CA Montpellier, ch. com., 23 juin 2026, n° 24/03174
MONTPELLIER
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
Chambre commerciale
ARRET DU 23 JUIN 2026
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 24/03174 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QI6B
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 AVRIL 2024
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BÉZIERS - N° RG F 21/02401
APPELANTE :
Société FONCIERE CHABRIERES, société civile au capital variable, dont le siège social est [Adresse 1], immatriculée au RCS de PARIS sous le n°344 092 341, venant aux droits de la SCI SAINT LOU, représentée par son dirigeant légal en exercice domicilié en cette qualité au dit siège.
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Emmanuelle MASSOL de la SELARL AMMA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substituée par Me MARTINEZ Irina de la SELARL AMMA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEE :
S.A.S. AVAGBO
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Claire DELMAS, avocat au barreau de BEZIERS
Ordonnance de clôture du 21 avril 2026
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 mai 2026,en audience publique, devant M. Fabrice VETU, conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre
M. Thibault GRAFFIN, conseiller
M. Fabrice VETU, conseiller
Greffier lors des débats : Mme Gaëlle DELAGE
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par Mme Gaëlle DELAGE, greffière.
*
* *
FAITS ET PROCEDURE
La SCCV Foncière [Localité 3] est propriétaire de divers locaux sis [Adresse 4], galerie marchande [Adresse 5], sur la commune d'[Localité 4], d'une superficie d'environ 59 m².
Par acte authentique des 5 et 13 avril 2000, la SCI Saint Lou a donné à bail commercial à M. [C] [Y] et Mme [W] [Y] un local commercial.
Par acte du 11 septembre 2017, les époux [Y] ont cédé leur fonds de commerce à la SASU Avagbo avec effet au 1er avril 2018.
Le 20 novembre 2017, ladite cession a été signifiée à la SCCV Foncière Chabrières, bailleresse venant aux droits de la SCI Saint Lou.
Le 1er avril 2018, le contrat de bail a été renouvelé suite à une offre de renouvellement à la demande de la société Avagbo du 19 mars 2018.
Le 7 mai 2021, la société Foncière [Localité 3] fait délivrer à la société Avagbo un commandement de payer la somme de 9 533,12 euros correspondant à un arriéré de loyer, et des charges et accessoires.
Par exploit du 1er octobre 2021, la société Foncière [Localité 3] a assigné la société Avagbo en paiement du montant réactualisé à ce titre de 26 693,75 euros, ainsi qu'en résiliation du bail commercial avec expulsion sous astreinte.
Par jugement contradictoire du 29 avril 2024, le tribunal judiciaire de Béziers a :
- déclaré valide le commandement de payer du 7 mai 2021 délivré par la société Foncière [Localité 3] à l'encontre de la société Avagbo,
- débouté la société Foncière [Localité 3] de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial et de ses conséquences en l'absence d'un motif grave et légitime, et de sa demande de libération des lieux sous astreinte, de l'expulsion, d'enlèvement et le dépôt des meubles et objets garnissant les lieux aux frais et risques de la société Avagbo et de l'indemnité d'occupation, et de sa demande de premiers dommages et intérêts en application de l'article « dépôt de garantie » du bail,
- condamne la société Avagbo à payer à la société Foncière [Localité 3] la somme de 12 359,74 euros en principal au titre des arriérés de loyers et charges, selon le décompte arrêté au 1 er novembre 2023, avec capitalisation des intérêts,
- débouté la société Avagbo de sa demande de délais de paiement,
- débouté la société Foncière [Localité 3], et la sociiété Avagbo de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la société Foncière [Localité 3] et la société Avagbo de leurs demandes plus amples et/ou contraires,
- condamné la société Avagbo à payer les entiers dépens de l'instance,
- et rappelé que l'exécution provisoire est de plein droit.
Par déclaration du 20 juin 2024, la SCCV Foncière [Localité 3] a relevé appel de ce jugement.
Par conclusions du 8 juillet 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 1134 et suivants, 1147 et suivants, 1184, 728 (anciens) du code civil, et des articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, de :
- reformer le jugement rendu entrepris en ce qu'il l'a :
Déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial et de ses conséquences en l'absence d'un motif grave et légitime ;
Déboutée de sa demande de libération des lieux sous astreinte, de l'expulsion ; de l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets garnissant les lieux aux frais et risques de la société Avagbo, et de l'indemnité d'occupation ;
Déboutée de sa demande de premiers dommages et intérêts en application de l'article « dépôt de garantie » du bail ;
Déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- le confirmer pour le surplus ;
statuant à nouveau,
- juger que les manquements de la société Avagbo à son obligation essentielle de paiement du loyer et des charges sont constitutifs d'un motif grave et légitime justifiant la résiliation judiciaire du bail commercial ;
- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial à la date de la décision à intervenir ;
- condamner la société Avagbo à lui payer l'équivalent du dépôt de garantie à titre de premiers dommages et intérêts en application de l'article « dépôt de garantie » du bail, soit 1 953,52 euros, et la somme de 87,70 euros au titre des loyers et charges impayés de 2024 et 2025 ;
- ordonner la libération effective des lieux et l'expulsion de la société Avagbo et de tous occupants de son chef au besoin avec l'assistance de la force publique sous astreinte provisoire de 400€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et remise des clés ;
- ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets garnissant les lieux aux frais et risques de la société Avagbo ;
- ordonner le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et charges en cours à compter de la date de résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux ;
- et condamner la société Avagbo à lui payer la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance, la somme de 3 000 euros pour la procédure d'appel, outre les entiers dépens.
Par conclusions du 16 janvier 2026, la SAS Avagbo demande à la cour, au visa des articles 1224, 1228, 1343-5 du code civil, des articles L 145-40-2 et R.145-35 du code de commerce, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il l'a débouté de ses demandes au titre de l'article 700 et des dépens, statuant à nouveau, de condamner la société Foncière [Localité 3] à lui régler la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, et de débouter la société Foncière [Localité 3] de l'intégralité de ses demandes.
Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est datée du 21 avril 2026.
MOTIFS
Sur la résiliation du bail
1. Dès lors que la clause résolutoire pour non-paiement des loyers n'est pas prévue au contrat de bail, aucune résiliation de plein droit n'est encourue, et le juge, statuant dans le cadre de la procédure de résiliation de droit commun, conserve un pouvoir d'appréciation de la gravité de l'infraction alléguée et des sanctions en découlant, nonobstant les termes de l'article 1728 du code civil.
2. Le manquement à l'obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus par le preneur prévu par ce texte doit être d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, que l'on se situe, comme la SCCV Foncière [Localité 3], sur le fondement de l'article 1184 du code civil, ou comme l'intimée, sur celui de l'article 1228 du même code qui lui a succédé.
3. Or, c'est par des motifs pertinents que les premiers juges ont débouté la SCCV Foncière [Localité 3] de sa demande de résiliation du bail aux torts du preneur dès lors que ce dernier, au jour où ils statuaient, s'était efforcé de solder sa dette locative (principalement issue des périodes de confinement en lien avec l'épidémie de la Covid 19), de sorte que l'arriéré avait diminuée de manière très significative et qu'il avait fait montre de bonne foi au sens de l'article 1134 du code civil, devenu l'article 1103 du code civil.
4. La dette de loyer s'élevant à 12 359,74 euros que la SAS Avagbo avait été condamnée à régler est éteinte, pour avoir été entièrement acquittée le 10 décembre 2025 ; le jugement sera infirmé sur la condamnation au paiement de cet arriéré, et confirmé pour le surplus, en ce qu'il a été rejeté la demande subséquente de dommages et intérêts.
Sur la demande en paiement
5. La dette réactualisée revendiquée au 27 janvier 2026 par la SCCV Foncière [Localité 3], correspondant à des arriérés de loyers et charges, de 2024 à 2026, est justifiée à hauteur de 1 391,23 euros.
6. Il convient de condamner la SAS Avagbo à payer cette somme à son bailleur, étant précisé que ces arriérés, correspondant au prix du bail, demeurent insuffisants à caractériser l'existence d'une inexécution grave conduisant au prononcé d'une résiliation.
7. La SCCV Foncière [Localité 3] sera déboutée de cette prétention et de celles qui en découlent.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné la SASU Avagbo à payer à la SCCV Foncière [Localité 3] la somme de 12 359,74 €,
Statuant à nouveau et ajoutant,
Condamne la SASU Avagbo à payer à la SCCV Foncière [Localité 3] la somme de 1 391,23 € arrêtée au 27 janvier 2026 au titre de l'arriéré locatif réactualisé,
Déboute la SCCV Foncière [Localité 3] de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail et d'octroi de dommages et intérêts,
Condamne la SASU Avagbo aux dépens d'appel,
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SASU Avagbo, et la condamne à payer à la SCCV Foncière [Localité 3] la somme 3 000 euros.
La greffière La présidente
Chambre commerciale
ARRET DU 23 JUIN 2026
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 24/03174 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QI6B
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 AVRIL 2024
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BÉZIERS - N° RG F 21/02401
APPELANTE :
Société FONCIERE CHABRIERES, société civile au capital variable, dont le siège social est [Adresse 1], immatriculée au RCS de PARIS sous le n°344 092 341, venant aux droits de la SCI SAINT LOU, représentée par son dirigeant légal en exercice domicilié en cette qualité au dit siège.
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Emmanuelle MASSOL de la SELARL AMMA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substituée par Me MARTINEZ Irina de la SELARL AMMA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEE :
S.A.S. AVAGBO
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Claire DELMAS, avocat au barreau de BEZIERS
Ordonnance de clôture du 21 avril 2026
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 mai 2026,en audience publique, devant M. Fabrice VETU, conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre
M. Thibault GRAFFIN, conseiller
M. Fabrice VETU, conseiller
Greffier lors des débats : Mme Gaëlle DELAGE
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par Mme Gaëlle DELAGE, greffière.
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FAITS ET PROCEDURE
La SCCV Foncière [Localité 3] est propriétaire de divers locaux sis [Adresse 4], galerie marchande [Adresse 5], sur la commune d'[Localité 4], d'une superficie d'environ 59 m².
Par acte authentique des 5 et 13 avril 2000, la SCI Saint Lou a donné à bail commercial à M. [C] [Y] et Mme [W] [Y] un local commercial.
Par acte du 11 septembre 2017, les époux [Y] ont cédé leur fonds de commerce à la SASU Avagbo avec effet au 1er avril 2018.
Le 20 novembre 2017, ladite cession a été signifiée à la SCCV Foncière Chabrières, bailleresse venant aux droits de la SCI Saint Lou.
Le 1er avril 2018, le contrat de bail a été renouvelé suite à une offre de renouvellement à la demande de la société Avagbo du 19 mars 2018.
Le 7 mai 2021, la société Foncière [Localité 3] fait délivrer à la société Avagbo un commandement de payer la somme de 9 533,12 euros correspondant à un arriéré de loyer, et des charges et accessoires.
Par exploit du 1er octobre 2021, la société Foncière [Localité 3] a assigné la société Avagbo en paiement du montant réactualisé à ce titre de 26 693,75 euros, ainsi qu'en résiliation du bail commercial avec expulsion sous astreinte.
Par jugement contradictoire du 29 avril 2024, le tribunal judiciaire de Béziers a :
- déclaré valide le commandement de payer du 7 mai 2021 délivré par la société Foncière [Localité 3] à l'encontre de la société Avagbo,
- débouté la société Foncière [Localité 3] de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial et de ses conséquences en l'absence d'un motif grave et légitime, et de sa demande de libération des lieux sous astreinte, de l'expulsion, d'enlèvement et le dépôt des meubles et objets garnissant les lieux aux frais et risques de la société Avagbo et de l'indemnité d'occupation, et de sa demande de premiers dommages et intérêts en application de l'article « dépôt de garantie » du bail,
- condamne la société Avagbo à payer à la société Foncière [Localité 3] la somme de 12 359,74 euros en principal au titre des arriérés de loyers et charges, selon le décompte arrêté au 1 er novembre 2023, avec capitalisation des intérêts,
- débouté la société Avagbo de sa demande de délais de paiement,
- débouté la société Foncière [Localité 3], et la sociiété Avagbo de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la société Foncière [Localité 3] et la société Avagbo de leurs demandes plus amples et/ou contraires,
- condamné la société Avagbo à payer les entiers dépens de l'instance,
- et rappelé que l'exécution provisoire est de plein droit.
Par déclaration du 20 juin 2024, la SCCV Foncière [Localité 3] a relevé appel de ce jugement.
Par conclusions du 8 juillet 2025, elle demande à la cour, au visa des articles 1134 et suivants, 1147 et suivants, 1184, 728 (anciens) du code civil, et des articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, de :
- reformer le jugement rendu entrepris en ce qu'il l'a :
Déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial et de ses conséquences en l'absence d'un motif grave et légitime ;
Déboutée de sa demande de libération des lieux sous astreinte, de l'expulsion ; de l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets garnissant les lieux aux frais et risques de la société Avagbo, et de l'indemnité d'occupation ;
Déboutée de sa demande de premiers dommages et intérêts en application de l'article « dépôt de garantie » du bail ;
Déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- le confirmer pour le surplus ;
statuant à nouveau,
- juger que les manquements de la société Avagbo à son obligation essentielle de paiement du loyer et des charges sont constitutifs d'un motif grave et légitime justifiant la résiliation judiciaire du bail commercial ;
- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial à la date de la décision à intervenir ;
- condamner la société Avagbo à lui payer l'équivalent du dépôt de garantie à titre de premiers dommages et intérêts en application de l'article « dépôt de garantie » du bail, soit 1 953,52 euros, et la somme de 87,70 euros au titre des loyers et charges impayés de 2024 et 2025 ;
- ordonner la libération effective des lieux et l'expulsion de la société Avagbo et de tous occupants de son chef au besoin avec l'assistance de la force publique sous astreinte provisoire de 400€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et remise des clés ;
- ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets garnissant les lieux aux frais et risques de la société Avagbo ;
- ordonner le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et charges en cours à compter de la date de résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux ;
- et condamner la société Avagbo à lui payer la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance, la somme de 3 000 euros pour la procédure d'appel, outre les entiers dépens.
Par conclusions du 16 janvier 2026, la SAS Avagbo demande à la cour, au visa des articles 1224, 1228, 1343-5 du code civil, des articles L 145-40-2 et R.145-35 du code de commerce, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il l'a débouté de ses demandes au titre de l'article 700 et des dépens, statuant à nouveau, de condamner la société Foncière [Localité 3] à lui régler la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, et de débouter la société Foncière [Localité 3] de l'intégralité de ses demandes.
Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est datée du 21 avril 2026.
MOTIFS
Sur la résiliation du bail
1. Dès lors que la clause résolutoire pour non-paiement des loyers n'est pas prévue au contrat de bail, aucune résiliation de plein droit n'est encourue, et le juge, statuant dans le cadre de la procédure de résiliation de droit commun, conserve un pouvoir d'appréciation de la gravité de l'infraction alléguée et des sanctions en découlant, nonobstant les termes de l'article 1728 du code civil.
2. Le manquement à l'obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus par le preneur prévu par ce texte doit être d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, que l'on se situe, comme la SCCV Foncière [Localité 3], sur le fondement de l'article 1184 du code civil, ou comme l'intimée, sur celui de l'article 1228 du même code qui lui a succédé.
3. Or, c'est par des motifs pertinents que les premiers juges ont débouté la SCCV Foncière [Localité 3] de sa demande de résiliation du bail aux torts du preneur dès lors que ce dernier, au jour où ils statuaient, s'était efforcé de solder sa dette locative (principalement issue des périodes de confinement en lien avec l'épidémie de la Covid 19), de sorte que l'arriéré avait diminuée de manière très significative et qu'il avait fait montre de bonne foi au sens de l'article 1134 du code civil, devenu l'article 1103 du code civil.
4. La dette de loyer s'élevant à 12 359,74 euros que la SAS Avagbo avait été condamnée à régler est éteinte, pour avoir été entièrement acquittée le 10 décembre 2025 ; le jugement sera infirmé sur la condamnation au paiement de cet arriéré, et confirmé pour le surplus, en ce qu'il a été rejeté la demande subséquente de dommages et intérêts.
Sur la demande en paiement
5. La dette réactualisée revendiquée au 27 janvier 2026 par la SCCV Foncière [Localité 3], correspondant à des arriérés de loyers et charges, de 2024 à 2026, est justifiée à hauteur de 1 391,23 euros.
6. Il convient de condamner la SAS Avagbo à payer cette somme à son bailleur, étant précisé que ces arriérés, correspondant au prix du bail, demeurent insuffisants à caractériser l'existence d'une inexécution grave conduisant au prononcé d'une résiliation.
7. La SCCV Foncière [Localité 3] sera déboutée de cette prétention et de celles qui en découlent.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné la SASU Avagbo à payer à la SCCV Foncière [Localité 3] la somme de 12 359,74 €,
Statuant à nouveau et ajoutant,
Condamne la SASU Avagbo à payer à la SCCV Foncière [Localité 3] la somme de 1 391,23 € arrêtée au 27 janvier 2026 au titre de l'arriéré locatif réactualisé,
Déboute la SCCV Foncière [Localité 3] de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail et d'octroi de dommages et intérêts,
Condamne la SASU Avagbo aux dépens d'appel,
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SASU Avagbo, et la condamne à payer à la SCCV Foncière [Localité 3] la somme 3 000 euros.
La greffière La présidente