CA Bordeaux, 4e ch. com., 16 juin 2026, n° 26/00740
BORDEAUX
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE
--------------------------
ARRÊT DU : 16 JUIN 2026
N° RG 26/00740 - N° Portalis DBVJ-V-B7K-ORTX
S.A.S. SOCIETE HOTELIERE DE GESTION [Localité 1] AÉROPORT
c/
S.A.R.L. CAJELIMO
Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE
Grosse délivrée le : 16 juin 2026
aux avocats
Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 19 janvier 2026 (R.G. 25/02056) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 10 février 2026
APPELANTE :
S.A.S. SOCIETE HOTELIERE DE GESTION [Localité 1] AEROPORT, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 443 367 214, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]
Représentée par Maître Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉE :
S.A.R.L. CAJELIMO, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 448 892 679, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]
Représentée par Maître Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Patrick ESPAIGNET avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,en présence de Madame [M] [J] magistrat stagiaire
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,
Madame Sophie MASSON, Conseiller,
Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,
Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
1- La SAS Société Hôtelière de gestion [Localité 1] Aéroport exploite une résidence hôtelière, sise [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 2], composée de plusieurs bâtiments divisés en lots, chaque lot faisant l'objet faisant l'objet de baux distincts avec son propriétaire.
Par acte sous seing privé du 31 décembre 2003, la SARL Cajelimo, ayant pour activité la location de logements à usage touristique, a donné à bail commercial à la SAS SHGBA, deux logements situés au sein de cette résidence de tourisme.
Le 1er décembre 2015, un nouveau bail commercial a été conclu par les parties, à effet au 1er janvier 2016, moyennant un loyer de 16000 euros HT par an, payable par trimestre, à terme échu à la fin du trimestre; le loyer étant indexé sur l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE (l'indice de base étant celui du 2ème trimestre 2015, soit 108.38).
Par jugement du 27 juin 2023, le tribunal de commerce de Bordeaux a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société SHGBA.
La société Cajelimo a déclaré une créance de 83 208,21 euros entre les mains du mandataire judiciaire désigné.
Par ordonnance du 12 septembre 2023, le juge commissaire a autorisé la constitution par l'administrateur judiciaire de classes de parties affectées.
Par acte du 17 octobre 2023, la société Cajelimo a fait délivrer un commandement de payer à la société SGBHA des loyers échus après le jugement d'ouverture, puis a saisi le juge-commissaire d'une requête en constatation de la résiliation du bail et en paiement de la somme de 9 531,83 euros.
La société Cajelimmo s'est désistée de sa demande après régularisation de la situation par le preneur.
A compter du 3ème trimestre 2023, les loyers trimestriels n'ont été que partiellement réglés.
Par jugement du 30 décembre 2024, le tribunal de commerce a arrêté le plan de redressement de la société
Par acte du 24 juin 2025, la société Cajelimo a fait délivrer à la société SHGBA un commandement de payer la somme de 10 842,66 euros visant la clause résolutoire, demeuré infructueux.
2. Par acte extrajudiciaire du 5 août 2025, la société Cajelimo a fait assigner la société SHGBA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux en paiement de la somme provisionnelle de 10 842,66 euros au titre de l'arriéré locatif, outre une indemnité d'occupation, pour voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial, et ordonner l'expulsion de la défenderesse.
3. Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 19 janvier 2026, le président du tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la société Cajelimo à la société SHGBA ,
- dit qu'à compter du 25 juillet 2025, la société SHGBA est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société SHGBA, de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux situés à [Adresse 5] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier,
- autorisé la société Cajelimo à faire transporter dans tout lieu qui lui plaira les meubles éventuellement laissés par la société SHGBA dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de la société SHGBA,
- condamné la société SHGBA à payer à la société Cajelimo :
- au titre de l'arriéré locatif à la date de la résiliation du bail, la somme provisionnelle de 10 842,66 euros ;
- au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 25 juillet 2025, la somme de 1 850,18 euros par mois jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamné la société SHGBA à payer à la société Cajelimo la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la société Cajelimo du surplus de ses demandes,
- condamné la société SHGBA aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 juin 2025.
4. Par déclaration au greffe du 10 février 2026, la société SHGBA a relevé appel de l'ordonnance en ses chefs expressément critiqués, en intimant la société Cajelimo.
L'affaire a été fixée à bref délai à l'audience du 19 mai 2026.
La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 5 mai 2026.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
5. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 30 avril 2026, auxquelles la cour se réfère expressément, la société SHGBA demande à la cour de :
Vu les articles L. 145-41 du code de commerce,
Vu l'article 1103, 1244-1 et 1343-5 du code civil,
Vu le contrat de bail,
Vu les pièces versées aux débats,
- déclarer la société SHGBA recevable et fondée en son appel,
- infirmer l'ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Bordeaux le 19 janvier 2026 en ce qu'elle a jugé :
- constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la société Cajelimo à la société SHGBA,
- dit qu'à compter du 25 juillet 2025, la société SHGBA est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société SHGBA, de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux situés à [Adresse 6] [Localité 3], [Adresse 7] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier,
- autorise la société Cajelimo à faire transporter dans tout lieu qui lui plaira les meubles éventuellement laissés par la société SHGBA dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de la société SHGBA,
- condamne la Société Hôtelière de Gestion [Adresse 8] Aéroport à payer à la société Cajelimo :
- au titre de l'arriéré locatif à la date de la résiliation du bail, la somme provisionnelle de 10 842,66 euros ;
- au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 25 juillet 2025, la somme de 1 850,18 euros par mois jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamne la société SHGBA à payer à la société Cajelimo la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la société SHGBA aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 24 juin 2025.
Et statuant à nouveau :
- recevoir l'intégralité des moyens et prétentions de la société SHGBA,
- constater les paiements effectués par la société SHGBA et qu'elle a intégralement réglé l'arriéré au titre des loyers et charges dus à la société Cajelimo au 30 avril 2026, déduction faite de la somme de 1 860,90 euros que le bailleur ne justifie pas,
- dire que la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, la dette locative étant apurée au 30 avril 2026,
En tout état de cause :
- débouter la société Cajelimo de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la société Cajelimo à verser à la société SHGBA, une somme de 3 000 euros au titre des disposition de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la société Garonne Avocats, Me Emmanuel Barast, avocat, dans les conditions de l'article 699 de ce même code.
6. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 30 mars 2026, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Cajelimo demande à la cour de :
Vu le bail commercial du 1er décembre 2025,
Vu les articles L. 145-41 et suivants du code de commerce,
Vu les conclusions et pièces produites par les parties,
- confirmer l'ordonnance de référé du 19 janvier 2026 en toutes ses dispositions,
- débouter la Société Hôtelière de Gestion [Localité 1] Aéroport de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la Société Hôtelière de Gestion [Localité 1] Aéroport à payer à la société Cajelimo une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la Société Hôtelière de Gestion [Localité 1] Aéroport aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Moyens des parties
La société SGHBA sollicite l'infirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et demande à ce que la clause de résiliation de plein droit soit réputée ne pas avoir jouée, la dette locative étant apurée, déduction faite d'une somme de 1 860,90 euros non justifiée par le bailleur.
Elle fait valoir que conformément à l'article L145-51 du code de commerce, le preneur peut demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire même après l'expiration du délai d'un mois à compter du commandement de payer, tant que la résiliation n'est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée ; que le décompte du commandement est erroné et s'élevait en réalité à la somme de 4 922,37 euros au 24 juillet 2025 ; que la somme due résulte d'une erreur de sa part dans le calcul du loyer exigible, précisant que 80% des loyers trimestriels ont été acquittés ; qu'elle a soldé les loyers impayés en versant une somme de 6 886,26 euros le 29 avril 2026.
Elle précise qu'une de ses salariés ne l'a pas informée de la délivrance de l'assignation, expliquant sa non-comparution devant le juge des référés.
La société Cajelimo demande la confirmation de la décision entreprise, en soulignant que les causes du commandement de payer n'ayant pas été éteintes dans un délai d'un mois suivant sa délivrance, le bail est résilié de plein droit à effet du 25 juillet 2025.
Elle souligne que les loyers ont été systématiquement payés en retard depuis la signature du bail ce qui la met elle-même en difficulté financière, de sorte qu'elle est désormais en plan de continuation.
Réponse de la cour
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Le bail commercial signé entre les parties le 1er décembre 2025 stipule la clause résolutoire suivante (page 10) :
« Il est expressément convenu qu'en cas de non-exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements, notamment en ce qui concerne les charges et conditions, ou en cas de non-paiement à son échéance de l'un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur ou de non-paiement des frais de poursuite, ce dernier aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat après avoir mis en demeure le preneur de régulariser sa situation par une mise en demeure ou sommation de payer restée sans effet pendant une durée d'un mois sans qu'il soit besoin de former une demande en justice. ».
La société SGHBA soutient que le décompte du commandement de payer était erroné et qu'il s'élevait en réalité à la somme de 4 922,37 euros au 24 juillet 2025.
Il sera observé que le commandement de payer du 24 juin 2025 portait sur une somme principale de 10 842,66 euros, et comportait un tableau détaillant les loyers facturés à compter du 2ème trimestre 2023 jusqu'au 2ème trimestre 2025, les versements effectués par le preneur (avec la date du virement), et le solde en fin de trimestre, puis le cumul au 27 mai 2025.
Le premier point de contestation concerne l'indexation annuelle du loyer, puisque la société appelante soutient qu'un écart total de 1 233,53 euros s'était créé à la fin du second trimestre 2025 entre le loyer appelé et le loyer dû selon le bail.
Il incombait à la société bailleresse de justifier du montant de l'indexation annuelle et des termes trimestriels échus à compter du 2ème trimestre 2023, de sorte que le montant non sérieusement contestable des loyers dûs au 27 mai 2025 sera retenu à hauteur du décompte présenté par la locataire, à savoir 41 450,79 euros, et non 42 684,32 euros.
En application de l'article 1353 alinéa 2 du code civil, la locataire devait en revanche rapporter la preuve qu'elle avait effectué au 24 juin 2025 le paiement qu'elle allègue soit 4 686,76 euros, au titre du 2ème trimestre 2025.
Or, elle ne justifie pas de ce paiement avant la délivrance du commandement de payer, de sorte qu'il n'y a pas lieu de le déduire des causes du commandement, dont le montant non sérieusement contestable sera donc ramené à 41 450,79 - 31 841,66 = 9 609,13 euros.
Il est constant que cette somme de 9 609,13 euros, non sérieusement contestable au titre de l'arriéré locatif au 24 juin 2025, n'a pas été réglée dans le délai d'un mois, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient acquises à la bailleresse à la date du 25 juillet 2025.
Sur la provision
Le bailleur produit un décompte actualisé de sa créance au 15 janvier 2026 (pièce 14 Cajelimo) incluant l'indexation annuelle du loyer contestée et le preneur un décompte incluant le 1er trimestre 2026 (pièce 9 SGHBA).
Les loyers dus à compter du 2ème trimestre 2023 jusqu'au 4ème trimestre 2025 s'élèvent à la somme de 53 785,42 euros selon le bailleur et à la somme de 52 133,61 euros selon le preneur. Ainsi, le montant non sérieusement contestable des loyers dûs jusqu'au 4ème trimestre 2025 sera retenu à hauteur du décompte présenté par la locataire, à savoir 52 133,61 euros, et non 53 785,42 euros.
Le preneur ne rapportant pas la preuve des paiements effectués au-delà de 45 902 euros au 4ème trimestre 2025, le solde dû à cette date est de : 52 133,61 - 45 902 = 6 231,61 euros.
Le preneur affirme que sa trésorerie lui a permis de régler la somme de 6 886,26 euros, incluant le solde du loyer du 1er trimestre 2026, par virement sur un compte CARPA, le 29 avril 2026.
Il sera constaté que l'avis de virement produit par le preneur, ni reconnu ni contesté par le bailleur, indique un virement de 6 886,26 euros vers un compte CARPA dont le titulaire n'est pas identifié. Dès lors, la société SGHBA ne rapporte pas la preuve de ce paiement.
Le bailleur n'ayant pas produit décompte actualisé au-delà du 4ème trimestre 2025, il y a lieu de condamner le preneur à verser au bailleur la somme non sérieusement contestable de 6 231,61 euros au 15 janvier 2026 par provision.
En conséquence, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a condamné la société SGHBA à payer à la société Cajelimo la somme provisionnelle de 10 842,66 euros au titre de l'arriéré locatif à la date de la résiliation du bail, et la cour condamnera le preneur à payer la somme de 6 231,61 euros au bailleur par provision au 15 janvier 2026.
Sur la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire
Selon les dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.
S'agissant de la demande de délai, selon la société SGHBA, les loyers impayés s'élevaient à la somme de 4 922,37 euros au 24 juillet 2025, à la somme de 6 231,63 euros au 31 décembre 2025, puis à la somme de 6 886,26 euros au 29 avril 2026.
Il est constaté que le montant dont le preneur reconnaît être redevable a augmenté après la délivrance du commandement de payer, démontrant une irrégularité de ses paiements.
Si le paiement allégué du 29 avril 2029 de 6 886,26 euros a été réalisé au bénéfice du bailleur, ce qui n'est pas démontré, il est constaté que ce paiement n'a été effectué que dix mois après la délivrance du commandement de payer, sans que le preneur ne justifie de son impossibilité de le faire plus tôt.
Par ailleurs, il n'est pas contesté que le bailleur a dû déclarer une créance de 84 208,21 euros à l'ouverture de sa procédure collective de son preneur, puis ultérieurement, à lui délivrer un commandement de payer puis à déposer une requête en résiliation de bail auprès du juge commissaire dont elle s'est ensuite désistée après règlement de l'arriéré.
Il résulte de ces éléments que la société SGHBA a manqué de manière réitérée, depuis plusieurs années, à son obligation principale de paiement des loyers aux termes convenus, et que postérieurement à la délivrance du commandement de payer du 24 juin 2025, elle a continué de verser irrégulièrement les loyers.
Dès lors, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de la société SGHBA sera rejetée.
En conséquence, la société SGHBA sera déboutée de sa demande et la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire le 25 juillet 2025.
Sur les demandes accessoires
Tenue aux dépens, dès lors qu'elle échoue en ses prétentions, la société SGHBA doit en équité être condamnée à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la société Cajelimo.
Elle conservera en outre la charge de leurs frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme l'ordonnance en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'elle a condamné la Société Hôtelière de Gestion [Adresse 8] Aéroport à payer à la société Cajelimo au titre de l'arriéré locatif à la date de la résiliation du bail, la somme provisionnelle de 10 842,66 euros ;
Statuant à nouveau du chef infirmé,
Condamne la Société Hôtelière de Gestion [Localité 1] Aéroport à payer à la société Cajelimo au titre de l'arriéré locatif à la date de la résiliation du bail, la somme provisionnelle de 6 231,61 euros au 15 janvier 2026 ;
Déboute la Société Hôtelière de Gestion [Localité 1] Aéroport de ses demandes,
y ajoutant,
Condamne la Société Hôtelière de Gestion [Localité 1] Aéroport aux dépens,
Condamne la Société Hôtelière de Gestion [Localité 1] Aéroport à payer à la société Cajelimo la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier Le Président
La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.
QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 16 JUIN 2026
N° RG 26/00740 - N° Portalis DBVJ-V-B7K-ORTX
S.A.S. SOCIETE HOTELIERE DE GESTION [Localité 1] AÉROPORT
c/
S.A.R.L. CAJELIMO
Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE
Grosse délivrée le : 16 juin 2026
aux avocats
Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 19 janvier 2026 (R.G. 25/02056) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 10 février 2026
APPELANTE :
S.A.S. SOCIETE HOTELIERE DE GESTION [Localité 1] AEROPORT, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 443 367 214, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]
Représentée par Maître Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉE :
S.A.R.L. CAJELIMO, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 448 892 679, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]
Représentée par Maître Claire LE BARAZER de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Patrick ESPAIGNET avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,en présence de Madame [M] [J] magistrat stagiaire
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,
Madame Sophie MASSON, Conseiller,
Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,
Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
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EXPOSE DU LITIGE
1- La SAS Société Hôtelière de gestion [Localité 1] Aéroport exploite une résidence hôtelière, sise [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 2], composée de plusieurs bâtiments divisés en lots, chaque lot faisant l'objet faisant l'objet de baux distincts avec son propriétaire.
Par acte sous seing privé du 31 décembre 2003, la SARL Cajelimo, ayant pour activité la location de logements à usage touristique, a donné à bail commercial à la SAS SHGBA, deux logements situés au sein de cette résidence de tourisme.
Le 1er décembre 2015, un nouveau bail commercial a été conclu par les parties, à effet au 1er janvier 2016, moyennant un loyer de 16000 euros HT par an, payable par trimestre, à terme échu à la fin du trimestre; le loyer étant indexé sur l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE (l'indice de base étant celui du 2ème trimestre 2015, soit 108.38).
Par jugement du 27 juin 2023, le tribunal de commerce de Bordeaux a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société SHGBA.
La société Cajelimo a déclaré une créance de 83 208,21 euros entre les mains du mandataire judiciaire désigné.
Par ordonnance du 12 septembre 2023, le juge commissaire a autorisé la constitution par l'administrateur judiciaire de classes de parties affectées.
Par acte du 17 octobre 2023, la société Cajelimo a fait délivrer un commandement de payer à la société SGBHA des loyers échus après le jugement d'ouverture, puis a saisi le juge-commissaire d'une requête en constatation de la résiliation du bail et en paiement de la somme de 9 531,83 euros.
La société Cajelimmo s'est désistée de sa demande après régularisation de la situation par le preneur.
A compter du 3ème trimestre 2023, les loyers trimestriels n'ont été que partiellement réglés.
Par jugement du 30 décembre 2024, le tribunal de commerce a arrêté le plan de redressement de la société
Par acte du 24 juin 2025, la société Cajelimo a fait délivrer à la société SHGBA un commandement de payer la somme de 10 842,66 euros visant la clause résolutoire, demeuré infructueux.
2. Par acte extrajudiciaire du 5 août 2025, la société Cajelimo a fait assigner la société SHGBA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux en paiement de la somme provisionnelle de 10 842,66 euros au titre de l'arriéré locatif, outre une indemnité d'occupation, pour voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial, et ordonner l'expulsion de la défenderesse.
3. Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 19 janvier 2026, le président du tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la société Cajelimo à la société SHGBA ,
- dit qu'à compter du 25 juillet 2025, la société SHGBA est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société SHGBA, de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux situés à [Adresse 5] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier,
- autorisé la société Cajelimo à faire transporter dans tout lieu qui lui plaira les meubles éventuellement laissés par la société SHGBA dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de la société SHGBA,
- condamné la société SHGBA à payer à la société Cajelimo :
- au titre de l'arriéré locatif à la date de la résiliation du bail, la somme provisionnelle de 10 842,66 euros ;
- au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 25 juillet 2025, la somme de 1 850,18 euros par mois jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamné la société SHGBA à payer à la société Cajelimo la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la société Cajelimo du surplus de ses demandes,
- condamné la société SHGBA aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 juin 2025.
4. Par déclaration au greffe du 10 février 2026, la société SHGBA a relevé appel de l'ordonnance en ses chefs expressément critiqués, en intimant la société Cajelimo.
L'affaire a été fixée à bref délai à l'audience du 19 mai 2026.
La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 5 mai 2026.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
5. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 30 avril 2026, auxquelles la cour se réfère expressément, la société SHGBA demande à la cour de :
Vu les articles L. 145-41 du code de commerce,
Vu l'article 1103, 1244-1 et 1343-5 du code civil,
Vu le contrat de bail,
Vu les pièces versées aux débats,
- déclarer la société SHGBA recevable et fondée en son appel,
- infirmer l'ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Bordeaux le 19 janvier 2026 en ce qu'elle a jugé :
- constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la société Cajelimo à la société SHGBA,
- dit qu'à compter du 25 juillet 2025, la société SHGBA est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société SHGBA, de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux situés à [Adresse 6] [Localité 3], [Adresse 7] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier,
- autorise la société Cajelimo à faire transporter dans tout lieu qui lui plaira les meubles éventuellement laissés par la société SHGBA dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de la société SHGBA,
- condamne la Société Hôtelière de Gestion [Adresse 8] Aéroport à payer à la société Cajelimo :
- au titre de l'arriéré locatif à la date de la résiliation du bail, la somme provisionnelle de 10 842,66 euros ;
- au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 25 juillet 2025, la somme de 1 850,18 euros par mois jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamne la société SHGBA à payer à la société Cajelimo la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la société SHGBA aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 24 juin 2025.
Et statuant à nouveau :
- recevoir l'intégralité des moyens et prétentions de la société SHGBA,
- constater les paiements effectués par la société SHGBA et qu'elle a intégralement réglé l'arriéré au titre des loyers et charges dus à la société Cajelimo au 30 avril 2026, déduction faite de la somme de 1 860,90 euros que le bailleur ne justifie pas,
- dire que la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué, la dette locative étant apurée au 30 avril 2026,
En tout état de cause :
- débouter la société Cajelimo de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la société Cajelimo à verser à la société SHGBA, une somme de 3 000 euros au titre des disposition de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la société Garonne Avocats, Me Emmanuel Barast, avocat, dans les conditions de l'article 699 de ce même code.
6. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 30 mars 2026, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Cajelimo demande à la cour de :
Vu le bail commercial du 1er décembre 2025,
Vu les articles L. 145-41 et suivants du code de commerce,
Vu les conclusions et pièces produites par les parties,
- confirmer l'ordonnance de référé du 19 janvier 2026 en toutes ses dispositions,
- débouter la Société Hôtelière de Gestion [Localité 1] Aéroport de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la Société Hôtelière de Gestion [Localité 1] Aéroport à payer à la société Cajelimo une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la Société Hôtelière de Gestion [Localité 1] Aéroport aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Moyens des parties
La société SGHBA sollicite l'infirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et demande à ce que la clause de résiliation de plein droit soit réputée ne pas avoir jouée, la dette locative étant apurée, déduction faite d'une somme de 1 860,90 euros non justifiée par le bailleur.
Elle fait valoir que conformément à l'article L145-51 du code de commerce, le preneur peut demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire même après l'expiration du délai d'un mois à compter du commandement de payer, tant que la résiliation n'est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée ; que le décompte du commandement est erroné et s'élevait en réalité à la somme de 4 922,37 euros au 24 juillet 2025 ; que la somme due résulte d'une erreur de sa part dans le calcul du loyer exigible, précisant que 80% des loyers trimestriels ont été acquittés ; qu'elle a soldé les loyers impayés en versant une somme de 6 886,26 euros le 29 avril 2026.
Elle précise qu'une de ses salariés ne l'a pas informée de la délivrance de l'assignation, expliquant sa non-comparution devant le juge des référés.
La société Cajelimo demande la confirmation de la décision entreprise, en soulignant que les causes du commandement de payer n'ayant pas été éteintes dans un délai d'un mois suivant sa délivrance, le bail est résilié de plein droit à effet du 25 juillet 2025.
Elle souligne que les loyers ont été systématiquement payés en retard depuis la signature du bail ce qui la met elle-même en difficulté financière, de sorte qu'elle est désormais en plan de continuation.
Réponse de la cour
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Le bail commercial signé entre les parties le 1er décembre 2025 stipule la clause résolutoire suivante (page 10) :
« Il est expressément convenu qu'en cas de non-exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements, notamment en ce qui concerne les charges et conditions, ou en cas de non-paiement à son échéance de l'un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur ou de non-paiement des frais de poursuite, ce dernier aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat après avoir mis en demeure le preneur de régulariser sa situation par une mise en demeure ou sommation de payer restée sans effet pendant une durée d'un mois sans qu'il soit besoin de former une demande en justice. ».
La société SGHBA soutient que le décompte du commandement de payer était erroné et qu'il s'élevait en réalité à la somme de 4 922,37 euros au 24 juillet 2025.
Il sera observé que le commandement de payer du 24 juin 2025 portait sur une somme principale de 10 842,66 euros, et comportait un tableau détaillant les loyers facturés à compter du 2ème trimestre 2023 jusqu'au 2ème trimestre 2025, les versements effectués par le preneur (avec la date du virement), et le solde en fin de trimestre, puis le cumul au 27 mai 2025.
Le premier point de contestation concerne l'indexation annuelle du loyer, puisque la société appelante soutient qu'un écart total de 1 233,53 euros s'était créé à la fin du second trimestre 2025 entre le loyer appelé et le loyer dû selon le bail.
Il incombait à la société bailleresse de justifier du montant de l'indexation annuelle et des termes trimestriels échus à compter du 2ème trimestre 2023, de sorte que le montant non sérieusement contestable des loyers dûs au 27 mai 2025 sera retenu à hauteur du décompte présenté par la locataire, à savoir 41 450,79 euros, et non 42 684,32 euros.
En application de l'article 1353 alinéa 2 du code civil, la locataire devait en revanche rapporter la preuve qu'elle avait effectué au 24 juin 2025 le paiement qu'elle allègue soit 4 686,76 euros, au titre du 2ème trimestre 2025.
Or, elle ne justifie pas de ce paiement avant la délivrance du commandement de payer, de sorte qu'il n'y a pas lieu de le déduire des causes du commandement, dont le montant non sérieusement contestable sera donc ramené à 41 450,79 - 31 841,66 = 9 609,13 euros.
Il est constant que cette somme de 9 609,13 euros, non sérieusement contestable au titre de l'arriéré locatif au 24 juin 2025, n'a pas été réglée dans le délai d'un mois, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient acquises à la bailleresse à la date du 25 juillet 2025.
Sur la provision
Le bailleur produit un décompte actualisé de sa créance au 15 janvier 2026 (pièce 14 Cajelimo) incluant l'indexation annuelle du loyer contestée et le preneur un décompte incluant le 1er trimestre 2026 (pièce 9 SGHBA).
Les loyers dus à compter du 2ème trimestre 2023 jusqu'au 4ème trimestre 2025 s'élèvent à la somme de 53 785,42 euros selon le bailleur et à la somme de 52 133,61 euros selon le preneur. Ainsi, le montant non sérieusement contestable des loyers dûs jusqu'au 4ème trimestre 2025 sera retenu à hauteur du décompte présenté par la locataire, à savoir 52 133,61 euros, et non 53 785,42 euros.
Le preneur ne rapportant pas la preuve des paiements effectués au-delà de 45 902 euros au 4ème trimestre 2025, le solde dû à cette date est de : 52 133,61 - 45 902 = 6 231,61 euros.
Le preneur affirme que sa trésorerie lui a permis de régler la somme de 6 886,26 euros, incluant le solde du loyer du 1er trimestre 2026, par virement sur un compte CARPA, le 29 avril 2026.
Il sera constaté que l'avis de virement produit par le preneur, ni reconnu ni contesté par le bailleur, indique un virement de 6 886,26 euros vers un compte CARPA dont le titulaire n'est pas identifié. Dès lors, la société SGHBA ne rapporte pas la preuve de ce paiement.
Le bailleur n'ayant pas produit décompte actualisé au-delà du 4ème trimestre 2025, il y a lieu de condamner le preneur à verser au bailleur la somme non sérieusement contestable de 6 231,61 euros au 15 janvier 2026 par provision.
En conséquence, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a condamné la société SGHBA à payer à la société Cajelimo la somme provisionnelle de 10 842,66 euros au titre de l'arriéré locatif à la date de la résiliation du bail, et la cour condamnera le preneur à payer la somme de 6 231,61 euros au bailleur par provision au 15 janvier 2026.
Sur la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire
Selon les dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.
S'agissant de la demande de délai, selon la société SGHBA, les loyers impayés s'élevaient à la somme de 4 922,37 euros au 24 juillet 2025, à la somme de 6 231,63 euros au 31 décembre 2025, puis à la somme de 6 886,26 euros au 29 avril 2026.
Il est constaté que le montant dont le preneur reconnaît être redevable a augmenté après la délivrance du commandement de payer, démontrant une irrégularité de ses paiements.
Si le paiement allégué du 29 avril 2029 de 6 886,26 euros a été réalisé au bénéfice du bailleur, ce qui n'est pas démontré, il est constaté que ce paiement n'a été effectué que dix mois après la délivrance du commandement de payer, sans que le preneur ne justifie de son impossibilité de le faire plus tôt.
Par ailleurs, il n'est pas contesté que le bailleur a dû déclarer une créance de 84 208,21 euros à l'ouverture de sa procédure collective de son preneur, puis ultérieurement, à lui délivrer un commandement de payer puis à déposer une requête en résiliation de bail auprès du juge commissaire dont elle s'est ensuite désistée après règlement de l'arriéré.
Il résulte de ces éléments que la société SGHBA a manqué de manière réitérée, depuis plusieurs années, à son obligation principale de paiement des loyers aux termes convenus, et que postérieurement à la délivrance du commandement de payer du 24 juin 2025, elle a continué de verser irrégulièrement les loyers.
Dès lors, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de la société SGHBA sera rejetée.
En conséquence, la société SGHBA sera déboutée de sa demande et la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire le 25 juillet 2025.
Sur les demandes accessoires
Tenue aux dépens, dès lors qu'elle échoue en ses prétentions, la société SGHBA doit en équité être condamnée à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la société Cajelimo.
Elle conservera en outre la charge de leurs frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Confirme l'ordonnance en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'elle a condamné la Société Hôtelière de Gestion [Adresse 8] Aéroport à payer à la société Cajelimo au titre de l'arriéré locatif à la date de la résiliation du bail, la somme provisionnelle de 10 842,66 euros ;
Statuant à nouveau du chef infirmé,
Condamne la Société Hôtelière de Gestion [Localité 1] Aéroport à payer à la société Cajelimo au titre de l'arriéré locatif à la date de la résiliation du bail, la somme provisionnelle de 6 231,61 euros au 15 janvier 2026 ;
Déboute la Société Hôtelière de Gestion [Localité 1] Aéroport de ses demandes,
y ajoutant,
Condamne la Société Hôtelière de Gestion [Localité 1] Aéroport aux dépens,
Condamne la Société Hôtelière de Gestion [Localité 1] Aéroport à payer à la société Cajelimo la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier Le Président
La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.