CA Versailles, ch. com. 3-1, 24 juin 2026, n° 23/03842
VERSAILLES
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30Z
Chambre commerciale 3-1
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 24 JUIN 2026
N° RG 23/03842 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V5CW
AFFAIRE :
S.C.I. SERO
C/
S.A.S. [P]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Février 2023 par le Tribunal judiciaire de VERSAILLES
N° chambre : 3
N° RG : 20/06120
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Asma MZE
Me Sophie POULAIN
TJ [Localité 1]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.C.I. SERO
RCS [Localité 2] n° 317 783 694
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentants : Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 et Me Thomas BEAUCHAMP & Me Bernard RINEAU de la SELARL TURENNE AVOCATS, plaidant, avocats au barreau de Nantes
APPELANTE
****************
S.A.S. [P]
RCS [Localité 1] n° 452 405 558
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentants : Me Sophie POULAIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 180 et Me Nicolas DHUIN de la SELEURL NHDA, plaidant, avocat au barreau de Paris
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Mars 2026, Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,
Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,
Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT
Exposé des faits
Par acte authentique du 30 mars 2005, la société GDP Vendôme promotion (pour les biens et droits immobiliers) et la société [P] (pour les biens mobiliers) ont vendu à la SCI Sero trois chambres constituant les lots n°36, 37 et 38 d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 2] et [Adresse 3] à Aubergenville (78), correspondant à un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) dénommé « [Etablissement 1] ».
Préalablement, par acte sous seing privé séparé en date du 14 mars 2005, la SCI Sero avait consenti à la société [P] un bail commercial portant sur ces mêmes lots, en vue de l'exploitation d'une résidence pour personnes âgées dépendantes, valides et semi-valides, consistant en la sous-location meublée des locaux à usage exclusif d'habitation, pour des périodes déterminées, assortie de la fourniture de services à la clientèle.
Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter de la signature définitive de l'acte de vente notarié, moyennant un loyer annuel de 8.453,66 euros TTC par lot, soit au total 25.360,98 euros TTC.
Arrivé à échéance le 29 mars 2014, le bail s'est poursuivi par tacite prolongation à compter du 30 mars 2014, avant d'être renouvelé à compter du 1er janvier 2017 pour une nouvelle durée de neuf années, aux clauses et conditions du bail expiré.
Le 24 juin 2020, par un courrier intitulé « Information relative à la résidence [Adresse 4] et à votre contrat de bail », la société [P], désormais filiale du groupe DomusVi, a informé la SCI Sero de l'illicéité de la clause d'indexation figurant au bail en vertu d'une jurisprudence de la Cour de cassation de 2016. Elle a indiqué qu'elle entendait appliquer, tant pour l'avenir que pour le passé, dans la limite de la prescription quinquennale, le montant du loyer mentionné dans le bail d'origine et procéder au remboursement des trop-perçus, soit 20.825,55 euros, sur huit trimestres à venir, à compter du 30 septembre 2020.
Par lettre du 6 août 2020, la SCI Sero a mis en demeure la société [P] de renoncer à ses prétentions, en vain.
Par acte du 20 novembre 2020, la SCI Sero a assigné la société [P] devant le tribunal judiciaire de Versailles, aux fins de voir juger licite et valable la clause litigieuse et d'obtenir le paiement de loyers conformes aux stipulations contractuelles et de dommages et intérêts.
Par jugement du 9 février 2023, le tribunal a :
- déclaré partiellement non écrite la clause d'indexation prévue au bail liant les parties en ce qu'elle instaure une garantie d'augmentation annuelle du loyer de 1,5% net ;
- constaté la validité de la clause d'indexation pour le surplus ;
- condamné la SCI Sero à restituer à la société [P], sur la période courant du 1er trimestre 2016 au 4ème trimestre 2019 inclus, toute somme versée par la société [P] et excédant le montant du loyer résultant de l'indexation prévue au bail, exclusion faite de la garantie de 1,5% net, dont le montant s'élève à :
- 1er trimestre 2016 : 6.853,36 euros,
- du 2ème trimestre 2016 au 1er trimestre 2017 inclus : 6.874,26 euros,
- du 2ème trimestre 2017 au 1er trimestre 2018 inclus : 6.890,08 euros,
- du 2ème trimestre 2018 au 1er trimestre 2019 inclus : 6.931,76 euros,
- du 2ème trimestre 2019 au 4ème trimestre 2019 inclus : 6.975,08 euros ;
- condamné la société [P] à payer à la SCI Sero, au titre des sommes restant dues entre le 1er trimestre 2020 et le 1er trimestre 2021 les sommes de :
- 634,84 euros au titre du 1er trimestre 2020, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 août 2020,
- 672,51 euros au titre du 2ème trimestre 2020, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 août 2020,
- 3.429,75 euros au titre du 3ème trimestre 2020, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 août 2020,
- 3.429,75 euros au titre du 4ème trimestre 2020,
- 7.012,75 euros au titre du 1er trimestre 2021 ;
- rappelé qu'il appartient aux parties d'exécuter leurs obligations contractuelles conformément aux termes du bail, exclusion faite de la stipulation réputée non écrite ;
- condamné la société [P] à payer à la SCI Sero une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- dit qu'il appartiendra aux parties de faire leurs comptes ;
- dit que chaque partie restera tenue des frais irrépétibles qu'elle a exposés ;
- dit que les dépens de l'instance seront partagés par moitié entre les parties et pourront être recouvrés, le cas échéant, par Me [U] [J].
Par déclaration du 15 juin 2023, la SCI Sero a interjeté appel du jugement en chacune de ses dispositions, sauf en ce qu'il a constaté la validité partielle de la clause de revalorisation du loyer, qualifiée selon elle à tort de clause d'indexation, et en ce qu'il a condamné la société [P] à lui payer diverses sommes au titre des loyers et à titre de dommages et intérêts.
Par dernières conclusions n°5 remises au greffe et notifiées par RPVA le 9 décembre 2025, elle demande à la cour d'infirmer les chefs du jugement déférés par sa déclaration d'appel, de rejeter l'appel incident formé par la société [P] et, en conséquence, statuant à nouveau :
- à titre principal, de juger licite et valable la clause de revalorisation du loyer, intégrée en pages 5 et 6 du bail commercial, et de juger que la société [P] a manqué à ses obligations contractuelles ainsi qu'à son devoir de bonne foi et de loyauté dans l'exécution du bail commercial, de condamner en conséquence la société [P] à lui payer, en deniers ou quittances, la somme de 7.050,03 euros TTC restant due au titre des loyers du 1er trimestre au 3ème trimestre 2020, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 août 2020, celle de 44.063,75 euros TTC restant due au titre des loyers du 4ème trimestre 2020 au 3ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacun des loyers trimestriels, et de condamner la société [P] à lui payer, à compter du 4ème trimestre 2025, un loyer trimestriel revalorisé annuellement conformément à la clause contractuelle de revalorisation du loyer, et ce, pour toute la durée d'exécution du bail ;
- à titre subsidiaire, de confirmer le jugement en ce qu'il a confirmé la validité de la clause d'indexation pour le surplus, c'est-à-dire rédigée de la façon suivante : « Ce loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la prise d'effet du bail, augmenté annuellement en appliquant une garantie de 50 % de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées, publié par le ministère de l'économie et des finances », en conséquence de condamner la société [P] à lui payer la somme de 30.080,72 euros TTC au titre des sommes restants dues sur les loyers du 1er trimestre 2020 au 3ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacun des loyers trimestriels, et à compter du 4ème trimestre 2025, un loyer trimestriel revalorisé annuellement en appliquant une variation correspondant à 50 % de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées (PPH), publié par le ministère de l'économie et des finances ; y ajoutant, de condamner la société [P] à lui payer des dommages et intérêts dont le montant ne saurait être inférieur au total des restitutions qui viendraient à être ordonnées en conséquence de la réputation non écrite de la clause litigieuse, de sorte que les dommages et intérêts compensent intégralement les restitutions ;
- en tout état de cause, de débouter la société [P] de toutes ses demandes, d'ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil, de condamner la société [P] à lui payer une somme de 43.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.
Par dernières conclusions n°3 remises au greffe et notifiées par RPVA le 7 janvier 2026, la société [P] demande à la cour :
- d'infirmer le jugement en ce qu'il :
- ne déboute pas la SCI Sero de l'intégralité de ses demandes, y faisant partiellement droit ;
- la déboute de sa demande tendant à voir réputer non écrite la clause contractuelle stipulée au 4ème alinéa de l'article « Loyer et indexation » du bail et la déclare partiellement non écrite seulement ;
- la déboute de sa demande tendant à la voir juger bien fondée à verser à la SCI Sero un loyer annuel de 25.360,98 euros TTC et la condamne au contraire à payer à la SCI Sero diverses sommes ;
- la déboute de sa demande tendant à voir condamner la SCI Sero à lui restituer toute somme reçue au-delà du montant de loyer de 25.360,98 euros TTC depuis le 1er janvier 2016, la condamnant seulement au paiement de certaines sommes ;
- la condamne à payer à la SCI Sero une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- la déboute de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et dit que chaque partie restera tenue des frais irrépétibles qu'elle a exposés ;
- la déboute de sa demande tendant à voir condamner la SCI Sero aux dépens et dit que les dépens de l'instance seront partagés par moitié entre les parties ;
statuant à nouveau,
- de débouter la SCI de l'intégralité de ses demandes ;
- de réputer non écrite, en son intégralité, la clause contractuelle stipulée au 4ème alinéa de l'article « Loyer et indexation » du bail ;
- de la juger bien fondée à verser à la SCI Sero un loyer annuel de 25.360,98 euros TTC ;
- de condamner la SCI Sero à lui restituer toute somme reçue à titre de loyers depuis le 1er janvier 2016, excédant un montant annuel de 25.360,98 euros TTC, soit la somme de 31.881,08 euros sauf à parfaire, arrêtée au 31 décembre 2025 ;
- de condamner la SCI Sero au paiement de la somme de 12.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, avec droit de recouvrement direct.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 8 janvier 2026.
SUR CE,
Sur la qualification de la clause litigieuse
La SCI Sero soutient que la clause litigieuse constitue une clause loyer-recette binaire composée d'un loyer minimum garanti et d'un loyer variable assis sur le chiffre d'affaires du preneur, le prix des prestations d'hébergement des personnes âgées (PPH) auquel se réfère la clause déterminant nécessairement le chiffre d'affaires du preneur. Elle ajoute que cette qualification est conforme à la commune intention des parties et qu'il convient d'écarter la dénomination impropre résultant du bail.
Elle prétend qu'il convient a minima de retenir la qualification de clause d'augmentation automatique du loyer, la clause prévoyant une évolution constante du loyer à hauteur de 1,5 % par an, voire plus si l'augmentation annuelle du PPH dépasse 3 %.
Elle considère que la qualification de clause d'indexation est inapplicable à la stipulation litigieuse dès lors que le taux d'augmentation maximale du PPH visé par le contrat de bail ne constitue pas un indice économique, quand bien même il est calculé sur la base d'indices économiques, mais un plafond de variation des prix qui s'analyse comme une mesure sociale permettant de réglementer les prix des EHPAD.
La société [P] soutient que la clause litigieuse a la nature d'une clause d'indexation soumise aux dispositions du code monétaire et financier. Elle fait valoir que la référence au PPH, qui est un indice variant chaque année, donne à la clause sa caractéristique d'échelle mobile, que contrairement à ce qu'affirme la SCI Sero le PPH peut parfaitement jouer à la baisse et que si cela n'a pas été le cas cela tient à la conjoncture.
Elle réfute la qualification de clause-recette, en observant que la clause litigieuse ne contient pas la moindre référence au chiffre d'affaires que réalise le preneur et que le chiffre d'affaires dépend non pas du PPH mais du taux d'occupation, ainsi que celle de clause d'augmentation automatique du loyer compte tenu de son mécanisme qui ne correspond pas à un système de paliers comportant des montants prédéterminés. Elle précise que ces deux types de clauses ne sont pas des clauses de revalorisation et/ou de révision du loyer mais de détermination du prix de celui-ci, le montant du loyer étant convenu dès la conclusion du bail.
Sur ce,
L'article L.145-38 du code de commerce prévoit un mécanisme de révision triennale du loyer commercial.
Par dérogation à l'article L.145-38, l'article L.145-39 offre la possibilité d'assortir le bail commercial d'une clause d'échelle mobile.
La clause d'échelle mobile, ou clause d'indexation, peut être définie comme une stipulation par laquelle les parties s'accordent sur la variation automatique du loyer selon une périodicité convenue et en fonction d'un élément objectif de référence nommé indice.
La clause d'indexation ou d'échelle mobile se distingue de la clause-recettes, qui prévoit que le loyer est fixé en totalité ou en partie en fonction du chiffre d'affaires réalisé par le locataire.
Elle se distingue également de la clause d'augmentation forfaitaire du loyer, ou clause de loyer à paliers, selon laquelle l'évolution du prix du loyer est prévue par avance quant à son montant et quant à la date à laquelle elle devra se produire, indépendamment des évolutions liées à la révision ou l'indexation.
En l'espèce, la clause litigieuse est contenue dans un paragraphe du bail intitulé « Loyer et indexation », qui 'xe un loyer annuel de 8.453,66 euros TTC par lot et stipule en particulier :
« Ce loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la prise d'effet du bail, révisé annuellement en appliquant une garantie de 50 % de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées, publié par le ministère de l'économie et des finances, avec une garantie de 1,5 % net par an. »
Cette clause stipule ainsi une révision annuelle du loyer à hauteur de 50 % du taux d'augmentation du PPH ainsi qu' « une garantie de 1,5 % net par an », ce qui signifie que cette garantie minimum est due si l'augmentation annuelle du PPH s'avère inférieure au taux de 3%. Les termes de cette clause sont clairs et précis ; ils ne nécessitent pas d'être interprétés comme le prétend la SCI Sero.
Le prix des prestations d'hébergement des personnes âgées (ou PPH) auquel il est fait référence dans la clause litigieuse est défini à l'article L.342-3 du code de l'action sociale et des familles relatif à l'hébergement des personnes âgées, lequel dispose que « le prix du socle de prestations et les prix des autres prestations d'hébergement (') varient (') dans des conditions fixées par décret, dans la limite d'un pourcentage fixé au 1er janvier de chaque année par arrêté des ministres chargés des personnes âgées et de l'économie, compte tenu de l'évolution des coûts de la construction et des loyers, des produits alimentaires et des services et du taux d'évolution des retraites de base ».
L'article D.342-5 du même code précise que la formule permettant de déterminer le taux maximal d'évolution des prix de ces prestations est fixée à l'annexe 2-3-3 de ce code. Cette formule se base sur une comparaison entre un indicateur des charges des établissements, constitué lui-même d'un panier pondéré de six indices publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques, et le taux d'évolution des retraites de base, lui-même calculé, aux termes du code de la sécurité sociale, sur la base d'un coefficient égal à l'évolution de la moyenne annuelle des prix à la consommation, hors tabac.
Ainsi, le PPH varie, annuellement, selon des données objectives délivrées par les autorités publiques et non selon la volonté des parties. Il est susceptible de varier à la hausse comme à la baisse.
Il en découle que la révision annuelle du loyer, telle que stipulée dans le bail, repose sur un indice économique, tenant compte de données objectives, extrinsèques et aléatoires, avec accessoirement une garantie d'augmentation.
La clause litigieuse est par conséquent une clause d'indexation ou d'échelle mobile soumise aux articles L.112-1 et L.112-2 du code monétaire et financier, qui relèvent d'un ordre public économique de direction s'imposant à tous.
Elle ne répond pas à la quali'cation de clause-recettes dont l'objet est de faire varier le loyer en tout ou partie en fonction du chi're d'a'aires du preneur, qui ne peut être déterminé par le seul PPH.
Elle ne peut pas non plus être qualifiée de « clause d'augmentation automatique du loyer » ou de clause de loyer à paliers, comme invoqué par l'appelante, dès lors que le montant du loyer n'est pas déterminable à l'avance puisque dépendant d'un indice, ou panier d'indices, dont par dé'nition les parties n'ont pu anticiper l'évolution. La garantie minimum de 1,5 % net ne peut pas plus s'analyser comme un mécanisme de loyers à paliers dans la mesure où elle constitue une partie intégrante du mécanisme de l'indexation.
Outre qu'il n'est pas établi que le contrat de bail a été rédigé par la société [P], alors filiale du groupe GDP Vendôme et désormais filiale du groupe DomusVi, il est indifférent de qualifier le contrat de bail de contrat d'adhésion au sens du second alinéa de l'article 1110 du code civil, comme le prétend la SCI Sero, dès lors que la clause litigieuse est susceptible de violer des dispositions d'ordre public du code monétaire et financier.
Sur la validité de la clause litigieuse
La SCI Sero soutient que la clause est juridiquement valable, que le jeu normal de l'indexation n'est pas faussé puisqu'il n'a pas vocation à s'appliquer et que la variation négative du PPH est insusceptible de se produire, que contrairement à ce que prétend l'intimée la clause ne crée pas de distorsion entre la période de variation de l'indice et la durée s'écoulant entre chaque révision et qu'elle n'a pas eu d'effet inflationniste sur le long terme.
Elle sollicite, à titre subsidiaire, que soit réputée non écrite la seule stipulation relative à la garantie de 1,5 % net par an. Elle considère que les stipulations de la clause sont divisibles et qu'il est tout à fait possible de faire application de l'augmentation annuelle de loyer prévue sur la base de 50 % du taux d'évolution maximale du PPH, sans appliquer l'augmentation annuelle minimum de 1,5 % du loyer, les deux étant alternatives.
La société [P] soutient que la clause litigieuse est illicite au motif qu'elle viole l'ordre public monétaire et le statut d'ordre public des baux commerciaux.
Elle fait valoir que la clause entrave le libre jeu de l'indice choisi, en violation de l'article L.112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier, en excluant d'une part toute variation négative de l'indice et donc toute réciprocité de la variation, en écartant d'autre part l'application de l'indice lorsque la variation conduit à une hausse inférieure à 1,5 % ce qui génère un décrochage entre la période de variation indiciaire et la durée s'écoulant entre chaque révision ; qu'indépendamment de la conjoncture, la clause avantage exclusivement le bailleur et qu'elle méconnait structurellement la réciprocité puisque le preneur ne peut jamais bénéficier d'une variation inférieure au plancher.
Elle soutient que la clause doit être réputée non écrite dans son intégralité et qu'une annihilation partielle ne peut permettre de rétablir sa conformité à l'ordre public monétaire dès lors que, même amputée de la garantie de 1,5 %, la clause continuerait d'asseoir la révision annuelle sur « l'augmentation annuelle » du PPH, d'exclure toute réciprocité de la variation et de prévoir un mécanisme ne pouvant jouer qu'à la hausse. Elle considère que la clause ne peut être scindée sans être réécrite.
Sur ce,
L'article L.112-1 alinéa 2 du code monétaire et 'nancier répute non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. Ces dispositions, décidées par le législateur dans le cadre d'une politique économique, relèvent d'un ordre public économique de direction auquel la volonté des parties ne peut pas déroger.
Il en découle qu'est prohibée une clause d'indexation excluant la réciprocité de la variation et stipulant que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse dès lors que l'absence d'application de l'indice lorsqu'il est à la baisse crée une distorsion entre la période de variation indiciaire et la durée s'écoulant entre deux révisions.
En application des articles L.145-15 et L.145-39 du code de commerce, est réputée non écrite toute clause d'indexation du loyer ne jouant qu'en cas de variation à la hausse de l'indice de référence.
En effet, le propre d'une clause d'échelle mobile est de faire varier le loyer à la hausse et à la baisse. L'indexation est destinée à corriger un éventuel déséquilibre économique auquel l'une des parties peut être exposée en raison des aléas de la conjoncture ; elle ne peut permettre d'avantager exclusivement une partie au détriment de l'autre.
En l'espèce, la clause d'indexation contractuelle, telle qu'elle est rédigée, organise la distorsion prohibée par l'alinéa 2 de l'article L.112-1 précité du code monétaire et 'nancier, entre l'intervalle de variation indiciaire et la durée s'écoulant entre deux révisions. En effet, lorsque l'application de « 50 % de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées » aboutit à une revalorisation du loyer inférieure au taux de 1,5 % net, c'est-à-dire lorsque l'augmentation annuelle du PPH est inférieure à 3 %, l'indice est écarté au pro't de la garantie de 1,5 % net, de sorte que contrairement à ce qui est stipulé, les révisions du loyer ne seront pas opérées « annuellement » par référence au PPH. Il en résulte un décrochage de la variation du loyer par rapport à la variation de l'indice.
En outre, la clause litigieuse exclut toute réciprocité de variation dès lors que la révision du loyer s'e'ectue uniquement à la hausse. Elle fausse ainsi le jeu normal de l'indexation qui est de faire varier le loyer à la hausse et à la baisse, sachant que, contrairement à ce que prétend la SCI Sero, le taux d'évolution du PPH, qui est calculé en fonction de l'évolution des charges des établissements (entretien/amélioration des logements existants, loyers, prix des produits et services) et du taux d'évolution des retraites de base, peut parfaitement être négatif si l'évolution des charges ou des retraites est elle-même négative sur la période considérée. La circonstance que cette situation ne se soit pas présentée depuis la conclusion du bail est indifférente.
Ainsi, la première partie de la clause, qui se réfère à la seule « augmentation » du PPH, conduit à une révision des loyers uniquement à la hausse quelle que soit la variation de l'indice, tandis que la seconde partie de la clause, à savoir la garantie d'augmentation de 1,5 % net par an, organise automatiquement le gel de l'indice si celui-ci n'atteint pas un seuil d'augmentation satisfaisant, ce qui est dans un cas comme dans l'autre prohibé.
Il convient d'ajouter que le mécanisme de la garantie minimum de 1,5 % net par an et celui de l'indexation forment un tout, un mécanisme contractuel imbriqué et interdépendant, puisque la garantie minimum n'a vocation à s'appliquer qu'en fonction des performances de l'indice.
L'appelante est à cet égard mal venue de soutenir que l'ensemble de la clause n'aurait pas eu un caractère essentiel et déterminant de son consentement alors qu'elle affirme dans le même temps que la perspective d'une augmentation constante du loyer a été pour elle déterminante lors de la conclusion du bail.
La clause d'indexation du contrat de bail liant les parties, qui est donc illicite en son entier pour les motifs qui viennent d'être évoqués et qui constitue de surcroit un ensemble indivisible, sera en conséquence réputée non écrite en son intégralité, le jugement étant par suite infirmé en ce qu'il a constaté sa validité partielle.
Dans le dispositif de ses conclusions, la SCI Sero invoque, au soutien de sa demande principale, des manquements de la société [P] à ses obligations contractuelles ainsi qu'à son devoir de bonne foi et de loyauté dans l'exécution du bail commercial, sans cependant formuler aucune demande indemnitaire à ce titre.
Sur les restitutions
La clause d'indexation litigieuse étant réputée non écrite en son intégralité, la société [P] est bien fondée à réclamer la restitution des loyers trop versés au bailleur.
Toutefois, la SCI Sero oppose l'article 1302-3 du code civil pour demander l'allocation de dommages et intérêts compensant intégralement les restitutions.
Elle soutient que la société [P] a manqué à ses obligations contractuelles résultant du contrat de bail et à ses devoirs de loyauté contractuelle et de bonne foi dans l'exécution des conventions et que ces manquements ont été rendus possibles grâce au mandat d'auto-facturation que le groupe DomusVi s'est octroyé en établissant lui-même les factures de loyers et de charges au nom du bailleur.
Elle invoque d'une part, un préjudice financier résultant, outre d'une perte de rentabilité de son investissement, du défaut de paiement des loyers suivant les montants définis contractuellement, ce qui a entraîné pour elle des difficultés majeures pour régler les emprunts bancaires finançant les acquisitions immobilières, et d'autre part, un préjudice moral causé par l'attitude brutale et déloyale du groupe DomusVi à son égard.
La société [P] répond qu'elle n'a commis aucune faute, qu'elle n'a pas modifié unilatéralement le bail mais qu'elle a cessé d'appliquer une clause contraire à l'ordre public, tout en continuant à régler le loyer nominal contractuel. Elle ajoute que la SCI Sero ne justifie pas d'un préjudice financier ni d'un préjudice moral.
Elle soutient que seul le loyer nominal de 25.360,98 euros TTC est applicable, que toutes les sommes reçues par le bailleur au-delà du montant nominal l'ont été illicitement dès la première indexation du loyer et doivent donner lieu à répétition, conformément à l'article 1302 du code civil, dans la limite de la prescription quinquennale, soit à compter du 1er trimestre 2016.
Sur ce,
Selon l'article 1302 alinéa 1er du code civil, tout paiement suppose une dette et ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
La créance de restitution de l'indu résultant d'une stipulation réputée non écrite, c'est-à-dire censée n'avoir jamais existé, doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d'application d'une telle stipulation, dès lors que la prescription quinquennale ne porte que sur le délai pour exercer l'action, non sur la détermination de la créance elle-même.
La clause d'indexation étant réputée non écrite en son entier, seul le loyer nominal annuel de 25.360,98 euros TTC, soit 6.340,25 euros TTC par trimestre, est donc applicable.
Les montants de loyers versés par la société [P] au-delà de ce montant nominal doivent donner lieu à restitution dans la limite de la prescription quinquennale, soit depuis le 1er trimestre 2016, le loyer étant payable à terme échu.
Le calcul effectué par la société [P] aboutit à un trop-versé de 31.881,08 euros sur la période du 1er trimestre 2016 au 31 décembre 2025. Ce calcul sera retenu, la SCI Sero ne le discutant pas et n'en proposant pas d'autre.
Cependant, la SCI Sero se prévaut des dispositions de l'article 1302-3 alinéa 2 du code civil selon lesquelles la restitution peut être réduite si le paiement procède d'une faute.
Elle fait valoir que la clause litigieuse a été appliquée par la société [P] de 2005 à 2020 sans soulever de difficulté quelconque, alors qu'elle ne pouvait ignorer le régime juridique d'une clause qu'elle a elle-même rédigée.
Or, le fait d'avoir rédigé le contrat et en particulier la clause illicite, ce qui n'est pas établi comme la cour l'a déjà relevé, puis d'avoir payé le loyer en application de cette clause n'est pas fautif.
La SCI Sero reproche en outre à la société [P] d'avoir décidé soudainement et unilatéralement, sur le seul fondement d'un arrêt rendu par la Cour de cassation le 14 janvier 2016 dans un litige opposant d'autres parties, de modifier le montant du loyer versé trimestriellement et de se rembourser des trop-perçus de loyers, au motif que la clause d'indexation, qu'elle avait utilisée comme argument commercial de vente, était illicite et réputée non écrite.
Toutefois, les faits allégués sont postérieurs aux paiements indus et concernent les modalités selon lesquelles la société [P] a entendu procéder aux restitutions auxquelles elle avait droit en opérant d'office une compensation avec les loyers devant être payés. Ils ne peuvent caractériser la faute visée par l'article 1302-3 alinéa 2 précité du code civil.
Il n'y a donc pas lieu à réduction des restitutions.
La SCI Sero sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts et condamnée à restituer à la société [P] la somme de 31.881,08 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 1er trimestre 2016 au 31 décembre 2025, le jugement étant par suite infirmé.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront infirmées.
La situation économique respective des parties et les circonstances du litige justifient que chaque partie assume ses propres dépens de première instance et d'appel et conserve la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant contradictoirement,
Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Répute non écrite en son intégralité la clause contractuelle stipulée au 4ème alinéa de l'article « Loyer et indexation » du contrat de bail liant les parties ;
Déboute la SCI Sero de sa demande de dommages et intérêts ;
Condamne la SCI Sero à restituer à la société [P] la somme de 31.881,08 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 1er trimestre 2016 au 31 décembre 2025 ;
Dit que chaque partie assumera ses propres dépens de première instance et d'appel ;
Déboute les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier La Présidente
DE
VERSAILLES
Code nac : 30Z
Chambre commerciale 3-1
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 24 JUIN 2026
N° RG 23/03842 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V5CW
AFFAIRE :
S.C.I. SERO
C/
S.A.S. [P]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Février 2023 par le Tribunal judiciaire de VERSAILLES
N° chambre : 3
N° RG : 20/06120
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Asma MZE
Me Sophie POULAIN
TJ [Localité 1]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.C.I. SERO
RCS [Localité 2] n° 317 783 694
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentants : Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 et Me Thomas BEAUCHAMP & Me Bernard RINEAU de la SELARL TURENNE AVOCATS, plaidant, avocats au barreau de Nantes
APPELANTE
****************
S.A.S. [P]
RCS [Localité 1] n° 452 405 558
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentants : Me Sophie POULAIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 180 et Me Nicolas DHUIN de la SELEURL NHDA, plaidant, avocat au barreau de Paris
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Mars 2026, Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,
Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,
Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT
Exposé des faits
Par acte authentique du 30 mars 2005, la société GDP Vendôme promotion (pour les biens et droits immobiliers) et la société [P] (pour les biens mobiliers) ont vendu à la SCI Sero trois chambres constituant les lots n°36, 37 et 38 d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 2] et [Adresse 3] à Aubergenville (78), correspondant à un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) dénommé « [Etablissement 1] ».
Préalablement, par acte sous seing privé séparé en date du 14 mars 2005, la SCI Sero avait consenti à la société [P] un bail commercial portant sur ces mêmes lots, en vue de l'exploitation d'une résidence pour personnes âgées dépendantes, valides et semi-valides, consistant en la sous-location meublée des locaux à usage exclusif d'habitation, pour des périodes déterminées, assortie de la fourniture de services à la clientèle.
Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter de la signature définitive de l'acte de vente notarié, moyennant un loyer annuel de 8.453,66 euros TTC par lot, soit au total 25.360,98 euros TTC.
Arrivé à échéance le 29 mars 2014, le bail s'est poursuivi par tacite prolongation à compter du 30 mars 2014, avant d'être renouvelé à compter du 1er janvier 2017 pour une nouvelle durée de neuf années, aux clauses et conditions du bail expiré.
Le 24 juin 2020, par un courrier intitulé « Information relative à la résidence [Adresse 4] et à votre contrat de bail », la société [P], désormais filiale du groupe DomusVi, a informé la SCI Sero de l'illicéité de la clause d'indexation figurant au bail en vertu d'une jurisprudence de la Cour de cassation de 2016. Elle a indiqué qu'elle entendait appliquer, tant pour l'avenir que pour le passé, dans la limite de la prescription quinquennale, le montant du loyer mentionné dans le bail d'origine et procéder au remboursement des trop-perçus, soit 20.825,55 euros, sur huit trimestres à venir, à compter du 30 septembre 2020.
Par lettre du 6 août 2020, la SCI Sero a mis en demeure la société [P] de renoncer à ses prétentions, en vain.
Par acte du 20 novembre 2020, la SCI Sero a assigné la société [P] devant le tribunal judiciaire de Versailles, aux fins de voir juger licite et valable la clause litigieuse et d'obtenir le paiement de loyers conformes aux stipulations contractuelles et de dommages et intérêts.
Par jugement du 9 février 2023, le tribunal a :
- déclaré partiellement non écrite la clause d'indexation prévue au bail liant les parties en ce qu'elle instaure une garantie d'augmentation annuelle du loyer de 1,5% net ;
- constaté la validité de la clause d'indexation pour le surplus ;
- condamné la SCI Sero à restituer à la société [P], sur la période courant du 1er trimestre 2016 au 4ème trimestre 2019 inclus, toute somme versée par la société [P] et excédant le montant du loyer résultant de l'indexation prévue au bail, exclusion faite de la garantie de 1,5% net, dont le montant s'élève à :
- 1er trimestre 2016 : 6.853,36 euros,
- du 2ème trimestre 2016 au 1er trimestre 2017 inclus : 6.874,26 euros,
- du 2ème trimestre 2017 au 1er trimestre 2018 inclus : 6.890,08 euros,
- du 2ème trimestre 2018 au 1er trimestre 2019 inclus : 6.931,76 euros,
- du 2ème trimestre 2019 au 4ème trimestre 2019 inclus : 6.975,08 euros ;
- condamné la société [P] à payer à la SCI Sero, au titre des sommes restant dues entre le 1er trimestre 2020 et le 1er trimestre 2021 les sommes de :
- 634,84 euros au titre du 1er trimestre 2020, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 août 2020,
- 672,51 euros au titre du 2ème trimestre 2020, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 août 2020,
- 3.429,75 euros au titre du 3ème trimestre 2020, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 août 2020,
- 3.429,75 euros au titre du 4ème trimestre 2020,
- 7.012,75 euros au titre du 1er trimestre 2021 ;
- rappelé qu'il appartient aux parties d'exécuter leurs obligations contractuelles conformément aux termes du bail, exclusion faite de la stipulation réputée non écrite ;
- condamné la société [P] à payer à la SCI Sero une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- dit qu'il appartiendra aux parties de faire leurs comptes ;
- dit que chaque partie restera tenue des frais irrépétibles qu'elle a exposés ;
- dit que les dépens de l'instance seront partagés par moitié entre les parties et pourront être recouvrés, le cas échéant, par Me [U] [J].
Par déclaration du 15 juin 2023, la SCI Sero a interjeté appel du jugement en chacune de ses dispositions, sauf en ce qu'il a constaté la validité partielle de la clause de revalorisation du loyer, qualifiée selon elle à tort de clause d'indexation, et en ce qu'il a condamné la société [P] à lui payer diverses sommes au titre des loyers et à titre de dommages et intérêts.
Par dernières conclusions n°5 remises au greffe et notifiées par RPVA le 9 décembre 2025, elle demande à la cour d'infirmer les chefs du jugement déférés par sa déclaration d'appel, de rejeter l'appel incident formé par la société [P] et, en conséquence, statuant à nouveau :
- à titre principal, de juger licite et valable la clause de revalorisation du loyer, intégrée en pages 5 et 6 du bail commercial, et de juger que la société [P] a manqué à ses obligations contractuelles ainsi qu'à son devoir de bonne foi et de loyauté dans l'exécution du bail commercial, de condamner en conséquence la société [P] à lui payer, en deniers ou quittances, la somme de 7.050,03 euros TTC restant due au titre des loyers du 1er trimestre au 3ème trimestre 2020, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 août 2020, celle de 44.063,75 euros TTC restant due au titre des loyers du 4ème trimestre 2020 au 3ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacun des loyers trimestriels, et de condamner la société [P] à lui payer, à compter du 4ème trimestre 2025, un loyer trimestriel revalorisé annuellement conformément à la clause contractuelle de revalorisation du loyer, et ce, pour toute la durée d'exécution du bail ;
- à titre subsidiaire, de confirmer le jugement en ce qu'il a confirmé la validité de la clause d'indexation pour le surplus, c'est-à-dire rédigée de la façon suivante : « Ce loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la prise d'effet du bail, augmenté annuellement en appliquant une garantie de 50 % de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées, publié par le ministère de l'économie et des finances », en conséquence de condamner la société [P] à lui payer la somme de 30.080,72 euros TTC au titre des sommes restants dues sur les loyers du 1er trimestre 2020 au 3ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacun des loyers trimestriels, et à compter du 4ème trimestre 2025, un loyer trimestriel revalorisé annuellement en appliquant une variation correspondant à 50 % de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées (PPH), publié par le ministère de l'économie et des finances ; y ajoutant, de condamner la société [P] à lui payer des dommages et intérêts dont le montant ne saurait être inférieur au total des restitutions qui viendraient à être ordonnées en conséquence de la réputation non écrite de la clause litigieuse, de sorte que les dommages et intérêts compensent intégralement les restitutions ;
- en tout état de cause, de débouter la société [P] de toutes ses demandes, d'ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil, de condamner la société [P] à lui payer une somme de 43.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.
Par dernières conclusions n°3 remises au greffe et notifiées par RPVA le 7 janvier 2026, la société [P] demande à la cour :
- d'infirmer le jugement en ce qu'il :
- ne déboute pas la SCI Sero de l'intégralité de ses demandes, y faisant partiellement droit ;
- la déboute de sa demande tendant à voir réputer non écrite la clause contractuelle stipulée au 4ème alinéa de l'article « Loyer et indexation » du bail et la déclare partiellement non écrite seulement ;
- la déboute de sa demande tendant à la voir juger bien fondée à verser à la SCI Sero un loyer annuel de 25.360,98 euros TTC et la condamne au contraire à payer à la SCI Sero diverses sommes ;
- la déboute de sa demande tendant à voir condamner la SCI Sero à lui restituer toute somme reçue au-delà du montant de loyer de 25.360,98 euros TTC depuis le 1er janvier 2016, la condamnant seulement au paiement de certaines sommes ;
- la condamne à payer à la SCI Sero une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- la déboute de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et dit que chaque partie restera tenue des frais irrépétibles qu'elle a exposés ;
- la déboute de sa demande tendant à voir condamner la SCI Sero aux dépens et dit que les dépens de l'instance seront partagés par moitié entre les parties ;
statuant à nouveau,
- de débouter la SCI de l'intégralité de ses demandes ;
- de réputer non écrite, en son intégralité, la clause contractuelle stipulée au 4ème alinéa de l'article « Loyer et indexation » du bail ;
- de la juger bien fondée à verser à la SCI Sero un loyer annuel de 25.360,98 euros TTC ;
- de condamner la SCI Sero à lui restituer toute somme reçue à titre de loyers depuis le 1er janvier 2016, excédant un montant annuel de 25.360,98 euros TTC, soit la somme de 31.881,08 euros sauf à parfaire, arrêtée au 31 décembre 2025 ;
- de condamner la SCI Sero au paiement de la somme de 12.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, avec droit de recouvrement direct.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 8 janvier 2026.
SUR CE,
Sur la qualification de la clause litigieuse
La SCI Sero soutient que la clause litigieuse constitue une clause loyer-recette binaire composée d'un loyer minimum garanti et d'un loyer variable assis sur le chiffre d'affaires du preneur, le prix des prestations d'hébergement des personnes âgées (PPH) auquel se réfère la clause déterminant nécessairement le chiffre d'affaires du preneur. Elle ajoute que cette qualification est conforme à la commune intention des parties et qu'il convient d'écarter la dénomination impropre résultant du bail.
Elle prétend qu'il convient a minima de retenir la qualification de clause d'augmentation automatique du loyer, la clause prévoyant une évolution constante du loyer à hauteur de 1,5 % par an, voire plus si l'augmentation annuelle du PPH dépasse 3 %.
Elle considère que la qualification de clause d'indexation est inapplicable à la stipulation litigieuse dès lors que le taux d'augmentation maximale du PPH visé par le contrat de bail ne constitue pas un indice économique, quand bien même il est calculé sur la base d'indices économiques, mais un plafond de variation des prix qui s'analyse comme une mesure sociale permettant de réglementer les prix des EHPAD.
La société [P] soutient que la clause litigieuse a la nature d'une clause d'indexation soumise aux dispositions du code monétaire et financier. Elle fait valoir que la référence au PPH, qui est un indice variant chaque année, donne à la clause sa caractéristique d'échelle mobile, que contrairement à ce qu'affirme la SCI Sero le PPH peut parfaitement jouer à la baisse et que si cela n'a pas été le cas cela tient à la conjoncture.
Elle réfute la qualification de clause-recette, en observant que la clause litigieuse ne contient pas la moindre référence au chiffre d'affaires que réalise le preneur et que le chiffre d'affaires dépend non pas du PPH mais du taux d'occupation, ainsi que celle de clause d'augmentation automatique du loyer compte tenu de son mécanisme qui ne correspond pas à un système de paliers comportant des montants prédéterminés. Elle précise que ces deux types de clauses ne sont pas des clauses de revalorisation et/ou de révision du loyer mais de détermination du prix de celui-ci, le montant du loyer étant convenu dès la conclusion du bail.
Sur ce,
L'article L.145-38 du code de commerce prévoit un mécanisme de révision triennale du loyer commercial.
Par dérogation à l'article L.145-38, l'article L.145-39 offre la possibilité d'assortir le bail commercial d'une clause d'échelle mobile.
La clause d'échelle mobile, ou clause d'indexation, peut être définie comme une stipulation par laquelle les parties s'accordent sur la variation automatique du loyer selon une périodicité convenue et en fonction d'un élément objectif de référence nommé indice.
La clause d'indexation ou d'échelle mobile se distingue de la clause-recettes, qui prévoit que le loyer est fixé en totalité ou en partie en fonction du chiffre d'affaires réalisé par le locataire.
Elle se distingue également de la clause d'augmentation forfaitaire du loyer, ou clause de loyer à paliers, selon laquelle l'évolution du prix du loyer est prévue par avance quant à son montant et quant à la date à laquelle elle devra se produire, indépendamment des évolutions liées à la révision ou l'indexation.
En l'espèce, la clause litigieuse est contenue dans un paragraphe du bail intitulé « Loyer et indexation », qui 'xe un loyer annuel de 8.453,66 euros TTC par lot et stipule en particulier :
« Ce loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la prise d'effet du bail, révisé annuellement en appliquant une garantie de 50 % de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées, publié par le ministère de l'économie et des finances, avec une garantie de 1,5 % net par an. »
Cette clause stipule ainsi une révision annuelle du loyer à hauteur de 50 % du taux d'augmentation du PPH ainsi qu' « une garantie de 1,5 % net par an », ce qui signifie que cette garantie minimum est due si l'augmentation annuelle du PPH s'avère inférieure au taux de 3%. Les termes de cette clause sont clairs et précis ; ils ne nécessitent pas d'être interprétés comme le prétend la SCI Sero.
Le prix des prestations d'hébergement des personnes âgées (ou PPH) auquel il est fait référence dans la clause litigieuse est défini à l'article L.342-3 du code de l'action sociale et des familles relatif à l'hébergement des personnes âgées, lequel dispose que « le prix du socle de prestations et les prix des autres prestations d'hébergement (') varient (') dans des conditions fixées par décret, dans la limite d'un pourcentage fixé au 1er janvier de chaque année par arrêté des ministres chargés des personnes âgées et de l'économie, compte tenu de l'évolution des coûts de la construction et des loyers, des produits alimentaires et des services et du taux d'évolution des retraites de base ».
L'article D.342-5 du même code précise que la formule permettant de déterminer le taux maximal d'évolution des prix de ces prestations est fixée à l'annexe 2-3-3 de ce code. Cette formule se base sur une comparaison entre un indicateur des charges des établissements, constitué lui-même d'un panier pondéré de six indices publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques, et le taux d'évolution des retraites de base, lui-même calculé, aux termes du code de la sécurité sociale, sur la base d'un coefficient égal à l'évolution de la moyenne annuelle des prix à la consommation, hors tabac.
Ainsi, le PPH varie, annuellement, selon des données objectives délivrées par les autorités publiques et non selon la volonté des parties. Il est susceptible de varier à la hausse comme à la baisse.
Il en découle que la révision annuelle du loyer, telle que stipulée dans le bail, repose sur un indice économique, tenant compte de données objectives, extrinsèques et aléatoires, avec accessoirement une garantie d'augmentation.
La clause litigieuse est par conséquent une clause d'indexation ou d'échelle mobile soumise aux articles L.112-1 et L.112-2 du code monétaire et financier, qui relèvent d'un ordre public économique de direction s'imposant à tous.
Elle ne répond pas à la quali'cation de clause-recettes dont l'objet est de faire varier le loyer en tout ou partie en fonction du chi're d'a'aires du preneur, qui ne peut être déterminé par le seul PPH.
Elle ne peut pas non plus être qualifiée de « clause d'augmentation automatique du loyer » ou de clause de loyer à paliers, comme invoqué par l'appelante, dès lors que le montant du loyer n'est pas déterminable à l'avance puisque dépendant d'un indice, ou panier d'indices, dont par dé'nition les parties n'ont pu anticiper l'évolution. La garantie minimum de 1,5 % net ne peut pas plus s'analyser comme un mécanisme de loyers à paliers dans la mesure où elle constitue une partie intégrante du mécanisme de l'indexation.
Outre qu'il n'est pas établi que le contrat de bail a été rédigé par la société [P], alors filiale du groupe GDP Vendôme et désormais filiale du groupe DomusVi, il est indifférent de qualifier le contrat de bail de contrat d'adhésion au sens du second alinéa de l'article 1110 du code civil, comme le prétend la SCI Sero, dès lors que la clause litigieuse est susceptible de violer des dispositions d'ordre public du code monétaire et financier.
Sur la validité de la clause litigieuse
La SCI Sero soutient que la clause est juridiquement valable, que le jeu normal de l'indexation n'est pas faussé puisqu'il n'a pas vocation à s'appliquer et que la variation négative du PPH est insusceptible de se produire, que contrairement à ce que prétend l'intimée la clause ne crée pas de distorsion entre la période de variation de l'indice et la durée s'écoulant entre chaque révision et qu'elle n'a pas eu d'effet inflationniste sur le long terme.
Elle sollicite, à titre subsidiaire, que soit réputée non écrite la seule stipulation relative à la garantie de 1,5 % net par an. Elle considère que les stipulations de la clause sont divisibles et qu'il est tout à fait possible de faire application de l'augmentation annuelle de loyer prévue sur la base de 50 % du taux d'évolution maximale du PPH, sans appliquer l'augmentation annuelle minimum de 1,5 % du loyer, les deux étant alternatives.
La société [P] soutient que la clause litigieuse est illicite au motif qu'elle viole l'ordre public monétaire et le statut d'ordre public des baux commerciaux.
Elle fait valoir que la clause entrave le libre jeu de l'indice choisi, en violation de l'article L.112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier, en excluant d'une part toute variation négative de l'indice et donc toute réciprocité de la variation, en écartant d'autre part l'application de l'indice lorsque la variation conduit à une hausse inférieure à 1,5 % ce qui génère un décrochage entre la période de variation indiciaire et la durée s'écoulant entre chaque révision ; qu'indépendamment de la conjoncture, la clause avantage exclusivement le bailleur et qu'elle méconnait structurellement la réciprocité puisque le preneur ne peut jamais bénéficier d'une variation inférieure au plancher.
Elle soutient que la clause doit être réputée non écrite dans son intégralité et qu'une annihilation partielle ne peut permettre de rétablir sa conformité à l'ordre public monétaire dès lors que, même amputée de la garantie de 1,5 %, la clause continuerait d'asseoir la révision annuelle sur « l'augmentation annuelle » du PPH, d'exclure toute réciprocité de la variation et de prévoir un mécanisme ne pouvant jouer qu'à la hausse. Elle considère que la clause ne peut être scindée sans être réécrite.
Sur ce,
L'article L.112-1 alinéa 2 du code monétaire et 'nancier répute non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. Ces dispositions, décidées par le législateur dans le cadre d'une politique économique, relèvent d'un ordre public économique de direction auquel la volonté des parties ne peut pas déroger.
Il en découle qu'est prohibée une clause d'indexation excluant la réciprocité de la variation et stipulant que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse dès lors que l'absence d'application de l'indice lorsqu'il est à la baisse crée une distorsion entre la période de variation indiciaire et la durée s'écoulant entre deux révisions.
En application des articles L.145-15 et L.145-39 du code de commerce, est réputée non écrite toute clause d'indexation du loyer ne jouant qu'en cas de variation à la hausse de l'indice de référence.
En effet, le propre d'une clause d'échelle mobile est de faire varier le loyer à la hausse et à la baisse. L'indexation est destinée à corriger un éventuel déséquilibre économique auquel l'une des parties peut être exposée en raison des aléas de la conjoncture ; elle ne peut permettre d'avantager exclusivement une partie au détriment de l'autre.
En l'espèce, la clause d'indexation contractuelle, telle qu'elle est rédigée, organise la distorsion prohibée par l'alinéa 2 de l'article L.112-1 précité du code monétaire et 'nancier, entre l'intervalle de variation indiciaire et la durée s'écoulant entre deux révisions. En effet, lorsque l'application de « 50 % de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées » aboutit à une revalorisation du loyer inférieure au taux de 1,5 % net, c'est-à-dire lorsque l'augmentation annuelle du PPH est inférieure à 3 %, l'indice est écarté au pro't de la garantie de 1,5 % net, de sorte que contrairement à ce qui est stipulé, les révisions du loyer ne seront pas opérées « annuellement » par référence au PPH. Il en résulte un décrochage de la variation du loyer par rapport à la variation de l'indice.
En outre, la clause litigieuse exclut toute réciprocité de variation dès lors que la révision du loyer s'e'ectue uniquement à la hausse. Elle fausse ainsi le jeu normal de l'indexation qui est de faire varier le loyer à la hausse et à la baisse, sachant que, contrairement à ce que prétend la SCI Sero, le taux d'évolution du PPH, qui est calculé en fonction de l'évolution des charges des établissements (entretien/amélioration des logements existants, loyers, prix des produits et services) et du taux d'évolution des retraites de base, peut parfaitement être négatif si l'évolution des charges ou des retraites est elle-même négative sur la période considérée. La circonstance que cette situation ne se soit pas présentée depuis la conclusion du bail est indifférente.
Ainsi, la première partie de la clause, qui se réfère à la seule « augmentation » du PPH, conduit à une révision des loyers uniquement à la hausse quelle que soit la variation de l'indice, tandis que la seconde partie de la clause, à savoir la garantie d'augmentation de 1,5 % net par an, organise automatiquement le gel de l'indice si celui-ci n'atteint pas un seuil d'augmentation satisfaisant, ce qui est dans un cas comme dans l'autre prohibé.
Il convient d'ajouter que le mécanisme de la garantie minimum de 1,5 % net par an et celui de l'indexation forment un tout, un mécanisme contractuel imbriqué et interdépendant, puisque la garantie minimum n'a vocation à s'appliquer qu'en fonction des performances de l'indice.
L'appelante est à cet égard mal venue de soutenir que l'ensemble de la clause n'aurait pas eu un caractère essentiel et déterminant de son consentement alors qu'elle affirme dans le même temps que la perspective d'une augmentation constante du loyer a été pour elle déterminante lors de la conclusion du bail.
La clause d'indexation du contrat de bail liant les parties, qui est donc illicite en son entier pour les motifs qui viennent d'être évoqués et qui constitue de surcroit un ensemble indivisible, sera en conséquence réputée non écrite en son intégralité, le jugement étant par suite infirmé en ce qu'il a constaté sa validité partielle.
Dans le dispositif de ses conclusions, la SCI Sero invoque, au soutien de sa demande principale, des manquements de la société [P] à ses obligations contractuelles ainsi qu'à son devoir de bonne foi et de loyauté dans l'exécution du bail commercial, sans cependant formuler aucune demande indemnitaire à ce titre.
Sur les restitutions
La clause d'indexation litigieuse étant réputée non écrite en son intégralité, la société [P] est bien fondée à réclamer la restitution des loyers trop versés au bailleur.
Toutefois, la SCI Sero oppose l'article 1302-3 du code civil pour demander l'allocation de dommages et intérêts compensant intégralement les restitutions.
Elle soutient que la société [P] a manqué à ses obligations contractuelles résultant du contrat de bail et à ses devoirs de loyauté contractuelle et de bonne foi dans l'exécution des conventions et que ces manquements ont été rendus possibles grâce au mandat d'auto-facturation que le groupe DomusVi s'est octroyé en établissant lui-même les factures de loyers et de charges au nom du bailleur.
Elle invoque d'une part, un préjudice financier résultant, outre d'une perte de rentabilité de son investissement, du défaut de paiement des loyers suivant les montants définis contractuellement, ce qui a entraîné pour elle des difficultés majeures pour régler les emprunts bancaires finançant les acquisitions immobilières, et d'autre part, un préjudice moral causé par l'attitude brutale et déloyale du groupe DomusVi à son égard.
La société [P] répond qu'elle n'a commis aucune faute, qu'elle n'a pas modifié unilatéralement le bail mais qu'elle a cessé d'appliquer une clause contraire à l'ordre public, tout en continuant à régler le loyer nominal contractuel. Elle ajoute que la SCI Sero ne justifie pas d'un préjudice financier ni d'un préjudice moral.
Elle soutient que seul le loyer nominal de 25.360,98 euros TTC est applicable, que toutes les sommes reçues par le bailleur au-delà du montant nominal l'ont été illicitement dès la première indexation du loyer et doivent donner lieu à répétition, conformément à l'article 1302 du code civil, dans la limite de la prescription quinquennale, soit à compter du 1er trimestre 2016.
Sur ce,
Selon l'article 1302 alinéa 1er du code civil, tout paiement suppose une dette et ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
La créance de restitution de l'indu résultant d'une stipulation réputée non écrite, c'est-à-dire censée n'avoir jamais existé, doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d'application d'une telle stipulation, dès lors que la prescription quinquennale ne porte que sur le délai pour exercer l'action, non sur la détermination de la créance elle-même.
La clause d'indexation étant réputée non écrite en son entier, seul le loyer nominal annuel de 25.360,98 euros TTC, soit 6.340,25 euros TTC par trimestre, est donc applicable.
Les montants de loyers versés par la société [P] au-delà de ce montant nominal doivent donner lieu à restitution dans la limite de la prescription quinquennale, soit depuis le 1er trimestre 2016, le loyer étant payable à terme échu.
Le calcul effectué par la société [P] aboutit à un trop-versé de 31.881,08 euros sur la période du 1er trimestre 2016 au 31 décembre 2025. Ce calcul sera retenu, la SCI Sero ne le discutant pas et n'en proposant pas d'autre.
Cependant, la SCI Sero se prévaut des dispositions de l'article 1302-3 alinéa 2 du code civil selon lesquelles la restitution peut être réduite si le paiement procède d'une faute.
Elle fait valoir que la clause litigieuse a été appliquée par la société [P] de 2005 à 2020 sans soulever de difficulté quelconque, alors qu'elle ne pouvait ignorer le régime juridique d'une clause qu'elle a elle-même rédigée.
Or, le fait d'avoir rédigé le contrat et en particulier la clause illicite, ce qui n'est pas établi comme la cour l'a déjà relevé, puis d'avoir payé le loyer en application de cette clause n'est pas fautif.
La SCI Sero reproche en outre à la société [P] d'avoir décidé soudainement et unilatéralement, sur le seul fondement d'un arrêt rendu par la Cour de cassation le 14 janvier 2016 dans un litige opposant d'autres parties, de modifier le montant du loyer versé trimestriellement et de se rembourser des trop-perçus de loyers, au motif que la clause d'indexation, qu'elle avait utilisée comme argument commercial de vente, était illicite et réputée non écrite.
Toutefois, les faits allégués sont postérieurs aux paiements indus et concernent les modalités selon lesquelles la société [P] a entendu procéder aux restitutions auxquelles elle avait droit en opérant d'office une compensation avec les loyers devant être payés. Ils ne peuvent caractériser la faute visée par l'article 1302-3 alinéa 2 précité du code civil.
Il n'y a donc pas lieu à réduction des restitutions.
La SCI Sero sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts et condamnée à restituer à la société [P] la somme de 31.881,08 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 1er trimestre 2016 au 31 décembre 2025, le jugement étant par suite infirmé.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront infirmées.
La situation économique respective des parties et les circonstances du litige justifient que chaque partie assume ses propres dépens de première instance et d'appel et conserve la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant contradictoirement,
Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Répute non écrite en son intégralité la clause contractuelle stipulée au 4ème alinéa de l'article « Loyer et indexation » du contrat de bail liant les parties ;
Déboute la SCI Sero de sa demande de dommages et intérêts ;
Condamne la SCI Sero à restituer à la société [P] la somme de 31.881,08 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 1er trimestre 2016 au 31 décembre 2025 ;
Dit que chaque partie assumera ses propres dépens de première instance et d'appel ;
Déboute les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier La Présidente