CA Versailles, ch. civ. 1-5, 18 juin 2026, n° 25/06123
VERSAILLES
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 5AA
Chambre civile 1-5
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 18 JUIN 2026
N° RG 25/06123 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XO7B
AFFAIRE :
[Y] [W]
C/
[O] [Z]
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 29 Septembre 2025 par le Président du TJ de [Localité 1]
N° RG : 25/00130
Expéditions exécutoires
Copies certifiées conformes délivrées le : 18/06/2026
à :
Me Frédérique VANNIER, avocat au barreau de CHARTRES (34)
Me Marie pierre LEFOUR, avocat au barreau de CHARTRES (29)
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
APPELANT
Monsieur [Y] [W]
né le 22 Février 1963 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Frédérique VANNIER de la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000034
****************
INTIME
Monsieur [O] [Z]
Exerçant sous l'enseigne ANTIQUITÉS DE LA MESSESSELLE
né le 05 Décembre 1992 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Marie pierre LEFOUR de la SCP ODEXI AVOCATS, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000029
Substitué par Me Olivier BAHOUGNE, avocat au barreau de PARIS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 906-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Mai 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant M. Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente,
Monsieur Ulysse PARODI, Vice-Président placé faisant fonction de Conseiller,
Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller ,
Greffier lors des débats : Madame Lorine CAVALLI,
Greffier lors du délibéré : Madame Jeannette BELROSE,
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 24 mai 2022, M. [O] [Z] a donné à bail à M. [Y] [W], pour une durée de 9 ans, un local commercial d'une surface de 642m² situé [Adresse 3] à [Localité 5], destiné à une activité de stockage transitoire, moyennant un loyer mensuel de 800 euros, taxe foncière et charges d'eau incluses.
M. [Z] a fait délivrer deux mises en demeure à M. [W] par commissaire de justice les 8 août et 3 octobre 2023, tendant à ce qu'il soit mis fin à la violation de la clause de destination du bail et à celle ayant trait aux 'conditions et délais de paiement'.
Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2023, M. [Z] a fait assigner en référé M. [W] pour que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire.
Par ordonnance du 4 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire Chartres a :
- rejeté les moyens de nullité,
- constaté la résolution du bail du 3 novembre 2023,
- ordonné au besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de M. [W] ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] avec la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie,
- dit qu'en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de M. [W] dans un lieu désigné par lui et à défaut seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié décrit avec précision par l'huissier chargé de l'exécution avec sommation à M. [W] d'avoir à les retirer, dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l'exécution,
- condamné M. [W] à payer à M. [Z] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, à compter de l'ordonnance jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés,
- condamné M. [W] à payer à M. [Z] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [W] aux entiers dépens y compris les frais afférents à l'instance et les frais de mise en demeure.
Par un arrêt du 16 janvier 2025, la cour d'appel de Versailles a infirmé l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de nullité de l'acte introductif d'instance formée par M. [W], et rejeté l'ensemble des demandes formées par M. [Z].
Le 14 mars 2025, au motif que M. [W] ne respectait pas les dispositions du bail et plus particulièrement la clause de destination des locaux, M. [Z] a fait signifier à celui-ci un commandement pour violation des clauses du bail commercial et sommation de justifier du respect des obligations administratives, ainsi qu'un commandement de payer la somme de 1 676,28 euros au titre des loyers impayés pour les mois de février et mars 2025, visant la clause résolutoire figurant au bail.
Les commandements sont restés sans effet.
Par acte de commissaire de justice délivré le 23 avril 2025, M. [Z] a fait assigner en référé M. [W] aux fins d'obtenir principalement la constatation de la résiliation du bail, l'expulsion du locataire et sa condamnation à verser la somme provisionnelle de 800 euros par mois à compter du mois de février 2025 inclus, outre une indemnité d'occupation.
Par ordonnance contradictoire rendue le 29 septembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Chartes a :
- au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés,
- débouté M. [W] de sa demande d'irrecevabilité tirée de l'autorité de la chose jugée,
- constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 15 avril 2025,
- condamné M. [W] à restituer le local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 7], dans le mois de la signification de la décision,
- ordonné, passé ce délai, son expulsion et celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- dit que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné M. [W] à payer à M. [Z], à titre provisionnel :
- 1 523,72 euros au titre des indemnités d'occupation et loyers impayés, pour la période de février à septembre 2025 inclus,
- une indemnité mensuelle d'occupation de 800 euros à compter du 1er octobre 2025 et
jusqu'à la date de libération effective des lieux.
- condamné M. [W] à payer à M. [Z] la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté les demandes de dommages et intérêts de M. [W],
- rejeté les demandes plus amples ou contraires,
- condamné M. [W] aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de poursuite, de mesures conservatoires, de frais de levée d'Etat et de notification prévue par l'article L.143-2 du code de commerce,
- rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration reçue au greffe le 13 octobre 2025, M. [W] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.
Dans ses dernières conclusions déposées le 14 avril 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [W] demande à la cour de :
' - infirmer l'ordonnance rendue par Mme le président près le tribunal judiciaire de Chartres en date du 29/09/2025 en toutes ses dispositions et,
Statuant à nouveau,
Sur la demande principale,
- constater que l'affaire a d'ores et déjà été jugée par la cour d'appel de céans,
Par conséquent,
- dire irrecevables sinon mal fondées les demandes de M. [Z] dirigées contre M. [W],
En tout état de cause,
- constater que M. [Z] a perçu l'ensemble des loyers, même ceux durant la période d'expulsion de M. [W],
- déclarer les demandes formulées par M. [Z] à l'encontre de M. [W] infondées,
Par conséquent,
- débouter M. [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A titre reconventionnel et à titre de provision,
- condamner M. [Z] à indemniser M. [W] pour le préjudice subi à hauteur de:
- 4 000 euros au titre de la procédure abusive et de l'acharnement,
- 2 000 euros au titre de l'atteinte à la réputation de M. [W],
- pertes financières du fait de l'expulsion : 15 073 euros,
- 5 600 euros pour les loyers indûment perçus,
- condamner M. [Z] à payer au défendeur une somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [Z] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de sa fin de non-recevoir, M. [W] fait valoir que les demandes de M. [Z] se heurtent à l'autorité de la chose jugée par la cour d'appel de céans dans son arrêt du 16 janvier 2025.
Excipant de ce que M. [Z] entend mettre en oeuvre la clause résolutoire de mauvaise foi, pour faciliter la vente des locaux, M. [W] relève, d'une part, que l'intimé a toujours eu connaissance de son activité de garagiste dans les lieux loués et laissé perdurer cette situation, d'autre part, que les impayés entre mars 2025 et août 2025 s'expliquent par le fait que M. [Z] n'avait pas satisfait à son obligation de délivrance.
Il estime, en effet, qu'il était bien fondé à faire valoir une compensation de créances entre les loyers perçus par M. [Z] durant la période d'expulsion liée à l'ordonnance du 4 mars 2024 et les loyers dus à compter de la restitution des clefs par le bailleur. Indiquant avoir été expulsé le 10 juillet 2024, il précise avoir malgré tout réglé la totalité des loyers pendant 7 mois, entre juillet 2024 et février 2025.
Soutenant que la demande de provision de M. [Z] se heurte à des contestations sérieuses, il soutient que ce dernier tente de lui faire supporter des frais qui ne sont pas à sa charge, relevant de l'article 700 du code de procédure civile ou de la procédure d'expulsion.
Formant lui-même des demandes reconventionnelles, il se prévaut d'un créance au titre de loyers indument perçus par M. [Z] pendant 7 mois, et soutient avoir subi un préjudice grave du fait de son expulsion, le 10 juillet 2024, qui a porté atteinte à la continuité de son activité professionnelle, dégradé son chiffre d'affaires et sa réputation. Il souligne l'acharnement de l'intimé à son égard et la procédure abusive qu'il subit.
***
Dans ses dernières conclusions déposées le 28 avril 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [Z] demande à la cour, au visa des articles 74, 700, 834, 835 du code de procédure civile, L.145 - 41 du code de commerce de :
' - déclarer les demandes de M. [Z] recevables et fondées,
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle déboute M. [W] et l'infirmer en ce quelle déboute M. [Z],
- débouter M. [W] de l'intégralité de ses demandes et confirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions dont notamment,
in limine litis,
- rejeter la demande d'irrecevabilité soulevée par M. [W] au motif qu'elle n'est pas présentée avant toute discussion conformément aux dispositions de l'article 74 du code de procédure civile,
- juger recevable M. [Z] et dire qu'il n'y a pas lieu à irrecevabilité au titre d'une prétendue autorité de la chose jugée dont n'est pas revêtue une ordonnance de référé,
Au fond
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 24 mai 2022 liant M. [Z] bailleur à son locataire M. [Y] [W],dans la mesure où les causes des commandements signifiés le 14 mars 2025 sont restés infructueuses aussi bien pour le défaut d'exercice de l'exercice exclusif de l'activité de stockage transitoire,
- de régler les loyers impayés depuis le mois février, mars, avril, mai, juin 2025 inclus soit 800 euros par mois, soit 4 145,66 euros,
- user des locaux suivant la destination prévue au bail,
- de se conformer aux règlements et ordonnance en vigueur notamment en ce qui concerne la voirie, la police, l'hygiène, la réglementation du travail, les règles de sécurité, le tout de façon à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché,
- de tenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en parfait état de propreté et d'effectuer toutes petites réparations qui pourraient être nécessaires,
- prononcer en conséquence la résiliation du bail en date du 24 mai 2022,
- ordonner la libération des lieux par M. [W] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie,
- ordonner à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de M. [W] de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 6] lot numéro six et ceux avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier,
- juger en cas de besoin que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié décrit avec précision par huissier chargé de l'exécution avec sommation la personne expulsée d'avoir à les retirer ' dans le délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l'exécution et ce conformément à ce que prévoit les articles L.4 133.1 et R.4 133.1 et suivants du code de procédure civile d'exécution,
- juger qu'à compter de la décision à intervenir M. [W] est redevable jusqu'à la parfaite libération et remise des clés d'une indemnité d'occupation égale trois fois le montant du loyer et charge si le contrat n'avait pas été résilié par l'effet de la clause résolutoire,
- débouter M. [W] de sa demande au titre d'une prétendue absence de clause de résiliation du bail laquelle apparaît clairement à l'article 15 du 10 bail,
- débouter M. [W] de ses demandes reconventionnelles,
- condamner M. [W] à la somme de 10 000 euros pour résistance abusive,
- condamner M. [W] à verser à M. [Z] la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ceux compris les frais de poursuite, de mesures conservatoires, de frais de levée d'État et de notification prévue par l'article L.143. 2 du code de commerce .
M. [Z] prétend que la 'demande d'irrecevabilité' formulée par M. [W] doit être rejetée, en ce qu'elle est constitutive d'une exception de procédure qui aurait dû, en tant que telle, être soulevée in limine litis, conformément à l'article 74 du code de procédure civile.
Il estime qu'en tout état de cause l'autorité de la chose jugée ne peut pas être invoquée, d'une part, en ce que l'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée et, d'autre part, en ce que les demandes aujourd'hui formulées reposent sur deux commandements du 14 mars 2025 caractérisant des faits nouveaux sur lesquels les précédents juges ne se sont pas prononcés.
Au soutien de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, il fait valoir, sur la base du 'commandement pour violation des clauses du contrat de bail et sommation de justifier du respect des obligations administratives', délivré le 14 mars 2025, que M. [W] exerce dans les lieux une activité de garagiste, en contravention avec la clause de destination des lieux ('stockage transitoire'), et qu'il ne respecte aucune règle d'hygiène et de sécurité pouvant correspondre à une telle activité.
Se prévalant également du commandement de payer délivré le même jour, portant sur un arriéré de loyer de 1 676, 28 euros, il avance que M. [W] n'a pas non plus exécuté les causes du commandement dans le délai d'un mois prévu par la loi.
S'agissant du montant des loyers impayés, M. [Z] affirme que M. [W] ne s'est jamais acquitté du loyer du mois de février 2025, et qu'il n'a procédé qu'à des versements partiels entre juillet et septembre 2025 à hauteur de 4 876, 28 euros.
Il qualifie d'aveu judiciaire la reconnaissance par M. [W], dans ses conclusions, de ce qu'il a cessé de payer les loyers entre mars et août 2025.
Admettant que le commissaire de justice a commis une erreur en imputant à M. [W] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civil, M. [Z] fait néanmoins valoir que son locataire reste débiteur, comme le démontre le nouveau décompte, et qu'il ne peut se prévaloir d'aucune créance, dans la mesure où il a en réalité refusé de quitter les lieux qu'il n'a d'ailleurs jamais cessé d'exploiter.
Il réclame la somme de 10 000 euros pour résistance abusive, en relevant la particulière mauvaise foi de M. [W] et son absence totale de considération pour autrui, en dépit des rappels à la vigilance, au respect des règles environnementale, de sécurité et d'hygiène dont il a fait l'objet.
Concluant au rejet des demandes reconventionnelles de M. [W], qu'il considère comme totalement infondées, M. [Z] relève qu'il n'est pas justifié des préjudices et soutient qu'en tout état de cause ces demandes ne relèvent pas de la compétence du juge des référés.
***
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 avril 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à 'constater' lorsqu'elles sont constitutives d'un simple rappel des moyens formulés au soutien de prétentions expressément formulées.
Sur l'autorité de la chose jugée
Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En l'espèce, en ce qu'il conclut à l'irrecevabilité des demandes de M. [Z] comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée, M. [W] soulève une fin de non-recevoir qui, en tant que telle, n'est pas soumise aux dispositions de l'article 74 du code de procédure civile, applicable aux seules exceptions de procédure.
Il n'y a donc pas lieu de déclarer irrecevable la fin de non-recevoir ainsi soulevée.
L'article 1355 du code civil dispose : ' L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.'
Il résulte d'une jurisprudence constante que l'autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation reconnue antérieurement en justice.
En l'espèce, s'il est constant que M. [Z] a déjà saisi le tribunal puis la cour de céans de demandes dirigées contre M. [W] visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, il ressort des pièces versées aux débats que la présente instance a été introduite en considération de deux commandements rédigés sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce, délivrés au locataire le 14 mars 2025, et l'inexécution des causes desdits commandements, soit des éléments nouveaux de nature à modifier ce qui a été discuté en fait et en droit.
C'est donc à juste titre que le premier juge a écarté la fin de non-recevoir ; l'ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.
Sur la résiliation du bail
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.
A défaut d'avoir exécuté les causes du commandement dans le délai imparti, la locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement.
L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.
En l'espèce, le bail conclu entre M. [Z] et M. [W] le 24 mai 2022 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle 'A défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d'inexécution d'une seule des clauses et conditions du bail, et un mois après une mise en demeure par exploit d'huissier restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieur à l'expiration des délais ci-dessus'.
M. [Z] se prévaut de deux commandements de commissaire de justice remis à personne le 14 mars 2025 :
- un 'commandement pour violation des clauses du bail commercial et sommation de justifier du respect des obligations administratives' visant les articles 2 et 9-4 du contrat de bail, demande à M. [W], d'une part, de cesser l'activité de garagiste qui serait contraire à la destination des lieux, d'autre part, de justifier d'un diplôme ou d'une attestation d'expérience professionnelle, des autorisations administratives et copies de registres afférents à l'activité d'entreprise individuelle sous le nom de 'AD2RS Automobiles Anciennes', en visant l'article 9-4 du bail ;
- un 'commandement de payer en matière commerciale' faisant commandement de payer la somme de 1 600 euros correspondant aux loyers de février et mars 2025.
L'article numéroté '9-4" visé dans le premier commandement correspond implicitement à la quatrième série d'obligations mises à la charge du locataire, prévue à l'article 9 du contrat de bail, à savoir 'se conformer aux règlements et ordonnances en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la police, l'hygiène, la réglementation du travail, les règles de sécurité, le tout de façon à ce que le bailleur ne soit jamais inéquité (sic) ni recherché'.
Etant précisé que la clause résolutoire ne peut être mise en oeuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du contrat de bail, il y a lieu de relever que le bail ne met pas expressément à la charge du preneur l'obligation de produire les documents visés dans le commandement.
Il s'ensuit que la mise en oeuvre de la clause résolutoire au titre du manquement allégué, caractérisé par le fait que M. [W] n'a pas déféré à la demande de son bailleur de justifier des autorisations administratives et autres documents professionnels visés dans le commandement, en lien avec l'activité de garagiste, se heurte à une contestation sérieuse.
S'agissant de l'usage des lieux suivant la destination prévue au bail, force est de constater que si l'article 2 du contrat de bail prévoit que les locaux sont 'exclusivement destinés à l'activité de stockage transitoire', alors que M. [W] exerce dans les lieux une activité de garagiste, M. [Z] était néanmoins informé de cette situation depuis plusieurs années pour avoir lui-même fait appel aux services de M. [W] pour des réparations, comme le démontrent certains échanges de SMS, et les justificatifs de facturation produits, datés des mois de mai et juillet 2023.
La mise en oeuvre de la clause résolutoire sur la base du premier commandement se heurte, dans ces circonstances, à une contestation sérieuse tirée de la mauvaise foi du bailleur.
S'agissant du second commandement, soit le commandement de payer portant sur un arriéré de 1 600 euros, au titre des loyers de février et mars 2025, M. [W] soutient que celui-ci serait erroné en ce qu'il ne tiendrait pas compte du loyer de février qu'il prétend avoir réglé.
A cet égard, s'il ressort du relevé bancaire versé aux débats qu'il a effectivement réglé une somme de 800 euros à M. [Z], le 6 février 2025, il ressort du décompte produit par ce dernier (pièce n° 18) que, depuis un impayé datant du mois d'octobre 2024 - que les justificatifs de M. [W] ne remettent pas en cause -, les loyers ont été réglés avec retard durant cette période, de sorte que le règlement intervenu en février valait en réalité paiement du loyer de janvier 2025.
Quoi qu'il en soit, en concédant dans ses conclusions que 'seuls les loyers entre mars 2025 et août 2025 n'étaient pas réglés', M. [W] reconnaît l'exactitude du commandement, en ce qui concerne l'impayé du mois de mars.
L'appelant justifie le non-paiement des loyers par le fait que M. [Z] aurait manqué à son obligation de délivrance, et soutient être en droit d'opérer une compensation avec une créance qu'il détiendrait à son encontre correspondant aux loyers qu'il lui a versés 'durant la période d'expulsion'.
S'il n'indique pas les dates de début et de fin de la période qu'il évoque, M. [W] précise avoir été expulsé le 10 juillet 2024, dans les suites de l'ordonnance de référé du 4 mars 2024, finalement infirmée par la cour d'appel de Versailles, par arrêt du 16 janvier 2025.
Toutefois, comme justificatif de son expulsion, il ne produit qu'un 'procès-verbal de tentative d'expulsion' en date du 17 mai 2024, lui faisant itératif commandement de quitter les lieux, et relatant ses déclarations au commissaire de justice - 'Je conteste cette procédure et j'ai fait appel de cette décision. Actuellement je n'ai pas d'autres lieux pour entreposer mes affaires' -, ainsi qu'un 'procès-verbal d'expulsion' daté du 12 novembre 2025, délivré en exécution de l'ordonnance dont appel, par lequel il lui a été fait sommation de retirer ses meubles dans un délai de deux mois.
Dès lors, bien qu'il ressorte de ses relevés de comptes, que M. [W] a régulièrement réglé des loyers à M. [Z] postérieurement à l'ordonnance du 4 mars 2024, il ne rapporte pas la preuve que ces règlements ont été effectués alors qu'il ne jouissait plus des lieux pour en avoir été expulsé. Dans la mesure où, par ailleurs, il n'est pas démontré de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, la contestation n'apparaît pas sérieuse.
Il reste que M. [W] produit le courrier que lui a adressé son bailleur le 2 février 2023, dans lequel celui-ci lui proposait de faire l'acquisition des locaux, ainsi que l'annonce de leur mise en vente, ce qui traduit la volonté du bailleur de vendre les locaux donnés à bail dès le mois de février 2023.
Par ailleurs, le commandement de payer a été délivré le 14 mars 2025, soit 2 jours seulement après la date d'exigibilité du loyer courant, à une période où, comme le relève le décompte de l'intimé, M. [W] procédait chaque mois à des règlements équivalents au montant des loyers.
Il convient également de relever, d'une part, que les commandements ont été délivrés alors que deux mois auparavent M. [Z] venait d'être débouté d'une précédente procédure, qu'il avait engagée aux mêmes fins ; d'autre part, que le premier commandement apparaît, suivant les motifs précédemment exposés, lui-même révélateur de l'intention de M. [Z] de détourner la clause résolutoire de sa finalité.
L'ensemble de ces éléments conduit à considérer que la mise en oeuvre de la clause résolutoire, sur la base du commandement de payer, se heurte également à une contestation sérieuse tirée de la mauvaise foi du bailleur.
Il n'y a donc pas lieu à référé sur les demandes de M. [Z], relatives au constat de l'acquisition de la clause résolutoire et aux demandes subséquentes, y compris celle tendant à voir 'prononcer' la résiliation du bail, dès lors que cette demande ne relève pas des pouvoirs du juge des référés et de la cour statuant à sa suite.
L'ordonnance déférée sera en conséquence infirmée.
Sur les demandes de provision
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Selon l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
- Sur la provision demandée par M. [Z]
En l'espèce, M. [Z] ne saisit pas formellement la cour d'une demande visant à voir réformer l'ordonnance sur le montant de la provision, fixée à 1423, 72 euros, au titre des loyers impayés depuis février 2025, mois de septembre 2025 inclus.
Dans la partie 'sur le montant des loyers' de ses conclusions d'intimé, il relève que M. [W] a reconnu que 'seuls les loyers entre mars 2025 et août 2025 n'étaient pas réglé', et renvoie au 'dernier décompte' établi par le commissaire de justice le 14 avril 2026. S'il reconnaît que celui-ci comporte une 'grossière erreur' consistant en l'imputation de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700, il affirme que M. [W] 'demeure toujours débiteur tel que le démontre le décompte', sans toutefois préciser le montant de la créance dont il se prévaut.
Or, ledit décompte mentionne, outre de multiples 'frais de procédure' et des sommes dues au titre de l'article 700 ('Jex 20.06.2025', 'Ord. 29.09.2025') dont il n'y a pas lieu de tenir compte s'agissant d'une provision réclamée au titre d'arriérés de loyers, les sommes suivantes :
- 'loyers de février à septembre 2025 (800 x 9 mois) = 7 200 euros'
- 'indemnités d'occupation d'octobre à décembre 2025 (800 x 3 mois) = 2 400 euros'
- 'indemnités d'occupation de janvier à avril 2026 (800 x 4 mois) = 3 200 euros'
Soit un total de 12 800 euros.
Il convient de relever, tout d'abord, que le décompte est erroné ; étant donné que l'on ne compte que 8 mois et non 9 entre février et septembre 2025, la somme due au titre des loyers durant cette période ne saurait excéder 6 400 euros.
Ensuite et surtout, sur ce même décompte figurent, dans la colonne crédit 'à déduire des versements', différents règlements effectués par M. [W] entre juillet 2025 et avril 2026, désignés comme correspondant à des 'acomptes' pour un montant total de 14 492, 99 euros ainsi supérieur aux sommes dont il était redevable au titre des loyers et indemnités d'occupation.
S'il est exact qu'aux termes de ses conclusions, M. [W] reconnaît ne pas avoir réglé les loyers entre mars 2025 et août 2025, cette déclaration est neutre quant à l'existence d'une créance résiduelle, dans la mesure où, en l'absence d'explication sur la manière dont il a été procédé à l'imputation des paiements, le décompte tend à démontrer que M. [W] s'est acquitté de sa dette de loyers, quoiqu'avec retard.
Par conséquent, au jour où la cour statue, la dette résultant d'un arriéré n'apparaît pas établie avec l'évidence requise pour qu'il puisse être fait droit à une demande de provision à ce titre.
L'ordonnance sera réformée en conséquence.
- Sur les demandes reconventionnelles de M. [W]
Au soutien de ses demandes de provisions, M. [W] indique avoir subi un 'préjudice grave du fait de l'expulsion sollicitée par le bailleur et qui est intervenue le 10 juillet 2024', prétend que cette expulsion a porté atteinte à la continuité de son activité professionnelle et à sa réputation. Il ajoute que M. [Z] a fait preuve d'acharnement en engageant à nouveau une procédure abusive à son encontre.
M. [W] échoue cependant à rapporter la preuve qu'il a effectivement été expulsé le 10 juillet 2024, qu'il s'en est suivi une période d'arrêt de ses activités, ou encore que ces procédures ont eu un impact sur sa réputation et son chiffre d'affaires. La preuve de paiements indus opérés entre juillet 2024 et février 2025, n'est pas davantage rapportée, aucune pièce ne venant établir qu'il avait quitté les lieux durant cette période.
Par ailleurs, dans la mesure où l'appelant reconnaît lui-même ne pas avoir réglé ses loyers entre mars et août 2025, il ne peut être reproché à M. [Z] un abus dans l'exercice de son droit d'agir en justice.
Les créances invoquées n'étant pas établies avec l'évidence requise, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, de l'atteinte à la réputation ainsi qu'au titre des pertes financières. Il sera ajouté qu'il n'y a pas lieu à référé sur la demande nouvelle, au titre de loyers indument perçus.
Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive formulée par M. [Z]
L'intimé réclame 10 000 euros de dommages et intérêts en raison d'une 'résistance abusive et malveillante' de l'appelant, qui lui aurait été 'particulièrement préjudiciable'.
M. [W] prospérant en l'essentiel de son appel, aucun abus n'est pas caractérisé, ni aucune faute dans l'exercice des voies de recours. La preuve d'un préjudice lié au comportement de M. [W] n'est pas davantage rapportée.
Dans ces conditions, la demande, dont le fondement textuel n'est de surcroît pas précisé, ne peut qu'être rejetée.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Eu égard au sens de la présente décision, les dispositions de l'ordonnance relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront infirmées.
Partie essentiellement perdante, M. [Z] supportera les dépens de première instance et d'appel sans pouvoir être indemnisé de ses frais irrépétibles, en application de l'article 696 du code de procédure civile, sans que l'équité commande de faire droit aux demandes respectives des parties, formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,
Infirme l'ordonnance en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'elle a :
- débouté M. [W] de sa fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose,
- rejeté les demandes de dommages et intérêts de M. [Y] [W],
Statuant à nouveau, dans cette limite,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de la clause résolutoire du bail, de résiliation de résiliation du bail, et les demandes subséquentes relatives à la libération des lieux et à l'indemnité d'occupation,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre des indemnités d'occupation et loyers impayés, pour la période de février à septembre 2025 inclus,
Y ajoutant,
Déclare recevable la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée,
Dit qu'il n'y a pas lieu à référé sur la demande de provision formulée par M. [Y] [W], au titre de loyers indument perçus,
Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par M. [O] [Z],
Condamne M. [O] [Z] aux dépens de première instance et d'appel,
Rejette les demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente
DE
VERSAILLES
Code nac : 5AA
Chambre civile 1-5
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 18 JUIN 2026
N° RG 25/06123 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XO7B
AFFAIRE :
[Y] [W]
C/
[O] [Z]
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 29 Septembre 2025 par le Président du TJ de [Localité 1]
N° RG : 25/00130
Expéditions exécutoires
Copies certifiées conformes délivrées le : 18/06/2026
à :
Me Frédérique VANNIER, avocat au barreau de CHARTRES (34)
Me Marie pierre LEFOUR, avocat au barreau de CHARTRES (29)
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
APPELANT
Monsieur [Y] [W]
né le 22 Février 1963 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Me Frédérique VANNIER de la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000034
****************
INTIME
Monsieur [O] [Z]
Exerçant sous l'enseigne ANTIQUITÉS DE LA MESSESSELLE
né le 05 Décembre 1992 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentant : Me Marie pierre LEFOUR de la SCP ODEXI AVOCATS, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000029
Substitué par Me Olivier BAHOUGNE, avocat au barreau de PARIS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 906-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Mai 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant M. Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente,
Monsieur Ulysse PARODI, Vice-Président placé faisant fonction de Conseiller,
Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller ,
Greffier lors des débats : Madame Lorine CAVALLI,
Greffier lors du délibéré : Madame Jeannette BELROSE,
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 24 mai 2022, M. [O] [Z] a donné à bail à M. [Y] [W], pour une durée de 9 ans, un local commercial d'une surface de 642m² situé [Adresse 3] à [Localité 5], destiné à une activité de stockage transitoire, moyennant un loyer mensuel de 800 euros, taxe foncière et charges d'eau incluses.
M. [Z] a fait délivrer deux mises en demeure à M. [W] par commissaire de justice les 8 août et 3 octobre 2023, tendant à ce qu'il soit mis fin à la violation de la clause de destination du bail et à celle ayant trait aux 'conditions et délais de paiement'.
Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2023, M. [Z] a fait assigner en référé M. [W] pour que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire.
Par ordonnance du 4 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire Chartres a :
- rejeté les moyens de nullité,
- constaté la résolution du bail du 3 novembre 2023,
- ordonné au besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de M. [W] ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] avec la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie,
- dit qu'en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de M. [W] dans un lieu désigné par lui et à défaut seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié décrit avec précision par l'huissier chargé de l'exécution avec sommation à M. [W] d'avoir à les retirer, dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l'exécution,
- condamné M. [W] à payer à M. [Z] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, à compter de l'ordonnance jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés,
- condamné M. [W] à payer à M. [Z] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [W] aux entiers dépens y compris les frais afférents à l'instance et les frais de mise en demeure.
Par un arrêt du 16 janvier 2025, la cour d'appel de Versailles a infirmé l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de nullité de l'acte introductif d'instance formée par M. [W], et rejeté l'ensemble des demandes formées par M. [Z].
Le 14 mars 2025, au motif que M. [W] ne respectait pas les dispositions du bail et plus particulièrement la clause de destination des locaux, M. [Z] a fait signifier à celui-ci un commandement pour violation des clauses du bail commercial et sommation de justifier du respect des obligations administratives, ainsi qu'un commandement de payer la somme de 1 676,28 euros au titre des loyers impayés pour les mois de février et mars 2025, visant la clause résolutoire figurant au bail.
Les commandements sont restés sans effet.
Par acte de commissaire de justice délivré le 23 avril 2025, M. [Z] a fait assigner en référé M. [W] aux fins d'obtenir principalement la constatation de la résiliation du bail, l'expulsion du locataire et sa condamnation à verser la somme provisionnelle de 800 euros par mois à compter du mois de février 2025 inclus, outre une indemnité d'occupation.
Par ordonnance contradictoire rendue le 29 septembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Chartes a :
- au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés,
- débouté M. [W] de sa demande d'irrecevabilité tirée de l'autorité de la chose jugée,
- constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 15 avril 2025,
- condamné M. [W] à restituer le local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 7], dans le mois de la signification de la décision,
- ordonné, passé ce délai, son expulsion et celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- dit que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné M. [W] à payer à M. [Z], à titre provisionnel :
- 1 523,72 euros au titre des indemnités d'occupation et loyers impayés, pour la période de février à septembre 2025 inclus,
- une indemnité mensuelle d'occupation de 800 euros à compter du 1er octobre 2025 et
jusqu'à la date de libération effective des lieux.
- condamné M. [W] à payer à M. [Z] la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté les demandes de dommages et intérêts de M. [W],
- rejeté les demandes plus amples ou contraires,
- condamné M. [W] aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de poursuite, de mesures conservatoires, de frais de levée d'Etat et de notification prévue par l'article L.143-2 du code de commerce,
- rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration reçue au greffe le 13 octobre 2025, M. [W] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.
Dans ses dernières conclusions déposées le 14 avril 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [W] demande à la cour de :
' - infirmer l'ordonnance rendue par Mme le président près le tribunal judiciaire de Chartres en date du 29/09/2025 en toutes ses dispositions et,
Statuant à nouveau,
Sur la demande principale,
- constater que l'affaire a d'ores et déjà été jugée par la cour d'appel de céans,
Par conséquent,
- dire irrecevables sinon mal fondées les demandes de M. [Z] dirigées contre M. [W],
En tout état de cause,
- constater que M. [Z] a perçu l'ensemble des loyers, même ceux durant la période d'expulsion de M. [W],
- déclarer les demandes formulées par M. [Z] à l'encontre de M. [W] infondées,
Par conséquent,
- débouter M. [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A titre reconventionnel et à titre de provision,
- condamner M. [Z] à indemniser M. [W] pour le préjudice subi à hauteur de:
- 4 000 euros au titre de la procédure abusive et de l'acharnement,
- 2 000 euros au titre de l'atteinte à la réputation de M. [W],
- pertes financières du fait de l'expulsion : 15 073 euros,
- 5 600 euros pour les loyers indûment perçus,
- condamner M. [Z] à payer au défendeur une somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [Z] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de sa fin de non-recevoir, M. [W] fait valoir que les demandes de M. [Z] se heurtent à l'autorité de la chose jugée par la cour d'appel de céans dans son arrêt du 16 janvier 2025.
Excipant de ce que M. [Z] entend mettre en oeuvre la clause résolutoire de mauvaise foi, pour faciliter la vente des locaux, M. [W] relève, d'une part, que l'intimé a toujours eu connaissance de son activité de garagiste dans les lieux loués et laissé perdurer cette situation, d'autre part, que les impayés entre mars 2025 et août 2025 s'expliquent par le fait que M. [Z] n'avait pas satisfait à son obligation de délivrance.
Il estime, en effet, qu'il était bien fondé à faire valoir une compensation de créances entre les loyers perçus par M. [Z] durant la période d'expulsion liée à l'ordonnance du 4 mars 2024 et les loyers dus à compter de la restitution des clefs par le bailleur. Indiquant avoir été expulsé le 10 juillet 2024, il précise avoir malgré tout réglé la totalité des loyers pendant 7 mois, entre juillet 2024 et février 2025.
Soutenant que la demande de provision de M. [Z] se heurte à des contestations sérieuses, il soutient que ce dernier tente de lui faire supporter des frais qui ne sont pas à sa charge, relevant de l'article 700 du code de procédure civile ou de la procédure d'expulsion.
Formant lui-même des demandes reconventionnelles, il se prévaut d'un créance au titre de loyers indument perçus par M. [Z] pendant 7 mois, et soutient avoir subi un préjudice grave du fait de son expulsion, le 10 juillet 2024, qui a porté atteinte à la continuité de son activité professionnelle, dégradé son chiffre d'affaires et sa réputation. Il souligne l'acharnement de l'intimé à son égard et la procédure abusive qu'il subit.
***
Dans ses dernières conclusions déposées le 28 avril 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [Z] demande à la cour, au visa des articles 74, 700, 834, 835 du code de procédure civile, L.145 - 41 du code de commerce de :
' - déclarer les demandes de M. [Z] recevables et fondées,
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle déboute M. [W] et l'infirmer en ce quelle déboute M. [Z],
- débouter M. [W] de l'intégralité de ses demandes et confirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions dont notamment,
in limine litis,
- rejeter la demande d'irrecevabilité soulevée par M. [W] au motif qu'elle n'est pas présentée avant toute discussion conformément aux dispositions de l'article 74 du code de procédure civile,
- juger recevable M. [Z] et dire qu'il n'y a pas lieu à irrecevabilité au titre d'une prétendue autorité de la chose jugée dont n'est pas revêtue une ordonnance de référé,
Au fond
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 24 mai 2022 liant M. [Z] bailleur à son locataire M. [Y] [W],dans la mesure où les causes des commandements signifiés le 14 mars 2025 sont restés infructueuses aussi bien pour le défaut d'exercice de l'exercice exclusif de l'activité de stockage transitoire,
- de régler les loyers impayés depuis le mois février, mars, avril, mai, juin 2025 inclus soit 800 euros par mois, soit 4 145,66 euros,
- user des locaux suivant la destination prévue au bail,
- de se conformer aux règlements et ordonnance en vigueur notamment en ce qui concerne la voirie, la police, l'hygiène, la réglementation du travail, les règles de sécurité, le tout de façon à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché,
- de tenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en parfait état de propreté et d'effectuer toutes petites réparations qui pourraient être nécessaires,
- prononcer en conséquence la résiliation du bail en date du 24 mai 2022,
- ordonner la libération des lieux par M. [W] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie,
- ordonner à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de M. [W] de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 6] lot numéro six et ceux avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier,
- juger en cas de besoin que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié décrit avec précision par huissier chargé de l'exécution avec sommation la personne expulsée d'avoir à les retirer ' dans le délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l'exécution et ce conformément à ce que prévoit les articles L.4 133.1 et R.4 133.1 et suivants du code de procédure civile d'exécution,
- juger qu'à compter de la décision à intervenir M. [W] est redevable jusqu'à la parfaite libération et remise des clés d'une indemnité d'occupation égale trois fois le montant du loyer et charge si le contrat n'avait pas été résilié par l'effet de la clause résolutoire,
- débouter M. [W] de sa demande au titre d'une prétendue absence de clause de résiliation du bail laquelle apparaît clairement à l'article 15 du 10 bail,
- débouter M. [W] de ses demandes reconventionnelles,
- condamner M. [W] à la somme de 10 000 euros pour résistance abusive,
- condamner M. [W] à verser à M. [Z] la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ceux compris les frais de poursuite, de mesures conservatoires, de frais de levée d'État et de notification prévue par l'article L.143. 2 du code de commerce .
M. [Z] prétend que la 'demande d'irrecevabilité' formulée par M. [W] doit être rejetée, en ce qu'elle est constitutive d'une exception de procédure qui aurait dû, en tant que telle, être soulevée in limine litis, conformément à l'article 74 du code de procédure civile.
Il estime qu'en tout état de cause l'autorité de la chose jugée ne peut pas être invoquée, d'une part, en ce que l'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée et, d'autre part, en ce que les demandes aujourd'hui formulées reposent sur deux commandements du 14 mars 2025 caractérisant des faits nouveaux sur lesquels les précédents juges ne se sont pas prononcés.
Au soutien de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, il fait valoir, sur la base du 'commandement pour violation des clauses du contrat de bail et sommation de justifier du respect des obligations administratives', délivré le 14 mars 2025, que M. [W] exerce dans les lieux une activité de garagiste, en contravention avec la clause de destination des lieux ('stockage transitoire'), et qu'il ne respecte aucune règle d'hygiène et de sécurité pouvant correspondre à une telle activité.
Se prévalant également du commandement de payer délivré le même jour, portant sur un arriéré de loyer de 1 676, 28 euros, il avance que M. [W] n'a pas non plus exécuté les causes du commandement dans le délai d'un mois prévu par la loi.
S'agissant du montant des loyers impayés, M. [Z] affirme que M. [W] ne s'est jamais acquitté du loyer du mois de février 2025, et qu'il n'a procédé qu'à des versements partiels entre juillet et septembre 2025 à hauteur de 4 876, 28 euros.
Il qualifie d'aveu judiciaire la reconnaissance par M. [W], dans ses conclusions, de ce qu'il a cessé de payer les loyers entre mars et août 2025.
Admettant que le commissaire de justice a commis une erreur en imputant à M. [W] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civil, M. [Z] fait néanmoins valoir que son locataire reste débiteur, comme le démontre le nouveau décompte, et qu'il ne peut se prévaloir d'aucune créance, dans la mesure où il a en réalité refusé de quitter les lieux qu'il n'a d'ailleurs jamais cessé d'exploiter.
Il réclame la somme de 10 000 euros pour résistance abusive, en relevant la particulière mauvaise foi de M. [W] et son absence totale de considération pour autrui, en dépit des rappels à la vigilance, au respect des règles environnementale, de sécurité et d'hygiène dont il a fait l'objet.
Concluant au rejet des demandes reconventionnelles de M. [W], qu'il considère comme totalement infondées, M. [Z] relève qu'il n'est pas justifié des préjudices et soutient qu'en tout état de cause ces demandes ne relèvent pas de la compétence du juge des référés.
***
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 avril 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à 'constater' lorsqu'elles sont constitutives d'un simple rappel des moyens formulés au soutien de prétentions expressément formulées.
Sur l'autorité de la chose jugée
Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En l'espèce, en ce qu'il conclut à l'irrecevabilité des demandes de M. [Z] comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée, M. [W] soulève une fin de non-recevoir qui, en tant que telle, n'est pas soumise aux dispositions de l'article 74 du code de procédure civile, applicable aux seules exceptions de procédure.
Il n'y a donc pas lieu de déclarer irrecevable la fin de non-recevoir ainsi soulevée.
L'article 1355 du code civil dispose : ' L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.'
Il résulte d'une jurisprudence constante que l'autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation reconnue antérieurement en justice.
En l'espèce, s'il est constant que M. [Z] a déjà saisi le tribunal puis la cour de céans de demandes dirigées contre M. [W] visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, il ressort des pièces versées aux débats que la présente instance a été introduite en considération de deux commandements rédigés sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce, délivrés au locataire le 14 mars 2025, et l'inexécution des causes desdits commandements, soit des éléments nouveaux de nature à modifier ce qui a été discuté en fait et en droit.
C'est donc à juste titre que le premier juge a écarté la fin de non-recevoir ; l'ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.
Sur la résiliation du bail
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.
A défaut d'avoir exécuté les causes du commandement dans le délai imparti, la locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement.
L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.
En l'espèce, le bail conclu entre M. [Z] et M. [W] le 24 mai 2022 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle 'A défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d'inexécution d'une seule des clauses et conditions du bail, et un mois après une mise en demeure par exploit d'huissier restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieur à l'expiration des délais ci-dessus'.
M. [Z] se prévaut de deux commandements de commissaire de justice remis à personne le 14 mars 2025 :
- un 'commandement pour violation des clauses du bail commercial et sommation de justifier du respect des obligations administratives' visant les articles 2 et 9-4 du contrat de bail, demande à M. [W], d'une part, de cesser l'activité de garagiste qui serait contraire à la destination des lieux, d'autre part, de justifier d'un diplôme ou d'une attestation d'expérience professionnelle, des autorisations administratives et copies de registres afférents à l'activité d'entreprise individuelle sous le nom de 'AD2RS Automobiles Anciennes', en visant l'article 9-4 du bail ;
- un 'commandement de payer en matière commerciale' faisant commandement de payer la somme de 1 600 euros correspondant aux loyers de février et mars 2025.
L'article numéroté '9-4" visé dans le premier commandement correspond implicitement à la quatrième série d'obligations mises à la charge du locataire, prévue à l'article 9 du contrat de bail, à savoir 'se conformer aux règlements et ordonnances en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la police, l'hygiène, la réglementation du travail, les règles de sécurité, le tout de façon à ce que le bailleur ne soit jamais inéquité (sic) ni recherché'.
Etant précisé que la clause résolutoire ne peut être mise en oeuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du contrat de bail, il y a lieu de relever que le bail ne met pas expressément à la charge du preneur l'obligation de produire les documents visés dans le commandement.
Il s'ensuit que la mise en oeuvre de la clause résolutoire au titre du manquement allégué, caractérisé par le fait que M. [W] n'a pas déféré à la demande de son bailleur de justifier des autorisations administratives et autres documents professionnels visés dans le commandement, en lien avec l'activité de garagiste, se heurte à une contestation sérieuse.
S'agissant de l'usage des lieux suivant la destination prévue au bail, force est de constater que si l'article 2 du contrat de bail prévoit que les locaux sont 'exclusivement destinés à l'activité de stockage transitoire', alors que M. [W] exerce dans les lieux une activité de garagiste, M. [Z] était néanmoins informé de cette situation depuis plusieurs années pour avoir lui-même fait appel aux services de M. [W] pour des réparations, comme le démontrent certains échanges de SMS, et les justificatifs de facturation produits, datés des mois de mai et juillet 2023.
La mise en oeuvre de la clause résolutoire sur la base du premier commandement se heurte, dans ces circonstances, à une contestation sérieuse tirée de la mauvaise foi du bailleur.
S'agissant du second commandement, soit le commandement de payer portant sur un arriéré de 1 600 euros, au titre des loyers de février et mars 2025, M. [W] soutient que celui-ci serait erroné en ce qu'il ne tiendrait pas compte du loyer de février qu'il prétend avoir réglé.
A cet égard, s'il ressort du relevé bancaire versé aux débats qu'il a effectivement réglé une somme de 800 euros à M. [Z], le 6 février 2025, il ressort du décompte produit par ce dernier (pièce n° 18) que, depuis un impayé datant du mois d'octobre 2024 - que les justificatifs de M. [W] ne remettent pas en cause -, les loyers ont été réglés avec retard durant cette période, de sorte que le règlement intervenu en février valait en réalité paiement du loyer de janvier 2025.
Quoi qu'il en soit, en concédant dans ses conclusions que 'seuls les loyers entre mars 2025 et août 2025 n'étaient pas réglés', M. [W] reconnaît l'exactitude du commandement, en ce qui concerne l'impayé du mois de mars.
L'appelant justifie le non-paiement des loyers par le fait que M. [Z] aurait manqué à son obligation de délivrance, et soutient être en droit d'opérer une compensation avec une créance qu'il détiendrait à son encontre correspondant aux loyers qu'il lui a versés 'durant la période d'expulsion'.
S'il n'indique pas les dates de début et de fin de la période qu'il évoque, M. [W] précise avoir été expulsé le 10 juillet 2024, dans les suites de l'ordonnance de référé du 4 mars 2024, finalement infirmée par la cour d'appel de Versailles, par arrêt du 16 janvier 2025.
Toutefois, comme justificatif de son expulsion, il ne produit qu'un 'procès-verbal de tentative d'expulsion' en date du 17 mai 2024, lui faisant itératif commandement de quitter les lieux, et relatant ses déclarations au commissaire de justice - 'Je conteste cette procédure et j'ai fait appel de cette décision. Actuellement je n'ai pas d'autres lieux pour entreposer mes affaires' -, ainsi qu'un 'procès-verbal d'expulsion' daté du 12 novembre 2025, délivré en exécution de l'ordonnance dont appel, par lequel il lui a été fait sommation de retirer ses meubles dans un délai de deux mois.
Dès lors, bien qu'il ressorte de ses relevés de comptes, que M. [W] a régulièrement réglé des loyers à M. [Z] postérieurement à l'ordonnance du 4 mars 2024, il ne rapporte pas la preuve que ces règlements ont été effectués alors qu'il ne jouissait plus des lieux pour en avoir été expulsé. Dans la mesure où, par ailleurs, il n'est pas démontré de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, la contestation n'apparaît pas sérieuse.
Il reste que M. [W] produit le courrier que lui a adressé son bailleur le 2 février 2023, dans lequel celui-ci lui proposait de faire l'acquisition des locaux, ainsi que l'annonce de leur mise en vente, ce qui traduit la volonté du bailleur de vendre les locaux donnés à bail dès le mois de février 2023.
Par ailleurs, le commandement de payer a été délivré le 14 mars 2025, soit 2 jours seulement après la date d'exigibilité du loyer courant, à une période où, comme le relève le décompte de l'intimé, M. [W] procédait chaque mois à des règlements équivalents au montant des loyers.
Il convient également de relever, d'une part, que les commandements ont été délivrés alors que deux mois auparavent M. [Z] venait d'être débouté d'une précédente procédure, qu'il avait engagée aux mêmes fins ; d'autre part, que le premier commandement apparaît, suivant les motifs précédemment exposés, lui-même révélateur de l'intention de M. [Z] de détourner la clause résolutoire de sa finalité.
L'ensemble de ces éléments conduit à considérer que la mise en oeuvre de la clause résolutoire, sur la base du commandement de payer, se heurte également à une contestation sérieuse tirée de la mauvaise foi du bailleur.
Il n'y a donc pas lieu à référé sur les demandes de M. [Z], relatives au constat de l'acquisition de la clause résolutoire et aux demandes subséquentes, y compris celle tendant à voir 'prononcer' la résiliation du bail, dès lors que cette demande ne relève pas des pouvoirs du juge des référés et de la cour statuant à sa suite.
L'ordonnance déférée sera en conséquence infirmée.
Sur les demandes de provision
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Selon l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
- Sur la provision demandée par M. [Z]
En l'espèce, M. [Z] ne saisit pas formellement la cour d'une demande visant à voir réformer l'ordonnance sur le montant de la provision, fixée à 1423, 72 euros, au titre des loyers impayés depuis février 2025, mois de septembre 2025 inclus.
Dans la partie 'sur le montant des loyers' de ses conclusions d'intimé, il relève que M. [W] a reconnu que 'seuls les loyers entre mars 2025 et août 2025 n'étaient pas réglé', et renvoie au 'dernier décompte' établi par le commissaire de justice le 14 avril 2026. S'il reconnaît que celui-ci comporte une 'grossière erreur' consistant en l'imputation de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700, il affirme que M. [W] 'demeure toujours débiteur tel que le démontre le décompte', sans toutefois préciser le montant de la créance dont il se prévaut.
Or, ledit décompte mentionne, outre de multiples 'frais de procédure' et des sommes dues au titre de l'article 700 ('Jex 20.06.2025', 'Ord. 29.09.2025') dont il n'y a pas lieu de tenir compte s'agissant d'une provision réclamée au titre d'arriérés de loyers, les sommes suivantes :
- 'loyers de février à septembre 2025 (800 x 9 mois) = 7 200 euros'
- 'indemnités d'occupation d'octobre à décembre 2025 (800 x 3 mois) = 2 400 euros'
- 'indemnités d'occupation de janvier à avril 2026 (800 x 4 mois) = 3 200 euros'
Soit un total de 12 800 euros.
Il convient de relever, tout d'abord, que le décompte est erroné ; étant donné que l'on ne compte que 8 mois et non 9 entre février et septembre 2025, la somme due au titre des loyers durant cette période ne saurait excéder 6 400 euros.
Ensuite et surtout, sur ce même décompte figurent, dans la colonne crédit 'à déduire des versements', différents règlements effectués par M. [W] entre juillet 2025 et avril 2026, désignés comme correspondant à des 'acomptes' pour un montant total de 14 492, 99 euros ainsi supérieur aux sommes dont il était redevable au titre des loyers et indemnités d'occupation.
S'il est exact qu'aux termes de ses conclusions, M. [W] reconnaît ne pas avoir réglé les loyers entre mars 2025 et août 2025, cette déclaration est neutre quant à l'existence d'une créance résiduelle, dans la mesure où, en l'absence d'explication sur la manière dont il a été procédé à l'imputation des paiements, le décompte tend à démontrer que M. [W] s'est acquitté de sa dette de loyers, quoiqu'avec retard.
Par conséquent, au jour où la cour statue, la dette résultant d'un arriéré n'apparaît pas établie avec l'évidence requise pour qu'il puisse être fait droit à une demande de provision à ce titre.
L'ordonnance sera réformée en conséquence.
- Sur les demandes reconventionnelles de M. [W]
Au soutien de ses demandes de provisions, M. [W] indique avoir subi un 'préjudice grave du fait de l'expulsion sollicitée par le bailleur et qui est intervenue le 10 juillet 2024', prétend que cette expulsion a porté atteinte à la continuité de son activité professionnelle et à sa réputation. Il ajoute que M. [Z] a fait preuve d'acharnement en engageant à nouveau une procédure abusive à son encontre.
M. [W] échoue cependant à rapporter la preuve qu'il a effectivement été expulsé le 10 juillet 2024, qu'il s'en est suivi une période d'arrêt de ses activités, ou encore que ces procédures ont eu un impact sur sa réputation et son chiffre d'affaires. La preuve de paiements indus opérés entre juillet 2024 et février 2025, n'est pas davantage rapportée, aucune pièce ne venant établir qu'il avait quitté les lieux durant cette période.
Par ailleurs, dans la mesure où l'appelant reconnaît lui-même ne pas avoir réglé ses loyers entre mars et août 2025, il ne peut être reproché à M. [Z] un abus dans l'exercice de son droit d'agir en justice.
Les créances invoquées n'étant pas établies avec l'évidence requise, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, de l'atteinte à la réputation ainsi qu'au titre des pertes financières. Il sera ajouté qu'il n'y a pas lieu à référé sur la demande nouvelle, au titre de loyers indument perçus.
Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive formulée par M. [Z]
L'intimé réclame 10 000 euros de dommages et intérêts en raison d'une 'résistance abusive et malveillante' de l'appelant, qui lui aurait été 'particulièrement préjudiciable'.
M. [W] prospérant en l'essentiel de son appel, aucun abus n'est pas caractérisé, ni aucune faute dans l'exercice des voies de recours. La preuve d'un préjudice lié au comportement de M. [W] n'est pas davantage rapportée.
Dans ces conditions, la demande, dont le fondement textuel n'est de surcroît pas précisé, ne peut qu'être rejetée.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Eu égard au sens de la présente décision, les dispositions de l'ordonnance relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront infirmées.
Partie essentiellement perdante, M. [Z] supportera les dépens de première instance et d'appel sans pouvoir être indemnisé de ses frais irrépétibles, en application de l'article 696 du code de procédure civile, sans que l'équité commande de faire droit aux demandes respectives des parties, formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,
Infirme l'ordonnance en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'elle a :
- débouté M. [W] de sa fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose,
- rejeté les demandes de dommages et intérêts de M. [Y] [W],
Statuant à nouveau, dans cette limite,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de la clause résolutoire du bail, de résiliation de résiliation du bail, et les demandes subséquentes relatives à la libération des lieux et à l'indemnité d'occupation,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre des indemnités d'occupation et loyers impayés, pour la période de février à septembre 2025 inclus,
Y ajoutant,
Déclare recevable la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée,
Dit qu'il n'y a pas lieu à référé sur la demande de provision formulée par M. [Y] [W], au titre de loyers indument perçus,
Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par M. [O] [Z],
Condamne M. [O] [Z] aux dépens de première instance et d'appel,
Rejette les demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente