CA Pau, 2e ch - sect. 1, 18 juin 2026, n° 24/02763
PAU
Arrêt
Autre
LB/RP
Numéro 26/01806
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRET DU 18 Juin 2026
Dossier :
N° RG 24/02763
N° Portalis DBVV-V-B7I-I7DA
Nature affaire :
Autres demandes en matière de baux commerciaux
Affaire :
[K] [C]
C/
S.A.R.L. ST-BIO
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 18 Juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 06 Janvier 2026, devant :
Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,
assistée de M. MAGESTE, Greffier, présent à l'appel des causes,
Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition, a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame PELLEFIGUES, Président
Madame BAYLAUCQ, Conseiller
Monsieur DARRACQ, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
Monsieur [K] [C]
né le 03 Décembre 1951 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Maître Emmanuel TANDONNET de la SCP TANDONNET - LIPSOS LAFAURIE, avocat au barreau de TARBES
INTIMEE :
S.A.R.L. ST-BIO
immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 478 736 416
représentée par son gérant en exercice
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Maître Fabienne BARNECHE de la SELARL FABIENNE BARNECHE, avocat au barreau de PAU
sur appel de la décision
en date du 18 SEPTEMBRE 2024
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE de TARBES
EXPOSE DU LITIGE
Le 28 mai 2004, M. [K] [C] a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) [F] un local commercial d'une superficie de 450 m² environ avec une aire de stationnement privative et le droit d'utiliser les emplacements de stationnement communs à l'ensemble des locataires, situé au [Adresse 3] à [Localité 5] (65). Le contrat prévoyait que les lieux étaient destinés à l'exploitation par le preneur d'un fonds de commerce de vente de produits issus de l'agriculture biologique et produits naturels et de régime écoproduits.
Le loyer était fixé à la somme de 21 960 eurs hors taxe et un dépôt de garantie de 5 490 euros était versé.
Le bail a été consenti pour une durée de neuf années, à compter du 1er juin 2004 pour se terminer le 31 mai 2013, et les parties ont convenu dans le contrat que l'état des lieux serait établi après réalisation, par le preneur et aux frais de celui-ci, de travaux d'aménagement du local autorisés par le bailleur listés dans le contrat. Les travaux prévus comprenaient l'aménagement du magasin et également d'un cabinet d'ostéopathie.
Un état des lieux d'entrée contradictoire a été effectué le 24 août 2006.
Par acte d'huissier du 21 août 2013, la SARL [F] a fait délivrer au bailleur une demande de renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2013. M. [C] n'a pas notifié son refus de renouvellement à la SARL [F].
La SARL [F] a, par la suite, vu modifier sa dénomination sociale pour devenir la SARL St-Bio.
Par acte d'huissier 29 mars 2019, la SARL St-Bio a donné congé des lieux loués à M. [K] [C] pour la date du 30 septembre 2019.
Un procès-verbal d'état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement par huissier de justice le 30 septembre 2019.
M. [C], déplorant le mauvais entretien des lieux, des dégradations locatives ainsi que la réalisation de transformations dans le local sans son autorisation, a assigné la SARL St-Bio devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarbes.
Par ordonnance du 4 août 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarbes a ordonné une mesure d'expertise judiciaire.
Mme [P] [A], expert près la cour d'appel de Pau, a établi un rapport le 25 juin 2021.
Par acte en date du 23 décembre 2021, M. [C] a assigné la SARL St-Bio devant le tribunal judiciaire de Tarbes aux fins de la voir condamner à lui verser la somme de
79 876,33 euros TTC avec indexation au titre des travaux de remise en état du local commercial et la somme de 46 180,13 euros au titre d'un préjudice économique.
Selon ordonnance du 20 septembre 2022, le juge de la mise en état a donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur. Le demandeur comme la défenderesse ont refusé d'engager une mesure de médiation.
Par jugement du 18 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Tarbes a :
débouté M. [K] [C] de sa demande tendant à voir condamner la SARL St-Bio à lui payer la somme de 79.876,33 € avec indexation au titre des travaux de remise en état du local commercial ;
condamné la SARL St-Bio à payer à M. [K] [C] la somme de 35.846,10 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice consistant en la perte de chance de relouer le local commercial ;
débouté la SARL St-Bio de l'intégralité de ses demandes ;
condamné la SARL St-Bio à payer à M. [K] [C] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile
condamné la SARL St-Bio aux dépens, en ce compris les dépens de l'instance en référé et le coût de l'expertise ;
rappelé l'exécution provisoire assortissant de droit la présente décision.
Par déclaration en date du 4 octobre 2024, M. [C] a interjeté appel de ce jugement.
* * *
Vu les conclusions notifiées le 29 août 2025 par M. [C] qui demande à la cour de :
Vu les articles 1147, 1149 dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et 1732 et suivants du code civil,
- l'accueillant en son appel limité du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tarbes le 18 septembre 2024 qui l'a débouté de sa demande de voir condamner la SARL St-Bio à lui payer la somme de 79.876,33 €uros avec indexation au titre des travaux de remise en état du local commercial,
réformer ledit jugement
condamner la Sté St-Bio à lui payer la somme de 61.600 €uros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel
- accueillant la SARL St-Bio en son appel incident du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tarbes le 18 septembre 2024 en ce qu'elle l'a condamnée au paiement de la somme de 35.846,10 €uros au titre du préjudice économique subi résultant de la perte de chance de relouer le local commercial,
la déclarer recevable mais mal fondée
confirmer le jugement déféré en ce qu'il condamné la SARL St-Bio à lui payer la somme de 35.846,10 €uros au titre économique subi à raison de la perte de chance de relouer les lieux
confirmer le jugement pour le surplus en ce qu'il a débouté la SARL St-Bio de l'intégralité de ses demandes et condamné la SARL St-Bio à lui payer la somme de 3.0000 €uros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, aux entiers dépens en ce compris les dépens de l'instance de référé et le coût de l'expertise
débouter la SARL St-Bio de sa demande au titre de l'article 700 du C.P.C.
condamner la SARL St-Bio à la somme de 5.000 €uros en application de l'article 700 du C.P.C. et aux entiers dépens d'appel.
Vu les conclusions notifiées le 4 décembre 2025 par la SARL St-Bio qui demande à la cour de :
Vu l'article 9 du code de procédure civile,
Vu l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure,
Vu l'article 1149 du code civil dans sa rédaction antérieure,
Vu l'article 606 du code civil,
Vu le jugement rendu le 18 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Tarbes,
Vu les pièces versées aux débats,
la recevoir en ses demandes, fins et conclusions
A titre principal,
confirmer les termes du jugement rendu le 18 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Tarbes ayant décidé de débouter M. [K] [C] de sa demande tendant à voir condamner la SARL St-Bio à lui payer la somme de 79 876,33 euros avec indexation au titre des travaux de remise en état du local commercial
par voie de conséquence, débouter M. [K] [C] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions sur la demande de condamnation de la société St-Bio au paiement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel
- l'accueillant sur son appel incident du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tarbes le 18 septembre 2024 qui l'a condamné à payer à M. [C] la somme de 35 846,10 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique résultant de la perte de chance de relouer le local commercial,
réformer ledit jugement et débouter M. [K] [C] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions au titre de sa condamnation à réparer un préjudice économique
condamner M. [K] [C] à lui payer la somme de 5 490 euros en remboursement du dépôt de garantie
A titre infiniment subsidiaire,
dire et juger que les travaux de réparation du local commercial de M. [K] [C] imputables à la société St-Bio doivent être chiffrés à la somme de 13 879,22 euros HT, soit la somme de 16 655 euros TTC, somme à laquelle doit être déduite le dépôt de garantie pour la somme de 5 490 euros
condamner la société St-Bio à s'acquitter de la somme de 11 165 euros auprès de M. [K] [C] en réparation des préjudices subis
En tout état de cause,
débouter M. [K] [C] de l'intégralité du surplus de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société St-Bio ;
condamner M. [K] [C] à payer à la société St-Bio la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 décembre 2025.
MOTIFS :
Sur les manquements contractuels du preneur
M. [C] reproche, tout d'abord, à la société St-Bio de ne pas avoir respecté ses obligations contractuelles d'entretien des locaux commerciaux tant à l'intérieur qu'à l'extérieur, d'avoir procédé à des transformations de l'intérieur des lieux sans son accord et d'avoir restitué les lieux loués dégradés et non entretenus, faisant valoir que l'expert n'a retenu à tort qu'une partie de ses manquements.
Il déplore qu'un ensemble de transformations et de changement de distribution a été réalisé sans son autorisation (notamment que la partie magasin de vente a été élargie, le bureau et le vestiaire supprimés) en violation du bail qui dispose que les transformations à l'intérieur des locaux loués doivent être réalisées après autorisation expresse et écrite du bailleur de même que les changements de distribution.
Il considère que, contrairement à l'appréciation de l'expert sur ce point, les travaux de cloisonnement réalisés par le preneur après la signature du bail en 2004 pour créer le bloc sanitaire/bureau ne relèvent pas d'un aménagement adapté à l'activité du locataire mais d'une transformation et d'un changement de distribution soumis à autorisation préalable du bailleur.
Il en déduit que la société St Bio est tenue de remettre en état les lieux loués conformément à l'état des lieux d'entrée et aux modifications autorisées.
Il ajoute que le constat d'état des lieux de sortie et les photographies de l'expert montrent l'état des murs intérieurs, des sols qui n'ont pas été entretenus ou réparés.
Selon lui, c'est à tort que l'expert a exclu la reprise des peintures intérieures estimant qu'il s'agissait de l'usure normale avec le temps.
Il soutient qu'il y a également des travaux de reprise électriques, le remplacement de serrures, la réparation d'un rideau électrique qui auraient dû être réalisés.
M. [C] ajoute, s'agissant des travaux de remise en état extérieurs, que le preneur n'a pas respecté son obligation contractuelle d'entretien des chêneaux et descentes d'eau pluviales, son obligation de procéder tous les trois ans à la reprise des peintures extérieures (qui concerne l'ensemble des façades du bâtiment loué et non la seule façade côté rue contrairement à ce qu'a retenu l'expert) et celle d'entretenir les espaces verts extérieurs.
Il reproche, en outre, à la société St Bio d'avoir commis une faute en enlevant la climatisation et en coupant les tuyauteries au ras du mur. Il invoque, tout d'abord, une violation des obligations légales imposées par la règlementation applicable à la récupération des fluides réfrigérants. Il explique, également, que la société St-Bio ne pouvait procéder à l'enlèvement du système de climatisation installé par le preneur en cours de bail car il s'agit d'une amélioration qui devait rester, à la fin du bail, la propriété du bailleur conformément au contrat. En réponse au moyen soulevé par l'intimé selon
lequel la remise en état du système de climatisation est une grosse réparation au sens de l'article 606 du code civil à la charge du bailleur, il répond qu'il résulte des dispositions du bail auquel la loi Pinel ne s'applique pas que les grosses réparations sauf le clos et le couvert sont à la charge du preneur. Il rappelle que l'expert a retenu qu'il devait procéder au remplacement de la climatisation à neuf.
La société St-Bio rappelle que l'expert judiciaire a chiffré les travaux de réparation des désordres lui étant imputables à la somme totale de 36.196,42 euros HT, répartie poste par poste de désordre et a répondu au dire de M. [C] sur ses demandes complémentaires non retenues par l'expert.
Elle conteste exclusivement les conclusions expertales au titre des manquements contractuels en ce qu'elles mettent à sa charge le coût de remise en état du système de climatisation chiffré à hauteur de 22 317,20 euros HT, soit 26 780,64 euros TTC, en faisant valoir que l'obligation de remplacement du système de climatisation relève de grosses réparations au sens des dispositions de l'article 606 du code civil imputables au bailleur.
Elle ajoute qu'au moment de l'état des lieux de sortie le système de climatisation retiré par erreur par sa société prestataire était celui installé en 2004, par voie de conséquence vétuste . Elle souligne que le bail commercial prévoit que les grosses réparations définies par l'article 606 du code civil sont à la charge du bailleur et que la demande de M. [C] tendant à sa condamnation à prendre en charge le remplacement intégral du système de climatisation avec au surplus installation complémentaire au sein de la réserve par rapport à l'installation initiale n'est pas fondée en droit et conforme aux dispostions contractuelles.
* * *
L'article 1732 du code civil dispose que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
Selon l'article 1147 ancien du code civil, dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 applicable en l'espèce, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
En l'espèce, le bail commercial conclu le 28 mai 2004 entre M. [C] et la SARL [F], devenue la SARL St-Bio dans la partie 'entretien-réparations' stipule :
'Le preneur devra entretenir, pendant tout le cours du bail, les lieux loués en bon état de réparations quelle qu'en soit la nature, en ce compris les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil, le clôs et le couvert restant à la charge du bailleur.
Il effectuera à ses frais les réparations, grosses et menues, les travaux d'entretien et le nettoyage qui s'avèreraient nécessaires, et rendra, à sa sortie, les lieux loués en bon état de réparations locatives. (...)'.
Cette obligation inclut 'l'entretien des espaces verts situés à proximité de ses aires privatives, notamment celles présentes devant ses vitrines.'
Il résulte de la comparaison de l'état des lieux d'entrée du 24 août 2006 et de l'état des lieux de sortie du 30 septembre 2019, ainsi que du rapport d'expertise judiciaire du 25 juin 2021 que la société St Bio a manqué à son obligation d'entretien et de réparation s'agissant de désordres listés par l'expert, et non contestés par la société St-Bio à l'exception du remplacement de la climatisation.
Concernant l'installation électrique, l'expert relève que, dans sa grande majorité, l'installation électrique qui avait été remise aux normes par le locataire a été déclarée conforme par l'[Localité 6] à l'exception d'un différentiel manquant sur le câblage de la climatisation, qu'elle est dans un parfait état entretien mais qu'auraient dû uniquement être réparés un spot défectueux en plafond de l'ancienne salle d'attente, le néon défectueux et le plafonnier double néons manquant dans la réserve, les câbles non sécurisés laissés nus devant être ramenés dans une boîte de raccordement, l'alimentation du rideau métallique devant être réinstallée. Les bouches VMC devaient être nettoyées. Le compteur électrique avait été passé au tarif jaune sans l'accord du propriétaire et devait être passé au tarif bleu.
Au vu de l'état des lieux de sortie et des constatations de l'expert les quatre trous sur un montant de la double porte de l'ancienne salle d'attente sont un défaut mineur et ne constituent pas une dégradation.
Il convient de retenir le jeu important des serrures de la porte d'entrée du magasin nécessitant un remplacement des barillets.
C'est à juste titre que les premiers juges n'ont pas retenu un manquement du preneur au titre de l'ajout d'un sur-vitrage sur la vitrine principale au motif que cet ajout constitue une amélioration permettant une meilleure isolation réalisée par la pose de panneaux dont le raccord est quasiment invisible, ainsi que l'a relevé l'expert.
De même, par des motifs pertinents, le tribunal n'a pas retenu une faute s'agissant du retrait des films de décoration apposés initialement sur la vitrine s'agissant d'un élément purement décoratif que le locataire était fondé à remplacer par un décor en adéquation avec son activité, et alors que ce décor n'était pas mentionné dans l'état des lieux d'entrée.
L'expert relève, page 6 de son rapport, que le preneur a supprimé un des aménagements autorisé par le bailleur, sans l'accord de ce dernier, en ce que le bloc sanitaire/bureau attenant à l'espace cuisine a été démoli pour agrandir l'espace de vente. Mme [A] indique que ces dispositions, tant avec le bloc que sans le bloc, correspondaient aux besoins particuliers de l'entreprise et ne pouvaient être considérées comme une 'amélioration' au sens du bail, que l'augmentation de la surface de vente en supprimant ces locaux apporte une valeur ajoutée, que demeurent un bureau et un WC dans l'aile nord-est du bâtiment. Elle retient une imperfection au niveau du revêtement de sol fait de plusieurs surfaces de carrelages désaccordées, suite à la suppression des cloisons sur l'emprise de cet ancien bloc sanitaire/bureau, et que le carrelage de cette zone aurait dû être unifié et assorti au carrelage du reste de la surface de vente.
Toutefois, en supprimant le bloc sanitaire/bureau attenant à l'espace cuisine, le preneur a manqué à son obligation de solliciter l'autorisation du bailleur ainsi que le contrat de bail le stipule dans la partie 'transformations' s'agissant d'une transformation nécessitée par l'exercice de son activité, et dans la partie 'changement de distribution' car le preneur ne pouvait faire sans cette autorisation 'aucune démolition, aucun percement de murs ou de cloisons, ni aucun changement de distribution.' La suppression du bloc sanitaire/bureau induisait pourtant un changement de distribution, la démolition et le percement de murs ou de cloisons pour laquelle la société St Bio aurait dû préalablement rechercher le consentement du bailleur.
Ainsi, c'est par des motifs pertinents que le tribunal a retenu que la société St-Bio a manqué à ses obligations en procédant à la transformation des lieux avec suppression du bloc sanitaire/bureau, condamnation de deux portes et suppression de deux double portes.
En outre, le WC existant initalement dans la réserve et supprimé lors des travaux initiaux du preneur autorisés par le bailleur devait pouvoir être réinstallé ainsi que le prévoit le contrat de bail. Or l'expert relève que les canalisations pour le raccorder ont été recouvertes. L'expert inclut dans son chiffrage de remise en état le raccordement d'une vidange PVC au collecteur des eaux usées dans la réserve.
Il résulte des pièces produites (états des lieux d'entrée et de sortie, rapport d'expertise) que le preneur a manqué à son obligation d'entretien et de réparation en ce qu'il a pratiqué de nombreux trous chevillés dans les murs qui auraient dû être rebouchés au moment de la libération des lieux, en ce que des plinthes bois ont été arrachées dans l'ancienne salle de soin et auraient dû être remplacées, de même qu'un lave-main qui a été retiré. Cinq ou six dalles de plafond seulement sont dégradées par l'humidité, ces dalles étant globalement en bon état d'entretien.
Alors que l'occupation des lieux dans le cadre du bail litigieux a duré 15 ans c'est à juste titre que le tribunal n'a pas retenu de manquements, conformément à l'analyse de l'expert, au titre de l'état défraichi des peintures des murs intérieurs et plafonds, des impacts visibles par endroit sur le carrelage et de l'usure du parquet flottant dans l'ancienne salle de soin, qui relèvent de l'usure normale des lieux.
Au regard des constations de l'expert judiciaire, il y a lieu de retenir que la dégradation de la gouttière a été causée par la vétusté.
S'agissant des extérieurs, l'expert relève que les quelques dégradations observées sur les bordures en béton de l'ilot végétal sont le résultat du vieillissement normal et relèvent de la vétusté et que la végétation n'est pas envahissante ni le jour de l'état des lieux de sortie ni le jour de la réunion d'expertise. Il n'y a donc pas lieu de retenir de manquements sur l'état de ces éléments en béton et sur l'entretien de la végétation.
L'expert a constaté que le support d'enseigne a été déposé laissant des traces de percements et qu'il convenait de restituer et remettre en place les supports d'enseigne.
Une discussion existe entre les parties sur l'étendue de l'obligation de peindre les extérieurs tous les trois ans mise à la charge du preneur par le bail, qui concerne
l'ensemble des façades du bâtiment loué selon M. [C], uniquement la façade Nord-Ouest selon la société St-Bio dont l'analyse a été retenue par l'expert.
Il y a lieu de se reporter aux termes du bail commercial qui stipule dans la partie 'entretien-réparations' (...) ' Le preneur aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l'entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux d'exploitation ; Le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté, d'entretien, de sécurité et de fonctionnement, et les peintures extérieures devront être refaites au moins tous les trois ans, étant précisé que toutes les réparations, grosses et menues, et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture des locaux d'exploitation, seront à la charge exclusive du preneur. (...)'
Alors que la phrase qui commence par 'le tout devra être maintenu' se réfère à l'entretien complet de 'la devanture et des fermetures' des locaux, il en va de même de la suite de cette phrase qui mentionne l'obligation de refaire les peintures extérieures tous les trois ans, ce qui est confirmé par la dernière partie du paragraphe qui se réfère uniquement 'aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture'.
Par conséquent, il résulte des termes du contrat de bail que l'obligation de refaire les peintures extérieures tous les trois ans concerne uniquement la devanture et les fermetures des locaux d'exploitation et donc uniquement la façade Nord-Ouest, ainsi que l'a retenu à juste titre l'expert judiciaire. L'analyse du tribunal sur ce point ne sera donc pas retenue. Par conséquent, il n'y pas lieu d'imputer au preneur l'état de la façade arrière qui relève de l'usure normale. En revanche, il résulte de l'état des lieux de sortie et du rapport d'expertise que la peinture du bardage bois de la devanture était très abîmée de même que la peinture du bac acier de la devanture. En outre, le bardage du auvent et du support d'enseignes a été percé pour fixer les panneaux retirés et sa peinture défréchie.
Le preneur échoue à démontrer qu'il n'a pas respecté son obligation de peindre la façade Nord-Ouest tous les trois ans du fait de la faute du bailleur. En effet il n'a pas fait repeindre cette façade en dépit des relances du bailleur à ce titre par courrriers du 6 septembre 2016, 1er août 2018, 29 août 2018 et 18 juin 2019. La société St-Bio n'a répondu au courrier de M. [C] du 18 juin 2019 que le 18 septembre 2019 moins de quinze jours avant la fin du bail. Dans ces circonstances si le bailleur s'est opposé à la réalisation de travaux de peinture programmés par la société St Bio d'abord au début du mois d'octobre après la date fixée pour l'état des lieux de sortie, puis le 24 septembre 2019, alors que le bailleur n'en avait pas été informé et n'avait reçu aucune précision sur les travaux réalisés et les conditions de leur mise en oeuvre en dépit des interrogations transmises à son preneur, cette opposition n'est pas de nature à établir que le preneur n'a pas respecté son obligation de repeindre la façade côté rue tous les trois ans en raison de la faute du bailleur.
S'agissant du système de climatisation, il résulte de l'état des lieux de sortie du 30 septembre 2019 et du rapport d'expertise judiciaire que le système de climatisation a été enlevé au moment de la sortie du preneur, l'huissier de justice ayant constaté que les connexions avaient été coupées à ras du mur et le moteur de climatisation enlevé.
C'est à tort que le preneur indique que la charge des grosses réparations de l'article 606 du code civil incombe au bailleur en vertu du bail alors que le contrat stipule expressément que le preneur devra entretenir les lieux loués 'en bon état de réparations quelle qu'en soit la nature, en ce compris les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil, le clôs et le couvert restant à la charge du bailleur'; et les dispositions de l'article R145-35 du code de commerce issues du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 ne sont pas applicables au contrat litigieux renouvelé le 1er octobre 2013 de sorte que les parties pouvaient prévoir dans le contrat que les grosses réparations de l'article 606 du code civil incombaient au preneur.
En outre, le bail commercial stipule au paragraphe 'Améliorations' que 'tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, resteront à la fin du présent bail la propriété de ce dernier, sans indemnité.'
Le système de climatisation installé par le preneur qui assurait le rafraichissement et le chauffage constituait une amélioration du local, ainsi que l'a retenu à juste titre l'expert, de sorte qu'il aurait dû être laissé à la fin du bail. Son retrait par le preneur constitue un manquement à ses obligations contractuelles d'autant plus qu'il s'est accompagné de dégradations avec la coupure à ras du tuyau d'alimentation.
L'expert a étudié la possibilité de réinstaller l'appareil déposé ; les frigoristes consultés par les parties sur ce point n'étant pas du même avis, elle a interrogé le bureau de contrôle d'[Localité 6] sur la faisabilité de cette réutilisation ; il a indiqué que redémarrer avec ce matériel était très risqué ; l'expert conclut par une analyse étayée, qu'il convient de retenir, que l'intégralité du système de climatisation doit être remplacée à neuf. Le moyen tiré de la vétusté du système avancé par la société St-Bio sera écarté, la nécessité du remplacement à neuf étant la résultante du manquement dont est responsable le preneur qui a fait couper à ras le tuyau de connexion du système.
Sur la demande du bailleur au titre du 'préjudice matériel'
En première instance, M. [C] sollicitait la condamnation de la société St-Bio à lui payer la somme de 79.876,33 euros TTC avec indexation au titre des travaux de remise en état du local commercial.
Les premiers juges l'ont débouté de cette demande au motif qu'il échouait à démontrer l'existence du préjudice matériel qu'il alléguait après avoir constaté qu'il avait donné à bail le local commercial à la société AMS-Nouvelle dont l'activité commerciale a nécessité un réaménagement complet des lieux réalisé par le preneur et que M. [C] n'a pas procédé aux travaux de remise en état.
M. [C] sollicite en cause d'appel la condamnation de la société St-Bio à lui payer la somme de 61 600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel. Il fait valoir, qu'eu égard à la jurisprudence de la Cour de cassation (deux arrêts du 27 juin 2024 visés page 43 de ses conclusions), il ne peut prétendre en l'état à l'indemnisation de son préjudice matériel à hauteur de 79.876,33 euros. Il soutient qu'il démontre avoir subi un préjudice en rapport avec la faute de la société St-Bio en ce qu'il a :
- accepté un loyer de 2 600 euros alors qu'il était précédemment de 2 792,98 euros en 2019,
- renoncé aux loyers et charges (2600 + 200) pour la période allant du 1er juillet 2022 au 30 avril 2024 (22 mois) ce qui correspondant à la somme totale de 61.600 euros,
- renoncé expressément à augmenter le loyer ainsi qu'à un déplafonnement du loyer, en raison de la réalisation des travaux d'aménagement par le nouveau preneur.
Il ajoute qu'il n'a pu louer à nouveau son local qu'à une société avec une activité commerciale très spécifique de réparation de pare-brises limitant pour l'avenir toute nouvelle relocation du local à une activité commerciale autre que le domaine automobile sans avoir à réaliser des transformations des locaux.
La société St-Bio invoque les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 27 juin 2024 (visés page 16 de ses conclusions) qui subordonne l'indemnisation du bailleur à la démonstration d'un préjudice subi en raison du manquement du locataire à ses obligations contractuelles de restitution des locaux en bon état d'entretien et de réparation. Elle conclut au débouté de M. [C] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel au motif que les aménagements mis en oeuvre par son nouveau locataire sont afférents à des travaux de transformation des locaux nécessités par l'exercice de son activité et sont totalement distincts de ceux préconisés par l'expert judiciaire pour une remise en état des locaux. Elle ajoute que M. [C] ne démontre pas l'impossibilité de relouer le local en raison de son impossibilité de financer les travaux de remise en état. Elle soutient que la preuve du lien de causalité entre les manquements contractuels et le préjudice invoqué n'est pas rapportée.
A titre subsidiaire, si la cour d'appel décidait que les conditions de l'article 1147 ancien du code civil sont réunies, elle demande de ramener la condamnation à la somme de 13 879,22 euros HT (36.196,42 HT retenue par l'expert - 22.317,20 euros HT correspondant au coût de la remise en état du système de climatisation chiffré par l'expert) dont il conviendrait de déduire la somme de 5 490 euros correspondant au dépôt de garantie. Elle rappelle à ce titre qu'elle conteste les conclusions expertales exclusivement en ce qu'elles mettent à sa charge le coût du remplacement du système de climatisation.
* * *
Ainsi que le rappelle la Cour de cassation (civ 3, 27 juin 2024 n° 22-21.272 notamment) il résulte de la combinaison des articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 1732 du même code, et du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat, commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.
Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses.
Tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.
Par conséquent, le fait que le bailleur n'ait pas engagé les dépenses de remise en état des locaux consécutifs aux manquements du preneur à ses obligations ne fait pas obstacle à son droit à être indemnisé du préjudice subi en lien avec ces manquements.
Et le moyen de la société St-Bio tiré de l'absence de justificatif par M. [C] de son impossibilité de financer lui-même les travaux est infondé car cette circonstance ne peut en toute hypothèse la dégager de sa responsabilité en lien avec les manquements établis à ses obligations.
Il convient de prendre en compte la relocation des locaux par M. [C] postérieurement à la libération des lieux loués par la société St-Bio. M. [C] produit le contrat de bail commercial qu'il a conclu le 5 juillet 2022 avec la société AMS-Nouvelle Aquitaine pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2022. Le bail stipule que les locaux loués seront consacrés par le preneur à l'exploitation de l'activité de vente, réparation, dépose et remplacement de parebrises et tout vitrage automobile et de tous autres produits et accessoires de tous véhicules, prestations de services à tous véhicules automobiles et vente de tous accessoires pour véhicules automobiles.
Ce bail commercial stipule dans la partie 'aménagements-transformations' que 'le preneur aura à sa charge exclusive tous les aménagements et réparations nécessités par l'exercice de son activité. Dès à présent, le bailleur autorise le preneur à réaliser à ses frais les travaux d'installation suivants :
a) Agrandissement des portes d'accès situées en façade Ouest du local loué, selon demande de déclaration préalable de travaux dont copie ci-annexée.
b) Travaux d'aménagement intérieur et de distribution intérieure du local loué selon plan et descriptifi ci-annexé ;
c) Réfection des peintures extérieures du local loué.
Le bailleur ne pourra se prévaloir de travaux réalisés par le preneur pour justifier une augmentation du loyer et déclare expressément renoncer au bénéfice du déplafonnement s'appuyant sur les travaux réalisés par le preneur.'
Le bail commercial conclu le 5 juillet 2022 stipule en outre :
- le versement par le preneur au bailleur, 'pour tenir compte du préjudice patrimonial résultant pour le bailleur de la dépréciation de l'immeuble par l'octroi au preneur de la propriété commerciale', de la somme de 48.000 euros à titre de 'pas de porte au moyen de 20 mensualités de deux mille quatre cents euros (2.400,00 €) chacune, sans intérêts, le paiement de la première devant avoir lieu le 1er septembre 2022 et celui de la dernière le 1er avril 2024, par virements automatiques sur le compte bancaire du bailleur. Il est expressément convenu que ce versement a le caractère d'une indemnité et en conséquence puisque cette somme ne peut être considérée comme un supplément de loyer, elle reste définitivement acquis au bailleur même en cas de résiliation de bail et ce pour quelque cause que ce soit.'
- un loyer annuel de 31 200 euros, soit 2 600 euros par mois hors taxes étant précisé : 'A ce sujet, le bailleur déclare que le loyer ci-dessus a été fixé en prenant en considération les dégradations occasionnées par le précédent locataire (BIOCOP) et que les locaux sont loués dans leur état actuel.' Il est également prévu que le preneur
versera au bailleur, en même temps que chaque terme de loyer, une provision sur les charges, taxes et prestations à sa charge destinée au remboursement de la taxe foncière des lieux loués, fixée à 200 euros par mois avec ajustement chaque année en fonction des dépenses effectuées l'année précédente,
- une franchise de loyers et charges temporaire ainsi rédigée : 'Compte-tenu des travaux à réaliser par le preneur dans les lieux loués et afin de faciliter son début d'activité, ce dernier ne sera pas redevable des loyers et charges correspondant à la période comprise entre le 1er juillet 2022 et le 30 avril 2024, à l'exception du remboursement de la taxe foncière, pour le remboursement de laquelle il versera au bailleur durant cette période une, provision mensuelle de deux cents euros (200,00 €), avec régularisation à la fin de chaque année.
Par suite, le paiement du premier loyer devra avoir lieu le 1er mai 2024.'
Il convient de comparer les conditions financières de ce bail avec celles du bail commercial conclu par M. [C] le 28 mai 2004. Il stipule :
1°) le versement à la signature du bail par le preneur au bailleur d'une somme de 18 293,88 euros, ce versement ayant le caractère 'd'une indemnité destinée à compenser la dépréciation des biens et droits immobiliers résultant de l'octroi au preneur des droits que lui confère la propriété commerciale. En conséquence, et puisque cette somme ne peut en aucun cas être considérée comme un supplément de loyer, il n'en sera pas tenu compte lors des révisions de loyer ultérieures. (...)'
2°) un loyer annuel de 21 960 euros payable mensuellement soit 1 830 euros par mois ; les autres impôts et taxes qui viendraient à être créés seraient supportés par le preneur.
Le loyer révisé payé par la société St-Bio à compter du 1er juin 2019 s'élevait à la somme de 2792,98 euros par mois.
Compte tenu de ces éléments, le bailleur pouvait prétendre, au moment où il a conclu le nouveau bail en juillet 2022, à un loyer de 2 800 euros, outre une provision sur charge au titre de la taxe foncière et à un pas de porte au moins équivalent à celui perçu en 2004 de l'ordre de 20.000 euros. Si l'on compare les conditions financières auxquelles il pouvait normalement prétendre si le local avait été restitué en bon état d'entretien et de réparation, avec celles effectivement consenties dans le bail du 5 juillet 2022 en cumulant le pas de porte et la franchise de loyers, il est établi que le bailleur a dû accepter un nouveau bail à des conditions financières moins favorables et que le préjudice subi à ce titre pour la période considérée par le bailleur dans le cadre de sa demande de dommages et intérêts (du 1er juillet 2022 au 30 avril 2024) s'élève à la somme de 29 200 euros.
Pour évaluer la perte sur cette période, il n'y a pas lieu de tenir compte de la provision sur charge versée au titre de la taxe foncière dont le versement par le preneur est en réalité maintenu.
Cette perte liée à la signature d'un nouveau bail à des conditions financières moins favorables est directement liée aux manquements de la société St-Bio à ses obligations d'entretien, de réparation, et de laisser les améliorations faites par le preneur s'agissant de l'enlèvement de la climatisation servant également de chauffage en sectionnant le tuyau d'alimentation du système dont la réparation a été chiffrée à 22.317,20 euros HT par l'expert, à la remise en peinture de la façade Nord-Ouest chiffrée à 9 192,50 euros, outre la repose de plaque de support d'enseigne, ces frais devant être exposés par le nouveau preneur en sus de ceux qu'il a dû exposer pour aménager les locaux conformément aux
besoins liés à son activité alors qu'il ne les aurait pas exposés si la société St-Bio n'avait pas manqué à ses obligations.
Et le lien de causalité est confirmé par les termes du nouveau bail selon lesquels 'le bailleur déclare que le loyer ci-dessus a été fixé en prenant en considération les dégradations occasionnées par le précédent locataire (BIOCOP) et que les locaux sont loués dans leur état actuel.'
Les moyens de l'appelant afférents à un renoncement à une augmentation et à un déplafonnement du loyer, ainsi qu'à la difficulté de pouvoir conclure pour l'avenir toute nouvelle relocation du local à une activité commerciale autre que le domaine automobile sans avoir à réaliser des transformations des locaux, seront écartés car sa demande de dommages et intérêts est circonscrite à la perte financière pour la période allant du 1er juillet 2022 au 30 avril 2024.
Au regard de ces éléments, les manquements de la société St-Bio à ses obligations contractuelles ont causé à M. [C] un préjudice en ce qu'il a été contraint du fait de l'état dans lequel le bien loué a été laissé de conclure un nouveau bail à des conditions financières moins favorables, préjudice qu'il convient d'évaluer à la somme de 29 200 euros.
M. [C] sera débouté du surplus de sa demande au titre du 'préjudice matériel'.
Sur la demande au titre du préjudice économique résultant de la perte de chance de relouer le local commercial
Le jugement déféré a condamné la société St-Bio à payer à M. [K] [C] la somme de 35.846,10 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice consistant en la perte de chance de relouer le local commercial sur une période de 18,5 mois telle que limitée par l'objet de la demande courant du 1er octobre 2019 jusqu'à la date à laquelle l'expert judiciaire lui a signifié qu'il était en possession des devis nécessaires pour établir son rapport le 14 avril 2021, soit la somme de 41.336,10 euros dont il a soustrait la somme de 5.490 euros correspondant au montant du dépôt de garantie.
Il a évalué la perte de chance de relouer les locaux subie par M. [C] imputable aux manquements de la société St-Bio à 80 % sur un loyer mensuel de 27 92,98 euros et une période de 18,5 mois.
M. [C] qui sollicitait au titre du préjudice économique la somme de 46.180,13 euros en première instance, n'a pas relevé appel de l'indemnisation qui lui a été allouée à ce titre.
Il fait valoir qu'il a cherché à relouer son local commercial mais que, compte tenu de l'état dans lequel la société St-Bio l'a laissé, aucune des personnes intéressées n'a voulu prendre le local en location.
La société St- Bio, qui a relevé appel incident sur ce chef de jugement, sollicite la réformation de la décision déférée et le débouté de M. [C] de ses demandes au titre du préjudice économique, ainsi que sa condamnation à lui payer la somme de 5 490 euros en remboursement du dépôt de garantie.
Elle fait valoir que :
- les travaux afférents au système de climatisation relevaient des obligations du bailleur,
- M. [C] ne rapporte pas la preuve qu'il a subi un préjudice économique consistant en une perte de loyers imputables à des manquements de sa part,
- M. [C] ne justifie de la recherche d'un nouveau locataire à compter du 1er octobre 2019 jusqu'au 14 avril 2021 caractérisant l'impossibilité de location et la privation de revenus fonciers en résultant,
- le bail commercial conclu avec la société AMS Nouvelle Aquitaine stipule un pas de porte perçu par M. [C] constituant un supplément de loyers dont le quantum a permis de compenser les pertes de loyers invoquées.
* * *
Compte tenu des justificatifs produits sur la période considérée du 1er octobre 2019 jusqu'au 14 avril 2021, le premier juge a apprécié de manière exacte le préjudice subi par M. [C] consistant en une perte de chance de relouer les locaux résultant des manquements de la société St Bio à ses obligations en considérant l'enlèvement par le locataire du système de climatisation qui assurait le chauffage du local alors que le local est situé dans une zone industrielle et commerciale édifiée sur un axe fréquenté. C'est par des motifs pertinents et circonstanciés que la cour adopte qu'il a écarté les moyens infondés ou inopérants développés par la société St-Bio et a retenu l'existence d'un préjudice de perte de chance de relouer les lieux évalué à 80 % sur une période de 18,5 mois et sur la base d'un loyer de 2 792,98 euros.
Un préjudice étant établi en lien de causalité avec les manquements du preneur, il convient, par conséquent, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a évalué le préjudice subi par M. [C] au titre de la perte de chance de relouer le local commercial à la somme de 41.336,10 euros dont il a soustrait la somme de 5 490 euros correspondant au montant du dépôt de garantie conservé par le bailleur, et a condamné, en conséquence, la société St-Bio à payer à M. [C] la somme de 35.846,10 euros à titre de dommages et intérêts, et a rejeté la demande de la société St Bio tendant à voir condamner le bailleur au paiement de la somme de 5 490 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.
Il n'y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de la société St-Bio tendant à voir, dire et juger que les travaux de réparation du local commercial litigieux qui lui sont imputables s'élèvent à la somme de 13 879,22 euros HT dont il convient de déduire le dépôt de garantie. En effet cette demande est devenue sans objet car M. [C] ne demande plus sa condamnation au titre des travaux de réparation. Et il a été répondu sur le moyen soutenu à l'appui de cette demande subsidiaire s'agissant de l'imputabilité des désordres et en particulier s'agissant du remplacement du système de climatisation.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Eu égard à la solution du litige, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société St-Bio aux dépens et au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société St-Bio, partie perdante, sera condamnée également aux dépens d'appel, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.
Il convient de condamner la société St-Bio à payer à M. [C] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré rendu le 18 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Tarbes en ce qu'il a débouté M. [K] [C] de sa demande tendant à voir condamner la SARL St-Bio à lui payer la somme de 79.876,33 euros avec indexation au titre des travaux de remise en état du local commercial ;
Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions ;
Statuant à nouveau sur le chef de jugement infirmé,
Condamne la SARL St-Bio à payer à M. [K] [C] la somme de 29 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la conclusion d'un nouveau bail à des conditions plus défavorables ;
Déboute M. [C] du surplus de sa demande au titre du 'préjudice matériel' ;
Condamne la SARL St-Bio aux dépens d'appel.
Condamne la SARL St-Bio à payer à M. [K] [C] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par Madame GABAIX-HIALE, Greffier, suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, Le Président,
Numéro 26/01806
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRET DU 18 Juin 2026
Dossier :
N° RG 24/02763
N° Portalis DBVV-V-B7I-I7DA
Nature affaire :
Autres demandes en matière de baux commerciaux
Affaire :
[K] [C]
C/
S.A.R.L. ST-BIO
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 18 Juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 06 Janvier 2026, devant :
Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,
assistée de M. MAGESTE, Greffier, présent à l'appel des causes,
Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition, a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame PELLEFIGUES, Président
Madame BAYLAUCQ, Conseiller
Monsieur DARRACQ, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
Monsieur [K] [C]
né le 03 Décembre 1951 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Maître Emmanuel TANDONNET de la SCP TANDONNET - LIPSOS LAFAURIE, avocat au barreau de TARBES
INTIMEE :
S.A.R.L. ST-BIO
immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 478 736 416
représentée par son gérant en exercice
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Maître Fabienne BARNECHE de la SELARL FABIENNE BARNECHE, avocat au barreau de PAU
sur appel de la décision
en date du 18 SEPTEMBRE 2024
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE de TARBES
EXPOSE DU LITIGE
Le 28 mai 2004, M. [K] [C] a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) [F] un local commercial d'une superficie de 450 m² environ avec une aire de stationnement privative et le droit d'utiliser les emplacements de stationnement communs à l'ensemble des locataires, situé au [Adresse 3] à [Localité 5] (65). Le contrat prévoyait que les lieux étaient destinés à l'exploitation par le preneur d'un fonds de commerce de vente de produits issus de l'agriculture biologique et produits naturels et de régime écoproduits.
Le loyer était fixé à la somme de 21 960 eurs hors taxe et un dépôt de garantie de 5 490 euros était versé.
Le bail a été consenti pour une durée de neuf années, à compter du 1er juin 2004 pour se terminer le 31 mai 2013, et les parties ont convenu dans le contrat que l'état des lieux serait établi après réalisation, par le preneur et aux frais de celui-ci, de travaux d'aménagement du local autorisés par le bailleur listés dans le contrat. Les travaux prévus comprenaient l'aménagement du magasin et également d'un cabinet d'ostéopathie.
Un état des lieux d'entrée contradictoire a été effectué le 24 août 2006.
Par acte d'huissier du 21 août 2013, la SARL [F] a fait délivrer au bailleur une demande de renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2013. M. [C] n'a pas notifié son refus de renouvellement à la SARL [F].
La SARL [F] a, par la suite, vu modifier sa dénomination sociale pour devenir la SARL St-Bio.
Par acte d'huissier 29 mars 2019, la SARL St-Bio a donné congé des lieux loués à M. [K] [C] pour la date du 30 septembre 2019.
Un procès-verbal d'état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement par huissier de justice le 30 septembre 2019.
M. [C], déplorant le mauvais entretien des lieux, des dégradations locatives ainsi que la réalisation de transformations dans le local sans son autorisation, a assigné la SARL St-Bio devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarbes.
Par ordonnance du 4 août 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarbes a ordonné une mesure d'expertise judiciaire.
Mme [P] [A], expert près la cour d'appel de Pau, a établi un rapport le 25 juin 2021.
Par acte en date du 23 décembre 2021, M. [C] a assigné la SARL St-Bio devant le tribunal judiciaire de Tarbes aux fins de la voir condamner à lui verser la somme de
79 876,33 euros TTC avec indexation au titre des travaux de remise en état du local commercial et la somme de 46 180,13 euros au titre d'un préjudice économique.
Selon ordonnance du 20 septembre 2022, le juge de la mise en état a donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur. Le demandeur comme la défenderesse ont refusé d'engager une mesure de médiation.
Par jugement du 18 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Tarbes a :
débouté M. [K] [C] de sa demande tendant à voir condamner la SARL St-Bio à lui payer la somme de 79.876,33 € avec indexation au titre des travaux de remise en état du local commercial ;
condamné la SARL St-Bio à payer à M. [K] [C] la somme de 35.846,10 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice consistant en la perte de chance de relouer le local commercial ;
débouté la SARL St-Bio de l'intégralité de ses demandes ;
condamné la SARL St-Bio à payer à M. [K] [C] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile
condamné la SARL St-Bio aux dépens, en ce compris les dépens de l'instance en référé et le coût de l'expertise ;
rappelé l'exécution provisoire assortissant de droit la présente décision.
Par déclaration en date du 4 octobre 2024, M. [C] a interjeté appel de ce jugement.
* * *
Vu les conclusions notifiées le 29 août 2025 par M. [C] qui demande à la cour de :
Vu les articles 1147, 1149 dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et 1732 et suivants du code civil,
- l'accueillant en son appel limité du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tarbes le 18 septembre 2024 qui l'a débouté de sa demande de voir condamner la SARL St-Bio à lui payer la somme de 79.876,33 €uros avec indexation au titre des travaux de remise en état du local commercial,
réformer ledit jugement
condamner la Sté St-Bio à lui payer la somme de 61.600 €uros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel
- accueillant la SARL St-Bio en son appel incident du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tarbes le 18 septembre 2024 en ce qu'elle l'a condamnée au paiement de la somme de 35.846,10 €uros au titre du préjudice économique subi résultant de la perte de chance de relouer le local commercial,
la déclarer recevable mais mal fondée
confirmer le jugement déféré en ce qu'il condamné la SARL St-Bio à lui payer la somme de 35.846,10 €uros au titre économique subi à raison de la perte de chance de relouer les lieux
confirmer le jugement pour le surplus en ce qu'il a débouté la SARL St-Bio de l'intégralité de ses demandes et condamné la SARL St-Bio à lui payer la somme de 3.0000 €uros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, aux entiers dépens en ce compris les dépens de l'instance de référé et le coût de l'expertise
débouter la SARL St-Bio de sa demande au titre de l'article 700 du C.P.C.
condamner la SARL St-Bio à la somme de 5.000 €uros en application de l'article 700 du C.P.C. et aux entiers dépens d'appel.
Vu les conclusions notifiées le 4 décembre 2025 par la SARL St-Bio qui demande à la cour de :
Vu l'article 9 du code de procédure civile,
Vu l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure,
Vu l'article 1149 du code civil dans sa rédaction antérieure,
Vu l'article 606 du code civil,
Vu le jugement rendu le 18 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Tarbes,
Vu les pièces versées aux débats,
la recevoir en ses demandes, fins et conclusions
A titre principal,
confirmer les termes du jugement rendu le 18 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Tarbes ayant décidé de débouter M. [K] [C] de sa demande tendant à voir condamner la SARL St-Bio à lui payer la somme de 79 876,33 euros avec indexation au titre des travaux de remise en état du local commercial
par voie de conséquence, débouter M. [K] [C] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions sur la demande de condamnation de la société St-Bio au paiement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel
- l'accueillant sur son appel incident du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tarbes le 18 septembre 2024 qui l'a condamné à payer à M. [C] la somme de 35 846,10 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique résultant de la perte de chance de relouer le local commercial,
réformer ledit jugement et débouter M. [K] [C] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions au titre de sa condamnation à réparer un préjudice économique
condamner M. [K] [C] à lui payer la somme de 5 490 euros en remboursement du dépôt de garantie
A titre infiniment subsidiaire,
dire et juger que les travaux de réparation du local commercial de M. [K] [C] imputables à la société St-Bio doivent être chiffrés à la somme de 13 879,22 euros HT, soit la somme de 16 655 euros TTC, somme à laquelle doit être déduite le dépôt de garantie pour la somme de 5 490 euros
condamner la société St-Bio à s'acquitter de la somme de 11 165 euros auprès de M. [K] [C] en réparation des préjudices subis
En tout état de cause,
débouter M. [K] [C] de l'intégralité du surplus de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société St-Bio ;
condamner M. [K] [C] à payer à la société St-Bio la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 décembre 2025.
MOTIFS :
Sur les manquements contractuels du preneur
M. [C] reproche, tout d'abord, à la société St-Bio de ne pas avoir respecté ses obligations contractuelles d'entretien des locaux commerciaux tant à l'intérieur qu'à l'extérieur, d'avoir procédé à des transformations de l'intérieur des lieux sans son accord et d'avoir restitué les lieux loués dégradés et non entretenus, faisant valoir que l'expert n'a retenu à tort qu'une partie de ses manquements.
Il déplore qu'un ensemble de transformations et de changement de distribution a été réalisé sans son autorisation (notamment que la partie magasin de vente a été élargie, le bureau et le vestiaire supprimés) en violation du bail qui dispose que les transformations à l'intérieur des locaux loués doivent être réalisées après autorisation expresse et écrite du bailleur de même que les changements de distribution.
Il considère que, contrairement à l'appréciation de l'expert sur ce point, les travaux de cloisonnement réalisés par le preneur après la signature du bail en 2004 pour créer le bloc sanitaire/bureau ne relèvent pas d'un aménagement adapté à l'activité du locataire mais d'une transformation et d'un changement de distribution soumis à autorisation préalable du bailleur.
Il en déduit que la société St Bio est tenue de remettre en état les lieux loués conformément à l'état des lieux d'entrée et aux modifications autorisées.
Il ajoute que le constat d'état des lieux de sortie et les photographies de l'expert montrent l'état des murs intérieurs, des sols qui n'ont pas été entretenus ou réparés.
Selon lui, c'est à tort que l'expert a exclu la reprise des peintures intérieures estimant qu'il s'agissait de l'usure normale avec le temps.
Il soutient qu'il y a également des travaux de reprise électriques, le remplacement de serrures, la réparation d'un rideau électrique qui auraient dû être réalisés.
M. [C] ajoute, s'agissant des travaux de remise en état extérieurs, que le preneur n'a pas respecté son obligation contractuelle d'entretien des chêneaux et descentes d'eau pluviales, son obligation de procéder tous les trois ans à la reprise des peintures extérieures (qui concerne l'ensemble des façades du bâtiment loué et non la seule façade côté rue contrairement à ce qu'a retenu l'expert) et celle d'entretenir les espaces verts extérieurs.
Il reproche, en outre, à la société St Bio d'avoir commis une faute en enlevant la climatisation et en coupant les tuyauteries au ras du mur. Il invoque, tout d'abord, une violation des obligations légales imposées par la règlementation applicable à la récupération des fluides réfrigérants. Il explique, également, que la société St-Bio ne pouvait procéder à l'enlèvement du système de climatisation installé par le preneur en cours de bail car il s'agit d'une amélioration qui devait rester, à la fin du bail, la propriété du bailleur conformément au contrat. En réponse au moyen soulevé par l'intimé selon
lequel la remise en état du système de climatisation est une grosse réparation au sens de l'article 606 du code civil à la charge du bailleur, il répond qu'il résulte des dispositions du bail auquel la loi Pinel ne s'applique pas que les grosses réparations sauf le clos et le couvert sont à la charge du preneur. Il rappelle que l'expert a retenu qu'il devait procéder au remplacement de la climatisation à neuf.
La société St-Bio rappelle que l'expert judiciaire a chiffré les travaux de réparation des désordres lui étant imputables à la somme totale de 36.196,42 euros HT, répartie poste par poste de désordre et a répondu au dire de M. [C] sur ses demandes complémentaires non retenues par l'expert.
Elle conteste exclusivement les conclusions expertales au titre des manquements contractuels en ce qu'elles mettent à sa charge le coût de remise en état du système de climatisation chiffré à hauteur de 22 317,20 euros HT, soit 26 780,64 euros TTC, en faisant valoir que l'obligation de remplacement du système de climatisation relève de grosses réparations au sens des dispositions de l'article 606 du code civil imputables au bailleur.
Elle ajoute qu'au moment de l'état des lieux de sortie le système de climatisation retiré par erreur par sa société prestataire était celui installé en 2004, par voie de conséquence vétuste . Elle souligne que le bail commercial prévoit que les grosses réparations définies par l'article 606 du code civil sont à la charge du bailleur et que la demande de M. [C] tendant à sa condamnation à prendre en charge le remplacement intégral du système de climatisation avec au surplus installation complémentaire au sein de la réserve par rapport à l'installation initiale n'est pas fondée en droit et conforme aux dispostions contractuelles.
* * *
L'article 1732 du code civil dispose que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
Selon l'article 1147 ancien du code civil, dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 applicable en l'espèce, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
En l'espèce, le bail commercial conclu le 28 mai 2004 entre M. [C] et la SARL [F], devenue la SARL St-Bio dans la partie 'entretien-réparations' stipule :
'Le preneur devra entretenir, pendant tout le cours du bail, les lieux loués en bon état de réparations quelle qu'en soit la nature, en ce compris les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil, le clôs et le couvert restant à la charge du bailleur.
Il effectuera à ses frais les réparations, grosses et menues, les travaux d'entretien et le nettoyage qui s'avèreraient nécessaires, et rendra, à sa sortie, les lieux loués en bon état de réparations locatives. (...)'.
Cette obligation inclut 'l'entretien des espaces verts situés à proximité de ses aires privatives, notamment celles présentes devant ses vitrines.'
Il résulte de la comparaison de l'état des lieux d'entrée du 24 août 2006 et de l'état des lieux de sortie du 30 septembre 2019, ainsi que du rapport d'expertise judiciaire du 25 juin 2021 que la société St Bio a manqué à son obligation d'entretien et de réparation s'agissant de désordres listés par l'expert, et non contestés par la société St-Bio à l'exception du remplacement de la climatisation.
Concernant l'installation électrique, l'expert relève que, dans sa grande majorité, l'installation électrique qui avait été remise aux normes par le locataire a été déclarée conforme par l'[Localité 6] à l'exception d'un différentiel manquant sur le câblage de la climatisation, qu'elle est dans un parfait état entretien mais qu'auraient dû uniquement être réparés un spot défectueux en plafond de l'ancienne salle d'attente, le néon défectueux et le plafonnier double néons manquant dans la réserve, les câbles non sécurisés laissés nus devant être ramenés dans une boîte de raccordement, l'alimentation du rideau métallique devant être réinstallée. Les bouches VMC devaient être nettoyées. Le compteur électrique avait été passé au tarif jaune sans l'accord du propriétaire et devait être passé au tarif bleu.
Au vu de l'état des lieux de sortie et des constatations de l'expert les quatre trous sur un montant de la double porte de l'ancienne salle d'attente sont un défaut mineur et ne constituent pas une dégradation.
Il convient de retenir le jeu important des serrures de la porte d'entrée du magasin nécessitant un remplacement des barillets.
C'est à juste titre que les premiers juges n'ont pas retenu un manquement du preneur au titre de l'ajout d'un sur-vitrage sur la vitrine principale au motif que cet ajout constitue une amélioration permettant une meilleure isolation réalisée par la pose de panneaux dont le raccord est quasiment invisible, ainsi que l'a relevé l'expert.
De même, par des motifs pertinents, le tribunal n'a pas retenu une faute s'agissant du retrait des films de décoration apposés initialement sur la vitrine s'agissant d'un élément purement décoratif que le locataire était fondé à remplacer par un décor en adéquation avec son activité, et alors que ce décor n'était pas mentionné dans l'état des lieux d'entrée.
L'expert relève, page 6 de son rapport, que le preneur a supprimé un des aménagements autorisé par le bailleur, sans l'accord de ce dernier, en ce que le bloc sanitaire/bureau attenant à l'espace cuisine a été démoli pour agrandir l'espace de vente. Mme [A] indique que ces dispositions, tant avec le bloc que sans le bloc, correspondaient aux besoins particuliers de l'entreprise et ne pouvaient être considérées comme une 'amélioration' au sens du bail, que l'augmentation de la surface de vente en supprimant ces locaux apporte une valeur ajoutée, que demeurent un bureau et un WC dans l'aile nord-est du bâtiment. Elle retient une imperfection au niveau du revêtement de sol fait de plusieurs surfaces de carrelages désaccordées, suite à la suppression des cloisons sur l'emprise de cet ancien bloc sanitaire/bureau, et que le carrelage de cette zone aurait dû être unifié et assorti au carrelage du reste de la surface de vente.
Toutefois, en supprimant le bloc sanitaire/bureau attenant à l'espace cuisine, le preneur a manqué à son obligation de solliciter l'autorisation du bailleur ainsi que le contrat de bail le stipule dans la partie 'transformations' s'agissant d'une transformation nécessitée par l'exercice de son activité, et dans la partie 'changement de distribution' car le preneur ne pouvait faire sans cette autorisation 'aucune démolition, aucun percement de murs ou de cloisons, ni aucun changement de distribution.' La suppression du bloc sanitaire/bureau induisait pourtant un changement de distribution, la démolition et le percement de murs ou de cloisons pour laquelle la société St Bio aurait dû préalablement rechercher le consentement du bailleur.
Ainsi, c'est par des motifs pertinents que le tribunal a retenu que la société St-Bio a manqué à ses obligations en procédant à la transformation des lieux avec suppression du bloc sanitaire/bureau, condamnation de deux portes et suppression de deux double portes.
En outre, le WC existant initalement dans la réserve et supprimé lors des travaux initiaux du preneur autorisés par le bailleur devait pouvoir être réinstallé ainsi que le prévoit le contrat de bail. Or l'expert relève que les canalisations pour le raccorder ont été recouvertes. L'expert inclut dans son chiffrage de remise en état le raccordement d'une vidange PVC au collecteur des eaux usées dans la réserve.
Il résulte des pièces produites (états des lieux d'entrée et de sortie, rapport d'expertise) que le preneur a manqué à son obligation d'entretien et de réparation en ce qu'il a pratiqué de nombreux trous chevillés dans les murs qui auraient dû être rebouchés au moment de la libération des lieux, en ce que des plinthes bois ont été arrachées dans l'ancienne salle de soin et auraient dû être remplacées, de même qu'un lave-main qui a été retiré. Cinq ou six dalles de plafond seulement sont dégradées par l'humidité, ces dalles étant globalement en bon état d'entretien.
Alors que l'occupation des lieux dans le cadre du bail litigieux a duré 15 ans c'est à juste titre que le tribunal n'a pas retenu de manquements, conformément à l'analyse de l'expert, au titre de l'état défraichi des peintures des murs intérieurs et plafonds, des impacts visibles par endroit sur le carrelage et de l'usure du parquet flottant dans l'ancienne salle de soin, qui relèvent de l'usure normale des lieux.
Au regard des constations de l'expert judiciaire, il y a lieu de retenir que la dégradation de la gouttière a été causée par la vétusté.
S'agissant des extérieurs, l'expert relève que les quelques dégradations observées sur les bordures en béton de l'ilot végétal sont le résultat du vieillissement normal et relèvent de la vétusté et que la végétation n'est pas envahissante ni le jour de l'état des lieux de sortie ni le jour de la réunion d'expertise. Il n'y a donc pas lieu de retenir de manquements sur l'état de ces éléments en béton et sur l'entretien de la végétation.
L'expert a constaté que le support d'enseigne a été déposé laissant des traces de percements et qu'il convenait de restituer et remettre en place les supports d'enseigne.
Une discussion existe entre les parties sur l'étendue de l'obligation de peindre les extérieurs tous les trois ans mise à la charge du preneur par le bail, qui concerne
l'ensemble des façades du bâtiment loué selon M. [C], uniquement la façade Nord-Ouest selon la société St-Bio dont l'analyse a été retenue par l'expert.
Il y a lieu de se reporter aux termes du bail commercial qui stipule dans la partie 'entretien-réparations' (...) ' Le preneur aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l'entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux d'exploitation ; Le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté, d'entretien, de sécurité et de fonctionnement, et les peintures extérieures devront être refaites au moins tous les trois ans, étant précisé que toutes les réparations, grosses et menues, et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture des locaux d'exploitation, seront à la charge exclusive du preneur. (...)'
Alors que la phrase qui commence par 'le tout devra être maintenu' se réfère à l'entretien complet de 'la devanture et des fermetures' des locaux, il en va de même de la suite de cette phrase qui mentionne l'obligation de refaire les peintures extérieures tous les trois ans, ce qui est confirmé par la dernière partie du paragraphe qui se réfère uniquement 'aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture'.
Par conséquent, il résulte des termes du contrat de bail que l'obligation de refaire les peintures extérieures tous les trois ans concerne uniquement la devanture et les fermetures des locaux d'exploitation et donc uniquement la façade Nord-Ouest, ainsi que l'a retenu à juste titre l'expert judiciaire. L'analyse du tribunal sur ce point ne sera donc pas retenue. Par conséquent, il n'y pas lieu d'imputer au preneur l'état de la façade arrière qui relève de l'usure normale. En revanche, il résulte de l'état des lieux de sortie et du rapport d'expertise que la peinture du bardage bois de la devanture était très abîmée de même que la peinture du bac acier de la devanture. En outre, le bardage du auvent et du support d'enseignes a été percé pour fixer les panneaux retirés et sa peinture défréchie.
Le preneur échoue à démontrer qu'il n'a pas respecté son obligation de peindre la façade Nord-Ouest tous les trois ans du fait de la faute du bailleur. En effet il n'a pas fait repeindre cette façade en dépit des relances du bailleur à ce titre par courrriers du 6 septembre 2016, 1er août 2018, 29 août 2018 et 18 juin 2019. La société St-Bio n'a répondu au courrier de M. [C] du 18 juin 2019 que le 18 septembre 2019 moins de quinze jours avant la fin du bail. Dans ces circonstances si le bailleur s'est opposé à la réalisation de travaux de peinture programmés par la société St Bio d'abord au début du mois d'octobre après la date fixée pour l'état des lieux de sortie, puis le 24 septembre 2019, alors que le bailleur n'en avait pas été informé et n'avait reçu aucune précision sur les travaux réalisés et les conditions de leur mise en oeuvre en dépit des interrogations transmises à son preneur, cette opposition n'est pas de nature à établir que le preneur n'a pas respecté son obligation de repeindre la façade côté rue tous les trois ans en raison de la faute du bailleur.
S'agissant du système de climatisation, il résulte de l'état des lieux de sortie du 30 septembre 2019 et du rapport d'expertise judiciaire que le système de climatisation a été enlevé au moment de la sortie du preneur, l'huissier de justice ayant constaté que les connexions avaient été coupées à ras du mur et le moteur de climatisation enlevé.
C'est à tort que le preneur indique que la charge des grosses réparations de l'article 606 du code civil incombe au bailleur en vertu du bail alors que le contrat stipule expressément que le preneur devra entretenir les lieux loués 'en bon état de réparations quelle qu'en soit la nature, en ce compris les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil, le clôs et le couvert restant à la charge du bailleur'; et les dispositions de l'article R145-35 du code de commerce issues du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 ne sont pas applicables au contrat litigieux renouvelé le 1er octobre 2013 de sorte que les parties pouvaient prévoir dans le contrat que les grosses réparations de l'article 606 du code civil incombaient au preneur.
En outre, le bail commercial stipule au paragraphe 'Améliorations' que 'tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, resteront à la fin du présent bail la propriété de ce dernier, sans indemnité.'
Le système de climatisation installé par le preneur qui assurait le rafraichissement et le chauffage constituait une amélioration du local, ainsi que l'a retenu à juste titre l'expert, de sorte qu'il aurait dû être laissé à la fin du bail. Son retrait par le preneur constitue un manquement à ses obligations contractuelles d'autant plus qu'il s'est accompagné de dégradations avec la coupure à ras du tuyau d'alimentation.
L'expert a étudié la possibilité de réinstaller l'appareil déposé ; les frigoristes consultés par les parties sur ce point n'étant pas du même avis, elle a interrogé le bureau de contrôle d'[Localité 6] sur la faisabilité de cette réutilisation ; il a indiqué que redémarrer avec ce matériel était très risqué ; l'expert conclut par une analyse étayée, qu'il convient de retenir, que l'intégralité du système de climatisation doit être remplacée à neuf. Le moyen tiré de la vétusté du système avancé par la société St-Bio sera écarté, la nécessité du remplacement à neuf étant la résultante du manquement dont est responsable le preneur qui a fait couper à ras le tuyau de connexion du système.
Sur la demande du bailleur au titre du 'préjudice matériel'
En première instance, M. [C] sollicitait la condamnation de la société St-Bio à lui payer la somme de 79.876,33 euros TTC avec indexation au titre des travaux de remise en état du local commercial.
Les premiers juges l'ont débouté de cette demande au motif qu'il échouait à démontrer l'existence du préjudice matériel qu'il alléguait après avoir constaté qu'il avait donné à bail le local commercial à la société AMS-Nouvelle dont l'activité commerciale a nécessité un réaménagement complet des lieux réalisé par le preneur et que M. [C] n'a pas procédé aux travaux de remise en état.
M. [C] sollicite en cause d'appel la condamnation de la société St-Bio à lui payer la somme de 61 600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel. Il fait valoir, qu'eu égard à la jurisprudence de la Cour de cassation (deux arrêts du 27 juin 2024 visés page 43 de ses conclusions), il ne peut prétendre en l'état à l'indemnisation de son préjudice matériel à hauteur de 79.876,33 euros. Il soutient qu'il démontre avoir subi un préjudice en rapport avec la faute de la société St-Bio en ce qu'il a :
- accepté un loyer de 2 600 euros alors qu'il était précédemment de 2 792,98 euros en 2019,
- renoncé aux loyers et charges (2600 + 200) pour la période allant du 1er juillet 2022 au 30 avril 2024 (22 mois) ce qui correspondant à la somme totale de 61.600 euros,
- renoncé expressément à augmenter le loyer ainsi qu'à un déplafonnement du loyer, en raison de la réalisation des travaux d'aménagement par le nouveau preneur.
Il ajoute qu'il n'a pu louer à nouveau son local qu'à une société avec une activité commerciale très spécifique de réparation de pare-brises limitant pour l'avenir toute nouvelle relocation du local à une activité commerciale autre que le domaine automobile sans avoir à réaliser des transformations des locaux.
La société St-Bio invoque les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 27 juin 2024 (visés page 16 de ses conclusions) qui subordonne l'indemnisation du bailleur à la démonstration d'un préjudice subi en raison du manquement du locataire à ses obligations contractuelles de restitution des locaux en bon état d'entretien et de réparation. Elle conclut au débouté de M. [C] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel au motif que les aménagements mis en oeuvre par son nouveau locataire sont afférents à des travaux de transformation des locaux nécessités par l'exercice de son activité et sont totalement distincts de ceux préconisés par l'expert judiciaire pour une remise en état des locaux. Elle ajoute que M. [C] ne démontre pas l'impossibilité de relouer le local en raison de son impossibilité de financer les travaux de remise en état. Elle soutient que la preuve du lien de causalité entre les manquements contractuels et le préjudice invoqué n'est pas rapportée.
A titre subsidiaire, si la cour d'appel décidait que les conditions de l'article 1147 ancien du code civil sont réunies, elle demande de ramener la condamnation à la somme de 13 879,22 euros HT (36.196,42 HT retenue par l'expert - 22.317,20 euros HT correspondant au coût de la remise en état du système de climatisation chiffré par l'expert) dont il conviendrait de déduire la somme de 5 490 euros correspondant au dépôt de garantie. Elle rappelle à ce titre qu'elle conteste les conclusions expertales exclusivement en ce qu'elles mettent à sa charge le coût du remplacement du système de climatisation.
* * *
Ainsi que le rappelle la Cour de cassation (civ 3, 27 juin 2024 n° 22-21.272 notamment) il résulte de la combinaison des articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 1732 du même code, et du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat, commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.
Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses.
Tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.
Par conséquent, le fait que le bailleur n'ait pas engagé les dépenses de remise en état des locaux consécutifs aux manquements du preneur à ses obligations ne fait pas obstacle à son droit à être indemnisé du préjudice subi en lien avec ces manquements.
Et le moyen de la société St-Bio tiré de l'absence de justificatif par M. [C] de son impossibilité de financer lui-même les travaux est infondé car cette circonstance ne peut en toute hypothèse la dégager de sa responsabilité en lien avec les manquements établis à ses obligations.
Il convient de prendre en compte la relocation des locaux par M. [C] postérieurement à la libération des lieux loués par la société St-Bio. M. [C] produit le contrat de bail commercial qu'il a conclu le 5 juillet 2022 avec la société AMS-Nouvelle Aquitaine pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2022. Le bail stipule que les locaux loués seront consacrés par le preneur à l'exploitation de l'activité de vente, réparation, dépose et remplacement de parebrises et tout vitrage automobile et de tous autres produits et accessoires de tous véhicules, prestations de services à tous véhicules automobiles et vente de tous accessoires pour véhicules automobiles.
Ce bail commercial stipule dans la partie 'aménagements-transformations' que 'le preneur aura à sa charge exclusive tous les aménagements et réparations nécessités par l'exercice de son activité. Dès à présent, le bailleur autorise le preneur à réaliser à ses frais les travaux d'installation suivants :
a) Agrandissement des portes d'accès situées en façade Ouest du local loué, selon demande de déclaration préalable de travaux dont copie ci-annexée.
b) Travaux d'aménagement intérieur et de distribution intérieure du local loué selon plan et descriptifi ci-annexé ;
c) Réfection des peintures extérieures du local loué.
Le bailleur ne pourra se prévaloir de travaux réalisés par le preneur pour justifier une augmentation du loyer et déclare expressément renoncer au bénéfice du déplafonnement s'appuyant sur les travaux réalisés par le preneur.'
Le bail commercial conclu le 5 juillet 2022 stipule en outre :
- le versement par le preneur au bailleur, 'pour tenir compte du préjudice patrimonial résultant pour le bailleur de la dépréciation de l'immeuble par l'octroi au preneur de la propriété commerciale', de la somme de 48.000 euros à titre de 'pas de porte au moyen de 20 mensualités de deux mille quatre cents euros (2.400,00 €) chacune, sans intérêts, le paiement de la première devant avoir lieu le 1er septembre 2022 et celui de la dernière le 1er avril 2024, par virements automatiques sur le compte bancaire du bailleur. Il est expressément convenu que ce versement a le caractère d'une indemnité et en conséquence puisque cette somme ne peut être considérée comme un supplément de loyer, elle reste définitivement acquis au bailleur même en cas de résiliation de bail et ce pour quelque cause que ce soit.'
- un loyer annuel de 31 200 euros, soit 2 600 euros par mois hors taxes étant précisé : 'A ce sujet, le bailleur déclare que le loyer ci-dessus a été fixé en prenant en considération les dégradations occasionnées par le précédent locataire (BIOCOP) et que les locaux sont loués dans leur état actuel.' Il est également prévu que le preneur
versera au bailleur, en même temps que chaque terme de loyer, une provision sur les charges, taxes et prestations à sa charge destinée au remboursement de la taxe foncière des lieux loués, fixée à 200 euros par mois avec ajustement chaque année en fonction des dépenses effectuées l'année précédente,
- une franchise de loyers et charges temporaire ainsi rédigée : 'Compte-tenu des travaux à réaliser par le preneur dans les lieux loués et afin de faciliter son début d'activité, ce dernier ne sera pas redevable des loyers et charges correspondant à la période comprise entre le 1er juillet 2022 et le 30 avril 2024, à l'exception du remboursement de la taxe foncière, pour le remboursement de laquelle il versera au bailleur durant cette période une, provision mensuelle de deux cents euros (200,00 €), avec régularisation à la fin de chaque année.
Par suite, le paiement du premier loyer devra avoir lieu le 1er mai 2024.'
Il convient de comparer les conditions financières de ce bail avec celles du bail commercial conclu par M. [C] le 28 mai 2004. Il stipule :
1°) le versement à la signature du bail par le preneur au bailleur d'une somme de 18 293,88 euros, ce versement ayant le caractère 'd'une indemnité destinée à compenser la dépréciation des biens et droits immobiliers résultant de l'octroi au preneur des droits que lui confère la propriété commerciale. En conséquence, et puisque cette somme ne peut en aucun cas être considérée comme un supplément de loyer, il n'en sera pas tenu compte lors des révisions de loyer ultérieures. (...)'
2°) un loyer annuel de 21 960 euros payable mensuellement soit 1 830 euros par mois ; les autres impôts et taxes qui viendraient à être créés seraient supportés par le preneur.
Le loyer révisé payé par la société St-Bio à compter du 1er juin 2019 s'élevait à la somme de 2792,98 euros par mois.
Compte tenu de ces éléments, le bailleur pouvait prétendre, au moment où il a conclu le nouveau bail en juillet 2022, à un loyer de 2 800 euros, outre une provision sur charge au titre de la taxe foncière et à un pas de porte au moins équivalent à celui perçu en 2004 de l'ordre de 20.000 euros. Si l'on compare les conditions financières auxquelles il pouvait normalement prétendre si le local avait été restitué en bon état d'entretien et de réparation, avec celles effectivement consenties dans le bail du 5 juillet 2022 en cumulant le pas de porte et la franchise de loyers, il est établi que le bailleur a dû accepter un nouveau bail à des conditions financières moins favorables et que le préjudice subi à ce titre pour la période considérée par le bailleur dans le cadre de sa demande de dommages et intérêts (du 1er juillet 2022 au 30 avril 2024) s'élève à la somme de 29 200 euros.
Pour évaluer la perte sur cette période, il n'y a pas lieu de tenir compte de la provision sur charge versée au titre de la taxe foncière dont le versement par le preneur est en réalité maintenu.
Cette perte liée à la signature d'un nouveau bail à des conditions financières moins favorables est directement liée aux manquements de la société St-Bio à ses obligations d'entretien, de réparation, et de laisser les améliorations faites par le preneur s'agissant de l'enlèvement de la climatisation servant également de chauffage en sectionnant le tuyau d'alimentation du système dont la réparation a été chiffrée à 22.317,20 euros HT par l'expert, à la remise en peinture de la façade Nord-Ouest chiffrée à 9 192,50 euros, outre la repose de plaque de support d'enseigne, ces frais devant être exposés par le nouveau preneur en sus de ceux qu'il a dû exposer pour aménager les locaux conformément aux
besoins liés à son activité alors qu'il ne les aurait pas exposés si la société St-Bio n'avait pas manqué à ses obligations.
Et le lien de causalité est confirmé par les termes du nouveau bail selon lesquels 'le bailleur déclare que le loyer ci-dessus a été fixé en prenant en considération les dégradations occasionnées par le précédent locataire (BIOCOP) et que les locaux sont loués dans leur état actuel.'
Les moyens de l'appelant afférents à un renoncement à une augmentation et à un déplafonnement du loyer, ainsi qu'à la difficulté de pouvoir conclure pour l'avenir toute nouvelle relocation du local à une activité commerciale autre que le domaine automobile sans avoir à réaliser des transformations des locaux, seront écartés car sa demande de dommages et intérêts est circonscrite à la perte financière pour la période allant du 1er juillet 2022 au 30 avril 2024.
Au regard de ces éléments, les manquements de la société St-Bio à ses obligations contractuelles ont causé à M. [C] un préjudice en ce qu'il a été contraint du fait de l'état dans lequel le bien loué a été laissé de conclure un nouveau bail à des conditions financières moins favorables, préjudice qu'il convient d'évaluer à la somme de 29 200 euros.
M. [C] sera débouté du surplus de sa demande au titre du 'préjudice matériel'.
Sur la demande au titre du préjudice économique résultant de la perte de chance de relouer le local commercial
Le jugement déféré a condamné la société St-Bio à payer à M. [K] [C] la somme de 35.846,10 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice consistant en la perte de chance de relouer le local commercial sur une période de 18,5 mois telle que limitée par l'objet de la demande courant du 1er octobre 2019 jusqu'à la date à laquelle l'expert judiciaire lui a signifié qu'il était en possession des devis nécessaires pour établir son rapport le 14 avril 2021, soit la somme de 41.336,10 euros dont il a soustrait la somme de 5.490 euros correspondant au montant du dépôt de garantie.
Il a évalué la perte de chance de relouer les locaux subie par M. [C] imputable aux manquements de la société St-Bio à 80 % sur un loyer mensuel de 27 92,98 euros et une période de 18,5 mois.
M. [C] qui sollicitait au titre du préjudice économique la somme de 46.180,13 euros en première instance, n'a pas relevé appel de l'indemnisation qui lui a été allouée à ce titre.
Il fait valoir qu'il a cherché à relouer son local commercial mais que, compte tenu de l'état dans lequel la société St-Bio l'a laissé, aucune des personnes intéressées n'a voulu prendre le local en location.
La société St- Bio, qui a relevé appel incident sur ce chef de jugement, sollicite la réformation de la décision déférée et le débouté de M. [C] de ses demandes au titre du préjudice économique, ainsi que sa condamnation à lui payer la somme de 5 490 euros en remboursement du dépôt de garantie.
Elle fait valoir que :
- les travaux afférents au système de climatisation relevaient des obligations du bailleur,
- M. [C] ne rapporte pas la preuve qu'il a subi un préjudice économique consistant en une perte de loyers imputables à des manquements de sa part,
- M. [C] ne justifie de la recherche d'un nouveau locataire à compter du 1er octobre 2019 jusqu'au 14 avril 2021 caractérisant l'impossibilité de location et la privation de revenus fonciers en résultant,
- le bail commercial conclu avec la société AMS Nouvelle Aquitaine stipule un pas de porte perçu par M. [C] constituant un supplément de loyers dont le quantum a permis de compenser les pertes de loyers invoquées.
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Compte tenu des justificatifs produits sur la période considérée du 1er octobre 2019 jusqu'au 14 avril 2021, le premier juge a apprécié de manière exacte le préjudice subi par M. [C] consistant en une perte de chance de relouer les locaux résultant des manquements de la société St Bio à ses obligations en considérant l'enlèvement par le locataire du système de climatisation qui assurait le chauffage du local alors que le local est situé dans une zone industrielle et commerciale édifiée sur un axe fréquenté. C'est par des motifs pertinents et circonstanciés que la cour adopte qu'il a écarté les moyens infondés ou inopérants développés par la société St-Bio et a retenu l'existence d'un préjudice de perte de chance de relouer les lieux évalué à 80 % sur une période de 18,5 mois et sur la base d'un loyer de 2 792,98 euros.
Un préjudice étant établi en lien de causalité avec les manquements du preneur, il convient, par conséquent, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a évalué le préjudice subi par M. [C] au titre de la perte de chance de relouer le local commercial à la somme de 41.336,10 euros dont il a soustrait la somme de 5 490 euros correspondant au montant du dépôt de garantie conservé par le bailleur, et a condamné, en conséquence, la société St-Bio à payer à M. [C] la somme de 35.846,10 euros à titre de dommages et intérêts, et a rejeté la demande de la société St Bio tendant à voir condamner le bailleur au paiement de la somme de 5 490 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.
Il n'y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de la société St-Bio tendant à voir, dire et juger que les travaux de réparation du local commercial litigieux qui lui sont imputables s'élèvent à la somme de 13 879,22 euros HT dont il convient de déduire le dépôt de garantie. En effet cette demande est devenue sans objet car M. [C] ne demande plus sa condamnation au titre des travaux de réparation. Et il a été répondu sur le moyen soutenu à l'appui de cette demande subsidiaire s'agissant de l'imputabilité des désordres et en particulier s'agissant du remplacement du système de climatisation.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Eu égard à la solution du litige, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société St-Bio aux dépens et au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société St-Bio, partie perdante, sera condamnée également aux dépens d'appel, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.
Il convient de condamner la société St-Bio à payer à M. [C] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré rendu le 18 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Tarbes en ce qu'il a débouté M. [K] [C] de sa demande tendant à voir condamner la SARL St-Bio à lui payer la somme de 79.876,33 euros avec indexation au titre des travaux de remise en état du local commercial ;
Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions ;
Statuant à nouveau sur le chef de jugement infirmé,
Condamne la SARL St-Bio à payer à M. [K] [C] la somme de 29 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la conclusion d'un nouveau bail à des conditions plus défavorables ;
Déboute M. [C] du surplus de sa demande au titre du 'préjudice matériel' ;
Condamne la SARL St-Bio aux dépens d'appel.
Condamne la SARL St-Bio à payer à M. [K] [C] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par Madame GABAIX-HIALE, Greffier, suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, Le Président,