CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 18 juin 2026, n° 23/04027
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 18 JUIN 2026
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/04027 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHGN3
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Janvier 2023 - Tribunal judiciaire de Bobigny - RG n° 21/06288
APPELANTE
S.A.R.L. FB CHOICE
[Adresse 1]
[Localité 1]
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 833 569 742
Représentée par Me Fei CHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : W13
INTIMEE
S.C.I. JIMEI EUROPE pris en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 1]
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 509 068 847
Représentée par Me Maryline LUGOSI de la SELARL Selarl MOREAU GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073
Assistée de Me Tony DOCCI de la SARL CANNET - MIGNOT, avocat au barreau de DIJON, toque : 81
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mai 2026, en audience publique, devant M. Edouard LOOS, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Nathalie RECOULES, Présidente de chambre
Mme Stéphanie DUPONT, Conseillère
M. Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffière, lors des débats : Mme Mianta ANDRIANASOLONIARY
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie RECOULES, Présidente de chambre, et par Yulia TREFILOVA, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE :
Par acte en date du 21 août 2009, la société SCI Jimei Europe a fait l'acquisition de l'ensemble immobilier situé au [Adresse 1] à Aulnay-sous-Bois. Un local de 869 m² à usage commercial situé au rez-de-chaussée du bâtiment 101 a été donné à bail par la SCI Jimei Europe à la société Jimei [F] Europe.
Le 1er décembre 2017, la société Jimei [F] Europe a transmis à la société FB choice un projet de convention de sous-location commerciale portant sur ces locaux pour une durée d'un mois, du 15 décembre 2017 au 15 janvier 2018. Bien que ce projet n'ait pas été signé par la société FB choice, cette dernière s'est installée dans les lieux et y a maintenu son occupation en réglant des loyers.
Il n'est pas contesté par les parties qu'un bail commercial verbal s'est ainsi noué, initialement entre la société FB choice et la société Jimei [F] Europe, locataire principal.
Le 4 octobre 2018, la société FB choice a fait l'objet d'une radiation d'office du registre du commerce et des sociétés par le Greffe du tribunal de commerce de Bobigny.
Le 30 juin 2020, les associés de la société FB choice ont voté sa dissolution anticipée et sa liquidation amiable.
Par acte du 30 avril 2021, la SCI Jimei Europe a fait délivrer un commandement de payer à la société FB choice pour un montant de 50 983,81 euros correspondant aux loyers et charges de décembre 2020 à avril 2021.
Par exploit du 9 juin 2021, la SCI Jimei Europe a fait assigner la société FB choice, Monsieur [S] [E] en qualité de liquidateur amiable et Monsieur [U] [G] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment d'obtenir le paiement des loyers et charges prétendument dues ainsi que la résiliation judiciaire du bail.
Par jugement prononcé le 16 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué comme suit:
- prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial liant la société Jimei Europe avec la société FB choice, pour un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 3] (93), avec effet à la date de la présente décision ;
- ordonné l'expulsion de la société FB choice, ainsi que de tous occupants de son chef du local susvisé, et ce avec l'assistance, s'il y a lieu, de la force publique ;
- ordonné à la société FB choice de vider l'intégralité des locaux (installations, matériaux, encombrants, objets, véhicule etc...) à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la notification du présent jugement ;
- condamné la société FB choice, jusqu'à la libération du local commercial, à verser une indemnité d'occupation mensuelle égale à 4.000 euros jusqu'à libération effective des lieux, laquelle s'entendra de la restitution des locaux libres de toute occupation et de la restitution des clés ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- condamné la société FB choice à payer à la société Jimei Europe la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société FB choice aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;
- rappelé que le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire.
Par déclaration du 20 février 2023, société FB choice a interjeté appel de cette décision.
Par déclaration du 7 mars 2023, la société Jimei Europe a aussi interjeté appel du jugement.
Par une ordonnance du 25 septembre 2024, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Paris a ordonné la jonction des instances sous le numéro 23/04027.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 18 mars 2026.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par conclusions déposées le 21 octobre 2023, la société FB choice appelante, demande à la cour de :
- annuler la décision déférée,
Statuant à nouveau,
- ordonner la régularisation du bail commercial verbal passé entre la société Jimei Europe et la société FB Choice par écrit, moyennant un loyer mensuel de 4.000 € TTC,
- condamner la société Jimei Europe à payer à la société FB Choice la somme de 139.852 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice subi,
En toute hypothèse,
- condamner la société Jimei Europe à payer à la société FB Choice la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civil,
- condamner la société Jimei Europe aux dépens.
Par conclusions déposées le 26 janvier 2026, la société Jimei Europe, intimée, demande à la cour de :
- déclarer recevable en son appel la société SCI Jimei Europe ;
en conséquence :
- infirmer la décision du Tribunal judiciaire de Bobigny du 16 janvier 2023 (RG n°21/06288) ce qu'il a débouté la société SCI Jimei Europe de sa demande de paiement de loyers et charges ;
statuer a nouveau :
- condamner solidairement la société FB choice et Monsieur [S] [E], ès-qualités de liquidateur amiable de la société FB choice, à verser à la société SCI Jimei Europe une somme de 341.502,80 € TTC, au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges arrêtée à octobre 2023, outre intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances dues ;
- condamner solidairement la société FB choice et Monsieur [S] [E], ès qualité de liquidateur amiable de la société FB choice, à verser à la société SCI Jimei Europe une somme de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner solidairement la société FB choice et Monsieur [S] [E], ès qualité de liquidateur amiable de la société FB choice, aux entiers dépens d'appel.
La déclaration d'appel de la société Jimei Europe a été signifiée le 17 avril 2023 à M. [E], liquidateur amiable de la société FB Choise et à M. [U] [G] le 21 avril 2023, intimés non constitués, selon procés verbaux de recherche sinfructueuses.
Les conclusions de la société Jemei Europe ont été signifiées le le 8 novembre 2023 à M. [E], liquidateur amiable de la société FB Choise et le 13 novembre 2023 là M. [U] [G].
SUR CE,
a) Sur l'existence de relations contractuelles entre les parties
La société FB Choise fait valoir que :
- la relation contractuelle avec la société Jimei [F] Europe, locataire principal de la société Jimei Europe, n'a jamais été niée. En effet, depuis juillet 2017, les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ont été mis à sa disposition moyennant un loyer mensuel de 4.000 € TTC. Les multiples relances pour régulariser l'occupation par un bail écrit sont restées sans résultat malgré la volonté manifestée par l'occupante face à l'inaction du bailleur, la société Jimei Europe. Le lien contractuel direct avec cette dernière est né au début de l'année 2021 par l'acceptation du paiement des loyers, consacrant ainsi l'existence d'un bail commercial verbal entre les deux sociétés ;
- la société FB choice se reconnaît redevable des loyers depuis janvier 2021.
Au soutien de ses prétentions, la société Jimei Europe intimée fait valoir, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, que :
- l'existence d'un bail commercial verbal avec la société FB choice est incontestable. En effet, l'occupation des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4] est établie par une sommation interpellative du 9 juillet 2020, l'extrait Kbis de la société et la confirmation de son propre conseil par mail du 10 juillet 2020. Le lien contractuel a été judiciairement constaté par le tribunal de commerce de Bobigny le 8 mars 2021 puis par le tribunal judiciaire de Bobigny le 16 janvier 2023, lequel a jugé qu'un bail commercial verbal a été conclu entre les parties à compter de juillet 2017. Les procès-verbaux de constat d'huissier des 8 mars, 5 et 12 avril 2022 démontrent que la société FB choice est occupante des bâtiments 101 et 102, des rez-de-chaussée, des sous-sols et de l'entresol, et qu'elle utilise sans autorisation le réseau d'eau et le compteur de chantier. Le décompte des sommes dues et les paiements d'acomptes pour les charges confirment l'exécution de ce contrat malgré l'absence de paiement total de la dette de loyers.
Ceci étant exposé, dans ses écritures la société FB Choise reconnait qu'en juillet 2017 la société Jimei [F] Europe aux droits de laquelle se trouve la société Jimei Europe a mis à sa disposition des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 4 000 euros TTC. Selon le ' Bail commercial de sous location précaire' conclu le 1er décembre 2017 entre la société Jimei [F] Europe et la société FB Choise le montant du loyer mensuel a été fixé à 4 000 euros hors taxe. Ce dernier montant doit donc être retenu.
Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a reconnu l'existence d'un bail commercial verbal.
b) Sur les sommes dues
La société Jimei Europe demande à la cour d'infirmer le jugement et de condamner la société FB choice au versement de la somme totale de 341.502,80 euros. Elle se prévaut des avis d'échéances et des régularisations annuelles de charges versés aux débats pour la période de 2017 à 2023. La société FB Choice serait ainsi redevable de 292.800 euros TTC au titre des loyers impayés du mois de décembre 2017 au 16 janvier 2023, outre 10.702,80 euros de charges locatives liées à l'électricité, l'eau, l'entretien et les ordures ménagères. Elle soutient que la société FB Choise serait également redevable des indemnités d'occupation à hauteur de 4.000 euros par mois, soit 38.000 euros arrêtées à octobre 2023. Bien que les loyers soient quérables, le locataire ne peut arguer d'une éventuelle absence de réclamation antérieure pour échapper à son obligation essentielle de s'acquitter effectivement du paiement des loyers.
La société FB Choise s'oppose à ces demandes au motif qu'elle n'aurait pas disposé d'une jouissance paisible ni même d'une jouissance pouvant lui permettre d'exploiter son fonds de commerce.
Ceci exposé, pour justifier des troubles dans la jouissance des locaux qui lui ont été donnés en location, la société FB Choise verse aux débats une plainte déposée par M. [G] le 22 février 2018 auprès des services de police d'[Localité 3] pour extorsion et dégradations entre le 18 et le 22 février 2018 n'ayant donné à aucune suite et une main courante déposée le 4 décembre 2020 pour 'nuisances diverses'.
Ces seuls éléments éloignés dans le temps et ponctuels sont insuffisants pour permettre au locataire de soutenir que le bailleur ne lui aurait pas assuré une jouissance paisible des locaux loués au sens de l'article 1719 du code civil. Au demeurant, pour pouvoir exciper d'une exception d'inexécution, le locataire doit avoir été empêché d'exploiter les lieux de manière absolue, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
La société Jimei Europe verse aux débats un relevé des loyers et charges impayés d'un montant de 292 800 euros au 16 janvier 2023. Il convient de condamner la société JB Choise au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 avril 2021 à hauteur de 50 983, 81 et à compter du jugement défé pour le surplus.
A ce stade, il n'y a pas lieu d'allouer le paiement des indemnités d'occupation dont le principe n'est pas encore acquis.
c) Sur la résiliation du bail commercial et ses conséquences
La société FB Choice fait valoir que la présence de la société Bluestone Power à l'adresse ne démontre nullement l'existence d'une sous-location par la société FB choice, celle-ci n'occupant qu'une petite partie de la surface totale de 25.179 m² aux côtés de la société Jimei Europe, de la société Jimei [F] Europe et d'autres occupants. La présence de tiers peut présumer l'existence d'un lien avec les autres sociétés présentes et non avec la société FB Choice. Dès lors, le bail ne pouvait être résilié sur ce motif.
La société FB Choice expose que le défaut de police d'assurance s'explique par l'impossibilité de justifier de l'occupation par un bail écrit, les compagnies d'assurance refusant systématiquement les souscriptions sans justificatifs, d'autant que l'extrait Kbis mentionne que la société est « radiée » à cette adresse. Les relances incessantes pour régulariser la situation par un écrit sont restées vaines, rendant la mauvaise foi de la société Jimei Europe flagrante lorsqu'elle se prévaut de ce manquement.
La société Jimei Europe expose que la violation de l'interdiction de sous-louer est établie par l'occupation des locaux par la société Bluestone power, constatée par huissier le 2 juin 2020. Le lien entre les sociétés est démontré par la présence de Monsieur [A] [G], associé de la société Bluestone Power, portant un badge au nom de cette entité lors des constats des 5 et 12 avril 2022. Cette convention de sous-location illicite, conclue sans l'accord du bailleur, constitue une cause de résiliation judiciaire.
Elle fait également valoir que la résiliation est aussi justifiée par le manquement grave résultant du défaut d'assurance sur le local depuis décembre 2017, resté sans justificatif malgré le commandement du 30 avril 2021. L'absence de bail écrit ne constitue pas un obstacle à la souscription d'une police et aucun refus d'assurance n'est versé aux débats pour étayer les propos de l'occupant.
Ceci étant exposé, par des motifs pertinents que la cour adopte, les premiers juges ont considéré qu'étaient caractérisés les deux manquements reprochés par la bailleresse à sa locataire en l'occurence la sous-location d'une partie des locaux loués à la société Bluestone Power ayant pour associé M. [R] [G] et le défaut d'assurance dont il n'est pas justifié qu'il résulterait d'un refus d'assurance pour absence de bail commercial écrit.
Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de la société FB Choise et l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel dec 4 000 euros jusqu'à la libération des locaux.
d) Sur la responsabilité de M. [S] [E] en qualité de liquidateur amiable de la société FB choice.
Au soutien de ses prétentions, l'intimée fait valoir, sur le fondement de l'article L.237-12 du code de commerce, que le liquidateur amiable a commis une faute engageant sa responsabilité à l'égard des créanciers. La société FB choice a fait l'objet d'une dissolution amiable le 30 juin 2020 avec la désignation de M. [S] [E] en qualité de liquidateur, alors même qu'une radiation d'office avait été prononcée par le greffe le 4 octobre 2018. Or, M. [S] [E] a commis une faute en procédant à la dissolution liquidation de la société sans avoir réglé l'arriéré de loyers et charges qui date de la prise de possession des lieux. Cette faute est préjudiciable à la société SCI Jimei Europe dès lors qu'elle vise à soustraire la société du paiement des loyers dus. M. [S] [E] doit donc être condamné à verser la somme de 307.102,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à mai 2023.
Par assemblée générale du 30 juin 2020 les associés de la société FB Choice ont voté sa dissolution et la désignation de M. [E] en qualité de liquidateur amiable. Ces décisions n'ont fait l'objet d'aucune publication au registre du commerce et des sociétés et, par assemblée du 15 mars 2021, les associés ont voté l'arrêt de la procédure de liquidation et de dissolution anticipée .
Au vu de son K bis au 22 avril 2026, la société FB Choise qui a pour gérant M. [U] [G] a fait l'objet d'une radiation d'office par mention du 4 octobre 2018.
M. [S] [E] n'a ainsi jamais présenté la qualité de liquidateur amiable de la société.
Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a débouté la société Jimei Europe des demandes présentées à ce titre.
f) Sur les autres demandes
Au de la motivation ci-dessus retenue, la société FB Choise doit être déboutée de ses demandes de dommages et intérêts pour troubles de jouissance dont il a été dit qu'ils n'étaient pas caractérisés.
La société FB Choise qui succombe doit être condamnée aux dépens et au paiement à la société Jimei Europe d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Au vu de cette motivation, la société FB Choise doit être déboutée de sa demande présentée sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté la société Jimei Europe de sa demande de paiement de loyers et charges ;
Statuant de nouveau de ce chef :
CONDAMNE la société JB Choise à verser à la société Jimei Europe la somme de 292 800 euros au 16 janvier 2023 à titre de loyers et charges impayés au 15 janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 avril 2021 à hauteur de 50 983, 81 et à compter du jugement défé pour le surplus ;
CONDAMNE la société JB Choise à verser à la société Jimei Europe une somme complémentaire de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes autres demandes ;
CONDAMNE la société JB Choise à supporter la charge des dépens d'appel.
Le Greffier Le Président
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 18 JUIN 2026
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/04027 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHGN3
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Janvier 2023 - Tribunal judiciaire de Bobigny - RG n° 21/06288
APPELANTE
S.A.R.L. FB CHOICE
[Adresse 1]
[Localité 1]
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 833 569 742
Représentée par Me Fei CHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : W13
INTIMEE
S.C.I. JIMEI EUROPE pris en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 1]
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 509 068 847
Représentée par Me Maryline LUGOSI de la SELARL Selarl MOREAU GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073
Assistée de Me Tony DOCCI de la SARL CANNET - MIGNOT, avocat au barreau de DIJON, toque : 81
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mai 2026, en audience publique, devant M. Edouard LOOS, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Nathalie RECOULES, Présidente de chambre
Mme Stéphanie DUPONT, Conseillère
M. Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffière, lors des débats : Mme Mianta ANDRIANASOLONIARY
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie RECOULES, Présidente de chambre, et par Yulia TREFILOVA, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE :
Par acte en date du 21 août 2009, la société SCI Jimei Europe a fait l'acquisition de l'ensemble immobilier situé au [Adresse 1] à Aulnay-sous-Bois. Un local de 869 m² à usage commercial situé au rez-de-chaussée du bâtiment 101 a été donné à bail par la SCI Jimei Europe à la société Jimei [F] Europe.
Le 1er décembre 2017, la société Jimei [F] Europe a transmis à la société FB choice un projet de convention de sous-location commerciale portant sur ces locaux pour une durée d'un mois, du 15 décembre 2017 au 15 janvier 2018. Bien que ce projet n'ait pas été signé par la société FB choice, cette dernière s'est installée dans les lieux et y a maintenu son occupation en réglant des loyers.
Il n'est pas contesté par les parties qu'un bail commercial verbal s'est ainsi noué, initialement entre la société FB choice et la société Jimei [F] Europe, locataire principal.
Le 4 octobre 2018, la société FB choice a fait l'objet d'une radiation d'office du registre du commerce et des sociétés par le Greffe du tribunal de commerce de Bobigny.
Le 30 juin 2020, les associés de la société FB choice ont voté sa dissolution anticipée et sa liquidation amiable.
Par acte du 30 avril 2021, la SCI Jimei Europe a fait délivrer un commandement de payer à la société FB choice pour un montant de 50 983,81 euros correspondant aux loyers et charges de décembre 2020 à avril 2021.
Par exploit du 9 juin 2021, la SCI Jimei Europe a fait assigner la société FB choice, Monsieur [S] [E] en qualité de liquidateur amiable et Monsieur [U] [G] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment d'obtenir le paiement des loyers et charges prétendument dues ainsi que la résiliation judiciaire du bail.
Par jugement prononcé le 16 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué comme suit:
- prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial liant la société Jimei Europe avec la société FB choice, pour un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 3] (93), avec effet à la date de la présente décision ;
- ordonné l'expulsion de la société FB choice, ainsi que de tous occupants de son chef du local susvisé, et ce avec l'assistance, s'il y a lieu, de la force publique ;
- ordonné à la société FB choice de vider l'intégralité des locaux (installations, matériaux, encombrants, objets, véhicule etc...) à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la notification du présent jugement ;
- condamné la société FB choice, jusqu'à la libération du local commercial, à verser une indemnité d'occupation mensuelle égale à 4.000 euros jusqu'à libération effective des lieux, laquelle s'entendra de la restitution des locaux libres de toute occupation et de la restitution des clés ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- condamné la société FB choice à payer à la société Jimei Europe la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société FB choice aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;
- rappelé que le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire.
Par déclaration du 20 février 2023, société FB choice a interjeté appel de cette décision.
Par déclaration du 7 mars 2023, la société Jimei Europe a aussi interjeté appel du jugement.
Par une ordonnance du 25 septembre 2024, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Paris a ordonné la jonction des instances sous le numéro 23/04027.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 18 mars 2026.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par conclusions déposées le 21 octobre 2023, la société FB choice appelante, demande à la cour de :
- annuler la décision déférée,
Statuant à nouveau,
- ordonner la régularisation du bail commercial verbal passé entre la société Jimei Europe et la société FB Choice par écrit, moyennant un loyer mensuel de 4.000 € TTC,
- condamner la société Jimei Europe à payer à la société FB Choice la somme de 139.852 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice subi,
En toute hypothèse,
- condamner la société Jimei Europe à payer à la société FB Choice la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civil,
- condamner la société Jimei Europe aux dépens.
Par conclusions déposées le 26 janvier 2026, la société Jimei Europe, intimée, demande à la cour de :
- déclarer recevable en son appel la société SCI Jimei Europe ;
en conséquence :
- infirmer la décision du Tribunal judiciaire de Bobigny du 16 janvier 2023 (RG n°21/06288) ce qu'il a débouté la société SCI Jimei Europe de sa demande de paiement de loyers et charges ;
statuer a nouveau :
- condamner solidairement la société FB choice et Monsieur [S] [E], ès-qualités de liquidateur amiable de la société FB choice, à verser à la société SCI Jimei Europe une somme de 341.502,80 € TTC, au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges arrêtée à octobre 2023, outre intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances dues ;
- condamner solidairement la société FB choice et Monsieur [S] [E], ès qualité de liquidateur amiable de la société FB choice, à verser à la société SCI Jimei Europe une somme de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner solidairement la société FB choice et Monsieur [S] [E], ès qualité de liquidateur amiable de la société FB choice, aux entiers dépens d'appel.
La déclaration d'appel de la société Jimei Europe a été signifiée le 17 avril 2023 à M. [E], liquidateur amiable de la société FB Choise et à M. [U] [G] le 21 avril 2023, intimés non constitués, selon procés verbaux de recherche sinfructueuses.
Les conclusions de la société Jemei Europe ont été signifiées le le 8 novembre 2023 à M. [E], liquidateur amiable de la société FB Choise et le 13 novembre 2023 là M. [U] [G].
SUR CE,
a) Sur l'existence de relations contractuelles entre les parties
La société FB Choise fait valoir que :
- la relation contractuelle avec la société Jimei [F] Europe, locataire principal de la société Jimei Europe, n'a jamais été niée. En effet, depuis juillet 2017, les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ont été mis à sa disposition moyennant un loyer mensuel de 4.000 € TTC. Les multiples relances pour régulariser l'occupation par un bail écrit sont restées sans résultat malgré la volonté manifestée par l'occupante face à l'inaction du bailleur, la société Jimei Europe. Le lien contractuel direct avec cette dernière est né au début de l'année 2021 par l'acceptation du paiement des loyers, consacrant ainsi l'existence d'un bail commercial verbal entre les deux sociétés ;
- la société FB choice se reconnaît redevable des loyers depuis janvier 2021.
Au soutien de ses prétentions, la société Jimei Europe intimée fait valoir, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, que :
- l'existence d'un bail commercial verbal avec la société FB choice est incontestable. En effet, l'occupation des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4] est établie par une sommation interpellative du 9 juillet 2020, l'extrait Kbis de la société et la confirmation de son propre conseil par mail du 10 juillet 2020. Le lien contractuel a été judiciairement constaté par le tribunal de commerce de Bobigny le 8 mars 2021 puis par le tribunal judiciaire de Bobigny le 16 janvier 2023, lequel a jugé qu'un bail commercial verbal a été conclu entre les parties à compter de juillet 2017. Les procès-verbaux de constat d'huissier des 8 mars, 5 et 12 avril 2022 démontrent que la société FB choice est occupante des bâtiments 101 et 102, des rez-de-chaussée, des sous-sols et de l'entresol, et qu'elle utilise sans autorisation le réseau d'eau et le compteur de chantier. Le décompte des sommes dues et les paiements d'acomptes pour les charges confirment l'exécution de ce contrat malgré l'absence de paiement total de la dette de loyers.
Ceci étant exposé, dans ses écritures la société FB Choise reconnait qu'en juillet 2017 la société Jimei [F] Europe aux droits de laquelle se trouve la société Jimei Europe a mis à sa disposition des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 4 000 euros TTC. Selon le ' Bail commercial de sous location précaire' conclu le 1er décembre 2017 entre la société Jimei [F] Europe et la société FB Choise le montant du loyer mensuel a été fixé à 4 000 euros hors taxe. Ce dernier montant doit donc être retenu.
Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a reconnu l'existence d'un bail commercial verbal.
b) Sur les sommes dues
La société Jimei Europe demande à la cour d'infirmer le jugement et de condamner la société FB choice au versement de la somme totale de 341.502,80 euros. Elle se prévaut des avis d'échéances et des régularisations annuelles de charges versés aux débats pour la période de 2017 à 2023. La société FB Choice serait ainsi redevable de 292.800 euros TTC au titre des loyers impayés du mois de décembre 2017 au 16 janvier 2023, outre 10.702,80 euros de charges locatives liées à l'électricité, l'eau, l'entretien et les ordures ménagères. Elle soutient que la société FB Choise serait également redevable des indemnités d'occupation à hauteur de 4.000 euros par mois, soit 38.000 euros arrêtées à octobre 2023. Bien que les loyers soient quérables, le locataire ne peut arguer d'une éventuelle absence de réclamation antérieure pour échapper à son obligation essentielle de s'acquitter effectivement du paiement des loyers.
La société FB Choise s'oppose à ces demandes au motif qu'elle n'aurait pas disposé d'une jouissance paisible ni même d'une jouissance pouvant lui permettre d'exploiter son fonds de commerce.
Ceci exposé, pour justifier des troubles dans la jouissance des locaux qui lui ont été donnés en location, la société FB Choise verse aux débats une plainte déposée par M. [G] le 22 février 2018 auprès des services de police d'[Localité 3] pour extorsion et dégradations entre le 18 et le 22 février 2018 n'ayant donné à aucune suite et une main courante déposée le 4 décembre 2020 pour 'nuisances diverses'.
Ces seuls éléments éloignés dans le temps et ponctuels sont insuffisants pour permettre au locataire de soutenir que le bailleur ne lui aurait pas assuré une jouissance paisible des locaux loués au sens de l'article 1719 du code civil. Au demeurant, pour pouvoir exciper d'une exception d'inexécution, le locataire doit avoir été empêché d'exploiter les lieux de manière absolue, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
La société Jimei Europe verse aux débats un relevé des loyers et charges impayés d'un montant de 292 800 euros au 16 janvier 2023. Il convient de condamner la société JB Choise au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 avril 2021 à hauteur de 50 983, 81 et à compter du jugement défé pour le surplus.
A ce stade, il n'y a pas lieu d'allouer le paiement des indemnités d'occupation dont le principe n'est pas encore acquis.
c) Sur la résiliation du bail commercial et ses conséquences
La société FB Choice fait valoir que la présence de la société Bluestone Power à l'adresse ne démontre nullement l'existence d'une sous-location par la société FB choice, celle-ci n'occupant qu'une petite partie de la surface totale de 25.179 m² aux côtés de la société Jimei Europe, de la société Jimei [F] Europe et d'autres occupants. La présence de tiers peut présumer l'existence d'un lien avec les autres sociétés présentes et non avec la société FB Choice. Dès lors, le bail ne pouvait être résilié sur ce motif.
La société FB Choice expose que le défaut de police d'assurance s'explique par l'impossibilité de justifier de l'occupation par un bail écrit, les compagnies d'assurance refusant systématiquement les souscriptions sans justificatifs, d'autant que l'extrait Kbis mentionne que la société est « radiée » à cette adresse. Les relances incessantes pour régulariser la situation par un écrit sont restées vaines, rendant la mauvaise foi de la société Jimei Europe flagrante lorsqu'elle se prévaut de ce manquement.
La société Jimei Europe expose que la violation de l'interdiction de sous-louer est établie par l'occupation des locaux par la société Bluestone power, constatée par huissier le 2 juin 2020. Le lien entre les sociétés est démontré par la présence de Monsieur [A] [G], associé de la société Bluestone Power, portant un badge au nom de cette entité lors des constats des 5 et 12 avril 2022. Cette convention de sous-location illicite, conclue sans l'accord du bailleur, constitue une cause de résiliation judiciaire.
Elle fait également valoir que la résiliation est aussi justifiée par le manquement grave résultant du défaut d'assurance sur le local depuis décembre 2017, resté sans justificatif malgré le commandement du 30 avril 2021. L'absence de bail écrit ne constitue pas un obstacle à la souscription d'une police et aucun refus d'assurance n'est versé aux débats pour étayer les propos de l'occupant.
Ceci étant exposé, par des motifs pertinents que la cour adopte, les premiers juges ont considéré qu'étaient caractérisés les deux manquements reprochés par la bailleresse à sa locataire en l'occurence la sous-location d'une partie des locaux loués à la société Bluestone Power ayant pour associé M. [R] [G] et le défaut d'assurance dont il n'est pas justifié qu'il résulterait d'un refus d'assurance pour absence de bail commercial écrit.
Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de la société FB Choise et l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel dec 4 000 euros jusqu'à la libération des locaux.
d) Sur la responsabilité de M. [S] [E] en qualité de liquidateur amiable de la société FB choice.
Au soutien de ses prétentions, l'intimée fait valoir, sur le fondement de l'article L.237-12 du code de commerce, que le liquidateur amiable a commis une faute engageant sa responsabilité à l'égard des créanciers. La société FB choice a fait l'objet d'une dissolution amiable le 30 juin 2020 avec la désignation de M. [S] [E] en qualité de liquidateur, alors même qu'une radiation d'office avait été prononcée par le greffe le 4 octobre 2018. Or, M. [S] [E] a commis une faute en procédant à la dissolution liquidation de la société sans avoir réglé l'arriéré de loyers et charges qui date de la prise de possession des lieux. Cette faute est préjudiciable à la société SCI Jimei Europe dès lors qu'elle vise à soustraire la société du paiement des loyers dus. M. [S] [E] doit donc être condamné à verser la somme de 307.102,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus à mai 2023.
Par assemblée générale du 30 juin 2020 les associés de la société FB Choice ont voté sa dissolution et la désignation de M. [E] en qualité de liquidateur amiable. Ces décisions n'ont fait l'objet d'aucune publication au registre du commerce et des sociétés et, par assemblée du 15 mars 2021, les associés ont voté l'arrêt de la procédure de liquidation et de dissolution anticipée .
Au vu de son K bis au 22 avril 2026, la société FB Choise qui a pour gérant M. [U] [G] a fait l'objet d'une radiation d'office par mention du 4 octobre 2018.
M. [S] [E] n'a ainsi jamais présenté la qualité de liquidateur amiable de la société.
Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a débouté la société Jimei Europe des demandes présentées à ce titre.
f) Sur les autres demandes
Au de la motivation ci-dessus retenue, la société FB Choise doit être déboutée de ses demandes de dommages et intérêts pour troubles de jouissance dont il a été dit qu'ils n'étaient pas caractérisés.
La société FB Choise qui succombe doit être condamnée aux dépens et au paiement à la société Jimei Europe d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Au vu de cette motivation, la société FB Choise doit être déboutée de sa demande présentée sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté la société Jimei Europe de sa demande de paiement de loyers et charges ;
Statuant de nouveau de ce chef :
CONDAMNE la société JB Choise à verser à la société Jimei Europe la somme de 292 800 euros au 16 janvier 2023 à titre de loyers et charges impayés au 15 janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 avril 2021 à hauteur de 50 983, 81 et à compter du jugement défé pour le surplus ;
CONDAMNE la société JB Choise à verser à la société Jimei Europe une somme complémentaire de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes autres demandes ;
CONDAMNE la société JB Choise à supporter la charge des dépens d'appel.
Le Greffier Le Président