CA Paris, Pôle 1 - ch. 3, 18 juin 2026, n° 25/16755
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 18 JUIN 2026
(n° 198 , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/16755 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CMCZE
Décision déférée à la cour : ordonnance du 29 août 2025 - président du TJ de [Localité 1] - RG n°24/57940
APPELANTE
S.A.S. KE 2 MARQUES, RCS de [Localité 1] n°753808252, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Mélanie Le Clech, avocat au barreau de Paris, toque : R277
INTIMÉE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] - RIVP, RCS de [Localité 1] n°552032708, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Fabrice Pommier de l'association Amigues, Auberty, Jouary & Pommier, avocat au barreau de Paris, toque : J114
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 mai 2026, en audience publique, rapport ayant été fait par Nicolette Guillaume, magistrate honoraire, conformément à l'article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Michel Rispe, président de chambre
Aurélie Fraisse, vice-présidente placée
Nicolette Guillaume, magistrate honoraire
Greffier lors des débats : Jeanne Pambo
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.
Par contrat de bail signé le 1er avril 2020, la société Ile-de-France [Localité 1] n° 2, aux droits de laquelle vient la Régie immobilière de la ville de [Localité 1] (RIVP), a donné en location à la société SDS France aux droits de laquelle vient la société KE 2 Marques, des locaux situés [Adresse 3], à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 12 000 euros, hors charges et hors taxes taxes, payable trimestriellement, à terme échu.
Des loyers sont demeurés impayés.
À la suite d'une procédure collective ouverte le 5 novembre 2020 à l'égard de la société KE 2 Marques, un jugement a finalement été rendu le 13 mars 2024 par le tribunal de commerce de Paris qui a arrêté un plan de redressement d'une durée de 10 ans.
Un commandement de payer a été signifié à la société KE 2 Marques le 10 septembre 2024 l'obligeant à verser la somme principale de 24 025,17 euros au titre des arriérés de loyers pour une dette arrêtée au 5 septembre 2024, loyer du 2ème trimestre 2024 compris.
Saisi par la RIVP par acte de commissaire de justice délivré le 15 novembre 2024, par ordonnance contradictoire rendue le 29 août 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
condamné la société KE 2 Marques à payer à la RIVP la somme provisionnelle de 37 820,77 euros au titre de l'arriéré locatif au 2 juillet 2025, 2e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux à compter de ce jour ;
dit que la société KE 2 Marques pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 24 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l'ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;
ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;
dit que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;
dit que, faute pour la société KE 2 Marques de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :
le tout deviendra immédiatement exigible ;
la clause résolutoire sera acquise ;
il sera procédé à l'expulsion immédiate de la société KE 2 Marques et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir [Adresse 1] à [Localité 4], avec l'assistance si nécessaire de la force publique et d'un serrurier,
en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ;
une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;
condamné la société KE 2 Marques aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
condamné la société KE 2 Marques à payer à la RIVP la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
rejeté toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires;
rappelé que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;
rappelé que la décision est exécutoire provisoire.
Par déclaration reçue au greffe le 6 octobre 2025, la société KE 2 Marques a interjeté appel de cette ordonnance.
Dans ses dernières conclusions déposées le 8 avril 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société KE 2 Marques demande à la cour de :
Infirmer l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris le 29 août 2025 en ce qu'elle a jugé dans les termes suivants :
'Condamnons la société KE 2 Marques à payer à la RIVP la somme provisionnelle de 37 820,77 euros au titre de l'arriéré locatif au 02 juillet 2025, 2e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux à compter de ce jour ;
Disons que la société KE 2 Marques pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 24 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois, suivant le mois de la signification de l'ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;
Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;
Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;
Disons que, faute pour la société KE 2 Marques de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,
le tout deviendra immédiatement exigible ;
la clause résolutoire sera acquise ;
il sera procédé à l'expulsion immédiate de la société KE 2 Marques et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir [Adresse 1] à [Localité 4], avec l'assistance si nécessaire de la force publique et d'un serrurier,
en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ;
une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés;
Condamnons la société KE 2 Marques aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
Condamnons la société KE 2 Marques à payer à la RIVP la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons toutes les autres demandes [de la société KE 2 Marques], plus amples ou contraires'
et statuant de nouveau,
à titre principal :
dire recevables et bien fondées ses contestations quant au décompte produit par la RIVP ;
dire n'y avoir lieu à référé en raison des contestations sérieuses qu'elle soulève ;
renvoyer la RIVP à mieux se pourvoir au fond ;
débouter la RIVP de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à son encontre ;
à titre subsidiaire :
cantonner toute provision éventuellement allouée à la RIVP à la seule part de l'arriéré correspondant au loyer principal, à l'exclusion des charges et accessoires;
réduire toute provision éventuellement allouée à la RIVP de la somme de 15 000 euros qu'elle a versée le 9 juillet 2025 ;
suspendre les effets de la clause résolutoire ;
l'autoriser à se libérer de sa dette locative par 24 mensualités identiques, la première mensualité étant due dans un délai de 30 jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir, et les mensualités suivantes à 1 mois d'intervalle ;
dire que si elle se libère ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
débouter la RIVP de l'intégralité de ses demandes formées à son encontre ;
en toutes hypothèses :
ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
ordonner à la RIVP de conserver à sa charge les dépens.
Dans ses dernières conclusions déposées le 17 février 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la RIVP demande à la cour de:
déclarer irrecevables les demandes de la société KE 2 Marques, et en particulier celles relatives aux contestations prétendument sérieuses soulevées pour la première fois en cause d'appel.
débouter la société KE 2 Marques de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions.
confirmer partiellement l'ordonnance du 29 août 2025 pour les chefs du dispositif suivants :
'Disons que la société KE 2 Marques pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 24 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l'ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;
Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;
Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;
Disons que, faute pour la société KE 2 Marques de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :
le tout deviendra immédiatement exigible ;
la clause résolutoire sera acquise ;
il sera procédé à l'expulsion immédiate de la société KE 2 Marques et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir [Adresse 1] à [Localité 4], avec l'assistance si nécessaire de la force publique et d'un serrurier,
en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ;
une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés;
Condamnons la société KE 2 Marques aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
Condamnons la société KE 2 Marques à payer à la RIVP la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile'.
L'infirmer partiellement, mais seulement sur les chefs suivants :
'Condamnons la société KE 2 Marques à payer à la RIVP la somme provisionnelle de 37 820,77 euros au titre de l'arriéré locatif au 02 juillet 2025, 2e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux à compter de ce jour ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale'
statuant à nouveau sur ces points,
condamner la société KE 2 Marques à lui payer, à titre de provision, la somme de 23 673, 97 euros, arrêtée au 29 décembre 2025 (3e trimestre 2025 inclus), à actualiser avant l'audience, outre intérêts au taux conventionnel à compter de la délivrance de l'assignation jusqu'à complet règlement et 1 183 euros (5%) en application de la clause pénale ;
y ajoutant,
condamner la société KE 2 Marques à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700, ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 avril 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La société KE 2 Marques s'oppose à l'acquisition de la clause résolutoire en raison de la contestation qu'elle soulève du montant des charges calculées dans le commandement, estimant cette prétention recevable en appel comme étant le complément nécessaire de ses prétentions soumises au premier juge et invoquant une impossibilité matérielle de vérifier que les charges facturées correspondent exclusivement aux charges récupérables contractuelles.
Elle prétend avoir réglé une somme le 9 juillet 2025, d'un montant de 15 000 euros.
Elle fait état de difficulté résultant notamment, de l'ouverture d'une procédure collective à son égard et de la crise sanitaire liée au Covid 19.
La RIVP plaide l'irrecevabilité des prétentions nouvelles relatives au calcul des charges et l'absence de toute contestation sérieuse, pour demander la confirmation de l'ordonnance attaquée.
Elle indique que l'appelante avait tout le loisir, dès réception du commandement, ou bien des notifications individuelles des régularisations de charges, de contester ou demander des explications auprès du bailleur, ce qu'elle n'a pas fait.
Elle forme un appel incident pour obtenir le paiement de la clause pénale.
Sur ce,
Selon l'article 564 du code de procédure civile : 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'.
Est en conséquence recevable la contestation des charges présentées par la société KE 2 Marques pour voir déclarer non fondée la dette alléguée par le bailleur dans le commandement de payer qui est l'acte préalable à la constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire.
Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'alinéa 2 précise que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que : 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.
Le bail comporte une clause résolutoire en son article 8.3.
Sur la critique du commandement de payer visant la clause résolutoire, il convient de rappeler :
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;
- que le décompte associé au commandement doit permettre au locataire de connaître précisément
les loyers et charges impayés revendiqués à son égard afin de lui donner la possibilité d'en vérifier
la régularité et la conformité, ainsi que, le cas échéant, d'en former contestation, étant rappelé que ce commandement visant la clause résolutoire a pour but la résiliation du contrat de bail.
- que la cour en appel du juge des référés peut retenir d'éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, qui seraient susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.
Le paiement d'une provision pour charges par la locataire et une régularisation annuelle des charges par le bailleur, sont imposés par la clause n°3-5 des conditions générales du bail initial intitulée « Charges et Impôts » selon laquelle :
' Le preneur doit rembourser au bailleur, d'une part, les charges collectives et dépenses d'entretien, de maintenance, de nettoyage et de gestion de l'immeuble, telles que détaillées au titre des conditions générales, et d'autre part certains impôts et taxes limitativement énumérés (taxe foncière, taxe de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères, taxe sur les locaux commerciaux, etc.) ;
' Le remboursement des charges et taxes s'effectue sous la forme d'une provision trimestrielle en même temps que le loyer, suivie d'une régularisation annuelle « pour tenir compte des dépenses réelles de l'exercice précédent », la répartition entre locataires étant effectuée « au prorata des surfaces louées »
Le montant des provisions sur charges est fixé come suit à la clause 3-4 du bail initial : intitulée '1. PROVISIONS SUR CHARGES' et rédigée dans les termes qui suivent :
'Le règlement des charges par le PRENEUR se fera par le versement d'une provision trimestrielle Iculée par rapport aux charges antérieures. Ces provisions viendront en déduction des charges elles calculées annuellement. Pour le premier trimestre de location, la provision est fixée à SOIXANTE EUROS (60 €), provision que le Preneur versera chaque trimestre à terme échu avec loyer.'
Le versement d'un dépôt de garantie est prévu dans les termes qui suivent, y compris sa modification : '3.6. DÉPOT DE GARANTIE
Par dérogation aux conditions générales du bail, le Preneur s'oblige à verser au Bailleur lors de la signature des présentes un dépôt de garantie correspondant à six mois (6 mois) de loyer hors taxes, hors charges remboursable en fin de jouissance, et non productif d'intérêts, soit six mille euros (6.000 €).
En cas de variation de loyer, le dépôt de garantie sera modifié dans les mêmes proportions.'
Au cas présent, un commandement de payer comportant 25 feuillets a été signifié à la société KE 2 Marques le 10 septembre 2024 l'obligeant à verser la somme principale de 24 025,17 euros correspondant aux loyers et provisions sur charges impayés pour une dette arrêtée au 5 septembre 2024, sur la période de loyer du 3ème trimestre 2020 au 2ème trimestre 2024 compris.
La somme de 24 025,17 euros est détaillée dans un décompte annexé. Associées à ce décompte les avis d'échéance sur toute la période dont la signification explique le nombre important de feuillets que comporte l'acte, permettent de faire la part entre les loyers et ses accessoires.
Sont dus avec l'évidence requise les loyers qui augmentent régulièrement, sans que la société locataire n'allègue une irrégularité dans le calcul de cette augmentation au regard de la clause 3-3 du bail de révision du loyer.
Il ressort cependant de ces avis d'échéances que la dette alléguée comprend non seulement le loyer principal, mais également de nombreux accessoires, tels que :
' Acompte charges générales
' Acompte impôts et taxes
' Régularisation impôts et taxes
' Régularisation prestations
' Reval. Dépôt de garantie
' Conso eau froide (mensuelle, avec indication d'un volume de m3)
pour des sommes qui varient de 4,83 à 15,51 euros (Acompte charges générales), de 386,42 ou 626,07 euros (Acompte impôts et taxes), la consommation d'eau froide variant quant à elle en fonction des m3 consommés, entre 3,42 et 552,98 euros.
Sont également produites en pièce 9 du bailleur, les notifications individuelles de régularisation des charges 2022 (41,79 euros), 2023 (-58,34 euros) et 2024 (36,06 euros).
Or force est de constater que n'apparaissent ni sur le décompte joint au commandement ni sur les avis d'échéances, les provisions à hauteur de la somme de 60 euros telle que fixée au bail, ou les régularisations de charges, et que le calcul de la majoration du dépôt de garantie réclamée ne s'explique pas avec l'évidence requise par la seule augmentation du loyer.
Dans ces conditions, la seule dette qui ne souffre d'aucune contestation sérieuse au regard des variations constatées et non expliquées, est celle résultant du loyer en principal et hors charge.
Etant rappelé une nouvelle fois qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due, les loyers étant dus, ce commandement de payer visant la clause résolutoire n'est donc valable que pour la somme de 8 237,30 euros (63 299,72 euros - 55 062,42 euros versés).
Il n'est pas discuté par l'appelante que cette somme de 6 337,30 euros n'a pas été régularisée dans le mois de la délivrance du commandement de payer, soit le 10 octobre 2024 au plus tard, seule une somme de 1 500 euros ayant été versée le 9 octobre 2024.
Il s'ensuit que c'est à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail.
La RIVP demande de condamner la société KE 2 Marques à lui payer, à titre de provision, la somme de 23 673, 97 euros, arrêtée au 29 décembre 2025 (3e trimestre 2025 inclus).
Au regard de ce qui précède, la société KE 2 Marques ne peut être condamnée qu'au paiement d'une provision pour la dette de loyer sans ses accessoires. En l'absence d'avis d'échéance pour la période postérieure à celle visée par le commandement le loyer trimestriel retenu est de 4 422,77 euros, soit celui figurant sur le dernier avis d'échéance. La dette est donc calculée comme suit : (8 237,30 + 4 422,77 x 5) - 27 500 versés soit 2 851,15 euros au titre des loyers dus au 24 novembre 2025, échéance du 3ème trimestre 2025 comprise.
Il est dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus de la dette réclamée.
Sachant que la RIVP ne demande pas l'infirmation de l'ordonnance attaquée qui a accordé des délais de paiement à la société KE 2 Marques, seule une confirmation peut intervenir à ce titre et un nouvel échéancier est fixé dans les termes du dispositif avec une clause de déchéance du terme.
Aux termes de l'article 1231-5 du code civil : 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent'.
En l'espèce, il est prévu au contrat une clause 8-3 intitulée 'clause résolutoire et sanctions' qui en son 3ème alinéa indique : 'En outre, dans le cas où le recouvrement des loyers aurait lieu plus de 15 jours après leur échéance, le Preneur devra payer en sus des sommes dues au Bailleur, et ce, à titre d'indemnité destinée à compenser les frais occasionnés par ce recouvrement tardif, une somme égale à cinq pour cent (5%) du montant de cette mise en recouvrement si celle-ci a lieu avant tout exploit d'huissier et à cinq pour cent (5%) des même sommes si le recouvrement devait être poursuivi par voie judiciaire, n'eut-il été délivré qu'un simple commandement.'
Il n'y a cependant pas davantage lieu à référé sur l' indemnité de résiliation réclamée par le bailleur qui est susceptible de modération par le juge du fond et l'ordonnance doit dès lors être confirmée de ce chef.
Partie perdante, la société KE 2 Marques conserve la charge des dépens d'appel, l'ordonnance étant confirmée en ce qu'elle a jugé à ce titre.
L'équité commande de laisser à la RIVP la charge de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Déclare recevables les demandes de la société KE 2 Marques,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'elle a :
- condamné la société KE 2 Marques à payer à la RIVP la somme provisionnelle de 37 820,77 euros au titre de l'arriéré locatif au 2 juillet 2025, 2e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux à compter de ce jour ;
- dit que la société KE 2 Marques pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 24 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l'ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;
Statuant à nouveau de ces chefs infirmés,
Condamne la société KE 2 Marques à payer à la RIVP la somme provisionnelle de 2 851,15 euros au titre des loyers dus au 24 novembre 2025, échéance du 3ème trimestre 2025 comprise, avec intérêts à compter de l'assignation ;
Dit que la société KE 2 Marques pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 4 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l'ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande de provision formée par la RIVP,
Condamne la société KE 2 Marques aux dépens d'appel,
Rejette la demande de la RIVP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 18 JUIN 2026
(n° 198 , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/16755 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CMCZE
Décision déférée à la cour : ordonnance du 29 août 2025 - président du TJ de [Localité 1] - RG n°24/57940
APPELANTE
S.A.S. KE 2 MARQUES, RCS de [Localité 1] n°753808252, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Mélanie Le Clech, avocat au barreau de Paris, toque : R277
INTIMÉE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] - RIVP, RCS de [Localité 1] n°552032708, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Fabrice Pommier de l'association Amigues, Auberty, Jouary & Pommier, avocat au barreau de Paris, toque : J114
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 mai 2026, en audience publique, rapport ayant été fait par Nicolette Guillaume, magistrate honoraire, conformément à l'article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Michel Rispe, président de chambre
Aurélie Fraisse, vice-présidente placée
Nicolette Guillaume, magistrate honoraire
Greffier lors des débats : Jeanne Pambo
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.
Par contrat de bail signé le 1er avril 2020, la société Ile-de-France [Localité 1] n° 2, aux droits de laquelle vient la Régie immobilière de la ville de [Localité 1] (RIVP), a donné en location à la société SDS France aux droits de laquelle vient la société KE 2 Marques, des locaux situés [Adresse 3], à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 12 000 euros, hors charges et hors taxes taxes, payable trimestriellement, à terme échu.
Des loyers sont demeurés impayés.
À la suite d'une procédure collective ouverte le 5 novembre 2020 à l'égard de la société KE 2 Marques, un jugement a finalement été rendu le 13 mars 2024 par le tribunal de commerce de Paris qui a arrêté un plan de redressement d'une durée de 10 ans.
Un commandement de payer a été signifié à la société KE 2 Marques le 10 septembre 2024 l'obligeant à verser la somme principale de 24 025,17 euros au titre des arriérés de loyers pour une dette arrêtée au 5 septembre 2024, loyer du 2ème trimestre 2024 compris.
Saisi par la RIVP par acte de commissaire de justice délivré le 15 novembre 2024, par ordonnance contradictoire rendue le 29 août 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
condamné la société KE 2 Marques à payer à la RIVP la somme provisionnelle de 37 820,77 euros au titre de l'arriéré locatif au 2 juillet 2025, 2e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux à compter de ce jour ;
dit que la société KE 2 Marques pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 24 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l'ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;
ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;
dit que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;
dit que, faute pour la société KE 2 Marques de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :
le tout deviendra immédiatement exigible ;
la clause résolutoire sera acquise ;
il sera procédé à l'expulsion immédiate de la société KE 2 Marques et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir [Adresse 1] à [Localité 4], avec l'assistance si nécessaire de la force publique et d'un serrurier,
en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ;
une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;
condamné la société KE 2 Marques aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
condamné la société KE 2 Marques à payer à la RIVP la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
rejeté toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires;
rappelé que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;
rappelé que la décision est exécutoire provisoire.
Par déclaration reçue au greffe le 6 octobre 2025, la société KE 2 Marques a interjeté appel de cette ordonnance.
Dans ses dernières conclusions déposées le 8 avril 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société KE 2 Marques demande à la cour de :
Infirmer l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris le 29 août 2025 en ce qu'elle a jugé dans les termes suivants :
'Condamnons la société KE 2 Marques à payer à la RIVP la somme provisionnelle de 37 820,77 euros au titre de l'arriéré locatif au 02 juillet 2025, 2e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux à compter de ce jour ;
Disons que la société KE 2 Marques pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 24 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois, suivant le mois de la signification de l'ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;
Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;
Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;
Disons que, faute pour la société KE 2 Marques de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,
le tout deviendra immédiatement exigible ;
la clause résolutoire sera acquise ;
il sera procédé à l'expulsion immédiate de la société KE 2 Marques et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir [Adresse 1] à [Localité 4], avec l'assistance si nécessaire de la force publique et d'un serrurier,
en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ;
une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés;
Condamnons la société KE 2 Marques aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
Condamnons la société KE 2 Marques à payer à la RIVP la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons toutes les autres demandes [de la société KE 2 Marques], plus amples ou contraires'
et statuant de nouveau,
à titre principal :
dire recevables et bien fondées ses contestations quant au décompte produit par la RIVP ;
dire n'y avoir lieu à référé en raison des contestations sérieuses qu'elle soulève ;
renvoyer la RIVP à mieux se pourvoir au fond ;
débouter la RIVP de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à son encontre ;
à titre subsidiaire :
cantonner toute provision éventuellement allouée à la RIVP à la seule part de l'arriéré correspondant au loyer principal, à l'exclusion des charges et accessoires;
réduire toute provision éventuellement allouée à la RIVP de la somme de 15 000 euros qu'elle a versée le 9 juillet 2025 ;
suspendre les effets de la clause résolutoire ;
l'autoriser à se libérer de sa dette locative par 24 mensualités identiques, la première mensualité étant due dans un délai de 30 jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir, et les mensualités suivantes à 1 mois d'intervalle ;
dire que si elle se libère ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
débouter la RIVP de l'intégralité de ses demandes formées à son encontre ;
en toutes hypothèses :
ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
ordonner à la RIVP de conserver à sa charge les dépens.
Dans ses dernières conclusions déposées le 17 février 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la RIVP demande à la cour de:
déclarer irrecevables les demandes de la société KE 2 Marques, et en particulier celles relatives aux contestations prétendument sérieuses soulevées pour la première fois en cause d'appel.
débouter la société KE 2 Marques de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions.
confirmer partiellement l'ordonnance du 29 août 2025 pour les chefs du dispositif suivants :
'Disons que la société KE 2 Marques pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 24 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l'ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;
Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;
Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;
Disons que, faute pour la société KE 2 Marques de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :
le tout deviendra immédiatement exigible ;
la clause résolutoire sera acquise ;
il sera procédé à l'expulsion immédiate de la société KE 2 Marques et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir [Adresse 1] à [Localité 4], avec l'assistance si nécessaire de la force publique et d'un serrurier,
en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ;
une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés;
Condamnons la société KE 2 Marques aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
Condamnons la société KE 2 Marques à payer à la RIVP la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile'.
L'infirmer partiellement, mais seulement sur les chefs suivants :
'Condamnons la société KE 2 Marques à payer à la RIVP la somme provisionnelle de 37 820,77 euros au titre de l'arriéré locatif au 02 juillet 2025, 2e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux à compter de ce jour ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale'
statuant à nouveau sur ces points,
condamner la société KE 2 Marques à lui payer, à titre de provision, la somme de 23 673, 97 euros, arrêtée au 29 décembre 2025 (3e trimestre 2025 inclus), à actualiser avant l'audience, outre intérêts au taux conventionnel à compter de la délivrance de l'assignation jusqu'à complet règlement et 1 183 euros (5%) en application de la clause pénale ;
y ajoutant,
condamner la société KE 2 Marques à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700, ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 avril 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La société KE 2 Marques s'oppose à l'acquisition de la clause résolutoire en raison de la contestation qu'elle soulève du montant des charges calculées dans le commandement, estimant cette prétention recevable en appel comme étant le complément nécessaire de ses prétentions soumises au premier juge et invoquant une impossibilité matérielle de vérifier que les charges facturées correspondent exclusivement aux charges récupérables contractuelles.
Elle prétend avoir réglé une somme le 9 juillet 2025, d'un montant de 15 000 euros.
Elle fait état de difficulté résultant notamment, de l'ouverture d'une procédure collective à son égard et de la crise sanitaire liée au Covid 19.
La RIVP plaide l'irrecevabilité des prétentions nouvelles relatives au calcul des charges et l'absence de toute contestation sérieuse, pour demander la confirmation de l'ordonnance attaquée.
Elle indique que l'appelante avait tout le loisir, dès réception du commandement, ou bien des notifications individuelles des régularisations de charges, de contester ou demander des explications auprès du bailleur, ce qu'elle n'a pas fait.
Elle forme un appel incident pour obtenir le paiement de la clause pénale.
Sur ce,
Selon l'article 564 du code de procédure civile : 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'.
Est en conséquence recevable la contestation des charges présentées par la société KE 2 Marques pour voir déclarer non fondée la dette alléguée par le bailleur dans le commandement de payer qui est l'acte préalable à la constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire.
Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'alinéa 2 précise que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que : 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.
Le bail comporte une clause résolutoire en son article 8.3.
Sur la critique du commandement de payer visant la clause résolutoire, il convient de rappeler :
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;
- que le décompte associé au commandement doit permettre au locataire de connaître précisément
les loyers et charges impayés revendiqués à son égard afin de lui donner la possibilité d'en vérifier
la régularité et la conformité, ainsi que, le cas échéant, d'en former contestation, étant rappelé que ce commandement visant la clause résolutoire a pour but la résiliation du contrat de bail.
- que la cour en appel du juge des référés peut retenir d'éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, qui seraient susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.
Le paiement d'une provision pour charges par la locataire et une régularisation annuelle des charges par le bailleur, sont imposés par la clause n°3-5 des conditions générales du bail initial intitulée « Charges et Impôts » selon laquelle :
' Le preneur doit rembourser au bailleur, d'une part, les charges collectives et dépenses d'entretien, de maintenance, de nettoyage et de gestion de l'immeuble, telles que détaillées au titre des conditions générales, et d'autre part certains impôts et taxes limitativement énumérés (taxe foncière, taxe de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères, taxe sur les locaux commerciaux, etc.) ;
' Le remboursement des charges et taxes s'effectue sous la forme d'une provision trimestrielle en même temps que le loyer, suivie d'une régularisation annuelle « pour tenir compte des dépenses réelles de l'exercice précédent », la répartition entre locataires étant effectuée « au prorata des surfaces louées »
Le montant des provisions sur charges est fixé come suit à la clause 3-4 du bail initial : intitulée '1. PROVISIONS SUR CHARGES' et rédigée dans les termes qui suivent :
'Le règlement des charges par le PRENEUR se fera par le versement d'une provision trimestrielle Iculée par rapport aux charges antérieures. Ces provisions viendront en déduction des charges elles calculées annuellement. Pour le premier trimestre de location, la provision est fixée à SOIXANTE EUROS (60 €), provision que le Preneur versera chaque trimestre à terme échu avec loyer.'
Le versement d'un dépôt de garantie est prévu dans les termes qui suivent, y compris sa modification : '3.6. DÉPOT DE GARANTIE
Par dérogation aux conditions générales du bail, le Preneur s'oblige à verser au Bailleur lors de la signature des présentes un dépôt de garantie correspondant à six mois (6 mois) de loyer hors taxes, hors charges remboursable en fin de jouissance, et non productif d'intérêts, soit six mille euros (6.000 €).
En cas de variation de loyer, le dépôt de garantie sera modifié dans les mêmes proportions.'
Au cas présent, un commandement de payer comportant 25 feuillets a été signifié à la société KE 2 Marques le 10 septembre 2024 l'obligeant à verser la somme principale de 24 025,17 euros correspondant aux loyers et provisions sur charges impayés pour une dette arrêtée au 5 septembre 2024, sur la période de loyer du 3ème trimestre 2020 au 2ème trimestre 2024 compris.
La somme de 24 025,17 euros est détaillée dans un décompte annexé. Associées à ce décompte les avis d'échéance sur toute la période dont la signification explique le nombre important de feuillets que comporte l'acte, permettent de faire la part entre les loyers et ses accessoires.
Sont dus avec l'évidence requise les loyers qui augmentent régulièrement, sans que la société locataire n'allègue une irrégularité dans le calcul de cette augmentation au regard de la clause 3-3 du bail de révision du loyer.
Il ressort cependant de ces avis d'échéances que la dette alléguée comprend non seulement le loyer principal, mais également de nombreux accessoires, tels que :
' Acompte charges générales
' Acompte impôts et taxes
' Régularisation impôts et taxes
' Régularisation prestations
' Reval. Dépôt de garantie
' Conso eau froide (mensuelle, avec indication d'un volume de m3)
pour des sommes qui varient de 4,83 à 15,51 euros (Acompte charges générales), de 386,42 ou 626,07 euros (Acompte impôts et taxes), la consommation d'eau froide variant quant à elle en fonction des m3 consommés, entre 3,42 et 552,98 euros.
Sont également produites en pièce 9 du bailleur, les notifications individuelles de régularisation des charges 2022 (41,79 euros), 2023 (-58,34 euros) et 2024 (36,06 euros).
Or force est de constater que n'apparaissent ni sur le décompte joint au commandement ni sur les avis d'échéances, les provisions à hauteur de la somme de 60 euros telle que fixée au bail, ou les régularisations de charges, et que le calcul de la majoration du dépôt de garantie réclamée ne s'explique pas avec l'évidence requise par la seule augmentation du loyer.
Dans ces conditions, la seule dette qui ne souffre d'aucune contestation sérieuse au regard des variations constatées et non expliquées, est celle résultant du loyer en principal et hors charge.
Etant rappelé une nouvelle fois qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due, les loyers étant dus, ce commandement de payer visant la clause résolutoire n'est donc valable que pour la somme de 8 237,30 euros (63 299,72 euros - 55 062,42 euros versés).
Il n'est pas discuté par l'appelante que cette somme de 6 337,30 euros n'a pas été régularisée dans le mois de la délivrance du commandement de payer, soit le 10 octobre 2024 au plus tard, seule une somme de 1 500 euros ayant été versée le 9 octobre 2024.
Il s'ensuit que c'est à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail.
La RIVP demande de condamner la société KE 2 Marques à lui payer, à titre de provision, la somme de 23 673, 97 euros, arrêtée au 29 décembre 2025 (3e trimestre 2025 inclus).
Au regard de ce qui précède, la société KE 2 Marques ne peut être condamnée qu'au paiement d'une provision pour la dette de loyer sans ses accessoires. En l'absence d'avis d'échéance pour la période postérieure à celle visée par le commandement le loyer trimestriel retenu est de 4 422,77 euros, soit celui figurant sur le dernier avis d'échéance. La dette est donc calculée comme suit : (8 237,30 + 4 422,77 x 5) - 27 500 versés soit 2 851,15 euros au titre des loyers dus au 24 novembre 2025, échéance du 3ème trimestre 2025 comprise.
Il est dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus de la dette réclamée.
Sachant que la RIVP ne demande pas l'infirmation de l'ordonnance attaquée qui a accordé des délais de paiement à la société KE 2 Marques, seule une confirmation peut intervenir à ce titre et un nouvel échéancier est fixé dans les termes du dispositif avec une clause de déchéance du terme.
Aux termes de l'article 1231-5 du code civil : 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent'.
En l'espèce, il est prévu au contrat une clause 8-3 intitulée 'clause résolutoire et sanctions' qui en son 3ème alinéa indique : 'En outre, dans le cas où le recouvrement des loyers aurait lieu plus de 15 jours après leur échéance, le Preneur devra payer en sus des sommes dues au Bailleur, et ce, à titre d'indemnité destinée à compenser les frais occasionnés par ce recouvrement tardif, une somme égale à cinq pour cent (5%) du montant de cette mise en recouvrement si celle-ci a lieu avant tout exploit d'huissier et à cinq pour cent (5%) des même sommes si le recouvrement devait être poursuivi par voie judiciaire, n'eut-il été délivré qu'un simple commandement.'
Il n'y a cependant pas davantage lieu à référé sur l' indemnité de résiliation réclamée par le bailleur qui est susceptible de modération par le juge du fond et l'ordonnance doit dès lors être confirmée de ce chef.
Partie perdante, la société KE 2 Marques conserve la charge des dépens d'appel, l'ordonnance étant confirmée en ce qu'elle a jugé à ce titre.
L'équité commande de laisser à la RIVP la charge de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Déclare recevables les demandes de la société KE 2 Marques,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'elle a :
- condamné la société KE 2 Marques à payer à la RIVP la somme provisionnelle de 37 820,77 euros au titre de l'arriéré locatif au 2 juillet 2025, 2e trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux à compter de ce jour ;
- dit que la société KE 2 Marques pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 24 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l'ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;
Statuant à nouveau de ces chefs infirmés,
Condamne la société KE 2 Marques à payer à la RIVP la somme provisionnelle de 2 851,15 euros au titre des loyers dus au 24 novembre 2025, échéance du 3ème trimestre 2025 comprise, avec intérêts à compter de l'assignation ;
Dit que la société KE 2 Marques pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 4 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l'ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande de provision formée par la RIVP,
Condamne la société KE 2 Marques aux dépens d'appel,
Rejette la demande de la RIVP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT