CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 18 juin 2026, n° 25/10301
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 18 JUIN 2026
N° 2026/384
Rôle N° RG 25/10301 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BPEFD
S.A.S. [L]
C/
S.C.I. LA FAMILIALE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Lisa ARCHIPPE
Me Paul GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du TJ de [Localité 1] en date du 29 juillet 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 24/02431.
APPELANTE
S.A.S. [L],
immatriculée au registre du commerce et des sociétés de TOULON sous le numéro 987 451 036, prise en la personne de son représentant légal en exercice
domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Lisa ARCHIPPE, SELAS ARCHIPPE TRAVART VILLALARD & Associés, Avocat au Barreau de TOULON
INTIMÉE
S.C.I. LA FAMILIALE,
poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 2]
représentée par Me Paul GUEDJ, SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
et assistées par Me Adélaide HELLO, avocat au barreau de PARIS
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 12 mai 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Paloma REPARAZ, Coonseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Mme Séverine MOGILKA, Conseillère
Madame Paloma REPARAZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er septembre 2003, la société civile immobilière (SCI) La familiale a donné à bail commercial à M. [K] [A] un local commercial situé [Adresse 3] à Toulon pour une durée de neuf années entières, moyennant le paiement d'un loyer annuel hors charges de 7 680 euros payable mensuellement d'avance et d'un dépôt de garantie représentant un mois de loyer, soit 640 euros.
Ce contrat de bail commercial a été prolongé.
Par ordonnance du juge commissaire du tribunal de commerce de Toulon du 20 décembre 2023, M. [A] a été placé en liquidation judiciaire et le liquidateur, Maître [Z] [S], a été autorisé à vendre le fonds de commerce au prix de 20 000 euros à M. [R] [V] ou à toute personne morale qui s'y substituerait.
Par acte d'avocat du 20 mars 2024, le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail des locaux, a été cédé à la société par actions simplifiée (SAS) [L] au prix de 20 000 euros.
Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, la SCI La familiale a fait délivrer à la SAS [L] un commandement de payer la somme principale de 6 227,84 euros, visant la clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, la SCI La familiale a fait assigner la SAS [L], devant le président du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, aux fins d'entendre constater le jeu de la clause résolutoire, ordonner son expulsion des lieux loués et obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 3 286,15 euros à titre provisionnel au titre de l'arriéré de loyers et charges, une indemnité d'occupation d'un montant de 1 058,31 euros, établie sur la base du dernier loyer et jusqu'à parfaite libération des lieux et la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Par ordonnance contradictoire en date du 29 juillet 2025, ce magistrat a :
- constaté la résiliation du bail liant les parties à la date du 4 octobre 2024 ;
- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS [L] et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
- condamné, à titre provisionnel, la SAS [L] à payer à la SCI La familiale une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 4 octobre 2024, d'un montant de 988,07 euros, outre les taxes et jusqu'à la libération effective des lieux ;
- dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneraient lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus ;
- condamné la SAS [L] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 3 septembre 2024 ;
- condamné la SAS [L] à payer à la SCI La familiale, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il a notamment considéré que :
- la SCI La familiale justifiait avoir transmis au locataire des avis de révision du loyer, certes fondés sur l'indice des loyers commerciaux (ILC) et non sur l'indice du coût de la construction (ICC) tel que stipulé au bail commercial, mais qui n'avaient pas été contestés par ce dernier ;
- il ressortait des appels de fonds que, dès sa prise de possession des lieux, la SAS [L] s'était abstenue de payer le loyer en totalité et qu'un mois après le commandement de payer, elle s'était également abstenue de payer son loyer, même minoré ;
- même si les loyers appelés n'étaient pas conformes au contrat de bail, le commandement de payer était demeuré infructueux puisque même les loyers minorés, dont la SAS [L] se prévalait, n'ont pas été réglés dans le délai d'un mois, l'erreur du bailleur quant à la revalorisation du loyer ayant été soulevée postérieurement sans que cela ne permette d'anéantir les effets de la clause résolutoire ;
- il existait une contestation sérieuse quant au montant du loyer réclamé par le bailleur, ne permettant pas de fixer l'indemnité d'occupation selon le décompte qu'il produisait dans la mesure où il fixait le loyer revalorisé chaque année selon l'ILC, tandis que le bail commercial prévoit une revalorisation selon l'ICC ;
- il convenait de fixer l'indemnité d'occupation à valoir de manière provisionnelle à la somme de 988,07 euros correspondant au montant du loyer que le preneur ne conteste pas devoir, revalorisé à compter de septembre 2024 en appliquant l'ICC et non l'ILC ;
- s'agissant des demandes reconventionnelles, il ressortait des pièces produites que la SAS [L] avait pris possession des lieux en l'état et n'avait adressé, avant la procédure d'expulsion, aucune réclamation au bailleur quant au non-respect de son obligation de délivrance, de sorte que sa demande revêtait un caractère sérieusement contestable ;
- compte-tenu de la constatation de la résiliation du bail et de son expulsion, il n'y avait pas lieu à référé quant aux demandes d'exécution sous astreinte formées par le preneur dès lors que les obligations du bailleur avaient cessé en même temps que le bail s'était trouvé résilié.
Suivant déclaration transmise au greffe le 26 août 2025, la SAS [L] a interjeté appel de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dûment reprises.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 23 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise des chefs déférés et statuant à nouveau de :
À titre principal,
- rejeter l'ensemble des demandes formulées par la SCI La familiale à son encontre ;
À titre reconventionnel,
- l'autoriser à procéder à la consignation de la moitié du loyer au regard de l'impossibilité d'exploiter l'intégralité des locaux pris en location ;
- condamner sous astreinte la SCI La familiale à procéder à la réalisation des travaux tendant au changement des huisseries, à la mise aux normes de l'électricité et aux travaux relatifs au plafond effondré et ce, sous astreinte de 400 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification de la décision à intervenir ;
En tout état de cause,
- condamner la SCI La familiale à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Elle fait notamment valoir que :
- à l'audience devant le juge-commissaire, la SCI La familiale, pourtant valablement convoquée, ne s'est pas présentée ;
- la décision rendue, ce jour définitive, lui a été valablement notifiée ;
- la SCI La familiale considère, sans en tirer de conséquence juridique, qu'elle n'aurait pas été convoquée à la signature de l'acte de cession de fonds de commerce alors qu'elle la considère comme locataire légitime ;
- conformément à la publicité réalisée par le mandataire-liquidateur, au 15 novembre 2023, le loyer était fixé à la somme de 926,71 euros alors que le décompte versé par le bailleur laisse apparaitre un loyer pour le mois d'avril 2024 de 936,29 euros et à compter du mois de mai 2024 un loyer revalorisé de 1 058,31 euros ;
- la stricte application du contrat aurait, au mieux, permis au bailleur, au 1er septembre 2024, de solliciter la revalorisation du loyer à 988,07 euros mensuels ;
- la SCI La familiale détaille le calcul de l'indexation du loyer chaque année sur la base d'un barème qui ne lui est pas opposable puisque contractuellement il est prévu que le barème applicable est celui de l'ICC ;
- le premier juge a considéré, tout en indiquant qu'il était impossible de déterminer le montant de la dette eu égard aux contestations sérieuses développées, qu'elle était débitrice pour ne pas avoir couvert les causes du commandement dans le mois suivant ce dernier alors qu'en réalité elle a régularisé dans le délai imparti la somme à devoir à son bailleur et même plus parce qu'elle a réglé la somme de 4 750 euros alors qu'elle était redevable de la somme de 3 286,15 euros ;
- les effets de la clause résolutoire ne peuvent produire aucune conséquence et le bailleur est mal fondé à solliciter l'octroi d'une indemnité d'occupation à compter de septembre 2024 ;
- s'agissant de l'obligation de délivrance du bailleur, le premier juge a considéré que lors de la prise des lieux, elle avait une parfaite connaissance des désordres, pour avoir loué le bien après l'avoir visité, alors qu'il ne fait aucun doute que la destination des locaux « à usage de restaurant, pizzéria, location de DVD » est, sans équivoque, incompatible avec un local présentant de l'humidité et une installation électrique non conforme ;
- la SCI La familiale se prévaut des dispositions de l'article 606 du code civil pour se dégager de ses obligations alors que sa demande de réparation est fondée sur les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil ;
- le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice le 31 janvier 2025 met en évidence qu'une partie très importante du local est inexploitable pour une activité de restauration notamment pour des raisons de sécurité évidentes, de sorte qu'elle est bien fondée à solliciter d'une part, la réalisation des travaux afin de permettre la délivrance conforme des locaux pris en location et ce, sous astreinte de 400 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir et, d'autre part, la consignation de la moitié du loyer courant, jusqu'à la parfaite réalisation des travaux de remise en état.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 22 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la SCI La familiale demande à la cour de :
- déclarer la SAS [L] mal fondée en toutes ses demandes et la débouter de l'ensemble de ses demandes ;
- confirmer dans toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;
En tout état de cause,
- condamner la SAS [L] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ;
- condamner la SAS [L] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'aux frais afférents à la procédure et à ses suites.
Elle fait notamment valoir que :
- elle n'a jamais été appelée à concourir à l'acte de cession de fonds de commerce et ce, en violation des dispositions expresses du bail commercial et que l'acte de cession ne lui a pas été signifié, en violation des dispositions de l'article 1690 du code civil ;
- elle a adressé plusieurs lettres de révision du loyer au preneur et à son conseil dont les termes n'ont jamais été contestés ;
- le loyer mensuel applicable pour l'année 2024-2025, après indexation, s'élève à 1 058,31 euros ;
- la prétendue erreur de révision du loyer n'a été soulevée par le preneur que postérieurement à la délivrance du commandement de payer et ne fait pas obstacle à la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail ;
- les causes du commandement de payer n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance ;
- l'ordonnance du tribunal de commerce de Toulon du 20 décembre 2023 a expressément indiqué que le bien vendu l'était dans l'état où il se trouvera le jour de sa prise de possession et l'acte de cession du fonds de commerce du 20 mars 2024 a déclaré que la SAS [L] avait parfaitement connaissance des lieux pour les avoir vus et visités ;
- les articles IX et X du contrat de bail disposent que le preneur doit effectuer les travaux d'entretien et les réparations locatives et ce, conformément aux dispositions de l'article 1 754 du code civil ;
- le procès-verbal de commissaire de justice produit par le preneur, établi de manière non-contradictoire, ne suffit pas à établir sa responsabilité sur les désordres constatés ;
- la SAS [L] exploite le local, de sorte que la demande visant à consigner le loyer et que les travaux soient effectués par le bailleur n'est qu'une tentative d'échapper à ses obligations de paiement du loyer ;
- les travaux relatifs au changement des huisseries et les travaux de mise en conformité de l'électricité sollicités par la SAS [L] relèvent de son obligation de réparation d'entretien et locative expressément mises à sa charge aux termes du bail et que les réparations du plafond, si elles s'avéreraient nécessaires, relèveraient de la copropriété de l'immeuble.
Par ordonnance d'incident en date du 11 mars 2026, la conseillère de la chambre 1-2 de la cour d'appel, statuant par délégation, a :
- débouté la SCI La familiale de sa demande de radiation du rôle des affaires en cours pour défaut d'exécution de l'ordonnance entreprise ;
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la SCI La familiale et de la SAS [L] ;
- dit que les dépens de la présente procédure afférente à une demande de radiation de l'affaire suivront le sort de ceux de la procédure au fond.
L'instruction a été close par ordonnance en date du 28 avril 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'ampleur de la dévolution
Le premier juge a considéré que la dette locative réclamée par le bailleur était sérieusement contestable et dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation formée par ce dernier.
Le bailleur sollicite la confirmation de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.
Si le locataire a fait appel de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et sollicite, dans le dispositif de ses écritures, l'infirmation de l'ordonnance entreprise de ce chef, il convient de noter qu'il ne forme aucune demande au titre de la dette locative, ayant obtenu gain de cause.
Il s'ensuit que la cour n'est pas saisie d'aucune demande portant sur la dette locative.
Sur la constatation de la résiliation du bail
Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux : le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Sur le fondement des dispositions de ces textes, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d'un bail commercial par acquisition de sa clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui implique qu'elle soit signifiée par un bailleur de bonne foi et vise un manquement à une clause expresse et précise du bail. Il ne doit dès lors exister aucune contestation sérieuse sur la nature et l'étendue de l'obligation que le preneur n'aurait pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire et sur la façon dont la bailleur la met en 'uvre.
En l'espèce, il n'est pas discuté que le contrat de bail comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.
Faisant grief au locataire de ne pas payer les loyers, la SCI La familiale a, par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, fait délivrer à la SAS [L] un commandement de payer la somme principale de 6 227,84 euros et visant la clause résolutoire.
La SAS [L] se prévaut de plusieurs contestations sérieuses affectant la validité du commandement de payer.
D'une part, elle fait valoir que le loyer réclamé dans le commandement de payer n'est pas conforme à celui qui avait été publié par le mandataire-liquidateur le 15 novembre 2023 et qu'il a été augmenté, à compter du mois de mai 2024, sans motif et sans tenir compte du barème prévu dans le contrat correspondant à l'ICC. Elle affirme avoir régularisé la somme à devoir à son bailleur dans le délai d'un mois à l'issue de la délivrance du commandement de payer.
D'autre part, elle se prévaut d'une exception d'inexécution résultant d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
Sur les sommes réclamées dans le commandement de payer
Il est admis qu'un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles.
Il n'est pas discuté que le contrat de bail conclu entre M. [A] et la SCI La familiale prévoyait un loyer annuel hors charges de 7 680 euros payable mensuellement d'avance et d'un dépôt de garantie représentant un mois de loyer, soit 640 euros.
Il résulte des pièces du dossier et plus particulièrement du décompte annexé au commandement de payer délivré le 3 septembre 2024 que le bailleur a estimé qu'à cette date la dette locative totale était de 6 227,84 euros, décomposée comme suit :
Les sommes suivantes sont mises au débit de la SAS [L] avec le libellé « notre appel » :
- 409,67 euros le 20 mars 2024,
- 1 058,31 euros le 20 mars 2024,
- 1 058,31 euros le 1er avril 2024,
- 1 058,31 euros le 1er mai 2024,
- 1 058,31 euros le 1er juin 2024,
- 1 058,31 euros le 1er juillet 2024,
- 1 058,31 euros le 1er août 2024,
- 1 058,31 euros le 1er septembre 2024,
Et les sommes suivantes sont mises au crédit de la SAS [L] avec le libellé « votre règlement » :
- 640 euros le 17 juillet 2024,
- 950 euros le 25 juillet 2024.
La SCI La familiale affirme que les loyers réclamés sont justifiés et correspondent aux avis de révision de loyer adressés aux différents preneurs.
À l'appui de ses prétentions, elle produit la copie de trois avis de révision qu'elle prétend avoir adressés à M. [A] aux mois d'octobre 2020, novembre 2021 et juin 2024 et le courriel que son conseil a adressé le 27 août 2024 au conseil du preneur, contenant la lettre de révision du loyer du mois de juillet 2024 faisant apparaître que le loyer au mois d'avril 2024 serait, selon ses dires, de 936,29 euros et qu'il aurait été revalorisé, à compter du mois de mai 2024, à 1 058,31 euros.
Il reste que Maître [Z] [S], en sa qualité de liquidateur-mandataire de M. [A], a publié le 15 novembre 2023 un appel d'offres faisant apparaître que le loyer était de 926,71 euros et non 936,29 euros comme indiqué par le bailleur dans son avis de révision de juillet 2024, et que le bailleur n'a pas contesté cette décision, qui s'impose donc à elle.
Par ailleurs, il convient de noter que la révision des loyers que le bailleur a successivement opérée a été faite sur la base de l'ILC alors qu'il résulte des termes de l'article VIII du contrat de bail, intitulé révision du loyer, que les parties ont convenu que l'évolution du loyer se ferait sur l'ICC à la date anniversaire de prise d'effet et sans aucune formalité.
Il s'ensuit que le loyer non sérieusement contestable au moment de la prise de possession du local par la SAS [L], soit le 20 mars 2024, était, conformément à la publication par Maître [S] de l'appel d'offre, d'un montant mensuel de 926,71 euros et qu'à compter du 1er septembre 2024 il pouvait être revu à la hausse, faisant application de l'ICC, au montant mensuel de 988,07 euros, suivant le calcul opéré par la SAS [L] dans ses écritures et non contesté par le bailleur.
La dette locative non sérieusement contestable de la SAS [L] pour cette période serait d'un montant total de 5 950, 20 euros décomposé comme suit :
- 11 jours au titre du mois de mars 2024 : 328,58 euros
- Le loyer du mois d'avril 2024 : 926, 71 euros
- Le loyer du mois de mai 2024 : 926, 71 euros
- Le loyer du mois de juin 2024 : 926, 71 euros
- Le loyer du mois de juillet 2024 : 926, 71 euros
- Le loyer du mois d'août 2024 : 926, 71 euros
- Le loyer du mois de septembre 2024 : 988,07 euros
Il s'ensuit que la somme réclamée par la SCI La familiale au titre des loyers et charges pour la période du mois de mars à septembre 2024 dans son commandement de payer délivré le 3 septembre 2024 d'un montant total de 6 227,84 euros est sérieusement contestable.
Si la SAS [L] prétend avoir réglé l'intégralité des loyers non sérieusement contestables dans le délai d'un mois suivant le commandement de payer délivré le 3 septembre 2024, elle justifie, par la production de son relevé bancaire, avoir payé dans le délai imparti en réalité la somme totale de 5 590 euros suivants les virements ci-après détaillés :
- 640 euros le 15 juillet 2024,
- 950 euros le 25 juillet 2024,
- 3 000 euros le 5 septembre 2024,
- 1 000 euros le 17 septembre 2024.
Il s'ensuit qu'elle ne s'est pas acquittée de l'intégralité des causes non sérieusement contestables du commandement de payer dans le délai imparti.
Les contestations soulevées tenant aux sommes mentionnées dans le commandement de payer ne sont pas de nature à remettre en cause sa validité.
Sur l'obligation de délivrance du bailleur
En application de l'article 1719 du code civil le bailleur est obligé, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur un local permettant l'exercice de son activité, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux pendant la durée du bail et de le garantir de tous les défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage. Il s'évince de l'article 1728 du même code que ce dernier est tenu de deux obligations principales, comprenant celle de payer le prix du bail aux termes convenus.
Ainsi, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil, qui énonce qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins qu'il apporte la preuve de ce que l'inertie de ce dernier a pour effet d'empêcher totalement un usage des lieux suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. L'article 1220 du même code poursuit en indiquant qu'une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.
La SAS [L] affirme que le local est très humide et dispose d'une installation électrique non conforme, le rendant incompatible sa destination en tant que restaurant et pizzéria.
À l'appui de ses prétentions, elle produit un procès-verbal de constat dressé le 31 janvier 2025 par Maître [T] [Q], commissaire de justice à [Localité 3].
Le bailleur oppose que ce procès-verbal a été établi à sa demande et de façon non contradictoire et qu'il ne suffit pas à établir sa responsabilité sur les désordres constatés.
Il résulte des termes de ce procès-verbal que Maître [Q] a considéré que l'électricité des locaux n'était pas aux normes en ce qu'elle passait sous des baguettes en PVC(') le tableau électrique (était) vétuste, en très mauvais état et non conforme, de nombreux fils (étant) à nu (') le plafond au niveau des murs est hors d'état. Par ailleurs, il a constaté que la troisième, quatrième et dernière pièces n'étaient pas exploitables et précisé que le plafond dans la dernière pièce était effondré sur quasiment la moitié de sa surface.
Il reste que ces éléments décrits par le commissaire de justice ne sont pas de nature, eux-seuls, à démontrer que la SAS [L] a été mise dans l'impossibilité d'exploiter les locaux.
Il s'ensuit que la SAS [L], qui ne démontre pas avoir été mise dans l'impossibilité d'exploiter les locaux, ne peut valablement se prévaloir d'un manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance pour justifier le non-paiement des loyers et charges.
En conséquence, faute pour elle d'établir un manquement suffisamment grave du bailleur à son obligation de délivrance rendant impossible une jouissance normale des lieux loués, elle ne peut sérieusement se prévaloir d'une exception d'inexécution de nature à remettre en cause la validité du commandement de payer qui a été délivré.
Pour toutes ces raisons, la constatation de la résiliation du bail à effet au 4 octobre 2024, soit un mois après la délivrance du commandement de payer resté infructueux, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Dans ces conditions, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l'effet de la clause résolutoire acquise à la date du 4 octobre 2024, ordonné son expulsion et condamné la SAS [L] à payer à la SCI La familiale une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 4 octobre 2024, d'un montant de 988,07 euros, outre les taxes et jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les demandes reconventionnelles formées par le locataire
La SAS [L] demande pouvoir consigner la moitié du loyer au regard de l'impossibilité pour elle d'exploiter l'intégralité des locaux pris en location et la condamnation de la SCI La familiale à procéder à la réalisation des travaux tendant au changement des huisseries, à la mise aux normes de l'électricité et relatifs au plafond et ce, sous astreinte de 400 euros par jour de retard.
Il résulte de ce qui précède que l'impossibilité pour le locataire d'exploiter les locaux n'est pas démontrée et que la SAS [L] est occupante sans droit ni titre, de sorte que la SCI La familiale n'est pas tenue à son obligation de travaux et que le locataire ne peut être autorisé à consigner les loyers dans l'attente desdits travaux.
Il convient dès lors de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé de ces chefs.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la SAS [L] aux dépens de première instance, comprenant le coût du commandement de payer du 3 septembre 2024 et à payer à la SCI La familiale la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en première instance non compris dans les dépens.
Succombant, la SAS [L] sera condamnée aux dépens d'appel, qui seront distraits en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle sera également condamnée à payer à la SCI La familiale la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en appel non compris dans les dépens.
Elle sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant dans les limites de l'appel,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la SAS [L] à payer à la SCI La familiale la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en appel non compris dans les dépens ;
Déboute la SAS [L] de sa demande formée sur le même fondement ;
Condamne la SAS [L] aux dépens d'appel, qui seront distraits en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière Le président
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 18 JUIN 2026
N° 2026/384
Rôle N° RG 25/10301 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BPEFD
S.A.S. [L]
C/
S.C.I. LA FAMILIALE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Lisa ARCHIPPE
Me Paul GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du TJ de [Localité 1] en date du 29 juillet 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 24/02431.
APPELANTE
S.A.S. [L],
immatriculée au registre du commerce et des sociétés de TOULON sous le numéro 987 451 036, prise en la personne de son représentant légal en exercice
domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Lisa ARCHIPPE, SELAS ARCHIPPE TRAVART VILLALARD & Associés, Avocat au Barreau de TOULON
INTIMÉE
S.C.I. LA FAMILIALE,
poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 2]
représentée par Me Paul GUEDJ, SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
et assistées par Me Adélaide HELLO, avocat au barreau de PARIS
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 12 mai 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Paloma REPARAZ, Coonseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Mme Séverine MOGILKA, Conseillère
Madame Paloma REPARAZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er septembre 2003, la société civile immobilière (SCI) La familiale a donné à bail commercial à M. [K] [A] un local commercial situé [Adresse 3] à Toulon pour une durée de neuf années entières, moyennant le paiement d'un loyer annuel hors charges de 7 680 euros payable mensuellement d'avance et d'un dépôt de garantie représentant un mois de loyer, soit 640 euros.
Ce contrat de bail commercial a été prolongé.
Par ordonnance du juge commissaire du tribunal de commerce de Toulon du 20 décembre 2023, M. [A] a été placé en liquidation judiciaire et le liquidateur, Maître [Z] [S], a été autorisé à vendre le fonds de commerce au prix de 20 000 euros à M. [R] [V] ou à toute personne morale qui s'y substituerait.
Par acte d'avocat du 20 mars 2024, le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail des locaux, a été cédé à la société par actions simplifiée (SAS) [L] au prix de 20 000 euros.
Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, la SCI La familiale a fait délivrer à la SAS [L] un commandement de payer la somme principale de 6 227,84 euros, visant la clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, la SCI La familiale a fait assigner la SAS [L], devant le président du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, aux fins d'entendre constater le jeu de la clause résolutoire, ordonner son expulsion des lieux loués et obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 3 286,15 euros à titre provisionnel au titre de l'arriéré de loyers et charges, une indemnité d'occupation d'un montant de 1 058,31 euros, établie sur la base du dernier loyer et jusqu'à parfaite libération des lieux et la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Par ordonnance contradictoire en date du 29 juillet 2025, ce magistrat a :
- constaté la résiliation du bail liant les parties à la date du 4 octobre 2024 ;
- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS [L] et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
- condamné, à titre provisionnel, la SAS [L] à payer à la SCI La familiale une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 4 octobre 2024, d'un montant de 988,07 euros, outre les taxes et jusqu'à la libération effective des lieux ;
- dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneraient lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus ;
- condamné la SAS [L] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 3 septembre 2024 ;
- condamné la SAS [L] à payer à la SCI La familiale, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il a notamment considéré que :
- la SCI La familiale justifiait avoir transmis au locataire des avis de révision du loyer, certes fondés sur l'indice des loyers commerciaux (ILC) et non sur l'indice du coût de la construction (ICC) tel que stipulé au bail commercial, mais qui n'avaient pas été contestés par ce dernier ;
- il ressortait des appels de fonds que, dès sa prise de possession des lieux, la SAS [L] s'était abstenue de payer le loyer en totalité et qu'un mois après le commandement de payer, elle s'était également abstenue de payer son loyer, même minoré ;
- même si les loyers appelés n'étaient pas conformes au contrat de bail, le commandement de payer était demeuré infructueux puisque même les loyers minorés, dont la SAS [L] se prévalait, n'ont pas été réglés dans le délai d'un mois, l'erreur du bailleur quant à la revalorisation du loyer ayant été soulevée postérieurement sans que cela ne permette d'anéantir les effets de la clause résolutoire ;
- il existait une contestation sérieuse quant au montant du loyer réclamé par le bailleur, ne permettant pas de fixer l'indemnité d'occupation selon le décompte qu'il produisait dans la mesure où il fixait le loyer revalorisé chaque année selon l'ILC, tandis que le bail commercial prévoit une revalorisation selon l'ICC ;
- il convenait de fixer l'indemnité d'occupation à valoir de manière provisionnelle à la somme de 988,07 euros correspondant au montant du loyer que le preneur ne conteste pas devoir, revalorisé à compter de septembre 2024 en appliquant l'ICC et non l'ILC ;
- s'agissant des demandes reconventionnelles, il ressortait des pièces produites que la SAS [L] avait pris possession des lieux en l'état et n'avait adressé, avant la procédure d'expulsion, aucune réclamation au bailleur quant au non-respect de son obligation de délivrance, de sorte que sa demande revêtait un caractère sérieusement contestable ;
- compte-tenu de la constatation de la résiliation du bail et de son expulsion, il n'y avait pas lieu à référé quant aux demandes d'exécution sous astreinte formées par le preneur dès lors que les obligations du bailleur avaient cessé en même temps que le bail s'était trouvé résilié.
Suivant déclaration transmise au greffe le 26 août 2025, la SAS [L] a interjeté appel de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dûment reprises.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 23 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise des chefs déférés et statuant à nouveau de :
À titre principal,
- rejeter l'ensemble des demandes formulées par la SCI La familiale à son encontre ;
À titre reconventionnel,
- l'autoriser à procéder à la consignation de la moitié du loyer au regard de l'impossibilité d'exploiter l'intégralité des locaux pris en location ;
- condamner sous astreinte la SCI La familiale à procéder à la réalisation des travaux tendant au changement des huisseries, à la mise aux normes de l'électricité et aux travaux relatifs au plafond effondré et ce, sous astreinte de 400 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification de la décision à intervenir ;
En tout état de cause,
- condamner la SCI La familiale à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Elle fait notamment valoir que :
- à l'audience devant le juge-commissaire, la SCI La familiale, pourtant valablement convoquée, ne s'est pas présentée ;
- la décision rendue, ce jour définitive, lui a été valablement notifiée ;
- la SCI La familiale considère, sans en tirer de conséquence juridique, qu'elle n'aurait pas été convoquée à la signature de l'acte de cession de fonds de commerce alors qu'elle la considère comme locataire légitime ;
- conformément à la publicité réalisée par le mandataire-liquidateur, au 15 novembre 2023, le loyer était fixé à la somme de 926,71 euros alors que le décompte versé par le bailleur laisse apparaitre un loyer pour le mois d'avril 2024 de 936,29 euros et à compter du mois de mai 2024 un loyer revalorisé de 1 058,31 euros ;
- la stricte application du contrat aurait, au mieux, permis au bailleur, au 1er septembre 2024, de solliciter la revalorisation du loyer à 988,07 euros mensuels ;
- la SCI La familiale détaille le calcul de l'indexation du loyer chaque année sur la base d'un barème qui ne lui est pas opposable puisque contractuellement il est prévu que le barème applicable est celui de l'ICC ;
- le premier juge a considéré, tout en indiquant qu'il était impossible de déterminer le montant de la dette eu égard aux contestations sérieuses développées, qu'elle était débitrice pour ne pas avoir couvert les causes du commandement dans le mois suivant ce dernier alors qu'en réalité elle a régularisé dans le délai imparti la somme à devoir à son bailleur et même plus parce qu'elle a réglé la somme de 4 750 euros alors qu'elle était redevable de la somme de 3 286,15 euros ;
- les effets de la clause résolutoire ne peuvent produire aucune conséquence et le bailleur est mal fondé à solliciter l'octroi d'une indemnité d'occupation à compter de septembre 2024 ;
- s'agissant de l'obligation de délivrance du bailleur, le premier juge a considéré que lors de la prise des lieux, elle avait une parfaite connaissance des désordres, pour avoir loué le bien après l'avoir visité, alors qu'il ne fait aucun doute que la destination des locaux « à usage de restaurant, pizzéria, location de DVD » est, sans équivoque, incompatible avec un local présentant de l'humidité et une installation électrique non conforme ;
- la SCI La familiale se prévaut des dispositions de l'article 606 du code civil pour se dégager de ses obligations alors que sa demande de réparation est fondée sur les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil ;
- le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice le 31 janvier 2025 met en évidence qu'une partie très importante du local est inexploitable pour une activité de restauration notamment pour des raisons de sécurité évidentes, de sorte qu'elle est bien fondée à solliciter d'une part, la réalisation des travaux afin de permettre la délivrance conforme des locaux pris en location et ce, sous astreinte de 400 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir et, d'autre part, la consignation de la moitié du loyer courant, jusqu'à la parfaite réalisation des travaux de remise en état.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 22 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la SCI La familiale demande à la cour de :
- déclarer la SAS [L] mal fondée en toutes ses demandes et la débouter de l'ensemble de ses demandes ;
- confirmer dans toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;
En tout état de cause,
- condamner la SAS [L] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ;
- condamner la SAS [L] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'aux frais afférents à la procédure et à ses suites.
Elle fait notamment valoir que :
- elle n'a jamais été appelée à concourir à l'acte de cession de fonds de commerce et ce, en violation des dispositions expresses du bail commercial et que l'acte de cession ne lui a pas été signifié, en violation des dispositions de l'article 1690 du code civil ;
- elle a adressé plusieurs lettres de révision du loyer au preneur et à son conseil dont les termes n'ont jamais été contestés ;
- le loyer mensuel applicable pour l'année 2024-2025, après indexation, s'élève à 1 058,31 euros ;
- la prétendue erreur de révision du loyer n'a été soulevée par le preneur que postérieurement à la délivrance du commandement de payer et ne fait pas obstacle à la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail ;
- les causes du commandement de payer n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance ;
- l'ordonnance du tribunal de commerce de Toulon du 20 décembre 2023 a expressément indiqué que le bien vendu l'était dans l'état où il se trouvera le jour de sa prise de possession et l'acte de cession du fonds de commerce du 20 mars 2024 a déclaré que la SAS [L] avait parfaitement connaissance des lieux pour les avoir vus et visités ;
- les articles IX et X du contrat de bail disposent que le preneur doit effectuer les travaux d'entretien et les réparations locatives et ce, conformément aux dispositions de l'article 1 754 du code civil ;
- le procès-verbal de commissaire de justice produit par le preneur, établi de manière non-contradictoire, ne suffit pas à établir sa responsabilité sur les désordres constatés ;
- la SAS [L] exploite le local, de sorte que la demande visant à consigner le loyer et que les travaux soient effectués par le bailleur n'est qu'une tentative d'échapper à ses obligations de paiement du loyer ;
- les travaux relatifs au changement des huisseries et les travaux de mise en conformité de l'électricité sollicités par la SAS [L] relèvent de son obligation de réparation d'entretien et locative expressément mises à sa charge aux termes du bail et que les réparations du plafond, si elles s'avéreraient nécessaires, relèveraient de la copropriété de l'immeuble.
Par ordonnance d'incident en date du 11 mars 2026, la conseillère de la chambre 1-2 de la cour d'appel, statuant par délégation, a :
- débouté la SCI La familiale de sa demande de radiation du rôle des affaires en cours pour défaut d'exécution de l'ordonnance entreprise ;
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la SCI La familiale et de la SAS [L] ;
- dit que les dépens de la présente procédure afférente à une demande de radiation de l'affaire suivront le sort de ceux de la procédure au fond.
L'instruction a été close par ordonnance en date du 28 avril 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'ampleur de la dévolution
Le premier juge a considéré que la dette locative réclamée par le bailleur était sérieusement contestable et dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation formée par ce dernier.
Le bailleur sollicite la confirmation de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.
Si le locataire a fait appel de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et sollicite, dans le dispositif de ses écritures, l'infirmation de l'ordonnance entreprise de ce chef, il convient de noter qu'il ne forme aucune demande au titre de la dette locative, ayant obtenu gain de cause.
Il s'ensuit que la cour n'est pas saisie d'aucune demande portant sur la dette locative.
Sur la constatation de la résiliation du bail
Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux : le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Sur le fondement des dispositions de ces textes, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d'un bail commercial par acquisition de sa clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui implique qu'elle soit signifiée par un bailleur de bonne foi et vise un manquement à une clause expresse et précise du bail. Il ne doit dès lors exister aucune contestation sérieuse sur la nature et l'étendue de l'obligation que le preneur n'aurait pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire et sur la façon dont la bailleur la met en 'uvre.
En l'espèce, il n'est pas discuté que le contrat de bail comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.
Faisant grief au locataire de ne pas payer les loyers, la SCI La familiale a, par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, fait délivrer à la SAS [L] un commandement de payer la somme principale de 6 227,84 euros et visant la clause résolutoire.
La SAS [L] se prévaut de plusieurs contestations sérieuses affectant la validité du commandement de payer.
D'une part, elle fait valoir que le loyer réclamé dans le commandement de payer n'est pas conforme à celui qui avait été publié par le mandataire-liquidateur le 15 novembre 2023 et qu'il a été augmenté, à compter du mois de mai 2024, sans motif et sans tenir compte du barème prévu dans le contrat correspondant à l'ICC. Elle affirme avoir régularisé la somme à devoir à son bailleur dans le délai d'un mois à l'issue de la délivrance du commandement de payer.
D'autre part, elle se prévaut d'une exception d'inexécution résultant d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
Sur les sommes réclamées dans le commandement de payer
Il est admis qu'un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles.
Il n'est pas discuté que le contrat de bail conclu entre M. [A] et la SCI La familiale prévoyait un loyer annuel hors charges de 7 680 euros payable mensuellement d'avance et d'un dépôt de garantie représentant un mois de loyer, soit 640 euros.
Il résulte des pièces du dossier et plus particulièrement du décompte annexé au commandement de payer délivré le 3 septembre 2024 que le bailleur a estimé qu'à cette date la dette locative totale était de 6 227,84 euros, décomposée comme suit :
Les sommes suivantes sont mises au débit de la SAS [L] avec le libellé « notre appel » :
- 409,67 euros le 20 mars 2024,
- 1 058,31 euros le 20 mars 2024,
- 1 058,31 euros le 1er avril 2024,
- 1 058,31 euros le 1er mai 2024,
- 1 058,31 euros le 1er juin 2024,
- 1 058,31 euros le 1er juillet 2024,
- 1 058,31 euros le 1er août 2024,
- 1 058,31 euros le 1er septembre 2024,
Et les sommes suivantes sont mises au crédit de la SAS [L] avec le libellé « votre règlement » :
- 640 euros le 17 juillet 2024,
- 950 euros le 25 juillet 2024.
La SCI La familiale affirme que les loyers réclamés sont justifiés et correspondent aux avis de révision de loyer adressés aux différents preneurs.
À l'appui de ses prétentions, elle produit la copie de trois avis de révision qu'elle prétend avoir adressés à M. [A] aux mois d'octobre 2020, novembre 2021 et juin 2024 et le courriel que son conseil a adressé le 27 août 2024 au conseil du preneur, contenant la lettre de révision du loyer du mois de juillet 2024 faisant apparaître que le loyer au mois d'avril 2024 serait, selon ses dires, de 936,29 euros et qu'il aurait été revalorisé, à compter du mois de mai 2024, à 1 058,31 euros.
Il reste que Maître [Z] [S], en sa qualité de liquidateur-mandataire de M. [A], a publié le 15 novembre 2023 un appel d'offres faisant apparaître que le loyer était de 926,71 euros et non 936,29 euros comme indiqué par le bailleur dans son avis de révision de juillet 2024, et que le bailleur n'a pas contesté cette décision, qui s'impose donc à elle.
Par ailleurs, il convient de noter que la révision des loyers que le bailleur a successivement opérée a été faite sur la base de l'ILC alors qu'il résulte des termes de l'article VIII du contrat de bail, intitulé révision du loyer, que les parties ont convenu que l'évolution du loyer se ferait sur l'ICC à la date anniversaire de prise d'effet et sans aucune formalité.
Il s'ensuit que le loyer non sérieusement contestable au moment de la prise de possession du local par la SAS [L], soit le 20 mars 2024, était, conformément à la publication par Maître [S] de l'appel d'offre, d'un montant mensuel de 926,71 euros et qu'à compter du 1er septembre 2024 il pouvait être revu à la hausse, faisant application de l'ICC, au montant mensuel de 988,07 euros, suivant le calcul opéré par la SAS [L] dans ses écritures et non contesté par le bailleur.
La dette locative non sérieusement contestable de la SAS [L] pour cette période serait d'un montant total de 5 950, 20 euros décomposé comme suit :
- 11 jours au titre du mois de mars 2024 : 328,58 euros
- Le loyer du mois d'avril 2024 : 926, 71 euros
- Le loyer du mois de mai 2024 : 926, 71 euros
- Le loyer du mois de juin 2024 : 926, 71 euros
- Le loyer du mois de juillet 2024 : 926, 71 euros
- Le loyer du mois d'août 2024 : 926, 71 euros
- Le loyer du mois de septembre 2024 : 988,07 euros
Il s'ensuit que la somme réclamée par la SCI La familiale au titre des loyers et charges pour la période du mois de mars à septembre 2024 dans son commandement de payer délivré le 3 septembre 2024 d'un montant total de 6 227,84 euros est sérieusement contestable.
Si la SAS [L] prétend avoir réglé l'intégralité des loyers non sérieusement contestables dans le délai d'un mois suivant le commandement de payer délivré le 3 septembre 2024, elle justifie, par la production de son relevé bancaire, avoir payé dans le délai imparti en réalité la somme totale de 5 590 euros suivants les virements ci-après détaillés :
- 640 euros le 15 juillet 2024,
- 950 euros le 25 juillet 2024,
- 3 000 euros le 5 septembre 2024,
- 1 000 euros le 17 septembre 2024.
Il s'ensuit qu'elle ne s'est pas acquittée de l'intégralité des causes non sérieusement contestables du commandement de payer dans le délai imparti.
Les contestations soulevées tenant aux sommes mentionnées dans le commandement de payer ne sont pas de nature à remettre en cause sa validité.
Sur l'obligation de délivrance du bailleur
En application de l'article 1719 du code civil le bailleur est obligé, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur un local permettant l'exercice de son activité, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux pendant la durée du bail et de le garantir de tous les défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage. Il s'évince de l'article 1728 du même code que ce dernier est tenu de deux obligations principales, comprenant celle de payer le prix du bail aux termes convenus.
Ainsi, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil, qui énonce qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins qu'il apporte la preuve de ce que l'inertie de ce dernier a pour effet d'empêcher totalement un usage des lieux suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. L'article 1220 du même code poursuit en indiquant qu'une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.
La SAS [L] affirme que le local est très humide et dispose d'une installation électrique non conforme, le rendant incompatible sa destination en tant que restaurant et pizzéria.
À l'appui de ses prétentions, elle produit un procès-verbal de constat dressé le 31 janvier 2025 par Maître [T] [Q], commissaire de justice à [Localité 3].
Le bailleur oppose que ce procès-verbal a été établi à sa demande et de façon non contradictoire et qu'il ne suffit pas à établir sa responsabilité sur les désordres constatés.
Il résulte des termes de ce procès-verbal que Maître [Q] a considéré que l'électricité des locaux n'était pas aux normes en ce qu'elle passait sous des baguettes en PVC(') le tableau électrique (était) vétuste, en très mauvais état et non conforme, de nombreux fils (étant) à nu (') le plafond au niveau des murs est hors d'état. Par ailleurs, il a constaté que la troisième, quatrième et dernière pièces n'étaient pas exploitables et précisé que le plafond dans la dernière pièce était effondré sur quasiment la moitié de sa surface.
Il reste que ces éléments décrits par le commissaire de justice ne sont pas de nature, eux-seuls, à démontrer que la SAS [L] a été mise dans l'impossibilité d'exploiter les locaux.
Il s'ensuit que la SAS [L], qui ne démontre pas avoir été mise dans l'impossibilité d'exploiter les locaux, ne peut valablement se prévaloir d'un manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance pour justifier le non-paiement des loyers et charges.
En conséquence, faute pour elle d'établir un manquement suffisamment grave du bailleur à son obligation de délivrance rendant impossible une jouissance normale des lieux loués, elle ne peut sérieusement se prévaloir d'une exception d'inexécution de nature à remettre en cause la validité du commandement de payer qui a été délivré.
Pour toutes ces raisons, la constatation de la résiliation du bail à effet au 4 octobre 2024, soit un mois après la délivrance du commandement de payer resté infructueux, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Dans ces conditions, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l'effet de la clause résolutoire acquise à la date du 4 octobre 2024, ordonné son expulsion et condamné la SAS [L] à payer à la SCI La familiale une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 4 octobre 2024, d'un montant de 988,07 euros, outre les taxes et jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les demandes reconventionnelles formées par le locataire
La SAS [L] demande pouvoir consigner la moitié du loyer au regard de l'impossibilité pour elle d'exploiter l'intégralité des locaux pris en location et la condamnation de la SCI La familiale à procéder à la réalisation des travaux tendant au changement des huisseries, à la mise aux normes de l'électricité et relatifs au plafond et ce, sous astreinte de 400 euros par jour de retard.
Il résulte de ce qui précède que l'impossibilité pour le locataire d'exploiter les locaux n'est pas démontrée et que la SAS [L] est occupante sans droit ni titre, de sorte que la SCI La familiale n'est pas tenue à son obligation de travaux et que le locataire ne peut être autorisé à consigner les loyers dans l'attente desdits travaux.
Il convient dès lors de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé de ces chefs.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la SAS [L] aux dépens de première instance, comprenant le coût du commandement de payer du 3 septembre 2024 et à payer à la SCI La familiale la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en première instance non compris dans les dépens.
Succombant, la SAS [L] sera condamnée aux dépens d'appel, qui seront distraits en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle sera également condamnée à payer à la SCI La familiale la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en appel non compris dans les dépens.
Elle sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant dans les limites de l'appel,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la SAS [L] à payer à la SCI La familiale la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en appel non compris dans les dépens ;
Déboute la SAS [L] de sa demande formée sur le même fondement ;
Condamne la SAS [L] aux dépens d'appel, qui seront distraits en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière Le président