CA Versailles, ch civ.. 1-4 copropriete, 1 juillet 2026, n° 24/05685
VERSAILLES
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72Z
Ch civ. 1-4 copropriété
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 01 JUILLET 2026
N° RG 24/05685 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WXGD
AFFAIRE :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] [Localité 1] [Q] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la SARL cabinet GIOP
C/
[R] [P]
et autre
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Juin 2024 par le Tribunal judiciaire de NANTERRE
N° RG :21/09858
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Sophie LEGOND
Me Andrea KERMORGANT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE PREMIER JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] [Localité 1] [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL cabinet GIOP, dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Sophie LEGOND de la SCP LEGOND & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 7 et Me François WAGNER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0366
APPELANT
****************
Monsieur [R] [P]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Andrea KERMORGANT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS
Madame [O] [G] épouse [P]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Andrea KERMORGANT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Juin 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseillère,
Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
****************
FAITS & PROCÉDURE
Les époux [P] sont propriétaires des lots n° 13, 14 et 19 situés aux 3ème et 4ème étages de l'escalier gauche ainsi que d'une cave (lot n°15) dans l'immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.
Par exploit du 8 décembre 2021, les époux [P] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Nanterre afin de voir, au principal :
- juger que la résolution n° 6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 septembre 2021 a pour but de modifier la répartition des charges de copropriété et le règlement de copropriété,
- juger que la majorité appliquée pour le vote de la résolution n°6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 septembre 2021 est erronée,
- juger que le vote de la résolution n° 6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 septembre 2021 constitue un abus de majorité au détriment des copropriétaires non bénéficiaires de l'installation de chauffage central collectif,
En conséquence,
- juger que la résolution n° 6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 septembre 2021 est nulle et de nul effet.
Par le jugement entrepris en date du 24 juin 2024, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :
- annulé la résolution n°6 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble
sis [Adresse 1] à [Localité 5] qui s'est tenue le 29 septembre 2021,
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [R] [P] et Mme [O] [G] épouse [P] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance,
- dispensé M. [R] [P] et Mme [O] [G] épouse [P] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,
- rejeté les demandes plus amples ou contraires,
- dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision.
Le syndicat des copropriétaires en a relevé appel par déclaration du 22 août 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 21 janvier 2026, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :
* Infirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions ;
- Avant dire droit, désigner tel expert qu'il plaira au Conseiller de la mise en état (sic) avec la mission suivante :
- Se rendre sur les lieux,
- Examiner l'installation en chaufferie et opérer un repérage de l'ensemble des colonnes en parties communes et dans les parties privatives, notamment dans l'appartement des époux [P],
- Opérer si nécessaire des sondages afin de vérifier la présence de ces colonnes d'alimentation aux frais avancés du syndicat des copropriétaires,
- Vérifier si ces colonnes sont alimentées depuis la chaufferie commune de l'immeuble,
- Vérifier si elles sont raccordables à des radiateurs dans l'appartement des époux [P],
- Ordonner que l'expert déposera son rapport dans les six mois de sa saisine,
- Statuer comme il appartiendra sur la provision à valoir sur les honoraires de l'expert.
* Débouter M. [R] [P] et Mme [O] [P] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.
* Condamner M. [R] [P] et Mme [O] [P] au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
* Les condamner en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître [Localité 6] Wagner conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions notifiées le 15 octobre 2025, par lesquelles M. et Mme [P], intimés, invitent la Cour à :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
En toute hypothèse,
- les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
La procédure devant la Cour a été clôturée le 14 avril 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant, avant-dire droit, à la désignation d'un expert judiciaire
La Cour relève que cette demande, en tous points semblable à celle déjà présentée devant le Conseiller de la mise en état lors de l'audience d'incident du 25 mars 2025, y compris en ce qui concerne l'intégralité des éléments de la mission de l'expert, a déjà fait l'objet d'une ordonnance de rejet du Conseiller de la mise en état, rendue le 29 avril 2025, qui est définitive en l'absence de déféré.
Pour étayer sa demande à hauteur d'appel, le syndicat des copropriétaires se borne à mentionner, page 8 de ses conclusions au fond : 'la seule solution est de solliciter la désignation d'un expert judiciaire aux fins de vérifier l'existence ou non de cette installation ; qu'une telle demande sera présentée, par conclusions séparées, au Conseiller de la mise en état'.
Le syndicat des copropriétaires ne produisant pas d'argument supplémentaire suite à l'ordonnance de rejet du 29 avril 2025, cette demande sera donc rejetée pour les mêmes motifs que ceux retenus par le Conseiller de la mise en état, à savoir que les éléments du dossier sont suffisants et permettent de statuer en l'état.
Sur l'annulation de la résolution n° 6 votée en assemblée générale extraordinaire du 29 septembre 2021
En droit
Le règlement de copropriété de 1952 stipule :
- en partie 'Division de l'immeuble par lot (...) / Paragraphe troisième - Escalier à gauche de l'entrée / Les appartements donnant sur cet escalier ne comportent aucune installation de chauffage central collectif »
- en partie 'Division de l'immeuble / I. Parties communes entre tous les copropriétaires : / (...) L'installation du chauffage central mais seulement pour les radiateurs placés dans la loge du concierge et les parties des canalisations placés dans cette loge desservant ces radiateurs. », en partie 'Parties communes à certains copropriétaires : / Seront la propriété commune des copropriétaires des locaux desservis par l'escalier de droite de l'immeuble et de la boutique, c'est-à-dire des premier au huitième lots inclus : /L'installation du chauffage central comprenant les appareil de chauffage, la chaudière, les canalisations dans les étages, les radiateurs placés dans les services communs (à l'exclusion des parties de ces canalisations desservant les radiateurs placés dans les locaux particuliers et dans la loge du concierge et de ces radiateurs (...)'.
En l'espèce
Pour annuler la résolution n°6 votée par l'assemblée générale du 29 septembre 2021, qui visait à répartir dans les charges communes générales le coût de remplacement de la chaudière à gaz, le Tribunal a retenu ' aux termes du règlement de copropriété en vigueur, qui constitue la loi des parties liant le tribunal, les appartements desservis par l'escalier gauche ne comportent pas d'installation de chauffage collectif et ce dernier, comprenant notamment la chaudière, constitue une partie commune spéciale dont les charges sont, à l'exception des frais de chauffage de la loge du concierge, réparties entre les seuls copropriétaires des locaux desservis par l'escalier droit de l'immeuble.' puis a écarté comme non applicable la clause des «services communs» invoquée par le syndicat des copropriétaires, en a déduit que cette résolution avait pour effet de modifier la répartition des charges de chauffage collectif telle que prévue par le règlement de copropriété et que faute d'un vote à l'unanimité, elle avait été adoptée en violation de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 et devait être annulée sans qu'il soit besoin d'examiner l'autre moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires.
En appel, le syndicat des copropriétaires invoque cet autre moyen, tiré de l'erreur de fait, qui selon lui serait un démenti aux motifs retenus par le Tribunal en ce qu'il a retenu que les appartements desservis par l'escalier gauche ne comportent pas d'installation de chauffage central collectif.
En premier lieu, le syndicat des copropriétaires fait valoir par sa pièce n°1, que M. [J] [F], représentant commercial du chauffagiste [K], attestait le 15 mars 2022, que « la chaudière fioul objet de la conversion au gaz telle que commandée en juillet 2021, dessert l'intégralité des appartements de l'immeuble à ce jour, ainsi qu'elle l'a toujours fait depuis l'édification de l'immeuble vers 1890/1910. ».
La Cour observe que cette affirmation lapidaire n'est assortie d'aucun élément probant et est contestée par les époux [P], qui produisent l'état descriptif de division et le règlement de copropriété initial du 4 juin 1952 (leur pièce n°1 page 4), qui établit que lorsque ce terrain a été acquis par Mme [E] le 20 décembre 1913, l'immeuble n'existait pas. A l'époque de l'édification de l'immeuble, dans les années 1920, les appartements étaient alors dotés de cheminées individuelles, le chauffage central collectif n'ayant été installé pour l'escalier droit et le rez-de-chaussée que des années plus tard.
Cet argument relatif à cette attestation du représentant commercial de la société prestataire, contredit par ces éléments probants, sera ainsi écarté.
En deuxième lieu, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le local chaufferie en sous-sol comprend une chaudière sur laquelle est connecté un réseau collectif doté, en particulier « d'un conduit aller-retour côté gauche, chaud en sortie de chaudière, donc alimenté et actif, et tiède en retour » et en retire, sans autre élément de raisonnement, que cela « signifie que les appartements de gauche, dotés ou non de radiateurs apparents, sont bien desservis par le réseau de chauffage collectif ». Cette affirmation, à elle seule, ne permet pas d'étayer la thèse du syndicat des copropriétaires, alors même qu'il ressort des écritures produites que l'ensemble du rez-de-chaussée est chauffé par cette installation collective.
D'ailleurs les époux [P] produisent une attestation datée du 17 avril 2022, de M. [Y], artisan-installateur d'une chaudière individuelle à gaz à l'occasion des travaux de raccordement de leurs lots, d'où il ressort que cet artisan n'a 'trouvé aucune colonne montante et descendante, départ et retour de chauffage collectif immeuble tuyauterie apparents ou encastré. Les seules canalisations reliées aux radiateurs de l'appartement étaient de type privatif'.
Cet argument sera écarté.
En troisième lieu, le syndicat des copropriétaires produit une attestation datée du 31 mars 2022 de M. [S] [V], chef de secteur du chauffagiste [K], qui écrit 'nous avons d'abord visité la chaufferie afin de vérifier que le circuit chauffage au départ de la chaudière alimente bien les 2 côtés de l'immeuble. Après vérification, nous vous confirmons qu'au départ de la chaufferie, le circuit se divise en deux et alimente bien les 2 côtés de l'immeuble (voir photos). Le réseau côté gauche se retrouve également dans le couloir de cave côté gauche et alimente ensuite des colonnes chauffage. Dans le couloir de cave côté gauche aucune colonne n'a été constatée condamnée. Ces colonnes étaient d'ailleurs chaudes (...). Nous avons d'ailleurs retrouvé une de ces colonnes dans le hall d'entrée de l'immeuble côté gauche, près de l'escalier (voir photo). Celle-ci était toujours chaude. Nous avons pu visiter deux appartements : le premier au deuxième étage entrée face à l'escalier était équipé de radiateur électrique (sic). Aucune colonne chauffage n'était visible. Le deuxième appartement (duplex) était partiellement équipé de radiateur du côté droit de l'appartement. Tout le côté gauche n'était quant à lui (sic) équipé en radiateur électrique. N'ayant pas pu visiter tous les appartements côté gauche, nous ne pouvons déterminer à quel endroit se crée la boucle qui permet de créer la circulation sur les colonnes mais en tout état de cause ces colonnes sont toujours actives.'
Ce message est accompagné de quatre photographies (Pièces 3 à 6) qui montrent des tuyaux mais sans aucune indication de leur emplacement, ce qui ne leur confère pas de force probante, et ne remet pas en cause les stipulations du règlement de copropriété de 1952, rappelées ci-dessus et selon lesquelles les appartements donnant sur l'escalier de gauche ne comportent aucune installation de chauffage central collectif.
Par ailleurs, ainsi que l'a relevé le Conseiller de la mise en état dans l'ordonnance du 29 avril 2025, définitive : « ces constatations viennent à l'encontre de la thèse du syndicat des copropriétaires, puisqu'il en ressort que les deux appartements visités par M. [V], sont équipés de radiateurs électriques, soit en totalité, soit a minima du côté gauche. »
Cet argument sera ainsi écarté.
En quatrième lieu, si le syndicat des copropriétaires allègue encore ' M. et Mme [H], niveau 1 escalier de gauche, niveau 2 escalier de gauche et escalier de droite, soit 3 appartements réunis en duplex, disposent également d'un coffrage placage côté gauche dissimulant à n'en pas douter ladite colonne d'alimentation chauffage eau chaude', ces allégations ne sont étayées par aucune pièce : elles seront écartées.
Cet argument sera ainsi écarté.
Enfin, si le syndicat des copropriétaires fait valoir, page 8 de ses écritures 'au titre des services communs, il existe un radiateur dans le hall, qui s'ajoute à celui de la loge / Que cette propriété commune a comme corollaire l'obligation du maintien en fonctionnement de l'installation de chauffage et donc la participation au remplacement de la chaudière au titre de cette disposition contractuelle', d'une part il n'établit pas la présence dudit radiateur, ni son raccordement au chauffage collectif, ni qu'il aurait un statut particulier au regard des stipulations du règlement de copropriété susrappelées, lesquelles s'imposent et doivent seules s'appliquer, notamment s'agissant de la répartition des charges de chauffage collectif.
Il suit de tout ce qui précède, que le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en toutes ses dispositions, ainsi qu'en ce qui concerne les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer aux époux [P], en cause d'appel, la somme supplémentaire de 3 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
CONFIRME le jugement du 24 juin 2024 du Tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet GIOP, dont le siège social est [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal, à payer à M. [R] [P] et Mme [O] [P] née [G], [Adresse 4], la somme de 3 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet GIOP, dont le siège social est [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens d'appel,
DISPENSE M. [R] [P] et Mme [O] [P] née [G], de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
REJETTE toute autre demande ou surplus.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LEPRÉSIDENT
DE
VERSAILLES
Code nac : 72Z
Ch civ. 1-4 copropriété
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 01 JUILLET 2026
N° RG 24/05685 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WXGD
AFFAIRE :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] [Localité 1] [Q] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la SARL cabinet GIOP
C/
[R] [P]
et autre
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Juin 2024 par le Tribunal judiciaire de NANTERRE
N° RG :21/09858
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Sophie LEGOND
Me Andrea KERMORGANT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE PREMIER JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] [Localité 1] [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL cabinet GIOP, dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Sophie LEGOND de la SCP LEGOND & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 7 et Me François WAGNER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0366
APPELANT
****************
Monsieur [R] [P]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Andrea KERMORGANT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS
Madame [O] [G] épouse [P]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Andrea KERMORGANT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Juin 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseillère,
Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
****************
FAITS & PROCÉDURE
Les époux [P] sont propriétaires des lots n° 13, 14 et 19 situés aux 3ème et 4ème étages de l'escalier gauche ainsi que d'une cave (lot n°15) dans l'immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.
Par exploit du 8 décembre 2021, les époux [P] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Nanterre afin de voir, au principal :
- juger que la résolution n° 6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 septembre 2021 a pour but de modifier la répartition des charges de copropriété et le règlement de copropriété,
- juger que la majorité appliquée pour le vote de la résolution n°6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 septembre 2021 est erronée,
- juger que le vote de la résolution n° 6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 septembre 2021 constitue un abus de majorité au détriment des copropriétaires non bénéficiaires de l'installation de chauffage central collectif,
En conséquence,
- juger que la résolution n° 6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 septembre 2021 est nulle et de nul effet.
Par le jugement entrepris en date du 24 juin 2024, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :
- annulé la résolution n°6 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble
sis [Adresse 1] à [Localité 5] qui s'est tenue le 29 septembre 2021,
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [R] [P] et Mme [O] [G] épouse [P] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance,
- dispensé M. [R] [P] et Mme [O] [G] épouse [P] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,
- rejeté les demandes plus amples ou contraires,
- dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision.
Le syndicat des copropriétaires en a relevé appel par déclaration du 22 août 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 21 janvier 2026, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :
* Infirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions ;
- Avant dire droit, désigner tel expert qu'il plaira au Conseiller de la mise en état (sic) avec la mission suivante :
- Se rendre sur les lieux,
- Examiner l'installation en chaufferie et opérer un repérage de l'ensemble des colonnes en parties communes et dans les parties privatives, notamment dans l'appartement des époux [P],
- Opérer si nécessaire des sondages afin de vérifier la présence de ces colonnes d'alimentation aux frais avancés du syndicat des copropriétaires,
- Vérifier si ces colonnes sont alimentées depuis la chaufferie commune de l'immeuble,
- Vérifier si elles sont raccordables à des radiateurs dans l'appartement des époux [P],
- Ordonner que l'expert déposera son rapport dans les six mois de sa saisine,
- Statuer comme il appartiendra sur la provision à valoir sur les honoraires de l'expert.
* Débouter M. [R] [P] et Mme [O] [P] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.
* Condamner M. [R] [P] et Mme [O] [P] au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
* Les condamner en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître [Localité 6] Wagner conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions notifiées le 15 octobre 2025, par lesquelles M. et Mme [P], intimés, invitent la Cour à :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
En toute hypothèse,
- les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
La procédure devant la Cour a été clôturée le 14 avril 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant, avant-dire droit, à la désignation d'un expert judiciaire
La Cour relève que cette demande, en tous points semblable à celle déjà présentée devant le Conseiller de la mise en état lors de l'audience d'incident du 25 mars 2025, y compris en ce qui concerne l'intégralité des éléments de la mission de l'expert, a déjà fait l'objet d'une ordonnance de rejet du Conseiller de la mise en état, rendue le 29 avril 2025, qui est définitive en l'absence de déféré.
Pour étayer sa demande à hauteur d'appel, le syndicat des copropriétaires se borne à mentionner, page 8 de ses conclusions au fond : 'la seule solution est de solliciter la désignation d'un expert judiciaire aux fins de vérifier l'existence ou non de cette installation ; qu'une telle demande sera présentée, par conclusions séparées, au Conseiller de la mise en état'.
Le syndicat des copropriétaires ne produisant pas d'argument supplémentaire suite à l'ordonnance de rejet du 29 avril 2025, cette demande sera donc rejetée pour les mêmes motifs que ceux retenus par le Conseiller de la mise en état, à savoir que les éléments du dossier sont suffisants et permettent de statuer en l'état.
Sur l'annulation de la résolution n° 6 votée en assemblée générale extraordinaire du 29 septembre 2021
En droit
Le règlement de copropriété de 1952 stipule :
- en partie 'Division de l'immeuble par lot (...) / Paragraphe troisième - Escalier à gauche de l'entrée / Les appartements donnant sur cet escalier ne comportent aucune installation de chauffage central collectif »
- en partie 'Division de l'immeuble / I. Parties communes entre tous les copropriétaires : / (...) L'installation du chauffage central mais seulement pour les radiateurs placés dans la loge du concierge et les parties des canalisations placés dans cette loge desservant ces radiateurs. », en partie 'Parties communes à certains copropriétaires : / Seront la propriété commune des copropriétaires des locaux desservis par l'escalier de droite de l'immeuble et de la boutique, c'est-à-dire des premier au huitième lots inclus : /L'installation du chauffage central comprenant les appareil de chauffage, la chaudière, les canalisations dans les étages, les radiateurs placés dans les services communs (à l'exclusion des parties de ces canalisations desservant les radiateurs placés dans les locaux particuliers et dans la loge du concierge et de ces radiateurs (...)'.
En l'espèce
Pour annuler la résolution n°6 votée par l'assemblée générale du 29 septembre 2021, qui visait à répartir dans les charges communes générales le coût de remplacement de la chaudière à gaz, le Tribunal a retenu ' aux termes du règlement de copropriété en vigueur, qui constitue la loi des parties liant le tribunal, les appartements desservis par l'escalier gauche ne comportent pas d'installation de chauffage collectif et ce dernier, comprenant notamment la chaudière, constitue une partie commune spéciale dont les charges sont, à l'exception des frais de chauffage de la loge du concierge, réparties entre les seuls copropriétaires des locaux desservis par l'escalier droit de l'immeuble.' puis a écarté comme non applicable la clause des «services communs» invoquée par le syndicat des copropriétaires, en a déduit que cette résolution avait pour effet de modifier la répartition des charges de chauffage collectif telle que prévue par le règlement de copropriété et que faute d'un vote à l'unanimité, elle avait été adoptée en violation de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 et devait être annulée sans qu'il soit besoin d'examiner l'autre moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires.
En appel, le syndicat des copropriétaires invoque cet autre moyen, tiré de l'erreur de fait, qui selon lui serait un démenti aux motifs retenus par le Tribunal en ce qu'il a retenu que les appartements desservis par l'escalier gauche ne comportent pas d'installation de chauffage central collectif.
En premier lieu, le syndicat des copropriétaires fait valoir par sa pièce n°1, que M. [J] [F], représentant commercial du chauffagiste [K], attestait le 15 mars 2022, que « la chaudière fioul objet de la conversion au gaz telle que commandée en juillet 2021, dessert l'intégralité des appartements de l'immeuble à ce jour, ainsi qu'elle l'a toujours fait depuis l'édification de l'immeuble vers 1890/1910. ».
La Cour observe que cette affirmation lapidaire n'est assortie d'aucun élément probant et est contestée par les époux [P], qui produisent l'état descriptif de division et le règlement de copropriété initial du 4 juin 1952 (leur pièce n°1 page 4), qui établit que lorsque ce terrain a été acquis par Mme [E] le 20 décembre 1913, l'immeuble n'existait pas. A l'époque de l'édification de l'immeuble, dans les années 1920, les appartements étaient alors dotés de cheminées individuelles, le chauffage central collectif n'ayant été installé pour l'escalier droit et le rez-de-chaussée que des années plus tard.
Cet argument relatif à cette attestation du représentant commercial de la société prestataire, contredit par ces éléments probants, sera ainsi écarté.
En deuxième lieu, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le local chaufferie en sous-sol comprend une chaudière sur laquelle est connecté un réseau collectif doté, en particulier « d'un conduit aller-retour côté gauche, chaud en sortie de chaudière, donc alimenté et actif, et tiède en retour » et en retire, sans autre élément de raisonnement, que cela « signifie que les appartements de gauche, dotés ou non de radiateurs apparents, sont bien desservis par le réseau de chauffage collectif ». Cette affirmation, à elle seule, ne permet pas d'étayer la thèse du syndicat des copropriétaires, alors même qu'il ressort des écritures produites que l'ensemble du rez-de-chaussée est chauffé par cette installation collective.
D'ailleurs les époux [P] produisent une attestation datée du 17 avril 2022, de M. [Y], artisan-installateur d'une chaudière individuelle à gaz à l'occasion des travaux de raccordement de leurs lots, d'où il ressort que cet artisan n'a 'trouvé aucune colonne montante et descendante, départ et retour de chauffage collectif immeuble tuyauterie apparents ou encastré. Les seules canalisations reliées aux radiateurs de l'appartement étaient de type privatif'.
Cet argument sera écarté.
En troisième lieu, le syndicat des copropriétaires produit une attestation datée du 31 mars 2022 de M. [S] [V], chef de secteur du chauffagiste [K], qui écrit 'nous avons d'abord visité la chaufferie afin de vérifier que le circuit chauffage au départ de la chaudière alimente bien les 2 côtés de l'immeuble. Après vérification, nous vous confirmons qu'au départ de la chaufferie, le circuit se divise en deux et alimente bien les 2 côtés de l'immeuble (voir photos). Le réseau côté gauche se retrouve également dans le couloir de cave côté gauche et alimente ensuite des colonnes chauffage. Dans le couloir de cave côté gauche aucune colonne n'a été constatée condamnée. Ces colonnes étaient d'ailleurs chaudes (...). Nous avons d'ailleurs retrouvé une de ces colonnes dans le hall d'entrée de l'immeuble côté gauche, près de l'escalier (voir photo). Celle-ci était toujours chaude. Nous avons pu visiter deux appartements : le premier au deuxième étage entrée face à l'escalier était équipé de radiateur électrique (sic). Aucune colonne chauffage n'était visible. Le deuxième appartement (duplex) était partiellement équipé de radiateur du côté droit de l'appartement. Tout le côté gauche n'était quant à lui (sic) équipé en radiateur électrique. N'ayant pas pu visiter tous les appartements côté gauche, nous ne pouvons déterminer à quel endroit se crée la boucle qui permet de créer la circulation sur les colonnes mais en tout état de cause ces colonnes sont toujours actives.'
Ce message est accompagné de quatre photographies (Pièces 3 à 6) qui montrent des tuyaux mais sans aucune indication de leur emplacement, ce qui ne leur confère pas de force probante, et ne remet pas en cause les stipulations du règlement de copropriété de 1952, rappelées ci-dessus et selon lesquelles les appartements donnant sur l'escalier de gauche ne comportent aucune installation de chauffage central collectif.
Par ailleurs, ainsi que l'a relevé le Conseiller de la mise en état dans l'ordonnance du 29 avril 2025, définitive : « ces constatations viennent à l'encontre de la thèse du syndicat des copropriétaires, puisqu'il en ressort que les deux appartements visités par M. [V], sont équipés de radiateurs électriques, soit en totalité, soit a minima du côté gauche. »
Cet argument sera ainsi écarté.
En quatrième lieu, si le syndicat des copropriétaires allègue encore ' M. et Mme [H], niveau 1 escalier de gauche, niveau 2 escalier de gauche et escalier de droite, soit 3 appartements réunis en duplex, disposent également d'un coffrage placage côté gauche dissimulant à n'en pas douter ladite colonne d'alimentation chauffage eau chaude', ces allégations ne sont étayées par aucune pièce : elles seront écartées.
Cet argument sera ainsi écarté.
Enfin, si le syndicat des copropriétaires fait valoir, page 8 de ses écritures 'au titre des services communs, il existe un radiateur dans le hall, qui s'ajoute à celui de la loge / Que cette propriété commune a comme corollaire l'obligation du maintien en fonctionnement de l'installation de chauffage et donc la participation au remplacement de la chaudière au titre de cette disposition contractuelle', d'une part il n'établit pas la présence dudit radiateur, ni son raccordement au chauffage collectif, ni qu'il aurait un statut particulier au regard des stipulations du règlement de copropriété susrappelées, lesquelles s'imposent et doivent seules s'appliquer, notamment s'agissant de la répartition des charges de chauffage collectif.
Il suit de tout ce qui précède, que le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en toutes ses dispositions, ainsi qu'en ce qui concerne les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer aux époux [P], en cause d'appel, la somme supplémentaire de 3 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
CONFIRME le jugement du 24 juin 2024 du Tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet GIOP, dont le siège social est [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal, à payer à M. [R] [P] et Mme [O] [P] née [G], [Adresse 4], la somme de 3 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet GIOP, dont le siège social est [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens d'appel,
DISPENSE M. [R] [P] et Mme [O] [P] née [G], de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
REJETTE toute autre demande ou surplus.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LEPRÉSIDENT