CA Amiens, ch. économique, 2 juillet 2026, n° 25/00624
AMIENS
Arrêt
Autre
ARRET
N°
S.A.R.L. AISNE PLASTIQUES INDUSTRIES
C/
Commune COMMUNE DE [Localité 1]
copie exécutoire
le 02 juillet 2026
à
Me Colignon
Me Le Roy
FM
COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE ÉCONOMIQUE
ARRET DU 02 JUILLET 2026
N° RG 25/00624 - N° Portalis DBV4-V-B7I-JIV4
JUGEMENT DU TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 2] DU 08 AOUT 2024
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTE
S.A.R.L. AISNE PLASTIQUES INDUSTRIES agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Aurélie GUYOT, avocat au barreau D'AMIENS
Ayant pour avocat plaidant Me Nathalie COLIGNON-BERTIN de la SELARL SELARL COLIGNON-BERTIN, avocat au barreau de SOISSONS
ET :
INTIMEE
Commune COMMUNE DE [Localité 1] agissant poursuites et diligences de son Maire en exercice d
omicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocat au barreau D'AMIENS
***
DEBATS :
A l'audience publique du 19 Mai 2026 devant Mme Florence MATHIEU, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l'article 805 du code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2026.
GREFFIERE : Madame Elise DHEILLY
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Mme Florence MATHIEU en a rendu compte à la cour composée de :
Mme Florence MATHIEU, présidente de chambre,
Mme Odile GREVIN, présidente de chambre,
Mme Valérie DUBAELE, conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi.
PRONONCE :
Le 02 Juillet 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Florence MATHIEU, présidente a signé la minute avec Madame Elise DHEILLY, greffière.
*
* *
DECISION
Par acte authentique reçu le 15 décembre 1994, la Sas Mondelez france biscuits production (ci-après la société Biscuits Belin) a consenti à la commune de [Localité 1] un bail emphytéotique portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 1].
Par convention du 28 avril 1995, la commune de [Localité 1] a consenti à la Sarl Aisne plastiques industries, moyennant le paiement d'un loyer annuel, une convention d'occupation temporaire portant sur les locaux précités, pour une durée commençant le 1er janvier 1995 et se terminant le 1er janvier 1998 au plus tard.
De nouvelles conventions d'occupation temporaire ont été régularisées en 1998, 2002 et le 25 avril 2005, la Sarl Aisne plastiques industries occupant ledit local sans convention depuis le 1er janvier 2008. Celle-ci a continué à payer une indemnité d'occupation jusqu'au 31 décembre 2015.
Par acte reçu le 29 juin 2016, la commune de [Localité 1] a acquis l'ensemble immobilier à usage industriel sis [Adresse 4] à [Localité 1].
Reprochant à la Sarl Aisne plastiques industries d'occuper les locaux sans droit ni titre, la commune de Château-Thierry a fait assigner cette dernière devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Soissons par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2020, aux fins d'expulsion. Par une ordonnance du 15 janvier 2021, le président du tribunal judiciaire de Soissons a dit n'y avoir lieu à référé.
Par une requête en date du 3 mai 2021, la Sarl Aisne plastiques industries a saisi le président du tribunal de commerce de Soissons aux fins de désignation d'un conciliateur. Par une ordonnance rendue le 28 mai 2021, le président du tribunal de commerce de Soissons a fait droit à la demande d'ouverture d'une procédure de conciliation et a nommé en qualité de conciliateur pour une durée de 4 mois la Selarl V & V, en la personne de Me [H] [N].
À la requête du conciliateur, la mesure a été prorogée par ordonnance du 6 octobre 2021, pour la même durée, soit jusqu'au 28 janvier 2022.
Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2021, la Sarl Aisne plastiques industries a fait assigner la Sarl Aisne plastiques industries devant le tribunal judiciaire de Soissons aux fins d'obtenir avec le bénéfice de l'exécution provisoire':
- l'expulsion de cette dernière des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 1] et de tous occupants de son chef ainsi que la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 73.840 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour les cinq dernières années,
- subsidiairement, le prononcé de la résiliation de la convention précaire pour défaut de paiement de loyer, l'expulsion des lieux ainsi que la condamnation au paiement de la somme de 73.840 euros,
- en tout état de cause, la condamnation de la Sarl Aisne plastiques industries à lui payer la somme de 4.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Parallèlement, reprochant à la commune de Château-Thierry de ne pas participer aux réunions proposées par le conciliateur à compter du 21 mai 2021, la Sarl Aisne plastiques industries l'a faite assigner, par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2022, devant le président du tribunal de commerce de Soissons afin de voir notamment reporter à 24 mois le paiement des sommes sollicitées par la commune.
Suivant une ordonnance rendue le 28 janvier 2022, le président du tribunal de commerce de Soissons a reporté in fine à 24 mois à compter du 28 janvier 2022 le paiement des sommes sollicitées par la commune de Château-Thierry à hauteur de 73 .840 euros, condamné la commune de Château-Thierry à régler à la Sarl Aisne plastiques industries la somme de 2000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens et a ordonné que la décision soit portée à la connaissance du tribunal judiciaire de Soissons par le greffier du tribunal de commerce de Soissons. Cette décision a été confirmée par un arrêt de la cour d'appel d'Amiens rendue le 16 février 2023.
Par un jugement rendu le 8 août 2024, le tribunal judiciaire de Soissons a, avec le bénéfice de l'exécution provisoire':
- déclaré recevable la demande formée par la commune de [Localité 1],
- dit que la Sarl Aisne plastiques industries est occupante sans droit ni titre depuis le 8 janvier 2008 et ordonné à cette dernière de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement,
- condamné la Sarl Aisne plastiques industries à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 73.840 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour les cinq années comprises du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2020 avec les intérêts au taux légal à compter du jugement,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné la Sarl Aisne plastiques industries à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 2.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Par un acte en date du 27 décembre 2024, la Sarl Aisne plastiques industries a interjeté appel de ce jugement.
Par une ordonnance rendue le 11 septembre 2025, la première présidente de cette cour a débouté la Sarl Aisne plastiques industries de toutes ses demandes et l'a condamnée à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 5 mai 2026, la Sarl Aisne plastiques industries conclut au débouté de la commune de [Localité 1] de sa demande aux fins d'irrecevabilité des demandes de la Sarl Aisne plastiques industries ainsi qu'à l'infirmation du jugement, en ce qu'il a statué ultra petita, en qualifiant l'objet de la convention comme un bien faisant partie du domaine public ainsi que de toutes les conséquences qui ont découlé de la qualification du contrat comme une occupation précaire du domaine public et demande à la cour de':
- qualifier la convention d'occupation précaire de bail dérogatoire, puis de bail commercial à compter du 1er février 2008,
- subsidiairement, qualifier les conventions dites «'d'occupation précaire'» de baux commerciaux,
- condamner la commune de [Localité 1] à lui verser la somme de deux fois 3.500 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ainsi qu'aux dépens.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 6 janvier 2026, la commune de [Localité 1] demande à la cour de':
- constater qu'elle n'est pas saisie des chefs du jugement suivants':
«'- déclare recevable la demande formée par la commune de [Localité 1] ,
- dit que la Sarl Aisne plastiques industries est occupante sans droit ni titre depuis le 2 janvier 2008,
- ordonne en conséquence à la Sarl Aisne plastiques industries de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement,
- condamne la Sarl Aisne plastiques industries à verser à la commune de [Localité 1] la somme de 73.840 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour les cinq années comprises du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter du jugement'»,
- constater que la cour n'est pas saisie du chef du jugement qui a débouté les parties du surplus de leurs demandes, pour être dépourvu de toute autorité de chose jugée,
- subsidiairement, prononcer l'irrecevabilité des demandes de la Sarl Aisne plastiques industries, comme étant prescrites, en ce qu'elles tendent à qualifier, sinon requalifier les conventions d'occupation précaire régularisées avec la commune de [Localité 1] en baux dérogatoires ainsi qu'en baux commerciaux, ainsi que toutes celles qui en dépendent nécessairement,
- confirmer le jugement entrepris,
- en tout état de cause, condamner la Sarl Aisne plastiques à lui payer la somme de 5.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'étendue de l'effet dévolutif de l'appel
La commune de Château-Thierry reproche à la Sarl Aisne plastiques industries de ne viser la réformation d'aucun chef du jugement critiqué, aux termes de ses conclusions d'appelantes n°1 puisque cette dernière a demandé notamment à la cour d'appel d'Amiens de':
«'- infirmer le jugement du tribunal judiciaire du 8 août 2024,
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire du 8 août 2024 en ce qu'il a statué ultra petita,
- infirmer le jugement en date du 8 août 2024 en ce qu'il a qualifié l'objet de la convention comme étant un bien faisant partie du domaine public,
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire du 8 août 2024 en toutes les conséquences qui ont découlé de la qualification du contrat,
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire du 8 août 2024 en ce qu'il a débouté la Sarl Aisne plastiques industries de l'intégralité de ses demandes,
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire du 8 août 2024 en ce qu'il a condamné la Sarl Aisne plastiques industries à verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens'».
La Sarl Aisne plastiques industries soutient que la cour est saisie de la totalité des chefs de jugement dans la mesure où il ressort de la déclaration d'appel et des premières conclusions déposées qu'elle conteste le fait pour le tribunal d'avoir déclaré qu'elle occupe les locaux sans droit ni titre avec toutes conséquences qui sont attachées s'agissant notamment de son expulsion des lieux loués.
La Cour de cassation par un avis du 20 novembre 2025 estime qu'il résulte des articles 561, 562, 901, 954 alinéas 2 et 3 du code de procédure civile dans leur rédaction issue du décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023 que lorsque l'appelant principal ne fait pas usage de la faculté offerte par l'article 915-2 alinéa 1 du code de procédure civile (qui permet à l'appelant principal de compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l'article 906-2 et à l'article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d'appel), en l'absence de toute reprise de ceux-ci dans le dispositif de ses premières écritures, les chefs du dispositif du jugement critiqués par l'appelant dans sa déclaration d'appel sont dévolus à la cour d'appel. En effet, si l'appelant ne fait pas usage de cette faculté, la mention des chefs du dispositif du jugement critiqués dans la déclaration d'appel emporte effet dévolutif de l'appel selon l'étendue ainsi définie sans que l'appelant ne soit tenu de les mentionner à nouveau dans le dispositif de ses premières écritures.
Il ressort de la déclaration d'appel en date du 27 décembre 2024 et des premières conclusions déposées par la Sarl Aisne plastiques industries que celle-ci conteste le fait pour le tribunal d'avoir déclaré qu'elle occupe les locaux sans droit ni titre avec toutes les conséquences qui sont attachées s'agissant notamment de son expulsion des lieux loués.
Ainsi, il est établi que la cour est saisie de la totalité des chefs du jugement déféré.
Sur la recevabilité des demandes de la Sarl Aisne plastiques industries
La commune de Château-Thierry reproche à la Sarl Aisne plastiques industries d'avoir violé le principe de concentration des prétentions prévu par l'article 915-2 alinéa 2 du code de procédure civile, dans la mesure où dans ses dernières écritures, celle-ci demande «'l'infirmation du jugement du tribunal judiciaire en date du 8 août 2024 en toutes les conséquences qui ont découlé de la qualification du contrat comme une occupation précaire du domaine public, à savoir le fait de l'avoir déclarée occupante sans droit ni titre, d'avoir ordonné la libération des lieux et la restitution des clefs dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement ainsi que de la voir condamner au paiement de la somme de 73.840 euros à titre d'indemnité d'occupation (...)'».
La Sarl Aisne plastiques industries réplique qu'elle n'a formulé aucune prétention nouvelle dans ses dernières écritures, ses demandes tendant aux mêmes fins que les demandes initiales et/ou en constituant l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire et insiste sur le fait que dans ses premières écritures, elle a expressément contesté le fait pour le tribunal d'avoir déclaré qu'elle occupait les locaux sans droit ni titre avec toutes les conséquences attachées s'agissant notamment de son expulsion des lieux loués.
Selon l'article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.
L'article 566 du même code précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
En l'espèce, contrairement à ce qu'affirme la commune de [Localité 1], la Sarl Aisne plastiques industries n'a formé aucune prétention nouvelle dans la mesure où il est établi que tant devant les premiers juges que dans ses premières conclusions d'appel, elle a contesté le fait d'occuper sans droit ni titre les lieux litigieux. En effet, l'évolution de l'argumentation juridique de cette dernière s'agissant de la qualification à apporter à la relation liant les parties ne constitue pas une prétention nouvelle.
Par conséquent, il convient de rejeter la demande de la commune de [Localité 1] aux fins d'irrecevabilité des demandes de la Sarl Aisne plastiques industries pour violation du principe de la concentration des moyens.
Sur les demandes en paiement et de libération des lieux formées par la commune de [Localité 1]
La Sarl Aisne plastiques industries reproche au tribunal d'avoir statué ultra petita en indiquant que le bien faisait partie du domaine public de la commune et sollicite l'infirmation de ce chef.
Elle expose qu'il appartient au juge administratif de se prononcer sur l'existence, l'étendue et les limites du domaine public et fait valoir que la Cour de cassation considère que lorsqu'un bien appartient à une personne publique, le juge administratif peut seul apprécier s'il relève de son domaine public ou de son domaine privé et qu'en cas de contestation sérieuse à ce sujet, le juge judiciaire doit surseoir à statuer jusqu'à ce que le juge administratif tranche la question préjudicielle de l'appartenance du bien au domaine public.
Elle affirme que le tribunal a statué en méconnaissance de sa compétence puisqu'il n'appartient pas au juge judiciaire d'apprécier si un bien relève du domaine public et insiste sur le fait que cela ne lui avait jamais été demandé par l'une ou l'autre des parties, celles-ci n'ayant jamais au demeurant contesté que le bien faisait partie du domaine privé.
Elle soutient que les parties sont liées par un bail dérogatoire et réfute la qualification de convention d'occupation précaire, laquelle implique la réunion de deux conditions': d'une part, le droit de l'occupant est précaire et entraîne une redevance particulièrement faible, et d'autre part, il existe des circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties, ce qui, selon elle n'est pas le cas, dans la mesure où la première convention a été conclue en 1995, soit une durée d'occupation continue des locaux pendant 26 années avant la délivrance de l'assignation.
Elle estime qu'il s'agit d'un bail dérogatoire, puisque la durée de chaque bail ne dépasse pas trois ans, le bailleur et le locataire ayant manifesté clairement leur intention de ne pas être soumis au statut des baux commerciaux en insérant une clause dans le contrat, et le bail est conclu lors de l'entrée dans les lieux du locataire.
Elle fait valoir que le bail dérogatoire est devenu un bail commercial, en application de l'article L 145-5 du code de commerce, car il est admis que quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les
lieux, au-delà de son terme contractuel, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà de ce terme, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est régi par les règles statutaires.
Elle précise que le bail précaire s'est terminé le 1er janvier 2008 et que ce n'est que six mois plus tard en juin 2008 que la commune de [Localité 1] a pris attache avec elle, soit au-delà du délai d'un mois prescrit par le code, de sorte qu'elle est titulaire d'un bail commercial automatique depuis le 1er février 2008.
Elle ajoute qu'aucune prescription n'est encourue et rappelle que la demande de requalification d'un bail dérogatoire en bail commercial n'est pas une action en exécution d'un droit qui se prescrit mais une demande de constatation d'une situation juridique prévue par la loi.
Elle indique que par ordonnance du 28 janvier 2022 confirmée par un arrêt de la cour d'appel d'Amiens rendu le 16 février 2022, elle a obtenu un report de paiement de deux ans dont elle s'est à ce jour acquittée (versement sur le compte CARPA réalisé en mars 2025), de sorte qu'aucune condamnation à paiement, ni expulsion ne peuvent être ordonnées.
La commune de [Localité 1] réplique que les demandes de la Sarl Aisne plastiques industries sont irrecevables comme prescrites en ce qu'elles tendent à qualifier, voire à requalifier les conventions d'occupation précaire régularisées avec la commune, en baux dérogatoires ainsi qu'en baux commerciaux.
Subsidiairement, elle sollicite la confirmation du jugement déféré.
Elle affirme que le point de départ de la prescription biennale prévue par l'article L 145-60 du code de commerce applicable à la demande tendant à la requalification d'une convention en bail commercial court à compter de la date de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée, même en présence d'une succession de contrats distincts, soit en l'espèce le 25 avril 2005.
Elle soutient que la Sarl Aisne plastiques industries n'ayant réglé aucune somme depuis 2015, elle lui a fait délivrer une sommation de payer le 21 avril 2021 pour un montant de 73.840 euros. Elle estime que dans le cadre de ce litige, la Sarl Aisne plastiques industries n'ayant pas réglé le montant dû à la commune, elle est fondée à en réclamer le paiement et la confirmation de l'expulsion puisque la Sarl Aisne plastiques industries s'est maintenue dans les lieux sans droit ni titre.
À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que le dispositif du jugement critiqué ne qualifie pas la convention liant les parties et a notamment simplement ordonné à la Sarl Aisne plastiques industries de libérer les lieux et restituer les clefs (la terminologie expulsion n'étant pas reprise dans le dispositif des écritures de la commune de [Localité 1], celle-ci concluant à la confirmation de la décision entreprise et ne formant pas d'appel incident).
Sur la qualification juridique du contrat liant les parties
Selon l'article L 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.
À l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fond dans les mêmes locaux.
Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même, à l'expiration de cette durée en cas de renouvellement express du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local (').
En l'espèce, s'il est établi que la Sarl Aisne plastiques industries a conclu avec la commune de [Localité 1] une convention d'occupation temporaire le 18 avril 1995, puis le 5 mars 1998, le 31 décembre 2001, puis le 25 avril 2005 (prenant fin le 1er janvier 2008 au plus tard), en spécifiant une exclusion du champ d'application du décret du 30 septembre 1953, toutefois, l'article L 145-5 du code de commerce précité énonce expressément qu'un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux ne peut plus intervenir au-delà d'un délai de trois ans.
Or, il n'est pas justifié dans les conventions critiquées de circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté des parties expliquant de manière objective le choix d'une occupation précaire. Aussi, la cour estime que ces conventions qui sont intervenues dans le prolongement d'une convention initiale régularisée le 11 février 1993 entre la SAS Mondelez France biscuits production et la Sarl Aisne plastiques industries, pour une occupation temporaire d'un local de 202 m² situé dans le bâtiment U1 [Adresse 5] jusqu'au 1er janvier 1995, eu égard à leur succession répétitive s'inscrivant dans la durée, sans qu'aucune justification pertinente ne soit apportée par la commune de [Localité 1], doivent être qualifiées de baux dérogatoires (le juge étant tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables en vertu de l'article 12 du code de procédure civile).
Il est admis au visa de l'article L 145-5, que quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux au-delà de son terme contractuel, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà de ce terme, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est régi par les règles statutaires. Selon la Cour de cassation, le locataire qui se maintient dans les lieux à l'expiration de son bail dérogatoire n'a droit à la propriété commerciale que s'il s'écoule un délai d'un mois sans aucune réaction du bailleur et s'il a été laissé en possession des locaux par le propriétaire. Ainsi, en l'absence d'intention manifestée avant la fin du délai d'un mois suivant l'échéance du bail dérogatoire, il résulte donc du texte que la propriété commerciale naît automatiquement à l'issue du bail dérogatoire, et qu'un bail soumis au statut se substitue à l'ancien bail.
En l'espèce, la dernière convention signée entre les parties s'est terminée le 1er janvier 2008 et il ressort des pièces produites que la commune de [Localité 1] ne s'est manifestée auprès de la Sarl Aisne plastiques industries que suivant courrier du 5 juin 2008, renouvelé par un courrier du 2 octobre 2008, aux termes duquel elle a adressé à la Sarl Aisne plastiques industries un document intitulé «'convention d'occupation temporaire'» aux fins de régularisation, auquel la Sarl Aisne plastiques industries n'a pas donné suite, soit au-delà du délai d'un mois.
Aux termes de l'article L 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.
Il est admis que':
- le point de départ de la prescription biennale applicable à la demande tendant à la requalification d'une convention en bail commercial court à compter de la date de la conclusion du contrat, peu important que celui-ci ait été renouvelé par avenants successifs,
- le délai de prescription court, même en présence d'une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée.
Toutefois la Cour de cassation dans un arrêt du 19 juin 2025 (Civ 3è n°24-22.125) indique que':
«'(...) en premier lieu, l'article L 145-5 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n°2008-776 du 4 août 2008, tel qu'interprété par la Cour de cassation, n'a pas pour objet de contraindre le bailleur à être lié par un bail soumis au statut des baux commerciaux, dès lors qu'il lui suffit de manifester son opposition au maintien dans les lieux du locataire avant le terme du bail dérogatoire pour qu'il ne s'opère pas un nouveau bail soumis à ce statut, de sorte que le délai ouvert au locataire pour agir en reconnaissance d'un tel bail n'a pour effet ni de le priver de son droit de propriété ni d'y porter atteinte.
En second lieu, d'abord, les locataires et le bailleur sont placés dans la même situation, tous deux pouvant demander à voir constater l'existence d'un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire sans que leur demande ne soit soumise à prescription. Ensuite, la différence de régime, au regard des règles de prescription, entre une action en requalification d'un contrat en bail commercial et une action tendant à faire constater l'existence d'un bail soumis au statut en application de l'article L 145-5 du code de commerce est justifié par la différence de nature de ces actions.
Il en résulte que la disposition contestée, telle qu'interprétée par la Cour de cassation, qui ne méconnaît ni l'article 16 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789, ni le principe d'égalité, ne porte pas non plus atteinte au droit de propriété du bailleur'».
Ainsi, contrairement à ce que soutient la commune de [Localité 1], l'action en requalification d'un bail dérogatoire en bail commercial, comme tel est le cas en l'espèce n'est pas soumis à prescription et résulte simplement du texte de l'article L 145-5 du code de commerce.
Dans ces conditions, il convient de juger que la Sarl Aisne plastiques industries bénéficie du statut des baux commerciaux sur les locaux dont s'agit depuis le 1er février 2008.
Par conséquent, il convient d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit la Sarl Aisne plastiques industries occupante sans droit ni titre depuis le 2 janvier 2008.
Sur la demande en paiement et la libération des lieux
La dernière convention d'occupation précaire prévoyait le versement d'une indemnité annuelle de 14.768 euros payables par trimestre et il est établi que les parties sont d'accord sur le fait que cette somme a été payée jusqu'au 31 décembre 2015 et que depuis lors aucune indemnité n'a été versée pour l'occupation des locaux situés dans le bâtiment U1 [Adresse 6] à [Localité 1].
La relation contractuelle ayant été requalifiée in fine de bail commercial, la Sarl Aisne plastiques industries est dès lors tenue au paiement d'un loyer dont l'arriéré est réclamé sur les 5 dernières années à compter du 1er janvier 2016 jusqu'au 31 décembre 2020, à hauteur de la somme de 73.840 euros, montant qui a été confirmé par un arrêt de cette cour du 16 février 2023.
Il ressort des débats que la Sarl Aisne plastiques industries ne conteste pas le principe de la somme mais uniquement le report de son exigibilité à 24 mois à compter du 28 janvier 2022 qu'elle a obtenu du président du tribunal de commerce de Soissons par ordonnance du 28 janvier 2022 confirmée par l'arrêt précité du 16 février 2023.
Devant la cour, la Sarl Aisne plastiques industries produit le compte Carpa de son avocat sur lequel il est mentionné au 24 mars 2025 le versement de la somme de 73.840 euros, ce qui justifie du provisionnement par la preneuse de l'indemnité fixée par le premier juge.
De plus, il y a lieu de souligner qu'aucune actualisation de la demande en paiement n'a été formée par la commune de [Localité 1] et il s'infère que l'occupation des lieux relevant désormais d'un bail commercial, il incombe à la commune de faire application du régime juridique y afférent pour y mettre fin.
Ainsi, force est de constater que le report de l'exigibilité de la créance et le règlement par le provisionnement Carpa en cours de procédure constituent des circonstances particulières dont il résulte que la cour par une appréciation souveraine estime que les conditions ayant conduit le tribunal à ordonner la libération des lieux et la restitution de clefs ne se justifient plus.
Par conséquent, il convient, d'une part, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la Sarl Aisne plastiques industries à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 73.840 euros, sauf à préciser qu'il s'agit d'un loyer, et d'autre part', de l'infirmer s'agissant de la libération des lieux et de la restitution des clefs, en déboutant la commune de [Localité 1] de ce chef.
Sur les autres demandes
Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la Sarl Aisne plastiques industries succombant, elle sera tenue aux dépens d'appel.
La nature de l'affaire et les circonstances de l'espèce commandent de condamner la Sarl Aisne plastiques industries à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles exposés en appel et de la débouter de sa demande en paiement sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt rendu par mise à disposition au greffe,
Rejette les exceptions et fins de non-recevoir soulevées par la commune de [Localité 1] à hauteur d'appel.
Confirme le jugement rendu le 8 août 2024 par le tribunal judiciaire de Soissons, sauf en ce qu'il a':
- dit que la Sarl Aisne plastiques industries est occupante sans droit ni titre depuis le 8 janvier 2008 et ordonné à cette dernière de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement,
- condamné la Sarl Aisne plastiques industries à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 73.840 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour les cinq années comprises du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2020 avec les intérêts au taux légal à compter du jugement,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Juge que la Sarl Aisne plastiques industries bénéficie du statut des baux commerciaux sur les locaux sis [Adresse 5] à [Localité 1] désignés dans l'acte sous seing privé du 25 avril 2002, depuis le 1er février 2008.
Condamne la Sarl Aisne plastiques industries à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 73.840 euros au titre du loyer dû pour les cinq années comprises du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2020 avec les intérêts au taux légal à compter du jugement.
Déboute la commune de [Localité 1] de sa demande aux fins de libération des lieux et de restitution des clefs.
Condamne la Sarl Aisne plastiques industries à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles.
La déboute de sa demande en paiement sur ce même fondement.
Condamne la Sarl Aisne plastiques industries aux dépens d'appel et autorise la Selarl Lx Amiens Douai, avocat, à les recouvrer directement dans les formes et conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière, La Présidente,
N°
S.A.R.L. AISNE PLASTIQUES INDUSTRIES
C/
Commune COMMUNE DE [Localité 1]
copie exécutoire
le 02 juillet 2026
à
Me Colignon
Me Le Roy
FM
COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE ÉCONOMIQUE
ARRET DU 02 JUILLET 2026
N° RG 25/00624 - N° Portalis DBV4-V-B7I-JIV4
JUGEMENT DU TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 2] DU 08 AOUT 2024
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTE
S.A.R.L. AISNE PLASTIQUES INDUSTRIES agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Aurélie GUYOT, avocat au barreau D'AMIENS
Ayant pour avocat plaidant Me Nathalie COLIGNON-BERTIN de la SELARL SELARL COLIGNON-BERTIN, avocat au barreau de SOISSONS
ET :
INTIMEE
Commune COMMUNE DE [Localité 1] agissant poursuites et diligences de son Maire en exercice d
omicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocat au barreau D'AMIENS
***
DEBATS :
A l'audience publique du 19 Mai 2026 devant Mme Florence MATHIEU, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l'article 805 du code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2026.
GREFFIERE : Madame Elise DHEILLY
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Mme Florence MATHIEU en a rendu compte à la cour composée de :
Mme Florence MATHIEU, présidente de chambre,
Mme Odile GREVIN, présidente de chambre,
Mme Valérie DUBAELE, conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi.
PRONONCE :
Le 02 Juillet 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Florence MATHIEU, présidente a signé la minute avec Madame Elise DHEILLY, greffière.
*
* *
DECISION
Par acte authentique reçu le 15 décembre 1994, la Sas Mondelez france biscuits production (ci-après la société Biscuits Belin) a consenti à la commune de [Localité 1] un bail emphytéotique portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 1].
Par convention du 28 avril 1995, la commune de [Localité 1] a consenti à la Sarl Aisne plastiques industries, moyennant le paiement d'un loyer annuel, une convention d'occupation temporaire portant sur les locaux précités, pour une durée commençant le 1er janvier 1995 et se terminant le 1er janvier 1998 au plus tard.
De nouvelles conventions d'occupation temporaire ont été régularisées en 1998, 2002 et le 25 avril 2005, la Sarl Aisne plastiques industries occupant ledit local sans convention depuis le 1er janvier 2008. Celle-ci a continué à payer une indemnité d'occupation jusqu'au 31 décembre 2015.
Par acte reçu le 29 juin 2016, la commune de [Localité 1] a acquis l'ensemble immobilier à usage industriel sis [Adresse 4] à [Localité 1].
Reprochant à la Sarl Aisne plastiques industries d'occuper les locaux sans droit ni titre, la commune de Château-Thierry a fait assigner cette dernière devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Soissons par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2020, aux fins d'expulsion. Par une ordonnance du 15 janvier 2021, le président du tribunal judiciaire de Soissons a dit n'y avoir lieu à référé.
Par une requête en date du 3 mai 2021, la Sarl Aisne plastiques industries a saisi le président du tribunal de commerce de Soissons aux fins de désignation d'un conciliateur. Par une ordonnance rendue le 28 mai 2021, le président du tribunal de commerce de Soissons a fait droit à la demande d'ouverture d'une procédure de conciliation et a nommé en qualité de conciliateur pour une durée de 4 mois la Selarl V & V, en la personne de Me [H] [N].
À la requête du conciliateur, la mesure a été prorogée par ordonnance du 6 octobre 2021, pour la même durée, soit jusqu'au 28 janvier 2022.
Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2021, la Sarl Aisne plastiques industries a fait assigner la Sarl Aisne plastiques industries devant le tribunal judiciaire de Soissons aux fins d'obtenir avec le bénéfice de l'exécution provisoire':
- l'expulsion de cette dernière des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 1] et de tous occupants de son chef ainsi que la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 73.840 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour les cinq dernières années,
- subsidiairement, le prononcé de la résiliation de la convention précaire pour défaut de paiement de loyer, l'expulsion des lieux ainsi que la condamnation au paiement de la somme de 73.840 euros,
- en tout état de cause, la condamnation de la Sarl Aisne plastiques industries à lui payer la somme de 4.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Parallèlement, reprochant à la commune de Château-Thierry de ne pas participer aux réunions proposées par le conciliateur à compter du 21 mai 2021, la Sarl Aisne plastiques industries l'a faite assigner, par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2022, devant le président du tribunal de commerce de Soissons afin de voir notamment reporter à 24 mois le paiement des sommes sollicitées par la commune.
Suivant une ordonnance rendue le 28 janvier 2022, le président du tribunal de commerce de Soissons a reporté in fine à 24 mois à compter du 28 janvier 2022 le paiement des sommes sollicitées par la commune de Château-Thierry à hauteur de 73 .840 euros, condamné la commune de Château-Thierry à régler à la Sarl Aisne plastiques industries la somme de 2000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens et a ordonné que la décision soit portée à la connaissance du tribunal judiciaire de Soissons par le greffier du tribunal de commerce de Soissons. Cette décision a été confirmée par un arrêt de la cour d'appel d'Amiens rendue le 16 février 2023.
Par un jugement rendu le 8 août 2024, le tribunal judiciaire de Soissons a, avec le bénéfice de l'exécution provisoire':
- déclaré recevable la demande formée par la commune de [Localité 1],
- dit que la Sarl Aisne plastiques industries est occupante sans droit ni titre depuis le 8 janvier 2008 et ordonné à cette dernière de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement,
- condamné la Sarl Aisne plastiques industries à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 73.840 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour les cinq années comprises du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2020 avec les intérêts au taux légal à compter du jugement,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné la Sarl Aisne plastiques industries à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 2.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Par un acte en date du 27 décembre 2024, la Sarl Aisne plastiques industries a interjeté appel de ce jugement.
Par une ordonnance rendue le 11 septembre 2025, la première présidente de cette cour a débouté la Sarl Aisne plastiques industries de toutes ses demandes et l'a condamnée à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 5 mai 2026, la Sarl Aisne plastiques industries conclut au débouté de la commune de [Localité 1] de sa demande aux fins d'irrecevabilité des demandes de la Sarl Aisne plastiques industries ainsi qu'à l'infirmation du jugement, en ce qu'il a statué ultra petita, en qualifiant l'objet de la convention comme un bien faisant partie du domaine public ainsi que de toutes les conséquences qui ont découlé de la qualification du contrat comme une occupation précaire du domaine public et demande à la cour de':
- qualifier la convention d'occupation précaire de bail dérogatoire, puis de bail commercial à compter du 1er février 2008,
- subsidiairement, qualifier les conventions dites «'d'occupation précaire'» de baux commerciaux,
- condamner la commune de [Localité 1] à lui verser la somme de deux fois 3.500 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ainsi qu'aux dépens.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 6 janvier 2026, la commune de [Localité 1] demande à la cour de':
- constater qu'elle n'est pas saisie des chefs du jugement suivants':
«'- déclare recevable la demande formée par la commune de [Localité 1] ,
- dit que la Sarl Aisne plastiques industries est occupante sans droit ni titre depuis le 2 janvier 2008,
- ordonne en conséquence à la Sarl Aisne plastiques industries de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement,
- condamne la Sarl Aisne plastiques industries à verser à la commune de [Localité 1] la somme de 73.840 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour les cinq années comprises du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter du jugement'»,
- constater que la cour n'est pas saisie du chef du jugement qui a débouté les parties du surplus de leurs demandes, pour être dépourvu de toute autorité de chose jugée,
- subsidiairement, prononcer l'irrecevabilité des demandes de la Sarl Aisne plastiques industries, comme étant prescrites, en ce qu'elles tendent à qualifier, sinon requalifier les conventions d'occupation précaire régularisées avec la commune de [Localité 1] en baux dérogatoires ainsi qu'en baux commerciaux, ainsi que toutes celles qui en dépendent nécessairement,
- confirmer le jugement entrepris,
- en tout état de cause, condamner la Sarl Aisne plastiques à lui payer la somme de 5.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'étendue de l'effet dévolutif de l'appel
La commune de Château-Thierry reproche à la Sarl Aisne plastiques industries de ne viser la réformation d'aucun chef du jugement critiqué, aux termes de ses conclusions d'appelantes n°1 puisque cette dernière a demandé notamment à la cour d'appel d'Amiens de':
«'- infirmer le jugement du tribunal judiciaire du 8 août 2024,
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire du 8 août 2024 en ce qu'il a statué ultra petita,
- infirmer le jugement en date du 8 août 2024 en ce qu'il a qualifié l'objet de la convention comme étant un bien faisant partie du domaine public,
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire du 8 août 2024 en toutes les conséquences qui ont découlé de la qualification du contrat,
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire du 8 août 2024 en ce qu'il a débouté la Sarl Aisne plastiques industries de l'intégralité de ses demandes,
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire du 8 août 2024 en ce qu'il a condamné la Sarl Aisne plastiques industries à verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens'».
La Sarl Aisne plastiques industries soutient que la cour est saisie de la totalité des chefs de jugement dans la mesure où il ressort de la déclaration d'appel et des premières conclusions déposées qu'elle conteste le fait pour le tribunal d'avoir déclaré qu'elle occupe les locaux sans droit ni titre avec toutes conséquences qui sont attachées s'agissant notamment de son expulsion des lieux loués.
La Cour de cassation par un avis du 20 novembre 2025 estime qu'il résulte des articles 561, 562, 901, 954 alinéas 2 et 3 du code de procédure civile dans leur rédaction issue du décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023 que lorsque l'appelant principal ne fait pas usage de la faculté offerte par l'article 915-2 alinéa 1 du code de procédure civile (qui permet à l'appelant principal de compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l'article 906-2 et à l'article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d'appel), en l'absence de toute reprise de ceux-ci dans le dispositif de ses premières écritures, les chefs du dispositif du jugement critiqués par l'appelant dans sa déclaration d'appel sont dévolus à la cour d'appel. En effet, si l'appelant ne fait pas usage de cette faculté, la mention des chefs du dispositif du jugement critiqués dans la déclaration d'appel emporte effet dévolutif de l'appel selon l'étendue ainsi définie sans que l'appelant ne soit tenu de les mentionner à nouveau dans le dispositif de ses premières écritures.
Il ressort de la déclaration d'appel en date du 27 décembre 2024 et des premières conclusions déposées par la Sarl Aisne plastiques industries que celle-ci conteste le fait pour le tribunal d'avoir déclaré qu'elle occupe les locaux sans droit ni titre avec toutes les conséquences qui sont attachées s'agissant notamment de son expulsion des lieux loués.
Ainsi, il est établi que la cour est saisie de la totalité des chefs du jugement déféré.
Sur la recevabilité des demandes de la Sarl Aisne plastiques industries
La commune de Château-Thierry reproche à la Sarl Aisne plastiques industries d'avoir violé le principe de concentration des prétentions prévu par l'article 915-2 alinéa 2 du code de procédure civile, dans la mesure où dans ses dernières écritures, celle-ci demande «'l'infirmation du jugement du tribunal judiciaire en date du 8 août 2024 en toutes les conséquences qui ont découlé de la qualification du contrat comme une occupation précaire du domaine public, à savoir le fait de l'avoir déclarée occupante sans droit ni titre, d'avoir ordonné la libération des lieux et la restitution des clefs dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement ainsi que de la voir condamner au paiement de la somme de 73.840 euros à titre d'indemnité d'occupation (...)'».
La Sarl Aisne plastiques industries réplique qu'elle n'a formulé aucune prétention nouvelle dans ses dernières écritures, ses demandes tendant aux mêmes fins que les demandes initiales et/ou en constituant l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire et insiste sur le fait que dans ses premières écritures, elle a expressément contesté le fait pour le tribunal d'avoir déclaré qu'elle occupait les locaux sans droit ni titre avec toutes les conséquences attachées s'agissant notamment de son expulsion des lieux loués.
Selon l'article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.
L'article 566 du même code précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
En l'espèce, contrairement à ce qu'affirme la commune de [Localité 1], la Sarl Aisne plastiques industries n'a formé aucune prétention nouvelle dans la mesure où il est établi que tant devant les premiers juges que dans ses premières conclusions d'appel, elle a contesté le fait d'occuper sans droit ni titre les lieux litigieux. En effet, l'évolution de l'argumentation juridique de cette dernière s'agissant de la qualification à apporter à la relation liant les parties ne constitue pas une prétention nouvelle.
Par conséquent, il convient de rejeter la demande de la commune de [Localité 1] aux fins d'irrecevabilité des demandes de la Sarl Aisne plastiques industries pour violation du principe de la concentration des moyens.
Sur les demandes en paiement et de libération des lieux formées par la commune de [Localité 1]
La Sarl Aisne plastiques industries reproche au tribunal d'avoir statué ultra petita en indiquant que le bien faisait partie du domaine public de la commune et sollicite l'infirmation de ce chef.
Elle expose qu'il appartient au juge administratif de se prononcer sur l'existence, l'étendue et les limites du domaine public et fait valoir que la Cour de cassation considère que lorsqu'un bien appartient à une personne publique, le juge administratif peut seul apprécier s'il relève de son domaine public ou de son domaine privé et qu'en cas de contestation sérieuse à ce sujet, le juge judiciaire doit surseoir à statuer jusqu'à ce que le juge administratif tranche la question préjudicielle de l'appartenance du bien au domaine public.
Elle affirme que le tribunal a statué en méconnaissance de sa compétence puisqu'il n'appartient pas au juge judiciaire d'apprécier si un bien relève du domaine public et insiste sur le fait que cela ne lui avait jamais été demandé par l'une ou l'autre des parties, celles-ci n'ayant jamais au demeurant contesté que le bien faisait partie du domaine privé.
Elle soutient que les parties sont liées par un bail dérogatoire et réfute la qualification de convention d'occupation précaire, laquelle implique la réunion de deux conditions': d'une part, le droit de l'occupant est précaire et entraîne une redevance particulièrement faible, et d'autre part, il existe des circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties, ce qui, selon elle n'est pas le cas, dans la mesure où la première convention a été conclue en 1995, soit une durée d'occupation continue des locaux pendant 26 années avant la délivrance de l'assignation.
Elle estime qu'il s'agit d'un bail dérogatoire, puisque la durée de chaque bail ne dépasse pas trois ans, le bailleur et le locataire ayant manifesté clairement leur intention de ne pas être soumis au statut des baux commerciaux en insérant une clause dans le contrat, et le bail est conclu lors de l'entrée dans les lieux du locataire.
Elle fait valoir que le bail dérogatoire est devenu un bail commercial, en application de l'article L 145-5 du code de commerce, car il est admis que quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les
lieux, au-delà de son terme contractuel, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà de ce terme, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est régi par les règles statutaires.
Elle précise que le bail précaire s'est terminé le 1er janvier 2008 et que ce n'est que six mois plus tard en juin 2008 que la commune de [Localité 1] a pris attache avec elle, soit au-delà du délai d'un mois prescrit par le code, de sorte qu'elle est titulaire d'un bail commercial automatique depuis le 1er février 2008.
Elle ajoute qu'aucune prescription n'est encourue et rappelle que la demande de requalification d'un bail dérogatoire en bail commercial n'est pas une action en exécution d'un droit qui se prescrit mais une demande de constatation d'une situation juridique prévue par la loi.
Elle indique que par ordonnance du 28 janvier 2022 confirmée par un arrêt de la cour d'appel d'Amiens rendu le 16 février 2022, elle a obtenu un report de paiement de deux ans dont elle s'est à ce jour acquittée (versement sur le compte CARPA réalisé en mars 2025), de sorte qu'aucune condamnation à paiement, ni expulsion ne peuvent être ordonnées.
La commune de [Localité 1] réplique que les demandes de la Sarl Aisne plastiques industries sont irrecevables comme prescrites en ce qu'elles tendent à qualifier, voire à requalifier les conventions d'occupation précaire régularisées avec la commune, en baux dérogatoires ainsi qu'en baux commerciaux.
Subsidiairement, elle sollicite la confirmation du jugement déféré.
Elle affirme que le point de départ de la prescription biennale prévue par l'article L 145-60 du code de commerce applicable à la demande tendant à la requalification d'une convention en bail commercial court à compter de la date de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée, même en présence d'une succession de contrats distincts, soit en l'espèce le 25 avril 2005.
Elle soutient que la Sarl Aisne plastiques industries n'ayant réglé aucune somme depuis 2015, elle lui a fait délivrer une sommation de payer le 21 avril 2021 pour un montant de 73.840 euros. Elle estime que dans le cadre de ce litige, la Sarl Aisne plastiques industries n'ayant pas réglé le montant dû à la commune, elle est fondée à en réclamer le paiement et la confirmation de l'expulsion puisque la Sarl Aisne plastiques industries s'est maintenue dans les lieux sans droit ni titre.
À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que le dispositif du jugement critiqué ne qualifie pas la convention liant les parties et a notamment simplement ordonné à la Sarl Aisne plastiques industries de libérer les lieux et restituer les clefs (la terminologie expulsion n'étant pas reprise dans le dispositif des écritures de la commune de [Localité 1], celle-ci concluant à la confirmation de la décision entreprise et ne formant pas d'appel incident).
Sur la qualification juridique du contrat liant les parties
Selon l'article L 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.
À l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fond dans les mêmes locaux.
Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même, à l'expiration de cette durée en cas de renouvellement express du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local (').
En l'espèce, s'il est établi que la Sarl Aisne plastiques industries a conclu avec la commune de [Localité 1] une convention d'occupation temporaire le 18 avril 1995, puis le 5 mars 1998, le 31 décembre 2001, puis le 25 avril 2005 (prenant fin le 1er janvier 2008 au plus tard), en spécifiant une exclusion du champ d'application du décret du 30 septembre 1953, toutefois, l'article L 145-5 du code de commerce précité énonce expressément qu'un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux ne peut plus intervenir au-delà d'un délai de trois ans.
Or, il n'est pas justifié dans les conventions critiquées de circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté des parties expliquant de manière objective le choix d'une occupation précaire. Aussi, la cour estime que ces conventions qui sont intervenues dans le prolongement d'une convention initiale régularisée le 11 février 1993 entre la SAS Mondelez France biscuits production et la Sarl Aisne plastiques industries, pour une occupation temporaire d'un local de 202 m² situé dans le bâtiment U1 [Adresse 5] jusqu'au 1er janvier 1995, eu égard à leur succession répétitive s'inscrivant dans la durée, sans qu'aucune justification pertinente ne soit apportée par la commune de [Localité 1], doivent être qualifiées de baux dérogatoires (le juge étant tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables en vertu de l'article 12 du code de procédure civile).
Il est admis au visa de l'article L 145-5, que quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux au-delà de son terme contractuel, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà de ce terme, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est régi par les règles statutaires. Selon la Cour de cassation, le locataire qui se maintient dans les lieux à l'expiration de son bail dérogatoire n'a droit à la propriété commerciale que s'il s'écoule un délai d'un mois sans aucune réaction du bailleur et s'il a été laissé en possession des locaux par le propriétaire. Ainsi, en l'absence d'intention manifestée avant la fin du délai d'un mois suivant l'échéance du bail dérogatoire, il résulte donc du texte que la propriété commerciale naît automatiquement à l'issue du bail dérogatoire, et qu'un bail soumis au statut se substitue à l'ancien bail.
En l'espèce, la dernière convention signée entre les parties s'est terminée le 1er janvier 2008 et il ressort des pièces produites que la commune de [Localité 1] ne s'est manifestée auprès de la Sarl Aisne plastiques industries que suivant courrier du 5 juin 2008, renouvelé par un courrier du 2 octobre 2008, aux termes duquel elle a adressé à la Sarl Aisne plastiques industries un document intitulé «'convention d'occupation temporaire'» aux fins de régularisation, auquel la Sarl Aisne plastiques industries n'a pas donné suite, soit au-delà du délai d'un mois.
Aux termes de l'article L 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.
Il est admis que':
- le point de départ de la prescription biennale applicable à la demande tendant à la requalification d'une convention en bail commercial court à compter de la date de la conclusion du contrat, peu important que celui-ci ait été renouvelé par avenants successifs,
- le délai de prescription court, même en présence d'une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée.
Toutefois la Cour de cassation dans un arrêt du 19 juin 2025 (Civ 3è n°24-22.125) indique que':
«'(...) en premier lieu, l'article L 145-5 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n°2008-776 du 4 août 2008, tel qu'interprété par la Cour de cassation, n'a pas pour objet de contraindre le bailleur à être lié par un bail soumis au statut des baux commerciaux, dès lors qu'il lui suffit de manifester son opposition au maintien dans les lieux du locataire avant le terme du bail dérogatoire pour qu'il ne s'opère pas un nouveau bail soumis à ce statut, de sorte que le délai ouvert au locataire pour agir en reconnaissance d'un tel bail n'a pour effet ni de le priver de son droit de propriété ni d'y porter atteinte.
En second lieu, d'abord, les locataires et le bailleur sont placés dans la même situation, tous deux pouvant demander à voir constater l'existence d'un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire sans que leur demande ne soit soumise à prescription. Ensuite, la différence de régime, au regard des règles de prescription, entre une action en requalification d'un contrat en bail commercial et une action tendant à faire constater l'existence d'un bail soumis au statut en application de l'article L 145-5 du code de commerce est justifié par la différence de nature de ces actions.
Il en résulte que la disposition contestée, telle qu'interprétée par la Cour de cassation, qui ne méconnaît ni l'article 16 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789, ni le principe d'égalité, ne porte pas non plus atteinte au droit de propriété du bailleur'».
Ainsi, contrairement à ce que soutient la commune de [Localité 1], l'action en requalification d'un bail dérogatoire en bail commercial, comme tel est le cas en l'espèce n'est pas soumis à prescription et résulte simplement du texte de l'article L 145-5 du code de commerce.
Dans ces conditions, il convient de juger que la Sarl Aisne plastiques industries bénéficie du statut des baux commerciaux sur les locaux dont s'agit depuis le 1er février 2008.
Par conséquent, il convient d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit la Sarl Aisne plastiques industries occupante sans droit ni titre depuis le 2 janvier 2008.
Sur la demande en paiement et la libération des lieux
La dernière convention d'occupation précaire prévoyait le versement d'une indemnité annuelle de 14.768 euros payables par trimestre et il est établi que les parties sont d'accord sur le fait que cette somme a été payée jusqu'au 31 décembre 2015 et que depuis lors aucune indemnité n'a été versée pour l'occupation des locaux situés dans le bâtiment U1 [Adresse 6] à [Localité 1].
La relation contractuelle ayant été requalifiée in fine de bail commercial, la Sarl Aisne plastiques industries est dès lors tenue au paiement d'un loyer dont l'arriéré est réclamé sur les 5 dernières années à compter du 1er janvier 2016 jusqu'au 31 décembre 2020, à hauteur de la somme de 73.840 euros, montant qui a été confirmé par un arrêt de cette cour du 16 février 2023.
Il ressort des débats que la Sarl Aisne plastiques industries ne conteste pas le principe de la somme mais uniquement le report de son exigibilité à 24 mois à compter du 28 janvier 2022 qu'elle a obtenu du président du tribunal de commerce de Soissons par ordonnance du 28 janvier 2022 confirmée par l'arrêt précité du 16 février 2023.
Devant la cour, la Sarl Aisne plastiques industries produit le compte Carpa de son avocat sur lequel il est mentionné au 24 mars 2025 le versement de la somme de 73.840 euros, ce qui justifie du provisionnement par la preneuse de l'indemnité fixée par le premier juge.
De plus, il y a lieu de souligner qu'aucune actualisation de la demande en paiement n'a été formée par la commune de [Localité 1] et il s'infère que l'occupation des lieux relevant désormais d'un bail commercial, il incombe à la commune de faire application du régime juridique y afférent pour y mettre fin.
Ainsi, force est de constater que le report de l'exigibilité de la créance et le règlement par le provisionnement Carpa en cours de procédure constituent des circonstances particulières dont il résulte que la cour par une appréciation souveraine estime que les conditions ayant conduit le tribunal à ordonner la libération des lieux et la restitution de clefs ne se justifient plus.
Par conséquent, il convient, d'une part, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la Sarl Aisne plastiques industries à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 73.840 euros, sauf à préciser qu'il s'agit d'un loyer, et d'autre part', de l'infirmer s'agissant de la libération des lieux et de la restitution des clefs, en déboutant la commune de [Localité 1] de ce chef.
Sur les autres demandes
Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la Sarl Aisne plastiques industries succombant, elle sera tenue aux dépens d'appel.
La nature de l'affaire et les circonstances de l'espèce commandent de condamner la Sarl Aisne plastiques industries à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles exposés en appel et de la débouter de sa demande en paiement sur ce même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt rendu par mise à disposition au greffe,
Rejette les exceptions et fins de non-recevoir soulevées par la commune de [Localité 1] à hauteur d'appel.
Confirme le jugement rendu le 8 août 2024 par le tribunal judiciaire de Soissons, sauf en ce qu'il a':
- dit que la Sarl Aisne plastiques industries est occupante sans droit ni titre depuis le 8 janvier 2008 et ordonné à cette dernière de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement,
- condamné la Sarl Aisne plastiques industries à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 73.840 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour les cinq années comprises du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2020 avec les intérêts au taux légal à compter du jugement,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Juge que la Sarl Aisne plastiques industries bénéficie du statut des baux commerciaux sur les locaux sis [Adresse 5] à [Localité 1] désignés dans l'acte sous seing privé du 25 avril 2002, depuis le 1er février 2008.
Condamne la Sarl Aisne plastiques industries à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 73.840 euros au titre du loyer dû pour les cinq années comprises du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2020 avec les intérêts au taux légal à compter du jugement.
Déboute la commune de [Localité 1] de sa demande aux fins de libération des lieux et de restitution des clefs.
Condamne la Sarl Aisne plastiques industries à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles.
La déboute de sa demande en paiement sur ce même fondement.
Condamne la Sarl Aisne plastiques industries aux dépens d'appel et autorise la Selarl Lx Amiens Douai, avocat, à les recouvrer directement dans les formes et conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière, La Présidente,