CA Montpellier, ch. com., 16 juin 2026, n° 24/03685

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2011, M. [H] [R] et Mme [X] [R] [U], son épouse, ont donné à bail à la SAS Odalys Résidences le lot n° AO3 d'un immeuble à usage de résidence de tourisme, dénommé [Adresse 3] sis à [Localité 5] (34), moyennant un loyer en principal annuel de 6 420 euros, payable semestriellement à terme échu les 30 juin et 31 décembre.

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2013, les consorts [R] ont donné à bail à la SAS Odalys le lot C158 de cette même résidence de tourisme, moyennant un loyer en principal annuel de 6 879 euros, payable trimestriellement à terme échu les 31 janvier, 30 avril, 31 juillet et 31 octobre.

Par exploit du 5 janvier 2021, invoquant des loyers et charges impayés depuis l'année 2020, M. et Mme [R] ont fait délivrer deux commandements de payer visant la clause résolutoire des deux baux.

Par exploit du 22 février 2021, M. et Mme [R] ont assigné la société Odalys Résidences devant le juge des référés afin de faire constater que la clause résolutoire était acquise pour les deux lots susvisés.

Par ordonnance de référé du 29 avril 2021, le président du tribunal judiciaire de Béziers a vainement enjoint aux parties de rencontrer un médiateur.

Par deux ordonnances du 6 août 2021, le président du tribunal judiciaire de Béziers a dit n'y avoir lieu à référé.

Par requête du 27 octobre 2021, M. et Mme [R] ont sollicité la condamnation de la société Odalys Résidences au paiement d'une provision de 3942,36 euros au titre des échéances de loyers des 2ème et 3ème semestre 2021 ainsi qu'une provision de 382 euros au titre de la texte d'enlèvement des ordures ménagères.

Par ordonnance du 20 mars 2022, le président du tribunal judiciaire de Béziers a donné acte du règlement effectué par la société Odalys Résidences le 26 novembre 2021 pour un montant de 4 325,36 euros.

Par exploit du 25 août 2021, M. et Mme [R] ont assigné la société Odalys Résidences voir constater l'acquisition de la clause résolutoire pour les baux commerciaux afférents aux deux lots n° AO 3 et n° C 158.

Par jugement contradictoire du 6 mai 2024, le tribunal judiciaire de Béziers a :

- rejeté l'exception d'inexécution opposée par la société Odalys Résidences pour manquement à l'obligation de délivrance des bailleurs, M. et Mme [R], ainsi que la force majeure invoquée liée au Covid 19,

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans les baux commerciaux des 1 er septembre 2011 et 30 septembre 2013, entre M. et Mme [R], d'une part, et la société Odalys Résidences d'autre part, avec effet pour les deux baux au 6 février 2021,

- condamné la société Odalys Résidences à payer à M. et Mme [R] la somme de 5 572,88 euros sur une somme de 9 898,24 euros au titre des arriérés de loyers résultant des baux commerciaux en date des 1 er septembre 2011 et 30 septembre 2013,

- ordonné à la société Odalys Résidences de libérer les lieux loués et de restituer les clés dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision,

- dit qu'à défaut d'y avoir volontairement procédé dans ce délai, M. et Mme [R] pourront faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique, le cas échéant.

- dit que la société Odalys Résidences est redevable d'une indemnité d'occupation afférente au lot n° AO 3 qui s'élève à la somme de 611 euros par mois depuis le 6 février 2021 jusqu' à la libération intégrale des lieux loués par la société ou tout occupant de son chef et à une indemnité d'occupation afférente au lot n° C 158 d'un montant de 1 971,18 euros par trimestre depuis le 6 février 2021 jusqu'à la libération intégrale des lieux loués par la société ou tout occupant de son chef, et la condamne à ce titre,

- et condamné la société Odalys Résidences à payer à M. et Mme [R] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Par déclaration du 15 juillet 2024, la SAS Odalys Résidences a relevé appel de ce jugement.

Par conclusions du 17 avril 2026, elle demande à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris ;

- statuant de nouveau, débouter M. et Mme [R] de leurs demandes ;

À titre subsidiaire, ajoutant au jugement,

- lui accorder un délai jusqu'au 18 juillet 2024 pour s'acquitter des loyers visés dans les commandements du 5 janvier 2021 ;

- suspendre corrélativement les effets de la clause résolutoire visée dans les baux conclus le 1er septembre 2011 et le 30 septembre 2013 entre cette société et M. et Mme [R] au respect de ce délai ;

- constater qu'elle a respecté ce délai ;

- juger en conséquence que la clause résolutoire contenue dans les baux précités n'a pas joué ;

- débouter M. et Mme [R] de leurs demandes tendant à la voir ordonner de libérer les lieux, à voir ordonner son expulsion et à la voir condamner au paiement d'indemnités d'occupation ;

- et en toute hypothèse condamner in solidum M. et Mme [R] à la somme de 5 000 euros pour la première instance et la somme de 5 000 euros en appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel.

Par conclusions du 19 décembre 2024, M. et Mme [R] demandent à la cour de déclarer mal fondé l'appel de la société Odalys Résidences, de confirmer la décision entreprise, de débouter la société Odalys Résidences de toutes de ses demandes, et de la condamner à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est datée du 22 avril 2026.

MOTIFS :

Sur la clause résolutoire

1. La SAS Odalys Résidences soutient que pour les deux commandements datés du 5 janvier 2021, les sommes réclamées n'étaient pas dues en vertu des baux ou, encore, non exigibles à la date de leur délivrance en faisant valoir :

- qu'en aucun cas les consorts [R] ne pouvaient se prévaloir du défaut de paiement du coût des commandements dans le délai d'un mois pour invoquer l'acquisition de la clause résolutoire des baux, cette hypothèse n'étant pas envisagée par les contrats ;

- que les seules sommes dues au titre des premier et deuxième semestre de 2020 ont été réglées dès lors, en raison de l'article 6 du contrat, qu'elle a retenu à bon droit le surplus des sommes réclamées ;

- plus particulièrement, s'agissant du commandement relatif au bail du lot C158, à la date de sa délivrance, l'échéance de loyer du quatrième trimestre de 2020 n'était pas encore exigible, et ne l'étant devenue, aux termes du bail, qu'à la date du 31 janvier 2021.

2. Les consorts [R], qui soutiennent une absence de paiement dans le délai d'un mois des causes des commandements concernant le lot C158 et AO03, plaident l'inefficacité de la clause de réduction des loyers à la situation considérée.

Sur ce, la cour

3. La société Odalys Résidences ne conteste pas ne s'être acquittée, dans le délai d'un mois, de l'intégralité des causes du commandement portant sur loyers sur la période des premier et deuxième trimestres 2020 en ce qui concerne les baux portant sur les lot n°AO.3 et C158, affirmant avoir légitimement retenu ces sommes en vertu de l'article 6 des contrats.

4. Cet article stipule que « de convention expresse entre les parties, le loyer sera fixé à 30 % des recettes nettes effectivement encaissées par le preneur (et réparties aux tantièmes de copropriété entre les propriétaires à bail) en cas de force majeure interrompant l'activité touristique du lieu de situation des biens loués (tels que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre au libre accès aux lieux loués ou à la circulation des personnes ou des biens) ou d'événements amenant un dysfonctionnement grave et dont la durée viendrait à excéder trois jours consécutifs dans l'activité du preneur notamment une quelconque modification dans la destination ou l'accès des parties communes ou encore leur mauvais entretien ou fonctionnement, étant entendu que cette disposition ne saurait s'appliquer dans l'éventualité où le preneur aurait la charge ou le contrôle de l'entretien ou du fonctionnement desdites parties communes. Cette clause n'a pas vocation à s'appliquer dans l'hypothèse où le préjudice subi par le preneur se trouverait couvert par sa police d'assurance ».

5. L'article 6, inséré aux deux baux commerciaux prévoit donc, par avance, un premier cas de réduction forfaitaire des loyers dus par la preneuse, en cas de force majeure interrompant l'activité touristique du lieu de situation des biens loués.

6. Toutefois, s'agissant de la force majeure, notion citée par le bail qui ne fait pas l'objet d'une définition contractuelle particulière), celle-ci est impuissante à neutraliser l'obligation contractuelle au paiement des loyers souscrite par la preneuse (le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure), comme les premiers juges l'ont retenu.

7. Ce même article 6 du bail commercial ajoute cependant une seconde hypothèse contractuelle de réduction forfaitaire des loyers dans le cas d'événement amenant un dysfonctionnement dans l'activité du preneur, notamment une quelconque modification dans la destination ou l'accès des parties communes.

8. Toutefois, la société Odalys Résidences ne démontre pas l'existence d'un événement amenant un dysfonctionnement dans l'activité du preneur, au sens de l'article 6 du bail commercial, durant la période concernée.

9. En effet, l'article 6 du bail commercial utilise l'adverse « notamment », ce qui implique que la réduction ne s'appliquera que si l'événement est de même nature que ceux expressément cités, à savoir, « une modification dans la destination ou l'accès des parties communes ». Tel n'est pas la situation pour des difficultés économiques liées aux mesures gouvernementales en vigueur durant la période de la crise de la Covid19 au titre de laquelle la preneuse sollicite une réduction des loyers.

10. Les autres conditions contractuelles particulières prévues par l'article 6 du bail commercial ne sont pas plus réunies. En ce sens, la société Odalys Résidences n'établit pas ni qu'une loi en vigueur sur la période de la crise Covid l'obligeait à fermer la résidence ni davantage, que les clients étaient dans l'impossibilité d'accéder aux parties communes de la résidence.

11. De la sorte, le jugement sera confirmé en ce qu'il a été jugé acquise la clause résolutoire.

12. Sur les sommes dues, les moyens soutenus par les parties sur la portée de ces dispositions ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ce dont les premiers juges ont connu et auquel ils ont répondu, par des motifs pertinents, que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.

13. Les dispositions du jugement seront également confirmées de ce chef.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

14. La SAS Odalys Résidences, qui invoque sa bonne foi, fait valoir qu'à la suite du jugement dont appel, elle s'est acquittée, le 17 juillet 2024, auprès du commissaire de justice de M. et Mme [R], des causes de ce jugement, en ce compris les loyers litigieux.

15. Ainsi, au 18 juillet 2024, les sommes réclamées par les intimés au titre des échéances de loyer visées dans les commandements du 5 janvier 2021 seraient entièrement réglées.

16. Les consorts [R] répondent que l'appelante n'apporte aucune justification de sa situation qui lui permettrait de solliciter des délais de paiement.

Sur ce, la cour

17. L'article L.145-41 du code de commerce, dispose, sur les modalités de résiliation du bail et ses conséquences, notamment :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

18. L'article 1343-5 du code civil énonce que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. »

19. En l'espèce, si les causes des commandements de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois, il est par ailleurs établi que la SAS Odalys Résidences a réglé par la suite cet arriéré locatif par virement en date du 17 juillet 2024 (pièces n°25 de l'appelante), réglant ainsi les causes des commandements de payer visant la clause résolutoire en date du 5 janvier 2021.

20. Il n'est pas contesté que depuis, la locataire a respecté l'intégralité de ses obligations, aucune persistance dans la carence de la SAS Odalys Résidences à payer les loyers et charges (les indemnités d'occupation selon le jugement) n'étant alléguée par le bailleur.

21. Dès lors, au regard du respect par la locataire de l'intégralité de ses obligations, à l'exclusion de celles visée par le commandement et de la régularisation depuis lors intervenue, il y a lieu de suspendre le jeu de la clause résolutoire et d'accorder à la locataire en application de l'article L. 145-41 du code de commerce des délais de paiement rétroactifs, suspendant le jeu de la clause résolutoire jusqu'au 17 juillet 2024, de constater que ces délais ont été respectés et de constater enfin que la clause résolutoire est dès lors réputée n'avoir jamais joué.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement déféré en ce qu'il a rejeté l'exception d'inexécution opposée par la SAS Odalys Résidences, ainsi que sur le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

L'infirmant pour le surplus, statuant à nouveau et ajoutant,

Accorde de manière rétroactive à la SAS Odalys Résidences des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire jusqu'au 17 juillet 2024,

Constate que la dette locative a été soldée à la date du 17 juillet 2024,

Dit que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué,

Condamne la SAS Odalys Résidences aux dépens d'appel,

Déboute la SAS Odalys Résidences de sa demande au titre des frais irrépétibles, et la condamne sur ce fondement à payer à M. [H] [R] et Mme [X] [R] [U], ensemble, la somme de 3 000 euros.