CA Besançon, 1re ch., 18 juin 2026, n° 25/01825
BESANÇON
Arrêt
Autre
[Localité 1]/LZ
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 25/01825 - N° Portalis DBVG-V-B7J-E66U
COUR D'APPEL DE BESANÇON
1ère chambre civile et commerciale
ARRÊT DU 18 JUIN 2026
Décision déférée à la Cour : jugement du 15 octobre 2025 - RG N°25/00217 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 2]
Code affaire : 30B - Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion
COMPOSITION DE LA COUR :
Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.
Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, Conseillers.
Greffier : Mme Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.
DEBATS :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER, président, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.
L'affaire oppose :
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTE
S.A.R.L. LES DEMOISELLES
RCS de [Localité 3] n° 830 442 042
Sise [Adresse 1]
Représentée par Me Guillaume MONNET de la SELARL DU PARC - MONNET - FRANCHE COMTE, avocat au barreau de BESANCON
ET :
INTIMÉE
S.A.R.L. AFJ PERF TELECOM
RCS de [Localité 3] n° 888 885 712
sise [Adresse 2]
Défaillante, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 27 novembre 2025.
ARRÊT :
- DEFAUT
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.
*************
Expose du litige, de la procédure et des prétentions
Se prévalant d'un bail commercial conclu avec la SASU AFJ Perf Telecom, la SARL Les Demoiselles a, par exploit du 21 juillet 2025, fait assigner cette dernière devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montbéliard aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et de la voir condamner au paiement de la somme de 18 376 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 juin 2025, outre celle de 3 675,20 euros à titre d'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 12 juillet 2025.
Suivant ordonnance de référé réputée contradictoire du 15 octobre 2025, ce magistrat a :
- rejeté la demande formée par la société Les Demoiselles,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Les Demoiselles aux dépens.
Pour se déterminer ainsi, le premier juge a considéré que si l'assignation et la mise en demeure mentionnaient que la société Les Demoiselles agissait en qualité de bailleur, le bail commercial produit faisait état de l'exact opposé et désignait la société AJF Perf Telecom en tant que bailleur.
Par déclaration du 7 novembre 2025, la société Les Demoiselles a relevé appel de l'ordonnance en toutes ses dispositions et aux termes de ses seules conclusions transmises le 21 novembre 2025, demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,
Vu l'article L. 145-41 du code de commerce,
Vu les articles 835 alinéa 2 et 700 du code de procédure civile,
- 'juger' que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail commercial consenti à la société AFJ Perf Telecom est résilié de plein droit depuis le 12 juillet 2025, et que cette dernière occupe sans droit ni titre, depuis cette date, les locaux litigieux,
- constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter du 12 juillet 2025,
- ordonner l'expulsion de la société AFJ Perf Telecom, ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux susvisés, dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
- juger qu'à défaut pour elle d'avoir libéré les lieux dans le délai d'un mois, elle pourra faire procéder à son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours de la force publique et d'un serrurier dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 à L. 451-1, et R. 411-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner la société AFJ Perf Telecom à lui payer la somme provisionnelle de 27 337,36 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupations, arrêtés au 31 juillet 2025, outre intérêts aux taux légal à compter de l'acte introductif d'instance,
- condamner la société AFJ Perf Telecom à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation de 3 675,20 euros à compter du 1er août 2025 jusqu'à la libération effective et définitive des lieux avec remise des clefs,
- condamner la société AFJ Perf Telecom à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première d'instance d'appel,
- condamner la société AFJ Perf Telecom aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.
En suite de la signification de la déclaration d'appel et des conclusions de l'appelante par actes extra-judiciaires délivrés le 27 novembre 2025 à la société AFJ Perf Telecom Perf Telecom, tous deux délivrés en l'étude du commissaire de justice instrumentaire, l'intimée n'a pas constitué avocat à hauteur de cour, en sorte qu'en application de l'article 474 du code de procédure civile, le présent arrêt est rendu par défaut.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2026.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens de l'appelant à ses conclusions récapitulatives susvisées.
SUR CE, LA COUR
I. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes en paiement de la société Demoiselles
Au soutien de sa voie de recours, la société Les Demoiselles concède que le bail intervenu entre les parties ayant pris effet le 18 novembre 2021 est affecté d'une erreur matérielle consistant en une interversion, en page 2 du document, dans la désignation du bailleur et du preneur.
Elle soutient toutefois que les éléments qu'elle verse aux débats justifient sa qualité de bailleresse et permettent d'interpréter le bail à la lumière de la volonté des parties, tels que, outre son titre de propriété, le courrier de mise en demeure, les factures de loyers, les virements effectués par la société AFJ Perf Telecom et le commandement de payer, contre lequel celle-ci n'a émis aucune contestation.
L'appelante se prévaut du fait qu'à la date de la signi'cation du commandement de payer visant la clause résolutoire, soit le 12 juin 2025, la société AFJ Perf Telecom était redevable d'une somme 18 376 euros au titre des loyers et charges pour la période du 1er février 2025 au 30 juin 2025.
Elle expose que le seul règlement des loyers intervenu postérieurement à la signi'cation du commandement est celui qui a été effectué le 7 octobre 2025 pour un montant de 7 350,40 euros et précise qu'au 7 octobre 2025, le compte locataire était débiteur de la somme de 27 337,36 euros.
Il résulte des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Conformément aux dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, dans sa version applicable au bail en cause, 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai'.
Enfin, aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Au cas particulier, le bail commercial, qui a pris effet entre les parties le 18 novembre 2021, porte sur un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 4] et consiste en deux cellules de 150 m² chacune (lots n°2 et 4) selon l'article 30 du contrat.
Si le document contractuel porte effectivement mention, en sa page 2, de la société AJF Perf Telecom en qualité de 'bailleur' et de la société Les Demoiselles en qualité de 'preneur', il s'agit à l'évidence d'une simple erreur matérielle, comme en atteste, dans le bail lui-même la mention de l'activité du preneur, à savoir 'construction de réseaux électriques et communication'.
La qualité de bailleresse de la société Les Demoiselles est encore accréditée par son titre de propriété du local commercial dont s'agit, reçu le 28 janvier 2021 par Maître [R], notaire à [Localité 3], par les virements du loyers effectués par la société AJF Perf Telecom apparaissant sur le compte de la bailleresse ouvert dans les livres de la Caisse d'épargne et les mentions de ceux-ci dans le grand livre de la société.
C'est par conséquent à tort que le premier juge a rejeté la demande de la société Les Demoiselles sur ce seul motif.
En vertu de l'article 25.2 du contrat, en cas d'inexécution contractuelle, et notamment en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit un mois après signification d'un commandement de payer valant mise en demeure resté infructueux.
Selon lettre recommandée avec avis de réception du 7 mai 2025 réceptionnée le 9 mai suivant, la société Les Demoiselles a mis en demeure la société AFJ Perf Telecom d'avoir à lui régler la somme de 18 376 euros au titre des loyers et des charges impayés pour la période de janvier à mai 2025.
La bailleresse a ensuite fait délivrer à la société AFJ Perf Telecom un commandement de payer le 12 juin 2025 au visa des articles L.145-41 à L.145-60 du code de commerce, visant in extenso la clause résolutoire insérée au bail, aux fins d'obtenir paiement de la somme de 18 580 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période du 1er février au 30 juin 2025, outre frais d'acte.
La société AFJ Perf Telecom, régulièrement assignée en première instance puis avisée de la procédure d'appel, et ayant reçu à personne morale le commandement de payer précité, n'a soumis aucune pièce ou conclusion justifiant qu'elle se soit acquittée des causes du commandement de payer.
Au contraire, si les relevés de compte du bailleur font état d'un unique versement le 6 octobre 2025 à hauteur de 7 350,40 euros, mentionnant l'auteur de ce virement comme étant 'HM IND' mais que la société Demoiselles attribue à sa locataire, aucun autre virement postérieur à la date du commandement n'y apparaît.
Il s'en déduit que la société AFJ Perf Telecom ne s'est pas acquittée des entières causes du commandement de payer dans le mois qui l'a suivi et que, partant, la société Les Demoiselles est bien fondée à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail à compter du 12 juillet 2025, conformément à l'article L. 145-41 du code de commerce.
S'agissant de la demande en paiement à titre provisionnel, le loyer annuel de base HT était fixé dans le contrat de bail à la somme de 28 800 euros soit 34 560 euros TTC moyennant un paiement mensuel, et soumis à une clause d'échelle mobile avec indexation annuelle.
Le commandement de payer délivré le 12 juin 2025 mentionne une créance de 18 376 euros correspondant aux loyers et charges de février à juin 2025 inclus augmenté du coût de l'acte, moyennant un loyer mensuel de 3 675,20 euros.
Le bailleur sollicite toutefois dans ses écritures la condamnation de son preneur à lui verser la somme de 27 337,36 euros, arrêtée au 30 juin 2025, telle qu'apparaissant dans le grand livre de la société dont un décompte est communiqué aux débats, laquelle somme apparaît en contradiction avec sa demande formée en première instance puis à hauteur de cour.
Or, la société Les Demoiselles ne s'explique pas sur la différence entre le montant retenu dans la mise en demeure et le commandement de payer d'une part et le grand livre comptable d'autre part.
Si la somme de 18 376 euros apparaît cohérente avec les affirmations du bailleur et avec le montant des loyers, étant précisé que s'il indique qu'un paiement au titre du loyer de janvier est intervenu depuis le commandement, il s'est ajouté à la créance le loyer de juillet, cette somme n'apparaît pas dans l'extrait du grand livre comptable que ce soit en l'état ou de manière fractionnée, de sorte que la cour estime que cet extrait comptable n'est pas de nature à justifier des prétentions du bailleur au-delà de la somme de 18 376 euros.
Dans ces conditions la dette de la société AFJ Perf Telecom n'est sérieusement incontestable qu'à hauteur de 18 376 euros pour la période de février à juillet 2025 inclus.
Conformément à la demande du bailleur, l'indemnité d'occupation sera fixée au même montant que le loyer précédant la résiliation, soit 3 675,20 euros à compter d'août 2025.
Il résulte des développements qui précèdent que l'ordonnance querellée sera infirmée en ce qu'elle a rejeté la demande formée par la société Les Demoiselles et la cour, statuant à nouveau, constate l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial unissant les parties au 12 juillet 2025 et condamne la société AFJ Perf Telecom au paiement de la somme provisionnelle de 18 376 euros au titre des arriérés de loyers et de charges pour la période sus-indiquée, outre intérêt au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance et fixe l'indemnité d'occupation due à compter d'août 2025 à la somme mensuelle de 3 675,20 euros jusqu'à libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés.
Subséquemment à la résiliation du contrat de bail, il y a également lieu d'ordonner l'expulsion de la société AFJ Perf Telecom selon les modalités indiquées au dispositif ci-après, sans toutefois accueillir la demande d'astreinte formulée par le bailleur, eu égard à la possibilité d'exécution forcée de la mesure d'expulsion déjà ordonnée.
II. Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile
L'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a condamné la société Les Demoiselles aux dépens et rejeté la demande de celle-ci au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société AFJ Perf Telecom, partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et à payer à la bailleresse la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt rendu par défaut, après débats en audience publique,
INFIRME l'ordonnance de référé rendue le 15 octobre 2025 par le tribunal judiciaire de Montbéliard en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire au 12 juillet 2025 et la résiliation de plein droit du bail commercial unissant l'EURL Les Demoiselles et la SAS AFJ Perf Telecom portant sur la location de deux cellules commerciales sises [Adresse 4] à [Localité 4],
ORDONNE l'expulsion de la SAS AFJ Perf Telecom, ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux susvisés, dans le mois de la signification de la présente décision,
REJETTE la demande d'astreinte,
DIT qu'à défaut pour la SAS AFJ Perf Telecom d'avoir libéré les lieux dans le délai d'un mois, la SARL Les Demoiselles pourra faire procéder à son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours de la force publique et d'un serrurier dans les conditions prévues aux articles L. 411-1, L. 451-1, et R. 411-1, R. 451-4 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE la SAS AFJ Perf Telecom à payer à la SARL Les Demoiselles la somme provisionnelle de 18 376 euros à valoir sur les arriérés de loyers et de charges pour la période de février à juillet 2025 inclus, outre intérêt au taux légal à compter de l'acte introductif,
CONDAMNE la SAS AFJ Perf Telecom à payer à la SARL Les Demoiselles à titre provisionnel une indemnité d'occupation fixée à 3 675,20 euros due à compter du 1er août 2025 et ce jusqu'à libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés,
DEBOUTE la SARL Les Demoiselles du surplus de ses demandes,
CONDAMNE la SAS AFJ Perf Telecom à payer à la SARL Les Demoiselles la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SAS AFJ Perf Telecom aux dépens de première instance et d'appel.
Le greffier, Le président,
En conséquence,
La République française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre ladite décision à exécution.
Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main.
A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente décision a été signée à la minute par le président et le greffier.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 25/01825 - N° Portalis DBVG-V-B7J-E66U
COUR D'APPEL DE BESANÇON
1ère chambre civile et commerciale
ARRÊT DU 18 JUIN 2026
Décision déférée à la Cour : jugement du 15 octobre 2025 - RG N°25/00217 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 2]
Code affaire : 30B - Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion
COMPOSITION DE LA COUR :
Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.
Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et Monsieur Philippe MAUREL, Conseillers.
Greffier : Mme Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.
DEBATS :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER, président, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.
L'affaire oppose :
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTE
S.A.R.L. LES DEMOISELLES
RCS de [Localité 3] n° 830 442 042
Sise [Adresse 1]
Représentée par Me Guillaume MONNET de la SELARL DU PARC - MONNET - FRANCHE COMTE, avocat au barreau de BESANCON
ET :
INTIMÉE
S.A.R.L. AFJ PERF TELECOM
RCS de [Localité 3] n° 888 885 712
sise [Adresse 2]
Défaillante, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 27 novembre 2025.
ARRÊT :
- DEFAUT
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Leila ZAIT, greffier lors du prononcé.
*************
Expose du litige, de la procédure et des prétentions
Se prévalant d'un bail commercial conclu avec la SASU AFJ Perf Telecom, la SARL Les Demoiselles a, par exploit du 21 juillet 2025, fait assigner cette dernière devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montbéliard aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et de la voir condamner au paiement de la somme de 18 376 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 juin 2025, outre celle de 3 675,20 euros à titre d'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 12 juillet 2025.
Suivant ordonnance de référé réputée contradictoire du 15 octobre 2025, ce magistrat a :
- rejeté la demande formée par la société Les Demoiselles,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Les Demoiselles aux dépens.
Pour se déterminer ainsi, le premier juge a considéré que si l'assignation et la mise en demeure mentionnaient que la société Les Demoiselles agissait en qualité de bailleur, le bail commercial produit faisait état de l'exact opposé et désignait la société AJF Perf Telecom en tant que bailleur.
Par déclaration du 7 novembre 2025, la société Les Demoiselles a relevé appel de l'ordonnance en toutes ses dispositions et aux termes de ses seules conclusions transmises le 21 novembre 2025, demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,
Vu l'article L. 145-41 du code de commerce,
Vu les articles 835 alinéa 2 et 700 du code de procédure civile,
- 'juger' que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail commercial consenti à la société AFJ Perf Telecom est résilié de plein droit depuis le 12 juillet 2025, et que cette dernière occupe sans droit ni titre, depuis cette date, les locaux litigieux,
- constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter du 12 juillet 2025,
- ordonner l'expulsion de la société AFJ Perf Telecom, ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux susvisés, dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
- juger qu'à défaut pour elle d'avoir libéré les lieux dans le délai d'un mois, elle pourra faire procéder à son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours de la force publique et d'un serrurier dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 à L. 451-1, et R. 411-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner la société AFJ Perf Telecom à lui payer la somme provisionnelle de 27 337,36 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupations, arrêtés au 31 juillet 2025, outre intérêts aux taux légal à compter de l'acte introductif d'instance,
- condamner la société AFJ Perf Telecom à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation de 3 675,20 euros à compter du 1er août 2025 jusqu'à la libération effective et définitive des lieux avec remise des clefs,
- condamner la société AFJ Perf Telecom à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première d'instance d'appel,
- condamner la société AFJ Perf Telecom aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.
En suite de la signification de la déclaration d'appel et des conclusions de l'appelante par actes extra-judiciaires délivrés le 27 novembre 2025 à la société AFJ Perf Telecom Perf Telecom, tous deux délivrés en l'étude du commissaire de justice instrumentaire, l'intimée n'a pas constitué avocat à hauteur de cour, en sorte qu'en application de l'article 474 du code de procédure civile, le présent arrêt est rendu par défaut.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2026.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens de l'appelant à ses conclusions récapitulatives susvisées.
SUR CE, LA COUR
I. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes en paiement de la société Demoiselles
Au soutien de sa voie de recours, la société Les Demoiselles concède que le bail intervenu entre les parties ayant pris effet le 18 novembre 2021 est affecté d'une erreur matérielle consistant en une interversion, en page 2 du document, dans la désignation du bailleur et du preneur.
Elle soutient toutefois que les éléments qu'elle verse aux débats justifient sa qualité de bailleresse et permettent d'interpréter le bail à la lumière de la volonté des parties, tels que, outre son titre de propriété, le courrier de mise en demeure, les factures de loyers, les virements effectués par la société AFJ Perf Telecom et le commandement de payer, contre lequel celle-ci n'a émis aucune contestation.
L'appelante se prévaut du fait qu'à la date de la signi'cation du commandement de payer visant la clause résolutoire, soit le 12 juin 2025, la société AFJ Perf Telecom était redevable d'une somme 18 376 euros au titre des loyers et charges pour la période du 1er février 2025 au 30 juin 2025.
Elle expose que le seul règlement des loyers intervenu postérieurement à la signi'cation du commandement est celui qui a été effectué le 7 octobre 2025 pour un montant de 7 350,40 euros et précise qu'au 7 octobre 2025, le compte locataire était débiteur de la somme de 27 337,36 euros.
Il résulte des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Conformément aux dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, dans sa version applicable au bail en cause, 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai'.
Enfin, aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Au cas particulier, le bail commercial, qui a pris effet entre les parties le 18 novembre 2021, porte sur un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 4] et consiste en deux cellules de 150 m² chacune (lots n°2 et 4) selon l'article 30 du contrat.
Si le document contractuel porte effectivement mention, en sa page 2, de la société AJF Perf Telecom en qualité de 'bailleur' et de la société Les Demoiselles en qualité de 'preneur', il s'agit à l'évidence d'une simple erreur matérielle, comme en atteste, dans le bail lui-même la mention de l'activité du preneur, à savoir 'construction de réseaux électriques et communication'.
La qualité de bailleresse de la société Les Demoiselles est encore accréditée par son titre de propriété du local commercial dont s'agit, reçu le 28 janvier 2021 par Maître [R], notaire à [Localité 3], par les virements du loyers effectués par la société AJF Perf Telecom apparaissant sur le compte de la bailleresse ouvert dans les livres de la Caisse d'épargne et les mentions de ceux-ci dans le grand livre de la société.
C'est par conséquent à tort que le premier juge a rejeté la demande de la société Les Demoiselles sur ce seul motif.
En vertu de l'article 25.2 du contrat, en cas d'inexécution contractuelle, et notamment en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit un mois après signification d'un commandement de payer valant mise en demeure resté infructueux.
Selon lettre recommandée avec avis de réception du 7 mai 2025 réceptionnée le 9 mai suivant, la société Les Demoiselles a mis en demeure la société AFJ Perf Telecom d'avoir à lui régler la somme de 18 376 euros au titre des loyers et des charges impayés pour la période de janvier à mai 2025.
La bailleresse a ensuite fait délivrer à la société AFJ Perf Telecom un commandement de payer le 12 juin 2025 au visa des articles L.145-41 à L.145-60 du code de commerce, visant in extenso la clause résolutoire insérée au bail, aux fins d'obtenir paiement de la somme de 18 580 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période du 1er février au 30 juin 2025, outre frais d'acte.
La société AFJ Perf Telecom, régulièrement assignée en première instance puis avisée de la procédure d'appel, et ayant reçu à personne morale le commandement de payer précité, n'a soumis aucune pièce ou conclusion justifiant qu'elle se soit acquittée des causes du commandement de payer.
Au contraire, si les relevés de compte du bailleur font état d'un unique versement le 6 octobre 2025 à hauteur de 7 350,40 euros, mentionnant l'auteur de ce virement comme étant 'HM IND' mais que la société Demoiselles attribue à sa locataire, aucun autre virement postérieur à la date du commandement n'y apparaît.
Il s'en déduit que la société AFJ Perf Telecom ne s'est pas acquittée des entières causes du commandement de payer dans le mois qui l'a suivi et que, partant, la société Les Demoiselles est bien fondée à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail à compter du 12 juillet 2025, conformément à l'article L. 145-41 du code de commerce.
S'agissant de la demande en paiement à titre provisionnel, le loyer annuel de base HT était fixé dans le contrat de bail à la somme de 28 800 euros soit 34 560 euros TTC moyennant un paiement mensuel, et soumis à une clause d'échelle mobile avec indexation annuelle.
Le commandement de payer délivré le 12 juin 2025 mentionne une créance de 18 376 euros correspondant aux loyers et charges de février à juin 2025 inclus augmenté du coût de l'acte, moyennant un loyer mensuel de 3 675,20 euros.
Le bailleur sollicite toutefois dans ses écritures la condamnation de son preneur à lui verser la somme de 27 337,36 euros, arrêtée au 30 juin 2025, telle qu'apparaissant dans le grand livre de la société dont un décompte est communiqué aux débats, laquelle somme apparaît en contradiction avec sa demande formée en première instance puis à hauteur de cour.
Or, la société Les Demoiselles ne s'explique pas sur la différence entre le montant retenu dans la mise en demeure et le commandement de payer d'une part et le grand livre comptable d'autre part.
Si la somme de 18 376 euros apparaît cohérente avec les affirmations du bailleur et avec le montant des loyers, étant précisé que s'il indique qu'un paiement au titre du loyer de janvier est intervenu depuis le commandement, il s'est ajouté à la créance le loyer de juillet, cette somme n'apparaît pas dans l'extrait du grand livre comptable que ce soit en l'état ou de manière fractionnée, de sorte que la cour estime que cet extrait comptable n'est pas de nature à justifier des prétentions du bailleur au-delà de la somme de 18 376 euros.
Dans ces conditions la dette de la société AFJ Perf Telecom n'est sérieusement incontestable qu'à hauteur de 18 376 euros pour la période de février à juillet 2025 inclus.
Conformément à la demande du bailleur, l'indemnité d'occupation sera fixée au même montant que le loyer précédant la résiliation, soit 3 675,20 euros à compter d'août 2025.
Il résulte des développements qui précèdent que l'ordonnance querellée sera infirmée en ce qu'elle a rejeté la demande formée par la société Les Demoiselles et la cour, statuant à nouveau, constate l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial unissant les parties au 12 juillet 2025 et condamne la société AFJ Perf Telecom au paiement de la somme provisionnelle de 18 376 euros au titre des arriérés de loyers et de charges pour la période sus-indiquée, outre intérêt au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance et fixe l'indemnité d'occupation due à compter d'août 2025 à la somme mensuelle de 3 675,20 euros jusqu'à libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés.
Subséquemment à la résiliation du contrat de bail, il y a également lieu d'ordonner l'expulsion de la société AFJ Perf Telecom selon les modalités indiquées au dispositif ci-après, sans toutefois accueillir la demande d'astreinte formulée par le bailleur, eu égard à la possibilité d'exécution forcée de la mesure d'expulsion déjà ordonnée.
II. Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile
L'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a condamné la société Les Demoiselles aux dépens et rejeté la demande de celle-ci au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société AFJ Perf Telecom, partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et à payer à la bailleresse la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt rendu par défaut, après débats en audience publique,
INFIRME l'ordonnance de référé rendue le 15 octobre 2025 par le tribunal judiciaire de Montbéliard en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire au 12 juillet 2025 et la résiliation de plein droit du bail commercial unissant l'EURL Les Demoiselles et la SAS AFJ Perf Telecom portant sur la location de deux cellules commerciales sises [Adresse 4] à [Localité 4],
ORDONNE l'expulsion de la SAS AFJ Perf Telecom, ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux susvisés, dans le mois de la signification de la présente décision,
REJETTE la demande d'astreinte,
DIT qu'à défaut pour la SAS AFJ Perf Telecom d'avoir libéré les lieux dans le délai d'un mois, la SARL Les Demoiselles pourra faire procéder à son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours de la force publique et d'un serrurier dans les conditions prévues aux articles L. 411-1, L. 451-1, et R. 411-1, R. 451-4 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE la SAS AFJ Perf Telecom à payer à la SARL Les Demoiselles la somme provisionnelle de 18 376 euros à valoir sur les arriérés de loyers et de charges pour la période de février à juillet 2025 inclus, outre intérêt au taux légal à compter de l'acte introductif,
CONDAMNE la SAS AFJ Perf Telecom à payer à la SARL Les Demoiselles à titre provisionnel une indemnité d'occupation fixée à 3 675,20 euros due à compter du 1er août 2025 et ce jusqu'à libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés,
DEBOUTE la SARL Les Demoiselles du surplus de ses demandes,
CONDAMNE la SAS AFJ Perf Telecom à payer à la SARL Les Demoiselles la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SAS AFJ Perf Telecom aux dépens de première instance et d'appel.
Le greffier, Le président,
En conséquence,
La République française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre ladite décision à exécution.
Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main.
A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente décision a été signée à la minute par le président et le greffier.