CA Aix-en-Provence, ch. 3-4, 25 juin 2026, n° 22/03233
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 25 JUIN 2026
Rôle N° RG 22/03233 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BI7DX
[E], [Z], [C] [G]
C/
SARL SOCA [Localité 1]
Copie exécutoire délivrée
le : 25 Juin 2026
à :
Me Roselyne SIMON-THIBAUD
Me Michèle PARRACONE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 28 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/02373.
APPELANT
Monsieur [E], [Z], [C] [G]
venant aux droits de Mme [T] [Y] veuve [U] décédée le 20 février 2023, es qualité de légataire universelle
né le 16 Juin 1966 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Michèle PARRACONE de la SELARL PARRACONE AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Michelle CHAMPDOIZEAU-PASCAL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMÉE
SARL SOCA [Localité 1]
, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Michel MONTAGARD, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,
et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente
Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente
Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026.
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente, en lieu et place de Mme Anne-Laurence CHALBOS, Présidente empêchée, et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2000, la SCI [Adresse 3] a renouvelé le bail commercial consenti le 5 août 1992 à la SARL Soca [Localité 1], laquelle avait acquis le fonds de commerce exploité par la société Garage Riviera situé dans un local commercial à Grasse.
Les époux [J], associés de la SCI [Adresse 3] ont, par acte authentique en date du 29 mai 2015, poursuivi en leur nom propre le bail commercial existant entre ladite SCI et la société Soca [Localité 1].
Les parties s'opposant sur l'interprétation d'une clause du bail fixant la répartition des taxes et impôts entre preneur et bailleur, une médiation a été ordonnée et réalisée le 10 décembre 2020. La mesure n'a cependant pas permis d'accorder les parties sur le sens qu'elles donnaient aux dispositions de l'acte du 29 mai 2015 concernant le paiement de la taxe foncière.
Mme [T] [Y] veuve [U], agissant par Mme [E] [B], sa curatrice, a, par acte 9 juin 2020, fait assigner la SARL Soca [Localité 1] devant le tribunal judiciaire de Grasse en paiement des taxes foncières des années 2018 et 2019 concernant le local objet du bail entre les parties.
Par jugement en date du 28 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Grasse a:
- débouté Mme [T] [Y] veuve [U] de sa demande en paiement de la somme de 43.102 €
- débouté la SARL Soca [Localité 1] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 4.302 €,
- condamné Mme [T] [Y] veuve [U] à payer à la SARL Soca [Localité 1] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [T] [Y] veuve [U] aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le tribunal a retenu, à cet effet, que:
- l'acte authentique du 29 mai 2015 est bien un renouvellement du bail, à savoir un nouveau bail et non le prolongement du précédent, soumis aux dispositions de la loi du 18 juin 2014 dite Pinel et notamment l'article R 145-35 3° du code de commerce,
- la clause querellée est rédigée en des termes très généraux, et en l'absence d'un inventaire précis et limitatif des impôts et taxes mises à la charge du preneur ainsi que de la production d'un état récapitulatif annuel de cet inventaire, il ne peut être considéré que le paiement de la taxe foncière dans son intégralité figurait clairement parmi les impôts à la charge de la preneuse, d'autant que celle-ci rapporte la preuve que seul un paiement partiel de la taxe foncière correspondant à la taxe d'ordures ménagères était usuellement effectué.
Par déclaration en date du 3 mars 2022, Mme [T] [Y] veuve [U] a interjeté appel de ce jugement.
Suite au décès de Mme [T] [U], Mme [E] [G] est intervenue volontairement à la procédure, en sa qualité de légataire universelle.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 10 décembre 2025, Mme [E] [G] demande à la cour de:
Vu les articles R 145-35 et L 145-40-2 du code de commerce,
- déclarer l'appel interjeté par Mme [U] recevable,
- réformer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Grasse le 28 janvier 2022 en ce qu'elle a débouté Mme [T] [Y] veuve [U] de sa demande en paiement de la somme de 43.102 € au titre du règlement de la taxe foncière pour les années 2018, 2019 et 2020,
- condamner la société Soca au paiement de la somme de 43.102 € au titre du règlement de la taxe foncière pour les années 2018, 2019 et 2020,
- la condamner à payer les sommes suivantes au titre des taxes foncières pour les années 2021 à 2025:
* taxe foncière 2021: 11.046 €,
* taxe foncière 2022: 11.068 €,
* taxe foncière 2023: 10.657 €,
* taxe foncière 2024: 10.176 €,
* taxe foncière 2025: 4.042 €,
- la confirmer en ce qu'elle a débouté la SARL Soca [Localité 1] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 4.302 €,
- condamner la société Soca [Localité 1] au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens.
La SARL Soca [Localité 1], suivant ses dernières conclusions déposées et signifiées le 16 décembre 2025, demande à la cour de:
Vu les articles L 145-40-2 et R 145-35 du code de commerce,
A titre principal,
- déclarer recevable mais mal fondé l'appel principal interjeté par Mme [T] [F] veuve [U], aux droits de la quelle vient Mme [G], ès qualités, intervenant volontairement,
- confirmer le jugement du 28 janvier 2022 en ce qu'il a:
* débouté Mme [T] [Y] veuve [U] de sa demande en paiement de la somme de 43.102 €,
* condamné Mme [T] [Y] veuve [U] à payer à la SARL Soca [Localité 1] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné Mme [T] [Y] veuve [U] aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
- débouter Mme [G], venant aux droits de Mme [U], de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Sur l'appel incident,
- déclarer recevable et fondé l'appel incident fondé par la société Soca [Localité 1],
- réformer le jugement du 28 janvier 2022 en ce qu'il a:
* débouté la SARL Soca [Localité 1] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 4.302€,
- condamner Mme [G], intervenant volontaire venant aux droits de Mme [U], au remboursement des sommes indûment perçues au titre de la taxe foncière, soit la somme de 4.302 € pour l'année 2018,
En tout état de cause,
- condamner Mme [G], intervenant volontaire venant aux droits de Mme [U], au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en remboursement des frais irrépétibles engagés devant la cour,
- la condamner aux entiers dépens de l'instance d'appel.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 28 avril 2026.
MOTIFS
Sur la recevabilité de la demande de condamnation de la société Soca [Localité 1] à payer à Mme [G] la somme de 43.102 €
L'intimée indique que l'appelante n'a pas formulé une telle demande de condamnation dans ses première écritures, de sorte qu'une telle demande est irrecevable
Toutefois elle ne reprend pas cette prétention dans le dispositif de ses conclusions qui seul lie la cour conformément à l'application de l'article 954 du code de procédure civile.
La cour n'en est donc pas saisie.
Sur la demande de condamnation de la société Soca [Localité 1] au paiement de la taxe foncière
Sur la nature de l'acte authentique du 29 mai 2015
La bailleresse fait grief au premier juge d'avoir considéré que l'acte authentique du 29 mai 2015 était bien un renouvellement de bail, soumis à la loi Pinel.
Elle prétend qu'il s'agit au contraire d'une simple régularisation rendue nécessaire par le fait que la SCI avait perdu sa personnalité juridique mais que les parties n'ont pas entendu modifier l'économie globale du contrat. Elle estime que lui donner une autre portée ne correspond pas à la commune intention des parties et des termes du bail.
Selon l'article 1134 ancien du code civil, applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise.
En l'espèce, en vertu d'un avenant en date du 22 décembre 2000, la SCI [Adresse 3] a renouvelé le bail commercial consenti à la SARL Soca [Localité 1] venu à expiration le 30 septembre 2000, rétroactivement à compter du 1er octobre 2000 et pour une durée de neuf années entières et consécutives, se terminant le 30 septembre 2009.
En l'absence de congé ou de demande de renouvellement, il y a lieu de considérer que le bail a été tacitement reconduit, à son échéance le 30 septembre 2009, pour une durée indéterminée.
Un acte authentique ayant pour objet toujours ce bail commercial a été régularisé le 29 mai 2015 par devant Me [R] [Q], notaire à [Localité 1], entre d'une part M. [W] [U] et son épouse Mme [T] [Y], et d'autre part la société Soca [Localité 1].
Il est expressément énoncé en première page que Me [R] [Q] a ' reçu le présent acte contenant RENOUVELLEMENT DE BAIL COMMERCIAL' entre les époux [U], bailleurs et la société Soca [Localité 1], preneur.
Il est effectivement rappelé en page 2 que le bailleur initial dénommé la SCI [Adresse 3], constituée pour une durée de cinquante années à compter du 26 mai 1959, a perdu sa personnalité morale et que le bien immobilier de la société est devenu la propriété de ses associés, les consorts [M], transfert de patrimoine qui a été constaté par acte notarié du 31 mars 2015.
Il n'en demeure pas moins que s'agissant de cet acte du 29 mai 2015:
- il est clairement indiqué en première page que Me [R] [Q] a ' reçu le présent acte contenant RENOUVELLEMENT DE BAIL COMMERCIAL' entre les époux [U], bailleurs et la société Soca [Localité 1], preneur,
- au paragraphe ' Conditions générales- Garanties', il est prévu que ' Le renouvellement de bail a lieu sous les mêmes charges, garanties et conditions que le bail originaire et l'avenant de renouvellement de bail commercial en date du 22 septembre 2000, savoir (...) Et en outre sous celles suivantes issues de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et du décret n° 2014- 1317 du 3 novembre 2014 (...)'.
Il s'ensuit que non seulement l'acte litigieux est intitulé ' Renouvellement de bail commercial' , mais encore, les conditions générales mentionnent que ce 'renouvellement de bail' est notamment soumis aux dispositions issues de la loi du 18 juin 2014 dite Pinel et son décret d'application dont les dispositions sont par la suite reprises.
En outre, il s'agit d'un acte authentique rédigé par un professionnel qui n'a donc pas pu se méprendre sur la portée qu'il entend donner à ' Renouvellement de bail commercial' comme stipulé dans son titre.
Au demeurant, dans sa réponse à une demande de renouvellement signifiée par la bailleresse au preneur par acte extra-judiciaire du 30 juin 2021, le commissaire de justice rappelle que ' Par la suite un acte authentique en date du 29 mai 2015 a été établi entre les époux [U] et la société Soca [Localité 1] formalisant le renouvellement ( du bail commercial) pour une période de neuf ans (...)'
L'acte du 29 mai 2015 est donc bien un renouvellement du bail commercial, à savoir un nouveau bail et non le prolongement du précédent, ce qui emporte comme l'a retenu à juste titre le premier juge, des conséquences quant à l'application des dispositions de la loi Pinel favorables au preneur.
Sur l'interprétation de la clause de l'acte authentique du 29 mai 2015
En vertu de l'article L 145-40-2 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.
Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs.
L'article R 145-35 3° du même code, issu du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, dispose que ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.
En application de ces textes, la taxe foncière peut effectivement être mise à la charge du preneur. Toutefois, pour pouvoir imputer les impôts et taxes au locataire, l'article L 145-40-2 du code de commerce impose un inventaire précis et limitatif de ceux-ci ainsi que l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.
Depuis l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, établir une liste des impôts et taxes imputés au locataire est une obligation dont le bailleur ne peut s'affranchir.
L'acte authentique du 29 mai 2015 énonce au paragraphe ' Charges et conditions ' que ' Le présent bail est consenti et accepté sous les charges et conditions suivantes que la preneuse s'oblige à exécuter, savoir (...)
11° Elle devra s'acquitter exactement de sa taxe professionnelle et généralement tous impôts, taxes et contributions dont la bailleresse pourrait être responsable à un titre quelconque et en justifier à toute réquisition et notamment à l'expiration du bail, avant tout enlèvement de ses meubles et marchandises.
12° Elle devra rembourser à la bailleresse les taxes diverses que les propriétaires sont en droit de récupérer contre les locataires et plus spécialement la TVA si la bailleresse décide d'opter pour ce régime d'imposition.'
Il s'agit de la stricte reproduction des dispositions contenues dans l'avenant de renouvellement régularisé entre la SCI [Adresse 3] et la SARL Soca [Localité 1] le 22 décembre 2000.
La clause énoncée dans l'acte du 29 mai 2015 est rédigée en des termes très généraux et ambigus ne permet pas de déterminer si les charges évoquées concernent ou non tous les impôts auxquels est assujetti le bien loué.
Ce bail ne comporte aucun 'inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire', et ladite clause ne respecte pas les dispositions de l'article L 145-40-2 du code de commerce. La seule mention ' tous impôts, taxes et contributions dont la bailleresse pourrait être responsable à un titre quelconque' n'est pas une liste précise mais une simple formulation vague et générale.
Par voie de conséquence, la SARL Soca [Localité 1] ne saurait être tenue au paiement de la taxe foncière afférente aux locaux qui lui ont été donnés à bail, le jugement entrepris étant confirmé sur ce point.
L'appelante prétend encore que la société Soca [Localité 1], entre 2006 et 2015, s'est acquittée de la taxe foncière sans jamais émettre la moindre contestation.
Il ressort néanmoins des pièces produites par la preneuse et notamment des copie des avis fonciers relatifs aux années susvisées, que celle-ci ne versait que la taxe d'ordures ménagères et que seul le montant de cette taxe lui était au demeurant réclamé par le bailleur.
Dans son courrier 6 octobre 2020, Mme [E] [B], curatrice puis tutrice de Mme [T] [U], a écrit à la preneuse en ces termes ' Voici ci-joint la taxe foncière 2020 d'un montant de 11202 €. La taxe d'ordures ménagères s'élève cette année à 3.988 €, soit une économie pour vous de 1.618 € par rapport à la TOM de 2019 (...) Je joins à ce courrier un RIB de Mme [U] au cas où vous souhaiteriez régler cette TOM par virement mais aussi le règlement des loyers (...)'.
La société Soca communique également en cause d'appel ( pièces 21 à 25), les courriers ou mails qui lui ont été envoyés par Mme [E] [G] mettant en évidence que cette dernière ne lui réclame que le règlement de la taxe d'ordures ménagères et non pas la totalité de la taxe foncière, y compris pour l'année 2024, le courriel du 26 septembre 2024 ayant pour objet ' taxe ordures ménagères 2024".
Ces éléments viennent corroborer que la commune intention des parties n'a en tout état de cause jamais été de faire supporter au locataire le paiement de la taxe foncière mais uniquement la part correspondant à la taxe d'ordures ménagères.
C'est donc à juste titre le tribunal a débouté Mme [T] [Y] veuve [U] de sa demande en paiement de la somme de 43.102 € au titre des taxes foncières pour les années 2018, 2019 et 2020.
Mme [G], venant aux droits de feue [T] [U], ne pourra qu'être déboutée de sa demande complémentaire tendant à la condamnation de la société Soca [Localité 1] au paiement de la taxe foncière afférente à la période entre 2021 et 2025.
Sur la demande reconventionnelle de la société Soca [Localité 1]
La SARL Soca [Localité 1] soutient avoir versé en trop une somme de 4.302 € au titre de la taxe foncière 2018, formant un appel incident sur cette demande qui a été rejetée par le premier juge.
Il n'est pas contesté qu'au titre de l'année 2018, le montant de la taxe foncière s'est élevé à la somme de 15.514 € dont 5.698 € correspondant à la taxe d'ordures ménagères.
L'intimée communique la photocopie des cinq chèques d'un montant de 2.000 € chacun, tous datés du mois de mars 2018 et établis au nom de M. ou Mme [U] et justifie par ailleurs que ces chèques ont été encaissés entre avril et octobre 2018.
Il n'en demeure pas moins qu'il existe une incertitude quant à la destination précise des fonds, qui n'est pas établie, d'autant qu'il est curieux que la preneuse qui s'en tenait depuis plusieurs années au paiement de la seule taxe d'ordures ménagères, soit en l'espèce 5.698 € pour l'année 2018, ait versé par erreur une somme de 10.000 € , qui ne correspond d'ailleurs même pas au montant de la taxe foncière globale de 15.514 €.
En l'absence d'autres éléments probants, la SARL Soca [Localité 1] sera déboutée de son appel incident.
En définitive, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile;
PAR CES MOTIFS
La cour statuant, publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement déféré du tribunal judiciaire de Grasse en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute Mme [E] [G], venant aux droits de Mme [T] [Y] veuve [U], de sa demande en paiement au titre des taxes foncières pour les années 2021 à 2025 inclus,
Déboute la société Soca [Localité 1] de son appel incident,
Condamne Mme [E] [G], venant aux droits de Mme [T] [Y] veuve [U], à payer à la société Soca [Localité 1] la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
Condamne Mme [E] [G], venant aux droits de Mme [T] [Y] veuve [U], aux dépens de la procédure d'appel.
Le Greffier, La Vice-Présidente en lieu et place de la présidente empêchée,
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 25 JUIN 2026
Rôle N° RG 22/03233 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BI7DX
[E], [Z], [C] [G]
C/
SARL SOCA [Localité 1]
Copie exécutoire délivrée
le : 25 Juin 2026
à :
Me Roselyne SIMON-THIBAUD
Me Michèle PARRACONE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 28 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/02373.
APPELANT
Monsieur [E], [Z], [C] [G]
venant aux droits de Mme [T] [Y] veuve [U] décédée le 20 février 2023, es qualité de légataire universelle
né le 16 Juin 1966 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Michèle PARRACONE de la SELARL PARRACONE AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Michelle CHAMPDOIZEAU-PASCAL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMÉE
SARL SOCA [Localité 1]
, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Michel MONTAGARD, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,
et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente
Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente
Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026.
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente, en lieu et place de Mme Anne-Laurence CHALBOS, Présidente empêchée, et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2000, la SCI [Adresse 3] a renouvelé le bail commercial consenti le 5 août 1992 à la SARL Soca [Localité 1], laquelle avait acquis le fonds de commerce exploité par la société Garage Riviera situé dans un local commercial à Grasse.
Les époux [J], associés de la SCI [Adresse 3] ont, par acte authentique en date du 29 mai 2015, poursuivi en leur nom propre le bail commercial existant entre ladite SCI et la société Soca [Localité 1].
Les parties s'opposant sur l'interprétation d'une clause du bail fixant la répartition des taxes et impôts entre preneur et bailleur, une médiation a été ordonnée et réalisée le 10 décembre 2020. La mesure n'a cependant pas permis d'accorder les parties sur le sens qu'elles donnaient aux dispositions de l'acte du 29 mai 2015 concernant le paiement de la taxe foncière.
Mme [T] [Y] veuve [U], agissant par Mme [E] [B], sa curatrice, a, par acte 9 juin 2020, fait assigner la SARL Soca [Localité 1] devant le tribunal judiciaire de Grasse en paiement des taxes foncières des années 2018 et 2019 concernant le local objet du bail entre les parties.
Par jugement en date du 28 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Grasse a:
- débouté Mme [T] [Y] veuve [U] de sa demande en paiement de la somme de 43.102 €
- débouté la SARL Soca [Localité 1] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 4.302 €,
- condamné Mme [T] [Y] veuve [U] à payer à la SARL Soca [Localité 1] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [T] [Y] veuve [U] aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le tribunal a retenu, à cet effet, que:
- l'acte authentique du 29 mai 2015 est bien un renouvellement du bail, à savoir un nouveau bail et non le prolongement du précédent, soumis aux dispositions de la loi du 18 juin 2014 dite Pinel et notamment l'article R 145-35 3° du code de commerce,
- la clause querellée est rédigée en des termes très généraux, et en l'absence d'un inventaire précis et limitatif des impôts et taxes mises à la charge du preneur ainsi que de la production d'un état récapitulatif annuel de cet inventaire, il ne peut être considéré que le paiement de la taxe foncière dans son intégralité figurait clairement parmi les impôts à la charge de la preneuse, d'autant que celle-ci rapporte la preuve que seul un paiement partiel de la taxe foncière correspondant à la taxe d'ordures ménagères était usuellement effectué.
Par déclaration en date du 3 mars 2022, Mme [T] [Y] veuve [U] a interjeté appel de ce jugement.
Suite au décès de Mme [T] [U], Mme [E] [G] est intervenue volontairement à la procédure, en sa qualité de légataire universelle.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 10 décembre 2025, Mme [E] [G] demande à la cour de:
Vu les articles R 145-35 et L 145-40-2 du code de commerce,
- déclarer l'appel interjeté par Mme [U] recevable,
- réformer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Grasse le 28 janvier 2022 en ce qu'elle a débouté Mme [T] [Y] veuve [U] de sa demande en paiement de la somme de 43.102 € au titre du règlement de la taxe foncière pour les années 2018, 2019 et 2020,
- condamner la société Soca au paiement de la somme de 43.102 € au titre du règlement de la taxe foncière pour les années 2018, 2019 et 2020,
- la condamner à payer les sommes suivantes au titre des taxes foncières pour les années 2021 à 2025:
* taxe foncière 2021: 11.046 €,
* taxe foncière 2022: 11.068 €,
* taxe foncière 2023: 10.657 €,
* taxe foncière 2024: 10.176 €,
* taxe foncière 2025: 4.042 €,
- la confirmer en ce qu'elle a débouté la SARL Soca [Localité 1] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 4.302 €,
- condamner la société Soca [Localité 1] au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens.
La SARL Soca [Localité 1], suivant ses dernières conclusions déposées et signifiées le 16 décembre 2025, demande à la cour de:
Vu les articles L 145-40-2 et R 145-35 du code de commerce,
A titre principal,
- déclarer recevable mais mal fondé l'appel principal interjeté par Mme [T] [F] veuve [U], aux droits de la quelle vient Mme [G], ès qualités, intervenant volontairement,
- confirmer le jugement du 28 janvier 2022 en ce qu'il a:
* débouté Mme [T] [Y] veuve [U] de sa demande en paiement de la somme de 43.102 €,
* condamné Mme [T] [Y] veuve [U] à payer à la SARL Soca [Localité 1] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné Mme [T] [Y] veuve [U] aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
- débouter Mme [G], venant aux droits de Mme [U], de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Sur l'appel incident,
- déclarer recevable et fondé l'appel incident fondé par la société Soca [Localité 1],
- réformer le jugement du 28 janvier 2022 en ce qu'il a:
* débouté la SARL Soca [Localité 1] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 4.302€,
- condamner Mme [G], intervenant volontaire venant aux droits de Mme [U], au remboursement des sommes indûment perçues au titre de la taxe foncière, soit la somme de 4.302 € pour l'année 2018,
En tout état de cause,
- condamner Mme [G], intervenant volontaire venant aux droits de Mme [U], au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en remboursement des frais irrépétibles engagés devant la cour,
- la condamner aux entiers dépens de l'instance d'appel.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 28 avril 2026.
MOTIFS
Sur la recevabilité de la demande de condamnation de la société Soca [Localité 1] à payer à Mme [G] la somme de 43.102 €
L'intimée indique que l'appelante n'a pas formulé une telle demande de condamnation dans ses première écritures, de sorte qu'une telle demande est irrecevable
Toutefois elle ne reprend pas cette prétention dans le dispositif de ses conclusions qui seul lie la cour conformément à l'application de l'article 954 du code de procédure civile.
La cour n'en est donc pas saisie.
Sur la demande de condamnation de la société Soca [Localité 1] au paiement de la taxe foncière
Sur la nature de l'acte authentique du 29 mai 2015
La bailleresse fait grief au premier juge d'avoir considéré que l'acte authentique du 29 mai 2015 était bien un renouvellement de bail, soumis à la loi Pinel.
Elle prétend qu'il s'agit au contraire d'une simple régularisation rendue nécessaire par le fait que la SCI avait perdu sa personnalité juridique mais que les parties n'ont pas entendu modifier l'économie globale du contrat. Elle estime que lui donner une autre portée ne correspond pas à la commune intention des parties et des termes du bail.
Selon l'article 1134 ancien du code civil, applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise.
En l'espèce, en vertu d'un avenant en date du 22 décembre 2000, la SCI [Adresse 3] a renouvelé le bail commercial consenti à la SARL Soca [Localité 1] venu à expiration le 30 septembre 2000, rétroactivement à compter du 1er octobre 2000 et pour une durée de neuf années entières et consécutives, se terminant le 30 septembre 2009.
En l'absence de congé ou de demande de renouvellement, il y a lieu de considérer que le bail a été tacitement reconduit, à son échéance le 30 septembre 2009, pour une durée indéterminée.
Un acte authentique ayant pour objet toujours ce bail commercial a été régularisé le 29 mai 2015 par devant Me [R] [Q], notaire à [Localité 1], entre d'une part M. [W] [U] et son épouse Mme [T] [Y], et d'autre part la société Soca [Localité 1].
Il est expressément énoncé en première page que Me [R] [Q] a ' reçu le présent acte contenant RENOUVELLEMENT DE BAIL COMMERCIAL' entre les époux [U], bailleurs et la société Soca [Localité 1], preneur.
Il est effectivement rappelé en page 2 que le bailleur initial dénommé la SCI [Adresse 3], constituée pour une durée de cinquante années à compter du 26 mai 1959, a perdu sa personnalité morale et que le bien immobilier de la société est devenu la propriété de ses associés, les consorts [M], transfert de patrimoine qui a été constaté par acte notarié du 31 mars 2015.
Il n'en demeure pas moins que s'agissant de cet acte du 29 mai 2015:
- il est clairement indiqué en première page que Me [R] [Q] a ' reçu le présent acte contenant RENOUVELLEMENT DE BAIL COMMERCIAL' entre les époux [U], bailleurs et la société Soca [Localité 1], preneur,
- au paragraphe ' Conditions générales- Garanties', il est prévu que ' Le renouvellement de bail a lieu sous les mêmes charges, garanties et conditions que le bail originaire et l'avenant de renouvellement de bail commercial en date du 22 septembre 2000, savoir (...) Et en outre sous celles suivantes issues de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et du décret n° 2014- 1317 du 3 novembre 2014 (...)'.
Il s'ensuit que non seulement l'acte litigieux est intitulé ' Renouvellement de bail commercial' , mais encore, les conditions générales mentionnent que ce 'renouvellement de bail' est notamment soumis aux dispositions issues de la loi du 18 juin 2014 dite Pinel et son décret d'application dont les dispositions sont par la suite reprises.
En outre, il s'agit d'un acte authentique rédigé par un professionnel qui n'a donc pas pu se méprendre sur la portée qu'il entend donner à ' Renouvellement de bail commercial' comme stipulé dans son titre.
Au demeurant, dans sa réponse à une demande de renouvellement signifiée par la bailleresse au preneur par acte extra-judiciaire du 30 juin 2021, le commissaire de justice rappelle que ' Par la suite un acte authentique en date du 29 mai 2015 a été établi entre les époux [U] et la société Soca [Localité 1] formalisant le renouvellement ( du bail commercial) pour une période de neuf ans (...)'
L'acte du 29 mai 2015 est donc bien un renouvellement du bail commercial, à savoir un nouveau bail et non le prolongement du précédent, ce qui emporte comme l'a retenu à juste titre le premier juge, des conséquences quant à l'application des dispositions de la loi Pinel favorables au preneur.
Sur l'interprétation de la clause de l'acte authentique du 29 mai 2015
En vertu de l'article L 145-40-2 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :
1° Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ;
2° Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.
Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs.
L'article R 145-35 3° du même code, issu du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, dispose que ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;
3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.
En application de ces textes, la taxe foncière peut effectivement être mise à la charge du preneur. Toutefois, pour pouvoir imputer les impôts et taxes au locataire, l'article L 145-40-2 du code de commerce impose un inventaire précis et limitatif de ceux-ci ainsi que l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.
Depuis l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, établir une liste des impôts et taxes imputés au locataire est une obligation dont le bailleur ne peut s'affranchir.
L'acte authentique du 29 mai 2015 énonce au paragraphe ' Charges et conditions ' que ' Le présent bail est consenti et accepté sous les charges et conditions suivantes que la preneuse s'oblige à exécuter, savoir (...)
11° Elle devra s'acquitter exactement de sa taxe professionnelle et généralement tous impôts, taxes et contributions dont la bailleresse pourrait être responsable à un titre quelconque et en justifier à toute réquisition et notamment à l'expiration du bail, avant tout enlèvement de ses meubles et marchandises.
12° Elle devra rembourser à la bailleresse les taxes diverses que les propriétaires sont en droit de récupérer contre les locataires et plus spécialement la TVA si la bailleresse décide d'opter pour ce régime d'imposition.'
Il s'agit de la stricte reproduction des dispositions contenues dans l'avenant de renouvellement régularisé entre la SCI [Adresse 3] et la SARL Soca [Localité 1] le 22 décembre 2000.
La clause énoncée dans l'acte du 29 mai 2015 est rédigée en des termes très généraux et ambigus ne permet pas de déterminer si les charges évoquées concernent ou non tous les impôts auxquels est assujetti le bien loué.
Ce bail ne comporte aucun 'inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire', et ladite clause ne respecte pas les dispositions de l'article L 145-40-2 du code de commerce. La seule mention ' tous impôts, taxes et contributions dont la bailleresse pourrait être responsable à un titre quelconque' n'est pas une liste précise mais une simple formulation vague et générale.
Par voie de conséquence, la SARL Soca [Localité 1] ne saurait être tenue au paiement de la taxe foncière afférente aux locaux qui lui ont été donnés à bail, le jugement entrepris étant confirmé sur ce point.
L'appelante prétend encore que la société Soca [Localité 1], entre 2006 et 2015, s'est acquittée de la taxe foncière sans jamais émettre la moindre contestation.
Il ressort néanmoins des pièces produites par la preneuse et notamment des copie des avis fonciers relatifs aux années susvisées, que celle-ci ne versait que la taxe d'ordures ménagères et que seul le montant de cette taxe lui était au demeurant réclamé par le bailleur.
Dans son courrier 6 octobre 2020, Mme [E] [B], curatrice puis tutrice de Mme [T] [U], a écrit à la preneuse en ces termes ' Voici ci-joint la taxe foncière 2020 d'un montant de 11202 €. La taxe d'ordures ménagères s'élève cette année à 3.988 €, soit une économie pour vous de 1.618 € par rapport à la TOM de 2019 (...) Je joins à ce courrier un RIB de Mme [U] au cas où vous souhaiteriez régler cette TOM par virement mais aussi le règlement des loyers (...)'.
La société Soca communique également en cause d'appel ( pièces 21 à 25), les courriers ou mails qui lui ont été envoyés par Mme [E] [G] mettant en évidence que cette dernière ne lui réclame que le règlement de la taxe d'ordures ménagères et non pas la totalité de la taxe foncière, y compris pour l'année 2024, le courriel du 26 septembre 2024 ayant pour objet ' taxe ordures ménagères 2024".
Ces éléments viennent corroborer que la commune intention des parties n'a en tout état de cause jamais été de faire supporter au locataire le paiement de la taxe foncière mais uniquement la part correspondant à la taxe d'ordures ménagères.
C'est donc à juste titre le tribunal a débouté Mme [T] [Y] veuve [U] de sa demande en paiement de la somme de 43.102 € au titre des taxes foncières pour les années 2018, 2019 et 2020.
Mme [G], venant aux droits de feue [T] [U], ne pourra qu'être déboutée de sa demande complémentaire tendant à la condamnation de la société Soca [Localité 1] au paiement de la taxe foncière afférente à la période entre 2021 et 2025.
Sur la demande reconventionnelle de la société Soca [Localité 1]
La SARL Soca [Localité 1] soutient avoir versé en trop une somme de 4.302 € au titre de la taxe foncière 2018, formant un appel incident sur cette demande qui a été rejetée par le premier juge.
Il n'est pas contesté qu'au titre de l'année 2018, le montant de la taxe foncière s'est élevé à la somme de 15.514 € dont 5.698 € correspondant à la taxe d'ordures ménagères.
L'intimée communique la photocopie des cinq chèques d'un montant de 2.000 € chacun, tous datés du mois de mars 2018 et établis au nom de M. ou Mme [U] et justifie par ailleurs que ces chèques ont été encaissés entre avril et octobre 2018.
Il n'en demeure pas moins qu'il existe une incertitude quant à la destination précise des fonds, qui n'est pas établie, d'autant qu'il est curieux que la preneuse qui s'en tenait depuis plusieurs années au paiement de la seule taxe d'ordures ménagères, soit en l'espèce 5.698 € pour l'année 2018, ait versé par erreur une somme de 10.000 € , qui ne correspond d'ailleurs même pas au montant de la taxe foncière globale de 15.514 €.
En l'absence d'autres éléments probants, la SARL Soca [Localité 1] sera déboutée de son appel incident.
En définitive, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile;
PAR CES MOTIFS
La cour statuant, publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement déféré du tribunal judiciaire de Grasse en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute Mme [E] [G], venant aux droits de Mme [T] [Y] veuve [U], de sa demande en paiement au titre des taxes foncières pour les années 2021 à 2025 inclus,
Déboute la société Soca [Localité 1] de son appel incident,
Condamne Mme [E] [G], venant aux droits de Mme [T] [Y] veuve [U], à payer à la société Soca [Localité 1] la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
Condamne Mme [E] [G], venant aux droits de Mme [T] [Y] veuve [U], aux dépens de la procédure d'appel.
Le Greffier, La Vice-Présidente en lieu et place de la présidente empêchée,