CA Montpellier, 5e ch. civ., 30 juin 2026, n° 23/05062
MONTPELLIER
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 30 JUIN 2026
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/05062 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P7PR
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 14 SEPTEMBRE 2023
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
N° RG 22/02780
APPELANTE :
S.C.I. BENMTP, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 852 186 980, représentée par son gérant, dont le siège social est sis
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Jean-Luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIMEE :
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO - DUBOIS- MERLIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Arnaud DUBOIS de la SCP RAMAHANDRIARIVELO - DUBOIS- MERLIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Sandy RAMAHANDRIARIVELO, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 16 Janvier 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mai 2026,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. André LIEGEON, Président de chambre
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Mme Florence FERRANET, Conseillère, en remplacement du magistrat empêché désigné par ordonnance du Premier Président en date du 30 janvier 2026
Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
La SCI BENMTP est propriétaire de plusieurs lots de la copropriété, dont les lots n°51 et 52 situés en rez-de-chaussée du bâtiment B de la Le Mazet, située [Adresse 3] à Montpellier (34080).
Lors de l'assemblée générale du 28 avril 2022, les résolutions n°21, 22 et 23 relatives à l'autorisation sollicitée par la SCI BENMTP d'effectuer divers travaux (pose d'un climatiseur, remplacement de la porte d'entrée et de la baie vitrée) ont été rejetées.
Par acte d'huissier de justice du 13 juin 2022, la SCI BENMTP a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, en annulation de l'entière assemblée générale du 28 avril 2022.
Le jugement contradictoire rendu le 14 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier :
Ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture rendue le 12 juin 2023 ;
Fixe la clôture de l'affaire au jour de l'audience de plaidoiries, soit le 19 juin 2023 ;
Reçoit en conséquence les conclusions déposées par les parties postérieurement à l'ordonnance de clôture ordonnée par le juge de la mise en état le 12 juin 2023 ;
Déboute la SCI BENMTP de sa demande formée à titre principal, tendant à obtenir l'annulation de l'entière assemblée générale des copropriétaires du 28 avril 2022 et de toutes ses résolutions ;
Déboute la SCI BENMTP de sa demande formée à titre subsidiaire, tendant à obtenir l'annulation des résolutions n°18, 20, 21, 22 et 23 de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 avril 2022 ;
Condamne la SCI BENMTP à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Nexity Lamy, la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles et la déboute de la demande présentée à ce titre;
Condamne la SCI BENMTP au paiement des dépens ;
Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile ;
Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.
Dans son jugement, le tribunal retient que la SCI BENMTP ne peut solliciter l'annulation pleine et entière de l'assemblée générale du 28 avril 2022, dans la mesure où elle s'est opposée seulement à quatre des vingt-cinq résolutions votées. Il en déduit qu'elle peut uniquement contester les seules résolutions auxquelles elle s'est opposée, soit les résolutions n°18, 21, 22 et 23.
Il constate ensuite qu'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale et de la feuille de présence, qu'au moment des votes des résolutions n°18, 21, 22 et 23, Mme [K] [G], M. [O] [I] et M. et/ou Mme [V] étaient arrivés, que le nombre de votants était bien de 18, et le nombre de voix exprimées de 6832. Il relève également que le nom des opposants, s'agissant desdites résolutions, est précisé.
Le premier juge retient ainsi qu'il est possible de reconstituer le sens du vote des résolutions n°18, 21, 22 et 23 et que le résultat de celui-ci n'en est pas affecté. A ce titre, il indique que la nullité de ces résolutions ne saurait être encourue, bien que le procès-verbal soit affecté d'une irrégularité formelle faute d'avoir mentionné explicitement l'arrivée de M. et/ou Mme [V] à partir de la résolution n°15, au même titre que celle de Mme [K] [G] et de M. [O] [I].
La SCI BENMTP, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 16 octobre 2023.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 20 avril 2026.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Dans les dernières conclusions de la SCI BENMTP notifiées par RPVA le 16 avril 2026, il est demandé à la cour de :
Réformer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire du 14 septembre 2023 ;
Rejeter toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] et le débouter de toutes ses demandes ;
Statuant à nouveau,
A titre principal,
Prononcer l'annulation de l'entière assemblée du 28 avril 2022 et toutes les résolutions de l'assemblée du 28 avril 2022 ;
A titre subsidiaire,
Prononcer l'annulation des résolutions 18, 20, 21, 22 et 23 de l'assemblée du 28 avril 2022 ;
En tout état de cause,
Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à payer à la SCI BENMTP la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts et 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de la procédure, au profit de l'avocat du demandeur par application de l'article 699 du code de procédure civile et dispenser le demandeur de la charge de l'indemnité judiciaire et des dépens, par application des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du juillet 1965.
A titre principal, la SCI BENMTP sollicite l'annulation de l'entière assemblée générale du 28 avril 2022 au motif de l'absence de convocation de l'assemblée, dès lors qu'elle n'a pas été convoquée à l'assemblée litigieuse.
Elle fait ensuite valoir d'une part, que le premier juge a méconnu les dispositions du règlement de copropriété qui exige que le président de séance soit un copropriétaire. Elle sollicite ainsi l'annulation de la première résolution de l'assemblée litigieuse, affirmant qu'une indivision est inéligible aux fonctions de président de séance. Elle ajoute que sa qualité d'opposant ou non est indifférente dans la mesure où la nullité de ce vote n'est connue qu'après la survenue du vote le jour de l'assemblée. D'autre part, elle sollicite l'annulation de la deuxième résolution pour violation du règlement de copropriété, soutenant que les deux scrutateurs de l'assemblée ne sont pas les copropriétaires qui possèdent et représentent le plus grand nombre de quotes-parts de copropriété. Elle précise que sa qualité d'opposant ou non est indifférente en raison du caractère illicite de ce vote.
L'appelante soutient enfin que l'entière assemblée litigieuse doit être annulée, dans la mesure où il est impossible pour le vote de toutes les résolutions d'affirmer quels copropriétaires ont effectivement voté en faveur des résolutions.
A titre subsidiaire, elle sollicite l'annulation des résolutions n°18, 20, 21, 22 et 23, affirmant que le vote est irrégulier en l'absence d'une convocation régulière à l'assemblée générale mais également dans la mesure où le procès-verbal et la feuille de présence ne permettent pas de connaître avec certitude le nombre, les noms et les voix des copropriétaires ayant participé et voté lors de ces résolutions.
Dans les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, notifiées par RPVA le 5 avril 2024, il est demandé à la cour de :
Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Débouter la SCI BENMTP de l'intégralité de ses moyens et demandes ;
Condamner la SCI BENMTP à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
La condamner aux entiers dépens.
A titre principal, le syndicat des copropriétaires conclut à l'irrecevabilité des demandes d'annulation des résolutions n°1, 2, 20 et de celle tendant à l'annulation de l'entière assemblée générale, arguant que l'appelante, régulièrement convoquée et présente lors de l'assemblée générale, ne s'est opposée qu'aux seules résolutions n°18, 21, 22 et 23.
A titre subsidiaire, il conclut à la régularité du procès-verbal d'assemblée générale et de ses résolutions.
En ce sens, il soutient que tous les copropriétaires ont été convoqués, par lettre recommandée électronique ou lettre recommandée avec accusé de réception. Il affirme également que l'utilisation d'un prestataire afin de faire acheminer les convocations ne saurait s'analyser en une délégation de pouvoir, ces dernières ayant été rédigées par le syndic.
L'intimé prétend ensuite que M. [S] [D], désigné en qualité de président de séance, a bien la qualité de copropriétaire, dans la mesure où son mandat de représentation de l'indivision [D] ne concerne que ses rapports avec ses coindivisaires. En outre, il prétend que la contestation inhérente à la désignation des scrutateurs est infondée, dès lors que les deux copropriétaires présents et représentant le plus grand nombre de quotes-parts n'étaient pas acceptants. Il conteste également toute irrégularité concernant le vote par correspondance, affirmant que les copropriétaires concernés ont accepté la désignation d'un président de séance et scrutateurs sans en connaître l'identité.
Il fait enfin valoir le caractère régulier du décompte des voix, soutenant que la mention des copropriétaires absents n'a pas en principe à être indiquée, pas plus que la mention des voix «pour» et qu'il n'est pas non plus exigé la distinction des copropriétaires présents, représentés et votants par correspondance. En outre, il indique que le défaut d'inscription de l'arrivée des époux [V] dans le procès-verbal constitue une simple erreur matérielle qui n'est pas susceptible d'entrainer une nullité, puisque le sens de leur vote est reconstitué.
L'intimé conclut alors au rejet de la demande d'annulation des résolutions n°18, 20, 21, 22 et 23, affirmant que le procès-verbal et la feuille de présence permettent de connaître avec certitude le nombre, les noms et les voix des copropriétaires ayant participé et voté lors de ces résolutions.
MOTIFS
Sur l'annulation de l'assemblée générale
L'appelante sollicite l'annulation de l'entière assemblée générale du 28 avril 2022 en raison de plusieurs irrégularités tenant à :
l'absence de convocation des copropriétaires ;
l'illicéité de la désignation du président de séance ;
l'illicéité de la désignation des scrutateurs de séance ;
l'absence de validité du procès-verbal de l'assemblée du fait de la violation de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 caractérisée par :
l'absence de mention dans le procès-verbal de la liste des noms des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ;
la mention du copropriétaire [V] comme absent et non représenté alors qu'il résulte de la feuille de présence qu'il a émargé sans qu'il soit possible de localiser dans le temps du déroulement de l'assemblée sa venue ;
la feuille de présence ne permet pas de connaître avec certitude le nombre et les noms et les voix des copropriétaires qui ont participé au vote à l'assemblée
l'absence de mention du moment exact de l'arrivée des copropriétaires au cours de l'assemblée rendant impossible la reconstitution des votes dans la mesure où la feuille de présence ne porte aucune mention sur ce point.
L'appelant soutient que ces irrégularités affectent le sens du vote puisqu'il est impossible de vérifier si le vote est régulier de sorte que l'annulation de l'entière assemblée générale se justifie.
En l'état, toute irrégularité dans la convocation est de nature à entraîner la nullité de l'assemblée générale même en l'absence de grief tout comme la méconnaissance des textes sur l'organisation de l'assemblée.
Cela étant, l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que "les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale".
Il est de jurisprudence constante que le copropriétaire, qui a participé à l'assemblée générale, peut invoquer le non-respect du délai de convocation pour solliciter l'annulation des décisions auxquelles il s'est opposé mais non l'annulation de l'assemblée générale dans son ensemble (Civ 3ème 14 mars 2019, n°18-10.379).
De même, il est acquis que le copropriétaire, qui a voté pour tout ou partie des résolutions de l'assemblée générale, n'est pas recevable à solliciter l'annulation de l'assemblée générale dans son entier.
En l'occurrence, lors de l'assemblée générale du 28 avril 2022, la SCI BENMTP s'est opposée à l'adoption des seules résolutions n° 18, 21, 22 et 23.
Il en résulte qu'elle ne peut solliciter l'annulation de l'entière assemblée générale litigieuse, peu importe le moyen de nullité opposé.
C'est en conséquence à bon droit que le premier juge a rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale du 28 avril 2022 dans son ensemble telle que présentée par la SCI BENMTP. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.
Sur l'annulation des résolutions n°18, 20, 21, 22 et 23 de l'assemblée générale du 28 avril 2022
S'agissant de la résolution n°20 et conformément aux explications susvisées, l'appelante, qui ne justifie pas de sa qualité d'opposante, ne peut valablement obtenir l'annulation de cette délibération.
Il convient en conséquence de rejeter cette prétention et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
S'agissant des résolutions n°18, 21, 22 et 23, la SCI BENMTP relève plusieurs irrégularités tenant à l'absence ou l'irrégularité de convocation des copropriétaires à l'assemblée générale ainsi qu'à l'irrégularité du procès-verbal de l'assemblée du fait de la violation de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965.
- Sur la régularité de la convocation
L'appelante soutient que les copropriétaires n'ont pas été convoqués à l'assemblée générale par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai de la loi, soit 28 copropriétaires selon la feuille de présence produite par le syndicat.
Elle illustre son propos en indiquant que seuls 15 accusés de réception sont versés aux débats et elle ajoute que les accusés produits ne mentionnent pas comme expéditeur le syndic ou la copropriété alors que le syndic ne peut déléguer ses pouvoirs comme l'énonce l'article 18 IV de la loi du 10 juillet 1965
En application de l'article 7 du décret du 17 mars 1967, il est dit que « dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Sauf s'il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic ».
L'article 9 dispose : « la convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée'. Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l'article 17-1 A est joint à la convocation.
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long' ».
Conformément à l'article 64 du même décret, la convocation à l'assemblée générale est valablement faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par télécopie avec récépissé, mais peut également résulter d'une remise contre récépissé ou émargement.
Il est de jurisprudence constante que seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de l'absence ou de l'irrégularité de la convocation à l'assemblée générale. Il importe peu que le copropriétaire non régulièrement convoqué ait assisté à l'assemblée et ait participé au vote.
Il est justifié que la convocation pour assister à l'assemblée générale du 28 avril 2022 a été adressée à la SCI BENMTP le 5 avril 2022 et qu'elle en a accusé réception le 7 avril 2022 de sorte que le délai requis de 21 jours a été respecté. (Pièce 10-1). Par ailleurs, l'examen du relevé « suivi des envois » révèle que la transmission a été effectuée à la demande de Nexity dont la qualité de syndic de la copropriété n'est pas contestée de sorte qu'il n'est nullement démontré que le syndic a délégué cette mission.
Il en résulte que la SCI BENMTP ayant été valablement convoquée, elle ne peut se prévaloir de l'absence ou de l'irrégularité de la convocation à l'assemblée générale.
Ce motif de nullité sera en conséquence rejeté.
- Sur la régularité du procès-verbal
Selon l'article 17 alinéas 1 et 3 du décret du 17 mars 1967, le procès-verbal des décisions de l'assemblée est signé à la fin de séance ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée par le président, par le secrétaire et le ou les scrutateurs. Il comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote et précise les noms et nombre des voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
À l'appui de sa demande d'annulation de l'assemblée générale, la SCI BENMTP expose notamment que les noms des opposants, des copropriétaires ayant voté positivement ou ceux ayant voté par correspondance ne sont pas mentionnés sur le procès-verbal et qu'il est impossible de vérifier, pour chaque vote, qui a voté pour, qui a voté contre et qui s'est abstenu. Elle ajoute que la feuille de présence ne permet pas de connaître avec certitude le nombre et les noms et les voix des copropriétaires qui ont participé au vote à l'assemblée générale.
Elle précise encore que l'absence de mention du moment exact de l'arrivée des copropriétaires au cours de l'assemblée, ou bien la mention du copropriétaire [V] indiqué comme absent et non représenté alors qu'il résulte de la feuille de présence qu'il a émargé sans qu'il soit possible de localiser dans le temps du déroulement de l'assemblée sa venue, rend impossible la reconstitution des votes.
A titre liminaire, il convient de préciser que l'absence des mentions prévues à l'article 17 du décret n'est sanctionnée de plein droit par la nullité de la délibération concernée que s'il est impossible de reconstituer le sens du vote, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Par ailleurs, l'absence des noms des copropriétaires présents ou représentés n'est pas sanctionnée par la nullité dans la mesure où la feuille de présence permet de vérifier le nom des copropriétaires présents ou encore ceux ayant voté par correspondance et ceux représentés, ce qui est le cas en l'espèce.
Il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale tenue le 28 avril 2022 que sous l'intitulé des questions soumises au vote, les noms des copropriétaires opposants ou de ceux ayant voté pour ou s'étant abstenus ne sont pas toujours mentionnés.
Cela étant, s'agissant des délibérations contestées, il apparaît les éléments d'information suivants :
résolution n°18 : ayant voté contre : la SCI BENMTP, Mme [N] ;
résolution n°21 (rejetée): ayant voté pour : la SCI BENMTP, la SCI Les Condamines ;
résolution n°22 (rejetée): ayant voté pour : la SCI BENMTP, la SCI Les Condamines ;
résolution n°23 (rejetée): ayant voté pour : la SCI BENMTP, la SCI Les Condamines.
Si le nom des personnes ayant voté en sens contraire ou s'étant abstenues n'est pas précisé, pour autant la mention du nom des opposants pour la résolution n°18 et celle du nom des personnes ayant voté pour s'agissant des résolutions n°21, 22 et 23 permet de vérifier le sens du vote et sa régularité.
Par ailleurs, la lecture du procès-verbal révèle que les copropriétaires M. et Mme [V], Mme [G] et M. [I] notés absents en début d'assemblée générale sont arrivés au cours de cette réunion, et plus précisément que Mme [G] disposant de 322 voix est arrivée après le vote de la résolution n°6 portant à 16 le nombre de votants présents ou représentés ou votant par correspondance et à 6188 le nombre total de voix, puis que M. [I] disposant de 322 voix est arrivé après le vote de la résolution n°7, portant à 17 le nombre de votants présents ou représentés ou votant par correspondance et à 6510 le nombre total de voix.
S'agissant des époux [V], si le moment de leur arrivée n'est pas acté à la différence des deux autres copropriétaires, le procès-verbal met cependant en évidence qu'à compter de l'examen de la résolution n°15, le nombre de votants est passé à 18 et que le nombre de voix exprimées est passé à 6832 ce qui traduit la prise en compte de l'arrivée de ces copropriétaires.
Il résulte de l'ensemble de ces informations que les mentions du procès-verbal combinées avec celles de la feuille de présence permettent de reconstituer précisément le sens du vote pour chaque résolution litigieuse en identifiant les copropriétaires opposants, les abstentionnistes et ceux ayant voté pour et donc, le nombre de voix recueillies pour le vote de chaque résolution ; l'irrégularité formelle ainsi invoquée n'est pas dès lors de nature à justifier l'annulation de l'assemblée.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande subsidiaire de la SCI BENMTP.
L'appelante sera en conséquence déboutée de la demande présentée au titre des dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.
En appel, succombant au principal, la SCI BENMTP sera condamnée à payer à l'intimé la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort :
Confirme le jugement rendu le 14 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute la SCI BENMTP de la demande de nullité des résolutions n°18,21, 22 et 23 fondée sur l'absence ou l'irrégularité de la convocation à l'assemblée générale et de toute autre demande,
Condamne la SCI BENMTP à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Nexity Lamy, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI BENMTP aux entiers dépens d'appel.
Le greffier Le président
5e chambre civile
ARRET DU 30 JUIN 2026
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/05062 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P7PR
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 14 SEPTEMBRE 2023
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
N° RG 22/02780
APPELANTE :
S.C.I. BENMTP, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 852 186 980, représentée par son gérant, dont le siège social est sis
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Jean-Luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIMEE :
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO - DUBOIS- MERLIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assisté de Me Arnaud DUBOIS de la SCP RAMAHANDRIARIVELO - DUBOIS- MERLIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Sandy RAMAHANDRIARIVELO, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 16 Janvier 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mai 2026,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. André LIEGEON, Président de chambre
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Mme Florence FERRANET, Conseillère, en remplacement du magistrat empêché désigné par ordonnance du Premier Président en date du 30 janvier 2026
Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
La SCI BENMTP est propriétaire de plusieurs lots de la copropriété, dont les lots n°51 et 52 situés en rez-de-chaussée du bâtiment B de la Le Mazet, située [Adresse 3] à Montpellier (34080).
Lors de l'assemblée générale du 28 avril 2022, les résolutions n°21, 22 et 23 relatives à l'autorisation sollicitée par la SCI BENMTP d'effectuer divers travaux (pose d'un climatiseur, remplacement de la porte d'entrée et de la baie vitrée) ont été rejetées.
Par acte d'huissier de justice du 13 juin 2022, la SCI BENMTP a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, en annulation de l'entière assemblée générale du 28 avril 2022.
Le jugement contradictoire rendu le 14 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier :
Ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture rendue le 12 juin 2023 ;
Fixe la clôture de l'affaire au jour de l'audience de plaidoiries, soit le 19 juin 2023 ;
Reçoit en conséquence les conclusions déposées par les parties postérieurement à l'ordonnance de clôture ordonnée par le juge de la mise en état le 12 juin 2023 ;
Déboute la SCI BENMTP de sa demande formée à titre principal, tendant à obtenir l'annulation de l'entière assemblée générale des copropriétaires du 28 avril 2022 et de toutes ses résolutions ;
Déboute la SCI BENMTP de sa demande formée à titre subsidiaire, tendant à obtenir l'annulation des résolutions n°18, 20, 21, 22 et 23 de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 avril 2022 ;
Condamne la SCI BENMTP à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Nexity Lamy, la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles et la déboute de la demande présentée à ce titre;
Condamne la SCI BENMTP au paiement des dépens ;
Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile ;
Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.
Dans son jugement, le tribunal retient que la SCI BENMTP ne peut solliciter l'annulation pleine et entière de l'assemblée générale du 28 avril 2022, dans la mesure où elle s'est opposée seulement à quatre des vingt-cinq résolutions votées. Il en déduit qu'elle peut uniquement contester les seules résolutions auxquelles elle s'est opposée, soit les résolutions n°18, 21, 22 et 23.
Il constate ensuite qu'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale et de la feuille de présence, qu'au moment des votes des résolutions n°18, 21, 22 et 23, Mme [K] [G], M. [O] [I] et M. et/ou Mme [V] étaient arrivés, que le nombre de votants était bien de 18, et le nombre de voix exprimées de 6832. Il relève également que le nom des opposants, s'agissant desdites résolutions, est précisé.
Le premier juge retient ainsi qu'il est possible de reconstituer le sens du vote des résolutions n°18, 21, 22 et 23 et que le résultat de celui-ci n'en est pas affecté. A ce titre, il indique que la nullité de ces résolutions ne saurait être encourue, bien que le procès-verbal soit affecté d'une irrégularité formelle faute d'avoir mentionné explicitement l'arrivée de M. et/ou Mme [V] à partir de la résolution n°15, au même titre que celle de Mme [K] [G] et de M. [O] [I].
La SCI BENMTP, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 16 octobre 2023.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 20 avril 2026.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Dans les dernières conclusions de la SCI BENMTP notifiées par RPVA le 16 avril 2026, il est demandé à la cour de :
Réformer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire du 14 septembre 2023 ;
Rejeter toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] et le débouter de toutes ses demandes ;
Statuant à nouveau,
A titre principal,
Prononcer l'annulation de l'entière assemblée du 28 avril 2022 et toutes les résolutions de l'assemblée du 28 avril 2022 ;
A titre subsidiaire,
Prononcer l'annulation des résolutions 18, 20, 21, 22 et 23 de l'assemblée du 28 avril 2022 ;
En tout état de cause,
Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à payer à la SCI BENMTP la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts et 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de la procédure, au profit de l'avocat du demandeur par application de l'article 699 du code de procédure civile et dispenser le demandeur de la charge de l'indemnité judiciaire et des dépens, par application des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du juillet 1965.
A titre principal, la SCI BENMTP sollicite l'annulation de l'entière assemblée générale du 28 avril 2022 au motif de l'absence de convocation de l'assemblée, dès lors qu'elle n'a pas été convoquée à l'assemblée litigieuse.
Elle fait ensuite valoir d'une part, que le premier juge a méconnu les dispositions du règlement de copropriété qui exige que le président de séance soit un copropriétaire. Elle sollicite ainsi l'annulation de la première résolution de l'assemblée litigieuse, affirmant qu'une indivision est inéligible aux fonctions de président de séance. Elle ajoute que sa qualité d'opposant ou non est indifférente dans la mesure où la nullité de ce vote n'est connue qu'après la survenue du vote le jour de l'assemblée. D'autre part, elle sollicite l'annulation de la deuxième résolution pour violation du règlement de copropriété, soutenant que les deux scrutateurs de l'assemblée ne sont pas les copropriétaires qui possèdent et représentent le plus grand nombre de quotes-parts de copropriété. Elle précise que sa qualité d'opposant ou non est indifférente en raison du caractère illicite de ce vote.
L'appelante soutient enfin que l'entière assemblée litigieuse doit être annulée, dans la mesure où il est impossible pour le vote de toutes les résolutions d'affirmer quels copropriétaires ont effectivement voté en faveur des résolutions.
A titre subsidiaire, elle sollicite l'annulation des résolutions n°18, 20, 21, 22 et 23, affirmant que le vote est irrégulier en l'absence d'une convocation régulière à l'assemblée générale mais également dans la mesure où le procès-verbal et la feuille de présence ne permettent pas de connaître avec certitude le nombre, les noms et les voix des copropriétaires ayant participé et voté lors de ces résolutions.
Dans les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, notifiées par RPVA le 5 avril 2024, il est demandé à la cour de :
Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Débouter la SCI BENMTP de l'intégralité de ses moyens et demandes ;
Condamner la SCI BENMTP à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
La condamner aux entiers dépens.
A titre principal, le syndicat des copropriétaires conclut à l'irrecevabilité des demandes d'annulation des résolutions n°1, 2, 20 et de celle tendant à l'annulation de l'entière assemblée générale, arguant que l'appelante, régulièrement convoquée et présente lors de l'assemblée générale, ne s'est opposée qu'aux seules résolutions n°18, 21, 22 et 23.
A titre subsidiaire, il conclut à la régularité du procès-verbal d'assemblée générale et de ses résolutions.
En ce sens, il soutient que tous les copropriétaires ont été convoqués, par lettre recommandée électronique ou lettre recommandée avec accusé de réception. Il affirme également que l'utilisation d'un prestataire afin de faire acheminer les convocations ne saurait s'analyser en une délégation de pouvoir, ces dernières ayant été rédigées par le syndic.
L'intimé prétend ensuite que M. [S] [D], désigné en qualité de président de séance, a bien la qualité de copropriétaire, dans la mesure où son mandat de représentation de l'indivision [D] ne concerne que ses rapports avec ses coindivisaires. En outre, il prétend que la contestation inhérente à la désignation des scrutateurs est infondée, dès lors que les deux copropriétaires présents et représentant le plus grand nombre de quotes-parts n'étaient pas acceptants. Il conteste également toute irrégularité concernant le vote par correspondance, affirmant que les copropriétaires concernés ont accepté la désignation d'un président de séance et scrutateurs sans en connaître l'identité.
Il fait enfin valoir le caractère régulier du décompte des voix, soutenant que la mention des copropriétaires absents n'a pas en principe à être indiquée, pas plus que la mention des voix «pour» et qu'il n'est pas non plus exigé la distinction des copropriétaires présents, représentés et votants par correspondance. En outre, il indique que le défaut d'inscription de l'arrivée des époux [V] dans le procès-verbal constitue une simple erreur matérielle qui n'est pas susceptible d'entrainer une nullité, puisque le sens de leur vote est reconstitué.
L'intimé conclut alors au rejet de la demande d'annulation des résolutions n°18, 20, 21, 22 et 23, affirmant que le procès-verbal et la feuille de présence permettent de connaître avec certitude le nombre, les noms et les voix des copropriétaires ayant participé et voté lors de ces résolutions.
MOTIFS
Sur l'annulation de l'assemblée générale
L'appelante sollicite l'annulation de l'entière assemblée générale du 28 avril 2022 en raison de plusieurs irrégularités tenant à :
l'absence de convocation des copropriétaires ;
l'illicéité de la désignation du président de séance ;
l'illicéité de la désignation des scrutateurs de séance ;
l'absence de validité du procès-verbal de l'assemblée du fait de la violation de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 caractérisée par :
l'absence de mention dans le procès-verbal de la liste des noms des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ;
la mention du copropriétaire [V] comme absent et non représenté alors qu'il résulte de la feuille de présence qu'il a émargé sans qu'il soit possible de localiser dans le temps du déroulement de l'assemblée sa venue ;
la feuille de présence ne permet pas de connaître avec certitude le nombre et les noms et les voix des copropriétaires qui ont participé au vote à l'assemblée
l'absence de mention du moment exact de l'arrivée des copropriétaires au cours de l'assemblée rendant impossible la reconstitution des votes dans la mesure où la feuille de présence ne porte aucune mention sur ce point.
L'appelant soutient que ces irrégularités affectent le sens du vote puisqu'il est impossible de vérifier si le vote est régulier de sorte que l'annulation de l'entière assemblée générale se justifie.
En l'état, toute irrégularité dans la convocation est de nature à entraîner la nullité de l'assemblée générale même en l'absence de grief tout comme la méconnaissance des textes sur l'organisation de l'assemblée.
Cela étant, l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que "les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale".
Il est de jurisprudence constante que le copropriétaire, qui a participé à l'assemblée générale, peut invoquer le non-respect du délai de convocation pour solliciter l'annulation des décisions auxquelles il s'est opposé mais non l'annulation de l'assemblée générale dans son ensemble (Civ 3ème 14 mars 2019, n°18-10.379).
De même, il est acquis que le copropriétaire, qui a voté pour tout ou partie des résolutions de l'assemblée générale, n'est pas recevable à solliciter l'annulation de l'assemblée générale dans son entier.
En l'occurrence, lors de l'assemblée générale du 28 avril 2022, la SCI BENMTP s'est opposée à l'adoption des seules résolutions n° 18, 21, 22 et 23.
Il en résulte qu'elle ne peut solliciter l'annulation de l'entière assemblée générale litigieuse, peu importe le moyen de nullité opposé.
C'est en conséquence à bon droit que le premier juge a rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale du 28 avril 2022 dans son ensemble telle que présentée par la SCI BENMTP. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.
Sur l'annulation des résolutions n°18, 20, 21, 22 et 23 de l'assemblée générale du 28 avril 2022
S'agissant de la résolution n°20 et conformément aux explications susvisées, l'appelante, qui ne justifie pas de sa qualité d'opposante, ne peut valablement obtenir l'annulation de cette délibération.
Il convient en conséquence de rejeter cette prétention et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
S'agissant des résolutions n°18, 21, 22 et 23, la SCI BENMTP relève plusieurs irrégularités tenant à l'absence ou l'irrégularité de convocation des copropriétaires à l'assemblée générale ainsi qu'à l'irrégularité du procès-verbal de l'assemblée du fait de la violation de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965.
- Sur la régularité de la convocation
L'appelante soutient que les copropriétaires n'ont pas été convoqués à l'assemblée générale par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai de la loi, soit 28 copropriétaires selon la feuille de présence produite par le syndicat.
Elle illustre son propos en indiquant que seuls 15 accusés de réception sont versés aux débats et elle ajoute que les accusés produits ne mentionnent pas comme expéditeur le syndic ou la copropriété alors que le syndic ne peut déléguer ses pouvoirs comme l'énonce l'article 18 IV de la loi du 10 juillet 1965
En application de l'article 7 du décret du 17 mars 1967, il est dit que « dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Sauf s'il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic ».
L'article 9 dispose : « la convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée'. Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l'article 17-1 A est joint à la convocation.
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long' ».
Conformément à l'article 64 du même décret, la convocation à l'assemblée générale est valablement faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par télécopie avec récépissé, mais peut également résulter d'une remise contre récépissé ou émargement.
Il est de jurisprudence constante que seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de l'absence ou de l'irrégularité de la convocation à l'assemblée générale. Il importe peu que le copropriétaire non régulièrement convoqué ait assisté à l'assemblée et ait participé au vote.
Il est justifié que la convocation pour assister à l'assemblée générale du 28 avril 2022 a été adressée à la SCI BENMTP le 5 avril 2022 et qu'elle en a accusé réception le 7 avril 2022 de sorte que le délai requis de 21 jours a été respecté. (Pièce 10-1). Par ailleurs, l'examen du relevé « suivi des envois » révèle que la transmission a été effectuée à la demande de Nexity dont la qualité de syndic de la copropriété n'est pas contestée de sorte qu'il n'est nullement démontré que le syndic a délégué cette mission.
Il en résulte que la SCI BENMTP ayant été valablement convoquée, elle ne peut se prévaloir de l'absence ou de l'irrégularité de la convocation à l'assemblée générale.
Ce motif de nullité sera en conséquence rejeté.
- Sur la régularité du procès-verbal
Selon l'article 17 alinéas 1 et 3 du décret du 17 mars 1967, le procès-verbal des décisions de l'assemblée est signé à la fin de séance ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée par le président, par le secrétaire et le ou les scrutateurs. Il comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote et précise les noms et nombre des voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
À l'appui de sa demande d'annulation de l'assemblée générale, la SCI BENMTP expose notamment que les noms des opposants, des copropriétaires ayant voté positivement ou ceux ayant voté par correspondance ne sont pas mentionnés sur le procès-verbal et qu'il est impossible de vérifier, pour chaque vote, qui a voté pour, qui a voté contre et qui s'est abstenu. Elle ajoute que la feuille de présence ne permet pas de connaître avec certitude le nombre et les noms et les voix des copropriétaires qui ont participé au vote à l'assemblée générale.
Elle précise encore que l'absence de mention du moment exact de l'arrivée des copropriétaires au cours de l'assemblée, ou bien la mention du copropriétaire [V] indiqué comme absent et non représenté alors qu'il résulte de la feuille de présence qu'il a émargé sans qu'il soit possible de localiser dans le temps du déroulement de l'assemblée sa venue, rend impossible la reconstitution des votes.
A titre liminaire, il convient de préciser que l'absence des mentions prévues à l'article 17 du décret n'est sanctionnée de plein droit par la nullité de la délibération concernée que s'il est impossible de reconstituer le sens du vote, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Par ailleurs, l'absence des noms des copropriétaires présents ou représentés n'est pas sanctionnée par la nullité dans la mesure où la feuille de présence permet de vérifier le nom des copropriétaires présents ou encore ceux ayant voté par correspondance et ceux représentés, ce qui est le cas en l'espèce.
Il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale tenue le 28 avril 2022 que sous l'intitulé des questions soumises au vote, les noms des copropriétaires opposants ou de ceux ayant voté pour ou s'étant abstenus ne sont pas toujours mentionnés.
Cela étant, s'agissant des délibérations contestées, il apparaît les éléments d'information suivants :
résolution n°18 : ayant voté contre : la SCI BENMTP, Mme [N] ;
résolution n°21 (rejetée): ayant voté pour : la SCI BENMTP, la SCI Les Condamines ;
résolution n°22 (rejetée): ayant voté pour : la SCI BENMTP, la SCI Les Condamines ;
résolution n°23 (rejetée): ayant voté pour : la SCI BENMTP, la SCI Les Condamines.
Si le nom des personnes ayant voté en sens contraire ou s'étant abstenues n'est pas précisé, pour autant la mention du nom des opposants pour la résolution n°18 et celle du nom des personnes ayant voté pour s'agissant des résolutions n°21, 22 et 23 permet de vérifier le sens du vote et sa régularité.
Par ailleurs, la lecture du procès-verbal révèle que les copropriétaires M. et Mme [V], Mme [G] et M. [I] notés absents en début d'assemblée générale sont arrivés au cours de cette réunion, et plus précisément que Mme [G] disposant de 322 voix est arrivée après le vote de la résolution n°6 portant à 16 le nombre de votants présents ou représentés ou votant par correspondance et à 6188 le nombre total de voix, puis que M. [I] disposant de 322 voix est arrivé après le vote de la résolution n°7, portant à 17 le nombre de votants présents ou représentés ou votant par correspondance et à 6510 le nombre total de voix.
S'agissant des époux [V], si le moment de leur arrivée n'est pas acté à la différence des deux autres copropriétaires, le procès-verbal met cependant en évidence qu'à compter de l'examen de la résolution n°15, le nombre de votants est passé à 18 et que le nombre de voix exprimées est passé à 6832 ce qui traduit la prise en compte de l'arrivée de ces copropriétaires.
Il résulte de l'ensemble de ces informations que les mentions du procès-verbal combinées avec celles de la feuille de présence permettent de reconstituer précisément le sens du vote pour chaque résolution litigieuse en identifiant les copropriétaires opposants, les abstentionnistes et ceux ayant voté pour et donc, le nombre de voix recueillies pour le vote de chaque résolution ; l'irrégularité formelle ainsi invoquée n'est pas dès lors de nature à justifier l'annulation de l'assemblée.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande subsidiaire de la SCI BENMTP.
L'appelante sera en conséquence déboutée de la demande présentée au titre des dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.
En appel, succombant au principal, la SCI BENMTP sera condamnée à payer à l'intimé la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort :
Confirme le jugement rendu le 14 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute la SCI BENMTP de la demande de nullité des résolutions n°18,21, 22 et 23 fondée sur l'absence ou l'irrégularité de la convocation à l'assemblée générale et de toute autre demande,
Condamne la SCI BENMTP à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Nexity Lamy, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI BENMTP aux entiers dépens d'appel.
Le greffier Le président