CA Metz, 6e ch., 18 juin 2026, n° 21/00800
METZ
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 21/00800 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FOZW
S.A.S. ALPHA METAL
C/
S.A.R.L. MAINTENANCE MECANIQUE LORRAINE (SMML)
Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1], décision attaquée en date du 08 Mars 2021, enregistrée sous le n° 17/01746
COUR D'APPEL DE METZ
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU 18 JUIN 2026
APPELANTE :
S.A.S. ALPHA METAL
Représentée par son représentant légal.
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ
INTIMÉE :
S.A.R.L. MAINTENANCE MECANIQUE LORRAINE (SMML)
Représentée par son représentant légal.
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ
DATE DES DÉBATS : En application de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Mars 2026 tenue par Mme Catherine DEVIGNOT, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 18 Juin 2026, en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.
GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Marion GIACOMINI
COMPOSITION DE LA COUR :
PRÉSIDENT : Mme DEVIGNOT, conseillère faisant fonction de Présidente de Chambre
ASSESSEURS : Mme MARTIN,Conseillère
M. MICHEL, Conseiller
ARRÊT : Contradictoire
Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Mme DEVIGNOT, conseillère faisant fonction de Présidente de Chambre et par Mme Marion GIACOMINI, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
En 2006, la SARL Maintenance Mécanique Lorraine a été créée afin de reprendre les activités de réparation et de mécanique menées jusqu'alors par l'EURL Hoch Industrie.
Par acte sous seing privé du 1er novembre 2006, l'EURL Hoch Industrie a conclu avec la SARL Maintenance Mécanique Lorraine un bail commercial de neuf ans portant sur un bien situé [Adresse 2] à [Localité 1]. Le loyer mensuel a été fixé à la somme de 500 euros.
Par jugement du 6 septembre 2007, le tribunal de grande instance de Thionville a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de l'EURL Hoch Industrie.
Par jugement du 31 janvier 2008, le tribunal de grande instance de Thionville a arrêté un plan de cession portant sur les actifs de l'EURL Hoch Industrie au profit de la société Alphatrade, aux droits de laquelle est venue la SAS Alphamétal.
Par acte d'huissier du 1er septembre 2009, la SAS Alphamétal a assigné la SARL Maintenance Mécanique Lorraine devant le tribunal de grande instance de Thionville afin de voir prononcer la résolution du bail commercial du 1er novembre 2006 et ordonner l'expulsion de la SARL Maintenance Mécanique Lorraine du bien loué.
Par jugement du 6 septembre 2010, le tribunal de grande instance de Thionville a accueilli les demandes de la SAS Alphamétal.
La SARL Maintenance Mécanique Lorraine a interjeté appel de ce jugement devant la cour d'appel de Metz.
Par ordonnance du 8 avril 2013, le conseiller de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire afin de déterminer la valeur locative des locaux au 1er novembre 2006.
Par acte d'huissier du 16 juillet 2013, la SAS Alphamétal a fait délivrer à la SARL Maintenance Mécanique Lorraine un commandement de payer visant la clause résolutoire d'un montant de 36.372,39 euros pour la période de loyers allant de février 2008 à mai 2013.
Le 7 août 2013, la SARL Maintenance Mécanique Lorraine a payé cette somme à la SAS Alphamétal.
Par arrêt du 17 février 2015, la cour d'appel de Metz a infirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Thionville le 6 septembre 2010 et a déclaré irrecevables les demandes en annulation du bail et indemnités d'occupation formées par la SAS Alphamétal.
Aucun pourvoi en cassation n'a été formé à l'encontre de cet arrêt.
Par acte d'huissier du 31 juillet 2015, la SARL Maintenance Mécanique Lorraine a sollicité le renouvellement du bail commercial auprès de la SAS Alphamétal.
Par acte d'huissier du 30 octobre 2015, la SAS Alphamétal a refusé le renouvellement du bail.
Par exploit du 16 novembre 2017, la SARL Maintenance Mécanique Lorraine a assigné la SAS Alphamétal devant le tribunal de grande instance de Thionville aux fins de voir:
- prononcer la nullité de l'acte établi par maîtres [D] [A], huissiers de justice à [Localité 1] consistant en la réponse à sa demande de renouvellement signifiée le 30 octobre 2015,
- constater le renouvellement du bail consenti à son profit s'agissant d'un ensemble immobilier à usage industriel situé [Adresse 3] à [Localité 1],
Subsidiairement,
- condamner la SAS Alphamétal à lui payer une indemnité d'éviction,
- désigner un expert afin de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction avec mission telle qu'habituellement confiée à cette fin,
- lui réserver la possibilité de chiffrer l'indemnité d'éviction après dépôt du rapport d'expertise,
- condamner la SAS Alphamétal à supporter la charge des frais de consignation,
- condamner la SAS Alphamétal au paiement d'un montant de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens avec exécution provisoire.
Selon conclusions du 21 septembre 2020, la SARL Maintenance Mécanique Lorraine a:
- maintenu ses demandes principales et subsidiaires,
- ajouté une demande aux fins de condamner la SAS Alphamétal à lui payer la somme de 8.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- porté sa demande aux fins de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 8.500 euros.
Selon conclusions du 7 janvier 2019 puis du 17 mai 2019, la SAS Alphamétal a demandé au tribunal de :
A titre principal,
- dire et juger qu'elle est recevable et bien fondée en son refus de renouvellement sans indemnité d'éviction,
- constater le caractère manifestement déséquilibré du bail commercial litigieux compte tenu des obligations réciproques du bailleur et du preneur et du loyer dérisoire, voire inexistant, au regard de la valeur locative du bien,
- constater que la SARL Maintenance Mécanique Lorraine est défaillante dans l'administration de la preuve de l'exploitation effective d'une activité dans les locaux objets du bail commercial litigieux,
- dire et juger qu'elle justifie des motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction,
En conséquence,
- débouter la SARL Maintenance Mécanique Lorraine de ses prétentions afférentes au paiement des indemnités d'éviction,
- déclarer la SARL Maintenance Mécanique Lorraine irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l'en débouter,
- ordonner l'expulsion de la SARL Maintenance Mécanique Lorraine des locaux objets du bail commercial du 1er novembre 2006, dans le mois suivant la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 400 euros par jour de retard,
A titre subsidiaire,
- constater qu'elle n'est pas opposée au renouvellement du bail commercial à condition de rééquilibrer les obligations réciproques des parties et de réviser le loyer,
En conséquence,
- ordonner, au besoin, une expertise judiciaire pour déterminer la valeur locative des locaux objets du bail commercial litigieux aux fins de révision du loyer,
En tout état de cause,
- condamner la SARL Maintenance Mécanique Lorraine à lui verser une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,
- condamner la SARL Maintenance Mécanique Lorraine à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SARL Maintenance Mécanique Lorraine aux entiers dépens,
- dire, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, que M. [C] [P] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.
Par jugement contradictoire rendu le 8 mars 2021, le tribunal judiciaire de Thionville a:
- débouté la SARL Maintenance Mécanique Lorraine de sa demande aux fins de prononcer la nullité de l'acte établi par maîtres [D] [A], huissiers de justice à [Localité 1] consistant en la réponse à la demande de renouvellement de bail portant sur l'ensemble immobilier à usage industriel situé [Adresse 3] à [Localité 1], signifiée le 30 octobre 2015,
- constaté le renouvellement du bail consenti au profit de la SARL Maintenance Mécanique Lorraine sur l'ensemble immobilier à usage industriel situé [Adresse 3] à [Localité 1],
- débouté la SAS Alphamétal de l'ensemble de ses prétentions, y compris celle formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SAS Alphamétal à payer à la SARL Maintenance Mécanique Lorraine la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SAS Alphamétal aux entiers dépens.
Par déclaration déposée au greffe de la cour d'appel de Metz le 29 mars 2021, la SAS Alphamétal a interjeté appel aux fins d'annulation, subsidiairement infirmation, du jugement en ce qu'il :
- a constaté le renouvellement du bail consenti au profit de la SARL Maintenance Mécanique Lorraine sur l'ensemble immobilier à usage industriel situé [Adresse 3] à [Localité 1],
- l'a déboutée de l'ensemble de ses prétentions, y compris celle formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'a condamnée à payer à la SARL Maintenance Mécanique Lorraine la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'a condamnée aux entiers dépens.
Par arrêt avant-dire-droit du 30 novembre 2023, la cour d'appel de Metz a:
- infirmé le jugement en ce qu'il a constaté le renouvellement du bail consenti au profit de la SARL Maintenance Mécanique Lorraine sur l'ensemble immobilier à usage industriel sis [Adresse 2] à [Localité 1],
Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées,
- rejeté la demande de la SARL Maintenance Mécanique Lorraine tendant à constater le renouvellement du bail,
- constaté que le bail commercial en date du 1er novembre 2006, conclu entre l'EURL Hoch Industrie, aux droits et obligations de laquelle vient la SAS Alphamétal, et la SARL Maintenance Mécanique Lorraine avait pris fin le 31 octobre 2015 à la suite de la demande de renouvellement signifiée par la SARL Maintenance Mécanique Lorraine le 31 juillet 2015,
- dit que le refus de renouvellement du bail par la SAS Alphamétal selon acte signifié à la requête de celle-ci le 30 octobre 2015 ouvrait droit à une indemnité d'éviction au profit de la SARL Maintenance Mécanique Lorraine,
- dit que dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction la SARL Maintenance Mécanique Lorraine était en droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré, tout en étant tenue à une indemnité d'occupation, conformément à l'article L145-28 du code de commerce,
Y ajoutant,
- déclaré sans objet les exceptions d'irrecevabilité soulevées par la SARL Maintenance Mécanique Lorraine dans le dispositif de ses dernières conclusions,
- déclaré sans objet la demande reconventionnelle subsidiaire de la SAS Alphamétal tendant à constater qu'elle n'est pas opposée au renouvellement du bail commercial à condition de rééquilibrer les obligations réciproques des parties et de réviser le loyer et en conséquence à ordonner une expertise aux fins de révision du loyer,
Avant-dire-droit sur les autres demandes,
- ordonné la réouverture des débats sur les prétentions non tranchées,
- ordonné une expertise et désigné pour y procéder M. [K] [B], Juvedis Immobilier [Adresse 4], avec mission de :
- convoquer contradictoirement les parties,
- se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,
- rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant:
de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas : d'une perte de fonds : la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds de même valeur, de la réparation du trouble commercial,
de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,
- de fournir tous éléments permettant d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,
- de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux objet du bail, depuis la date d'expiration du bail le 31 octobre 2015, jusqu'à leur libération effective, correspondant à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l'article L145-33 du code de commerce, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, et selon les précisions fournies par les articles R145-3 à R. 145-8 du code de commerce,
- dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile,
- fixé à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SARL Maintenance Mécanique Lorraine avant le 5 janvier 2024, sous peine de caducité de la mesure d'expertise,
- ordonné à la SARL Maintenance Mécanique Lorraine de verser cette consignation de 3.000 euros avant le 5 janvier 2024, sur la plate-forme numérique de la caisse des dépôts et consignations,
- invité la SARL Maintenance Mécanique Lorraine à transmettre au greffe de la chambre commerciale (6ème chambre) de la cour d'appel de Metz, dès sa réception, le récépissé de consignation avant le 5 janvier 2023,
- dit que l'expert devra remettre son rapport au greffe de la chambre commerciale de la cour d'appel de Metz (6ème chambre), en triple exemplaire dans un délai de quatre mois à compter du jour de sa saisine, subordonnée à la consignation par les parties de l'avance prévue,
- dit que l'expert commencera ses opérations dès qu'il sera averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,
- dit que l'expert devra référer à Mme [X], présidente de chambre commise pour suivre les opérations d'expertise, ou à tout autre magistrat de la cour la substituant, de toute difficulté pouvant être rencontrée par lui dans l'exécution de sa mission,
- dit que si les honoraires prévisibles devaient dépasser le montant de la provision versée, l'expert devra également en aviser ce magistrat et ne continuer ses opérations qu'après consignation d'une provision complémentaire,
- renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 1er février 2024, pour contrôle du versement de la consignation et de la saisine de l'expert,
- réservé à statuer sur les demandes formées par les parties au titre des indemnités d'éviction et d'occupation,
- réservé à statuer sur les demandes des parties formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et sur les autres demandes,
- réservé à statuer sur les dépens de première instance et d'appel.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 mars 2024, la SAS Alphamétal a notifié à la SARL Maintenance Mécanique Lorraine qu'elle faisait usage de son droit de repentir conformément aux dispositions de l'article L145-58 du code de commerce.
Par ordonnance du 16 septembre 2024, le président de chambre chargé du contrôle de l'expertise a:
- modifié la mission d'expertise contenue dans l'arrêt du 30 novembre 2023,
- dit que l'expert n'était plus tenu de répondre aux questions suivantes:
- déterminer le montant de l'indemnité d'éviction telle que précisée dans la mission,
- fournir tous les éléments permettant d'apprécier si l'éviction entraînerait la perte de fonds ou son transfert,
- rejeté les autres demandes tendant à modifier la mission de l'expert.
Le rapport d'expertise définitif a été déposé par l'expert judiciaire, M. [L], le 29 janvier 2025.
Par ses dernières conclusions récapitulatives du 26 février 2026, auxquelles il est référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Alphamétal demande à la cour de:
Vu l'arrêt avant dire droit,
- constater qu'elle a usé de son droit de repentir,
- dire qu'il n'y a pas matière à voir fixer une indemnité d'occupation,
- débouter la SARL Maintenance Mécanique Lorraine, après avoir déclaré irrecevables, subsidiairement mal fondées, l'ensemble de ses demandes,
- statuer sur les dépens comme il appartiendra,
- condamner la SARL Maintenance Mécanique Lorraine au paiement d'une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,
Subsidiairement,
- dire et juger que les parties supporteront chacune les frais irrépétibles par elle exposés à hauteur d'appel.
Au soutien de ses prétentions, la SAS Alphamétal fait valoir que lorsque le locataire demeure dans les lieux et continue de verser le loyer, l'exercice par le bailleur de son droit de repentir entraîne la continuité du bail, sans qu'il y ait lieu à indemnité d'occupation ni à allocation de dommages et intérêts.
Elle souligne que l'article L145-58 du code de commerce permet uniquement au preneur de solliciter le paiement des frais de procédure, correspondant aux dépens d'appel, limitativement énumérés à l'article 695 du code de procédure civile, estimant irrecevables le surplus des demandes et notamment indemnitaires.
A titre subsidiaire, elle soutient que les prétentions de l'intimée sont infondées.
Elle rappelle que le loyer commercial s'élève à 650 euros par mois pour la période de 2015 à 2023 de sorte que les sommes réclamées à titre de dommages intérêts, correspondant à 108 mois de loyer, sont sans proportion avec le prix du loyer.
Elle ajoute que les dépenses liées aux honoraires de l'expert immobilier et de l'expert-comptable, engagées à l'initiative exclusive de l'intimée, ne lui incombent pas et que les prestations de M. [Q] font double emploi avec celles de M. [L], expert judiciaire. Elle considère également que l'accompagnement comptable, fiscal et social facturé par l'expert-comptable ne lui est pas imputable et que la note d'honoraires produite aux débats est imprécise.
Elle indique par ailleurs que le devis produit par l'intimée concernant le déménagement de ponts roulants est sans objet puisqu'elle s'est maintenue dans les lieux.
Elle estime que l'intimée ne peut se prévaloir d'un préjudice moral, relevant que l'objet du litige concerne le prix du bail.
Enfin, elle affirme que seuls les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente procédure d'appel sont susceptibles de donner lieu à indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à l'exclusion de frais afférents à des procédures distinctes.
Par ses dernières conclusions récapitulatives du 25 février 2026, auxquelles il est référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Maintenance Mécanique Lorraine demande à la cour de:
Vu l'arrêt avant dire droit,
- constater que la SAS Alphamétal a usé de son droit de repentir,
Vu l'expertise judiciaire,
- fixer à la somme de 55.724,12 euros l'indemnité d'occupation due à la SAS Alphamétal pour la période allant du 1er novembre 2015 au 31 mars 2024,
- condamner la SAS Alphamétal à lui verser les sommes suivantes:
- 20.000 euros au titre du préjudice moral,
- 40.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers frais et dépens de l'instance.
La SARL Maintenance Mécanique Lorraine fait valoir que l'expert a estimé l'indemnité d'occupation à 61.823,70 euros pour la période du 1er novembre 2015 à janvier 2025 de sorte qu'il appartient aux parties de procéder aux comptes, précisant que les sommes qu'elle a versées à l'appelante pour cette période sont supérieures.
Elle affirme avoir subi un préjudice moral en raison du stress engendré par la procédure et ses conséquences, ayant affecté tant le dirigeant que les salariés, qu'elle évalue à 20.000 euros.
Elle soutient par ailleurs qu'en application de l'article L145-58 du code de commerce, le repenti doit supporter l'ensemble des frais de l'instance.
A ce titre, elle indique avoir engagé des frais pour l'élaboration de deux constats d'huissiers, le second étant nécessaire pour contrecarrer l'allégation de l'appelante selon laquelle elle n'exploitait plus les lieux. Elle ajoute que des frais ont été engagés pour faire appel aux services d'un expert immobilier, d'un expert-comptable, ainsi que de ses deux avocats dans le cadre de la procédure de première instance, d'appel et de l'expertise.
Elle expose par ailleurs que ses dirigeants ont perdu beaucoup de temps à suivre la procédure et, en raison de la nécessité de déménager suite à l'arrêt de la cour d'appel, à réaliser des recherches et faire établir des devis.
Elle considère qu'il convient également de tenir compte de la technicité et de la durée de la procédure, de l'arrêt avant-dire-droit et de l'expertise qui ont nécessité un accompagnement par plusieurs mandataires à tous les stades. Sur cette base, elle chiffre les frais irrépétibles à 40.000 euros.
La clôture a été prononcée le 26 février 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité des demandes
Selon l'article L145-58 du code de commerce le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail.
Cet article limite les chefs de préjudices susceptibles d'être indemnisés du fait du droit de repentir, et conditionne d'autant les prétentions émises en lien avec l'exercice de ce droit. Toutefois il n'a pas pour effet de rendre les demandes de dommages-intérêts irrecevables. Leur bien fondé relève de l'examen, sur le fond, des demandes.
En conséquence les demandes de la SARL Maintenance Mécanique Lorraine sont déclarées recevables.
Sur l'indemnité d'occupation
Selon l'article L145-12 du même code «lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire».
L'article L145-59 du même code précise que cette décision du bailleur de se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction est irrévocable. En conséquence, l'exercice du droit de repentir par le bailleur emporte, par lui-même, renouvellement du bail à compter de la date de notification de ce droit.
Le bail renouvelé a donc pour point de départ la date du repentir, même lorsque le droit de repentir est exercé, non par acte extrajudiciaire, mais sous une forme différente.
Il en résulte que le repentir est sans influence sur la durée du bail qui a pris fin par l'effet du congé initial, par lequel le bailleur avait refusé le renouvellement.
Durant cette période intermédiaire entre la date d'expiration du bail et celle du repentir, écoulée sans bail, qui correspond à la période de maintien dans les lieux, le locataire doit une indemnité d'occupation.
En l'espèce, il est constant que le droit de repentir a été exercé par courrier daté du 26 mars 2024. En l'absence d'accusé de réception joint permettant de retenir une date de notification, la date sollicitée par le preneur pour déterminer la date du droit de repentir, le 31 mars 2024, non critiquée par la SAS Alphametal, sera retenue.
Relativement à son montant, l'indemnité d'occupation doit correspondre à la valeur locative, conformément à l'article L145-28 du code de commerce et être affectée d'un abattement de précarité.
En l'espèce, le rapport d'expertise judiciaire qui analyse les critères posés pour fixer le montant du loyer n'est pas critiqué par les parties dans son appréciation de la valeur locative.
Il n'est pas davantage remis en cause dans le montant qu'il fixe mensuellement pour l'occupation et qui sera retenu.
Il indique une somme de 61.823,70 euros due depuis l'expiration du bail le 31 octobre 2015 et jusqu'au 31 janvier 2025, ce qui implique sur la période du 31 octobre 2015 jusqu'au 31 mars 2024, la somme de 55.724,12 euros, telle que sollicitée.
L'indemnité d'occupation sera donc fixée à ce montant.
Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.
La demande de dommages et intérêts est formée par la SARL Maintenance Mécanique Lorraine est fondée, selon ses écritures, sur le caractère abusif de l'action et de l'attitude de la SAS Alphamétal, cette dernière ayant adopté une position « emprunte de mauvaise foi et illégitime ».
Toutefois, la SARL Maintenance Mécanique Lorraine ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi du bailleur, ni du caractère abusif de l'action engagée.
En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
En application de l'article L145-58 du code de commerce, la SAS Alphametal qui a exercé son droit de repentir est condamnée au paiement des dépens de l'instance en premier ressort et le jugement est confirmé sur ce point.
Aucune considération d'équité n'implique de modifier l'appréciation portée sur l'article 700 en premier ressort et cette disposition sera également confirmée.
Elle est également condamnée aux dépens à hauteur d'appel en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
A hauteur d'appel, il convient de préciser que les frais d'expertise privée réalisée d'un montant de 4.213,25 euros selon note de frais et honoraires du 13 mai 2024, dont le rapport a été annexé au rapport judiciaire de M. [L] du 29 janvier 2025 se rapportent directement à l'instance, et seront pris en compte au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur la facture du 18 avril 2024 d'accompagnement comptable, fiscal et social, d'un montant de 6.600 euros, il résulte du rapport de l'expert judiciaire que lors de la 1ère réunion d'expertise du 22 février 2024, l'expert a demandé la transmission des bilans des 3 derniers exercices de la SARL Maintenance Mécanique Lorraine pour son évaluation, ainsi que la liste du personnel, le coût des indemnités de licenciement, la liste des outils d'exploitation attachés à l'immeuble, lesquels ont été transmis. En outre l'expert-comptable est noté comme présent à l'expertise. La note précise que les frais ont été exposés dans le cadre de l'expertise relative à l'indemnité d'éviction et d'occupation, indication suffisante sans qu'il soit requis en plus, de ventiler ou détailler davantage les diligences effectivement réalisées. Ces frais, qui étaient nécessaires au litige, doivent donc être également indemnisés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En revanche si la SARL Maintenance Mécanique Lorraine justifie des frais de constat du 15 mars 2022 en produisant la facture correspondante, l'acte porte sur des infiltrations et griefs de défaut d'entretien, indépendants de cette instance. Le coût de se constat n'a pas à être indemnisé.
De même le coût du déménagement, qui n'est pas intervenu, n'a pas à être pris en compte, les frais correspondants n'ayant pas été exposés.
Ainsi, au regard de ces éléments, l'équité commande d'allouer à l'intimée la somme de 17.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et la SAS Alphamétal est condamnée à payer cette somme à la SARL Maintenance Mécanique Lorraine.
La demande de la SAS Alphamétal au titre des frais irrépétibles est rejetée.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Déclare les prétentions formées par la SARL Maintenance Mécanique Lorraine recevables;
Confirme le jugement rendu le 8 mars 2021, par le tribunal judiciaire de Thionville en ce qu'il a:
- débouté la SAS Alphamétal de l'ensemble de ses prétentions, y compris celle formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SAS Alphamétal à payer à la SARL Maintenance Mécanique Lorraine la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SAS Alphamétal aux entiers dépens,
Y ajoutant,
Constate que la SAS Alphamétal a usé de son droit de repentir,
Fixe à la somme de 55.724,12 euros l'indemnité d'occupation due à la SAS Alphamétal pour la période allant du 1er novembre 2015 au 31 mars 2024, pour l'occupation de l'ensemble immobilier à usage industriel sis [Adresse 2] à [Localité 1],
Déboute la SAS Alphamétal de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral;
Condamne la SAS Alphamétal aux dépens engagés à hauteur de cour en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
Condamne la SAS Alphamétal à payer à la SARL Maintenance Mécanique Lorraine la somme de 17.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens engagés à hauteur de cour,
Déboute la SAS Alphamétal de ses demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour d'appel.
La Greffière La Conseillère faisant fonction de
Présidente de chambre
Au nom du peuple français,
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 21/00800 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FOZW
S.A.S. ALPHA METAL
C/
S.A.R.L. MAINTENANCE MECANIQUE LORRAINE (SMML)
Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1], décision attaquée en date du 08 Mars 2021, enregistrée sous le n° 17/01746
COUR D'APPEL DE METZ
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU 18 JUIN 2026
APPELANTE :
S.A.S. ALPHA METAL
Représentée par son représentant légal.
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ
INTIMÉE :
S.A.R.L. MAINTENANCE MECANIQUE LORRAINE (SMML)
Représentée par son représentant légal.
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ
DATE DES DÉBATS : En application de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Mars 2026 tenue par Mme Catherine DEVIGNOT, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 18 Juin 2026, en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.
GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Marion GIACOMINI
COMPOSITION DE LA COUR :
PRÉSIDENT : Mme DEVIGNOT, conseillère faisant fonction de Présidente de Chambre
ASSESSEURS : Mme MARTIN,Conseillère
M. MICHEL, Conseiller
ARRÊT : Contradictoire
Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Mme DEVIGNOT, conseillère faisant fonction de Présidente de Chambre et par Mme Marion GIACOMINI, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
En 2006, la SARL Maintenance Mécanique Lorraine a été créée afin de reprendre les activités de réparation et de mécanique menées jusqu'alors par l'EURL Hoch Industrie.
Par acte sous seing privé du 1er novembre 2006, l'EURL Hoch Industrie a conclu avec la SARL Maintenance Mécanique Lorraine un bail commercial de neuf ans portant sur un bien situé [Adresse 2] à [Localité 1]. Le loyer mensuel a été fixé à la somme de 500 euros.
Par jugement du 6 septembre 2007, le tribunal de grande instance de Thionville a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de l'EURL Hoch Industrie.
Par jugement du 31 janvier 2008, le tribunal de grande instance de Thionville a arrêté un plan de cession portant sur les actifs de l'EURL Hoch Industrie au profit de la société Alphatrade, aux droits de laquelle est venue la SAS Alphamétal.
Par acte d'huissier du 1er septembre 2009, la SAS Alphamétal a assigné la SARL Maintenance Mécanique Lorraine devant le tribunal de grande instance de Thionville afin de voir prononcer la résolution du bail commercial du 1er novembre 2006 et ordonner l'expulsion de la SARL Maintenance Mécanique Lorraine du bien loué.
Par jugement du 6 septembre 2010, le tribunal de grande instance de Thionville a accueilli les demandes de la SAS Alphamétal.
La SARL Maintenance Mécanique Lorraine a interjeté appel de ce jugement devant la cour d'appel de Metz.
Par ordonnance du 8 avril 2013, le conseiller de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire afin de déterminer la valeur locative des locaux au 1er novembre 2006.
Par acte d'huissier du 16 juillet 2013, la SAS Alphamétal a fait délivrer à la SARL Maintenance Mécanique Lorraine un commandement de payer visant la clause résolutoire d'un montant de 36.372,39 euros pour la période de loyers allant de février 2008 à mai 2013.
Le 7 août 2013, la SARL Maintenance Mécanique Lorraine a payé cette somme à la SAS Alphamétal.
Par arrêt du 17 février 2015, la cour d'appel de Metz a infirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Thionville le 6 septembre 2010 et a déclaré irrecevables les demandes en annulation du bail et indemnités d'occupation formées par la SAS Alphamétal.
Aucun pourvoi en cassation n'a été formé à l'encontre de cet arrêt.
Par acte d'huissier du 31 juillet 2015, la SARL Maintenance Mécanique Lorraine a sollicité le renouvellement du bail commercial auprès de la SAS Alphamétal.
Par acte d'huissier du 30 octobre 2015, la SAS Alphamétal a refusé le renouvellement du bail.
Par exploit du 16 novembre 2017, la SARL Maintenance Mécanique Lorraine a assigné la SAS Alphamétal devant le tribunal de grande instance de Thionville aux fins de voir:
- prononcer la nullité de l'acte établi par maîtres [D] [A], huissiers de justice à [Localité 1] consistant en la réponse à sa demande de renouvellement signifiée le 30 octobre 2015,
- constater le renouvellement du bail consenti à son profit s'agissant d'un ensemble immobilier à usage industriel situé [Adresse 3] à [Localité 1],
Subsidiairement,
- condamner la SAS Alphamétal à lui payer une indemnité d'éviction,
- désigner un expert afin de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction avec mission telle qu'habituellement confiée à cette fin,
- lui réserver la possibilité de chiffrer l'indemnité d'éviction après dépôt du rapport d'expertise,
- condamner la SAS Alphamétal à supporter la charge des frais de consignation,
- condamner la SAS Alphamétal au paiement d'un montant de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens avec exécution provisoire.
Selon conclusions du 21 septembre 2020, la SARL Maintenance Mécanique Lorraine a:
- maintenu ses demandes principales et subsidiaires,
- ajouté une demande aux fins de condamner la SAS Alphamétal à lui payer la somme de 8.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- porté sa demande aux fins de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 8.500 euros.
Selon conclusions du 7 janvier 2019 puis du 17 mai 2019, la SAS Alphamétal a demandé au tribunal de :
A titre principal,
- dire et juger qu'elle est recevable et bien fondée en son refus de renouvellement sans indemnité d'éviction,
- constater le caractère manifestement déséquilibré du bail commercial litigieux compte tenu des obligations réciproques du bailleur et du preneur et du loyer dérisoire, voire inexistant, au regard de la valeur locative du bien,
- constater que la SARL Maintenance Mécanique Lorraine est défaillante dans l'administration de la preuve de l'exploitation effective d'une activité dans les locaux objets du bail commercial litigieux,
- dire et juger qu'elle justifie des motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction,
En conséquence,
- débouter la SARL Maintenance Mécanique Lorraine de ses prétentions afférentes au paiement des indemnités d'éviction,
- déclarer la SARL Maintenance Mécanique Lorraine irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l'en débouter,
- ordonner l'expulsion de la SARL Maintenance Mécanique Lorraine des locaux objets du bail commercial du 1er novembre 2006, dans le mois suivant la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 400 euros par jour de retard,
A titre subsidiaire,
- constater qu'elle n'est pas opposée au renouvellement du bail commercial à condition de rééquilibrer les obligations réciproques des parties et de réviser le loyer,
En conséquence,
- ordonner, au besoin, une expertise judiciaire pour déterminer la valeur locative des locaux objets du bail commercial litigieux aux fins de révision du loyer,
En tout état de cause,
- condamner la SARL Maintenance Mécanique Lorraine à lui verser une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,
- condamner la SARL Maintenance Mécanique Lorraine à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SARL Maintenance Mécanique Lorraine aux entiers dépens,
- dire, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, que M. [C] [P] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.
Par jugement contradictoire rendu le 8 mars 2021, le tribunal judiciaire de Thionville a:
- débouté la SARL Maintenance Mécanique Lorraine de sa demande aux fins de prononcer la nullité de l'acte établi par maîtres [D] [A], huissiers de justice à [Localité 1] consistant en la réponse à la demande de renouvellement de bail portant sur l'ensemble immobilier à usage industriel situé [Adresse 3] à [Localité 1], signifiée le 30 octobre 2015,
- constaté le renouvellement du bail consenti au profit de la SARL Maintenance Mécanique Lorraine sur l'ensemble immobilier à usage industriel situé [Adresse 3] à [Localité 1],
- débouté la SAS Alphamétal de l'ensemble de ses prétentions, y compris celle formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SAS Alphamétal à payer à la SARL Maintenance Mécanique Lorraine la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SAS Alphamétal aux entiers dépens.
Par déclaration déposée au greffe de la cour d'appel de Metz le 29 mars 2021, la SAS Alphamétal a interjeté appel aux fins d'annulation, subsidiairement infirmation, du jugement en ce qu'il :
- a constaté le renouvellement du bail consenti au profit de la SARL Maintenance Mécanique Lorraine sur l'ensemble immobilier à usage industriel situé [Adresse 3] à [Localité 1],
- l'a déboutée de l'ensemble de ses prétentions, y compris celle formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'a condamnée à payer à la SARL Maintenance Mécanique Lorraine la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'a condamnée aux entiers dépens.
Par arrêt avant-dire-droit du 30 novembre 2023, la cour d'appel de Metz a:
- infirmé le jugement en ce qu'il a constaté le renouvellement du bail consenti au profit de la SARL Maintenance Mécanique Lorraine sur l'ensemble immobilier à usage industriel sis [Adresse 2] à [Localité 1],
Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées,
- rejeté la demande de la SARL Maintenance Mécanique Lorraine tendant à constater le renouvellement du bail,
- constaté que le bail commercial en date du 1er novembre 2006, conclu entre l'EURL Hoch Industrie, aux droits et obligations de laquelle vient la SAS Alphamétal, et la SARL Maintenance Mécanique Lorraine avait pris fin le 31 octobre 2015 à la suite de la demande de renouvellement signifiée par la SARL Maintenance Mécanique Lorraine le 31 juillet 2015,
- dit que le refus de renouvellement du bail par la SAS Alphamétal selon acte signifié à la requête de celle-ci le 30 octobre 2015 ouvrait droit à une indemnité d'éviction au profit de la SARL Maintenance Mécanique Lorraine,
- dit que dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction la SARL Maintenance Mécanique Lorraine était en droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré, tout en étant tenue à une indemnité d'occupation, conformément à l'article L145-28 du code de commerce,
Y ajoutant,
- déclaré sans objet les exceptions d'irrecevabilité soulevées par la SARL Maintenance Mécanique Lorraine dans le dispositif de ses dernières conclusions,
- déclaré sans objet la demande reconventionnelle subsidiaire de la SAS Alphamétal tendant à constater qu'elle n'est pas opposée au renouvellement du bail commercial à condition de rééquilibrer les obligations réciproques des parties et de réviser le loyer et en conséquence à ordonner une expertise aux fins de révision du loyer,
Avant-dire-droit sur les autres demandes,
- ordonné la réouverture des débats sur les prétentions non tranchées,
- ordonné une expertise et désigné pour y procéder M. [K] [B], Juvedis Immobilier [Adresse 4], avec mission de :
- convoquer contradictoirement les parties,
- se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,
- rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant:
de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas : d'une perte de fonds : la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds de même valeur, de la réparation du trouble commercial,
de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,
- de fournir tous éléments permettant d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,
- de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux objet du bail, depuis la date d'expiration du bail le 31 octobre 2015, jusqu'à leur libération effective, correspondant à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l'article L145-33 du code de commerce, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, et selon les précisions fournies par les articles R145-3 à R. 145-8 du code de commerce,
- dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile,
- fixé à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SARL Maintenance Mécanique Lorraine avant le 5 janvier 2024, sous peine de caducité de la mesure d'expertise,
- ordonné à la SARL Maintenance Mécanique Lorraine de verser cette consignation de 3.000 euros avant le 5 janvier 2024, sur la plate-forme numérique de la caisse des dépôts et consignations,
- invité la SARL Maintenance Mécanique Lorraine à transmettre au greffe de la chambre commerciale (6ème chambre) de la cour d'appel de Metz, dès sa réception, le récépissé de consignation avant le 5 janvier 2023,
- dit que l'expert devra remettre son rapport au greffe de la chambre commerciale de la cour d'appel de Metz (6ème chambre), en triple exemplaire dans un délai de quatre mois à compter du jour de sa saisine, subordonnée à la consignation par les parties de l'avance prévue,
- dit que l'expert commencera ses opérations dès qu'il sera averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,
- dit que l'expert devra référer à Mme [X], présidente de chambre commise pour suivre les opérations d'expertise, ou à tout autre magistrat de la cour la substituant, de toute difficulté pouvant être rencontrée par lui dans l'exécution de sa mission,
- dit que si les honoraires prévisibles devaient dépasser le montant de la provision versée, l'expert devra également en aviser ce magistrat et ne continuer ses opérations qu'après consignation d'une provision complémentaire,
- renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 1er février 2024, pour contrôle du versement de la consignation et de la saisine de l'expert,
- réservé à statuer sur les demandes formées par les parties au titre des indemnités d'éviction et d'occupation,
- réservé à statuer sur les demandes des parties formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et sur les autres demandes,
- réservé à statuer sur les dépens de première instance et d'appel.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 mars 2024, la SAS Alphamétal a notifié à la SARL Maintenance Mécanique Lorraine qu'elle faisait usage de son droit de repentir conformément aux dispositions de l'article L145-58 du code de commerce.
Par ordonnance du 16 septembre 2024, le président de chambre chargé du contrôle de l'expertise a:
- modifié la mission d'expertise contenue dans l'arrêt du 30 novembre 2023,
- dit que l'expert n'était plus tenu de répondre aux questions suivantes:
- déterminer le montant de l'indemnité d'éviction telle que précisée dans la mission,
- fournir tous les éléments permettant d'apprécier si l'éviction entraînerait la perte de fonds ou son transfert,
- rejeté les autres demandes tendant à modifier la mission de l'expert.
Le rapport d'expertise définitif a été déposé par l'expert judiciaire, M. [L], le 29 janvier 2025.
Par ses dernières conclusions récapitulatives du 26 février 2026, auxquelles il est référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Alphamétal demande à la cour de:
Vu l'arrêt avant dire droit,
- constater qu'elle a usé de son droit de repentir,
- dire qu'il n'y a pas matière à voir fixer une indemnité d'occupation,
- débouter la SARL Maintenance Mécanique Lorraine, après avoir déclaré irrecevables, subsidiairement mal fondées, l'ensemble de ses demandes,
- statuer sur les dépens comme il appartiendra,
- condamner la SARL Maintenance Mécanique Lorraine au paiement d'une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,
Subsidiairement,
- dire et juger que les parties supporteront chacune les frais irrépétibles par elle exposés à hauteur d'appel.
Au soutien de ses prétentions, la SAS Alphamétal fait valoir que lorsque le locataire demeure dans les lieux et continue de verser le loyer, l'exercice par le bailleur de son droit de repentir entraîne la continuité du bail, sans qu'il y ait lieu à indemnité d'occupation ni à allocation de dommages et intérêts.
Elle souligne que l'article L145-58 du code de commerce permet uniquement au preneur de solliciter le paiement des frais de procédure, correspondant aux dépens d'appel, limitativement énumérés à l'article 695 du code de procédure civile, estimant irrecevables le surplus des demandes et notamment indemnitaires.
A titre subsidiaire, elle soutient que les prétentions de l'intimée sont infondées.
Elle rappelle que le loyer commercial s'élève à 650 euros par mois pour la période de 2015 à 2023 de sorte que les sommes réclamées à titre de dommages intérêts, correspondant à 108 mois de loyer, sont sans proportion avec le prix du loyer.
Elle ajoute que les dépenses liées aux honoraires de l'expert immobilier et de l'expert-comptable, engagées à l'initiative exclusive de l'intimée, ne lui incombent pas et que les prestations de M. [Q] font double emploi avec celles de M. [L], expert judiciaire. Elle considère également que l'accompagnement comptable, fiscal et social facturé par l'expert-comptable ne lui est pas imputable et que la note d'honoraires produite aux débats est imprécise.
Elle indique par ailleurs que le devis produit par l'intimée concernant le déménagement de ponts roulants est sans objet puisqu'elle s'est maintenue dans les lieux.
Elle estime que l'intimée ne peut se prévaloir d'un préjudice moral, relevant que l'objet du litige concerne le prix du bail.
Enfin, elle affirme que seuls les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente procédure d'appel sont susceptibles de donner lieu à indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à l'exclusion de frais afférents à des procédures distinctes.
Par ses dernières conclusions récapitulatives du 25 février 2026, auxquelles il est référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Maintenance Mécanique Lorraine demande à la cour de:
Vu l'arrêt avant dire droit,
- constater que la SAS Alphamétal a usé de son droit de repentir,
Vu l'expertise judiciaire,
- fixer à la somme de 55.724,12 euros l'indemnité d'occupation due à la SAS Alphamétal pour la période allant du 1er novembre 2015 au 31 mars 2024,
- condamner la SAS Alphamétal à lui verser les sommes suivantes:
- 20.000 euros au titre du préjudice moral,
- 40.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers frais et dépens de l'instance.
La SARL Maintenance Mécanique Lorraine fait valoir que l'expert a estimé l'indemnité d'occupation à 61.823,70 euros pour la période du 1er novembre 2015 à janvier 2025 de sorte qu'il appartient aux parties de procéder aux comptes, précisant que les sommes qu'elle a versées à l'appelante pour cette période sont supérieures.
Elle affirme avoir subi un préjudice moral en raison du stress engendré par la procédure et ses conséquences, ayant affecté tant le dirigeant que les salariés, qu'elle évalue à 20.000 euros.
Elle soutient par ailleurs qu'en application de l'article L145-58 du code de commerce, le repenti doit supporter l'ensemble des frais de l'instance.
A ce titre, elle indique avoir engagé des frais pour l'élaboration de deux constats d'huissiers, le second étant nécessaire pour contrecarrer l'allégation de l'appelante selon laquelle elle n'exploitait plus les lieux. Elle ajoute que des frais ont été engagés pour faire appel aux services d'un expert immobilier, d'un expert-comptable, ainsi que de ses deux avocats dans le cadre de la procédure de première instance, d'appel et de l'expertise.
Elle expose par ailleurs que ses dirigeants ont perdu beaucoup de temps à suivre la procédure et, en raison de la nécessité de déménager suite à l'arrêt de la cour d'appel, à réaliser des recherches et faire établir des devis.
Elle considère qu'il convient également de tenir compte de la technicité et de la durée de la procédure, de l'arrêt avant-dire-droit et de l'expertise qui ont nécessité un accompagnement par plusieurs mandataires à tous les stades. Sur cette base, elle chiffre les frais irrépétibles à 40.000 euros.
La clôture a été prononcée le 26 février 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité des demandes
Selon l'article L145-58 du code de commerce le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail.
Cet article limite les chefs de préjudices susceptibles d'être indemnisés du fait du droit de repentir, et conditionne d'autant les prétentions émises en lien avec l'exercice de ce droit. Toutefois il n'a pas pour effet de rendre les demandes de dommages-intérêts irrecevables. Leur bien fondé relève de l'examen, sur le fond, des demandes.
En conséquence les demandes de la SARL Maintenance Mécanique Lorraine sont déclarées recevables.
Sur l'indemnité d'occupation
Selon l'article L145-12 du même code «lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire».
L'article L145-59 du même code précise que cette décision du bailleur de se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction est irrévocable. En conséquence, l'exercice du droit de repentir par le bailleur emporte, par lui-même, renouvellement du bail à compter de la date de notification de ce droit.
Le bail renouvelé a donc pour point de départ la date du repentir, même lorsque le droit de repentir est exercé, non par acte extrajudiciaire, mais sous une forme différente.
Il en résulte que le repentir est sans influence sur la durée du bail qui a pris fin par l'effet du congé initial, par lequel le bailleur avait refusé le renouvellement.
Durant cette période intermédiaire entre la date d'expiration du bail et celle du repentir, écoulée sans bail, qui correspond à la période de maintien dans les lieux, le locataire doit une indemnité d'occupation.
En l'espèce, il est constant que le droit de repentir a été exercé par courrier daté du 26 mars 2024. En l'absence d'accusé de réception joint permettant de retenir une date de notification, la date sollicitée par le preneur pour déterminer la date du droit de repentir, le 31 mars 2024, non critiquée par la SAS Alphametal, sera retenue.
Relativement à son montant, l'indemnité d'occupation doit correspondre à la valeur locative, conformément à l'article L145-28 du code de commerce et être affectée d'un abattement de précarité.
En l'espèce, le rapport d'expertise judiciaire qui analyse les critères posés pour fixer le montant du loyer n'est pas critiqué par les parties dans son appréciation de la valeur locative.
Il n'est pas davantage remis en cause dans le montant qu'il fixe mensuellement pour l'occupation et qui sera retenu.
Il indique une somme de 61.823,70 euros due depuis l'expiration du bail le 31 octobre 2015 et jusqu'au 31 janvier 2025, ce qui implique sur la période du 31 octobre 2015 jusqu'au 31 mars 2024, la somme de 55.724,12 euros, telle que sollicitée.
L'indemnité d'occupation sera donc fixée à ce montant.
Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.
La demande de dommages et intérêts est formée par la SARL Maintenance Mécanique Lorraine est fondée, selon ses écritures, sur le caractère abusif de l'action et de l'attitude de la SAS Alphamétal, cette dernière ayant adopté une position « emprunte de mauvaise foi et illégitime ».
Toutefois, la SARL Maintenance Mécanique Lorraine ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi du bailleur, ni du caractère abusif de l'action engagée.
En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
En application de l'article L145-58 du code de commerce, la SAS Alphametal qui a exercé son droit de repentir est condamnée au paiement des dépens de l'instance en premier ressort et le jugement est confirmé sur ce point.
Aucune considération d'équité n'implique de modifier l'appréciation portée sur l'article 700 en premier ressort et cette disposition sera également confirmée.
Elle est également condamnée aux dépens à hauteur d'appel en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
A hauteur d'appel, il convient de préciser que les frais d'expertise privée réalisée d'un montant de 4.213,25 euros selon note de frais et honoraires du 13 mai 2024, dont le rapport a été annexé au rapport judiciaire de M. [L] du 29 janvier 2025 se rapportent directement à l'instance, et seront pris en compte au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur la facture du 18 avril 2024 d'accompagnement comptable, fiscal et social, d'un montant de 6.600 euros, il résulte du rapport de l'expert judiciaire que lors de la 1ère réunion d'expertise du 22 février 2024, l'expert a demandé la transmission des bilans des 3 derniers exercices de la SARL Maintenance Mécanique Lorraine pour son évaluation, ainsi que la liste du personnel, le coût des indemnités de licenciement, la liste des outils d'exploitation attachés à l'immeuble, lesquels ont été transmis. En outre l'expert-comptable est noté comme présent à l'expertise. La note précise que les frais ont été exposés dans le cadre de l'expertise relative à l'indemnité d'éviction et d'occupation, indication suffisante sans qu'il soit requis en plus, de ventiler ou détailler davantage les diligences effectivement réalisées. Ces frais, qui étaient nécessaires au litige, doivent donc être également indemnisés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En revanche si la SARL Maintenance Mécanique Lorraine justifie des frais de constat du 15 mars 2022 en produisant la facture correspondante, l'acte porte sur des infiltrations et griefs de défaut d'entretien, indépendants de cette instance. Le coût de se constat n'a pas à être indemnisé.
De même le coût du déménagement, qui n'est pas intervenu, n'a pas à être pris en compte, les frais correspondants n'ayant pas été exposés.
Ainsi, au regard de ces éléments, l'équité commande d'allouer à l'intimée la somme de 17.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et la SAS Alphamétal est condamnée à payer cette somme à la SARL Maintenance Mécanique Lorraine.
La demande de la SAS Alphamétal au titre des frais irrépétibles est rejetée.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Déclare les prétentions formées par la SARL Maintenance Mécanique Lorraine recevables;
Confirme le jugement rendu le 8 mars 2021, par le tribunal judiciaire de Thionville en ce qu'il a:
- débouté la SAS Alphamétal de l'ensemble de ses prétentions, y compris celle formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SAS Alphamétal à payer à la SARL Maintenance Mécanique Lorraine la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SAS Alphamétal aux entiers dépens,
Y ajoutant,
Constate que la SAS Alphamétal a usé de son droit de repentir,
Fixe à la somme de 55.724,12 euros l'indemnité d'occupation due à la SAS Alphamétal pour la période allant du 1er novembre 2015 au 31 mars 2024, pour l'occupation de l'ensemble immobilier à usage industriel sis [Adresse 2] à [Localité 1],
Déboute la SAS Alphamétal de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral;
Condamne la SAS Alphamétal aux dépens engagés à hauteur de cour en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
Condamne la SAS Alphamétal à payer à la SARL Maintenance Mécanique Lorraine la somme de 17.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens engagés à hauteur de cour,
Déboute la SAS Alphamétal de ses demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour d'appel.
La Greffière La Conseillère faisant fonction de
Présidente de chambre
Au nom du peuple français,
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.