à [Localité 12], partie commune spéciale et que le coût de ces travaux doit être supporté par la copropriété ;
- Juger qu'en décidant de faire supporter à Madame [H] [P] seule le coût des travaux précités, l'assemblé générale de copropriété a fait une application erronée du règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 7] et a rompu l'égalité entre les copropriétaires ;
- Juger que l'assemblé générale de copropriété a commis un abus de droit en portant atteinte aux droits de Madame [H] [P], copropriétaire bénéficiant d'un droit d'usage privatif sur une partie commune spéciale ;
En conséquence
- Prononcer la nullité de la décision de l'assemblée générale de la copropriété du [Adresse 7] à [Localité 2], du 9 novembre 2022 ;
- Condamner la copropriété du [Adresse 7] à [Localité 2] à faire exécuter les travaux de remise en état de l'étanchéité de la terrasse attachée au lot n°9 et tous autres travaux nécessaires à la suppression des infiltrations ;
- Enjoindre à la copropriété de se réunir dans le mois suivant le jugement à intervenir afin qu'elle s'engage sur les travaux nécessaires à la suppression des infiltrations tels que décrits dans le devis SOPREMA du 26 avril 2022, notamment la réfection du revêtement d'étanchéité de la terrasse attachée au lot n°9 ;
- Condamner solidairement Madame [N] [W], la SCI Lugo 33, Monsieur [V] [I] et Madame [F] [Y] au paiement de la somme de 5.000,00 € à Messieurs [Z] [P] et [Q] [P] par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner solidairement Madame [N] [W], la SCI LUGO 33, Monsieur [V] [I] et Madame [F] [Y] aux entiers dépens d'instance et d'appel'.
Ils ont soutenu que :
- les rapports d'expertise n'établissaient pas que le défaut d'entretien de l'étanchéité de la terrasse leur était imputable ;
- la charge de l'entretien de l'étanchéité de la terrasse-toiture, partie commune, qui n'avait pas été réalisé depuis près de 40 années, incombait en raison de cette vétusté à la copropriété en application du règlement de copropriété actuel et de dispositions d'ordre public ;
- certains des travaux décrits au devis de la société Soprema n'étaient en toute hypothèse pas des charges privatives du lot n° 9 ;
- la copropriété, en faisant porter la charge de ces travaux sur un seul copropriétaire, avait commis un abus de droit fondant la nullité de la résolution.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2026, [N] [M] épouse [W], [F] [Y], [V] [I] et la sci Lugo 33 ont demandé de :
'CONFIRMER intégralement le jugement de première instance du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE du 01 août 2024.
REJETER l'intégralité des demandes de Messieurs [Z] et [Q] [P],
EN TOUT ETAT DE CAUSE, CONDAMNER Messieurs [Z] et [Q] [P] au paiement d'une somme de 5.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens de la procédure'.
Ils ont maintenu que :
- le règlement de copropriété mettait à la charge exclusive du copropriétaire jouissant à titre privatif d'une partie commune l'entretien de celle-ci ;
- les rapports d'expertise des sociétés Polyexpert et Saretec concordaient sur un défaut d'entretien de la terrasse imputable à [H] [P] seule ;
- l'acte de partage du 8 novembre 1983 ayant attribué aux époux [P] la propriété des lots avait stipulé qu'ils devaient supporter le coût de l'étanchéification des terrasses et toits de l'immeuble.
Ils ont pour ces motifs conclu au rejet de la demande de nullité de la délibération litigieuse.
Ils ont indiqué ne pas s'opposer à une mesure d'instruction si la cour l'estimait nécessaire.
[R] [G] n'a pas constitué avocat. Il a été assigné par acte du 26 novembre 2024 signifié à sa personne.
L'ordonnance de clôture est du 15 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION
La recevabilité de l'action dirigée à l'encontre de l'ensemble des copropriétaires en l'absence de syndicat des copropriétaires régulièrement représenté, n'est pas contestée.
SUR LES INFILTRATIONS
La société Allianz, assureur d'[V] [I], a missionné la société Polyexpert en qualité d'expert. Le rapport 'dégât des eaux' en date du 24 mars 2022 établi par [U] [K] indique que :
'Mr [I] est propriétaire exploitant d'un local commercial sis [Adresse 8] à [Localité 2]. Il exerce une activité de cordonnier sous l'enseigne « chez mon cordonnier ».
Monsieur [P] [L] est copropriétaire non occupant de l'appartement surplombant. [...]
Selon la déclaration, le 3 février 2022, Mr [I] a été incommodé par des écoulements d'eau au plafond de son arrière boutique.
Une terrasse privative accessible uniquement depuis l'appartement de Monsieur [P] surplombe l'arrière boutique.
Lors des opérations d'expertise, nous constatons que les deux pièces présentent des traces d'humidité importantes.
Monsieur [I] indique que de l'eau s'écoule du plafond à chaque fortes précipitations. Selon ses dires, ces écoulements se produisent depuis plusieurs années.
Depuis la terrasse de Monsieur [P], nous constatons un manque d'entretien manifeste de la terrasse. Il s'agit d'une terrasse avec dalles sur plots.
Nous constatons que de la végétation pousse depuis la terrasse. Sous les dalles, une importante épaisseur de terre et de racines sont visibles.
Des racines ont traversé le revêtement d'étanchéité en plusieurs points. Les relevés d'étanchéité sont défectueux.
La terrasse n'est pas entretenue depuis plusieurs années et doit être intégralement révisée.
Les dommages sont la conséquence d'infiltrations d'eau au travers d'une terrasse privative accessible uniquement depuis l'appartement de Mr [P] de plus de 10 ans en raison d'un manque d'entretien manifeste'.
Un second rapport d'expertise est en date du 15 septembre 2022. Il a été établi par [U] [A], expert de la société Saretec missionné par la société Allianz Protection juridique, assureur d'[V] [I]. Cet expert a indiqué avoir constaté que :
'Dans le local commercial de M.[I] nous constatons des dommages consécutifs à des infiltrations par couverture dans 3 pièces de stockage de 29m², 12m² et 11m². Dans ces 3 pièces à usage principal de stockage, nous constatons que les faux plafonds ont été déposés de longue date. Toutes les surfaces, murs et plafonds bruts présentent des traces d'infiltrations ou de condensation.
Il est également constaté d'importantes traces à l'aplomb d'une descente d'eaux pluviales, provenant de la terrasse, ainsi qu'au niveau des 3 lanterneaux.
Nous nous sommes rendu par la suite dans le logement [P]. Nous constatons la présence d'une terrasse accessible depuis le logement, de 110m², équipée d'une membrane d'étanchéité recouverte de dalles ciment sur plots.
Nous procédons aux constatations suivantes :
-) La terrasse présente un défaut d'entretien ayant permis à divers végétaux de se développer. Après dépose d'une dalle, nous constatons une couche d'humus, provenant de la décomposition d'anciens végétaux, dans laquelle un important réseau racinaire s'est développé.
-) Nous constatons également une dégradation des relevés d'étanchéité périphérique et des étanchéités des lanterneaux en lien avec leur vétusté.
-) Nous notons également un sous-dimensionnement de la descente d'eau pluviale située dans l'angle N-0 de la terrasse, récupérant les eaux provenant de 60m² de terrasse et de 90m² de couverture. La 2nde descente, visible dans le local Inférieur, récupère les eaux d'environ 50m² de terrasse. Selon la déclaration de votre assuré, elle était totalement obstruée par de la terre et a été récemment découverte'.
Ces rapports, qui se corroborent et ne sont pas contestés sur ce point, imputent les infiltrations à un défaut d'entretien de la terrasse.
SUR LA CHARGE DES TRAVAUX
Les époux [L] [P] et [C] [B] avaient acquis des époux [S] [T] et [D] [XF] le lot n° 2 de l'ensemble immobilier.
Par acte du 8 novembre 1983, [TU] [PS], auteur des précédents vendeurs et les époux [S] [T] et [D] [XF] ont modifié l'état descriptif de division et procédé au partage entre eux des lots issus de la division du lot n° 2. Les époux [S] [T] et [D] [XF] se sont notamment vu attribuer les lots nos 5 et 6.
Le lot n° 6 a été décrit comme comprenant au premier étage un appartement sur deux niveaux, incluant une terrasse.
Il a été rappelé en page 5 de cet acte que le règlement de copropriété stipulait que : 'D'ores et déjà, toutes autorisations sont données au propriétaire du deuxième lot pour faire tous travaux et construction aux étages, sans avoir à payer d'indemnité de surcharge, sauf à consolider à ses frais s'il ya lieu, le gros oeuvre. En revanche il devra assurer, à ses seuls frais, l'étanchéité des terrasses et toits de l'immeuble'.
Cette obligation de supporter seul le coût de l'étanchéification des terrasses avait trait aux travaux d'aménagement initiaux autorisés.
Maître [RC] [QT], notaire associé à [Localité 13], a dressé le 2 décembre 2010 un acte de dépôt d'un acte modificatif de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété.
Le lot n° 6 a notamment été divisé en deux lots, nos 8 et 9 comprenant chacun un appartement privatif sur 2 niveaux. La terrasse à usage privatif dépend du lot n° 9, relevant des bâtiments A et B.
Il est stipulé à l'état descriptif de division et règlement de copropriété modifié tel que produit par les intimés que :
'Article 8 - COMPOSITION DES PARTIES COMMUNES SPECIALES
Les parties communes spéciales sont celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité d'un ou plusieurs locaux privatifs, sans pour autant l'être à l'usage de tous.
Il en est notamment ainsi, sans que cette énonciation soit nécessairement limitative
- les frais d'entretien, de réparation, de réfection relatifs :
[...]
. aux balcons, loggias et terrasses
[...]
- les éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéité à l'exclusion des revêtements intérieurs, des fenêtres et des portes des parties privatives ; les murs porteurs ou non, les couvertures et les charpentes ; toutes les terrasses accessibles ou non accessibles même si elles sont affectées à l'usage exclusif d'un seul copropriétaire,
[...]
REPARTITION ET REGLEMENT DES CHARGES DE COPROPRIETE
CHARGES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER
[...]
B - CHARGES COMMUNES PARTICULIERES PAR BATIMENT
Les charges communes particulières par bâtiment comprennent :
- les frais et charges afférents aux parties communes particulières à chaque bâtiment y compris toutes les dépenses communes qui sont affectées à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes à chaque bâtiment.
- les frais d'entretien, de réparation, de réfection relatifs :
. aux éléments porteurs de chaque bâtiments, murs et toitures, ainsi que tous les éléments horizontaux participant à la structure desdits bâtiments, à partir des fondations,
- aux balcons, loggias et terrasses
[...]
Les charges communes par bâtiment, telles que définies ci-dessus, seront à répartir entre tous les lots de chaque bâtiment au prorata de leurs quote-parts de tantièmes exprimés en 1.000 suivant les tableaux ci-dessous'.
La terrasse est une partie commune spéciale. Le jugement sera confirmé sur ce point.
L'expert de la société Polyexpert a conclu que :
'Selon le règlement de copropriété, « l'entretien des revêtements de balcons et terrasses reste à la charge des copropriétaires qui en ont la jouissance exclusive ».
Par conséquent, la responsabilité de Monsieur [P] est totalement engagée'.
Celui de la société Saretec a au contraire conclu que :
' En septembre 2010, en accord avec l'ensemble des copropriétaires, il est confié à Me [QT] [RC] l'établissement d'un nouvel état descriptif de division modificative. Cet état descriptif comprenait également un volet sur la répartition et le règlement des charges de copropriété. Il prévoit que l'entretien et le remplacement des ouvrages d'étanchéité soient à la charge de la copropriété.
[...]
Nous confirmons en conséquence, qu'à ce jour, le remplacement de l'étanchéité est bien à la charge de la copropriété.
Concernant son entretien, il apparaît que personne n'est intervenu sur cet ouvrage depuis plus de 10 ans. Les désordres étaient déjà existant en 2008, 5 ans avant l'acquisition du bien par votre assuré'.
Il résulte des stipulations précitées du règlement de copropriété que le coût des travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse dépendant du lot n° 9 formant le couvert du lot du bâtiment B, constitue une charge de copropriété.
Les rapports d'expertise précités établissent que les infiltrations ont pour cause la vétusté de l'étanchéité de la terrasse et ne permettent pas d'imputer à faute aux appelants ou à leurs auteurs la dégradation de cette étanchéité.
SUR L'ASSEMBLEE GENERALE DU 9 NOVEMBRE 2022
L'assemblée générale des copropriétaires a adopté le 9 novembre 2022 la résolution n° 2 suivante :
'2/En ma qualité de syndic et ayant la défense des intérêts de la collectivité des copropriétaires, je précise le caractère privatif de la terrasse et je demande :
L'engagement et validation du devis travaux d'étanchéité sur la terrasse par le lot 9 MME [P]
- devis SOPROMA du 26/04/2022 pour 41.766,70 €.
Nous avions eu également un devis de la SMAC pour 36.73, .23 € et un devis CHATEL ETANCHEITE pour 21.52,.85 €.
Mr [P] [Z] représentant Mme [P] conteste l'appréciation du syndic.
Nous passons au vote
3 votes pour Mr [W] MR RAGUENAU Mme [Y]
1 abstention Mr [G]
1 vote contre Mr [P]
En tout état de cause l'Assemblée générale n'a pas à statuer un problème juridique'.
Cette délibération, en ce qu'elle fait supporter à un seul copropriétaire des charges incombant à la copropriété, contrevient aux stipulations du règlement de copropriété.
Les appelants sont dès lors fondés à solliciter l'annulation non de l'ensemble de l'assemblée générale mais de la seule résolution n° 2 soumise aux votes, les points 1 et 3 du procès-verbal n'ayant pas donné lieu à vote des copropriétaires.
Le jugement sera pour ces motifs infirmé.
SUR LA CONVOCATION DE L'ASSEMBLEE GENERALE ET L'EXECUTION DES TRAVAUX D'ETANCHEITE
Les articles 8 et 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précisent les modalités de convocation de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'initiative du syndic ou de certains copropriétaires.
Il n'appartient pas à la cour statuant sur une demande nullité d'une résolution d'une assemblée générale de se substituer au syndic ou aux copropriétaires en ordonnant la convocation de cette assemblée.
Il ne lui appartient de même pas se substituer à l'assemblée générale des copropriétaires et de décider en ses lieu et place de l'exécution des travaux d'étanchéité de la terrasse.
Les demandes des appelants formées de ce chef seront pour ces motifs rejetées.
SUR LES DEPENS
La charge des dépens de première instance et d'appel incombe aux intimés.
SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Le jugement sera pour les motifs qui précèdent infirmé en ce qu'il a condamné les appelants sur ce fondement.
Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de ces derniers de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.
PAR CES MOTIFS
statuant dans les limites de l'appel interjeté, par arrêt mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,
INFIRME le jugement du 1er août 2024 du tribunal judiciaire de La Rochelle sauf en ce qu'il :
'- PRONONCE la mise hors de cause de Monsieur [J] [W],
- DECLARE recevable l'intervention volontaire de la SCI LUGO 33,
- REJETTE la demande de mise hors de cause de Madame [N] [W],
- DIT que la terrasse objet du litige est une partie commune spéciale affectée à l'usage exclusif du lot 9 et donc de Monsieur [Z] [P] et Monsieur [Q] [P]' ;
et statuant à nouveau de ces chefs d'infirmation,
ANNULE la résolution n° 2 adoptée par l'assemblée générale du 9 novembre 2022 des copropriétaires de l'ensemble en copropriété situé [Adresse 9] à [Localité 11] (Charente-Maritime) ;
REJETTE la demande de [Z] [P] et [Q] [P] d'ordonner la convocation de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 11] ;
REJETTE la demande de [Z] [P] et [Q] [P] de condamner la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 11] à faire exécuter les travaux de remise en état de l'étanchéité de la terrasse attachée au lot n°9 et tous autres travaux nécessaires à la suppression des infiltrations ;
CONDAMNE in solidum [N] [M] épouse [W], [F] [Y], [V] [I] et la sci Lugo 33 aux dépens de première instance et d'appel ;
CONDAMNE in solidum [N] [M] épouse [W], [F] [Y], [V] [I] et la sci Lugo 33 à payer à [Z] [P] et [Q] [P] pris ensemble la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,
N° RG 24/02328 - N° Portalis DBV5-V-B7I-HEOT
[P]
[P]
C/
[M]
[I]
[Y]
[G]
S.C.I. LUGO 33
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
Le à
Le à
Copie gratuite délivrée
Le à
Le à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 16 JUIN 2026
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/02328 - N° Portalis DBV5-V-B7I-HEOT
Décision déférée à la Cour : jugement du 01 août 2024 rendu par le TJ de [Localité 1].
APPELANTS :
Monsieur [Z] [P] en qualité d'héritier de Madame [C], [H] [P]
né le 24 Mars 1960 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Monsieur [Q] [P] en qualité d'héritier de Madame [C], [H] [P]
né le 11 Mars 1966 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
ayant tous les deux pour avocat postulant Me Alexandre GRARD, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT et pour avocat plaidant Me Eric HARM, avocat au barreau de PARIS
INTIMES :
Madame [N] [M] épouse [W]
née le 12 Novembre 1971 à [Localité 5] (33) [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Monsieur [V] [I]
né le 17 Novembre 1969 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Madame [F], [E] [Y]
née le 09 Octobre 1990 à [Localité 1] ([Localité 8]
[Adresse 4]
[Localité 9]
S.C.I. LUGO 33
[Adresse 5]
[Localité 10]
ayant tous les quatre pour avocat Me Charles-emmanuel ANDRAULT de la SELARL OPTIMA AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
Monsieur [R] [G]
[Adresse 6]
[Localité 4]
défaillant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 27 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Lydie MARQUER, Présidente
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Madame Anne VERRIER, Conseillère
GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS,
ARRÊT :
- Réputé contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Mme Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Deux bâtiments composent l'ensemble en copropriété situé [Adresse 6] à [Localité 11] (Charente-Maritime).
Le bâtiment A comporte trois niveaux. Il comprend un local commercial et deux logements. Le bâtiment B est sur deux niveaux. Il comprend un local commercial, un local à usage de remise et une terrasse, partie commune à jouissance privative située au dessus du local commercial.
[H] [P] était propriétaire des lots nos 8 et 9. Le lot n° 9 est composé d'un appartement et inclut la jouissance privative de la terrasse située sur le bâtiment B.
Par acte du 5 janvier 2022, elle a vendu à [F] [Y] le lot n°8 de la copropriété.
[V] [I] a acquis le local commercial situé sous la terrasse, dans lequel il exploite son activité de cordonnier.
En vue de la vente du lot n° 9, la société Chatel Etanchéité a sur la demande de [H] [P] établi un devis de travaux de remise en état de la terrasse.
[V] [I] a effectué auprès de son assureur une déclaration de sinistre en raison d'infiltrations apparues au niveau de la terrasse. Cet assureur a missionné un expert.
L'assemblée générale des copropriétaires convoquée par [O] [W], syndic de la copropriété, a adopté le 9 novembre 2022 une résolution mettant à la charge de la propriétaire du lot n° 9 le coût des travaux de réfection de la terrasse.
Par acte des 10, 13 et 20 janvier 2023, [H] [P] a fait assigner [J] [W], [N] [W], [V] [I], [R] [G] et [F] [Y] devant le tribunal judiciaire de La Rochelle.
Elle a demandé d'annuler la résolution adoptée, selon elle abusivement.
[H] [P] est décédée le 8 septembre 2023.
[Z] [P] et [Q] [P] sont intervenus volontairement à l'instance qu'ils ont reprise en leur qualité d'héritiers de [H] [P].
La sci Lugo 3 est également intervenue volontairement à l'instance.
[Z] et [Q] [P] ont à titre principal demandé de :
- prononcer la nullité de la décision de l'assemblée générale de la copropriété en date du 09 novembre 2022, pour abus de majorité ;
- condamner la copropriété à faire exécuter les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations et notamment de remise en état de l'étanchéité de la terrasse attachée au lot n° 9 ;
- lui enjoindre de se réunir dans le mois suivant le jugement afin qu'elle s'engage sur les travaux nécessaires à la suppression des infiltrations tels que décrits au devis de la société Soprema en date du 26 avril 2022.
Ils ont soutenu à l'appui de leur demande que :
- la charge des travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse, qui constituait le toit du local commercial et était une partie commune, incombait à la copropriété ;
- l'adoption de la résolution litigieuse, contraire au règlement de copropriété, résultait d'un abus de majorité des autres copropriétaires.
Les défendeurs, à l'exception de [R] [G] qui n'a pas constitué avocat, ont conclu :
- à la mise hors de cause de [J] [W] en qualité de copropriétaire et de [N] [M] épouse [W] en qualité de syndic bénévole ;
- à la recevabilité de l'intervention volontaire de la sci Lugo 33 ;
- au rejet des demandes de [Z] et [Q] [P].
Ils ont soutenu que les rapports d'expertise amiable établissaient que le défaut d'entretien de la terrasse à l'origine des infiltrations était imputable à [H] [P] qui devait dès lors supporter seule les frais d'étanchéification de la terrasse.
Par jugement du 1er août 2024, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué en ces termes :
'- PRONONCE la mise hors de cause de Monsieur [J] [W],
- DECLARE recevable l'intervention volontaire de la SCI LUGO 33,
- REJETTE la demande de mise hors de cause de Madame [N] [W],
- DIT que la terrasse objet du litige est une partie commune spéciale affectée à l'usage exclusif
du lot 9 et donc de Monsieur [Z] [P] et Monsieur [Q] [P],
- DIT que les désordres affectant cette terrasse sont dus à un défaut d'entretien de cette terrasse
par le copropriétaire en ayant l'usage exclusif,
- REJETTE la demande d'annulation délibération de l'assemblée générale de la copropriété [Adresse 7] à [Localité 11] du 09 novembre 2022 ayant mis à la charge de Madame [P], aux droits de qui se trouvent Monsieur [Z] [P] et Monsieur [Q] [P], les travaux de reprise de l'étanchéité de la terrasse,
- DIT n'y a voir lieu à une nouvelle convocation d'une assemblée générale sur ce thème,
- CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [P] et Monsieur [Q] [P] à verser à Monsieur [J] [W], Madame [N] [W], Madame [F] [Y], Monsieur [V] [I] et la SCI LUGO 33 la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000€) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- DEBOUTE Monsieur [Z] [P] et Monsieur [Q] [P] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNE Monsieur [Z] [P] et Monsieur [Q] [P] aux entiers dépens'.
Il s'est prononcé sur les mises hors de cause sollicitées et a déclaré recevable l'intervention volontaire de la sci Lugo 33 en sa qualité de copropriétaire.
Il a considéré que le défaut d'entretien de la terrasse qui constituait une partie commune spéciale et n'était pas privative à [H] [P], contrairement aux termes de la résolution, à l'origine des infiltrations, était seul imputable à la copropriétaire en ayant un usage privatif, qui devait dès lors supporter seule le coût des travaux nécessaires.
Par déclaration reçue au greffe le 4 octobre 2024, [Z] [P] et [Q] [P] ont interjeté appel limité de ce jugement.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2026, ils ont demandé de :
'Vu les textes notamment les articles 562 et 455 du code de procédure civile, 1240 et 1353 du code de procédure civile
Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Vu le règlement de copropriété du 30 septembre 2010
Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats
Il est demandé à la Cour d'infirmer le jugement du 1 er août 2024 du Tribunal judiciaire de La Rochelle en ce qu'il :
- A dit que les désordres affectant la terrasse objet du litige - partie commune spéciale affecté à l'usage exclusif du lot n°9 et donc de Monsieur [Z] [X] et de Monsieur [Q] [P] - sont dus à un défaut d'entretien de cette terrasse par le copropriétaire en ayant l'usage exclusif, sans distinguer la charge d'entretien du revêtement de surface de la terrasse (propriétaire) de la charge d'entretien de l'étanchéité en cause (copropriété) et sans caractériser la faute prétendue exclusive des consorts [P], et le lien de causalité a fortiori exclusif avec le défaut d'étanchéité de la terrasse, et sans rechercher la faute de la copropriété qui ne démontre pas avoir entretenu l'étanchéité à sa charge de la terrasse, depuis mai 1983 date d'acquisition du lot n°9 par les époux [P].
- A rejeté la demande d'annulation de la délibération de l'assemblée générale de la copropriété du 9 novembre 2022 ayant mis à la charge exclusive de Madame [P] aux droits de qui se trouvent Monsieur [Z] [P] et Monsieur [Q] [P], les travaux de reprise de l'étanchéité de la terrasse objets du devis de l'entreprise SOPREMA du 26 avril 2022;
- A dit n'y avoir lieu à nouvelle convocation d'une assemblée générale sur ce thème.
et statuant à nouveau, de :
- Juger que l'article 8 du règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 7] à [Localité 2] met à la charge de la copropriété les frais d'entretien, de réparation et de réfection relatifs à l'étanchéité des terrasses à usage privatif ;
- Juger qu'il ressort du rapport d'expertise de SARETEC du 15 septembre 2022 que les infiltrations constatées dans le local de Monsieur [I] ont pour origine la vétusté du revêtement d'étanchéité, notamment des relevés d'étanchéité périphériques, la vétusté et le défaut d'étanchéité des trois lanterneaux et le sous dimensionnement de la descente d'eau pluviale ;
- Dire que les principes de la responsabilité civile appliqués aux consorts [P] (manque d'entretien des dalles sur plots) ne peuvent se substituer à l'application du règlement de copropriété concernant la charge d'entretien de l'étanchéité attribuée à la copropriété, laquelle par ailleurs ne justifie pas en l'espèce l'entretien du revêtement d'étanchéité de la terrasse, depuis au minimum 1983 date d'acquisition du lot n°9 par les époux [P] ;
- Juger que le Tribunal a occulté que le manque d'entretien qu'il impute aux époux [P] ne pouvait s'appliquer qu'au seul dallage sur plots, par ailleurs en bon état, de la terrasse, et que la copropriété est en vertu du règlement de copropriété responsable du manque d'entretien du revêtement d'étanchéité depuis plus de quarante ans ;
- Juger que le devis SOPREMA du 26 avril 2022 pour 41.766,70 € porte sur la remise en état de l'étanchéité, du remplacement des lanterneaux et de la descente d'eaux pluviales ainsi que la mise aux normes de la terrasse attachée au lot n°9 de la copropriété du [Adresse 7] à [Localité 12], partie commune spéciale et que le coût de ces travaux doit être supporté par la copropriété ;
- Juger qu'en décidant de faire supporter à Madame [H] [P] seule le coût des travaux précités, l'assemblé générale de copropriété a fait une application erronée du règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 7] et a rompu l'égalité entre les copropriétaires ;
- Juger que l'assemblé générale de copropriété a commis un abus de droit en portant atteinte aux droits de Madame [H] [P], copropriétaire bénéficiant d'un droit d'usage privatif sur une partie commune spéciale ;
En conséquence
- Prononcer la nullité de la décision de l'assemblée générale de la copropriété du [Adresse 7] à [Localité 2], du 9 novembre 2022 ;
- Condamner la copropriété du [Adresse 7] à [Localité 2] à faire exécuter les travaux de remise en état de l'étanchéité de la terrasse attachée au lot n°9 et tous autres travaux nécessaires à la suppression des infiltrations ;
- Enjoindre à la copropriété de se réunir dans le mois suivant le jugement à intervenir afin qu'elle s'engage sur les travaux nécessaires à la suppression des infiltrations tels que décrits dans le devis SOPREMA du 26 avril 2022, notamment la réfection du revêtement d'étanchéité de la terrasse attachée au lot n°9 ;
- Condamner solidairement Madame [N] [W], la SCI Lugo 33, Monsieur [V] [I] et Madame [F] [Y] au paiement de la somme de 5.000,00 € à Messieurs [Z] [P] et [Q] [P] par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner solidairement Madame [N] [W], la SCI LUGO 33, Monsieur [V] [I] et Madame [F] [Y] aux entiers dépens d'instance et d'appel'.
Ils ont soutenu que :
- les rapports d'expertise n'établissaient pas que le défaut d'entretien de l'étanchéité de la terrasse leur était imputable ;
- la charge de l'entretien de l'étanchéité de la terrasse-toiture, partie commune, qui n'avait pas été réalisé depuis près de 40 années, incombait en raison de cette vétusté à la copropriété en application du règlement de copropriété actuel et de dispositions d'ordre public ;
- certains des travaux décrits au devis de la société Soprema n'étaient en toute hypothèse pas des charges privatives du lot n° 9 ;
- la copropriété, en faisant porter la charge de ces travaux sur un seul copropriétaire, avait commis un abus de droit fondant la nullité de la résolution.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2026, [N] [M] épouse [W], [F] [Y], [V] [I] et la sci Lugo 33 ont demandé de :
'CONFIRMER intégralement le jugement de première instance du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE du 01 août 2024.
REJETER l'intégralité des demandes de Messieurs [Z] et [Q] [P],
EN TOUT ETAT DE CAUSE, CONDAMNER Messieurs [Z] et [Q] [P] au paiement d'une somme de 5.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens de la procédure'.
Ils ont maintenu que :
- le règlement de copropriété mettait à la charge exclusive du copropriétaire jouissant à titre privatif d'une partie commune l'entretien de celle-ci ;
- les rapports d'expertise des sociétés Polyexpert et Saretec concordaient sur un défaut d'entretien de la terrasse imputable à [H] [P] seule ;
- l'acte de partage du 8 novembre 1983 ayant attribué aux époux [P] la propriété des lots avait stipulé qu'ils devaient supporter le coût de l'étanchéification des terrasses et toits de l'immeuble.
Ils ont pour ces motifs conclu au rejet de la demande de nullité de la délibération litigieuse.
Ils ont indiqué ne pas s'opposer à une mesure d'instruction si la cour l'estimait nécessaire.
[R] [G] n'a pas constitué avocat. Il a été assigné par acte du 26 novembre 2024 signifié à sa personne.
L'ordonnance de clôture est du 15 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION
La recevabilité de l'action dirigée à l'encontre de l'ensemble des copropriétaires en l'absence de syndicat des copropriétaires régulièrement représenté, n'est pas contestée.
SUR LES INFILTRATIONS
La société Allianz, assureur d'[V] [I], a missionné la société Polyexpert en qualité d'expert. Le rapport 'dégât des eaux' en date du 24 mars 2022 établi par [U] [K] indique que :
'Mr [I] est propriétaire exploitant d'un local commercial sis [Adresse 8] à [Localité 2]. Il exerce une activité de cordonnier sous l'enseigne « chez mon cordonnier ».
Monsieur [P] [L] est copropriétaire non occupant de l'appartement surplombant. [...]
Selon la déclaration, le 3 février 2022, Mr [I] a été incommodé par des écoulements d'eau au plafond de son arrière boutique.
Une terrasse privative accessible uniquement depuis l'appartement de Monsieur [P] surplombe l'arrière boutique.
Lors des opérations d'expertise, nous constatons que les deux pièces présentent des traces d'humidité importantes.
Monsieur [I] indique que de l'eau s'écoule du plafond à chaque fortes précipitations. Selon ses dires, ces écoulements se produisent depuis plusieurs années.
Depuis la terrasse de Monsieur [P], nous constatons un manque d'entretien manifeste de la terrasse. Il s'agit d'une terrasse avec dalles sur plots.
Nous constatons que de la végétation pousse depuis la terrasse. Sous les dalles, une importante épaisseur de terre et de racines sont visibles.
Des racines ont traversé le revêtement d'étanchéité en plusieurs points. Les relevés d'étanchéité sont défectueux.
La terrasse n'est pas entretenue depuis plusieurs années et doit être intégralement révisée.
Les dommages sont la conséquence d'infiltrations d'eau au travers d'une terrasse privative accessible uniquement depuis l'appartement de Mr [P] de plus de 10 ans en raison d'un manque d'entretien manifeste'.
Un second rapport d'expertise est en date du 15 septembre 2022. Il a été établi par [U] [A], expert de la société Saretec missionné par la société Allianz Protection juridique, assureur d'[V] [I]. Cet expert a indiqué avoir constaté que :
'Dans le local commercial de M.[I] nous constatons des dommages consécutifs à des infiltrations par couverture dans 3 pièces de stockage de 29m², 12m² et 11m². Dans ces 3 pièces à usage principal de stockage, nous constatons que les faux plafonds ont été déposés de longue date. Toutes les surfaces, murs et plafonds bruts présentent des traces d'infiltrations ou de condensation.
Il est également constaté d'importantes traces à l'aplomb d'une descente d'eaux pluviales, provenant de la terrasse, ainsi qu'au niveau des 3 lanterneaux.
Nous nous sommes rendu par la suite dans le logement [P]. Nous constatons la présence d'une terrasse accessible depuis le logement, de 110m², équipée d'une membrane d'étanchéité recouverte de dalles ciment sur plots.
Nous procédons aux constatations suivantes :
-) La terrasse présente un défaut d'entretien ayant permis à divers végétaux de se développer. Après dépose d'une dalle, nous constatons une couche d'humus, provenant de la décomposition d'anciens végétaux, dans laquelle un important réseau racinaire s'est développé.
-) Nous constatons également une dégradation des relevés d'étanchéité périphérique et des étanchéités des lanterneaux en lien avec leur vétusté.
-) Nous notons également un sous-dimensionnement de la descente d'eau pluviale située dans l'angle N-0 de la terrasse, récupérant les eaux provenant de 60m² de terrasse et de 90m² de couverture. La 2nde descente, visible dans le local Inférieur, récupère les eaux d'environ 50m² de terrasse. Selon la déclaration de votre assuré, elle était totalement obstruée par de la terre et a été récemment découverte'.
Ces rapports, qui se corroborent et ne sont pas contestés sur ce point, imputent les infiltrations à un défaut d'entretien de la terrasse.
SUR LA CHARGE DES TRAVAUX
Les époux [L] [P] et [C] [B] avaient acquis des époux [S] [T] et [D] [XF] le lot n° 2 de l'ensemble immobilier.
Par acte du 8 novembre 1983, [TU] [PS], auteur des précédents vendeurs et les époux [S] [T] et [D] [XF] ont modifié l'état descriptif de division et procédé au partage entre eux des lots issus de la division du lot n° 2. Les époux [S] [T] et [D] [XF] se sont notamment vu attribuer les lots nos 5 et 6.
Le lot n° 6 a été décrit comme comprenant au premier étage un appartement sur deux niveaux, incluant une terrasse.
Il a été rappelé en page 5 de cet acte que le règlement de copropriété stipulait que : 'D'ores et déjà, toutes autorisations sont données au propriétaire du deuxième lot pour faire tous travaux et construction aux étages, sans avoir à payer d'indemnité de surcharge, sauf à consolider à ses frais s'il ya lieu, le gros oeuvre. En revanche il devra assurer, à ses seuls frais, l'étanchéité des terrasses et toits de l'immeuble'.
Cette obligation de supporter seul le coût de l'étanchéification des terrasses avait trait aux travaux d'aménagement initiaux autorisés.
Maître [RC] [QT], notaire associé à [Localité 13], a dressé le 2 décembre 2010 un acte de dépôt d'un acte modificatif de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété.
Le lot n° 6 a notamment été divisé en deux lots, nos 8 et 9 comprenant chacun un appartement privatif sur 2 niveaux. La terrasse à usage privatif dépend du lot n° 9, relevant des bâtiments A et B.
Il est stipulé à l'état descriptif de division et règlement de copropriété modifié tel que produit par les intimés que :
'Article 8 - COMPOSITION DES PARTIES COMMUNES SPECIALES
Les parties communes spéciales sont celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité d'un ou plusieurs locaux privatifs, sans pour autant l'être à l'usage de tous.
Il en est notamment ainsi, sans que cette énonciation soit nécessairement limitative
- les frais d'entretien, de réparation, de réfection relatifs :
[...]
. aux balcons, loggias et terrasses
[...]
- les éléments qui assurent le clos, le couvert et l'étanchéité à l'exclusion des revêtements intérieurs, des fenêtres et des portes des parties privatives ; les murs porteurs ou non, les couvertures et les charpentes ; toutes les terrasses accessibles ou non accessibles même si elles sont affectées à l'usage exclusif d'un seul copropriétaire,
[...]
REPARTITION ET REGLEMENT DES CHARGES DE COPROPRIETE
CHARGES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER
[...]
B - CHARGES COMMUNES PARTICULIERES PAR BATIMENT
Les charges communes particulières par bâtiment comprennent :
- les frais et charges afférents aux parties communes particulières à chaque bâtiment y compris toutes les dépenses communes qui sont affectées à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes à chaque bâtiment.
- les frais d'entretien, de réparation, de réfection relatifs :
. aux éléments porteurs de chaque bâtiments, murs et toitures, ainsi que tous les éléments horizontaux participant à la structure desdits bâtiments, à partir des fondations,
- aux balcons, loggias et terrasses
[...]
Les charges communes par bâtiment, telles que définies ci-dessus, seront à répartir entre tous les lots de chaque bâtiment au prorata de leurs quote-parts de tantièmes exprimés en 1.000 suivant les tableaux ci-dessous'.
La terrasse est une partie commune spéciale. Le jugement sera confirmé sur ce point.
L'expert de la société Polyexpert a conclu que :
'Selon le règlement de copropriété, « l'entretien des revêtements de balcons et terrasses reste à la charge des copropriétaires qui en ont la jouissance exclusive ».
Par conséquent, la responsabilité de Monsieur [P] est totalement engagée'.
Celui de la société Saretec a au contraire conclu que :
' En septembre 2010, en accord avec l'ensemble des copropriétaires, il est confié à Me [QT] [RC] l'établissement d'un nouvel état descriptif de division modificative. Cet état descriptif comprenait également un volet sur la répartition et le règlement des charges de copropriété. Il prévoit que l'entretien et le remplacement des ouvrages d'étanchéité soient à la charge de la copropriété.
[...]
Nous confirmons en conséquence, qu'à ce jour, le remplacement de l'étanchéité est bien à la charge de la copropriété.
Concernant son entretien, il apparaît que personne n'est intervenu sur cet ouvrage depuis plus de 10 ans. Les désordres étaient déjà existant en 2008, 5 ans avant l'acquisition du bien par votre assuré'.
Il résulte des stipulations précitées du règlement de copropriété que le coût des travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse dépendant du lot n° 9 formant le couvert du lot du bâtiment B, constitue une charge de copropriété.
Les rapports d'expertise précités établissent que les infiltrations ont pour cause la vétusté de l'étanchéité de la terrasse et ne permettent pas d'imputer à faute aux appelants ou à leurs auteurs la dégradation de cette étanchéité.
SUR L'ASSEMBLEE GENERALE DU 9 NOVEMBRE 2022
L'assemblée générale des copropriétaires a adopté le 9 novembre 2022 la résolution n° 2 suivante :
'2/En ma qualité de syndic et ayant la défense des intérêts de la collectivité des copropriétaires, je précise le caractère privatif de la terrasse et je demande :
L'engagement et validation du devis travaux d'étanchéité sur la terrasse par le lot 9 MME [P]
- devis SOPROMA du 26/04/2022 pour 41.766,70 €.
Nous avions eu également un devis de la SMAC pour 36.73, .23 € et un devis CHATEL ETANCHEITE pour 21.52,.85 €.
Mr [P] [Z] représentant Mme [P] conteste l'appréciation du syndic.
Nous passons au vote
3 votes pour Mr [W] MR RAGUENAU Mme [Y]
1 abstention Mr [G]
1 vote contre Mr [P]
En tout état de cause l'Assemblée générale n'a pas à statuer un problème juridique'.
Cette délibération, en ce qu'elle fait supporter à un seul copropriétaire des charges incombant à la copropriété, contrevient aux stipulations du règlement de copropriété.
Les appelants sont dès lors fondés à solliciter l'annulation non de l'ensemble de l'assemblée générale mais de la seule résolution n° 2 soumise aux votes, les points 1 et 3 du procès-verbal n'ayant pas donné lieu à vote des copropriétaires.
Le jugement sera pour ces motifs infirmé.
SUR LA CONVOCATION DE L'ASSEMBLEE GENERALE ET L'EXECUTION DES TRAVAUX D'ETANCHEITE
Les articles 8 et 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précisent les modalités de convocation de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'initiative du syndic ou de certains copropriétaires.
Il n'appartient pas à la cour statuant sur une demande nullité d'une résolution d'une assemblée générale de se substituer au syndic ou aux copropriétaires en ordonnant la convocation de cette assemblée.
Il ne lui appartient de même pas se substituer à l'assemblée générale des copropriétaires et de décider en ses lieu et place de l'exécution des travaux d'étanchéité de la terrasse.
Les demandes des appelants formées de ce chef seront pour ces motifs rejetées.
SUR LES DEPENS
La charge des dépens de première instance et d'appel incombe aux intimés.
SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Le jugement sera pour les motifs qui précèdent infirmé en ce qu'il a condamné les appelants sur ce fondement.
Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de ces derniers de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.
PAR CES MOTIFS
statuant dans les limites de l'appel interjeté, par arrêt mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,
INFIRME le jugement du 1er août 2024 du tribunal judiciaire de La Rochelle sauf en ce qu'il :
'- PRONONCE la mise hors de cause de Monsieur [J] [W],
- DECLARE recevable l'intervention volontaire de la SCI LUGO 33,
- REJETTE la demande de mise hors de cause de Madame [N] [W],
- DIT que la terrasse objet du litige est une partie commune spéciale affectée à l'usage exclusif du lot 9 et donc de Monsieur [Z] [P] et Monsieur [Q] [P]' ;
et statuant à nouveau de ces chefs d'infirmation,
ANNULE la résolution n° 2 adoptée par l'assemblée générale du 9 novembre 2022 des copropriétaires de l'ensemble en copropriété situé [Adresse 9] à [Localité 11] (Charente-Maritime) ;
REJETTE la demande de [Z] [P] et [Q] [P] d'ordonner la convocation de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 11] ;
REJETTE la demande de [Z] [P] et [Q] [P] de condamner la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 11] à faire exécuter les travaux de remise en état de l'étanchéité de la terrasse attachée au lot n°9 et tous autres travaux nécessaires à la suppression des infiltrations ;
CONDAMNE in solidum [N] [M] épouse [W], [F] [Y], [V] [I] et la sci Lugo 33 aux dépens de première instance et d'appel ;
CONDAMNE in solidum [N] [M] épouse [W], [F] [Y], [V] [I] et la sci Lugo 33 à payer à [Z] [P] et [Q] [P] pris ensemble la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,