CA Aix-en-Provence, ch. 3-4, 25 juin 2026, n° 22/03514
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 25 JUIN 2026
Rôle N° RG 22/03514 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJAHM
[Q] [R]
[T] [R]
[F] [R]
C/
[J] [D]
Copie exécutoire délivrée
le : 25 Juin 2026
à :
Me Elie MUSACCHIA
Me Roselyne SIMON-THIBAUD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 21 Février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/00511.
APPELANTS
Madame [Q] [R]
née le 05 Janvier 1978 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Dorine SEKLY-LIVRATI, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [T] [R]
né le 26 Septembre 1986 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 2] [Adresse 3]
représenté par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Dorine SEKLY-LIVRATI, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [F] [R]
né le 28 Octobre 1948 à [Localité 2] (Maroc), demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Dorine SEKLY-LIVRATI, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉ
Monsieur [J] [D]
, demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Caroline RANIERI de la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,
et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente
Madame Laetitia VIGNON, Conseillère
Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026.
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente, en lieu et place de Mme Anne-Laurence CHALBOS, Présidente empêchée, et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 22 novembre 2003, M. [L] [D], bailleur, a loué à Mme [R] [M], locataire, un local à usage commercial situé au rez-de- chaussée de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 3].
La destination contractuelle des lieux était : [E] décor.
Ledit bail a été conclu pour une période de 3 -6 -9 années renouvelable tous les 3 ans à partir du premier décembre 2003 pour se terminer le premier décembre 2006.
Le prix du loyer a été fixé à la somme annuelle de 10 800 euros soit 900 euros par mois, le bail précisant que la consommation d'eau serait réglée par la locataire au bailleur.
Selon les stipulations du bail, un dépôt de garantie de 1800 euros a été versé au bailleur.
Le bail s'est tacitement prolongé à son échéance.
Dès l'année 2010, Mme [M] [R], la locataire, adressait au bailleur des courriers pour se plaindre de graves dégâts des eaux affectant les lieux loués, en particulier la toiture, et endommageant ses marchandises.
Le propriétaire des murs indiquait à de multiples reprises à Mme [M] [R] que l'arrière du magasin était dans un très grand désordre et qu'il était impossible de circuler dans les lieux en toute sécurité.
Le bailleur et son ayant droit (M. [J] [D]) ont successivement fait délivrer à la preneuse quatre commandements de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail : les 9 décembre 2010, 12 mars 2013, 31 mai 2016, 13 juillet 2018 pour un montant total de 38 808,08 euros.
Les parties initiales au contrat de bail décédaient : en 2016 s'agissant de M. [L] [D] et le premier octobre 2018 concernant Mme [M] [R].
Elles laissaient pour leur succéder :
- pour le bailleur : M. [J] [D]
- pour la locataire : M. [F] [R] (époux de Mme [M] [R]), [Q], [T] [R] (les enfants de Mme [M] [R]).
M. [X], héritier de la locataire, quittait les lieux le 17 juin 2019.
Le 29 juin 2020, M. [J] [D] vendait le local au prix de 44 500 euros.Il estimait avoir réalisé une moins-value en raison de dégradations imputables à la locataire.
Par acte d'huissier signifié le 27 décembre 2019, M. [J] [D] faisait assigner M. [F] [R] devant le tribunal judiciaire de Marseille et demandait à ce que le juge reconnaisse l'état d'insalubrité du local imputable à la carence du défendeur et sollicitait outre des loyers impayés, une indemnisation correspondant en particulier au manque à gagner sur la vente à intervenir.
M. [T] [R] et Mme [Q] [R] sont intervenus volontairement à la procédure en leur qualité d'héritiers de Mme [M] [I] épouse [R].
Par jugement du 21 Février 2022, le tribunal judiciaire de Marseille se prononçait en ces termes :
- déclare recevable l'intervention volontaire de [Q] [R] et de [T] [R],
- déboute [F] [R], [Q] [R] et [T] [R] de toutes leurs demandes, 'ns et conclusions,
- condamne in solidum [F] [R], [Q] [R] et [T] [R] à verser à [J] [D] les sommes de :
- 48 982,44 euros au titre de la dette locative,
- 50 500 euros au titre de la perte de valeur du local,
- 3 000 euros a titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,.
- 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejette toute autre demande,
- condamne in solidum M. [F] [R], Mme [Q] [R] et M . [T] [R] aux dépens,
Le 9 mars 2022, M. [F] [R], Mme [Q] [R] et M . [T] [R] interjetaient appel en intimant M. [J] [D].
Leur déclaration d'appel est ainsi rédigée :Faire droit à toutes exceptions de procédure, annuler sinon infirmer et à tout le moins réformer la décision déférée en ce qu'elle a :
- débouté [F] [R], [Q] [R] et [T] [R] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
condamné in solidum [F] [R], [Q] [R] et [T] [R] à verser à [J] [D] :
- 48 982,44 euros au titre de la dette locative,
- 50 500 euros au titre de la perte de valeur du local,
- 3 000 euros a titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,.
- 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toute autre demande,
- condamné in solidum [F] [R], [Q] [R] , [T] [R] aux dépens.
Postérieurement à ce jugement, M. [T] [R] et Mme [Q] [R], les enfants de la locataire initiale, renonçaient purement et simplement à la succession les 14 et 25 avril 2022.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 mars 2026.
Conclusions des parties
Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 mai 2022, [F] [R], [Q] [R] et [Y] demandent à la cour de :
in limine litis, et à titre principal,
- prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 13 juillet 2018 à la requête de [L] [D], décédé en 2016 ,
- en conséquence, prononcer la nullité de l'assignation introductive d'instance,
en conséquence, infirmer le jugement et débouter M. [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
à titre subsidiaire et au fond,
infirmer en toutes ses dispositions le jugement,
en conséquence,
- donner acte à M. [F] [R] de ce qu'il reconnaît devoir, au titre de sa dette locative, la somme de 37 611,93 €,
- mettre hors de cause [T] [R] et [Q] [R],
- juger que bailleurs a failli à ses obligations contractuelles,
- condamner M. [J] [D] à payer à M. [F] [R] la somme de 20 000 € au titre du préjudice subi
- ordonner la compensation des sommes dues de part et d'autre,
- accorder les plus larges délais de paiement aux concluants,
- infirmer le jugement entrepris sur la perte de valeur du local et en conséquence,
- débouter M. [J] [D] de sa demande au titre de la perte de valeur du local,
- débouter M. [J] [D] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- débouter M. [J] [D] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- statuer ce que de droit sur les dépens.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 août 2022, M. [J] [D] demande à la cour de :
vu les articles 145-41 du code de commerce, 1240 du code civil,
à titre principal :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement,
à titre subsidiaire :si par extraordinaire la cour entrait en voie de réformation et qu'elle devait statuer de nouveau sur le fond de l'affaire,
- débouter les consorts [T] [R] et [Q] [R] de leur demande de mise hors de cause,
- débouter M. [F] [R], M. [T] [R] et Mme [Q] [R] de leur demande de condamnation à la somme de 20 000 euros et par conséquent de leur demande de compensation,
et statuant à nouveau,
- condamner M. [F] [R], Mme [Q] [R] et [T] [R], au paiement de la somme de 48 982,44 euros au titre des loyers dus suivant décompte en date du 17 juin2019,
- condamner M. [F] [R], Mme [Q] [R] et M. [T] [R], au paiement de la somme de 50 500 euros correspondant à la perte de chance de vendre au prix du marché.
- condamner M. [F] [R], Mme [Q] [R] et M. [T] [R], au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de la résistance abusive dont ils ont fait preuve.
- débouter M. [F] [R], [T] [R] et Mme [Q] [R] de leur demande de délai de paiement,
- condamner M. [F] [R], M. [T] [R] et Mme [Q] [R] à verser à M.[J] [D] la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles engagés au titre de la présente procédure d'appel, outre les dépens.
MOTIFS
1-sur la validité du commandement de payer du 13 juillet 2018 et sur la régularité de l'assignation
Vu l'article L 145-41 du code de commerce,
L'article 117 du code de procédure civile ajoute : Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
Le défaut de capacité d'ester en justice,
Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice,
Le défaut de capacité ou de pouvoir
Vu l'article 118 du code de procédure civile,
L'article 119 du code de procédure civile ajoute : Les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que la nullité ne résulterait d'aucune disposition expresse,
Au soutien de leur demande en annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire qui a été signifié le 13 juillet 2018 à Mme [M] [R], les appelants indiquent :
- Mme [R] [M] (décédée le premier octobre 2018) a été destinataire le 13 juillet 2018 d'un commandement de payer visant la clause résolutoire à la requête de M. [L] [D], pour la somme de 38 524,55 euros,
- M. [L] [D] est décédé en 2016,
- lorsque la nullité est prononcée, elle emporte identiquement l'anéantissement de l'acte de procédure entaché de nullité et lorsque l'acte annulé a servi à d'autres actes de procédure en cause, ces derniers seront annulés.
En défense, l'intimé estime que les demandes en annulation des appelants sont infondées et qu'aucune nullité ni du commandement de payer ni de l'assignation n'est encourue. Il avance les précisions suivantes :
- l'action exercée par M. [J] [D] est une action en indemnisation ayant pour fondement l'inexécution par les consorts [R] de leurs obligations contractuelles, au titre de l'absence de paiement des loyers, de l'absence de diligences des consorts [R] au titre de l'entretien du local, du préjudice subi du fait de la résistance abusive des consorts [R] depuis de nombreuses années.
- l'action de M. [J] [D] ne vise pas à résilier le bail commercial, puisque celui-ci a déjà été résilié, mais à obtenir une indemnisation au titre du préjudice subi tout au long de ces nombreuses années,
- le bail commercial ne comporte aucune stipulation relative à un préalable nécessaire avant l'introduction de la procédure judiciaire.
En l'espèce, il n'est pas contesté que lorsque le commandement de payer a été signifié le 13 juillet 2018 à la preneuse initiale (au nom de M. [L] [D]), le requérant était déjà décédé.
Le commandement de payer a donc été délivré le 13 juillet 2018 à la locataire initiale au nom d'une personne qui était décédée, ce qui entraîne son annulation pour vice de fond au titre du défaut de capacité ou de pouvoir .
En conséquence, faisant droit à la demande des appelants, la cour prononce la nullité du commandement de payer délivré le 13 juillet 2018 à la requête de M. [L] [D], décédé en 2016.
Les appelants demandent également à la cour de prononcer l'annulation de l'assignation introductive d'instance.
Si la cour peut annuler, les actes postérieurs ou subséquents à l'acte annulé (l'acte annulé étant en l'espèce le commandement de payer du 13 juillet 2018) elle ne peut le faire qu'à la condition qu'un lien de dépendance existe entre-eux.
Or, la signification d'un commandement de payer visant la clause résolutoire n'est pas le préalable procédural nécessaire à l'action de M. [J] [D] tendant en paiement des loyers et tendant à obtenir une indemnité au titre des dégradations commises par les locataires.
En effet, avec ou sans commandement de payer préalablement signifié aux locataires, le propriétaire des lieux peut tout à fait réclamer en justice des indemnités et des sommes contractuellement dues. Ainsi, l'acte d'assignation délivré par M. [J] [D] aux intimés n'est pas un acte subséquent au commandement de payer, signifié le 13 juillet 2018, annulé par cette cour.
En conséquence, la nullité du commandement de payer ne s'étend pas à l'assignation introductive d'instance.
La cour rejette la demande des consorts [R] de voir prononcer la nullité de l'assignation introductive d'instance.
2-sur la demande indemnitaire de M. [F] [R]
L'article 1719 du code civil prévoit : Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ,
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ,
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ,
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
L'article 606 du code civil dispose :Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien
Le bail commercial produit aux débats comprend une stipulation particulière exonératoire de responsabilité pour le bailleur en ces termes : Le bailleur n'est pas responsable du service des eaux, accident ou défaut de pression et des in'ltrations ou fuites d eau, de quelque nature on origine quelles qu'elles soient, y compris les eaux pluviales antérieures ou postérieures au présent bail or même si elles sont dues à la nature du sol ou à un vice de construction.
Les locataires appelants sollicitent une indemnisation à hauteur de 20 000 euros de la part du bailleur, M. [J] [D], faisant valoir :
- Il résulte notamment de l'obligation d'entretien du bailleur qu'il doit effectuer tous les travaux et réparations nécessaires afin que le local reste conforme à sa destination, autres que les réparations locatives.
- le local commercial a subi de nombreux dégâts des eaux ayant fait l'objet de plusieurs constats amiables de dégâts des eaux, sans qu'aucune réparation ne soit entreprise pour faire cesser le trouble de jouissance subi par le concluant.
- les dégâts causés à sa marchandise depuis son installation sont de l'ordre de 20 000 euros.
Pour s'opposer à toute indemnisation du locataire, le propriétaire bailleur rétorque :
- en vertu du contrat de bail, le bailleur n'a pas à répondre des infiltrations dans le magasin.
- alors qu'il n'est pas contractuellement obligé d'intervenir, M. [J] [D] a pris en considération les demandes du preneur mais n'a pas pu réaliser les réparations qui s'imposaient du fait de la résistance de ce dernier.
- les entrepreneurs n'ont pu réaliser les travaux nécessaires car l'accès a été rendu impossible par le refus de M. [R] de laisser pénétrer les entrepreneurs.
- les appelants tentent, dans le cadre de la présente procédure de justifier de la bonne souscription d'une assurance auprès des compagnies d'assurance.
- ces derniers ne produisent que des relevés de compte et non les contrats ou attestations d'assurance, de sorte qu'ils ne justifient pas de l'objet de l'assurance prétendument souscrite.
La cour rappelle que le bail commercial liant les parties comprend une stipulation particulière exonératoire de responsabilité pour le bailleur, concernant les dégâts des eaux, en ces termes : Le bailleur n'est pas responsable du service des eaux, accident ou défaut de pression et des in'ltrations ou fuites d'eau, de quelque nature ou origine quelles qu'elles soient, y compris les eaux pluviales antérieures ou postérieures au présent bail et même si elles sont dues à la nature du sol ou à un vice de construction.
Une telle clause contractuelle n'est cependant pas de nature à neutraliser la responsabilité du bailleur et son obligation de délivrance quant aux infiltrations affectant les locaux loués en cas de dégât des eaux dus à un vice structurel ou à la nature du sol. En effet, un tel dommage relève du c'ur même de l'obligation de délivrance incombant au bailleur, lequel a l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble.
Or, les appelants versent aux débats de multiples pièces témoignant de ce que les dégâts des eaux ne procédaient pas d'un défaut d'entretien locatif des lieux mais étaient au contraire imputables au bailleur en ce qu'ils étaient causés par un vice de construction de l'immeuble. La cour relève en particulier les pièces suivantes :
- les multiples courriers de la preneuse initiale, envoyés au bailleur entre 2010 et 2015, par lesquels cette dernière se plaint de dégâts des eaux occasionnant des dommages sur ses biens liés à un problème de toiture de l'immeuble (la toiture est une véritable passoire, l'eau de pluie ruisselle dans le magasin, des infiltrations qui rendent une partie de notre marchandise invendable, etc.)
- les multiples constats amiables de dégâts des eaux,
- des extraits d'un constat d'huissier de justice du 20 février 2019 mentionnant: une partie du plafond est effondrée : Je me situe d'abord à plus d'une dizaine de mètres de l'entrée du magasin. Là je note qu'une partie du plafond est effondrée : des morceaux restant de dalles sont visibles, des dalles sont gondolées et comportent des taches de couleur jaunâtre ('). Je me transporte ensuite à l'arrière-boutique. là je me retrouve au-devant d'une salle d'eau d'apparence ancienne qui apparaît inutilisée. Le plafond de cette pièce est très abîmé et comporte des taches d'eaux plutôt anciennes (') le mur nord est sur lequel est installé un chauffe-eau comporte partout d'importantes taches de moisissures de couleur jaunâtre. Des câbles électriques passent dans cette zone. Le mur est très abîmé, c'est mouillé par endroits.
En l'espèce, les réparations et indemnités liées aux dégâts des eaux sont donc par principe à la charge du bailleur nonobstant la clause contractuelle d'exonération de responsabilité sur ce point.
La cour précise aussi que le bailleur reste responsable de l'état structurel de l'immeuble et des infiltrations subies par les locataires, quand bien même ces derniers n'étaient pas assurés contre les dégâts des eaux.
Il existe donc bien un manquement persistant du bailleur à son obligation de délivrance, dans la mesure où les lieux loués ne sont pas totalement étanches et pas totalement hors d'eau depuis plusieurs années.
S'agissant du reproche fait par le preneur au bailleur tiré de l'existence d'une installation électrique défectueuse, celui-ci n'établit pas suffisamment ce point. Il n'est versé aucune pièce technique objective. En revanche, l'huissier de justice mandaté par M. [F] [R] relève que des câbles électriques passent dans la zone dans laquelle des infiltrations se produisent. Sur ce point, le bailleur est bien responsable puisqu'il ne se prévaut d'aucune clause expresse et précise du bail commercial mettant à la charge de la société locataire les travaux de remise en conformité de l'installation électrique.
Par ailleurs, le bailleur démontre l'existence d'une faute commise par les locataires, à l'origine d'une aggravation certaine de leurs préjudices liées aux infiltrations du local. En effet, le bailleur établit que ces derniers ont laissé les lieux encombrés d'objets divers et en grand désordre, de sorte que certains artisans n'ont tout simplement pas pu effectuer des réparations.
Ainsi, dans un courrier du 19 février 2006, M. [J] [D] indiquait à la preneuse que le plombier n'avait pas pu mettre en place une nouvelle conduite d'eau le 16 février 2006 et ce pour les raisons suivantes : le sol de l'arrière du magasin est jonché de morceaux de bois, tissus, mousse, clou, chaise. Il est impossible de circuler en toute sécurité. Je me suis enfoncé un clou dans ma chaussure (') le cabinet est rempli d'excréments secs. Le couloir (') est impraticable. Il est encombré de bois et de chaise, il est très difficile d'atteindre les disjoncteurs (') les escaliers menant au premier étage sont devenus un lieu de stockage de clous, peintures, et divers produits d'entretien du bois. Je vous demande de débarrasser les couloirs d'accès les escaliers ainsi que la salle de bain avant le 1er mars 2006, afin que le plombier ait une place suffisante pour travailler en toute sécurité. L'arrière du magasin est un véritable dépotoir, ceci est inadmissible à l'époque ou nous vivons.
Toujours concernant les fautes commises par la locataire à l'origine de son propre préjudice, selon plusieurs courriers adressés entre 2006 et 2015 à la [Localité 4], l'agence immobilière mandatée par le bailleur attirait à plusieurs reprises l'attention de la locataire sur le grand désordre des lieux empêchant en particulier le plombier d'intervenir pour le branchement du compteur d'eau.
Toujours sur ce même point, par courrier du 14 mars 2014, l'agence immobilière indiquait à la mairie d'[Localité 5] que sans intervention de ses services, elle craignait un incendie entraînant des victimes dans l'avenir concernant les locaux loués.
En conséquence, la cour estime que les locataires sont responsables à hauteur de 50 % au titre des préjudices subis en lien avec les infiltrations. Ces derniers mettent en avant un préjudice de jouissance de 20 000 euros. Ils démontrent avoir subi un préjudice de jouissance des lieux loués pendant des années, dans la mesure où ils n'ont pas pu bénéficier de la jouissance paisible à laquelle ils avaient droit.
Une indemnité de 20 000 euros couvre le préjudice dans son entier, mais les locataires n'ont droit qu'à 50 % de ladite indemnité, soit à la somme de 10 000 euros.
Infirmant le jugement, la cour condamne M. [J] [D] à payer à M. [F] [R], la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance.
3-sur la demande du bailleur en paiement des loyers, charges, taxes foncières
Vu les articles 1134 et 1315 anciens du code civil,
Le bail commercial stipule: (') le preneur devra acquitter chaque année ou rembourser au propriétaire les contributions, taxes, redevance, prélèvements sur les loyers et impôts, de toute nature, y compris le foncier, en totalité .
Le même bail stipule aussi :l'eau sera payée au bailleur.
Le bailleur sollicite la condamnation des trois consorts [R] à lui payer la somme de 48 982,44 euros au titre des loyers dus suivant décompte en date du 17 juin2019.
S'opposant à la majeure partie des demandes du bailleur en paiement de loyers et de taxes foncières, les consorts [R] apportent les précisions suivantes :
-[T] et [Q] [R] ont refusé la succession et ne seront donc pas tenus au paiement de la dette,
- M. [R] n'a jamais été destinataire des avis de taxes foncières et à ce titre, la créance dont se prévaut le propriétaire bailleur n'est ni certaine, ni liquide ni exigible,
- le paiement des taxes foncières ne peut être mis à la charge des consorts [R],
- M. [F] [R] reconnaît devoir, au titre de sa dette locative la somme de : 39 411,93 € - 1800 € = 37 611,93 €.
- sur la qualité de débiteurs de [Q] et [T] [R]
Tout d'abord, [Q] et [T] [R] ne pourraient être les débiteurs du propriétaire du mur qu'à la condition d'être directement engagés par le bail commercial en tant que signataires dudit acte, ou bien à la condition d'avoir la qualité d'héritiers des locataires.
Or, d'une part, seule Mme [M] [R] a signé le bail commercial initial. Ensuite, [Q] et [T] [R] n'ont pas la qualité d'héritiers de la locataire initiale. Ils ont en effet refusé purement et simplement, les 14 et 25 avril 2022, la succession de leur mère selon les récépissés du greffe du tribunal judiciaire de Marseille.
En conséquence, infirmant le jugement, la cour rejette les demandes de M. [J] [D] en paiement des loyers, de charges et de taxes dirigées contre [Q] et [T] [R].
- sur la taxe foncière
Concernant la taxe foncière, le bail stipule ceci :(') le preneur devra acquitter chaque année ou rembourser au propriétaire les contributions, taxes, redevance, prélèvements sur les loyers et impôts, de toute nature, y compris le foncier, en totalité.
Le bailleur sollicite la condamnation de M. [F] [R] à lui payer les taxes foncières échues impayées incluses dans son décompte des sommes dues arrêté au 17 juin 2019.
Le bail commercial prévoit bien, par une clause expresse et dénuée d'ambiguïté, qu'il incombe au preneur de s'acquitter de la taxe foncière.
Sur le principe, la locataire et son héritier sont donc tenus de rembourser au bailleur les taxes foncières afférentes au local commercial loué. Cela étant, M. [J] [D] ne produit pas de justificatifs objectifs quelconques attestant du bien-fondé de ses demandes en paiement desdites taxes foncières.
La cour rejette en conséquence les demandes de M. [J] [D] au titre des taxes foncières antérieures au 17 juin 2019.
- sur les charges et notamment sur la charge eau
Concernant les charges, le bail commercial stipule les clauses contractuelles suivantes :
-(') le preneur devra acquitter chaque année ou rembourser au propriétaire les contributions, taxes, redevance, prélèvements sur les loyers et impôts, de toute nature, y compris le foncier, en totalité.
- l'eau sera payée au bailleur.
Les preneurs invoquent la présence, au sein du bail commercial, de cette clause manuscrite de la locataire initiale relative à l'eau, pour dire qu'ils ne seraient pas tenus au paiement des charges et taxes autres que l'eau.
Toutefois, cette clause manuscrite précisant que l'eau sera payée au bailleur ne neutralise en aucun cas les autres clauses du bail commercial prévoyant qu'ils seront tenus au paiement des charges de toute nature en totalité.
- sur le montant des sommes contractuellement dues
Concernant le montant des loyers et charges dû par M. [J] [D], le bailleur réclame la confirmation du jugement qui condamne le débiteur à lui payer une somme de 48 928, 44 euros à ce titre.
Les loyers et charges dus antérieurement au 31 décembre 2014 ne peuvent pas être mis à la charge du locataire. En effet, le bailleur intimé ne conteste pas l'application par le tribunal d'une prescription quinquennale au titre du solde prescrit au 31 décembre 2014.
Ensuite, pour la période non prescrite, entre 2015 et juin 2019, la cour a procédé à une comparaison entre les montant des paiements effectués par les locataires successifs et ceux enregistrés par les bailleurs ou l'agence immobilière. Il n'existe aucune erreur commise par le bailleur quant aux paiements faits par le locataire. Tous les paiements réellement effectués ont bien été portés au crédit du compte de la locataire. Si certains des paiements allégués par M. [F] [R] n'ont pas été pris en compte par le bailleur, ces paiements ne sont pas démontrés. Ils n'apparaissent pas sur les relevés de compte de l'entreprise [E] [K] ou bien, s'ils apparaissent, rien ne permet de dire qu'ils ont profité au bailleur ou à l'agence immobilière. Il s'agit des sommes suivantes :
- 18 octobre 2017 : 1295,60 euros
- 6 décembre 2017 : 1022,80 euros
- pour l'année 2019 : 600 euros (5 avril 2019).
Il convient quand même de déduire du décompte produit par le bailleur les sommes non dues suivantes :
- le solde prescrit au 31 décembre 2014 soit une somme à déduire de 2283,50 euros
- les taxes foncières non justifiées d'un montant total cumulé de 5771 euros.
S'agissant du dépôt de garantie, celui-ci ne saurait être restitué à M. [F] [R], au regard du mauvais état d'entretien dans lequel il a rendu les locaux au bailleur. Le constat d'huissier de justice du 17 juin 2019, versé aux débats par le bailleur relève en effet de multiples défauts d'entretien locatifs et en particuliers les suivants :
- l'habillage en bois de la devanture est en très mauvais état, marqué par de nombreuses taches et fissurations. La peinture s'écaille sur une large surface. L'enseigne lumineuse est hors d'usage,
- les lieux sont fortement encrassés,
- des vitrines sont salies et fissurées,
- des lames du faux plafond sont voilées et en mauvais état,
- des points lumineux ne sont pas fonctionnels,
- de nombreuses lames d'habillage se décollent,
- des spots sont cassés, etc.
La dette de M. [F] [R] est donc de 43 210,44 euros au titre des sommes contractuellement dues au 17 juin 2019 .
En conséquence, infirmant le jugement, la cour condamne M. [F] [R] à payer à M. [J] [D] la somme de 43 210,44 euros au titre des loyers et charges non prescrits dus au 17 juin 2019.
4-sur la demande indemnitaire du bailleur au titre de la perte de chance de vendre au prix du
marché
L'article 1728 du code civil énonce : Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention,
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
Selon l'article 1731 du code civil : S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Le bail commercial stipule que :
- le preneur s'oblige à faire à ses frais exclusifs, pendant toute la durée du bail, tous les travaux qui deviendraient nécessaires,
- toutes les réparations, mêmes foncières, sont à la charge du preneur,
- le preneur s'engage à maintenir en parfait état à ses frais exclusifs les portes et devantures intérieures et extérieures, persiennes comprises, à les faire repeindre régulièrement et à les remplacer si nécessaire,
- le dépôt de garantie sera remboursé au preneur après vérification de l'état des lieux, etc.
M. [J] [D] sollicite la condamnation des appelants au paiement de la somme de 50 500 euros correspondant à la perte de chance de vendre au prix du marché, faisant valoir :
- le local a été vendu au prix de 44 500 euros alors qu'il aurait pu l'être au prix de 95 000 euros,
- M. [J] [D] a perdu une somme de 50 500 euros au titre de la perte de valeur locative,
- le local devait être considéré comme en bon état en l'absence d'un état des lieux d'entrée,
- le local a été récupéré totalement insalubre le 17 juin 2020 et a nécessité la réalisation de travaux considérables,
- il est rigoureusement impossible que les dégâts des eaux soient à l'origine de l'état de délabrement total du local.
S'opposant à toute indemnisation du bailleur au titre d'une perte de chance de vendre le local à un prix de 95 000 euros net vendeur, les locataires rétorquent :
- le bail prévoyait que le preneur avait la charge de toutes les réparations à l'exception des grosses réparations définies par l'article 606 du code civil.
- les consorts [R] ont parfaitement justifié que l'état du local était de la responsabilité pleine et entière du bailleur qui n'a pas rempli son obligation de faire procéder aux grosses réparations nécessaires pour mettre fin notamment aux infiltrations, ce qui a dégradé le local objet du bail.
- le tribunal a estimé être suffisamment éclairé sur la valeur du bien sur la base d'une simple estimation de l'agence [Adresse 7], en date du 20 juin 2019 , qui n'est autre que le propre mandataire de M. [J] [D].
En l'espèce, tout d'abord, c'est à juste titre que le bailleur affirme que les lieux loués sont présumés avoir été remis en bon état à la locataire en l'absence d'un état d'entrée des lieux et ce en application de l'article 1731 du code civil.
En revanche, il revient au bailleur d'établir les dégradations reprochées à la locataire et de démontrer que lesdites dégradations affectent les murs et le bâtiment du local qu'il lui louait. Enfin, le bailleur doit prouver qu'à cause de ces dégradations causées à la substance même du local, il a subi une moins-value en vendant le local, par rapport au prix espéré.
Le bailleur verse aux débats de nombreuses photographies, dont l'authenticité n'est pas remise en cause par les locataires, dont il résulte que les lieux lui ont effectivement été rendus en très mauvais état d'entretien locatif . Les photographies mettent en exergue un désordre repoussant ainsi qu'une très grande saleté dans toutes les pièces. Les peintures sont écaillées et sales, le sol comporte des taches, les escaliers sont sales.
Un constat d'huissier de justice du 17 juin 2019 produit par le bailleur relève encore :
- l'habillage en bois de la devanture est en très mauvais état, marqué par de nombreuses taches et fissurations. La peinture s'écaille sur une large surface. L'enseigne lumineuse est hors d'usage,
- les lieux sont fortement encrassés,
- des vitrines sont salies et fissurées,
- des lames du faux plafond sont voilées et en mauvais état,
- des points lumineux ne sont pas fonctionnels,
- de nombreuses lames d'habillage se décollent,
- des spots sont cassés, etc.
Par ailleurs, la cour rappelle qu'elle a retenu une responsabilité de 50 % du bailleur à l'origine des infiltrations d'eau affectant le local. Il convient de rappeler le constat d'huissier de justice du 20 février 2019 mentionnant: une partie du plafond est effondrée : Je me situe d'abord à plus d'une dizaine de mètres de l'entrée du magasin. Là je note qu'une partie du plafond est effondrée : des morceaux restant de dalles sont visibles, des dalles sont gondolées et comportent des tâches de couleur jaunâtre ('). Je me transporte ensuite à l'arrière-boutique. là je me retrouve au-devant d'une salle d'eau d'apparence ancienne qui apparaît inutilisée. Le plafond de cette pièce est très abîmé et comporte des taches d'eaux plutôt anciennes (') le mur nord est sur lequel est installé un chauffe-eau comporte partout d'importantes taches de moisissures de couleur jaunâtre. Des câbles électriques passent dans cette zone. Le mur est très abîmé, c'est mouillé par endroits.
S'agissant du préjudice lié aux frais de remise en état du local et à la perte de chance de relouer immédiatement le local, la cour n'est pas saisie d'une demande du bailleur de réparation à ce titre. La cour est uniquement saisie d'une demande du bailleur de perte de chance de vendre les locaux loués à un meilleur prix.
Le bien loué a été vendu par le bailleur le 29 juin 2020, c'est-à-dire un peu plus d'une année après le départ des lieux de M. [F] [R], au prix de 44 500 euros. Pour affirmer qu'il aurait pu vendre le bien immobilier à un meilleur prix, s'il avait été restitué en meilleur état d'entretien et de réparation, M. [J] [D] se contente de produire un seul avis de valeur d'une seule agence immobilière. Il en résulte que le prix du local était d'environ 95 000 euros net vendeur selon le prix du marché. Cependant, M. [J] [D] ne produit pas d'autres avis techniques de nature à conforter cette analyse faite par une seule agence immobilière.
Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, la cour estime que le préjudice subi par le bailleur au titre de la perte de chance de vendre le bien au prix du marché, en lien avec les fautes de la locataire, s'élève à 5 000 euros.
Infirmant le jugement, la cour condamne M. [F] [R] à payer à M. [J] [D] une somme de 5000 euros de dommages-intérêts au titre de la perte de chance de vendre au prix du marché.
La cour ordonne la compensation ente les créances et condamnations réciproques des parties.
5-sur la demande subsidiaire des preneurs de délais de paiement
vu les articles 1244-1 anciens et 1343-5 du code civil,
A titre subsidiaire, pour le cas où, comme en l'espèce, la cour le condamne à des sommes impayées, M. [F] [R] demande des délais de paiement au regard de sa situation financière.
M. [J] [D] s'oppose à tout délai de paiement.
En l'espèce, dans les faits, M. [F] [R] a d'ores et déjà bénéficié de larges délais de paiement pour s'acquitter de ses dettes et ce bien au-delà de la durée de deux années normalement seule permise par le code civil. M. [F] [R] savait parfaitement qu'il risquait une condamnation au titre de sa dette et il pouvait provisionner son dû.
En conséquence, la cour rejette la demande de M. [F] [R] de délais de paiement.
6-sur la demande indemnitaire du bailleur
M. [J] [D] demande à la cour de condamner les preneurs à lui payer une somme de 3000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Tout d'abord, la demande de dommages-intérêts, en ce qu'elle est présentée contre Mme [Q] et contre M. [T] [R] sera rejetée, ces derniers ayant refusé la succession et n'ayant pas joué de rôle dans les dégradations affectant le bien loué.
Ensuite, concernant la résistance abusive de M. [F] [R], le requérant n'établit pas souffrir d'un préjudice qui n'aurait pas été déjà réparé. De plus, la résistance abusive de M. [F] [R] n'est pas démontrée, ce dernier ayant pu se méprendre sur ses droits au regard des propres fautes commise par le bailleur.
Infirmant le jugement, la cour rejette la demande de M. [J] [D] de dommages-intérêts fondée sur la résistance abusive des consorts [R].
7-sur les frais du procès
En l'espèce, compte tenu de la solution apportée au litige, infirmant le jugement concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, la cour se prononce ainsi :
- condamne M. [F] [R] aux entiers dépens de toutes les parties exposés tant en première instance qu'en appel,
- condamne M. [F] [R] à payer à M. [J] [D] la somme de 3800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les autres demandes au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile sont rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :
- infirme le jugement en toutes ses dispositions,
statuant à nouveau et y joutant,
- annule le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 13 juillet 2018,
- rejette la demande d'annulation de l'assignation introductive d'instance,
- rejette toutes les demandes dirigées contre les consorts [Q] et [T] [R],
- condamne M. [J] [D] à payer à M. [F] [R], la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance,
- condamne M. [F] [R] à payer à M. [J] [D] la somme de 43 210,44 euros au titre des loyers et charges non prescrits dus au 17 juin 2019,
- condamne M. [F] [R] à payer à M. [J] [D] une somme de 5000 euros de dommages-intérêts au titre de la perte de chance de vendre au prix du marché,
- ordonne la compensation ente les créances et condamnations réciproques des parties,
- rejette la demande de M. [J] [D] de dommages-intérêts fondée sur la résistance abusive des consorts [R],
- rejette la demande de M. [F] [R] de délais de paiement,
- condamne M. [F] [R] à payer à M. [J] [D] la somme de 3800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne M. [F] [R] aux entiers dépens de toutes les parties exposés tant en première instance qu'en appel,
- rejette le surplus des demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
Le Greffier, La Vice-Présidente en lieu et place de la présidente empêchée,
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 25 JUIN 2026
Rôle N° RG 22/03514 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJAHM
[Q] [R]
[T] [R]
[F] [R]
C/
[J] [D]
Copie exécutoire délivrée
le : 25 Juin 2026
à :
Me Elie MUSACCHIA
Me Roselyne SIMON-THIBAUD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 21 Février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/00511.
APPELANTS
Madame [Q] [R]
née le 05 Janvier 1978 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Dorine SEKLY-LIVRATI, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [T] [R]
né le 26 Septembre 1986 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 2] [Adresse 3]
représenté par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Dorine SEKLY-LIVRATI, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [F] [R]
né le 28 Octobre 1948 à [Localité 2] (Maroc), demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Dorine SEKLY-LIVRATI, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉ
Monsieur [J] [D]
, demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Caroline RANIERI de la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,
et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente
Madame Laetitia VIGNON, Conseillère
Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026.
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente, en lieu et place de Mme Anne-Laurence CHALBOS, Présidente empêchée, et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 22 novembre 2003, M. [L] [D], bailleur, a loué à Mme [R] [M], locataire, un local à usage commercial situé au rez-de- chaussée de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 3].
La destination contractuelle des lieux était : [E] décor.
Ledit bail a été conclu pour une période de 3 -6 -9 années renouvelable tous les 3 ans à partir du premier décembre 2003 pour se terminer le premier décembre 2006.
Le prix du loyer a été fixé à la somme annuelle de 10 800 euros soit 900 euros par mois, le bail précisant que la consommation d'eau serait réglée par la locataire au bailleur.
Selon les stipulations du bail, un dépôt de garantie de 1800 euros a été versé au bailleur.
Le bail s'est tacitement prolongé à son échéance.
Dès l'année 2010, Mme [M] [R], la locataire, adressait au bailleur des courriers pour se plaindre de graves dégâts des eaux affectant les lieux loués, en particulier la toiture, et endommageant ses marchandises.
Le propriétaire des murs indiquait à de multiples reprises à Mme [M] [R] que l'arrière du magasin était dans un très grand désordre et qu'il était impossible de circuler dans les lieux en toute sécurité.
Le bailleur et son ayant droit (M. [J] [D]) ont successivement fait délivrer à la preneuse quatre commandements de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail : les 9 décembre 2010, 12 mars 2013, 31 mai 2016, 13 juillet 2018 pour un montant total de 38 808,08 euros.
Les parties initiales au contrat de bail décédaient : en 2016 s'agissant de M. [L] [D] et le premier octobre 2018 concernant Mme [M] [R].
Elles laissaient pour leur succéder :
- pour le bailleur : M. [J] [D]
- pour la locataire : M. [F] [R] (époux de Mme [M] [R]), [Q], [T] [R] (les enfants de Mme [M] [R]).
M. [X], héritier de la locataire, quittait les lieux le 17 juin 2019.
Le 29 juin 2020, M. [J] [D] vendait le local au prix de 44 500 euros.Il estimait avoir réalisé une moins-value en raison de dégradations imputables à la locataire.
Par acte d'huissier signifié le 27 décembre 2019, M. [J] [D] faisait assigner M. [F] [R] devant le tribunal judiciaire de Marseille et demandait à ce que le juge reconnaisse l'état d'insalubrité du local imputable à la carence du défendeur et sollicitait outre des loyers impayés, une indemnisation correspondant en particulier au manque à gagner sur la vente à intervenir.
M. [T] [R] et Mme [Q] [R] sont intervenus volontairement à la procédure en leur qualité d'héritiers de Mme [M] [I] épouse [R].
Par jugement du 21 Février 2022, le tribunal judiciaire de Marseille se prononçait en ces termes :
- déclare recevable l'intervention volontaire de [Q] [R] et de [T] [R],
- déboute [F] [R], [Q] [R] et [T] [R] de toutes leurs demandes, 'ns et conclusions,
- condamne in solidum [F] [R], [Q] [R] et [T] [R] à verser à [J] [D] les sommes de :
- 48 982,44 euros au titre de la dette locative,
- 50 500 euros au titre de la perte de valeur du local,
- 3 000 euros a titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,.
- 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejette toute autre demande,
- condamne in solidum M. [F] [R], Mme [Q] [R] et M . [T] [R] aux dépens,
Le 9 mars 2022, M. [F] [R], Mme [Q] [R] et M . [T] [R] interjetaient appel en intimant M. [J] [D].
Leur déclaration d'appel est ainsi rédigée :Faire droit à toutes exceptions de procédure, annuler sinon infirmer et à tout le moins réformer la décision déférée en ce qu'elle a :
- débouté [F] [R], [Q] [R] et [T] [R] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
condamné in solidum [F] [R], [Q] [R] et [T] [R] à verser à [J] [D] :
- 48 982,44 euros au titre de la dette locative,
- 50 500 euros au titre de la perte de valeur du local,
- 3 000 euros a titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,.
- 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toute autre demande,
- condamné in solidum [F] [R], [Q] [R] , [T] [R] aux dépens.
Postérieurement à ce jugement, M. [T] [R] et Mme [Q] [R], les enfants de la locataire initiale, renonçaient purement et simplement à la succession les 14 et 25 avril 2022.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 mars 2026.
Conclusions des parties
Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 mai 2022, [F] [R], [Q] [R] et [Y] demandent à la cour de :
in limine litis, et à titre principal,
- prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 13 juillet 2018 à la requête de [L] [D], décédé en 2016 ,
- en conséquence, prononcer la nullité de l'assignation introductive d'instance,
en conséquence, infirmer le jugement et débouter M. [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
à titre subsidiaire et au fond,
infirmer en toutes ses dispositions le jugement,
en conséquence,
- donner acte à M. [F] [R] de ce qu'il reconnaît devoir, au titre de sa dette locative, la somme de 37 611,93 €,
- mettre hors de cause [T] [R] et [Q] [R],
- juger que bailleurs a failli à ses obligations contractuelles,
- condamner M. [J] [D] à payer à M. [F] [R] la somme de 20 000 € au titre du préjudice subi
- ordonner la compensation des sommes dues de part et d'autre,
- accorder les plus larges délais de paiement aux concluants,
- infirmer le jugement entrepris sur la perte de valeur du local et en conséquence,
- débouter M. [J] [D] de sa demande au titre de la perte de valeur du local,
- débouter M. [J] [D] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- débouter M. [J] [D] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- statuer ce que de droit sur les dépens.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 août 2022, M. [J] [D] demande à la cour de :
vu les articles 145-41 du code de commerce, 1240 du code civil,
à titre principal :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement,
à titre subsidiaire :si par extraordinaire la cour entrait en voie de réformation et qu'elle devait statuer de nouveau sur le fond de l'affaire,
- débouter les consorts [T] [R] et [Q] [R] de leur demande de mise hors de cause,
- débouter M. [F] [R], M. [T] [R] et Mme [Q] [R] de leur demande de condamnation à la somme de 20 000 euros et par conséquent de leur demande de compensation,
et statuant à nouveau,
- condamner M. [F] [R], Mme [Q] [R] et [T] [R], au paiement de la somme de 48 982,44 euros au titre des loyers dus suivant décompte en date du 17 juin2019,
- condamner M. [F] [R], Mme [Q] [R] et M. [T] [R], au paiement de la somme de 50 500 euros correspondant à la perte de chance de vendre au prix du marché.
- condamner M. [F] [R], Mme [Q] [R] et M. [T] [R], au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de la résistance abusive dont ils ont fait preuve.
- débouter M. [F] [R], [T] [R] et Mme [Q] [R] de leur demande de délai de paiement,
- condamner M. [F] [R], M. [T] [R] et Mme [Q] [R] à verser à M.[J] [D] la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles engagés au titre de la présente procédure d'appel, outre les dépens.
MOTIFS
1-sur la validité du commandement de payer du 13 juillet 2018 et sur la régularité de l'assignation
Vu l'article L 145-41 du code de commerce,
L'article 117 du code de procédure civile ajoute : Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
Le défaut de capacité d'ester en justice,
Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice,
Le défaut de capacité ou de pouvoir
Vu l'article 118 du code de procédure civile,
L'article 119 du code de procédure civile ajoute : Les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que la nullité ne résulterait d'aucune disposition expresse,
Au soutien de leur demande en annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire qui a été signifié le 13 juillet 2018 à Mme [M] [R], les appelants indiquent :
- Mme [R] [M] (décédée le premier octobre 2018) a été destinataire le 13 juillet 2018 d'un commandement de payer visant la clause résolutoire à la requête de M. [L] [D], pour la somme de 38 524,55 euros,
- M. [L] [D] est décédé en 2016,
- lorsque la nullité est prononcée, elle emporte identiquement l'anéantissement de l'acte de procédure entaché de nullité et lorsque l'acte annulé a servi à d'autres actes de procédure en cause, ces derniers seront annulés.
En défense, l'intimé estime que les demandes en annulation des appelants sont infondées et qu'aucune nullité ni du commandement de payer ni de l'assignation n'est encourue. Il avance les précisions suivantes :
- l'action exercée par M. [J] [D] est une action en indemnisation ayant pour fondement l'inexécution par les consorts [R] de leurs obligations contractuelles, au titre de l'absence de paiement des loyers, de l'absence de diligences des consorts [R] au titre de l'entretien du local, du préjudice subi du fait de la résistance abusive des consorts [R] depuis de nombreuses années.
- l'action de M. [J] [D] ne vise pas à résilier le bail commercial, puisque celui-ci a déjà été résilié, mais à obtenir une indemnisation au titre du préjudice subi tout au long de ces nombreuses années,
- le bail commercial ne comporte aucune stipulation relative à un préalable nécessaire avant l'introduction de la procédure judiciaire.
En l'espèce, il n'est pas contesté que lorsque le commandement de payer a été signifié le 13 juillet 2018 à la preneuse initiale (au nom de M. [L] [D]), le requérant était déjà décédé.
Le commandement de payer a donc été délivré le 13 juillet 2018 à la locataire initiale au nom d'une personne qui était décédée, ce qui entraîne son annulation pour vice de fond au titre du défaut de capacité ou de pouvoir .
En conséquence, faisant droit à la demande des appelants, la cour prononce la nullité du commandement de payer délivré le 13 juillet 2018 à la requête de M. [L] [D], décédé en 2016.
Les appelants demandent également à la cour de prononcer l'annulation de l'assignation introductive d'instance.
Si la cour peut annuler, les actes postérieurs ou subséquents à l'acte annulé (l'acte annulé étant en l'espèce le commandement de payer du 13 juillet 2018) elle ne peut le faire qu'à la condition qu'un lien de dépendance existe entre-eux.
Or, la signification d'un commandement de payer visant la clause résolutoire n'est pas le préalable procédural nécessaire à l'action de M. [J] [D] tendant en paiement des loyers et tendant à obtenir une indemnité au titre des dégradations commises par les locataires.
En effet, avec ou sans commandement de payer préalablement signifié aux locataires, le propriétaire des lieux peut tout à fait réclamer en justice des indemnités et des sommes contractuellement dues. Ainsi, l'acte d'assignation délivré par M. [J] [D] aux intimés n'est pas un acte subséquent au commandement de payer, signifié le 13 juillet 2018, annulé par cette cour.
En conséquence, la nullité du commandement de payer ne s'étend pas à l'assignation introductive d'instance.
La cour rejette la demande des consorts [R] de voir prononcer la nullité de l'assignation introductive d'instance.
2-sur la demande indemnitaire de M. [F] [R]
L'article 1719 du code civil prévoit : Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ,
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ,
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ,
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
L'article 606 du code civil dispose :Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien
Le bail commercial produit aux débats comprend une stipulation particulière exonératoire de responsabilité pour le bailleur en ces termes : Le bailleur n'est pas responsable du service des eaux, accident ou défaut de pression et des in'ltrations ou fuites d eau, de quelque nature on origine quelles qu'elles soient, y compris les eaux pluviales antérieures ou postérieures au présent bail or même si elles sont dues à la nature du sol ou à un vice de construction.
Les locataires appelants sollicitent une indemnisation à hauteur de 20 000 euros de la part du bailleur, M. [J] [D], faisant valoir :
- Il résulte notamment de l'obligation d'entretien du bailleur qu'il doit effectuer tous les travaux et réparations nécessaires afin que le local reste conforme à sa destination, autres que les réparations locatives.
- le local commercial a subi de nombreux dégâts des eaux ayant fait l'objet de plusieurs constats amiables de dégâts des eaux, sans qu'aucune réparation ne soit entreprise pour faire cesser le trouble de jouissance subi par le concluant.
- les dégâts causés à sa marchandise depuis son installation sont de l'ordre de 20 000 euros.
Pour s'opposer à toute indemnisation du locataire, le propriétaire bailleur rétorque :
- en vertu du contrat de bail, le bailleur n'a pas à répondre des infiltrations dans le magasin.
- alors qu'il n'est pas contractuellement obligé d'intervenir, M. [J] [D] a pris en considération les demandes du preneur mais n'a pas pu réaliser les réparations qui s'imposaient du fait de la résistance de ce dernier.
- les entrepreneurs n'ont pu réaliser les travaux nécessaires car l'accès a été rendu impossible par le refus de M. [R] de laisser pénétrer les entrepreneurs.
- les appelants tentent, dans le cadre de la présente procédure de justifier de la bonne souscription d'une assurance auprès des compagnies d'assurance.
- ces derniers ne produisent que des relevés de compte et non les contrats ou attestations d'assurance, de sorte qu'ils ne justifient pas de l'objet de l'assurance prétendument souscrite.
La cour rappelle que le bail commercial liant les parties comprend une stipulation particulière exonératoire de responsabilité pour le bailleur, concernant les dégâts des eaux, en ces termes : Le bailleur n'est pas responsable du service des eaux, accident ou défaut de pression et des in'ltrations ou fuites d'eau, de quelque nature ou origine quelles qu'elles soient, y compris les eaux pluviales antérieures ou postérieures au présent bail et même si elles sont dues à la nature du sol ou à un vice de construction.
Une telle clause contractuelle n'est cependant pas de nature à neutraliser la responsabilité du bailleur et son obligation de délivrance quant aux infiltrations affectant les locaux loués en cas de dégât des eaux dus à un vice structurel ou à la nature du sol. En effet, un tel dommage relève du c'ur même de l'obligation de délivrance incombant au bailleur, lequel a l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble.
Or, les appelants versent aux débats de multiples pièces témoignant de ce que les dégâts des eaux ne procédaient pas d'un défaut d'entretien locatif des lieux mais étaient au contraire imputables au bailleur en ce qu'ils étaient causés par un vice de construction de l'immeuble. La cour relève en particulier les pièces suivantes :
- les multiples courriers de la preneuse initiale, envoyés au bailleur entre 2010 et 2015, par lesquels cette dernière se plaint de dégâts des eaux occasionnant des dommages sur ses biens liés à un problème de toiture de l'immeuble (la toiture est une véritable passoire, l'eau de pluie ruisselle dans le magasin, des infiltrations qui rendent une partie de notre marchandise invendable, etc.)
- les multiples constats amiables de dégâts des eaux,
- des extraits d'un constat d'huissier de justice du 20 février 2019 mentionnant: une partie du plafond est effondrée : Je me situe d'abord à plus d'une dizaine de mètres de l'entrée du magasin. Là je note qu'une partie du plafond est effondrée : des morceaux restant de dalles sont visibles, des dalles sont gondolées et comportent des taches de couleur jaunâtre ('). Je me transporte ensuite à l'arrière-boutique. là je me retrouve au-devant d'une salle d'eau d'apparence ancienne qui apparaît inutilisée. Le plafond de cette pièce est très abîmé et comporte des taches d'eaux plutôt anciennes (') le mur nord est sur lequel est installé un chauffe-eau comporte partout d'importantes taches de moisissures de couleur jaunâtre. Des câbles électriques passent dans cette zone. Le mur est très abîmé, c'est mouillé par endroits.
En l'espèce, les réparations et indemnités liées aux dégâts des eaux sont donc par principe à la charge du bailleur nonobstant la clause contractuelle d'exonération de responsabilité sur ce point.
La cour précise aussi que le bailleur reste responsable de l'état structurel de l'immeuble et des infiltrations subies par les locataires, quand bien même ces derniers n'étaient pas assurés contre les dégâts des eaux.
Il existe donc bien un manquement persistant du bailleur à son obligation de délivrance, dans la mesure où les lieux loués ne sont pas totalement étanches et pas totalement hors d'eau depuis plusieurs années.
S'agissant du reproche fait par le preneur au bailleur tiré de l'existence d'une installation électrique défectueuse, celui-ci n'établit pas suffisamment ce point. Il n'est versé aucune pièce technique objective. En revanche, l'huissier de justice mandaté par M. [F] [R] relève que des câbles électriques passent dans la zone dans laquelle des infiltrations se produisent. Sur ce point, le bailleur est bien responsable puisqu'il ne se prévaut d'aucune clause expresse et précise du bail commercial mettant à la charge de la société locataire les travaux de remise en conformité de l'installation électrique.
Par ailleurs, le bailleur démontre l'existence d'une faute commise par les locataires, à l'origine d'une aggravation certaine de leurs préjudices liées aux infiltrations du local. En effet, le bailleur établit que ces derniers ont laissé les lieux encombrés d'objets divers et en grand désordre, de sorte que certains artisans n'ont tout simplement pas pu effectuer des réparations.
Ainsi, dans un courrier du 19 février 2006, M. [J] [D] indiquait à la preneuse que le plombier n'avait pas pu mettre en place une nouvelle conduite d'eau le 16 février 2006 et ce pour les raisons suivantes : le sol de l'arrière du magasin est jonché de morceaux de bois, tissus, mousse, clou, chaise. Il est impossible de circuler en toute sécurité. Je me suis enfoncé un clou dans ma chaussure (') le cabinet est rempli d'excréments secs. Le couloir (') est impraticable. Il est encombré de bois et de chaise, il est très difficile d'atteindre les disjoncteurs (') les escaliers menant au premier étage sont devenus un lieu de stockage de clous, peintures, et divers produits d'entretien du bois. Je vous demande de débarrasser les couloirs d'accès les escaliers ainsi que la salle de bain avant le 1er mars 2006, afin que le plombier ait une place suffisante pour travailler en toute sécurité. L'arrière du magasin est un véritable dépotoir, ceci est inadmissible à l'époque ou nous vivons.
Toujours concernant les fautes commises par la locataire à l'origine de son propre préjudice, selon plusieurs courriers adressés entre 2006 et 2015 à la [Localité 4], l'agence immobilière mandatée par le bailleur attirait à plusieurs reprises l'attention de la locataire sur le grand désordre des lieux empêchant en particulier le plombier d'intervenir pour le branchement du compteur d'eau.
Toujours sur ce même point, par courrier du 14 mars 2014, l'agence immobilière indiquait à la mairie d'[Localité 5] que sans intervention de ses services, elle craignait un incendie entraînant des victimes dans l'avenir concernant les locaux loués.
En conséquence, la cour estime que les locataires sont responsables à hauteur de 50 % au titre des préjudices subis en lien avec les infiltrations. Ces derniers mettent en avant un préjudice de jouissance de 20 000 euros. Ils démontrent avoir subi un préjudice de jouissance des lieux loués pendant des années, dans la mesure où ils n'ont pas pu bénéficier de la jouissance paisible à laquelle ils avaient droit.
Une indemnité de 20 000 euros couvre le préjudice dans son entier, mais les locataires n'ont droit qu'à 50 % de ladite indemnité, soit à la somme de 10 000 euros.
Infirmant le jugement, la cour condamne M. [J] [D] à payer à M. [F] [R], la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance.
3-sur la demande du bailleur en paiement des loyers, charges, taxes foncières
Vu les articles 1134 et 1315 anciens du code civil,
Le bail commercial stipule: (') le preneur devra acquitter chaque année ou rembourser au propriétaire les contributions, taxes, redevance, prélèvements sur les loyers et impôts, de toute nature, y compris le foncier, en totalité .
Le même bail stipule aussi :l'eau sera payée au bailleur.
Le bailleur sollicite la condamnation des trois consorts [R] à lui payer la somme de 48 982,44 euros au titre des loyers dus suivant décompte en date du 17 juin2019.
S'opposant à la majeure partie des demandes du bailleur en paiement de loyers et de taxes foncières, les consorts [R] apportent les précisions suivantes :
-[T] et [Q] [R] ont refusé la succession et ne seront donc pas tenus au paiement de la dette,
- M. [R] n'a jamais été destinataire des avis de taxes foncières et à ce titre, la créance dont se prévaut le propriétaire bailleur n'est ni certaine, ni liquide ni exigible,
- le paiement des taxes foncières ne peut être mis à la charge des consorts [R],
- M. [F] [R] reconnaît devoir, au titre de sa dette locative la somme de : 39 411,93 € - 1800 € = 37 611,93 €.
- sur la qualité de débiteurs de [Q] et [T] [R]
Tout d'abord, [Q] et [T] [R] ne pourraient être les débiteurs du propriétaire du mur qu'à la condition d'être directement engagés par le bail commercial en tant que signataires dudit acte, ou bien à la condition d'avoir la qualité d'héritiers des locataires.
Or, d'une part, seule Mme [M] [R] a signé le bail commercial initial. Ensuite, [Q] et [T] [R] n'ont pas la qualité d'héritiers de la locataire initiale. Ils ont en effet refusé purement et simplement, les 14 et 25 avril 2022, la succession de leur mère selon les récépissés du greffe du tribunal judiciaire de Marseille.
En conséquence, infirmant le jugement, la cour rejette les demandes de M. [J] [D] en paiement des loyers, de charges et de taxes dirigées contre [Q] et [T] [R].
- sur la taxe foncière
Concernant la taxe foncière, le bail stipule ceci :(') le preneur devra acquitter chaque année ou rembourser au propriétaire les contributions, taxes, redevance, prélèvements sur les loyers et impôts, de toute nature, y compris le foncier, en totalité.
Le bailleur sollicite la condamnation de M. [F] [R] à lui payer les taxes foncières échues impayées incluses dans son décompte des sommes dues arrêté au 17 juin 2019.
Le bail commercial prévoit bien, par une clause expresse et dénuée d'ambiguïté, qu'il incombe au preneur de s'acquitter de la taxe foncière.
Sur le principe, la locataire et son héritier sont donc tenus de rembourser au bailleur les taxes foncières afférentes au local commercial loué. Cela étant, M. [J] [D] ne produit pas de justificatifs objectifs quelconques attestant du bien-fondé de ses demandes en paiement desdites taxes foncières.
La cour rejette en conséquence les demandes de M. [J] [D] au titre des taxes foncières antérieures au 17 juin 2019.
- sur les charges et notamment sur la charge eau
Concernant les charges, le bail commercial stipule les clauses contractuelles suivantes :
-(') le preneur devra acquitter chaque année ou rembourser au propriétaire les contributions, taxes, redevance, prélèvements sur les loyers et impôts, de toute nature, y compris le foncier, en totalité.
- l'eau sera payée au bailleur.
Les preneurs invoquent la présence, au sein du bail commercial, de cette clause manuscrite de la locataire initiale relative à l'eau, pour dire qu'ils ne seraient pas tenus au paiement des charges et taxes autres que l'eau.
Toutefois, cette clause manuscrite précisant que l'eau sera payée au bailleur ne neutralise en aucun cas les autres clauses du bail commercial prévoyant qu'ils seront tenus au paiement des charges de toute nature en totalité.
- sur le montant des sommes contractuellement dues
Concernant le montant des loyers et charges dû par M. [J] [D], le bailleur réclame la confirmation du jugement qui condamne le débiteur à lui payer une somme de 48 928, 44 euros à ce titre.
Les loyers et charges dus antérieurement au 31 décembre 2014 ne peuvent pas être mis à la charge du locataire. En effet, le bailleur intimé ne conteste pas l'application par le tribunal d'une prescription quinquennale au titre du solde prescrit au 31 décembre 2014.
Ensuite, pour la période non prescrite, entre 2015 et juin 2019, la cour a procédé à une comparaison entre les montant des paiements effectués par les locataires successifs et ceux enregistrés par les bailleurs ou l'agence immobilière. Il n'existe aucune erreur commise par le bailleur quant aux paiements faits par le locataire. Tous les paiements réellement effectués ont bien été portés au crédit du compte de la locataire. Si certains des paiements allégués par M. [F] [R] n'ont pas été pris en compte par le bailleur, ces paiements ne sont pas démontrés. Ils n'apparaissent pas sur les relevés de compte de l'entreprise [E] [K] ou bien, s'ils apparaissent, rien ne permet de dire qu'ils ont profité au bailleur ou à l'agence immobilière. Il s'agit des sommes suivantes :
- 18 octobre 2017 : 1295,60 euros
- 6 décembre 2017 : 1022,80 euros
- pour l'année 2019 : 600 euros (5 avril 2019).
Il convient quand même de déduire du décompte produit par le bailleur les sommes non dues suivantes :
- le solde prescrit au 31 décembre 2014 soit une somme à déduire de 2283,50 euros
- les taxes foncières non justifiées d'un montant total cumulé de 5771 euros.
S'agissant du dépôt de garantie, celui-ci ne saurait être restitué à M. [F] [R], au regard du mauvais état d'entretien dans lequel il a rendu les locaux au bailleur. Le constat d'huissier de justice du 17 juin 2019, versé aux débats par le bailleur relève en effet de multiples défauts d'entretien locatifs et en particuliers les suivants :
- l'habillage en bois de la devanture est en très mauvais état, marqué par de nombreuses taches et fissurations. La peinture s'écaille sur une large surface. L'enseigne lumineuse est hors d'usage,
- les lieux sont fortement encrassés,
- des vitrines sont salies et fissurées,
- des lames du faux plafond sont voilées et en mauvais état,
- des points lumineux ne sont pas fonctionnels,
- de nombreuses lames d'habillage se décollent,
- des spots sont cassés, etc.
La dette de M. [F] [R] est donc de 43 210,44 euros au titre des sommes contractuellement dues au 17 juin 2019 .
En conséquence, infirmant le jugement, la cour condamne M. [F] [R] à payer à M. [J] [D] la somme de 43 210,44 euros au titre des loyers et charges non prescrits dus au 17 juin 2019.
4-sur la demande indemnitaire du bailleur au titre de la perte de chance de vendre au prix du
marché
L'article 1728 du code civil énonce : Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention,
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
Selon l'article 1731 du code civil : S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Le bail commercial stipule que :
- le preneur s'oblige à faire à ses frais exclusifs, pendant toute la durée du bail, tous les travaux qui deviendraient nécessaires,
- toutes les réparations, mêmes foncières, sont à la charge du preneur,
- le preneur s'engage à maintenir en parfait état à ses frais exclusifs les portes et devantures intérieures et extérieures, persiennes comprises, à les faire repeindre régulièrement et à les remplacer si nécessaire,
- le dépôt de garantie sera remboursé au preneur après vérification de l'état des lieux, etc.
M. [J] [D] sollicite la condamnation des appelants au paiement de la somme de 50 500 euros correspondant à la perte de chance de vendre au prix du marché, faisant valoir :
- le local a été vendu au prix de 44 500 euros alors qu'il aurait pu l'être au prix de 95 000 euros,
- M. [J] [D] a perdu une somme de 50 500 euros au titre de la perte de valeur locative,
- le local devait être considéré comme en bon état en l'absence d'un état des lieux d'entrée,
- le local a été récupéré totalement insalubre le 17 juin 2020 et a nécessité la réalisation de travaux considérables,
- il est rigoureusement impossible que les dégâts des eaux soient à l'origine de l'état de délabrement total du local.
S'opposant à toute indemnisation du bailleur au titre d'une perte de chance de vendre le local à un prix de 95 000 euros net vendeur, les locataires rétorquent :
- le bail prévoyait que le preneur avait la charge de toutes les réparations à l'exception des grosses réparations définies par l'article 606 du code civil.
- les consorts [R] ont parfaitement justifié que l'état du local était de la responsabilité pleine et entière du bailleur qui n'a pas rempli son obligation de faire procéder aux grosses réparations nécessaires pour mettre fin notamment aux infiltrations, ce qui a dégradé le local objet du bail.
- le tribunal a estimé être suffisamment éclairé sur la valeur du bien sur la base d'une simple estimation de l'agence [Adresse 7], en date du 20 juin 2019 , qui n'est autre que le propre mandataire de M. [J] [D].
En l'espèce, tout d'abord, c'est à juste titre que le bailleur affirme que les lieux loués sont présumés avoir été remis en bon état à la locataire en l'absence d'un état d'entrée des lieux et ce en application de l'article 1731 du code civil.
En revanche, il revient au bailleur d'établir les dégradations reprochées à la locataire et de démontrer que lesdites dégradations affectent les murs et le bâtiment du local qu'il lui louait. Enfin, le bailleur doit prouver qu'à cause de ces dégradations causées à la substance même du local, il a subi une moins-value en vendant le local, par rapport au prix espéré.
Le bailleur verse aux débats de nombreuses photographies, dont l'authenticité n'est pas remise en cause par les locataires, dont il résulte que les lieux lui ont effectivement été rendus en très mauvais état d'entretien locatif . Les photographies mettent en exergue un désordre repoussant ainsi qu'une très grande saleté dans toutes les pièces. Les peintures sont écaillées et sales, le sol comporte des taches, les escaliers sont sales.
Un constat d'huissier de justice du 17 juin 2019 produit par le bailleur relève encore :
- l'habillage en bois de la devanture est en très mauvais état, marqué par de nombreuses taches et fissurations. La peinture s'écaille sur une large surface. L'enseigne lumineuse est hors d'usage,
- les lieux sont fortement encrassés,
- des vitrines sont salies et fissurées,
- des lames du faux plafond sont voilées et en mauvais état,
- des points lumineux ne sont pas fonctionnels,
- de nombreuses lames d'habillage se décollent,
- des spots sont cassés, etc.
Par ailleurs, la cour rappelle qu'elle a retenu une responsabilité de 50 % du bailleur à l'origine des infiltrations d'eau affectant le local. Il convient de rappeler le constat d'huissier de justice du 20 février 2019 mentionnant: une partie du plafond est effondrée : Je me situe d'abord à plus d'une dizaine de mètres de l'entrée du magasin. Là je note qu'une partie du plafond est effondrée : des morceaux restant de dalles sont visibles, des dalles sont gondolées et comportent des tâches de couleur jaunâtre ('). Je me transporte ensuite à l'arrière-boutique. là je me retrouve au-devant d'une salle d'eau d'apparence ancienne qui apparaît inutilisée. Le plafond de cette pièce est très abîmé et comporte des taches d'eaux plutôt anciennes (') le mur nord est sur lequel est installé un chauffe-eau comporte partout d'importantes taches de moisissures de couleur jaunâtre. Des câbles électriques passent dans cette zone. Le mur est très abîmé, c'est mouillé par endroits.
S'agissant du préjudice lié aux frais de remise en état du local et à la perte de chance de relouer immédiatement le local, la cour n'est pas saisie d'une demande du bailleur de réparation à ce titre. La cour est uniquement saisie d'une demande du bailleur de perte de chance de vendre les locaux loués à un meilleur prix.
Le bien loué a été vendu par le bailleur le 29 juin 2020, c'est-à-dire un peu plus d'une année après le départ des lieux de M. [F] [R], au prix de 44 500 euros. Pour affirmer qu'il aurait pu vendre le bien immobilier à un meilleur prix, s'il avait été restitué en meilleur état d'entretien et de réparation, M. [J] [D] se contente de produire un seul avis de valeur d'une seule agence immobilière. Il en résulte que le prix du local était d'environ 95 000 euros net vendeur selon le prix du marché. Cependant, M. [J] [D] ne produit pas d'autres avis techniques de nature à conforter cette analyse faite par une seule agence immobilière.
Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, la cour estime que le préjudice subi par le bailleur au titre de la perte de chance de vendre le bien au prix du marché, en lien avec les fautes de la locataire, s'élève à 5 000 euros.
Infirmant le jugement, la cour condamne M. [F] [R] à payer à M. [J] [D] une somme de 5000 euros de dommages-intérêts au titre de la perte de chance de vendre au prix du marché.
La cour ordonne la compensation ente les créances et condamnations réciproques des parties.
5-sur la demande subsidiaire des preneurs de délais de paiement
vu les articles 1244-1 anciens et 1343-5 du code civil,
A titre subsidiaire, pour le cas où, comme en l'espèce, la cour le condamne à des sommes impayées, M. [F] [R] demande des délais de paiement au regard de sa situation financière.
M. [J] [D] s'oppose à tout délai de paiement.
En l'espèce, dans les faits, M. [F] [R] a d'ores et déjà bénéficié de larges délais de paiement pour s'acquitter de ses dettes et ce bien au-delà de la durée de deux années normalement seule permise par le code civil. M. [F] [R] savait parfaitement qu'il risquait une condamnation au titre de sa dette et il pouvait provisionner son dû.
En conséquence, la cour rejette la demande de M. [F] [R] de délais de paiement.
6-sur la demande indemnitaire du bailleur
M. [J] [D] demande à la cour de condamner les preneurs à lui payer une somme de 3000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Tout d'abord, la demande de dommages-intérêts, en ce qu'elle est présentée contre Mme [Q] et contre M. [T] [R] sera rejetée, ces derniers ayant refusé la succession et n'ayant pas joué de rôle dans les dégradations affectant le bien loué.
Ensuite, concernant la résistance abusive de M. [F] [R], le requérant n'établit pas souffrir d'un préjudice qui n'aurait pas été déjà réparé. De plus, la résistance abusive de M. [F] [R] n'est pas démontrée, ce dernier ayant pu se méprendre sur ses droits au regard des propres fautes commise par le bailleur.
Infirmant le jugement, la cour rejette la demande de M. [J] [D] de dommages-intérêts fondée sur la résistance abusive des consorts [R].
7-sur les frais du procès
En l'espèce, compte tenu de la solution apportée au litige, infirmant le jugement concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, la cour se prononce ainsi :
- condamne M. [F] [R] aux entiers dépens de toutes les parties exposés tant en première instance qu'en appel,
- condamne M. [F] [R] à payer à M. [J] [D] la somme de 3800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les autres demandes au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile sont rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :
- infirme le jugement en toutes ses dispositions,
statuant à nouveau et y joutant,
- annule le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 13 juillet 2018,
- rejette la demande d'annulation de l'assignation introductive d'instance,
- rejette toutes les demandes dirigées contre les consorts [Q] et [T] [R],
- condamne M. [J] [D] à payer à M. [F] [R], la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance,
- condamne M. [F] [R] à payer à M. [J] [D] la somme de 43 210,44 euros au titre des loyers et charges non prescrits dus au 17 juin 2019,
- condamne M. [F] [R] à payer à M. [J] [D] une somme de 5000 euros de dommages-intérêts au titre de la perte de chance de vendre au prix du marché,
- ordonne la compensation ente les créances et condamnations réciproques des parties,
- rejette la demande de M. [J] [D] de dommages-intérêts fondée sur la résistance abusive des consorts [R],
- rejette la demande de M. [F] [R] de délais de paiement,
- condamne M. [F] [R] à payer à M. [J] [D] la somme de 3800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne M. [F] [R] aux entiers dépens de toutes les parties exposés tant en première instance qu'en appel,
- rejette le surplus des demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
Le Greffier, La Vice-Présidente en lieu et place de la présidente empêchée,