CA Paris, Pôle 1 - ch. 2, 2 juillet 2026, n° 25/16535
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 2 JUILLET 2026
(n°235 , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/16535 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CMCCV
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 Septembre 2025 - TJ de [Localité 1] - RG n° 25/50188
APPELANTE
LA CAISSE AUTONOME DE RETRAITE DES MEDECINS DE FRANCE - CARMF, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Ayant pour avocat plaidant Me Paola PEREIRA OSOUF, avocat au barreau de PARIS, toque : B0183
INTIMÉE
S.A.S. DROUANT, RCS de [Localité 1] sous le n°342 355 492, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34
Ayant pour avocat plaidant Me Nicolas AYNÈS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0190
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Mai 2026, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé, renouvelé à plusieurs reprises et en dernier lieu le 25 mars 2024, la Caisse autonome de retraite des médecins de France (ci-après, la CARMF) a loué à la société Drouant, qui y exerce une activité de restauration, des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] ce, pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 1er juillet 2023 pour se terminer le 30 juin 2032.
Par acte du 21 mai 2024, les parties ont conclu un protocole d'accord transactionnel aux termes duquel la CARMF a consenti à la société Drouant une franchise de loyer et un échéancier de paiement de la somme de 420 751,82 euros TTC au titre des loyers et charges arrêtés au 31 mars 2023.
Le 29 octobre 2024, la société Drouant a souhaité mettre en 'uvre le droit de préférence figurant à l'article 5 du bail, en se portant acquéreur des lieux loués.
Le 25 novembre 2024, la société Drouant a fait assigner la CARMF au fond devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins que soit constatée à son profit la vente des locaux loués intervenue le 29 octobre 2024 (RG 24/15104).
Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, la société Drouant a fait assigner la CARMF devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir ordonner le séquestre des loyers commerciaux à compter du 29 octobre 2024.
Le 11 mars 2025, la CARMF a fait délivrer à la société Drouant :
Un acte de déchéance du terme du protocole d'accord du 21 mars 2024 portant sommation de payer la somme de 309 791,82 euros,
Un commandement de payer une somme de 26 220,99 euros au titre des loyers impayés visant la clause résolutoire.
Le 11 avril 2025, la société Drouant a fait assigner la CARMF afin de solliciter du tribunal judiciaire de Paris l'annulation des actes délivrés le 11 mars 2025.
Par ordonnance contradictoire du 22 septembre 2025, le juge des référés a :
Autorisé la société Drouant à séquestrer entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations les sommes correspondant aux loyers, charges, impôts et taxes dont elle serait redevable, depuis le 29 octobre 2024, envers la CARMF en exécution du bail commercial du 25 mars 2024, s'il était considéré que ce renouvellement s'est poursuivi au-delà du 29 octobre 2024, et ce, jusqu'à ce que le litige qui oppose la société Drouant à la CARMF (RG 24/25104) soit tranché par une décision exécutoire du juge du fond ;
Dit que la Caisse des dépôts et consignations ne sera déliée de sa mission que sur la volonté commune des parties exprimée par une transaction, ou sur présentation du jugement du tribunal judiciaire concernant l'affaire enrôlée sous le n° 24/15104 et de la signification de cette décision ;
Rejeté les demandes de la CARMF ;
Condamné la CARMF aux dépens ;
Condamné à la CARMF payer à la société Drouant la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration remise au greffe et notifiée par voie électronique le 1er octobre 2025, la CARMF a relevé appel de cette décision.
Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 7 mai 2026, au visa des articles 834 et 835-1 du code de procédure civile, l'appelante demande à la cour de :
La juger recevable et bien fondée en son appel et en ses demandes et y faisant droit,
A titre principal,
Infirmer l'ordonnance rendue le 22 septembre 2025 par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'elle a :
Autorisé la société Drouant à séquestrer entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations les sommes correspondant aux loyers, charges, impôts et taxes dont elle serait redevable, depuis le 29 octobre 2024, envers la CARMF en exécution du bail commercial du 25 mars 2024, s'il était considéré que ce renouvellement s'est poursuivi au-delà du 29 octobre 2024, et ce jusqu'à ce que le litige qui oppose la société Drouant à la CARMF (RG 24/15104) soit tranché par une décision exécutoire du juge du fond,
Dit que la Caisse des dépôts et consignations ne sera déliée de sa mission que sur la volonté commune des parties exprimée par une transaction, ou sur présentation du jugement du tribunal judiciaire concernant l'affaire enrôlée sous le n° 24/15104 et de la signification de cette décision,
Rejeté les demandes de la CARMF,
Condamné la CARMF à payer à la société Drouant la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au dépens de première instance ;
Statuant à nouveau,
Débouter la société Drouant de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions tendant à l'autorisation de mise sous séquestre des loyers, charges, impôts et taxes en l'absence d'urgence, en présence d'une contestation sérieuse et en l'absence d'un différend sérieux,
Juger l'absence de paiement par la société Drouant des causes du commandement de payer du 11 mars 2025 dans le délai imparti de 1 mois et l'acquisition de la clause résolutoire insérée contractuellement au profit de la CARMF à la date du 12 avril 2025,
Débouter la société Drouant de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et délais de 6 mois de paiement,
Par conséquent,
Juger et prononcer la résiliation du contrat du bail commercial par voie d'acquisition de la clause résolutoire à compter de cette même date,
Ordonner l'expulsion de la société Drouant des lieux qu'elle occupe ainsi que de tout occupant de son chef et de tous biens, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier à défaut de délaissement amiable,
Dire que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles,
Condamner, à titre provisoire, la société Drouant à lui payer la somme de 824 244,45 euros dont 196 260,68 euros au titre du commandement de payer signifié le 11 mars 2025 et 627 983,77 euros correspondant à l'arriéré locatif non acquitté depuis le jour de la résiliation du bail par voie d'acquisition de clause résolutoire, sauf à parfaire,
Fixer à titre provisoire l'indemnité d'occupation égale au montant de loyers et charges antérieurement payés par la société Drouant, charges et taxes en sus, suivant les dispositions du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux et restitution des clés des locaux,
Condamner à titre provisoire la société Drouant à lui payer l'indemnité d'occupation telle que fixée par la présente juridiction, charges et taxes en sus,
Juger et déclarer acquis au bénéfice de la CARMF le dépôt de garantie détenu entre ses mains conformément aux dispositions du bail liant cette dernière à la société Drouant,
A titre subsidiaire, si par impossible, la Cour estimait devoir confirmer sur ces points la décision déférée, il lui sera demandé de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a :
Autorisé la consignation des loyers, charges et taxes dus par la société Drouant, à la Caisse des dépôts et consignations jusqu'à ce que le litige qui oppose la société Drouant à la CARMF (RG 24/15104) soit tranché par une décision exécutoire du juge du fond,
Dit que la Caisse des dépôts et consignations déliée de sa mission sur la volonté commune des parties exprimée par une transaction, ou sur présentation du jugement du tribunal judiciaire concernant l'affaire enrôlée sous le n° 24/15104 et de la signification de cette décision,
Y ajoutant,
Condamner la société Drouant à produire et à lui communiquer le justificatif de la consignation entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations, de tous les loyers, charges et taxes effectuée depuis le 22 septembre 2025, et ultérieurement, à compter de chaque trimestre, au plus tard le 8e jour calendaire du trimestre concerné, et passé ce délai, sous astreinte de 1 000 euros par jour, à compter du prononcé de la décision à intervenir.
Juger et prononcer la déchéance du terme du protocole d'accord en date du 21 mars 2024 à la date du 11 mars 2025 pour défaut de paiement des loyers et charges courants à bonne date en infraction de l'article 4 dudit protocole d'accord,
Par conséquent,
Condamner à titre provisoire, la société Drouant à lui payer la somme de 245 551,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la déchéance du terme,
Condamner, à titre provisoire et conservatoire, la société Drouant à consigner, entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations, la somme de 2 850 000 euros au titre de l'immobilisation de l'immeuble litigieux sis [Adresse 4] à [Localité 4] jusqu'à ce qu'une décision exécutoire soit rendue dans le cadre de la procédure l'opposant à la société Drouant et enrôlée sous le n° RG 24/15104 de sorte à garantir les droits de la CARMF des risques d'insolvabilité de la société Drouant,
Juger n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la société Drouant et qu'elle conservera les dépens exposés dans le cadre de la procédure en référé de première instance,
En tout état de cause,
Débouter la société Drouant de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Débouter la société Drouant de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure et les dépens,
Condamner la société Drouant à lui payer la somme de 2 000 euros hors taxes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et 5 000 euros hors taxes au titre de la présente instance,
Condamner la société Drouant à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel.
Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 15 mai 2026, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile, la société Drouant demande à la cour de :
Confirmer l'ordonnance rendue le 22 septembre 2025,
Débouter la CARMF de toutes ses demandes, fins et prétentions,
Subsidiairement, si la cour infirmait en tout ou partie l'ordonnance, s'agissant de la demande d'acquisition de la clause résolutoire,
Lui octroyer un délai de six mois pour s'acquitter de toute somme dont celle-ci serait reconnue redevable vis-à-vis de la CARMF,
Suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire et dire qu'elle sera réputée ne produire aucun effet dès lors qu'elle respectera les délais de paiement qui lui auront été consentis,
Y ajoutant, en tout état de cause,
Condamner la CARMF à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la CARMF aux entiers dépens de la présente instance.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 mai 2026.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
SUR CE,
Sur la demande de consignation des loyers
La CARMF expose, notamment, que la société Drouant ne justifie d'aucune urgence ni au regard de la nature du litige ni au regard des circonstances de l'espèce. Elle indique qu'il n'existe pas plus d'urgence à sauvegarder la créance de loyers, dès lors que la CARMF n'est pas dans l'impossibilité de restituer les sommes versées à ce titre. Elle fait valoir que la démarche de la société Drouant tend en réalité à couvrir ses propres manquements aux termes du bail, notamment le paiement des loyers, charges et accessoires. Elle soutient que la société Drouant a cessé de s'acquitter de ces loyers et charges exigibles au titre du 4e trimestre 2024 ce, dès le 1er octobre 2024, ce, avant tout différend entre les parties, et que la demande de la société locataire se heurte à une contestation sérieuse tenant à la possibilité d'exercer un droit de préemption issu de l'article L 145-46-1 du code de commerce. Elle précise que les demandes de la société Drouant sont vaines, dès lors que l'article 5 du bail prévoit un droit préférentiel d'information en cas de vente des lieux loués alors qu'elle envisage la cession de l'ensemble immobilier en entier, que la société Drouant a bénéficié des informations nécessaires et pu formuler toutes offres, que son droit à l'information ne constitue pas une obligation pour la CARMF de vendre aux conditions proposées par sa locataire dont le droit de préemption est exclu au regard de l'opération envisagée. Elle précise que les conséquences pour elle du séquestre des loyers sont importantes, qu'elle ne dispose d'aucune information sur la consignation des sommes dues, et que la société Drouant a sollicité devant le juge de la mise en état une mesure d'expertise aux fins de détermination du prix des locaux. Subsidiairement sur ce point, elle indique que la consignation doit être limitée.
La société Drouant expose sur ce point, notamment, qu'il existe entre les parties un différend sur la nature, la portée et les effets de l'article 5 du bail qui les lie, de sorte que pour anticiper sur la décision qui sera prise par le tribunal au fond, elle a offert de séquestrer les sommes auxquelles elle peut être tenue au titre de ce bail s'il s'était poursuivi au-delà du 29 octobre 2024. Elle précise que l'urgence est justifiée par la nécessité de sauvegarder sa propriété commerciale, alors que la CARMF pourrait déduire du paiement des loyers et charges une reconnaissance implicite de la poursuite du bail, alors que si elle en interrompait l'exécution, il pourrait lui être reproché des manquements à son obligation de paiement et qu'enfin, un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré. Elle ajoute que la délivrance de ce commandement n'est pas sans incidence sur l'appréciation de l'urgence, et qu'elle ne s'est pas affranchie de ses obligations de paiement. Elle souligne que l'article 5 du bail ne prévoit pas une simple obligation d'information, ne s'applique pas uniquement à la vente des lieux loués en intégralité, ces éléments ayant trait en toute hypothèse au fond du litige. Elle fait valoir que la mesure sollicitée a nécessairement un caractère provisoire.
La société Drouant fonde sa demande principalement sur l'article 834 du code de procédure civile qui dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l'existence d'un différend.
L'existence de l'urgence est une condition préalable que le juge doit vérifier, au besoin d'office.
En application de l'article 1961 du code civil, le juge peut ordonner le séquestre des meubles saisis sur un débiteur, d'un immeuble ou d'une chose mobilière dont la propriété ou la possession est litigieuse entre deux ou plusieurs personnes, des choses qu'un débiteur offre pour sa libération.
Par ailleurs, l'article L145-46-1 du code de commerce dispose que :
« Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. »
Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Il n'est pas non plus applicable lorsqu'il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du code de l'urbanisme ou à l'occasion de l'aliénation d'un bien sur le fondement de l'article L. 213-11 du même code.
Au cas présent, le litige porte sur le sort des loyers charges et accessoires qui seraient dus pour le cas où le bail commercial, renouvelé le 25 mars 2024, serait considéré comme s'étant poursuivi à compter du 29 octobre 2024, date à laquelle la société Drouant a signifié à la CARMF ainsi qu'à la société LBMB, notaires, l'exercice de son droit de préemption.
Il ressort des pièces produites et des écritures des parties que :
La société Drouant a entendu faire application de l'article 5 du bail commercial qui lie les parties lequel stipule que « le bailleur s'engage à donner au Preneur une information préférentielle, pendant la durée du présent bail, lors de la mise en vente des locaux loués. Le bailleur informera le preneur, par lettre recommandée avec accusé de réception, du projet de vente des locaux loués ainsi que des modalités et conditions dans lesquelles la vente pourrait intervenir, sans que cela ne constitue une exclusivité de négociation et / ou de vente. A ce titre si une procédure d'appel d'offre est ouverte, le bailleur devra mettre le preneur en mesure d'y participer en lui fournissant les informations nécessaires dans un délai permettant au preneur de se positionner dans des conditions de marchés. Dans le cas contraire, le preneur disposera d'un délai de quinze jours calendaires à compter de la réception de ladite notification du bailleur, pour lui faire part de sa volonté de se porter ou non acquéreur dans les mêmes formes.
En l'absence de réponse du preneur dans ledit délai, le présent droit à information préférentiel sera caduc, sans indemnité ni recours de part et d'autre et ce pour la durée du bail restant à courir. D'un commun accord entre les Parties et par dérogation expresse à ce qui précède, la présente clause ne sera pas applicable en cas de vente des locaux loués intervenant dans le cadre d'une cession de portefeuille d'immeubles », estimant que ces stipulations lui procurent un droit de préférence, tandis que la CARMF juge qu'elle n'est débitrice envers sa locataire que d'une obligation d'information portant sur le projet de vente et ses modalités, dans la mesure où ledit projet de vente des lieux loués intervient dans le cadre d'une cession de portefeuille d'immeuble,
Par actes du 11 mars 2025, la CARMF a fait signifier à la société Drouant d'une part un acte de déchéance du terme du protocole d'accord du 21 mars 2024 et d'autre part un commandement de payer la somme de 261 220,99 euros au titre de loyers et accessoires impayés,
Deux procédures sont pendantes au fond devant le tribunal judiciaire de Paris, à l'initiative de la société Drouant, aux termes desquelles celle-ci demande d'une part au tribunal de constater que la vente est intervenue à son profit et d'autre part que l'acte de déchéance du protocole et le commandement de payer visant la clause résolutoire sont nuls.
Ainsi que l'a justement indiqué le premier juge, l'urgence est en l'espèce caractérisée dès lors qu'à défaut de mise sous séquestre des loyers et accessoires depuis le 29 octobre 2024, la CARMF peut à tout moment agir en résiliation du bail et en constatation des effets de la clause résolutoire, ce qu'elle fait d'ailleurs dans la présente instance.
En outre, il existe indiscutablement un litige entre les parties portant sur l'interprétation de l'article 5 du bail.
De surcroît, dans l'attente de l'issue des deux procédures au fond, notamment de celle portant sur le droit de préemption exercé par la société Drouant, celle-ci devrait pour préserver tous droits verser les loyers entre les mains de la CARMF, ce qui ne manquerait pas d'être analysé comme une reconnaissance implicite de sa qualité de locataire et non de propriétaire.
Les moyens invoqués par la CARMF selon lesquels la mesure de séquestre porterait une atteinte injustifiée à ses droits et serait disproportionnée ne sont pas pertinents pour faire obstacle à la mise en 'uvre d'une mesure conservatoire de nature à préserver les droits des parties, et à la garantir des paiements des loyers et accessoires, ce dans l'attente des décisions à intervenir au fond.
En outre, l'absence de dommage imminent et les contestations sérieuses soutenues par la CARMF ne permettent pas davantage d'écarter la demande de séquestre, fondée sur l'article 834 susvisé et justifiée par l'urgence et l'existence d'un différend.
L'ordonnance rendue sera également confirmée de ce chef.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences de droit et sur la demande provisionnelle de la CARMF au titre des loyers impayés
La CARMF souligne, s'agissant de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, que la société Drouant s'est affranchie de ses obligations de paiement dès le 1er octobre 2024, alors qu'à cette période, aucune procédure au fond n'était engagée, ni aucune décision rendue, que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le mois imparti, et qu'ultérieurement à l'expiration de ce délai, les loyers et charges du 2e trimestre 2025 n'ont pas été réglées. Elle fait observer que la consignation tardive de sommes n'est pas de nature à empêcher l'acquisition de la clause résolutoire, le juge des référés ayant toute compétence pour la constater sans que soit sérieusement invoqué un risque de contrariété de décisions avec la procédure pendante au fond. Elle soutient en outre que la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement ne peuvent être accordés à la société Drouant qui ne justifie pas de difficultés financières et a déjà bénéficié de délais de fait.
La société Drouant soutient que la question de l'acquisition de la clause résolutoire relève de l'appréciation du juge du fond, alors que depuis le 29 octobre 2024, elle a exercé le droit de préemption que lui confère l'article 5 du bail et a acquis les locaux, de sorte que pour prononcer l'acquisition de la clause résolutoire, la cour statuant en référé serait amenée à trancher la question de la validité du commandement de payer, celles de l'exercice de préemption et de l'exigibilité des loyers postérieurs au 29 octobre 2024. Elle soutient que le juge du fond est déjà saisi de la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire et que s'il était fait droit à une telle demande en référé, il existerait un risque de décisions contraires. Elle précise que la mauvaise foi de la bailleresse fait obstacle à cette demande puisque le commandement n'a été délivré que dans le but de la contraindre à renoncer à ses demandes relatives à la propriété des locaux, que la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire serait disproportionnée puisqu'elle n'a pas l'intention de mettre le bail commercial en péril et démontre qu'elle est en capacité de payer les échéances de loyers. A titre subsidiaire, elle sollicite la suspension des effets de cette clause résolutoire et des délais de paiement afin de s'acquitter des sommes dues.
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Au cas présent, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle le commandement de payer a été délivré à la société Drouant pour une somme de 261 220,99 euros.
Toutefois, les sommes visées au titre de ce commandement sont postérieures au 29 octobre 2024.
Or, au regard de ce qui précède, leur exigibilité se heurte à des contestations sérieuses alors que le juge du fond est saisi de la question de la validité de ce commandement de payer et qu'il y a lieu de trancher, avant d'examiner si la clause résolutoire est acquise, la qualité de locataire de la société Drouant à compter du 29 octobre 2024.
L'ordonnance est également confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d'expulsion et de provision sur loyers.
Sur la déchéance du protocole du 21 mars 2024 et la demande provisionnelle de la CARMF tirée de cette déchéance.
La CARMF expose que le bénéfice de l'échéancier était conditionné au règlement à bonne date des loyers et charges courants, de sorte que la déchéance est justifiée puisqu'au 1er octobre 2024 il n'existait aucune contestation sérieuse sur le paiement des loyers et charges du 4e trimestre 2024, que la société Drouant ne s'est pas acquittée de cette somme sous le délai de 15 jours à compter de la notification de la déchéance et qu'elle n'a réglé ce qu'elle estimait être dû que le 7 avril 2025.
La société Drouant indique qu'elle s'est acquittée des échéances de loyer jusqu'au 29 octobre 2024 et a respecté l'échéancier dudit protocole, de sorte qu'elle est à jour de ses paiements. Elle précise qu'une telle demande relève du juge du fond, déjà saisi de cette question, puisque la question de la validité de l'acte de déchéance du terme doit être tranchée avant même que cette déchéance ne soit prononcée et que si le juge des référés prononçait une telle déchéance, il existerait un risque de contrariété de décisions.
Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La CARMF se réfère au protocole transactionnel du 21 mars 2024 et son article 4 qui prévoit la déchéance du terme et l'exigibilité immédiate des sommes dues.
Elle excipe pour justifier la déchéance et le paiement immédiat des sommes dues en vertu du protocole de l'existence de loyers impayés à compter du 29 octobre 2029.
Or, au regard de ce qui précède, l'exigibilité de ces sommes à hauteur totale de 309 791,82 euros se heurte à des contestations sérieuses alors que le juge du fond est saisi de la question de la validité de l'acte valant déchéance et qu'il y a lieu de trancher, avant même d'examiner les conséquences de la déchéance invoquée, la qualité de locataire de la société Drouant à compter du 29 octobre 2024.
L'obligation de paiement de la société Drouant se heurte à ce titre à une contestation sérieuse.
L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de la CARMF tirée de la déchéance du protocole du 21 mars 2024.
Sur la demande subsidiaire de séquestre de la somme de 2 850 000 euros au titre l'immobilisation de l'immeuble
La CARMF indique que des doutes certains pèsent sur la solvabilité financière de la société Drouant, alors que ses agissements procéduraux ont conduit au désistement de l'acquéreur de l'immeuble, qu'elle est donc placée dans l'impossibilité de céder son actif et est exposée à l'insolvabilité de sa locataire. Elle précise que l'indemnité d'immobilisation doit être fixée à 10% du prix de vente initial à titre de garantie conservatoire et se fonde sur les dispositions de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile.
La société Drouant fait valoir pour qu'il ne peut exister aucun doute sur sa solvabilité financière, le fait qu'il existe un nantissement sur le fonds de commerce ou que les parties aient conclu un échéancier étant inopérants, que les comptes de l'exercice 2023 ne justifient pas une telle crainte et qu'il n'est démontré aucun dommage imminent ni trouble manifestement illicite par la CARMF. Elle ajoute sur le quantum de la somme séquestrée qu'elle est tiers à la promesse et que la créance est sérieusement contestable.
Aux termes de l'article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite réside dans la violation évidente de la norme, qu'elle soit légale, contractuelle ou statutaire. Le dommage imminent consiste dans un dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.
Au cas présent, la CARMF n'invoque aucune règle évidente dont la violation serait susceptible de créer un trouble manifestement illicite et se fonde sur l'existence d'un dommage imminent.
Toutefois, l'existence d'un tel dommage n'est pas démontrée. En effet, l'existence du protocole d'accord transactionnel est insuffisante à établir un tel dommage alors qu'il est incontesté que ce protocole régularisé le 21 mars 2024 avait pour objet, certes, de régler un arriéré locatif mais un arriéré locatif engendré par la crise sanitaire, de sorte qu'il ne peut être représentatif de difficultés financières persistantes de la société Drouant. Il en est de même des comptes de la société Drouant pour l'exercice 2023, précédant ce protocole et montrant des difficultés liées à la perte d'exploitation lors de la crise sanitaire. En outre, le nantissement produit est au nom de la Société Générale et destiné à garantir un crédit qui a été consenti à la société Drouant.
De la sorte, l'existence d'un dommage imminent lié à l'incapacité supposée de la société Drouant à se porter acquéreur des lieux n'est pas établie, étant relevé que le quantum de l'immobilisation dont il est demandé le séquestre n'est pas justifié puisqu'il est issu des termes de la promesse de vente signée le 23 septembre 2024 et n'a pas vocation à être transposé au présent litige. Il doit être relevé enfin que la CARMF elle-même dans sa pièce n°1 établit que cette indemnité lui a été restituée.
A titre surabondant, l'obligation de paiement d'une telle indemnité n'est pas plus établie, de sorte que la demande de séquestre ne peut prospérer.
L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande.
Sur les frais et dépens
L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qui concerne le sort des dépens et des frais irrépétibles exactement tranchés par le premier juge.
La CARMF, partie perdante, sera tenue aux dépens et condamnée à payer à la société Drouant la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la Caisse autonome de retraite des médecins de France aux dépens d'appel,
La condamne à payer à la société Drouant la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 2 JUILLET 2026
(n°235 , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/16535 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CMCCV
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 Septembre 2025 - TJ de [Localité 1] - RG n° 25/50188
APPELANTE
LA CAISSE AUTONOME DE RETRAITE DES MEDECINS DE FRANCE - CARMF, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Ayant pour avocat plaidant Me Paola PEREIRA OSOUF, avocat au barreau de PARIS, toque : B0183
INTIMÉE
S.A.S. DROUANT, RCS de [Localité 1] sous le n°342 355 492, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34
Ayant pour avocat plaidant Me Nicolas AYNÈS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0190
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Mai 2026, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé, renouvelé à plusieurs reprises et en dernier lieu le 25 mars 2024, la Caisse autonome de retraite des médecins de France (ci-après, la CARMF) a loué à la société Drouant, qui y exerce une activité de restauration, des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] ce, pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 1er juillet 2023 pour se terminer le 30 juin 2032.
Par acte du 21 mai 2024, les parties ont conclu un protocole d'accord transactionnel aux termes duquel la CARMF a consenti à la société Drouant une franchise de loyer et un échéancier de paiement de la somme de 420 751,82 euros TTC au titre des loyers et charges arrêtés au 31 mars 2023.
Le 29 octobre 2024, la société Drouant a souhaité mettre en 'uvre le droit de préférence figurant à l'article 5 du bail, en se portant acquéreur des lieux loués.
Le 25 novembre 2024, la société Drouant a fait assigner la CARMF au fond devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins que soit constatée à son profit la vente des locaux loués intervenue le 29 octobre 2024 (RG 24/15104).
Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, la société Drouant a fait assigner la CARMF devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir ordonner le séquestre des loyers commerciaux à compter du 29 octobre 2024.
Le 11 mars 2025, la CARMF a fait délivrer à la société Drouant :
Un acte de déchéance du terme du protocole d'accord du 21 mars 2024 portant sommation de payer la somme de 309 791,82 euros,
Un commandement de payer une somme de 26 220,99 euros au titre des loyers impayés visant la clause résolutoire.
Le 11 avril 2025, la société Drouant a fait assigner la CARMF afin de solliciter du tribunal judiciaire de Paris l'annulation des actes délivrés le 11 mars 2025.
Par ordonnance contradictoire du 22 septembre 2025, le juge des référés a :
Autorisé la société Drouant à séquestrer entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations les sommes correspondant aux loyers, charges, impôts et taxes dont elle serait redevable, depuis le 29 octobre 2024, envers la CARMF en exécution du bail commercial du 25 mars 2024, s'il était considéré que ce renouvellement s'est poursuivi au-delà du 29 octobre 2024, et ce, jusqu'à ce que le litige qui oppose la société Drouant à la CARMF (RG 24/25104) soit tranché par une décision exécutoire du juge du fond ;
Dit que la Caisse des dépôts et consignations ne sera déliée de sa mission que sur la volonté commune des parties exprimée par une transaction, ou sur présentation du jugement du tribunal judiciaire concernant l'affaire enrôlée sous le n° 24/15104 et de la signification de cette décision ;
Rejeté les demandes de la CARMF ;
Condamné la CARMF aux dépens ;
Condamné à la CARMF payer à la société Drouant la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration remise au greffe et notifiée par voie électronique le 1er octobre 2025, la CARMF a relevé appel de cette décision.
Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 7 mai 2026, au visa des articles 834 et 835-1 du code de procédure civile, l'appelante demande à la cour de :
La juger recevable et bien fondée en son appel et en ses demandes et y faisant droit,
A titre principal,
Infirmer l'ordonnance rendue le 22 septembre 2025 par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'elle a :
Autorisé la société Drouant à séquestrer entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations les sommes correspondant aux loyers, charges, impôts et taxes dont elle serait redevable, depuis le 29 octobre 2024, envers la CARMF en exécution du bail commercial du 25 mars 2024, s'il était considéré que ce renouvellement s'est poursuivi au-delà du 29 octobre 2024, et ce jusqu'à ce que le litige qui oppose la société Drouant à la CARMF (RG 24/15104) soit tranché par une décision exécutoire du juge du fond,
Dit que la Caisse des dépôts et consignations ne sera déliée de sa mission que sur la volonté commune des parties exprimée par une transaction, ou sur présentation du jugement du tribunal judiciaire concernant l'affaire enrôlée sous le n° 24/15104 et de la signification de cette décision,
Rejeté les demandes de la CARMF,
Condamné la CARMF à payer à la société Drouant la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au dépens de première instance ;
Statuant à nouveau,
Débouter la société Drouant de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions tendant à l'autorisation de mise sous séquestre des loyers, charges, impôts et taxes en l'absence d'urgence, en présence d'une contestation sérieuse et en l'absence d'un différend sérieux,
Juger l'absence de paiement par la société Drouant des causes du commandement de payer du 11 mars 2025 dans le délai imparti de 1 mois et l'acquisition de la clause résolutoire insérée contractuellement au profit de la CARMF à la date du 12 avril 2025,
Débouter la société Drouant de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et délais de 6 mois de paiement,
Par conséquent,
Juger et prononcer la résiliation du contrat du bail commercial par voie d'acquisition de la clause résolutoire à compter de cette même date,
Ordonner l'expulsion de la société Drouant des lieux qu'elle occupe ainsi que de tout occupant de son chef et de tous biens, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier à défaut de délaissement amiable,
Dire que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles,
Condamner, à titre provisoire, la société Drouant à lui payer la somme de 824 244,45 euros dont 196 260,68 euros au titre du commandement de payer signifié le 11 mars 2025 et 627 983,77 euros correspondant à l'arriéré locatif non acquitté depuis le jour de la résiliation du bail par voie d'acquisition de clause résolutoire, sauf à parfaire,
Fixer à titre provisoire l'indemnité d'occupation égale au montant de loyers et charges antérieurement payés par la société Drouant, charges et taxes en sus, suivant les dispositions du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux et restitution des clés des locaux,
Condamner à titre provisoire la société Drouant à lui payer l'indemnité d'occupation telle que fixée par la présente juridiction, charges et taxes en sus,
Juger et déclarer acquis au bénéfice de la CARMF le dépôt de garantie détenu entre ses mains conformément aux dispositions du bail liant cette dernière à la société Drouant,
A titre subsidiaire, si par impossible, la Cour estimait devoir confirmer sur ces points la décision déférée, il lui sera demandé de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a :
Autorisé la consignation des loyers, charges et taxes dus par la société Drouant, à la Caisse des dépôts et consignations jusqu'à ce que le litige qui oppose la société Drouant à la CARMF (RG 24/15104) soit tranché par une décision exécutoire du juge du fond,
Dit que la Caisse des dépôts et consignations déliée de sa mission sur la volonté commune des parties exprimée par une transaction, ou sur présentation du jugement du tribunal judiciaire concernant l'affaire enrôlée sous le n° 24/15104 et de la signification de cette décision,
Y ajoutant,
Condamner la société Drouant à produire et à lui communiquer le justificatif de la consignation entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations, de tous les loyers, charges et taxes effectuée depuis le 22 septembre 2025, et ultérieurement, à compter de chaque trimestre, au plus tard le 8e jour calendaire du trimestre concerné, et passé ce délai, sous astreinte de 1 000 euros par jour, à compter du prononcé de la décision à intervenir.
Juger et prononcer la déchéance du terme du protocole d'accord en date du 21 mars 2024 à la date du 11 mars 2025 pour défaut de paiement des loyers et charges courants à bonne date en infraction de l'article 4 dudit protocole d'accord,
Par conséquent,
Condamner à titre provisoire, la société Drouant à lui payer la somme de 245 551,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la déchéance du terme,
Condamner, à titre provisoire et conservatoire, la société Drouant à consigner, entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations, la somme de 2 850 000 euros au titre de l'immobilisation de l'immeuble litigieux sis [Adresse 4] à [Localité 4] jusqu'à ce qu'une décision exécutoire soit rendue dans le cadre de la procédure l'opposant à la société Drouant et enrôlée sous le n° RG 24/15104 de sorte à garantir les droits de la CARMF des risques d'insolvabilité de la société Drouant,
Juger n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la société Drouant et qu'elle conservera les dépens exposés dans le cadre de la procédure en référé de première instance,
En tout état de cause,
Débouter la société Drouant de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Débouter la société Drouant de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure et les dépens,
Condamner la société Drouant à lui payer la somme de 2 000 euros hors taxes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et 5 000 euros hors taxes au titre de la présente instance,
Condamner la société Drouant à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel.
Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 15 mai 2026, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile, la société Drouant demande à la cour de :
Confirmer l'ordonnance rendue le 22 septembre 2025,
Débouter la CARMF de toutes ses demandes, fins et prétentions,
Subsidiairement, si la cour infirmait en tout ou partie l'ordonnance, s'agissant de la demande d'acquisition de la clause résolutoire,
Lui octroyer un délai de six mois pour s'acquitter de toute somme dont celle-ci serait reconnue redevable vis-à-vis de la CARMF,
Suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire et dire qu'elle sera réputée ne produire aucun effet dès lors qu'elle respectera les délais de paiement qui lui auront été consentis,
Y ajoutant, en tout état de cause,
Condamner la CARMF à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la CARMF aux entiers dépens de la présente instance.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 mai 2026.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
SUR CE,
Sur la demande de consignation des loyers
La CARMF expose, notamment, que la société Drouant ne justifie d'aucune urgence ni au regard de la nature du litige ni au regard des circonstances de l'espèce. Elle indique qu'il n'existe pas plus d'urgence à sauvegarder la créance de loyers, dès lors que la CARMF n'est pas dans l'impossibilité de restituer les sommes versées à ce titre. Elle fait valoir que la démarche de la société Drouant tend en réalité à couvrir ses propres manquements aux termes du bail, notamment le paiement des loyers, charges et accessoires. Elle soutient que la société Drouant a cessé de s'acquitter de ces loyers et charges exigibles au titre du 4e trimestre 2024 ce, dès le 1er octobre 2024, ce, avant tout différend entre les parties, et que la demande de la société locataire se heurte à une contestation sérieuse tenant à la possibilité d'exercer un droit de préemption issu de l'article L 145-46-1 du code de commerce. Elle précise que les demandes de la société Drouant sont vaines, dès lors que l'article 5 du bail prévoit un droit préférentiel d'information en cas de vente des lieux loués alors qu'elle envisage la cession de l'ensemble immobilier en entier, que la société Drouant a bénéficié des informations nécessaires et pu formuler toutes offres, que son droit à l'information ne constitue pas une obligation pour la CARMF de vendre aux conditions proposées par sa locataire dont le droit de préemption est exclu au regard de l'opération envisagée. Elle précise que les conséquences pour elle du séquestre des loyers sont importantes, qu'elle ne dispose d'aucune information sur la consignation des sommes dues, et que la société Drouant a sollicité devant le juge de la mise en état une mesure d'expertise aux fins de détermination du prix des locaux. Subsidiairement sur ce point, elle indique que la consignation doit être limitée.
La société Drouant expose sur ce point, notamment, qu'il existe entre les parties un différend sur la nature, la portée et les effets de l'article 5 du bail qui les lie, de sorte que pour anticiper sur la décision qui sera prise par le tribunal au fond, elle a offert de séquestrer les sommes auxquelles elle peut être tenue au titre de ce bail s'il s'était poursuivi au-delà du 29 octobre 2024. Elle précise que l'urgence est justifiée par la nécessité de sauvegarder sa propriété commerciale, alors que la CARMF pourrait déduire du paiement des loyers et charges une reconnaissance implicite de la poursuite du bail, alors que si elle en interrompait l'exécution, il pourrait lui être reproché des manquements à son obligation de paiement et qu'enfin, un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré. Elle ajoute que la délivrance de ce commandement n'est pas sans incidence sur l'appréciation de l'urgence, et qu'elle ne s'est pas affranchie de ses obligations de paiement. Elle souligne que l'article 5 du bail ne prévoit pas une simple obligation d'information, ne s'applique pas uniquement à la vente des lieux loués en intégralité, ces éléments ayant trait en toute hypothèse au fond du litige. Elle fait valoir que la mesure sollicitée a nécessairement un caractère provisoire.
La société Drouant fonde sa demande principalement sur l'article 834 du code de procédure civile qui dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l'existence d'un différend.
L'existence de l'urgence est une condition préalable que le juge doit vérifier, au besoin d'office.
En application de l'article 1961 du code civil, le juge peut ordonner le séquestre des meubles saisis sur un débiteur, d'un immeuble ou d'une chose mobilière dont la propriété ou la possession est litigieuse entre deux ou plusieurs personnes, des choses qu'un débiteur offre pour sa libération.
Par ailleurs, l'article L145-46-1 du code de commerce dispose que :
« Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. »
Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Il n'est pas non plus applicable lorsqu'il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du code de l'urbanisme ou à l'occasion de l'aliénation d'un bien sur le fondement de l'article L. 213-11 du même code.
Au cas présent, le litige porte sur le sort des loyers charges et accessoires qui seraient dus pour le cas où le bail commercial, renouvelé le 25 mars 2024, serait considéré comme s'étant poursuivi à compter du 29 octobre 2024, date à laquelle la société Drouant a signifié à la CARMF ainsi qu'à la société LBMB, notaires, l'exercice de son droit de préemption.
Il ressort des pièces produites et des écritures des parties que :
La société Drouant a entendu faire application de l'article 5 du bail commercial qui lie les parties lequel stipule que « le bailleur s'engage à donner au Preneur une information préférentielle, pendant la durée du présent bail, lors de la mise en vente des locaux loués. Le bailleur informera le preneur, par lettre recommandée avec accusé de réception, du projet de vente des locaux loués ainsi que des modalités et conditions dans lesquelles la vente pourrait intervenir, sans que cela ne constitue une exclusivité de négociation et / ou de vente. A ce titre si une procédure d'appel d'offre est ouverte, le bailleur devra mettre le preneur en mesure d'y participer en lui fournissant les informations nécessaires dans un délai permettant au preneur de se positionner dans des conditions de marchés. Dans le cas contraire, le preneur disposera d'un délai de quinze jours calendaires à compter de la réception de ladite notification du bailleur, pour lui faire part de sa volonté de se porter ou non acquéreur dans les mêmes formes.
En l'absence de réponse du preneur dans ledit délai, le présent droit à information préférentiel sera caduc, sans indemnité ni recours de part et d'autre et ce pour la durée du bail restant à courir. D'un commun accord entre les Parties et par dérogation expresse à ce qui précède, la présente clause ne sera pas applicable en cas de vente des locaux loués intervenant dans le cadre d'une cession de portefeuille d'immeubles », estimant que ces stipulations lui procurent un droit de préférence, tandis que la CARMF juge qu'elle n'est débitrice envers sa locataire que d'une obligation d'information portant sur le projet de vente et ses modalités, dans la mesure où ledit projet de vente des lieux loués intervient dans le cadre d'une cession de portefeuille d'immeuble,
Par actes du 11 mars 2025, la CARMF a fait signifier à la société Drouant d'une part un acte de déchéance du terme du protocole d'accord du 21 mars 2024 et d'autre part un commandement de payer la somme de 261 220,99 euros au titre de loyers et accessoires impayés,
Deux procédures sont pendantes au fond devant le tribunal judiciaire de Paris, à l'initiative de la société Drouant, aux termes desquelles celle-ci demande d'une part au tribunal de constater que la vente est intervenue à son profit et d'autre part que l'acte de déchéance du protocole et le commandement de payer visant la clause résolutoire sont nuls.
Ainsi que l'a justement indiqué le premier juge, l'urgence est en l'espèce caractérisée dès lors qu'à défaut de mise sous séquestre des loyers et accessoires depuis le 29 octobre 2024, la CARMF peut à tout moment agir en résiliation du bail et en constatation des effets de la clause résolutoire, ce qu'elle fait d'ailleurs dans la présente instance.
En outre, il existe indiscutablement un litige entre les parties portant sur l'interprétation de l'article 5 du bail.
De surcroît, dans l'attente de l'issue des deux procédures au fond, notamment de celle portant sur le droit de préemption exercé par la société Drouant, celle-ci devrait pour préserver tous droits verser les loyers entre les mains de la CARMF, ce qui ne manquerait pas d'être analysé comme une reconnaissance implicite de sa qualité de locataire et non de propriétaire.
Les moyens invoqués par la CARMF selon lesquels la mesure de séquestre porterait une atteinte injustifiée à ses droits et serait disproportionnée ne sont pas pertinents pour faire obstacle à la mise en 'uvre d'une mesure conservatoire de nature à préserver les droits des parties, et à la garantir des paiements des loyers et accessoires, ce dans l'attente des décisions à intervenir au fond.
En outre, l'absence de dommage imminent et les contestations sérieuses soutenues par la CARMF ne permettent pas davantage d'écarter la demande de séquestre, fondée sur l'article 834 susvisé et justifiée par l'urgence et l'existence d'un différend.
L'ordonnance rendue sera également confirmée de ce chef.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences de droit et sur la demande provisionnelle de la CARMF au titre des loyers impayés
La CARMF souligne, s'agissant de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, que la société Drouant s'est affranchie de ses obligations de paiement dès le 1er octobre 2024, alors qu'à cette période, aucune procédure au fond n'était engagée, ni aucune décision rendue, que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le mois imparti, et qu'ultérieurement à l'expiration de ce délai, les loyers et charges du 2e trimestre 2025 n'ont pas été réglées. Elle fait observer que la consignation tardive de sommes n'est pas de nature à empêcher l'acquisition de la clause résolutoire, le juge des référés ayant toute compétence pour la constater sans que soit sérieusement invoqué un risque de contrariété de décisions avec la procédure pendante au fond. Elle soutient en outre que la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement ne peuvent être accordés à la société Drouant qui ne justifie pas de difficultés financières et a déjà bénéficié de délais de fait.
La société Drouant soutient que la question de l'acquisition de la clause résolutoire relève de l'appréciation du juge du fond, alors que depuis le 29 octobre 2024, elle a exercé le droit de préemption que lui confère l'article 5 du bail et a acquis les locaux, de sorte que pour prononcer l'acquisition de la clause résolutoire, la cour statuant en référé serait amenée à trancher la question de la validité du commandement de payer, celles de l'exercice de préemption et de l'exigibilité des loyers postérieurs au 29 octobre 2024. Elle soutient que le juge du fond est déjà saisi de la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire et que s'il était fait droit à une telle demande en référé, il existerait un risque de décisions contraires. Elle précise que la mauvaise foi de la bailleresse fait obstacle à cette demande puisque le commandement n'a été délivré que dans le but de la contraindre à renoncer à ses demandes relatives à la propriété des locaux, que la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire serait disproportionnée puisqu'elle n'a pas l'intention de mettre le bail commercial en péril et démontre qu'elle est en capacité de payer les échéances de loyers. A titre subsidiaire, elle sollicite la suspension des effets de cette clause résolutoire et des délais de paiement afin de s'acquitter des sommes dues.
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Au cas présent, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle le commandement de payer a été délivré à la société Drouant pour une somme de 261 220,99 euros.
Toutefois, les sommes visées au titre de ce commandement sont postérieures au 29 octobre 2024.
Or, au regard de ce qui précède, leur exigibilité se heurte à des contestations sérieuses alors que le juge du fond est saisi de la question de la validité de ce commandement de payer et qu'il y a lieu de trancher, avant d'examiner si la clause résolutoire est acquise, la qualité de locataire de la société Drouant à compter du 29 octobre 2024.
L'ordonnance est également confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d'expulsion et de provision sur loyers.
Sur la déchéance du protocole du 21 mars 2024 et la demande provisionnelle de la CARMF tirée de cette déchéance.
La CARMF expose que le bénéfice de l'échéancier était conditionné au règlement à bonne date des loyers et charges courants, de sorte que la déchéance est justifiée puisqu'au 1er octobre 2024 il n'existait aucune contestation sérieuse sur le paiement des loyers et charges du 4e trimestre 2024, que la société Drouant ne s'est pas acquittée de cette somme sous le délai de 15 jours à compter de la notification de la déchéance et qu'elle n'a réglé ce qu'elle estimait être dû que le 7 avril 2025.
La société Drouant indique qu'elle s'est acquittée des échéances de loyer jusqu'au 29 octobre 2024 et a respecté l'échéancier dudit protocole, de sorte qu'elle est à jour de ses paiements. Elle précise qu'une telle demande relève du juge du fond, déjà saisi de cette question, puisque la question de la validité de l'acte de déchéance du terme doit être tranchée avant même que cette déchéance ne soit prononcée et que si le juge des référés prononçait une telle déchéance, il existerait un risque de contrariété de décisions.
Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La CARMF se réfère au protocole transactionnel du 21 mars 2024 et son article 4 qui prévoit la déchéance du terme et l'exigibilité immédiate des sommes dues.
Elle excipe pour justifier la déchéance et le paiement immédiat des sommes dues en vertu du protocole de l'existence de loyers impayés à compter du 29 octobre 2029.
Or, au regard de ce qui précède, l'exigibilité de ces sommes à hauteur totale de 309 791,82 euros se heurte à des contestations sérieuses alors que le juge du fond est saisi de la question de la validité de l'acte valant déchéance et qu'il y a lieu de trancher, avant même d'examiner les conséquences de la déchéance invoquée, la qualité de locataire de la société Drouant à compter du 29 octobre 2024.
L'obligation de paiement de la société Drouant se heurte à ce titre à une contestation sérieuse.
L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de la CARMF tirée de la déchéance du protocole du 21 mars 2024.
Sur la demande subsidiaire de séquestre de la somme de 2 850 000 euros au titre l'immobilisation de l'immeuble
La CARMF indique que des doutes certains pèsent sur la solvabilité financière de la société Drouant, alors que ses agissements procéduraux ont conduit au désistement de l'acquéreur de l'immeuble, qu'elle est donc placée dans l'impossibilité de céder son actif et est exposée à l'insolvabilité de sa locataire. Elle précise que l'indemnité d'immobilisation doit être fixée à 10% du prix de vente initial à titre de garantie conservatoire et se fonde sur les dispositions de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile.
La société Drouant fait valoir pour qu'il ne peut exister aucun doute sur sa solvabilité financière, le fait qu'il existe un nantissement sur le fonds de commerce ou que les parties aient conclu un échéancier étant inopérants, que les comptes de l'exercice 2023 ne justifient pas une telle crainte et qu'il n'est démontré aucun dommage imminent ni trouble manifestement illicite par la CARMF. Elle ajoute sur le quantum de la somme séquestrée qu'elle est tiers à la promesse et que la créance est sérieusement contestable.
Aux termes de l'article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite réside dans la violation évidente de la norme, qu'elle soit légale, contractuelle ou statutaire. Le dommage imminent consiste dans un dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.
Au cas présent, la CARMF n'invoque aucune règle évidente dont la violation serait susceptible de créer un trouble manifestement illicite et se fonde sur l'existence d'un dommage imminent.
Toutefois, l'existence d'un tel dommage n'est pas démontrée. En effet, l'existence du protocole d'accord transactionnel est insuffisante à établir un tel dommage alors qu'il est incontesté que ce protocole régularisé le 21 mars 2024 avait pour objet, certes, de régler un arriéré locatif mais un arriéré locatif engendré par la crise sanitaire, de sorte qu'il ne peut être représentatif de difficultés financières persistantes de la société Drouant. Il en est de même des comptes de la société Drouant pour l'exercice 2023, précédant ce protocole et montrant des difficultés liées à la perte d'exploitation lors de la crise sanitaire. En outre, le nantissement produit est au nom de la Société Générale et destiné à garantir un crédit qui a été consenti à la société Drouant.
De la sorte, l'existence d'un dommage imminent lié à l'incapacité supposée de la société Drouant à se porter acquéreur des lieux n'est pas établie, étant relevé que le quantum de l'immobilisation dont il est demandé le séquestre n'est pas justifié puisqu'il est issu des termes de la promesse de vente signée le 23 septembre 2024 et n'a pas vocation à être transposé au présent litige. Il doit être relevé enfin que la CARMF elle-même dans sa pièce n°1 établit que cette indemnité lui a été restituée.
A titre surabondant, l'obligation de paiement d'une telle indemnité n'est pas plus établie, de sorte que la demande de séquestre ne peut prospérer.
L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande.
Sur les frais et dépens
L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qui concerne le sort des dépens et des frais irrépétibles exactement tranchés par le premier juge.
La CARMF, partie perdante, sera tenue aux dépens et condamnée à payer à la société Drouant la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la Caisse autonome de retraite des médecins de France aux dépens d'appel,
La condamne à payer à la société Drouant la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE