CA Besançon, 1re ch., 30 juin 2026, n° 25/00145
BESANÇON
Arrêt
Autre
BUL/LLL EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE
DE LA COUR D'APPEL DE BESANÇON
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° de rôle : N° RG 25/00145 - N° Portalis DBVG-V-B7J-E3Q3
COUR D'APPEL DE BESANÇON
1ère chambre civile et commerciale
ARRÊT DU 30 JUIN 2026
Décision déférée à la Cour : jugement du 15 janvier 2025 - RG N°23/00174 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]
Code affaire : 30Z - Autres demandes en matière de baux commerciaux
COMPOSITION DE LA COUR :
Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.
Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, Conseillers.
Madame Léonie LACOMBE-LASNE, Greffière, lors des débats et madame Leïla ZAIT, Greffière lors du prononcé de la décision.
DEBATS :
L'affaire a été examinée en audience publique du 28 avril 2026 tenue par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre, Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, conseillers et assistés de Madame Léonie LACOMBE-LASNE, greffière.
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
L'affaire oppose :
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTE
INTIMÉE SUR APPEL INCIDENT
S.A.S. LA ROCHEFORTAINE Représentée par son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège, inscrite au RNE n° 479 044 091
Sise [Adresse 1]
Représentée par Me Florence ROBERT de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocat postulant, au barreau de BESANCON et par Me Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
ET :
INTIMÉ
APPELANTE SUR APPEL INCIDENT
Madame [I] [S] veuve [W]
née le 11 mars 1972 à [Localité 2]
de nationalité française
Profession : Kinésithérapeute, demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Aurélie DEGOURNAY de la SELAS AGIS, avocat au barreau de JURA
INTERVENANTS FORCÉS
Mademoiselle [R], [B], [E] [W]
née le 20 septembre 2004 à [Localité 3]
de nationalité française, demeurant [Adresse 3]
Es qualité d'héritière de Monsieur [C] [W], décédé le 12 décembre 2024
Mademoiselle [Q], [H], [A] [W]
née le 20 Septembre 2025 à [Localité 3]
de nationalité française, demeurant [Adresse 4]
Es qualité d'héritière de Monsieur [C] [W], décédé le 12 décembre 2024
Mademoiselle [J], [G], [L] [W], représentée par Mme [S] [I] veuve [W] en sa qualité de représentant légale
née le 12 avril 2010 à [Localité 3]
de nationalité française, demeurant [Adresse 5]
Es qualité d'héritière de Monsieur [C] [W], décédé le 12 décembre 2024
Représentées par Me Aurélie DEGOURNAY de la SELAS AGIS, avocat au barreau de JURA
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par Madame Leïla ZAIT, greffière lors du prononcé.
*************
EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS
La société La Rochefortaine exploite une résidence pour personnes âgées "[Adresse 6]" située à [Localité 4].
[C] [W] et Mme [I] [S], son épouse, ont acquis une chambre dans cette résidence et, aux termes d'un bail commercial signé le 8 mars 2012 par les bailleurs et le 16 août 2013 par le preneur, ont loué cette chambre à la société La Rochefortaine pour une durée de douze ans, moyennant un loyer annuel initial de 7 853,79 euros.
La société La Rochefortaine, estimant que la clause prévoyant une augmentation du loyer à chaque période triennale de 2 % par année, était contraire aux dispositions du code monétaire et financier, a, par courrier daté du 17 juin 2020, indiqué aux époux [W] qu'elle entendait ne plus appliquer cette augmentation et imputer le trop perçu des cinq années précédentes sur les facturations futures.
En l'absence d'issue amiable du litige, la société La Rochefortaine a, suivant actes de commissaire de justice du 9 mars 2023, fait assigner [C] [W] et Mme [I] [S], son épouse, devant le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier aux fins de voir au principal juger non écrite la clause litigieuse.
Par jugement du 15 janvier 2025, ce tribunal a :
- débouté la société La Rochefortaine de sa demande tendant à voir juger non écrite la clause d' 'indexation" du loyer,
- débouté la société La Rochefortaine de sa demande aux fins de voir appliquer le loyer nominal à compter du lendemain de l'expiration du bail initial,
- condamné la société La Rochefortaine aux dépens de l'instance,
- condamné la société La Rochefortaine à payer à M. [C] [W] et Mme [I] [S], son épouse, la somme de 1 500 euros au titre de l"article 700 du code de procédure civile
- rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Pour statuer ainsi, les premiers juges ont en substance retenu :
- que si la clause litigieuse est qualifiée de "clause d'indexation" dans le contrat de bail, la variation du loyer qu'elle prévoit ne dépend en aucun cas d'un indice économique, puisqu'elle est déterminée par un taux fixe de 2% par année,
- qu'elle s'analyse donc en une clause de variation du prix selon un taux fixe prévoyant une prévisibilité d'évolution du loyer, que les parties ont acceptée en toute connaissance de cause,
- que dans ces conditions les dispositions des articles L.112-1 et suivants du code monétaire et financier invoquées par la locataire, qui ne s'appliquent qu'aux clauses d'indexation, sont inapplicables en l'espèce,
- qu'enfin la locataire ne justifie pas de l'absence de prorogation pour l'avenir de la clause de variation du loyer puisque le bail prévoit expressément qu'à l'issue de sa durée, il se poursuivra pour une nouvelle durée de 12 années.
Par déclaration du 28 janvier 2025, la société La Rochefortaine a relevé appel du jugement.
[C] [W] étant décédé le 12 septembre 2024, laissant pour lui succéder son épouse et leurs trois filles, Mmes [R] [W], [Q] [W] et [J] [W], cette dernière mineure, représentée par sa mère, Mme [I] [W], ont été assignées en intervention forcée suivant acte du 13 août 2025, en leurs qualités d'héritières, et ont régulièrement constitué avocat.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 19 mars 2026, la société La Rochefortaine demande à la cour de :
- débouter les intimées de l'ensemble de leurs demandes,
- déclarer recevable et bien fondé son appel,
- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a statué par les chefs suivants :
débouté la SAS La Rochefortaine de sa demande aux fins de voir juger non écrite la clause dite d'indexation du loyer
débouté la SAS La Rochefortaine de sa demande aux fins de voir appliquer le loyer nominal à compter du lendemain de l'expiration du bail initial
condamné la SAS La Rochefortaine aux dépens de l'instance
condamné la SAS La Rochefortaine à payer à Mme [I] [S] épouse [W] et M. [C] [W] la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau,
- réputer non écrite la clause d' "indexation" stipulée au 4ème alinéa de l'article "Loyer et indexation" du bail,
- juger en conséquence que le montant du loyer annuel ne saurait excéder celui stipulé à l'article «Loyer et indexation'' de chaque bail, soit : 7 853,79 euros,
- condamner solidairement Mme [I] [S] épouse [W], Mme [Q] [W], Mme [R] [W] et Mme [J] [W] à lui restituer, dans la limite de cinq ans, toute somme reçue à titre de loyer au-delà des montants ci-dessus, soit la somme de 10 035,06 euros au 31 décembre 2025, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 9 mars 2025,
- juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 9 mars 2023 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;
Subsidiairement
- condamner les parties à faire application du loyer nominal (loyer prévu dans le bail d'origine) à compter du lendemain de l'expiration du bail initial, la clause litigieuse n'ayant vocation à s'appliquer qu'au premier bail,
- condamner en conséquence solidairement Mme [I] [S] épouse [W], Mme [Q] [W], Mme [R] [W] et Mme [J] au paiement de la somme de 5 170,41 euros au 31 décembre 2025, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le renouvellement du bail,
- juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter de l'assignation et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;
En toute hypothèse
- condamner solidairement Mme [I] [S] épouse [W], Mme [Q] [W], Mme [R] [W] et Mme [J] [W] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement Mme [I] [S] épouse [W], Mme [Q] [W], Mme [R] [W] et Mme [J] [W] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Anne Vigneron, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de leurs ultimes conclusions transmises le 13 novembre 2025, Mme [I] [U] veuve [W], agissant tant en son nom personnel qu'ès qualités de représentant légal de sa fille mineur [J] [W], Mme [Q] [W] et Mme [R] [W], demandent à la cour de :
A titre principal,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société La Rochefortaine de l'ensemble de ses demandes ;
Subsidiairement,
- juger que le loyer doit être indexé sur l'indice des loyers commerciaux,
- ordonner la compensation des créances respectives des parties, après production par la société La Rochefortaine d'un décompte actualisé de la créance tenant compte de l'indexation susvisée ;
En toute hypothèse
- condamner la société La Rochefortaine à leur payer la somme globale de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la même aux entiers dépens.
La clôture a été ordonnée le 8 avril 2026.
Pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
I - Sur la validité de la clause d'augmentation de loyer et la restitution d'un trop-perçu
La société La Rochefortaine fait grief aux premiers juges d'avoir considéré valide la clause litigieuse insérée au contrat de bail commercial la liant aux consorts [W], au motif d'une part qu'elle ne constitue pas une clause d'indexation en ce qu'elle prévoit une augmentation du loyer selon un taux fixe, non dépendant d'un indice économique, et d'autre part qu'elle a été acceptée par chaque partie en connaissance de cause, selon une prévisibilité non aléatoire.
Elle prétend pour sa part que la clause d'indexation doit être réputée non écrite comme contraire à l'ordre public économique prescrit aux articles L.112-1 et suivants du code monétaire et financier et aux deux seuls mécanismes d'évolution du loyer en cours de bail, à savoir :
- la révision triennale (L.145-38 code de commerce),
- une indexation (ou clause d'échelle mobile) conforme aux articles L.112-1 et suivants mais également à l'article L.145-39 du code de commerce, relatifs aux modalités de la révision.
L'appelante soutient qu'il s'agit bien d'une clause d'indexation puisqu'elle a été qualifiée comme telle par les parties, tant dans son intitulé que dans la triple référence au mécanisme de l'indexation (alinéas 3, 6 et 7) et que la nature aléatoire ou non de la variable économique retenue (2%) n'est pas un critère permettant de qualifier ou de disqualifier une clause d'indexation, seule étant déterminante la variation automatique du prix dans le temps.
Elle considère en outre que cette clause ne peut s'analyser comme instaurant un mécanisme de loyers par paliers, distinct de l'indexation et non soumis au textes précités, laquelle est en principe le pendant de la réalisation de travaux qu'elle est destinée à compenser dans l'intérêt du preneur à bail, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, outre qu'il n'est fait aucune référence à ce mécanisme dans le libellé de la clause.
Elle affirme également qu'aboutissant à une augmentation automatique du prix, la clause a un effet inflationniste contraire aux impératifs de l'ordre public monétaire des articles susvisés, et qu'elle est finalement sans lien avec l'évolution de la réalité du contexte économique dans lequel s'insère le contrat (location d'une chambre à une personne âgée dépendante).
Elle précise enfin qu'elle est encore contraire au principe jurisprudentiel de réciprocité nécessaire de la variation du prix (hausse et baisse).
La société La Rochefortaine, qui souligne ne pas être la rédactrice du bail, s'estime donc légitime à solliciter la restitution du trop perçu sur la période de 2018 à 2023, précisant qu'elle a restitué le 1er décembre 2022, les sommes prélevées de sa propre initiative pour la période 2015/2020.
Les consorts [W] objectent tout d'abord à leur locataire qu'étant la seule rédactrice du bail qui leur a été soumis elle est mal fondée à en critiquer la licéité de la clause de variation de prix.
Ils estiment, au soutien de leur demande de confirmation de la décision entreprise, qu'à supposer qu'il s'agisse d'une clause d'indexation, elle est conforme à l'article L.112-1 du code monétaire et financier dans la mesure où elle a été calculée sur la base du tarif des prestations des maisons de retraite publié par le ministère de l'économie et des finances, comme le stipule le contrat, et a donc un lien avec l'activité de la locataire.
Les intimés considèrent en tout état de cause que la demande de restitution du trop perçu ne saurait prospérer en l'absence de décompte exploitable, les pièces produites ne faisant pas apparaître les déductions, opérées de façon unilatérale par la locataire sur les loyers versés à compter du 2ème trimestre 2020 jusqu'au 30 juin 2022 (pour la période du 2ème trimestre 2015 au 2ème trimestre 2020), l'appelante sollicitant en la cause la restitution de trop-perçus sur la période 2018/2023, partiellement récupérés.
Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au contrat de bail commercial liant les parties, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.
Selon l'article L.145-37 du code de commerce "Les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat".
L'article L.145-38 du même code dispose ainsi que : "La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable (...)".
L'article L.145-39 à sa suite précise que, "par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente".
S'agissant des clauses d'échelle mobile, il résulte de l'article L.112-1 du code monétaire et financier, dont se prévaut également l'appelante, que "Sous réserve des dispositions du premier alinéa de l'article L. 112-2 et des articles L. 112-3, L. 112-3-1 et L. 112-4, l'indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite.
Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision.
Est interdite toute clause d'une convention portant sur un local d'habitation prévoyant une indexation fondée sur l'indice " loyers et charges " servant à la détermination des indices généraux des prix de détail. Il en est de même de toute clause prévoyant une indexation fondée sur le taux des majorations légales fixées en application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, à moins que le montant initial n'ait lui-même été fixé conformément aux dispositions de ladite loi et des textes pris pour son application."
Il résulte enfin de l'article L.112-2 du même code, visé par le texte précédent, que : "Dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties (...)".
Il apparaît, au regard des dispositions précitées, qu'en matière de bail commercial, si la fixation du loyer initial relève de la liberté contractuelle, l'indexation du prix du bail fait en revanche l'objet de dispositions d'ordre public sanctionnées, en application de l'article L.145-15 du code de commerce, par la réputation non écrite des clauses contraires à celles-ci.
Au cas particulier, la question de la validité de la clause présuppose que la cour examine si elle est susceptible d'être qualifiée de clause d'indexation, au besoin en recherchant, conformément
aux articles 1156 et suivants du code civil, dans leur version applicable au litige, quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes.
La clause litigieuse insérée au contrat, intitulée "Indexation", est libellée comme suit :
« Les parties conviennent expressément que :
Le loyer sera réévalué au 1er janvier de chaque période triennale, au taux fixe de 2% l'an, par année complète de loyer versé.
Il est précisé que ce taux a été déterminé par rapport au tarif des prestations des maisons de retraite publié par le Ministère de l'Economie et des Finances.
Cette réévaluation jouera de plein droit, sans qu'il soit besoin d'une notification préalable.
Le calcul de cette révision par le jeu de l'indexation se fera à l'initiative du bailleur.
Toutefois, il est expressément stipulé qu'à défaut pour le bailleur d'avoir procédé à l'échéance considérée au réajustement du loyer par suite de l'application de la présente clause, cette inaction ne pourra en aucun cas être interprétée par le preneur comme une renonciation à l'indexation par le bailleur.
Les parties reconnaissent que le taux retenu est en relation directe avec l'objet du contrat et avec l'activité du preneur.
Au cas où, pour quelque cause que ce soit, le tarif des prestations des maisons de retraite publié par le ministère de l'Economie et des Finances ci-dessus choisi pour la révision du loyer cesserait d'être publié, cette révision serait faite en prenant pour base le tarif de remplacement et, à défaut, le nouvel indice I.L.C (INDICE DES LOYERS COMMERCIAUX), par ailleurs seul indice applicable en cas de révision triennale ».
De prime abord, outre son intitulé, la stipulation contractuelle précitée se réfère en effet expressément à un indice en relation directe avec l'objet de la convention ou l'activité de l'une des parties en accord avec les dispositions précitées de l' article 112-2, et exclut par ailleurs la réciprocité de la variation, dès lors que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse.
Cependant, pour que cette stipulation puisse être qualifiée de clause d'indexation, stipulée en contravention avec la réglementation desdites clauses et être réputée non écrite comme le sollicite la société La Rochefortaine, encore faut-il qu'elle constitue une véritable clause d'indexation.
Or, les parties ont, en l'occurrence, librement décidé de pratiquer une augmentation forfaitaire annuelle de 2 %, sans référence à un quelconque indice économique par le biais d'une échelle mobile, laquelle fait au contraire varier de manière automatique le loyer selon une périodicité convenue, en prenant en compte une donnée objective, extrinsèque et aléatoire.
La clause précitée, appliquée dès l'origine du bail, revient en réalité à calculer le loyer dû en l'augmentant forfaitairement de 2% par an, ajoutés au loyer de l'année précédente avec une mise en oeuvre de l'augmentation à l'issue de chaque période triennale, au 1er janvier, permettant ainsi aux parties dès l'origine du bail de déterminer par avance, le montant annuellement dû et ce, pendant toute la durée du bail.
Le montant du loyer et de son augmentation était donc aisément déterminable par chacune des parties en l'absence d'imprévisibilité et cette modalité a donc été acceptée notamment par le preneur à bail, lequel doit être considéré au surplus, sinon comme le rédacteur du bail, à tout le moins comme la partie économiquement forte dans la présente relation contractuelle, pour avoir nécessairement consenti un nombre important de baux commerciaux de cette nature pour son établissement.
Dès lors, l'absence d'ambiguïté de la clause et le comportement des parties pendant plusieurs années, de 2012 à 2020, date de la première contestation opposée par le preneur à bail, suffisent à établir que leur volonté était de mettre en oeuvre une augmentation forfaitaire du loyer, indépendamment de tout indice, et que l'usage du terme "indexation" dans le contrat n'est pas déterminant.
Ne contenant aucune variation indiciaire, la clause qui n'intègre qu'un pourcentage fixe dans la variation d'un loyer ne peut donc être considérée, nonobstant son intitulé, comme une clause d'indexation, de sorte qu'elle n'est donc pas soumise aux prescriptions précitées du code monétaire et financier et du code de commerce, et n'est entachée d'aucune illicéité.
Contrairement aux assertions de l'appelante relatives à la portée de l'arrêt, il a été admis dans une espèce similaire, que la clause d'un bail commercial stipulant que le loyer serait révisé à la hausse, forfaitairement, de 4,5% le premier janvier de chaque année, devait être qualifiée de clause d'augmentation forfaitaire de loyer, indépendamment des prescriptions liées à la révision ou à l'indexation, et ne contrevenait donc pas aux dispositions d'ordre public des articles L.145-37, L145-38 et L145-39 du code de commerce précitées (Civ. 3ème 22 juin 2022 n°21-16.042).
Ainsi, sans qu'il soit besoin de répondre à l'argument tenant au loyer à paliers, qui n'est pas même invoqué par les bailleurs, c'est par une juste appréciation des faits de la cause que le premier juge a considéré que la clause litigieuse constituait une clause de variation du prix selon un taux fixe, non soumise aux prescriptions précitées applicables aux seules clauses d'indexation.
Il s'ensuit que dès lors que la clause en litige est licite, il n'est point besoin d'examiner la demande du preneur à bail tenant à la restitution d'un trop-versé au titre des loyers ni les prétentions subsidiaires des intimés portant sur les modalités de l'indexation et la compensation des créances respectives.
La décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle rejette la demande du locataire tendant à voir réputer non écrite la clause susvisée et, y ajoutant, l'appelante sera déboutée du surplus de ses demandes.
II- Sur la demande d'application de la clause au seul premier bail et la restitution subséquente
Dans l'hypothèse où la clause serait jugée licite comme n'étant pas une clause d'indexation mais une clause de revalorisation annuelle du prix du loyer et/ou de bail à paliers, la société La Rochefortaine demande à titre subsidiaire à la cour de juger que cette clause n'est applicable qu'au bail initial.
A l'appui de cette prétention, elle prétend que s'agissant d'une clause de détermination du prix elle ne serait pas de celles qui se renouvellent avec le bail expiré et qu'il y a lieu de la cantonner au bail initial, sans expliciter davantage le bien fondé de son argumentaire.
Les consorts [W] n'ont pas répliqué sur ce point.
Or, en vertu de l'article L.145-9 alinéa 2 du code de commerce, dans sa version applicable au litige, "A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil".
En l'espèce la clause relative à la durée du bail est ainsi rédigée : « le présent bail est consenti et accepté pour une durée de douze années entières et consécutives.
Le bail prend effet le (...) 25 décembre 2012.
(...) A l'issue de cette période, le bail se poursuivra pour une nouvelle durée de douze années, avec faculté par le preneur, de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, dans les formes et délais des articles L145-8 à L145-13 du code de commerce. »
Il résulte du contrat et des conclusions de l'appelante que le bail a expiré au 4ème trimestre 2024 et qu'à défaut pour celle-ci de démontrer l'exclusion de la prorogation pour l'avenir de la clause d'augmentation du loyer poursuivi, celui-ci a été renouvelé pour une nouvelle durée de douze années dans les mêmes conditions que le bail initial.
C'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de la société La Rochefortaine tendant à ce que la clause litigieuse ne soit plus susceptible de recevoir application au-delà du 4ème trimestre 2024 et sa demande en paiement subséquente.
Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.
III- Sur les demandes accessoires
L'issue du présent litige commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a statué sur les frais irrépétibles et les dépens et de condamner la société La Rochefortaine aux dépens d' appel.
Partie perdante à hauteur de cour, elle sera en outre condamnée à payer aux consorts [W], ensemble, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et sera déboutée de sa demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Lons le Saunier ;
Y ajoutant,
DEBOUTE la SAS La Rochefortaine du surplus de ses demandes notamment au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE la SAS La Rochefortaine à payer à Mme [I] [S] veuve [W], Mmes [R] [W], [Q] [W] et [J] [W], cette dernière mineure, représentée par sa mère, ensemble, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SAS La Rochefortaine aux dépens d' appel.
La greffière, Le président,
En conséquence,
La République française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre ladite décision à exécution.
Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main.
A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente décision a été signée à la minute par le président et le greffier.
DE LA COUR D'APPEL DE BESANÇON
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° de rôle : N° RG 25/00145 - N° Portalis DBVG-V-B7J-E3Q3
COUR D'APPEL DE BESANÇON
1ère chambre civile et commerciale
ARRÊT DU 30 JUIN 2026
Décision déférée à la Cour : jugement du 15 janvier 2025 - RG N°23/00174 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]
Code affaire : 30Z - Autres demandes en matière de baux commerciaux
COMPOSITION DE LA COUR :
Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.
Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, Conseillers.
Madame Léonie LACOMBE-LASNE, Greffière, lors des débats et madame Leïla ZAIT, Greffière lors du prononcé de la décision.
DEBATS :
L'affaire a été examinée en audience publique du 28 avril 2026 tenue par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre, Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, conseillers et assistés de Madame Léonie LACOMBE-LASNE, greffière.
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
L'affaire oppose :
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTE
INTIMÉE SUR APPEL INCIDENT
S.A.S. LA ROCHEFORTAINE Représentée par son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège, inscrite au RNE n° 479 044 091
Sise [Adresse 1]
Représentée par Me Florence ROBERT de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocat postulant, au barreau de BESANCON et par Me Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
ET :
INTIMÉ
APPELANTE SUR APPEL INCIDENT
Madame [I] [S] veuve [W]
née le 11 mars 1972 à [Localité 2]
de nationalité française
Profession : Kinésithérapeute, demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Aurélie DEGOURNAY de la SELAS AGIS, avocat au barreau de JURA
INTERVENANTS FORCÉS
Mademoiselle [R], [B], [E] [W]
née le 20 septembre 2004 à [Localité 3]
de nationalité française, demeurant [Adresse 3]
Es qualité d'héritière de Monsieur [C] [W], décédé le 12 décembre 2024
Mademoiselle [Q], [H], [A] [W]
née le 20 Septembre 2025 à [Localité 3]
de nationalité française, demeurant [Adresse 4]
Es qualité d'héritière de Monsieur [C] [W], décédé le 12 décembre 2024
Mademoiselle [J], [G], [L] [W], représentée par Mme [S] [I] veuve [W] en sa qualité de représentant légale
née le 12 avril 2010 à [Localité 3]
de nationalité française, demeurant [Adresse 5]
Es qualité d'héritière de Monsieur [C] [W], décédé le 12 décembre 2024
Représentées par Me Aurélie DEGOURNAY de la SELAS AGIS, avocat au barreau de JURA
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par Madame Leïla ZAIT, greffière lors du prononcé.
*************
EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS
La société La Rochefortaine exploite une résidence pour personnes âgées "[Adresse 6]" située à [Localité 4].
[C] [W] et Mme [I] [S], son épouse, ont acquis une chambre dans cette résidence et, aux termes d'un bail commercial signé le 8 mars 2012 par les bailleurs et le 16 août 2013 par le preneur, ont loué cette chambre à la société La Rochefortaine pour une durée de douze ans, moyennant un loyer annuel initial de 7 853,79 euros.
La société La Rochefortaine, estimant que la clause prévoyant une augmentation du loyer à chaque période triennale de 2 % par année, était contraire aux dispositions du code monétaire et financier, a, par courrier daté du 17 juin 2020, indiqué aux époux [W] qu'elle entendait ne plus appliquer cette augmentation et imputer le trop perçu des cinq années précédentes sur les facturations futures.
En l'absence d'issue amiable du litige, la société La Rochefortaine a, suivant actes de commissaire de justice du 9 mars 2023, fait assigner [C] [W] et Mme [I] [S], son épouse, devant le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier aux fins de voir au principal juger non écrite la clause litigieuse.
Par jugement du 15 janvier 2025, ce tribunal a :
- débouté la société La Rochefortaine de sa demande tendant à voir juger non écrite la clause d' 'indexation" du loyer,
- débouté la société La Rochefortaine de sa demande aux fins de voir appliquer le loyer nominal à compter du lendemain de l'expiration du bail initial,
- condamné la société La Rochefortaine aux dépens de l'instance,
- condamné la société La Rochefortaine à payer à M. [C] [W] et Mme [I] [S], son épouse, la somme de 1 500 euros au titre de l"article 700 du code de procédure civile
- rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Pour statuer ainsi, les premiers juges ont en substance retenu :
- que si la clause litigieuse est qualifiée de "clause d'indexation" dans le contrat de bail, la variation du loyer qu'elle prévoit ne dépend en aucun cas d'un indice économique, puisqu'elle est déterminée par un taux fixe de 2% par année,
- qu'elle s'analyse donc en une clause de variation du prix selon un taux fixe prévoyant une prévisibilité d'évolution du loyer, que les parties ont acceptée en toute connaissance de cause,
- que dans ces conditions les dispositions des articles L.112-1 et suivants du code monétaire et financier invoquées par la locataire, qui ne s'appliquent qu'aux clauses d'indexation, sont inapplicables en l'espèce,
- qu'enfin la locataire ne justifie pas de l'absence de prorogation pour l'avenir de la clause de variation du loyer puisque le bail prévoit expressément qu'à l'issue de sa durée, il se poursuivra pour une nouvelle durée de 12 années.
Par déclaration du 28 janvier 2025, la société La Rochefortaine a relevé appel du jugement.
[C] [W] étant décédé le 12 septembre 2024, laissant pour lui succéder son épouse et leurs trois filles, Mmes [R] [W], [Q] [W] et [J] [W], cette dernière mineure, représentée par sa mère, Mme [I] [W], ont été assignées en intervention forcée suivant acte du 13 août 2025, en leurs qualités d'héritières, et ont régulièrement constitué avocat.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 19 mars 2026, la société La Rochefortaine demande à la cour de :
- débouter les intimées de l'ensemble de leurs demandes,
- déclarer recevable et bien fondé son appel,
- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a statué par les chefs suivants :
débouté la SAS La Rochefortaine de sa demande aux fins de voir juger non écrite la clause dite d'indexation du loyer
débouté la SAS La Rochefortaine de sa demande aux fins de voir appliquer le loyer nominal à compter du lendemain de l'expiration du bail initial
condamné la SAS La Rochefortaine aux dépens de l'instance
condamné la SAS La Rochefortaine à payer à Mme [I] [S] épouse [W] et M. [C] [W] la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau,
- réputer non écrite la clause d' "indexation" stipulée au 4ème alinéa de l'article "Loyer et indexation" du bail,
- juger en conséquence que le montant du loyer annuel ne saurait excéder celui stipulé à l'article «Loyer et indexation'' de chaque bail, soit : 7 853,79 euros,
- condamner solidairement Mme [I] [S] épouse [W], Mme [Q] [W], Mme [R] [W] et Mme [J] [W] à lui restituer, dans la limite de cinq ans, toute somme reçue à titre de loyer au-delà des montants ci-dessus, soit la somme de 10 035,06 euros au 31 décembre 2025, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le 9 mars 2025,
- juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter du 9 mars 2023 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;
Subsidiairement
- condamner les parties à faire application du loyer nominal (loyer prévu dans le bail d'origine) à compter du lendemain de l'expiration du bail initial, la clause litigieuse n'ayant vocation à s'appliquer qu'au premier bail,
- condamner en conséquence solidairement Mme [I] [S] épouse [W], Mme [Q] [W], Mme [R] [W] et Mme [J] au paiement de la somme de 5 170,41 euros au 31 décembre 2025, correspondant au montant des loyers perçus au-delà du loyer nominal depuis le renouvellement du bail,
- juger que cette somme sera majorée des intérêts légaux à compter de l'assignation et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs ;
En toute hypothèse
- condamner solidairement Mme [I] [S] épouse [W], Mme [Q] [W], Mme [R] [W] et Mme [J] [W] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement Mme [I] [S] épouse [W], Mme [Q] [W], Mme [R] [W] et Mme [J] [W] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Anne Vigneron, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de leurs ultimes conclusions transmises le 13 novembre 2025, Mme [I] [U] veuve [W], agissant tant en son nom personnel qu'ès qualités de représentant légal de sa fille mineur [J] [W], Mme [Q] [W] et Mme [R] [W], demandent à la cour de :
A titre principal,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société La Rochefortaine de l'ensemble de ses demandes ;
Subsidiairement,
- juger que le loyer doit être indexé sur l'indice des loyers commerciaux,
- ordonner la compensation des créances respectives des parties, après production par la société La Rochefortaine d'un décompte actualisé de la créance tenant compte de l'indexation susvisée ;
En toute hypothèse
- condamner la société La Rochefortaine à leur payer la somme globale de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la même aux entiers dépens.
La clôture a été ordonnée le 8 avril 2026.
Pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
I - Sur la validité de la clause d'augmentation de loyer et la restitution d'un trop-perçu
La société La Rochefortaine fait grief aux premiers juges d'avoir considéré valide la clause litigieuse insérée au contrat de bail commercial la liant aux consorts [W], au motif d'une part qu'elle ne constitue pas une clause d'indexation en ce qu'elle prévoit une augmentation du loyer selon un taux fixe, non dépendant d'un indice économique, et d'autre part qu'elle a été acceptée par chaque partie en connaissance de cause, selon une prévisibilité non aléatoire.
Elle prétend pour sa part que la clause d'indexation doit être réputée non écrite comme contraire à l'ordre public économique prescrit aux articles L.112-1 et suivants du code monétaire et financier et aux deux seuls mécanismes d'évolution du loyer en cours de bail, à savoir :
- la révision triennale (L.145-38 code de commerce),
- une indexation (ou clause d'échelle mobile) conforme aux articles L.112-1 et suivants mais également à l'article L.145-39 du code de commerce, relatifs aux modalités de la révision.
L'appelante soutient qu'il s'agit bien d'une clause d'indexation puisqu'elle a été qualifiée comme telle par les parties, tant dans son intitulé que dans la triple référence au mécanisme de l'indexation (alinéas 3, 6 et 7) et que la nature aléatoire ou non de la variable économique retenue (2%) n'est pas un critère permettant de qualifier ou de disqualifier une clause d'indexation, seule étant déterminante la variation automatique du prix dans le temps.
Elle considère en outre que cette clause ne peut s'analyser comme instaurant un mécanisme de loyers par paliers, distinct de l'indexation et non soumis au textes précités, laquelle est en principe le pendant de la réalisation de travaux qu'elle est destinée à compenser dans l'intérêt du preneur à bail, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, outre qu'il n'est fait aucune référence à ce mécanisme dans le libellé de la clause.
Elle affirme également qu'aboutissant à une augmentation automatique du prix, la clause a un effet inflationniste contraire aux impératifs de l'ordre public monétaire des articles susvisés, et qu'elle est finalement sans lien avec l'évolution de la réalité du contexte économique dans lequel s'insère le contrat (location d'une chambre à une personne âgée dépendante).
Elle précise enfin qu'elle est encore contraire au principe jurisprudentiel de réciprocité nécessaire de la variation du prix (hausse et baisse).
La société La Rochefortaine, qui souligne ne pas être la rédactrice du bail, s'estime donc légitime à solliciter la restitution du trop perçu sur la période de 2018 à 2023, précisant qu'elle a restitué le 1er décembre 2022, les sommes prélevées de sa propre initiative pour la période 2015/2020.
Les consorts [W] objectent tout d'abord à leur locataire qu'étant la seule rédactrice du bail qui leur a été soumis elle est mal fondée à en critiquer la licéité de la clause de variation de prix.
Ils estiment, au soutien de leur demande de confirmation de la décision entreprise, qu'à supposer qu'il s'agisse d'une clause d'indexation, elle est conforme à l'article L.112-1 du code monétaire et financier dans la mesure où elle a été calculée sur la base du tarif des prestations des maisons de retraite publié par le ministère de l'économie et des finances, comme le stipule le contrat, et a donc un lien avec l'activité de la locataire.
Les intimés considèrent en tout état de cause que la demande de restitution du trop perçu ne saurait prospérer en l'absence de décompte exploitable, les pièces produites ne faisant pas apparaître les déductions, opérées de façon unilatérale par la locataire sur les loyers versés à compter du 2ème trimestre 2020 jusqu'au 30 juin 2022 (pour la période du 2ème trimestre 2015 au 2ème trimestre 2020), l'appelante sollicitant en la cause la restitution de trop-perçus sur la période 2018/2023, partiellement récupérés.
Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au contrat de bail commercial liant les parties, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.
Selon l'article L.145-37 du code de commerce "Les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat".
L'article L.145-38 du même code dispose ainsi que : "La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable (...)".
L'article L.145-39 à sa suite précise que, "par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente".
S'agissant des clauses d'échelle mobile, il résulte de l'article L.112-1 du code monétaire et financier, dont se prévaut également l'appelante, que "Sous réserve des dispositions du premier alinéa de l'article L. 112-2 et des articles L. 112-3, L. 112-3-1 et L. 112-4, l'indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite.
Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision.
Est interdite toute clause d'une convention portant sur un local d'habitation prévoyant une indexation fondée sur l'indice " loyers et charges " servant à la détermination des indices généraux des prix de détail. Il en est de même de toute clause prévoyant une indexation fondée sur le taux des majorations légales fixées en application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, à moins que le montant initial n'ait lui-même été fixé conformément aux dispositions de ladite loi et des textes pris pour son application."
Il résulte enfin de l'article L.112-2 du même code, visé par le texte précédent, que : "Dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties (...)".
Il apparaît, au regard des dispositions précitées, qu'en matière de bail commercial, si la fixation du loyer initial relève de la liberté contractuelle, l'indexation du prix du bail fait en revanche l'objet de dispositions d'ordre public sanctionnées, en application de l'article L.145-15 du code de commerce, par la réputation non écrite des clauses contraires à celles-ci.
Au cas particulier, la question de la validité de la clause présuppose que la cour examine si elle est susceptible d'être qualifiée de clause d'indexation, au besoin en recherchant, conformément
aux articles 1156 et suivants du code civil, dans leur version applicable au litige, quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes.
La clause litigieuse insérée au contrat, intitulée "Indexation", est libellée comme suit :
« Les parties conviennent expressément que :
Le loyer sera réévalué au 1er janvier de chaque période triennale, au taux fixe de 2% l'an, par année complète de loyer versé.
Il est précisé que ce taux a été déterminé par rapport au tarif des prestations des maisons de retraite publié par le Ministère de l'Economie et des Finances.
Cette réévaluation jouera de plein droit, sans qu'il soit besoin d'une notification préalable.
Le calcul de cette révision par le jeu de l'indexation se fera à l'initiative du bailleur.
Toutefois, il est expressément stipulé qu'à défaut pour le bailleur d'avoir procédé à l'échéance considérée au réajustement du loyer par suite de l'application de la présente clause, cette inaction ne pourra en aucun cas être interprétée par le preneur comme une renonciation à l'indexation par le bailleur.
Les parties reconnaissent que le taux retenu est en relation directe avec l'objet du contrat et avec l'activité du preneur.
Au cas où, pour quelque cause que ce soit, le tarif des prestations des maisons de retraite publié par le ministère de l'Economie et des Finances ci-dessus choisi pour la révision du loyer cesserait d'être publié, cette révision serait faite en prenant pour base le tarif de remplacement et, à défaut, le nouvel indice I.L.C (INDICE DES LOYERS COMMERCIAUX), par ailleurs seul indice applicable en cas de révision triennale ».
De prime abord, outre son intitulé, la stipulation contractuelle précitée se réfère en effet expressément à un indice en relation directe avec l'objet de la convention ou l'activité de l'une des parties en accord avec les dispositions précitées de l' article 112-2, et exclut par ailleurs la réciprocité de la variation, dès lors que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse.
Cependant, pour que cette stipulation puisse être qualifiée de clause d'indexation, stipulée en contravention avec la réglementation desdites clauses et être réputée non écrite comme le sollicite la société La Rochefortaine, encore faut-il qu'elle constitue une véritable clause d'indexation.
Or, les parties ont, en l'occurrence, librement décidé de pratiquer une augmentation forfaitaire annuelle de 2 %, sans référence à un quelconque indice économique par le biais d'une échelle mobile, laquelle fait au contraire varier de manière automatique le loyer selon une périodicité convenue, en prenant en compte une donnée objective, extrinsèque et aléatoire.
La clause précitée, appliquée dès l'origine du bail, revient en réalité à calculer le loyer dû en l'augmentant forfaitairement de 2% par an, ajoutés au loyer de l'année précédente avec une mise en oeuvre de l'augmentation à l'issue de chaque période triennale, au 1er janvier, permettant ainsi aux parties dès l'origine du bail de déterminer par avance, le montant annuellement dû et ce, pendant toute la durée du bail.
Le montant du loyer et de son augmentation était donc aisément déterminable par chacune des parties en l'absence d'imprévisibilité et cette modalité a donc été acceptée notamment par le preneur à bail, lequel doit être considéré au surplus, sinon comme le rédacteur du bail, à tout le moins comme la partie économiquement forte dans la présente relation contractuelle, pour avoir nécessairement consenti un nombre important de baux commerciaux de cette nature pour son établissement.
Dès lors, l'absence d'ambiguïté de la clause et le comportement des parties pendant plusieurs années, de 2012 à 2020, date de la première contestation opposée par le preneur à bail, suffisent à établir que leur volonté était de mettre en oeuvre une augmentation forfaitaire du loyer, indépendamment de tout indice, et que l'usage du terme "indexation" dans le contrat n'est pas déterminant.
Ne contenant aucune variation indiciaire, la clause qui n'intègre qu'un pourcentage fixe dans la variation d'un loyer ne peut donc être considérée, nonobstant son intitulé, comme une clause d'indexation, de sorte qu'elle n'est donc pas soumise aux prescriptions précitées du code monétaire et financier et du code de commerce, et n'est entachée d'aucune illicéité.
Contrairement aux assertions de l'appelante relatives à la portée de l'arrêt, il a été admis dans une espèce similaire, que la clause d'un bail commercial stipulant que le loyer serait révisé à la hausse, forfaitairement, de 4,5% le premier janvier de chaque année, devait être qualifiée de clause d'augmentation forfaitaire de loyer, indépendamment des prescriptions liées à la révision ou à l'indexation, et ne contrevenait donc pas aux dispositions d'ordre public des articles L.145-37, L145-38 et L145-39 du code de commerce précitées (Civ. 3ème 22 juin 2022 n°21-16.042).
Ainsi, sans qu'il soit besoin de répondre à l'argument tenant au loyer à paliers, qui n'est pas même invoqué par les bailleurs, c'est par une juste appréciation des faits de la cause que le premier juge a considéré que la clause litigieuse constituait une clause de variation du prix selon un taux fixe, non soumise aux prescriptions précitées applicables aux seules clauses d'indexation.
Il s'ensuit que dès lors que la clause en litige est licite, il n'est point besoin d'examiner la demande du preneur à bail tenant à la restitution d'un trop-versé au titre des loyers ni les prétentions subsidiaires des intimés portant sur les modalités de l'indexation et la compensation des créances respectives.
La décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle rejette la demande du locataire tendant à voir réputer non écrite la clause susvisée et, y ajoutant, l'appelante sera déboutée du surplus de ses demandes.
II- Sur la demande d'application de la clause au seul premier bail et la restitution subséquente
Dans l'hypothèse où la clause serait jugée licite comme n'étant pas une clause d'indexation mais une clause de revalorisation annuelle du prix du loyer et/ou de bail à paliers, la société La Rochefortaine demande à titre subsidiaire à la cour de juger que cette clause n'est applicable qu'au bail initial.
A l'appui de cette prétention, elle prétend que s'agissant d'une clause de détermination du prix elle ne serait pas de celles qui se renouvellent avec le bail expiré et qu'il y a lieu de la cantonner au bail initial, sans expliciter davantage le bien fondé de son argumentaire.
Les consorts [W] n'ont pas répliqué sur ce point.
Or, en vertu de l'article L.145-9 alinéa 2 du code de commerce, dans sa version applicable au litige, "A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil".
En l'espèce la clause relative à la durée du bail est ainsi rédigée : « le présent bail est consenti et accepté pour une durée de douze années entières et consécutives.
Le bail prend effet le (...) 25 décembre 2012.
(...) A l'issue de cette période, le bail se poursuivra pour une nouvelle durée de douze années, avec faculté par le preneur, de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, dans les formes et délais des articles L145-8 à L145-13 du code de commerce. »
Il résulte du contrat et des conclusions de l'appelante que le bail a expiré au 4ème trimestre 2024 et qu'à défaut pour celle-ci de démontrer l'exclusion de la prorogation pour l'avenir de la clause d'augmentation du loyer poursuivi, celui-ci a été renouvelé pour une nouvelle durée de douze années dans les mêmes conditions que le bail initial.
C'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de la société La Rochefortaine tendant à ce que la clause litigieuse ne soit plus susceptible de recevoir application au-delà du 4ème trimestre 2024 et sa demande en paiement subséquente.
Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.
III- Sur les demandes accessoires
L'issue du présent litige commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a statué sur les frais irrépétibles et les dépens et de condamner la société La Rochefortaine aux dépens d' appel.
Partie perdante à hauteur de cour, elle sera en outre condamnée à payer aux consorts [W], ensemble, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et sera déboutée de sa demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Lons le Saunier ;
Y ajoutant,
DEBOUTE la SAS La Rochefortaine du surplus de ses demandes notamment au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE la SAS La Rochefortaine à payer à Mme [I] [S] veuve [W], Mmes [R] [W], [Q] [W] et [J] [W], cette dernière mineure, représentée par sa mère, ensemble, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SAS La Rochefortaine aux dépens d' appel.
La greffière, Le président,
En conséquence,
La République française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre ladite décision à exécution.
Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main.
A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente décision a été signée à la minute par le président et le greffier.