CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 2 juillet 2026, n° 25/10980
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 02 JUILLET 2026
N° 2026/416
Rôle N° RG 25/10980 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BPFVY
S.A.R.L. [T]
C/
[P] [V]
épouse [L]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jean-Didier KISSAMBOU M'BAMBY
Me Pierre-Antoine VILLA
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du Président du TJ de [Localité 1] en date du 14 août 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 25/00096
APPELANTE
S.A.R.L. [T],
inscrite au RCS de [Localité 2] n° 939439188
prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es-qualité au siège social sis [Adresse 1]
représentée par Me Jean-Didier KISSAMBOU M'BAMBY
SELARLU JDK-AVOCAT,
avocat au barreau des ALPES-DE-HAUTE-PROVENCE
INTIMÉE
Madame [P] [V] épouse [L]
née le 13 avril 1939 à [Localité 3], de nationalité française
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Pierre-Antoine VILLA,
avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 26 mai 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Paloma REPARAZ, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Mme Angélique NETO, Conseillère
Madame Paloma REPARAZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2026,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 16 octobre 2024 à effet rétroactif au 1er octobre 2024, Mme [P] [L] a donné à bail commercial à M. [E] [N], pour le compte de l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) [T] en cours de formation, un local sis à [Localité 2] (04) moyennant un loyer de 1 398,57 euros par mois.
Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2025, Mme [L] a fait délivrer à l'EURL [T] un commandement de payer la somme principale de 10 283,24 euros, visant la clause résolutoire.
Soutenant que ledit acte est demeuré infructueux, Mme [L] a, par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2025, fait assigner M. [N] et l'EURL [T] devant le président du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, aux fins d'entendre constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner la libération des lieux et la condamner à lui payer diverses sommes à titre provisionnel.
Par ordonnance contradictoire en date du 14 août 2025, ce magistrat a :
- constaté l'absence de créanciers inscrits ;
- mis hors de cause M. [N] ;
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 16 octobre 2024 ;
- constaté la résiliation de plein droit du bail commercial à compter du 9 avril 2025 ;
- débouté l'EURL [T] de sa demande au titre de la suspension des effets de la clause résolutoire par l'effet de délais de paiement ;
- ordonné, faute de départ volontaire, l'expulsion de l'EURL [T] et de tout occupant de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- dit qu'à défaut de retrait des meubles, Mme [L] sera fondée à les entreposer dans un local tiers aux frais de l'EURL [T] ;
- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due par l'EURL [T] à Mme [L] à compter du 9 avril 2025 et jusqu'au départ effectif caractérisé par la remise des clefs au montant du loyer majoré de 20%, tel que stipulé au bail commercial, soit la somme de 1 678,28 euros, outre les charges récupérables, et condamné l'EURL [T] audit paiement ;
- condamné l'EURL [T] à verser à Mme [L] la somme de 7 298,27 euros à titre de provision pour les loyers et charges impayés, arrêtés au 8 avril 2025, somme portant intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2025 ;
- débouté Mme [L] de sa demande au titre du préjudice moral ;
- condamné l'EURL [T] à verser à Mme [L] la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné l'EURL [T] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 8 mars 2025 ;
- condamné l'EURL [T] à supporter les frais légaux d'une éventuelle exécution forcée de son ordonnance ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Il a notamment considéré que :
- si l'immatriculation de l'EURL [T] n'avait pas été faite dans le délai imparti dans le contrat de bail et en l'absence de toute sanction, M. [N], bien que gérant de ladite société, ne saurait être visé par le commandement de payer ni être attrait en justice en son nom personnel, de sorte qu'il convenait de le mettre hors de cause ;
- l'assignation et le commandement de payer étaient pour autant réguliers ;
- il n'était nullement indiqué dans le contrat de bail que l'EURL [T] était dispensée de versement de la caution et du 1er terme des loyers en ce qu'ils auraient été réglés par l'ancien preneur ;
- les termes de l'attestation produite par l'EURL [T] étaient contredits par les éléments produits par M. [L] ;
- l'EURL [T] ne rapportait pas la preuve des travaux qu'elle aurait réalisés dans les locaux et qui la dispenseraient du paiement des loyers avec l'accord de la bailleresse et ne démontrait pas non plus que cette dernière n'ait pas comptabilisé la totalité des versements qu'elle avait effectués ;
- l'EURL [T] ne justifiait pas s'être acquittée des causes du commandement dans le délai imparti et ne produisait aucun élément sur sa situation financière, permettant de démontrer qu'elle serait en mesure de payer les sommes dues et les loyers courants.
Suivant déclaration transmise au greffe le 18 septembre 2025, l'EURL [T] a interjeté appel de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dûment reprises, sauf en ce qu'elle a constaté l'absence de créanciers inscrits, mis hors de cause M. [N] et débouté Mme [L] de sa demande au titre du préjudice moral.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 19 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise des chefs déférés et statuant à nouveau de :
À titre principal,
- déclarer l'existence de plusieurs contestations sérieuses et l'incompétence du juge des référés ;
- débouter Mme [L] de l'intégralité de ses demandes ;
À titre subsidiaire,
- dire que le preneur a régularisé la dette locative au moment de la délivrance du commandement de payer ;
- dire que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 8 mars 2025 ne produit pas d'effets ;
- dire qu'elle redevable de la somme de 647, 60 euros ;
À défaut,
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire prévue au contrat sur le fondement de l'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce ;
- lui accorder les plus larges délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil ;
À titre infiniment subsidiaire, si l'expulsion était ordonnée,
- dire n'y avoir lieu à astreinte ;
À défaut,
- la réduire à de plus justes proportions ;
- débouter Mme [L] de sa demande relative aux meubles ;
- dire n'y avoir lieu à majoration de l'indemnité d'occupation ;
À défaut,
- la réduire à de plus justes proportions ;
En tout état de cause,
- condamner Mme [L] à payer à l'EURL [T] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [L] aux dépens de première instance et d'appel.
Elle fait notamment valoir que :
- des contestations sérieuses demeurent sur les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire dans la mesure où le contrat de bail est intervenu en accord avec le locataire précédent et Mme [L], qui ont convenu de mettre un terme anticipé au bail les liant ;
- le précédent locataire avait autorisé Mme [L] à transférer le dépôt de garantie qu'il avait payé et assumer le paiement du loyer du mois d'octobre 2024 à la place de M. [N], représentant l'EURL [T], de sorte qu'elle n'était pas redevable du loyer et charges du mois d'octobre 2024 ni du dépôt de garantie ;
- elle a appris en cours de procédure que Mme [L] aurait restitué une partie du dépôt de garantie au précédent locataire ;
- la bailleresse n'a pas déduit des sommes réclamées certains montants qu'elle a réglés ;
- elle a procédé, après l'ordonnance entreprise, au règlement de la somme totale de 3 200 euros ;
- elle est de bonne foi, son chiffre d'affaires est en constante progression et est en mesure d'honorer sa dette locative et payer les loyers courants ;
- l'indemnité d'occupation avec la majoration prévue au contrat de bail n'est pas nécessaire en raison des délais de paiement qu'elle sollicite et de sa bonne foi.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 15 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, Mme [L] demande à la cour de :
- dire et juger autant recevables que bien fondées ses demandes ;
- débouter l'EURL [T] de toutes ses demandes ;
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 16 octobre 2024 ;
- constaté la résiliation de plein droit du bail commercial à compter du 9 avril 2025 ;
- débouté l'EURL [T] de sa demande au titre de la suspension des effets de la clause résolutoire par l'effet de délais de paiement ;
- ordonné, faute de départ volontaire, l'expulsion de l'EURL [T] et de tout occupant de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- dit qu'à défaut de retrait des meubles, elle sera fondée à les entreposer dans un local tiers aux frais de l'EURL [T] ;
- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation qui lui est due par l'EURL [T] à compter du 9 avril 2025 et jusqu'au départ effectif, caractérisé par la remise des clefs, au montant du loyer majoré de 20%, tel que stipulé au bail commercial, soit la somme de 1 678,28 euros, outre les charges récupérables, et condamné l'EURL [T] au paiement de cette indemnité d'occupation ;
- condamné l'EURL [T] à lui verser la somme de 7 298,27 euros à titre de provision pour les loyers et charges impayées, arrêtés au 8 avril 2025, somme portant intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2025 ;
- condamné l'EURL [T] à lui verser la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné l'EURL [T] aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais du commandement de payer du 8 mars 2025 ;
- condamné l'EURL [T] à supporter les frais légaux d'une éventuelle exécution forcée de la présente décision ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
et statuant à nouveau,
sur la compétence,
- juger qu'il n'existe aucune contestation sérieuse tant sur le commandement de payer qui est régulier et produit pleins effets, que sur le montant de la dette locative et le juge des référés est compétent pour connaître du litige et des demandes ;
sur l'acquisition de la clause résolutoire,
- constater le défaut de paiement des loyers, charges, dépôt de garantie, et justification d'assurance, dans les délais, par le preneur ;
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 15 octobre 2024 et par conséquent sa résiliation au 9 avril 2025 ;
- débouter l'EURL [T] de sa demande au titre de la suspension des effets de la clause par l'effet de délai de paiement ;
sur l'expulsion,
- ordonner l'expulsion de l'EURL [T] et de tous occupants éventuels de son chef, dont M. [N], des locaux commerciaux qu'elle occupe au [Adresse 3] à [Localité 4] ;
- l'autoriser à recourir, faute de départ volontaire des locaux, à tous moyens de droit afin d'obtenir l'expulsion, avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
sur le sort des meubles consécutivement à l'expulsion,
- juger qu'à défaut de retrait des meubles se trouvant dans les lieux, elle sera fondée à les entreposer dans un local tiers aux frais de l'EURL [T] ;
sur l'arriéré locatif,
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné l'EURL [T] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 7 298,27 euros à titre de provision pour les loyers et charges impayés, arrêtés au 8 avril 2025, somme portant intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2025, mais la ramener à la somme de 4 098,27 euros, déduction faite des 2 versements intervenus pour un montant de 3 200 euros, postérieurement à l'audience de première instance, non intégrés donc dans le décompte du juge des référés, et sauf à parfaire ;
- et partant, condamner l'EURL [T] à lui payer ladite somme de 4 098,27 euros ;
sur l'indemnité d'occupation,
- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle qui lui est due par l'EURL [T], à compter du 9 avril 2025 et jusqu'au départ effectif caractérisé par la remise des clés, au montant du loyer majoré de 20% tel que stipulé au bail commercial, soit la somme de 1 678,28 euros, outre les charges récupérables ;
- condamner l'EURL [T], à titre provisionnel, à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation égale à la somme de 1 678,28 euros, correspondant à l'indemnité d'occupation, soit le montant du loyer, hors provisions sur charges, majoré de 20%, outre les charges récupérables, qui auraient été dues en l'absence de résiliation, à compter du 9 avril 2025, date de résiliation du bail commercial et ce, jusqu'à la libération effective des lieux loués, conformément à l'article 1760 du code civil ;
en tout état de cause,
- débouter l'EURL [T] de toutes ses demandes et notamment celles portants sur les délais de paiement (fondées sur l'article 1343-5 du code civil), la suspension de la clause résolutoire (fondée sur art. L.145-41 al 2 du code de commerce), et celle visant à dire n'y avoir lieu à astreinte ou à réduction à de plus justes proportions ;
- condamner l'EURL [T] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner l'EURL [T] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris notamment les coûts du commandement visant la clause résolutoire, et les éventuels frais d'exécution forcée.
Elle fait notamment valoir que :
- le commandement de payer est précis, détaillé et reflète la réalité des règlements intervenus ;
- le bail précise bien qu'un dépôt de garantie est dû, son montant en chiffres et lettres figure en page 4 du contrat, correspondant à deux mois de loyers ;
- M. [N], signataire de l'acte, ne saurait l'ignorer, n'a jamais contesté devoir le dépôt de garantie ni d'ailleurs le premier mois de loyer et s'appuie sur une coquille insérée au bail pour la première fois devant le juge pour se créer un moyen de défense ;
- elle n'a jamais été avisée de ce prétendu transfert entre elle et l'ancien preneur et ne l'aurait en tout état de cause jamais accepté ;
- aucune novation n'est jamais intervenue ce qui est démontré par la restitution au précédent locataire du dépôt de garantie ;
- la pièce n°3 produite par le preneur correspondant, selon ses dires, à une autorisation du précédent locataire est en réalité un document manuscrit, sans pièce d'identité justificative, non circonstanciée, sans précision des montants, de date et ne justifiant pas que le loyer du mois d'octobre 2024 et le dépôt de garantie lui auraient effectivement été réglés par le précédent locataire ;
- le preneur n'a jamais justifié être assuré et ce, en violation des dispositions du contrat de bail, n'a jamais payé le dépôt de garantie et a accusé des retards de paiement depuis le mois d'octobre 2024 et procédé depuis la signature du bail à uniquement 6 règlements d'un montant total de 8 800 euros, dont 3 200 euros après l'audience de référé ;
- conformément aux dispositions de l'article 17 du contrat de bail, le locataire doit être condamné à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant de 1 678,28 euros, soit le loyer mensuel majoré de 20% et ce, depuis le 9 avril 2025 ;
- aucun délai de paiement ne peut être accordé au locataire dès lors que d'une part, il n'est pas en mesure d'apurer la dette et payer les loyers courants et, d'autre part cette dette la met dans une situation financière difficile, étant âgée de 86 ans ;
- le locataire tente de faire croire qu'elle serait à l'origine de la rénovation des locaux alors qu'en réalité l'état des lieux sur lequel il s'appuie est celui du précédent locataire.
L'instruction a été close par ordonnance en date du 12 mai 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et/ou juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales ou cas très spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.
Sur la constatation de la résiliation du bail
Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux : le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Sur le fondement des dispositions de ces textes, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d'un bail commercial par acquisition de sa clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui implique qu'elle soit signifiée par un bailleur de bonne foi et vise un manquement à une clause expresse et précise du bail. Il ne doit dès lors exister aucune contestation sérieuse sur la nature et l'étendue de l'obligation que le preneur n'aurait pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire et sur la façon dont le bailleur la met en 'uvre.
Il est admis qu'un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles.
En l'espèce, il n'est pas discuté que le contrat de bail comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.
Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2025, Mme [L] a fait délivrer à l'EURL [T] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme principale de 10 283,24 euros, décomposée comme suit :
- 7 809,50 euros au titre des loyers et charges impayés des mois d'octobre à décembre 2024 et janvier et février 2025 ;
- 3 123,80 euros au titre du dépôt de garantie ;
- 161,74 euros au titre des actes de procédure ;
- 188,20 euros au titre de l'acte ;
- 1 000 euros à déduire au titre des versements effectués par le preneur.
L'EURL [T] soutient que les sommes réclamées par la bailleresse dans le commandement de payer sont sérieusement contestables en ce qu'elle réclame le dépôt de garantie et le loyer du mois d'octobre 2024 alors qu'il avait été convenu avec le précédent preneur que c'était ce dernier qui devait payer ledit loyer et qu'il autorisait le bailleur à transférer le dépôt de garantie qu'il avait réglé à son profit.
Par ailleurs, elle fait valoir qu'il y a une contradiction dans le contrat de bail en ce qu'il est indiqué que la locataire doit payer un dépôt de garantie tout en disant qu'aucun dépôt de garantie n'est dû.
À l'appui, elle produit :
- le contrat de bail commercial ;
- un courrier manuscrit, daté du 18 décembre 2024, rédigé comme suit :
Je soussigné, Monsieur [O] (') déclare avoir autorisé Mme [L] [P] [M] à transfére(r) le dépôt de garantie et le paiement de loyer du mois d'octobre 2024 du local commercial sis au [Adresse 4] (') à mon ancien associé M. [N] [E] né le (').
L'analyse du contrat de bail permet de relever que :
- il a été consenti pour une durée de neuf années qui commenceraient à courir rétroactivement le 1er octobre 2024 ;
- il n'est nullement mentionné que le bailleur serait dispensé de payer le loyer du mois d'octobre 2024 ;
- il est indiqué, dans son préambule, que le bailleur et le précédent locataire ont convenu d'y mettre un terme anticipé à compter du 1er octobre 2024 et que le bailleur restituerait la caution de 2 500 euros au précédent locataire, après qu'il se soit acquitté des sommes restants dues ;
- l'article 7, intitulé dépôt de garantie, est rédigé comme suit :
Absence de dépôt de garantie. Pour garantir l'exécution des obligations lui incombant, le locataire verse au bailleur ou à son mandataire qui le reconnaît, la somme de 3 123,80 euros à titre de dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyer (').
Il convient de noter que le courrier manuscrit produit par le preneur n'est accompagné d'aucune pièce d'identité, conformément aux exigences posées par l'article 202 du code de procédure civile et n'est pas très précis dans la mesure où l'ancien preneur n'indique pas le montant du loyer qu'il accepte de payer au titre du mois d'octobre 2024, alors qu'il n'occupait plus les lieux et qu'il avait une dette locative tel que cela ressort du contrat de bail, ni du montant de dépôt de garantie auquel il accepte de renoncer au profit du nouveau preneur.
Par ailleurs, il ressort du courrier du 27 décembre 2024 que Mme [L] a restitué à l'ancien preneur la somme de 1 597,15 euros correspondant au montant du dépôt de garantie (2 500 euros) moins une dette locative d'un montant de 902,85 euros.
Il n'en demeure pas moins qu'il y a une contradiction dans la rédaction de l'article 7 dudit contrat et que les dispositions relatives au dépôt de garantie correspondent à une clause pénale susceptible d'être modulée par le juge du fond, de sorte que la demande portant sur le dépôt de garantie se heurte à une contestation sérieuse.
En revanche l'obligation pour le preneur de payer le loyer du mois d'octobre 2024 n'est pas sérieusement contestable.
Il s'ensuit que la dette locative non sérieusement contestable, déduction faite du dépôt de garantie, au moment du commandement de payer délivré le 8 mars 2025 est de 7 809,50 euros, correspondant aux loyers et charges impayés des mois d'octobre à décembre 2024 et janvier et février 2025.
Si le preneur affirme n'être redevable à ce jour que de la somme de 646,60 euros, il ressort de son propre décompte qu'il ne s'est pas acquitté, dans le délai d'un mois imparti dans le commandement de payer, de la dette non sérieusement contestable.
C'est donc à juste titre que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties à compter du 9 avril 2025.
Il convient dès lors de confirmer l'ordonnance entreprise de ce chef.
Sur la provision au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés
Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.
Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, le locataire est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.
En l'espèce, Mme [L] sollicite la confirmation de l'ordonnance entreprise ayant condamné le preneur à lui payer la somme provisionnelle de 7 298,27 euros, arrêtée à la date du 8 avril 2025, tout en demandant de la ramener à la somme de 4 098,27 euros pour tenir compte du paiement qu'elle a reçu de la part du preneur après l'ordonnance entreprise.
Elle demande, par ailleurs, la condamnation du preneur à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 1 678,28 euros, soit le montant du loyer, hors provisions sur charges, majoré de 20 %, conformément aux dispositions de l'article 17 du contrat de bail.
À titre liminaire, il convient de noter que Mme [L] produit un décompte actualisé faisant apparaître une dette locative de 19 350,52 euros, arrêtée au mois de janvier 2026, mais ne sollicite pas l'infirmation de l'ordonnance entreprise de ce chef.
Il résulte du décompte détaillé par le premier juge que le preneur a été condamné à payer au bailleur la somme de 7 298,27 euros et que cette somme comprenait le dépôt de garantie d'un montant de 3 123,80 euros.
Dès lors que l'obligation pour le preneur de payer le dépôt de garantie est sérieusement contestable et qu'il résulte des pièces du dossier qu'il a payé, après l'ordonnance entreprise, la somme de 3 200 euros, la dette locative non sérieusement contestable à la date du 8 avril 2025 est de 974,47 euros (7 298,27 euros - 3 123,80 euros ' 3 200 euros).
Il convient dès lors d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné l'EURL [T] à payer à Mme [L] la somme provisionnelle de 7 298,27 euros et de la condamner à lui payer la somme provisionnelle de 974,47 euros pour les loyers et charges impayés, arrêtés au 8 avril 2025.
L'article 17 du contrat de bail dispose qu'à défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au locataire, ou dès délivrance d'un commandement de payer (') les sommes dues par le locataire seront automatiquement majorée de 20 % à titre d'indemnité forfaitaire (').
Il reste que cette disposition ne s'applique pas à l'indemnité d'occupation qui vise uniquement des sommes échues alors que cette dernière est une somme à échoir, l'obligation pour l'EURL [T] de régler une indemnité d'occupation majorée est sérieusement contestable.
Il convient dès lors d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné l'EURL [T] à payer à Mme [L] une indemnité d'occupation majorée d'un montant de 1 678,28 euros et la condamner à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant mensuel de 1 342,62 euros à compter du 9 avril 2025, soit 1 678,28 euros - 335,65 euros (- 20 % de majoration).
Sur les demandes de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 1343-5 code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.
Il est admis que la mise en 'uvre des dispositions de l'article 1343-5 du code civil suppose :
- que la situation obérée résulte de circonstances indépendantes de la volonté du débiteur,
- que ce dernier soit de bonne foi et qu'il ait donc mis en 'uvre tous les moyens dont il dispose pour remplir ses obligations,
- qu'il existe des perspectives d'évolution financière positive.
L'EURL [T] demande la suspension des effets de la clause résolutoire aux motifs que les locaux ont été aménagés et entretenus de façon consciencieuse, elle est de bonne foi et son chiffre d'affaires est en constante progression.
À l'appui de ses prétentions, elle produit :
- l'état des lieux de 2022 ;
- des clichés photographiques ;
- un document intitulé « grande livre » au titre de l'année 2025 faisant apparaître un solde créditeur de 17 384 euros.
Mme [L] s'oppose à la demande faisant observer que la dette locative est très importante et ne cesse d'augmenter et qu'elle est âgée de 86 ans. Elle fait remarquer que l'état des lieux que le preneur produit correspond à l'année 2022 et que le preneur actuel n'a pas effectué de travaux.
Il résulte du dernier décompte produit par Mme [L], dont les termes ne sont pas contestés par le preneur, que la dette locative ne cesse d'augmenter, le preneur ne payant pas l'indemnité d'occupation à laquelle il a été condamné par l'ordonnance entreprise et n'ayant pas totalement apuré sa dette locative.
Par ailleurs, il convient de noter que le preneur ne produit aucun élément récent et probant permettant de connaître sa capacité financière, le grand livre n'étant pas suffisant.
Enfin, la circonstance que l'ancien locataire a effectué des travaux de rénovation est inopérante.
Il s'ensuit qu'aucune perspective concrète de remboursement de la dette réclamée n'est établie.
C'est donc à juste titre que le premier juge a débouté le preneur de sa demande en délais de paiement et a ordonné son expulsion.
Il convient dès lors de confirmer l'ordonnance entreprise de ce chef.
S'agissant des meubles, aucun motif ne justifie que le bailleur ne puisse entreposer dans un local tiers, aux frais du preneur, les meubles appartenant à ce dernier s'il ne venait pas à les retirer lui-même lors l'expulsion.
Il convient dès lors de confirmer l'ordonnance entreprise de ce chef.
Sur les demandes reconventionnelles formées par l'EURL [T]
Aux termes de l'article L 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
Si le preneur demande à titre infiniment subsidiaire qu'aucune astreinte ne soit ordonnée, il convient de noter que Mme [L] n'a pas fait appel incident de l'ordonnance entreprise l'ayant déboutée de cette demande.
Par conséquent, la cour confirme l'ordonnance entreprise de ce chef.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné l'EURL [T] aux dépens de première instance, comprenant le coût du commandement de payer du 8 mars 2025 et les frais d'exécution, conformément à l'article 695 du code de procédure civile et à payer à Mme [L] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés non compris dans les dépens.
Succombant, l'EURL [T] sera condamnée aux dépens d'appel.
Elle sera également condamnée à payer à Mme [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en appel non compris dans les dépens.
L'EURL [T] sera déboutée de la demande qu'elle a formée sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant dans les limites de l'appel,
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- condamné l'EURL [T] à payer à Mme [P] [L] la somme provisionnelle de 7 298,27 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 8 avril 2025 ;
- condamné l'EURL [T] à payer à Mme [P] [L] une indemnité d'occupation majorée d'un montant mensuel de 1 678,28 euros à compter du 9 avril 2025 ;
La confirme pour le surplus des dispositions critiquées,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne l'EURL [T] à payer à Mme [P] [L] la somme provisionnelle de 974,47 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 8 avril 2025 ;
Condamne l'EURL [T] à payer à Mme [P] [L] une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant mensuel de 1 342,62 euros à compter du 9 avril 2025 ;
Condamne l'EURL [T] à payer à Mme [P] [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en appel non compris dans les dépens ;
Déboute l'EURL [T] de la demande formée sur le même fondement ;
Condamne l'EURL [T] aux dépens d'appel.
La greffière Le président
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 02 JUILLET 2026
N° 2026/416
Rôle N° RG 25/10980 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BPFVY
S.A.R.L. [T]
C/
[P] [V]
épouse [L]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jean-Didier KISSAMBOU M'BAMBY
Me Pierre-Antoine VILLA
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du Président du TJ de [Localité 1] en date du 14 août 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 25/00096
APPELANTE
S.A.R.L. [T],
inscrite au RCS de [Localité 2] n° 939439188
prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es-qualité au siège social sis [Adresse 1]
représentée par Me Jean-Didier KISSAMBOU M'BAMBY
SELARLU JDK-AVOCAT,
avocat au barreau des ALPES-DE-HAUTE-PROVENCE
INTIMÉE
Madame [P] [V] épouse [L]
née le 13 avril 1939 à [Localité 3], de nationalité française
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Pierre-Antoine VILLA,
avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 26 mai 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Paloma REPARAZ, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Mme Angélique NETO, Conseillère
Madame Paloma REPARAZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2026,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 16 octobre 2024 à effet rétroactif au 1er octobre 2024, Mme [P] [L] a donné à bail commercial à M. [E] [N], pour le compte de l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) [T] en cours de formation, un local sis à [Localité 2] (04) moyennant un loyer de 1 398,57 euros par mois.
Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2025, Mme [L] a fait délivrer à l'EURL [T] un commandement de payer la somme principale de 10 283,24 euros, visant la clause résolutoire.
Soutenant que ledit acte est demeuré infructueux, Mme [L] a, par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2025, fait assigner M. [N] et l'EURL [T] devant le président du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, aux fins d'entendre constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner la libération des lieux et la condamner à lui payer diverses sommes à titre provisionnel.
Par ordonnance contradictoire en date du 14 août 2025, ce magistrat a :
- constaté l'absence de créanciers inscrits ;
- mis hors de cause M. [N] ;
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 16 octobre 2024 ;
- constaté la résiliation de plein droit du bail commercial à compter du 9 avril 2025 ;
- débouté l'EURL [T] de sa demande au titre de la suspension des effets de la clause résolutoire par l'effet de délais de paiement ;
- ordonné, faute de départ volontaire, l'expulsion de l'EURL [T] et de tout occupant de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- dit qu'à défaut de retrait des meubles, Mme [L] sera fondée à les entreposer dans un local tiers aux frais de l'EURL [T] ;
- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due par l'EURL [T] à Mme [L] à compter du 9 avril 2025 et jusqu'au départ effectif caractérisé par la remise des clefs au montant du loyer majoré de 20%, tel que stipulé au bail commercial, soit la somme de 1 678,28 euros, outre les charges récupérables, et condamné l'EURL [T] audit paiement ;
- condamné l'EURL [T] à verser à Mme [L] la somme de 7 298,27 euros à titre de provision pour les loyers et charges impayés, arrêtés au 8 avril 2025, somme portant intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2025 ;
- débouté Mme [L] de sa demande au titre du préjudice moral ;
- condamné l'EURL [T] à verser à Mme [L] la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné l'EURL [T] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 8 mars 2025 ;
- condamné l'EURL [T] à supporter les frais légaux d'une éventuelle exécution forcée de son ordonnance ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Il a notamment considéré que :
- si l'immatriculation de l'EURL [T] n'avait pas été faite dans le délai imparti dans le contrat de bail et en l'absence de toute sanction, M. [N], bien que gérant de ladite société, ne saurait être visé par le commandement de payer ni être attrait en justice en son nom personnel, de sorte qu'il convenait de le mettre hors de cause ;
- l'assignation et le commandement de payer étaient pour autant réguliers ;
- il n'était nullement indiqué dans le contrat de bail que l'EURL [T] était dispensée de versement de la caution et du 1er terme des loyers en ce qu'ils auraient été réglés par l'ancien preneur ;
- les termes de l'attestation produite par l'EURL [T] étaient contredits par les éléments produits par M. [L] ;
- l'EURL [T] ne rapportait pas la preuve des travaux qu'elle aurait réalisés dans les locaux et qui la dispenseraient du paiement des loyers avec l'accord de la bailleresse et ne démontrait pas non plus que cette dernière n'ait pas comptabilisé la totalité des versements qu'elle avait effectués ;
- l'EURL [T] ne justifiait pas s'être acquittée des causes du commandement dans le délai imparti et ne produisait aucun élément sur sa situation financière, permettant de démontrer qu'elle serait en mesure de payer les sommes dues et les loyers courants.
Suivant déclaration transmise au greffe le 18 septembre 2025, l'EURL [T] a interjeté appel de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dûment reprises, sauf en ce qu'elle a constaté l'absence de créanciers inscrits, mis hors de cause M. [N] et débouté Mme [L] de sa demande au titre du préjudice moral.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 19 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise des chefs déférés et statuant à nouveau de :
À titre principal,
- déclarer l'existence de plusieurs contestations sérieuses et l'incompétence du juge des référés ;
- débouter Mme [L] de l'intégralité de ses demandes ;
À titre subsidiaire,
- dire que le preneur a régularisé la dette locative au moment de la délivrance du commandement de payer ;
- dire que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 8 mars 2025 ne produit pas d'effets ;
- dire qu'elle redevable de la somme de 647, 60 euros ;
À défaut,
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire prévue au contrat sur le fondement de l'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce ;
- lui accorder les plus larges délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil ;
À titre infiniment subsidiaire, si l'expulsion était ordonnée,
- dire n'y avoir lieu à astreinte ;
À défaut,
- la réduire à de plus justes proportions ;
- débouter Mme [L] de sa demande relative aux meubles ;
- dire n'y avoir lieu à majoration de l'indemnité d'occupation ;
À défaut,
- la réduire à de plus justes proportions ;
En tout état de cause,
- condamner Mme [L] à payer à l'EURL [T] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [L] aux dépens de première instance et d'appel.
Elle fait notamment valoir que :
- des contestations sérieuses demeurent sur les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire dans la mesure où le contrat de bail est intervenu en accord avec le locataire précédent et Mme [L], qui ont convenu de mettre un terme anticipé au bail les liant ;
- le précédent locataire avait autorisé Mme [L] à transférer le dépôt de garantie qu'il avait payé et assumer le paiement du loyer du mois d'octobre 2024 à la place de M. [N], représentant l'EURL [T], de sorte qu'elle n'était pas redevable du loyer et charges du mois d'octobre 2024 ni du dépôt de garantie ;
- elle a appris en cours de procédure que Mme [L] aurait restitué une partie du dépôt de garantie au précédent locataire ;
- la bailleresse n'a pas déduit des sommes réclamées certains montants qu'elle a réglés ;
- elle a procédé, après l'ordonnance entreprise, au règlement de la somme totale de 3 200 euros ;
- elle est de bonne foi, son chiffre d'affaires est en constante progression et est en mesure d'honorer sa dette locative et payer les loyers courants ;
- l'indemnité d'occupation avec la majoration prévue au contrat de bail n'est pas nécessaire en raison des délais de paiement qu'elle sollicite et de sa bonne foi.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 15 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, Mme [L] demande à la cour de :
- dire et juger autant recevables que bien fondées ses demandes ;
- débouter l'EURL [T] de toutes ses demandes ;
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 16 octobre 2024 ;
- constaté la résiliation de plein droit du bail commercial à compter du 9 avril 2025 ;
- débouté l'EURL [T] de sa demande au titre de la suspension des effets de la clause résolutoire par l'effet de délais de paiement ;
- ordonné, faute de départ volontaire, l'expulsion de l'EURL [T] et de tout occupant de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- dit qu'à défaut de retrait des meubles, elle sera fondée à les entreposer dans un local tiers aux frais de l'EURL [T] ;
- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation qui lui est due par l'EURL [T] à compter du 9 avril 2025 et jusqu'au départ effectif, caractérisé par la remise des clefs, au montant du loyer majoré de 20%, tel que stipulé au bail commercial, soit la somme de 1 678,28 euros, outre les charges récupérables, et condamné l'EURL [T] au paiement de cette indemnité d'occupation ;
- condamné l'EURL [T] à lui verser la somme de 7 298,27 euros à titre de provision pour les loyers et charges impayées, arrêtés au 8 avril 2025, somme portant intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2025 ;
- condamné l'EURL [T] à lui verser la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné l'EURL [T] aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais du commandement de payer du 8 mars 2025 ;
- condamné l'EURL [T] à supporter les frais légaux d'une éventuelle exécution forcée de la présente décision ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
et statuant à nouveau,
sur la compétence,
- juger qu'il n'existe aucune contestation sérieuse tant sur le commandement de payer qui est régulier et produit pleins effets, que sur le montant de la dette locative et le juge des référés est compétent pour connaître du litige et des demandes ;
sur l'acquisition de la clause résolutoire,
- constater le défaut de paiement des loyers, charges, dépôt de garantie, et justification d'assurance, dans les délais, par le preneur ;
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 15 octobre 2024 et par conséquent sa résiliation au 9 avril 2025 ;
- débouter l'EURL [T] de sa demande au titre de la suspension des effets de la clause par l'effet de délai de paiement ;
sur l'expulsion,
- ordonner l'expulsion de l'EURL [T] et de tous occupants éventuels de son chef, dont M. [N], des locaux commerciaux qu'elle occupe au [Adresse 3] à [Localité 4] ;
- l'autoriser à recourir, faute de départ volontaire des locaux, à tous moyens de droit afin d'obtenir l'expulsion, avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
sur le sort des meubles consécutivement à l'expulsion,
- juger qu'à défaut de retrait des meubles se trouvant dans les lieux, elle sera fondée à les entreposer dans un local tiers aux frais de l'EURL [T] ;
sur l'arriéré locatif,
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné l'EURL [T] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 7 298,27 euros à titre de provision pour les loyers et charges impayés, arrêtés au 8 avril 2025, somme portant intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2025, mais la ramener à la somme de 4 098,27 euros, déduction faite des 2 versements intervenus pour un montant de 3 200 euros, postérieurement à l'audience de première instance, non intégrés donc dans le décompte du juge des référés, et sauf à parfaire ;
- et partant, condamner l'EURL [T] à lui payer ladite somme de 4 098,27 euros ;
sur l'indemnité d'occupation,
- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle qui lui est due par l'EURL [T], à compter du 9 avril 2025 et jusqu'au départ effectif caractérisé par la remise des clés, au montant du loyer majoré de 20% tel que stipulé au bail commercial, soit la somme de 1 678,28 euros, outre les charges récupérables ;
- condamner l'EURL [T], à titre provisionnel, à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation égale à la somme de 1 678,28 euros, correspondant à l'indemnité d'occupation, soit le montant du loyer, hors provisions sur charges, majoré de 20%, outre les charges récupérables, qui auraient été dues en l'absence de résiliation, à compter du 9 avril 2025, date de résiliation du bail commercial et ce, jusqu'à la libération effective des lieux loués, conformément à l'article 1760 du code civil ;
en tout état de cause,
- débouter l'EURL [T] de toutes ses demandes et notamment celles portants sur les délais de paiement (fondées sur l'article 1343-5 du code civil), la suspension de la clause résolutoire (fondée sur art. L.145-41 al 2 du code de commerce), et celle visant à dire n'y avoir lieu à astreinte ou à réduction à de plus justes proportions ;
- condamner l'EURL [T] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner l'EURL [T] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris notamment les coûts du commandement visant la clause résolutoire, et les éventuels frais d'exécution forcée.
Elle fait notamment valoir que :
- le commandement de payer est précis, détaillé et reflète la réalité des règlements intervenus ;
- le bail précise bien qu'un dépôt de garantie est dû, son montant en chiffres et lettres figure en page 4 du contrat, correspondant à deux mois de loyers ;
- M. [N], signataire de l'acte, ne saurait l'ignorer, n'a jamais contesté devoir le dépôt de garantie ni d'ailleurs le premier mois de loyer et s'appuie sur une coquille insérée au bail pour la première fois devant le juge pour se créer un moyen de défense ;
- elle n'a jamais été avisée de ce prétendu transfert entre elle et l'ancien preneur et ne l'aurait en tout état de cause jamais accepté ;
- aucune novation n'est jamais intervenue ce qui est démontré par la restitution au précédent locataire du dépôt de garantie ;
- la pièce n°3 produite par le preneur correspondant, selon ses dires, à une autorisation du précédent locataire est en réalité un document manuscrit, sans pièce d'identité justificative, non circonstanciée, sans précision des montants, de date et ne justifiant pas que le loyer du mois d'octobre 2024 et le dépôt de garantie lui auraient effectivement été réglés par le précédent locataire ;
- le preneur n'a jamais justifié être assuré et ce, en violation des dispositions du contrat de bail, n'a jamais payé le dépôt de garantie et a accusé des retards de paiement depuis le mois d'octobre 2024 et procédé depuis la signature du bail à uniquement 6 règlements d'un montant total de 8 800 euros, dont 3 200 euros après l'audience de référé ;
- conformément aux dispositions de l'article 17 du contrat de bail, le locataire doit être condamné à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant de 1 678,28 euros, soit le loyer mensuel majoré de 20% et ce, depuis le 9 avril 2025 ;
- aucun délai de paiement ne peut être accordé au locataire dès lors que d'une part, il n'est pas en mesure d'apurer la dette et payer les loyers courants et, d'autre part cette dette la met dans une situation financière difficile, étant âgée de 86 ans ;
- le locataire tente de faire croire qu'elle serait à l'origine de la rénovation des locaux alors qu'en réalité l'état des lieux sur lequel il s'appuie est celui du précédent locataire.
L'instruction a été close par ordonnance en date du 12 mai 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et/ou juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales ou cas très spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.
Sur la constatation de la résiliation du bail
Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux : le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Sur le fondement des dispositions de ces textes, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d'un bail commercial par acquisition de sa clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui implique qu'elle soit signifiée par un bailleur de bonne foi et vise un manquement à une clause expresse et précise du bail. Il ne doit dès lors exister aucune contestation sérieuse sur la nature et l'étendue de l'obligation que le preneur n'aurait pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire et sur la façon dont le bailleur la met en 'uvre.
Il est admis qu'un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles.
En l'espèce, il n'est pas discuté que le contrat de bail comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.
Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2025, Mme [L] a fait délivrer à l'EURL [T] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme principale de 10 283,24 euros, décomposée comme suit :
- 7 809,50 euros au titre des loyers et charges impayés des mois d'octobre à décembre 2024 et janvier et février 2025 ;
- 3 123,80 euros au titre du dépôt de garantie ;
- 161,74 euros au titre des actes de procédure ;
- 188,20 euros au titre de l'acte ;
- 1 000 euros à déduire au titre des versements effectués par le preneur.
L'EURL [T] soutient que les sommes réclamées par la bailleresse dans le commandement de payer sont sérieusement contestables en ce qu'elle réclame le dépôt de garantie et le loyer du mois d'octobre 2024 alors qu'il avait été convenu avec le précédent preneur que c'était ce dernier qui devait payer ledit loyer et qu'il autorisait le bailleur à transférer le dépôt de garantie qu'il avait réglé à son profit.
Par ailleurs, elle fait valoir qu'il y a une contradiction dans le contrat de bail en ce qu'il est indiqué que la locataire doit payer un dépôt de garantie tout en disant qu'aucun dépôt de garantie n'est dû.
À l'appui, elle produit :
- le contrat de bail commercial ;
- un courrier manuscrit, daté du 18 décembre 2024, rédigé comme suit :
Je soussigné, Monsieur [O] (') déclare avoir autorisé Mme [L] [P] [M] à transfére(r) le dépôt de garantie et le paiement de loyer du mois d'octobre 2024 du local commercial sis au [Adresse 4] (') à mon ancien associé M. [N] [E] né le (').
L'analyse du contrat de bail permet de relever que :
- il a été consenti pour une durée de neuf années qui commenceraient à courir rétroactivement le 1er octobre 2024 ;
- il n'est nullement mentionné que le bailleur serait dispensé de payer le loyer du mois d'octobre 2024 ;
- il est indiqué, dans son préambule, que le bailleur et le précédent locataire ont convenu d'y mettre un terme anticipé à compter du 1er octobre 2024 et que le bailleur restituerait la caution de 2 500 euros au précédent locataire, après qu'il se soit acquitté des sommes restants dues ;
- l'article 7, intitulé dépôt de garantie, est rédigé comme suit :
Absence de dépôt de garantie. Pour garantir l'exécution des obligations lui incombant, le locataire verse au bailleur ou à son mandataire qui le reconnaît, la somme de 3 123,80 euros à titre de dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyer (').
Il convient de noter que le courrier manuscrit produit par le preneur n'est accompagné d'aucune pièce d'identité, conformément aux exigences posées par l'article 202 du code de procédure civile et n'est pas très précis dans la mesure où l'ancien preneur n'indique pas le montant du loyer qu'il accepte de payer au titre du mois d'octobre 2024, alors qu'il n'occupait plus les lieux et qu'il avait une dette locative tel que cela ressort du contrat de bail, ni du montant de dépôt de garantie auquel il accepte de renoncer au profit du nouveau preneur.
Par ailleurs, il ressort du courrier du 27 décembre 2024 que Mme [L] a restitué à l'ancien preneur la somme de 1 597,15 euros correspondant au montant du dépôt de garantie (2 500 euros) moins une dette locative d'un montant de 902,85 euros.
Il n'en demeure pas moins qu'il y a une contradiction dans la rédaction de l'article 7 dudit contrat et que les dispositions relatives au dépôt de garantie correspondent à une clause pénale susceptible d'être modulée par le juge du fond, de sorte que la demande portant sur le dépôt de garantie se heurte à une contestation sérieuse.
En revanche l'obligation pour le preneur de payer le loyer du mois d'octobre 2024 n'est pas sérieusement contestable.
Il s'ensuit que la dette locative non sérieusement contestable, déduction faite du dépôt de garantie, au moment du commandement de payer délivré le 8 mars 2025 est de 7 809,50 euros, correspondant aux loyers et charges impayés des mois d'octobre à décembre 2024 et janvier et février 2025.
Si le preneur affirme n'être redevable à ce jour que de la somme de 646,60 euros, il ressort de son propre décompte qu'il ne s'est pas acquitté, dans le délai d'un mois imparti dans le commandement de payer, de la dette non sérieusement contestable.
C'est donc à juste titre que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties à compter du 9 avril 2025.
Il convient dès lors de confirmer l'ordonnance entreprise de ce chef.
Sur la provision au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés
Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.
Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, le locataire est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.
En l'espèce, Mme [L] sollicite la confirmation de l'ordonnance entreprise ayant condamné le preneur à lui payer la somme provisionnelle de 7 298,27 euros, arrêtée à la date du 8 avril 2025, tout en demandant de la ramener à la somme de 4 098,27 euros pour tenir compte du paiement qu'elle a reçu de la part du preneur après l'ordonnance entreprise.
Elle demande, par ailleurs, la condamnation du preneur à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 1 678,28 euros, soit le montant du loyer, hors provisions sur charges, majoré de 20 %, conformément aux dispositions de l'article 17 du contrat de bail.
À titre liminaire, il convient de noter que Mme [L] produit un décompte actualisé faisant apparaître une dette locative de 19 350,52 euros, arrêtée au mois de janvier 2026, mais ne sollicite pas l'infirmation de l'ordonnance entreprise de ce chef.
Il résulte du décompte détaillé par le premier juge que le preneur a été condamné à payer au bailleur la somme de 7 298,27 euros et que cette somme comprenait le dépôt de garantie d'un montant de 3 123,80 euros.
Dès lors que l'obligation pour le preneur de payer le dépôt de garantie est sérieusement contestable et qu'il résulte des pièces du dossier qu'il a payé, après l'ordonnance entreprise, la somme de 3 200 euros, la dette locative non sérieusement contestable à la date du 8 avril 2025 est de 974,47 euros (7 298,27 euros - 3 123,80 euros ' 3 200 euros).
Il convient dès lors d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné l'EURL [T] à payer à Mme [L] la somme provisionnelle de 7 298,27 euros et de la condamner à lui payer la somme provisionnelle de 974,47 euros pour les loyers et charges impayés, arrêtés au 8 avril 2025.
L'article 17 du contrat de bail dispose qu'à défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au locataire, ou dès délivrance d'un commandement de payer (') les sommes dues par le locataire seront automatiquement majorée de 20 % à titre d'indemnité forfaitaire (').
Il reste que cette disposition ne s'applique pas à l'indemnité d'occupation qui vise uniquement des sommes échues alors que cette dernière est une somme à échoir, l'obligation pour l'EURL [T] de régler une indemnité d'occupation majorée est sérieusement contestable.
Il convient dès lors d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné l'EURL [T] à payer à Mme [L] une indemnité d'occupation majorée d'un montant de 1 678,28 euros et la condamner à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant mensuel de 1 342,62 euros à compter du 9 avril 2025, soit 1 678,28 euros - 335,65 euros (- 20 % de majoration).
Sur les demandes de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 1343-5 code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.
Il est admis que la mise en 'uvre des dispositions de l'article 1343-5 du code civil suppose :
- que la situation obérée résulte de circonstances indépendantes de la volonté du débiteur,
- que ce dernier soit de bonne foi et qu'il ait donc mis en 'uvre tous les moyens dont il dispose pour remplir ses obligations,
- qu'il existe des perspectives d'évolution financière positive.
L'EURL [T] demande la suspension des effets de la clause résolutoire aux motifs que les locaux ont été aménagés et entretenus de façon consciencieuse, elle est de bonne foi et son chiffre d'affaires est en constante progression.
À l'appui de ses prétentions, elle produit :
- l'état des lieux de 2022 ;
- des clichés photographiques ;
- un document intitulé « grande livre » au titre de l'année 2025 faisant apparaître un solde créditeur de 17 384 euros.
Mme [L] s'oppose à la demande faisant observer que la dette locative est très importante et ne cesse d'augmenter et qu'elle est âgée de 86 ans. Elle fait remarquer que l'état des lieux que le preneur produit correspond à l'année 2022 et que le preneur actuel n'a pas effectué de travaux.
Il résulte du dernier décompte produit par Mme [L], dont les termes ne sont pas contestés par le preneur, que la dette locative ne cesse d'augmenter, le preneur ne payant pas l'indemnité d'occupation à laquelle il a été condamné par l'ordonnance entreprise et n'ayant pas totalement apuré sa dette locative.
Par ailleurs, il convient de noter que le preneur ne produit aucun élément récent et probant permettant de connaître sa capacité financière, le grand livre n'étant pas suffisant.
Enfin, la circonstance que l'ancien locataire a effectué des travaux de rénovation est inopérante.
Il s'ensuit qu'aucune perspective concrète de remboursement de la dette réclamée n'est établie.
C'est donc à juste titre que le premier juge a débouté le preneur de sa demande en délais de paiement et a ordonné son expulsion.
Il convient dès lors de confirmer l'ordonnance entreprise de ce chef.
S'agissant des meubles, aucun motif ne justifie que le bailleur ne puisse entreposer dans un local tiers, aux frais du preneur, les meubles appartenant à ce dernier s'il ne venait pas à les retirer lui-même lors l'expulsion.
Il convient dès lors de confirmer l'ordonnance entreprise de ce chef.
Sur les demandes reconventionnelles formées par l'EURL [T]
Aux termes de l'article L 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
Si le preneur demande à titre infiniment subsidiaire qu'aucune astreinte ne soit ordonnée, il convient de noter que Mme [L] n'a pas fait appel incident de l'ordonnance entreprise l'ayant déboutée de cette demande.
Par conséquent, la cour confirme l'ordonnance entreprise de ce chef.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné l'EURL [T] aux dépens de première instance, comprenant le coût du commandement de payer du 8 mars 2025 et les frais d'exécution, conformément à l'article 695 du code de procédure civile et à payer à Mme [L] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés non compris dans les dépens.
Succombant, l'EURL [T] sera condamnée aux dépens d'appel.
Elle sera également condamnée à payer à Mme [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en appel non compris dans les dépens.
L'EURL [T] sera déboutée de la demande qu'elle a formée sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant dans les limites de l'appel,
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- condamné l'EURL [T] à payer à Mme [P] [L] la somme provisionnelle de 7 298,27 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 8 avril 2025 ;
- condamné l'EURL [T] à payer à Mme [P] [L] une indemnité d'occupation majorée d'un montant mensuel de 1 678,28 euros à compter du 9 avril 2025 ;
La confirme pour le surplus des dispositions critiquées,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne l'EURL [T] à payer à Mme [P] [L] la somme provisionnelle de 974,47 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 8 avril 2025 ;
Condamne l'EURL [T] à payer à Mme [P] [L] une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant mensuel de 1 342,62 euros à compter du 9 avril 2025 ;
Condamne l'EURL [T] à payer à Mme [P] [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en appel non compris dans les dépens ;
Déboute l'EURL [T] de la demande formée sur le même fondement ;
Condamne l'EURL [T] aux dépens d'appel.
La greffière Le président