CA Aix-en-Provence, ch. 3-4, 2 juillet 2026, n° 21/16208
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 02 JUILLET 2026
Rôle N° RG 21/16208 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIM7T
S.C.I. MAJUVAGA
C/
S.A.R.L. INSTITUT [Etablissement 1]
Copie exécutoire délivrée
le : 2 Juillet 2026
à :
Me Alain-david POTHET
Me Fabien COLLADO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 14 Octobre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/00813.
APPELANTE
S.C.I. MAJUVAGA
, demeurant [Adresse 1]
[Adresse 2]
représentée par Me Alain-david POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMÉE
S.A.R.L. INSTITUT GASTRONOMIE RIVIERA
, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Fabien COLLADO de la SELARL COLLADO FABIEN, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,
et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente
Madame Laetitia VIGNON, Conseillère
Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2026.
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente, en lieu et place de Mme Anne-Laurence CHALBOS, Présidente empêchée, et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte du 1er janvier 2006, la SCI Majuvaga a consenti à la SARL Magnanerie de Seillans un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 4] à Seillans constitués d'un bâtiment principal à rénover de deux étages, trois hangars et terrain attenant à destination de tous commerces pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2006 pour se terminer le 31 décembre 2015.
Par acte sous seing privé du 18 février 2011, la SCI Majuvaga a consenti à la SARL Institut gastronomie Riviera un bail commercial portant sur une partie de cet ensemble immobilier et située au rez-de-chaussée pour une durée de neuf années courant du 1er mars 2011 au 28 février 2020, moyennant un loyer annuel en principal de 24.000 €.
Ledit bail prévoyait comme destination contractuelle exclusive: école de formation en relation avec la gastronomie, traiteur et événements culinaires sans animation musicale, ni location, sauf accord, boutique d'achat et vente de matériel de cuisine et produits alimentaires.
Concomitamment à la conclusion de ce bail commercial, la SARL Magnanerie de [Localité 2] a régularisé avec la SARL Institut gastronomie Riviera une convention de mise à disposition ponctuelle et temporaire portant notamment sur la salle de réception de 180 m².
Par acte extra-judiciaire du 28 août 2019, la SCI Majuvaga a fait délivrer à la SARL Institut gastronomie Riviera un congé avec refus de nouvellement sans indemnité d'éviction invoquant plusieurs manquements de la locataire à ses obligations découlant du bail.
La SARL Institut gastronomie Riviera a signifié par voie d'huissier du 30 octobre 2019 la résiliation du contrat de mise à disposition temporaire et ponctuelle.
Contestant le congé et sollicitant le paiement d'une indemnité d'éviction, la SARL Institut gastronomie Riviera a fait assigner la SCI Majuvaga devant le tribunal judiciaire de Draguignan, suivant acte du 24 janvier 2020.
Par jugement mixte en date du 14 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a:
- dit que la SCI Majuvaga est tenue de verser une indemnité d'éviction à la la SARL Institut gastronomie Riviera,
- avant-dire droit, sur le montant de l'indemnité d'éviction, ordonné une expertise et commis pour y procéder, M. [U] [S] avec mission habituelle en pareille matière,
- condamné la SCI Majuvaga à payer à la SARL Institut gastronomie Riviera une provision de 75.000 € à valoir sur l'indemnité d'éviction définitive,
- réservé les autres demandes,
- rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.
Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que:
- en application de l'article L 145-17 1° du code de commerce, l'absence ou l'insuffisance de motivation de la mise en demeure lorsqu'elle est nécessaire, empêche le bailleur de se prévaloir du motif de renouvellement et le locataire a droit à une indemnité d'éviction, étant précisé que ce texte ne distingue pas selon que les griefs peuvent être ou non régularisés,
- le congé délivré par la SCI Majuvaga avec refus de renouvellement vise un motif grave et légitime consistant en un non-respect des dispositions du contrat et n'a pas été précédé d'une mise en demeure préalable, de sorte que le preneur a droit à une indemnité d'éviction.
Par déclaration en date du 18 novembre 2021, la SCI Majuvaga a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RVPA le 11 mai 2026, la SCI Majuvaga demande à la cour de:
Vu les articles L 145-17 du code de commerce, 1728 du code civil, 143, 144, 145, 153, 696 et 700 du code de procédure civile,
- recevoir la concluante en son appel et l'en déclarer bien fondée,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a:
* dit que la SCI Majuvaga est tenue de verser une indemnité d'éviction à la SARL Institut gastronomie Riviera,
- ordonné une expertise et commis pour y procéder, M. [U] [S] avec pour mission de fournir tous les éléments d'appréciation en vue de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction,
* condamné la SCI Majuvaga à payer à la SARL Institut gastronomie Riviera une provision de 75.000 € à valoir sur l'indemnité d'éviction définitive,
En conséquence,
- déclarer régulier et bien fondé le congé sans offre de renouvellement, ni indemnité d'éviction,
- débouter la SARL Institut gastronomie Riviera de toutes ses demandes,
Subsidiairement, et dans l'hypothèse où la cour confirmerait le principe d'une indemnité d'éviction:
- dire et juger que la somme de 50.000 € perçue par la SARL Institut gastronomie Riviera en exécution du protocole d'accord transactionnel du 9 juillet 2024 conclu avec Mme [Q] [E] épouse [D] devra venir en déduction de toute indemnité d'éviction allouée à la locataire en application du principe de réparation intégrale sans enrichissement,
- infirmer en toute hypothèse le jugement entrepris en ce qu'il a alloué à la SARL Institut gastronomie Riviera une provision de 75.000 € à valoir sur l'indemnité d'éviction définitive, l'obligation invoquée étant à tout le moins sérieusement contestable tant dans son principe que dans son quantum,
- condamner la SARL Institut gastronomie Riviera au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
La SARL Institut gastronomie Riviera, suivant ses dernières conclusions signifiées et notifiées par RPVA le 8 mai 2026, demande à la cour de:
- confirmer la décision querellée en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- condamner la SCI Majuvaga à payer à la SARL Institut gastronomie Riviera une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI Majuvaga aux entiers dépens de l'instance.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 12 mai 2026.
MOTIFS
Sur le bien fondé du congé
La SCI Majuvaga rappelle que la violation de la clause de destination constitue un manquement susceptible de caractériser un motif grave et légitime, l'exercice d'une activité non conforme aux stipulations du bail pouvant ainsi justifier un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction.
S'agissant de la mise en demeure préalable prévue à l'article L 145-17 1° du code de commerce, elle expose que la jurisprudence admet de manière constante qu'une telle exigence ne s'applique qu'aux infractions susceptibles d'être régularisées, c'est-à-dire présentant un caractère continu, mais qu'à l'inverse, lorsque l'infraction est instantanée et irréversible, la mise en demeure n'est pas requise en ce qu'elle est dépourvue d'utilité.
Elle précise qu'elle a fait délivrer le 28 août 2019 un congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d'éviction fondé sur des manquements graves imputables au preneur et consistant notamment en la violation de la destination contractuelle du bail, en l'organisation d'activités non autorisées, en la réalisation d'installations techniques sans l'accord du bailleur, ainsi qu'en des nuisances et dégradations affectant les lieux loués, manquements qui ont été objectivés par un procès-verbal de constat dressé le 19 août 2019 et qui sont corroborés par d'autres éléments de preuve ( attestations, correspondances etc...). Elle ajoute que lesdits manquements avaient également été portés à la connaissance par un courrier de son conseil du 19 mai 2016, mettant en évidence que ceux-ci n'étaient ni ponctuels, ni récents, mais s'inscrivaient dans la durée.
Elle considère que les infractions reprochées, tenant à l'organisation d'activités prohibées et à la réalisation d'installations non autorisées présentent, pour partie, un caractère instantané et irréversible en ce que les actes litigieux ont été consommés et ne peuvent rétroactivement être effacés. Elle indique que tels sont le cas des manquements suivants:
- l'installation de deux chambres froides industrielles dans un local limité au stockage et avec un raccordement irrégulier au réseau électrique,
- les dégradations matérielles affectant les parties privatives du bailleur( tommettes du passage nord),
- l'implantation d'un dispositif de vidéo-surveillance orienté vers des zones non louées ainsi que l'appropriation de parties communes ou privatives ( occupation du jardin, transformation de toilettes en vestiaire ...)
- modification profonde de l'activité exercée dans les lieux, le locataire exerçant en réalité une activité de traiteur événementiel impliquant des livraisons matinales, des nuisances sonores et olfactives et une logistique incompatible avec la destination initiale des lieux et l'exploitation de gîtes par le bailleur.
Elle en conclut qu'une mise en demeure préalable n'était pas nécessaire au regard des infractions commises.
Elle ajoute, encore, que :
- les différentes conventions conclues avec l'intimée s'inscrivent dans une unité économique d'exploitation unique et elle partage le même gérant que la SARL Magnanerie de [Localité 2],
- les manquements les plus graves invoqués au soutien du congé affectent directement et exclusivement le bail commercial qu'elle a conclu avec la preneuse.
La SARL Institut gastronomie Riviera conteste une telle analyse, rappelant que l'absence de mise en demeure préalable adressée par acte extra-judiciaire laisse subsister le congé et le droit pour le preneur au paiement d'une indemnité d'éviction.
Elle relève que la SCI Majuvaga reconnaît qu'une telle mise en demeure fait défaut et soutient qu'en toute hypothèse il n'existait aucune situation irréversible. Elle souligne qu'il appartient à l'appelante de distinguer la situation qu'elle estime irréversible au regard non seulement du bail commercial mais également de la convention précaire conclue avec la SARL Magnanerie de [Localité 3] alors que:
- la bailleresse ne pouvait motiver son congé en visant des prétendus griefs portant sur la convention d'occupation précaire qui ne la concerne pas,
- la lecture du congé litigieux met en évidence qu'au titre des motifs invoqués, la SCI Majuvaga n'opère aucune distinction entre la convention d'occupation précaire et le bail commercial.
Elle fait valoir que la plupart des infractions visées sont en réalité totalement inexistantes et portant pour l'essentiel, sur le local précaire. Elle en tire pour conséquence que la mise en demeure préalable par acte extra-judiciaire était obligatoire, de sorte que le jugement querellé ne peut qu'être confirmé.
Selon acte sous seing privé en date du 18 février 2011, la SCI Majuvaga, représentée par son gérant en exercice M. [V] [N], a consenti à la SARL Institut gastronomie Riviera, en cours de formation, un bail commercial portant sur des locaux situés ' Dans le bâtiment propriété de la SCI Majuvaga, [Adresse 5], connu sous le nom Magnanerie comprenant un bâtiment principal élevé de deux étages sur rez-de-chaussée, avec trois hangars et terrain attenant:
- au rez-de-jardin:
* un hall d'entrée,
* une salle de 180 m² équipée en chaises et tables pour 120 personnes,
* une cuisine,
* un vestiaire,
* 2 WC homme, 2 WC femme dont 1 WC handicapé,
* une terrasse avec pergola et jardin attenant,
* un local technique ( au niveau 1).'
Ledit bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er mars 2011 pour se terminer le 28 février 2020.
Au titre de l'usage et de la destination des lieux, il est stipulé que ' Le preneur ne pourra exercer dans les lieux que le commerce de:
- école de formation pour professionnels et particuliers en rapport avec la gastronomie ( cuisine, pâtisserie, sommellerie, service) accompagnée d'une restauration associée,
- traiteur et organisation d'événements culinaires ( sans animation musicale, ni location sauf accord tel que ci-après indiqué),
- boutique d'achat et vente de matériel de cuisine, produits alimentaires spécifiques aux activités ci-dessus.'
Il résulte de la convention de mise à disposition ponctuelle et temporaire régularisée également le 18 février 2011 entre la SARL Institut Gastronomie Riviera et la SARL Magnanerie de [Localité 2] que les parties sont convenues ce qui suit:
' 1° L'exploitation de la salle de 180 m² équipée en chaises et tables pour 120 personnes est laissée par la SARL Institut Gastronomie Riviera à la disposition gracieuse de la SARL Magnanerie de [Localité 2] tous les week-end des mois de juillet et août jusqu'à concurrence des 20 premiers événements ( mariages, anniversaires, baptèmes etc...) organisés par cette dernière.
2° Au-delà de la 20ème réception, le montant de la location de la salle sera partagé par moitié entre les parties.'
Enfin, le 14 février 2016, M. [V] [N] a loué à titre précaire à M. [L] [I], qui est le gérant de la la SARL Institut Gastronomie Riviera, un local situé au niveau 1 de la Magnanerie, local hébergeant le groupe de ventilation des cuisines de l'Institut gastronomie, location consentie pour le stockage de matériel de restauration, l'usage des toilettes et urinoirs attenant au local étant également accordé à l'Institut gastronomie. Il était précisé que certains travaux étaient nécessaires, à savoir:
- la mise en place d'une porte pour accès issues de secours des chambres d'hôtes,
- la mise en place d'une cloison avec porte pour fermer le local,
lesdits travaux devant être effectués par le propriétaire.
En vertu de l'article L 145-17 I du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :
1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa (...).
Il y a lieu de rappeler qu'en l'état d'un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime sans offre d'indemnité d'éviction, l'absence de mise en demeure par acte extra-judiciaire laisse subsister le congé et le droit pour le preneur au paiement d'une indemnité d'éviction.
Toutefois, la mise en demeure est inutile lorsque l'infraction commise a un caractère irréversible.
L'infraction irréversible est celle qui est définitivement réalisée et dont les conséquences ne sont plus susceptibles d'être réparées par le locataire.
Ainsi, l'omission d'appeler le bailleur à concourir à un acte de sous-location ne pouvant être régularisée, une mise en demeure préalable au congé n'est pas nécessaire.
Par acte d'huissier du 28 août 2019, la SCI Majuvaga a fait signifier à la SARL Institut gastronomie Riviera un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime et sans offre d'indemnité d'éviction pour le 28 février 2020, date d'expiration du bail en date du 18 février 2011.
Il n'est pas contesté que ce congé n'a pas été précédé de la mise en demeure préalable effectuée par acte extra-judiciaire dans les conditions prévues par l'article L 145-17 I susvisé.
Il appartient en conséquence à la bailleresse de démontrer que les infractions qui sont reprochées à la preneuse présentent un caractère irréversible lui permettant de se dispenser de la délivrance préalable d'une mise en demeure.
Le congé litigieux énonce que le motif grave et légitime est le suivant ' Il a été constaté depuis de très nombreux mois un non- respect des dispositions du contrat de location. Ces contraventions ont été signalées dans un courrier de Me Daniel Bosio, avocat de la SCI Majuvaga, en date du 19 mai 2016, puis rappelée verbalement à de nombreuses reprises par M. [V] [N], gérant de la Majuvaga. Elles ont également été constatées partiellement par M. [B], clerc habilité aux constats au sein de la SCP [Z] et [X], huissier de justice, en date du 19 août 2019, dans un procès-verbal de constat dont une copie est annexée aux présentes.'
Il est ensuite dressé une liste des manquements comme suit:
'- le stationnement de camions et de fourgons dans le jardin, empêchant tout accès à l'emplacement de parking pour personne à mobilité réduite nécessaire à l'activité de gîtes exercée par M. [V] [N] dans les étages supérieures du bâtiment,
- le chargement et le déchargement de ces camions à des heures matinales, vers 5 ou 6 heures du matin, réveillant la clientèle du gîte ainsi que la locataire de la SCI Majuvaga, Mme [H] [O],
- l'organisation d'événements avec animation musicale, occasionnant des nuisances sonores importantes tant pour le propriétaire que pour les touristes hébergés dans le gîte. Il est rappelé que la destination du bail du 18 février 2011 prévoit les activités suivantes:
* école de formation pour professionnels et particuliers en rapport avec la gastronomie ( cuisine, pâtisserie, sommellerie, service) accompagnée d'une restauration associée,
* traiteur et organisation d'événements culinaires ( sans animation musicale, ni location sauf accord tel que ci-après indiqué),
* boutique d'achat et vente de matériel de cuisine, produits alimentaires spécifiques aux activités ci-dessus.
- l'utilisation du mobilier appartenant au bailleur à l'extérieur des locaux sans aucune autorisation,
- l'utilisation des toilettes du premier étage à usage de vestiaire. Il a été constaté la présence de vestes de cuisine portant votre nom dans le placard mural sis à l'entrée de cette pièce,
- l'absence de porte coupe-feu dans tout le rez-de-chaussée du bâtiment,
- l'installation de deux chambres froides dans la pièce du premier étage sans aucune autorisation alors que cette pièce a été louée à usage de stockage de matériels de restauration, constituant un danger d'incendie pouvant affecter tout le bâtiment,
- les dégradations au sol des parties privatives de la propriétaire, au premier étage, dues aux passages incessants de vos chariots,
- l'installation d'une caméra sur le mur Sud de la pièce à usage de stockage au premier étage, caméra orientée vers des parties privatives de la propriétaire.'
Le procès-verbal qui est joint au congé comporte les constatations matérielles suivantes:
- au premier étage:
* l'occupation murale des toilettes laissés à l'usage de la locataire par la présence d'une barre de penderie sur laquelle sont accrochées sept vestes professionnelles,
* l'état du sol du passage présente des fissures au sol, des tomettes cassées et une tomette manquante,
* la présence d'une caméra orientée vers l'ouest, soit vers la porte donnant accès au parking public,
* la présence de deux chambres froides dans la pièce située à l'extrémité Nord alors que cette pièce est louée à l'intimée pour un usage strict de stockage de matériel de restauration,
* l'installation d'un nouveau compteur électrique dans le local technique,
- au rez-de-chaussée: l'absence de porte coupe-feu entre la cuisine et la salle de réception,
- à l'extérieur:
* l'accès au jardin est: la présence d'un camion stationné à l'entrée du jardin et à l'est de ce camion, des caisses posées au sol sur l'emplacement de parking pour personne à mobilité réduite de M. [N],
* la présence d'un parking à l'ouest du bâtiment ouvert au public et comprenant plusieurs emplacements, sur lequel a été constaté la présence de l'un des fourgons de la société Institut gastronomie Riviera.
L'huissier instrumentaire a par ailleurs rencontré Mme [H] [O], locataire de la SCI Majuvaga, qui lui a déclaré être régulièrement réveillée vers 5 ou 6 heures du matin par des camions stationnant au rez-de-chaussée.
La cour observe en premier lieu que le procès-verbal de constat ne comporte aucune mention relative à deux des infractions mentionnées dans le congé, à savoir:
- l'organisation d'événements avec animation musicales et nuisances sonores importantes et contraires à l'activité autorisée par le bail commercial,
- l'utilisation de mobilier appartenant au bailleur à l'extérieur des locaux sans autorisation.
L'huissier, dans son procès-verbal, n'a pas constaté de matériel de sonorisation, ni l'existence d'une scène ou la présence d'un équipement musical, la SCI Majuvaga étant dans l'incapacité de démontrer l'existence de telles soirées, étant au demeurant souligné qu'un tel grief n'est nullement irréversible et surtout peut tout aussi bien être attribué à la SARL La Magnanerie de [Localité 2] qui dispose de la salle de réception du rez-de-chaussée, dans le cadre de la convention de mise à disposition régularisée avec la preneuse, aux fins précisément d'organiser tout événement festif durant les fins de la semaine de la saison estivale.
L'utilisation de mobilier appartenant au bailleur ne ressort d'aucun élément, à l'exception de deux attestations produites en cause d'appel, et en tout état de cause ne présente aucun caractère irréversible.
Par ailleurs, une partie des infractions reprochées à la locataire porte sur le local du premier étage, objet de la convention précaire du 14 février 2016 régularisée entre M. [V] [N] à titre personnel et M. [L] [I], étant relevé que l'intimée justifie que les factures relatives à cette convention étaient émises par la SARL Magnanerie de [Localité 2], qui délivrera finalement congé à la SARL Institut gastronomie Riviera le 1er juin 2021 pour ce local.
Or, les manquements listés ( occupation des toilettes, état du sol, présence d'une caméra et de deux chambres froides) ne concernent pas les locaux, objets du bail commercial du 18 février 2011 conclu entre la SCI Majuvaga et la SARL Institut gastronomie Riviera, lesquels portent exclusivement sur le rez-de-chaussée.
La circonstance que ces conventions s'inscrivent dans une unité économique d'exploitation unique et que les différentes sociétés avaient le même gérant est totalement indifférente. La SCI Majuvaga, pour justifier le congé avec refus de renouvellement du bail du 18 février 2011, n'est pas fondée à se prévaloir de manquements relatifs à une autre convention et des locaux distincts.
En tout état de cause, les infractions querellées ne sont pas irréversibles.
Le chargement et le déchargement de camions à des heures matinales reposent sur le seul témoignage et de la locataire de la SCI Majuvaga et en toute hypothèse ne présentent aucun caractère irréversible.
Enfin, le constat d'huissier ne permet nullement de démontrer un stationnement intempestif de camions ou fourgons appartenant à la locataire, laquelle dispose, selon les termes du bail, d'un jardin attenant où elle a parfaitement le droit de garer un véhicule. Enfin, la présence d'une camionnette sur le parking public alors que de nombreuses places sont disponibles autour n'est pas constitutive d'un manquement grave et encore moins irréversible.
En considération de ces éléments, la SCI Majuvaga ne peut utilement soutenir qu'elle était en droit de se dispenser de la délivrance de la mise en demeure préalable.
Cette absence de mise en demeure obligatoire empêche le bailleur de se prévaloir du motif grave et légitime et le locataire a droit à une indemnité d'éviction.
Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point, de même en ce qu'il a ordonné, avant dire droit, une expertise, aux fins de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction due à la SARL Institut gastronomie Riviera.
Sur la demande de provision
La SCI Majuvaga reproche au premier juge d'avoir alloué à la partie adverse une provision de 75.000 € à valoir sur le montant de l'indemnité d'éviction définitive alors que:
- une telle demande est prématurée, compte tenu de l'organisation d'une mesure d'expertise afin d'évaluer justement les préjudices,
- l'allocation d'une provision suppose que l'obligation invoquée ne soit pas contestable, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, cette absence de contestation devant être caractérisée tant sur le principe de la créance que sur le montant.
Il ressort des pièces produites que la SARL Institut Gastronomie Riviera a quitté les locaux donnés à bail le 13 décembre 2022. Ce départ des lieux loués est définitif et procède d'un processus irréversible avec pour conséquence que le bailleur ne peut plus exercer son droit de repentir en application de l'article L 145-58 du code de commerce.
Ainsi et au regard des développements qui précèdent, une indemnité d'éviction est due par la SCI Majuvaga à la SARL Institut Gastronomie Riviera, le principe de l'existence même de cette créance étant incontestable.
L'expert judiciaire, dans son rapport définitif déposé le 15 octobre 2022 évalue l'indemnité d'éviction ( indemnité principale et indemnités accessoires) entre 220.513 € et 372.221 € selon que le fonds de commerce a disparu ou a été transféré. En outre, la locataire avait également produit un rapport d'expertise amiable chiffrant l'indemnité d'éviction à la somme de 470.000 €.
Dès lors, le montant de la provision allouée par le tribunal, à savoir 75.000 €, ne peut qu'être confirmé.
Dans ses dernières conclusions d'appel, la SCI Majuvaga considère que l'indemnité transactionnelle de 50.000 € perçue par la SARL Institut Gastronomie Riviera en exécution du protocole d'accord conclu avec Mme [Q] [E] épouse [D] doit venir en déduction de toute indemnité d'éviction allouée à la preneuse.
Il ressort des pièces produites du dossier, que le 31 août 2021, cette dernière a régularisé un bail emphytéotique portant sur un bâtiment situé à [Localité 4] en vue poursuivre son activité, l'intimée s'engageant à prendre en charge la rénovation et le remise aux normes intégrale du bâti, moyennant le versement d'une redevance mensuelle de 150 €.
Il est justifié de l'échec de ce projet de rénovation et de la conclusion d'un protocole d'accord transactionnel entre Mme [Q] [E] épouse [D], la bailleresse et la SARL Institut Gastronomie Riviera portant sur la résiliation de la convention moyennant le paiement d'une indemnité de 50.000 € pour compenser les frais engagés par la locataire.
Il n'en reste pas moins que la SCI Majugava n'explique pas à quel titre, elle est fondée à réclamer à son profit l'application d'une transaction à laquelle elle est tierce et à solliciter que l'indemnité perçue par la SARL Institut Gastronomie Riviera au titre des frais qu'elle a exposés dans le cadre de la rénovation d'un autre bâtiment pour y exploiter son activité viendrait en déduction de l'indemnité d'éviction, conséquence de la délivrance du congé avec refus de renouvellement mais sans motif compte tenu de l'absence de mise en demeure.
L'appelante ne peut qu'être déboutée de ce chef de demande.
En définitive, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute la SCI Majuvaga de sa demande aux fins de dire et juger que la somme de 50.000 € perçue par la SARL Institut gastronomie Riviera en exécution du protocole d'accord transactionnel du 9 juillet 2024 conclu avec Mme [Q] [E] épouse [D] devra venir en déduction de toute indemnité d'éviction allouée à la locataire,
Condamne la SCI Majuvaga à payer à la SARL Institut gastronomie Riviera la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
Condamne la SCI Majuvaga aux dépens de la procédure d'appel.
Le Greffier, La Vice-Présidente en lieu et place de la présidente empêchée,
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 02 JUILLET 2026
Rôle N° RG 21/16208 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIM7T
S.C.I. MAJUVAGA
C/
S.A.R.L. INSTITUT [Etablissement 1]
Copie exécutoire délivrée
le : 2 Juillet 2026
à :
Me Alain-david POTHET
Me Fabien COLLADO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 14 Octobre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/00813.
APPELANTE
S.C.I. MAJUVAGA
, demeurant [Adresse 1]
[Adresse 2]
représentée par Me Alain-david POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMÉE
S.A.R.L. INSTITUT GASTRONOMIE RIVIERA
, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Fabien COLLADO de la SELARL COLLADO FABIEN, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,
et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente
Madame Laetitia VIGNON, Conseillère
Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2026.
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente, en lieu et place de Mme Anne-Laurence CHALBOS, Présidente empêchée, et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte du 1er janvier 2006, la SCI Majuvaga a consenti à la SARL Magnanerie de Seillans un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 4] à Seillans constitués d'un bâtiment principal à rénover de deux étages, trois hangars et terrain attenant à destination de tous commerces pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2006 pour se terminer le 31 décembre 2015.
Par acte sous seing privé du 18 février 2011, la SCI Majuvaga a consenti à la SARL Institut gastronomie Riviera un bail commercial portant sur une partie de cet ensemble immobilier et située au rez-de-chaussée pour une durée de neuf années courant du 1er mars 2011 au 28 février 2020, moyennant un loyer annuel en principal de 24.000 €.
Ledit bail prévoyait comme destination contractuelle exclusive: école de formation en relation avec la gastronomie, traiteur et événements culinaires sans animation musicale, ni location, sauf accord, boutique d'achat et vente de matériel de cuisine et produits alimentaires.
Concomitamment à la conclusion de ce bail commercial, la SARL Magnanerie de [Localité 2] a régularisé avec la SARL Institut gastronomie Riviera une convention de mise à disposition ponctuelle et temporaire portant notamment sur la salle de réception de 180 m².
Par acte extra-judiciaire du 28 août 2019, la SCI Majuvaga a fait délivrer à la SARL Institut gastronomie Riviera un congé avec refus de nouvellement sans indemnité d'éviction invoquant plusieurs manquements de la locataire à ses obligations découlant du bail.
La SARL Institut gastronomie Riviera a signifié par voie d'huissier du 30 octobre 2019 la résiliation du contrat de mise à disposition temporaire et ponctuelle.
Contestant le congé et sollicitant le paiement d'une indemnité d'éviction, la SARL Institut gastronomie Riviera a fait assigner la SCI Majuvaga devant le tribunal judiciaire de Draguignan, suivant acte du 24 janvier 2020.
Par jugement mixte en date du 14 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a:
- dit que la SCI Majuvaga est tenue de verser une indemnité d'éviction à la la SARL Institut gastronomie Riviera,
- avant-dire droit, sur le montant de l'indemnité d'éviction, ordonné une expertise et commis pour y procéder, M. [U] [S] avec mission habituelle en pareille matière,
- condamné la SCI Majuvaga à payer à la SARL Institut gastronomie Riviera une provision de 75.000 € à valoir sur l'indemnité d'éviction définitive,
- réservé les autres demandes,
- rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.
Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que:
- en application de l'article L 145-17 1° du code de commerce, l'absence ou l'insuffisance de motivation de la mise en demeure lorsqu'elle est nécessaire, empêche le bailleur de se prévaloir du motif de renouvellement et le locataire a droit à une indemnité d'éviction, étant précisé que ce texte ne distingue pas selon que les griefs peuvent être ou non régularisés,
- le congé délivré par la SCI Majuvaga avec refus de renouvellement vise un motif grave et légitime consistant en un non-respect des dispositions du contrat et n'a pas été précédé d'une mise en demeure préalable, de sorte que le preneur a droit à une indemnité d'éviction.
Par déclaration en date du 18 novembre 2021, la SCI Majuvaga a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RVPA le 11 mai 2026, la SCI Majuvaga demande à la cour de:
Vu les articles L 145-17 du code de commerce, 1728 du code civil, 143, 144, 145, 153, 696 et 700 du code de procédure civile,
- recevoir la concluante en son appel et l'en déclarer bien fondée,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a:
* dit que la SCI Majuvaga est tenue de verser une indemnité d'éviction à la SARL Institut gastronomie Riviera,
- ordonné une expertise et commis pour y procéder, M. [U] [S] avec pour mission de fournir tous les éléments d'appréciation en vue de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction,
* condamné la SCI Majuvaga à payer à la SARL Institut gastronomie Riviera une provision de 75.000 € à valoir sur l'indemnité d'éviction définitive,
En conséquence,
- déclarer régulier et bien fondé le congé sans offre de renouvellement, ni indemnité d'éviction,
- débouter la SARL Institut gastronomie Riviera de toutes ses demandes,
Subsidiairement, et dans l'hypothèse où la cour confirmerait le principe d'une indemnité d'éviction:
- dire et juger que la somme de 50.000 € perçue par la SARL Institut gastronomie Riviera en exécution du protocole d'accord transactionnel du 9 juillet 2024 conclu avec Mme [Q] [E] épouse [D] devra venir en déduction de toute indemnité d'éviction allouée à la locataire en application du principe de réparation intégrale sans enrichissement,
- infirmer en toute hypothèse le jugement entrepris en ce qu'il a alloué à la SARL Institut gastronomie Riviera une provision de 75.000 € à valoir sur l'indemnité d'éviction définitive, l'obligation invoquée étant à tout le moins sérieusement contestable tant dans son principe que dans son quantum,
- condamner la SARL Institut gastronomie Riviera au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
La SARL Institut gastronomie Riviera, suivant ses dernières conclusions signifiées et notifiées par RPVA le 8 mai 2026, demande à la cour de:
- confirmer la décision querellée en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- condamner la SCI Majuvaga à payer à la SARL Institut gastronomie Riviera une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI Majuvaga aux entiers dépens de l'instance.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 12 mai 2026.
MOTIFS
Sur le bien fondé du congé
La SCI Majuvaga rappelle que la violation de la clause de destination constitue un manquement susceptible de caractériser un motif grave et légitime, l'exercice d'une activité non conforme aux stipulations du bail pouvant ainsi justifier un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction.
S'agissant de la mise en demeure préalable prévue à l'article L 145-17 1° du code de commerce, elle expose que la jurisprudence admet de manière constante qu'une telle exigence ne s'applique qu'aux infractions susceptibles d'être régularisées, c'est-à-dire présentant un caractère continu, mais qu'à l'inverse, lorsque l'infraction est instantanée et irréversible, la mise en demeure n'est pas requise en ce qu'elle est dépourvue d'utilité.
Elle précise qu'elle a fait délivrer le 28 août 2019 un congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d'éviction fondé sur des manquements graves imputables au preneur et consistant notamment en la violation de la destination contractuelle du bail, en l'organisation d'activités non autorisées, en la réalisation d'installations techniques sans l'accord du bailleur, ainsi qu'en des nuisances et dégradations affectant les lieux loués, manquements qui ont été objectivés par un procès-verbal de constat dressé le 19 août 2019 et qui sont corroborés par d'autres éléments de preuve ( attestations, correspondances etc...). Elle ajoute que lesdits manquements avaient également été portés à la connaissance par un courrier de son conseil du 19 mai 2016, mettant en évidence que ceux-ci n'étaient ni ponctuels, ni récents, mais s'inscrivaient dans la durée.
Elle considère que les infractions reprochées, tenant à l'organisation d'activités prohibées et à la réalisation d'installations non autorisées présentent, pour partie, un caractère instantané et irréversible en ce que les actes litigieux ont été consommés et ne peuvent rétroactivement être effacés. Elle indique que tels sont le cas des manquements suivants:
- l'installation de deux chambres froides industrielles dans un local limité au stockage et avec un raccordement irrégulier au réseau électrique,
- les dégradations matérielles affectant les parties privatives du bailleur( tommettes du passage nord),
- l'implantation d'un dispositif de vidéo-surveillance orienté vers des zones non louées ainsi que l'appropriation de parties communes ou privatives ( occupation du jardin, transformation de toilettes en vestiaire ...)
- modification profonde de l'activité exercée dans les lieux, le locataire exerçant en réalité une activité de traiteur événementiel impliquant des livraisons matinales, des nuisances sonores et olfactives et une logistique incompatible avec la destination initiale des lieux et l'exploitation de gîtes par le bailleur.
Elle en conclut qu'une mise en demeure préalable n'était pas nécessaire au regard des infractions commises.
Elle ajoute, encore, que :
- les différentes conventions conclues avec l'intimée s'inscrivent dans une unité économique d'exploitation unique et elle partage le même gérant que la SARL Magnanerie de [Localité 2],
- les manquements les plus graves invoqués au soutien du congé affectent directement et exclusivement le bail commercial qu'elle a conclu avec la preneuse.
La SARL Institut gastronomie Riviera conteste une telle analyse, rappelant que l'absence de mise en demeure préalable adressée par acte extra-judiciaire laisse subsister le congé et le droit pour le preneur au paiement d'une indemnité d'éviction.
Elle relève que la SCI Majuvaga reconnaît qu'une telle mise en demeure fait défaut et soutient qu'en toute hypothèse il n'existait aucune situation irréversible. Elle souligne qu'il appartient à l'appelante de distinguer la situation qu'elle estime irréversible au regard non seulement du bail commercial mais également de la convention précaire conclue avec la SARL Magnanerie de [Localité 3] alors que:
- la bailleresse ne pouvait motiver son congé en visant des prétendus griefs portant sur la convention d'occupation précaire qui ne la concerne pas,
- la lecture du congé litigieux met en évidence qu'au titre des motifs invoqués, la SCI Majuvaga n'opère aucune distinction entre la convention d'occupation précaire et le bail commercial.
Elle fait valoir que la plupart des infractions visées sont en réalité totalement inexistantes et portant pour l'essentiel, sur le local précaire. Elle en tire pour conséquence que la mise en demeure préalable par acte extra-judiciaire était obligatoire, de sorte que le jugement querellé ne peut qu'être confirmé.
Selon acte sous seing privé en date du 18 février 2011, la SCI Majuvaga, représentée par son gérant en exercice M. [V] [N], a consenti à la SARL Institut gastronomie Riviera, en cours de formation, un bail commercial portant sur des locaux situés ' Dans le bâtiment propriété de la SCI Majuvaga, [Adresse 5], connu sous le nom Magnanerie comprenant un bâtiment principal élevé de deux étages sur rez-de-chaussée, avec trois hangars et terrain attenant:
- au rez-de-jardin:
* un hall d'entrée,
* une salle de 180 m² équipée en chaises et tables pour 120 personnes,
* une cuisine,
* un vestiaire,
* 2 WC homme, 2 WC femme dont 1 WC handicapé,
* une terrasse avec pergola et jardin attenant,
* un local technique ( au niveau 1).'
Ledit bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er mars 2011 pour se terminer le 28 février 2020.
Au titre de l'usage et de la destination des lieux, il est stipulé que ' Le preneur ne pourra exercer dans les lieux que le commerce de:
- école de formation pour professionnels et particuliers en rapport avec la gastronomie ( cuisine, pâtisserie, sommellerie, service) accompagnée d'une restauration associée,
- traiteur et organisation d'événements culinaires ( sans animation musicale, ni location sauf accord tel que ci-après indiqué),
- boutique d'achat et vente de matériel de cuisine, produits alimentaires spécifiques aux activités ci-dessus.'
Il résulte de la convention de mise à disposition ponctuelle et temporaire régularisée également le 18 février 2011 entre la SARL Institut Gastronomie Riviera et la SARL Magnanerie de [Localité 2] que les parties sont convenues ce qui suit:
' 1° L'exploitation de la salle de 180 m² équipée en chaises et tables pour 120 personnes est laissée par la SARL Institut Gastronomie Riviera à la disposition gracieuse de la SARL Magnanerie de [Localité 2] tous les week-end des mois de juillet et août jusqu'à concurrence des 20 premiers événements ( mariages, anniversaires, baptèmes etc...) organisés par cette dernière.
2° Au-delà de la 20ème réception, le montant de la location de la salle sera partagé par moitié entre les parties.'
Enfin, le 14 février 2016, M. [V] [N] a loué à titre précaire à M. [L] [I], qui est le gérant de la la SARL Institut Gastronomie Riviera, un local situé au niveau 1 de la Magnanerie, local hébergeant le groupe de ventilation des cuisines de l'Institut gastronomie, location consentie pour le stockage de matériel de restauration, l'usage des toilettes et urinoirs attenant au local étant également accordé à l'Institut gastronomie. Il était précisé que certains travaux étaient nécessaires, à savoir:
- la mise en place d'une porte pour accès issues de secours des chambres d'hôtes,
- la mise en place d'une cloison avec porte pour fermer le local,
lesdits travaux devant être effectués par le propriétaire.
En vertu de l'article L 145-17 I du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :
1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa (...).
Il y a lieu de rappeler qu'en l'état d'un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime sans offre d'indemnité d'éviction, l'absence de mise en demeure par acte extra-judiciaire laisse subsister le congé et le droit pour le preneur au paiement d'une indemnité d'éviction.
Toutefois, la mise en demeure est inutile lorsque l'infraction commise a un caractère irréversible.
L'infraction irréversible est celle qui est définitivement réalisée et dont les conséquences ne sont plus susceptibles d'être réparées par le locataire.
Ainsi, l'omission d'appeler le bailleur à concourir à un acte de sous-location ne pouvant être régularisée, une mise en demeure préalable au congé n'est pas nécessaire.
Par acte d'huissier du 28 août 2019, la SCI Majuvaga a fait signifier à la SARL Institut gastronomie Riviera un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime et sans offre d'indemnité d'éviction pour le 28 février 2020, date d'expiration du bail en date du 18 février 2011.
Il n'est pas contesté que ce congé n'a pas été précédé de la mise en demeure préalable effectuée par acte extra-judiciaire dans les conditions prévues par l'article L 145-17 I susvisé.
Il appartient en conséquence à la bailleresse de démontrer que les infractions qui sont reprochées à la preneuse présentent un caractère irréversible lui permettant de se dispenser de la délivrance préalable d'une mise en demeure.
Le congé litigieux énonce que le motif grave et légitime est le suivant ' Il a été constaté depuis de très nombreux mois un non- respect des dispositions du contrat de location. Ces contraventions ont été signalées dans un courrier de Me Daniel Bosio, avocat de la SCI Majuvaga, en date du 19 mai 2016, puis rappelée verbalement à de nombreuses reprises par M. [V] [N], gérant de la Majuvaga. Elles ont également été constatées partiellement par M. [B], clerc habilité aux constats au sein de la SCP [Z] et [X], huissier de justice, en date du 19 août 2019, dans un procès-verbal de constat dont une copie est annexée aux présentes.'
Il est ensuite dressé une liste des manquements comme suit:
'- le stationnement de camions et de fourgons dans le jardin, empêchant tout accès à l'emplacement de parking pour personne à mobilité réduite nécessaire à l'activité de gîtes exercée par M. [V] [N] dans les étages supérieures du bâtiment,
- le chargement et le déchargement de ces camions à des heures matinales, vers 5 ou 6 heures du matin, réveillant la clientèle du gîte ainsi que la locataire de la SCI Majuvaga, Mme [H] [O],
- l'organisation d'événements avec animation musicale, occasionnant des nuisances sonores importantes tant pour le propriétaire que pour les touristes hébergés dans le gîte. Il est rappelé que la destination du bail du 18 février 2011 prévoit les activités suivantes:
* école de formation pour professionnels et particuliers en rapport avec la gastronomie ( cuisine, pâtisserie, sommellerie, service) accompagnée d'une restauration associée,
* traiteur et organisation d'événements culinaires ( sans animation musicale, ni location sauf accord tel que ci-après indiqué),
* boutique d'achat et vente de matériel de cuisine, produits alimentaires spécifiques aux activités ci-dessus.
- l'utilisation du mobilier appartenant au bailleur à l'extérieur des locaux sans aucune autorisation,
- l'utilisation des toilettes du premier étage à usage de vestiaire. Il a été constaté la présence de vestes de cuisine portant votre nom dans le placard mural sis à l'entrée de cette pièce,
- l'absence de porte coupe-feu dans tout le rez-de-chaussée du bâtiment,
- l'installation de deux chambres froides dans la pièce du premier étage sans aucune autorisation alors que cette pièce a été louée à usage de stockage de matériels de restauration, constituant un danger d'incendie pouvant affecter tout le bâtiment,
- les dégradations au sol des parties privatives de la propriétaire, au premier étage, dues aux passages incessants de vos chariots,
- l'installation d'une caméra sur le mur Sud de la pièce à usage de stockage au premier étage, caméra orientée vers des parties privatives de la propriétaire.'
Le procès-verbal qui est joint au congé comporte les constatations matérielles suivantes:
- au premier étage:
* l'occupation murale des toilettes laissés à l'usage de la locataire par la présence d'une barre de penderie sur laquelle sont accrochées sept vestes professionnelles,
* l'état du sol du passage présente des fissures au sol, des tomettes cassées et une tomette manquante,
* la présence d'une caméra orientée vers l'ouest, soit vers la porte donnant accès au parking public,
* la présence de deux chambres froides dans la pièce située à l'extrémité Nord alors que cette pièce est louée à l'intimée pour un usage strict de stockage de matériel de restauration,
* l'installation d'un nouveau compteur électrique dans le local technique,
- au rez-de-chaussée: l'absence de porte coupe-feu entre la cuisine et la salle de réception,
- à l'extérieur:
* l'accès au jardin est: la présence d'un camion stationné à l'entrée du jardin et à l'est de ce camion, des caisses posées au sol sur l'emplacement de parking pour personne à mobilité réduite de M. [N],
* la présence d'un parking à l'ouest du bâtiment ouvert au public et comprenant plusieurs emplacements, sur lequel a été constaté la présence de l'un des fourgons de la société Institut gastronomie Riviera.
L'huissier instrumentaire a par ailleurs rencontré Mme [H] [O], locataire de la SCI Majuvaga, qui lui a déclaré être régulièrement réveillée vers 5 ou 6 heures du matin par des camions stationnant au rez-de-chaussée.
La cour observe en premier lieu que le procès-verbal de constat ne comporte aucune mention relative à deux des infractions mentionnées dans le congé, à savoir:
- l'organisation d'événements avec animation musicales et nuisances sonores importantes et contraires à l'activité autorisée par le bail commercial,
- l'utilisation de mobilier appartenant au bailleur à l'extérieur des locaux sans autorisation.
L'huissier, dans son procès-verbal, n'a pas constaté de matériel de sonorisation, ni l'existence d'une scène ou la présence d'un équipement musical, la SCI Majuvaga étant dans l'incapacité de démontrer l'existence de telles soirées, étant au demeurant souligné qu'un tel grief n'est nullement irréversible et surtout peut tout aussi bien être attribué à la SARL La Magnanerie de [Localité 2] qui dispose de la salle de réception du rez-de-chaussée, dans le cadre de la convention de mise à disposition régularisée avec la preneuse, aux fins précisément d'organiser tout événement festif durant les fins de la semaine de la saison estivale.
L'utilisation de mobilier appartenant au bailleur ne ressort d'aucun élément, à l'exception de deux attestations produites en cause d'appel, et en tout état de cause ne présente aucun caractère irréversible.
Par ailleurs, une partie des infractions reprochées à la locataire porte sur le local du premier étage, objet de la convention précaire du 14 février 2016 régularisée entre M. [V] [N] à titre personnel et M. [L] [I], étant relevé que l'intimée justifie que les factures relatives à cette convention étaient émises par la SARL Magnanerie de [Localité 2], qui délivrera finalement congé à la SARL Institut gastronomie Riviera le 1er juin 2021 pour ce local.
Or, les manquements listés ( occupation des toilettes, état du sol, présence d'une caméra et de deux chambres froides) ne concernent pas les locaux, objets du bail commercial du 18 février 2011 conclu entre la SCI Majuvaga et la SARL Institut gastronomie Riviera, lesquels portent exclusivement sur le rez-de-chaussée.
La circonstance que ces conventions s'inscrivent dans une unité économique d'exploitation unique et que les différentes sociétés avaient le même gérant est totalement indifférente. La SCI Majuvaga, pour justifier le congé avec refus de renouvellement du bail du 18 février 2011, n'est pas fondée à se prévaloir de manquements relatifs à une autre convention et des locaux distincts.
En tout état de cause, les infractions querellées ne sont pas irréversibles.
Le chargement et le déchargement de camions à des heures matinales reposent sur le seul témoignage et de la locataire de la SCI Majuvaga et en toute hypothèse ne présentent aucun caractère irréversible.
Enfin, le constat d'huissier ne permet nullement de démontrer un stationnement intempestif de camions ou fourgons appartenant à la locataire, laquelle dispose, selon les termes du bail, d'un jardin attenant où elle a parfaitement le droit de garer un véhicule. Enfin, la présence d'une camionnette sur le parking public alors que de nombreuses places sont disponibles autour n'est pas constitutive d'un manquement grave et encore moins irréversible.
En considération de ces éléments, la SCI Majuvaga ne peut utilement soutenir qu'elle était en droit de se dispenser de la délivrance de la mise en demeure préalable.
Cette absence de mise en demeure obligatoire empêche le bailleur de se prévaloir du motif grave et légitime et le locataire a droit à une indemnité d'éviction.
Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point, de même en ce qu'il a ordonné, avant dire droit, une expertise, aux fins de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction due à la SARL Institut gastronomie Riviera.
Sur la demande de provision
La SCI Majuvaga reproche au premier juge d'avoir alloué à la partie adverse une provision de 75.000 € à valoir sur le montant de l'indemnité d'éviction définitive alors que:
- une telle demande est prématurée, compte tenu de l'organisation d'une mesure d'expertise afin d'évaluer justement les préjudices,
- l'allocation d'une provision suppose que l'obligation invoquée ne soit pas contestable, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, cette absence de contestation devant être caractérisée tant sur le principe de la créance que sur le montant.
Il ressort des pièces produites que la SARL Institut Gastronomie Riviera a quitté les locaux donnés à bail le 13 décembre 2022. Ce départ des lieux loués est définitif et procède d'un processus irréversible avec pour conséquence que le bailleur ne peut plus exercer son droit de repentir en application de l'article L 145-58 du code de commerce.
Ainsi et au regard des développements qui précèdent, une indemnité d'éviction est due par la SCI Majuvaga à la SARL Institut Gastronomie Riviera, le principe de l'existence même de cette créance étant incontestable.
L'expert judiciaire, dans son rapport définitif déposé le 15 octobre 2022 évalue l'indemnité d'éviction ( indemnité principale et indemnités accessoires) entre 220.513 € et 372.221 € selon que le fonds de commerce a disparu ou a été transféré. En outre, la locataire avait également produit un rapport d'expertise amiable chiffrant l'indemnité d'éviction à la somme de 470.000 €.
Dès lors, le montant de la provision allouée par le tribunal, à savoir 75.000 €, ne peut qu'être confirmé.
Dans ses dernières conclusions d'appel, la SCI Majuvaga considère que l'indemnité transactionnelle de 50.000 € perçue par la SARL Institut Gastronomie Riviera en exécution du protocole d'accord conclu avec Mme [Q] [E] épouse [D] doit venir en déduction de toute indemnité d'éviction allouée à la preneuse.
Il ressort des pièces produites du dossier, que le 31 août 2021, cette dernière a régularisé un bail emphytéotique portant sur un bâtiment situé à [Localité 4] en vue poursuivre son activité, l'intimée s'engageant à prendre en charge la rénovation et le remise aux normes intégrale du bâti, moyennant le versement d'une redevance mensuelle de 150 €.
Il est justifié de l'échec de ce projet de rénovation et de la conclusion d'un protocole d'accord transactionnel entre Mme [Q] [E] épouse [D], la bailleresse et la SARL Institut Gastronomie Riviera portant sur la résiliation de la convention moyennant le paiement d'une indemnité de 50.000 € pour compenser les frais engagés par la locataire.
Il n'en reste pas moins que la SCI Majugava n'explique pas à quel titre, elle est fondée à réclamer à son profit l'application d'une transaction à laquelle elle est tierce et à solliciter que l'indemnité perçue par la SARL Institut Gastronomie Riviera au titre des frais qu'elle a exposés dans le cadre de la rénovation d'un autre bâtiment pour y exploiter son activité viendrait en déduction de l'indemnité d'éviction, conséquence de la délivrance du congé avec refus de renouvellement mais sans motif compte tenu de l'absence de mise en demeure.
L'appelante ne peut qu'être déboutée de ce chef de demande.
En définitive, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute la SCI Majuvaga de sa demande aux fins de dire et juger que la somme de 50.000 € perçue par la SARL Institut gastronomie Riviera en exécution du protocole d'accord transactionnel du 9 juillet 2024 conclu avec Mme [Q] [E] épouse [D] devra venir en déduction de toute indemnité d'éviction allouée à la locataire,
Condamne la SCI Majuvaga à payer à la SARL Institut gastronomie Riviera la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
Condamne la SCI Majuvaga aux dépens de la procédure d'appel.
Le Greffier, La Vice-Présidente en lieu et place de la présidente empêchée,