CA Montpellier, ch. com., 30 juin 2026, n° 23/05500

FAITS et PROCEDURE

Par actes des 13 et 20 octobre 1986, M. [V] [H] a donné à bail à la SARL Transport [R] un local commercial sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 1 000 francs H.T.

L'immeuble a été cédé à la SCI l'Equerre puis cédé par acte authentique du 27 juin 2022 à la SCI Néo.

Par exploit du 30 juin 2022, la société Néo a fait délivrer à la société Transports [R] un congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction pour le 31 décembre 2022.

Par exploit du 13 décembre 2022, la société Transports [R] a assigné la société Néo en nullité du congé délivré le 30 juin 2022.

Par jugement contradictoire du 6 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Béziers a :

- jugé que le congé délivré par la société Néo à la société Transports [R] le 30 juin 2022 pour le 31 décembre 2022 est valable ;

- jugé n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité d'éviction ;

- jugé que la société Transports [R] est occupant sans droit ni titre depuis le 1 er janvier 2023 ;

- ordonné à la société Transports [R] de libérer les lieux loués et de restituer les clés dans un délai de 1 mois à compter de la signification de la présente décision et à défaut pour elle d'y avoir volontairement procédé dans ce délai, dit que la société Néo pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique, le cas échéant ;

- débouté la société Transports [R] de sa demande additionnelle en exécution des travaux sous astreinte ;

- condamné la société Transports [R] aux dépens en ce compris les frais de délivrance du congé sans offre de renouvellement et l'a condamnée à payer à la société Néo la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rappelé que la décision est exécutoire par provision ;

- et rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration du 8 novembre 2023, la SARL Transports [R] a relevé appel de ce jugement.

Par conclusions du 2 décembre 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 563, 564 et suivants du code de procédure civile et des articles 1145-1 et suivants, L.145-17 du code de commerce de :

- déclarer recevable ses demandes formalisées en cause d'appel tendant à juger que le congé prématuré est insusceptible de produire des effets avant le 31 décembre 2029 date d'expiration du bail, et condamner la société Néo à des dommages et intérêts à hauteur de 7 000 euros pour perte de chance de se maintenir dans les lieux suite à l'exécution provisoire du jugement attaqué ;

- juger que ces demandes tendent aux mêmes fins que celles développées en première instance ou sont la conséquence de l'exécution provisoire ;

Par conséquent ;

- infirmer ou, à tout le moins, reformer le jugement entrepris ;

statuant à nouveau,

À titre principal : sur le caractère prématuré du congé

- juger l'existence d'un nouveau bail au 1er janvier 2021, d'une durée de 9 années ;

- juger par conséquent, prématuré le congé avec refus de renouvellement donné pour le 31 décembre 2022 ; juger que ce congé n'est susceptible de produire ses effets qu'au 31 décembre 2029, date d'expiration du bail ;

Par conséquent,

- rejeter l'ensemble des demandes de la société Néo comme infondées, ou à tout le moins injustifiées ;

- juger que la société Néo est redevable d'une indemnité d'éviction, qu'il conviendra d'apprécier à la fin du bail ;

- ordonner la réintégration immédiate du locataire dans les locaux du [Adresse 1] à [Localité 1] ;

- condamner la société Néo à :

restituer les clefs du local et permettre son accès et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

au paiement de 70 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance de se maintenir dans le local commercial du fait de l'exécution hâtive du jugement ayant validé le congé donné au 31 décembre 2022, au titre de l'exécution provisoire ;

au paiement de 2 484,77 euros au titre des frais d'installation dans des locaux provisoires ;

Sur les obligations du bailleur,

- condamner la société Néo sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir à effectuer les travaux conformes aux devis suivants :

du 7 mars 2023, dans un délai de 2 mois ;

du 23 février 2023, dans un délai de 2 mois ;

du 6 avril 2023 dans un délai de 2 mois ;

À titre subsidiaire : sur la nullité du congé

- juger l'absence de constat de l'état d'insalubrité par une décision administrative ;

- juger de l'absence de danger du local ;

- retenir l'état de vétusté du local pour défaut de travaux des bailleurs successifs et, notamment, la société Néo, dernier acquéreur ;

- juger de l'absence de dangerosité dans les conditions visées à l'article L.145-17 I 2°du code de commerce ;

- prononcer la nullité du congé signifié au visa de l'article L145-17 I 2° du code de commerce,

En tout état de cause,

- rejeter l'ensemble des demandes de société Néo ;

- et la condamner à payer à la société Transports [R] une somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Par conclusions du 28 janvier 2026, la SCI Néo demande à la cour, au visa des articles 564 et suivants du code de procédure civile, des articles 145-9, 145-17 du code de commerce, des articles R.1334-12 et R.1334-13 du code de la santé publique, des articles 1719 et 1721 du code civil, de :

- déclarer irrecevables les demandes nouvelles en cause d'appel formalisées par la société Transports [R] tendant à ce :

que le bail initial régularisé en octobre 1986 soit considéré comme ayant été renouvelé en 2020 pour se terminer le 31 décembre 2029 ;

qu'elle soit condamnée au paiement de dommages intérêts à hauteur de 70 000 euros ;

qu'elle soit condamnée au paiement de dommages intérêts à hauteur de 2 484,77 euros ;

- juger que ces demandes n'ont jamais été formalisées en première instance et qu'elles ne tendent pas aux mêmes fins que celles développées en première instance qui, elles, tendaient à la nullité du congé ;

En conséquence, tenant l'irrecevabilité des demandes précitées formalisées à titre principal,

- confirmer le jugement entrepris ;

Y ajoutant

- prendre acte de cette libération des lieux intervenue le 10 janvier 2024 ;

- et condamner la société Transports [R] à lui payer à la société Néo la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens liés à la présente procédure à savoir :

72,98 euros au titre de la signification du jugement

75,54 euros au titre de commandement de quitter les lieux

285,90 euros au titre du changement des serrures (facture serrures audoises)

396,34 euros au titre du procès-verbal de reprise

612,20 euros au titre du procès-verbal de constat d'état des lieux

Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est datée du 5 mai 2026.

MOTIFS :

La société Transports Decup soutient en cause d'appel que le congé délivré le 30 juin 2022 par acte extrajudiciaire délivré le 30 juin 2022 était prématuré en l'état d'un nouveau bail commercial conclu selon elle entre les parties à compter du 1er janvier 2021, suite à une demande de renouvellement du bail qu'elle avait formulée et qui avait été acceptée par son bailleur.

En premier lieu, contrairement à ce que soutient la société Néo, la société Transports Decup ne présente pas ainsi une demande nouvelle, mais soulève un moyen nouveau tendant aux mêmes fins que la demande de nullité du congé qui a été présentée devant le premier juge, soit le maintien des liens contractuels entre les parties en application du bail commercial.

La demande de la société Transports Decup formée est donc recevable.

En second lieu, sur le fond, la société Transports Decup, par acte extrajudiciaire du 1er décembre 2020, a sollicité le renouvellement du bail en application de l'article L.145-9 et L.145-10 du code de commerce.

Cependant, si dans sa réponse par acte extrajudiciaire du 26 décembre 2020 la société Néo a acquiescé au renouvellement, elle l'a fait sous la condition d'une augmentation du loyer au montant de 475 euros par mois HT, ce que la société Transports Decup n'a pas accepté, de sorte que le bail n'a pas été renouvelé.

Le moyen sera rejeté.

Par ailleurs, en l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en retenant que le congé sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction délivré le 30 juin 2022 par la SCI Néo à la SARL Transports Decup n'encourait aucun motif de nullité, tant au fond que sur la forme.

La décision sera confirmée sur ce point.

Elle le sera également s'agissant de l'état de vétusté des locaux donnés à bail et leur impossibilité de ce fait d'être occupés sans danger, qui étaient démontrés et justifiaient le non-renouvellement du contrat par le bailleur sans indemnité d'éviction, en application de l'article L.145-17, I, 2° du code de commerce, après avoir également constaté qu'il n'avait jamais été allégué un état d'insalubrité qui proviendrait d'une décision administrative.

En cause d'appel, la société Transports Decup sollicite en outre l'octroi d'une somme de 70 000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation de la « perte de chance de se maintenir dans le local commercial du fait de l'exécution hâtive du jugement ».

Or, étant observé que cette demande de dommages-intérêts ne correspond pas à une demande d'indemnité d'éviction, laquelle n'avait pas été sollicitée en première instance, la société Transports Decup ne caractérise l'existence d'aucun manquement contractuel de la part de la société Néo ; elle a exécuté spontanément les termes du jugement querellé d'avoir à quitter les lieux loués.

La société Transports Decup sera en conséquence déboutée de cette prétention indemnitaire et de celle, subséquente, formée au titre de ses frais d'installation dans des locaux provisoires.

Enfin, en l'absence de nullité du congé délivré le 30 juin 2022, lequel a produit ses effets, la société Transports Decup ne peut qu'être également déboutée de sa demande tendant à réintégrer les locaux et à leur remise en état par la SCI Néo, faute pour elle de rapporter la preuve des manquements des bailleurs, au demeurant ceux précédents de la société Néo, à leurs obligations de délivrance conforme et d'entretien, s'agissant de grosses réparations autres que locatives.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la SARL Transports Decup du surplus de ses demandes,

La condamne aux dépens de l'instance d'appel,

En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SARL Transports Decup à payer à la SCI Néo la somme de 2 000 euros et rejette les autres demandes.