CA Montpellier, ch. com., 16 juin 2026, n° 24/00083

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous-seing privé du 23 mai 2012, Mme [L] [X], épouse [P], et M. [E] [P], ont donné à bail à la SARL les Comédiens des locaux à usage commercial, pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2012, moyennant un loyer annuel de 19 605,60 euros.

Plusieurs avenants portant, notamment, sur le montant des loyers et la consistance des locaux loués, ont été ultérieurement signés.

Par jugement du 16 janvier 2019, le tribunal de commerce de Béziers a placé la société les Comédiens en liquidation judiciaire.

Par acte du 7 aout 2019, la SARL les Comédiens a cédé son fonds de commerce à la SAS Épicurien.

Par exploit du 26 aout 2020, en raison d'impayés, M. et Mme [P] ont fait délivrer à la société Épicurien un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au bail, pour la somme totale de 11 015,09 euros.

Par exploit du 29 octobre 2020, M. et Mme [P] ont fait délivrer à la société Épicurien un congé pour le 30 avril 2021, avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime sans offre d'indemnité d'éviction.

Par ordonnance du juge des référés de [Localité 1] du 22 décembre 2020, à la demande de la société Épicurien, M. [M] a été désigné en qualité d'expert judiciaire sur les désordres inhérents aux locaux loués. Il a remis son rapport le 9 avril 2021.

Par exploit du 23 août 2021, M. et Mme [P] ont assigné la société Epicurien en résiliation du bail commercial et expulsion des preneurs.

Par jugement contradictoire du 6 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Béziers a :

- déclaré injustifié le motif grave et légitime invoqué par M. et Mme [P] dans le congé délivré à la société Épicurien le 29 octobre 2020 ;

- constaté, néanmoins, que les effets du congé délivré le 29 octobre 2020 s'appliquent, avec effet à compter du 30 avril 2021, mais jugé que M. et Mme [P] sont redevables d'une indemnité d'éviction ;

- ordonné à la société Épicurien de libérer les lieux loués et de restituer les clés dans un délai de 1 mois à compter de la signification de la décision et à défaut pour elle d'y avoir volontairement procédé dans ce délai, dit que M. et Mme [P] pourront faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique, le cas échéant ;

- débouté M. et Mme [P] de leur demande d'astreinte ;

- débouté M. et Mme [P] de leurs demandes en paiement des loyers impayés ;

- condamné la société Épicurien à leur payer une indemnité d'occupation s'élevant à la somme mensuelle de 1 200 euros à compter du 1er mai 2021 et jusqu'à la libération intégrale des lieux donnés à bail, soit la somme de 24 000 euros à la date du 31 décembre 2022 ;

- débouté la société Épicurien de ses demandes reconventionnelles en nullité du bail et au paiement de dommages et intérêts ;

- condamné la société Épicurien aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 26 août 2020 ainsi que du congé du 29 octobre 2020 ;

- dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure;

- rappelé que la décision est exécutoire par provision ;

- et rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration du 4 janvier 2024, la SAS Épicurien a relevé appel de ce jugement.

Par conclusions du 13 avril 2026, elle demande à la cour, au visa des articles 1131 et suivants, 1178, 1240, 1719 et 1147 (dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016) du code civil, de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

déclaré injustifié le motif grave et légitime invoqué par M. et Mme [P] dans le congé délivré le 29 octobre 2020 ;

jugé que M. et Mme [P] sont redevables d'une indemnité d'éviction ;

et les a déboutés de leurs demandes en paiement des loyers impayés ;

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a :

condamnée à payer à M. et Mme [P] une indemnité d'occupation s'élevant à la somme mensuelle de 1 200 euros à compter du 1er mai 2021 et jusqu'à la libération intégrale des lieux donnés à bail, soit la somme de 24 000 euros due à la date du 31 décembre 2022 ;

débouté de ses demandes reconventionnelles en nullité du bail et en paiement de dommages et intérêts et indemnisation de son préjudice ;

condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 26 août 2020 ainsi que du congé du 29 octobre 2020 ;

débouté de sa demande de condamnation de M. et Mme [P] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Par conséquent,

À titre principal,

- juger que M. et Mme [P] ont manqué à leur obligation de délivrance prévue par l'article 1719 et 1720 du code civil, engageant leur responsabilité contractuelle ;

- condamner M. et Mme [P] à lui payer la somme de 106 812 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte d'exploitation, la somme de 14 615,09 euros de dommages et intérêts pour les loyers payés à tort, et 16 535,71 euros en indemnisation de son préjudice pour les frais exposés au titre des frais divers engagés en pure perte ;

À titre subsidiaire,

- juger que le bail commercial du 23 mai 2012 et ses avenants sont nuls et condamner M. et Mme [P] aux mêmes montants ;

- juger que M. et Mme [P] ne sont pas fondés à demander une indemnité d'occupation postérieure au 30/04/2021, date de fin du bail ;

- les débouter de leur demande d'indemnité d'occupation, de l'ensemble de leurs demandes, et appels incidents ;

- et les condamner à payer la somme de 7 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

Par conclusions du 20 avril 2026, M. et Mme [P] demandent à la cour, au visa des articles 1134 et suivants (actuels 1103, 1104 et 1193) du Code civil, des articles L143- 2 et suivants, L145-1 et suivants, L145-17 et suivants, L145-41 et suivants du Code de commerce, de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

condamné la société Épicurien à leur payer une indemnité d'occupation s'élevant à la somme mensuelle de 1 200 euros à compter du 1er mai 2021 et jusqu'à la libération intégrale des lieux donnés à bail, soit la somme de 24 000 euros due à la date du 31 décembre 2022 ;

débouté la société Épicurien de ses demandes reconventionnelles en nullité du bail et au paiement de dommages et intérêts ;

condamné la société Épicurien aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 26 août 2020 ainsi que du congé du 29 octobre 2020 ;

- infirmer et reformer le jugement entrepris en ce qu'il a :

déclaré injustifié le motif grave et légitime qu'ils ont invoqué dans le congé délivré à la société Épicurien le 29 octobre 2020 ;

jugé qu'ils sont redevables d'une indemnité d'éviction ;

débouté M. et Mme [P] de leurs demandes en paiement des loyers impayés,

dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile et déboute les parties de leur demande en ce sens ;

Statuant à nouveau,

- constater la validité du congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime du 29 octobre 2020 ;

- prononcer la résiliation du bail commercial du 23 mai 2012, et de ses avenants des 17 janvier 2013, 14 avril 2014 et 25 novembre 2014 ;

- constater que la société Épicurien a été occupante sans droit ni titre depuis le 1er mai 2021, et n'a remis les clés aux bailleurs que le 18 décembre 2023 ;

En conséquence,

- débouter la société Épicurien de l'ensemble de ses demandes ;

- condamner la société Épicurien à leur payer :

les loyers commerciaux et charges restant dus jusqu'à la date du congé soit le 30 avril 2021, soit la somme de 11 120 euros au titre des loyers et charges impayés ;

une indemnité d'occupation égale et équivalente au loyer actuel charges comprises, soit la somme mensuelle de 1 200 euros à compter du 1er mai 2021 et jusqu'au 18 décembre 2023, soit la somme de 36 696,77 euros (1 200 euros x 30 mois + ((1 200 euros / 31 jours) x 18 jours)) ;

- condamner la société Épicurien à leur payer la somme de 2 500 euros en première instance et 3 500 euros en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 26 août 2020 ainsi que le congé du 29 octobre 2020.

Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est datée du 22 avril 2026.

MOTIFS :

Sur la nullité du contrat de bail

Moyens des parties :

1. La SAS Epicurien fait valoir, au regard des clauses de l'acte de cession du fonds de commerce daté du 7 août 2019, qu'elle prenait des locaux pour l'exercice de restauration. Or, selon elle :

- les locaux ne convenaient pas matériellement pour l'exercice de cette activité en raison des fuites présentes sur la toiture ;

- juridiquement, ces mêmes locaux ne pouvaient convenir à l'activité de restauration, en raison de l'absence de respect de la règlementation de sécurité et d'accès aux personnes atteintes par une maladie handicapante.

2. Elle plaide que ces éléments étaient des éléments essentiels au consentement du preneur car ils permettaient à ce dernier d'exercer son activité de sorte que le bail commercial du 23 mai 2012 et ses avenants seraient nuls.

3. Les consorts [S] répondent :

- que le local a toujours été exploité comme un restaurant ;

- qu'il n'est pas démontré par la SAS Epicurien qu'elle ne pouvait l'exploiter en l'état, après son acquisition et son entrée en jouissance du fonds, alors qu'elle avait préalablement visité ;

- qu'en sa qualité de professionnelle de la restauration, la SAS Epicurien devait estimer elle-même la faisabilité de son projet de restaurant ;

- la SAS Epicurien avait connaissance de l'existence des infiltrations lors de son entrée en jouissance, ayant elle-même entrepris des travaux qu'elle n'a manifestement pas voulu mener à son terme, pour des raisons qui lui appartiennent.

Réponse de la cour :

4. Dans l'hypothèse d'une cession du fonds de commerce, dans le cadre d'une liquidation judiciaire, les règles édictées aux articles L. 141-1 du code de commerce et suivants, relatives à vente du fonds de commerce, doivent être respectées. Il en est de même en ce qui concerne la délivrance, avant cession, des informations portant sur l'hygiène et la sécurité, outre celles portant sur la présence, ou non, d'amiante.

5. Or, l'acte de cession daté du 7 août 2019, est intervenu dans le cadre d'une liquidation judiciaire prononcée le 16 janvier 2019.

6. Aux termes d'une ordonnance rendue le 21 mars 2019, le tribunal de commerce de Béziers a ordonné la cession des éléments du fonds de commerce de restaurant plat à emporter (licence restaurant) exploité par la société « Les comédiens », à l'exception du matériel et des marchandises pouvant faire l'objet d'une revendication dans le cadre de la clause de réserve de propriété, au bénéfice de la société Epicurien, au prix de 75 000 euros payables comptant, s'appliquant aux éléments incorporels à hauteur de 45 000 euros et aux éléments corporels à hauteur de 30 000 euro.

7. En qualité de cessionnaire, la SAS Epicurien peut invoquer des éléments délibérément dissimulés à l'acte de cession du 7 août 2019, ayant vicié son consentement, et non des éléments de même nature, contenus au bail commercial du 23 mai 2012 et ses avenants, afin de se prévaloir de la nullité de ces derniers.

8. L'étude de l'acte de cession enseigne que la SAS Epicurien était informée de l'état de la toiture du fonds de commerce de commerce de restauration dès lors qu'au titre des éléments incorporels de ce fonds (au chapitre relatif à la désignation), il lui était cédé « le droit pour le temps qui reste à courir au bail ci-après énoncé, portant sur les locaux dans lesquels le fonds de commerce cédé est exploité » et que l'appelante a clairement stipulé ensuite que :

« Ce fonds de commerce existe en son état actuel, avec tous ses éléments, ci-dessus mentionnés et tels que le cessionnaire déclare parfaitement le connaître tant pour l'avoir visité plusieurs fois que pour en avoir étudié la rentabilité au moyen des documents comptables qui ont été mis à sa disposition, le tout préalablement au présent acte.

Précision est ici faite que le fonds objet des présentes est cédé libre de toute marchandise ».

9. En page 9 de l'acte, au chapitre relatif aux « CHARGES ET CONDITIONS » il encore noté en ce qui concerne le cessionnaire, qu'il « ['] prendra le fonds de commerce suite désigné, avec tous ses éléments incorporels et corporels, dans l'état où ils se trouveront au jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir prétendre ni exiger aucune indemnité, ni diminution du prix ci-après fixé, pour quelque cause que ce soit, notamment pour veste vétusté, dégradation, mauvais état d'entretien, dépérissement ou baisse de clientèle

Malgré l'obligation pour le cessionnaire de prendre le fonds de commerce sus-désigné dans l'état où il se trouvera au jour de son entrée en jouissance, sans garantie de la part du vendeur, celui-ci ne sera exonéré des vices cachés prévus à l'article 1641 du Code civil que s'il n'en avait effectivement pas connaissance au jour du transfert de propriété ».

10. La SAS Epicurien, qui n'agit pas sur le fondement des vices cachés, reconnaît ainsi qu'elle avait, préalablement à la cession réalisée à la barre du tribunal de commerce et la rédaction de l'acte la constatant, visité plusieurs fois les locaux et avait par ailleurs connaissance de l'état de la toiture des locaux dans lequel elle allait exercer son activité de restauration.

11. Elle ne plaide pas utilement que son consentement à l'acte du 7 août 2019 aurait été vicié pour ce motif.

12. S'agissant de la réglementation relative aux établissements recevant du public et plus particulièrement celle intéressant l'accessibilité des locaux aux personnes atteintes d'un handicap, un large chapitre de l'acte de cession y est consacré, en pages 3 et 4 de l'acte.

13. En conclusion, il est indiqué que « Le cédant déclare, qu'à sa connaissance, aucune information n'a été effectuée auprès de la préfecture, ni aucun agenda d'accessibilité programmée (Ad'Ap) déposé en mairie. Le cessionnaire, pour sa part, lui en donne acte et déclare être parfaitement informé de la réglementation et des obligations lui incombant, en faire son affaire personnelle sans recours contre le cédant. »

14. La SAS Epicurien ne peut dès lors davantage se prévaloir d'un manquement à la règlementation de sécurité et d'accès aux personnes atteintes par une maladie handicapante pour prétendre à la nullité du contrat de cession.

15. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les motifs graves et légitimes invoqués

16. Selon le congé avec refus de renouvellement du 30 avril 2021, « Les motifs graves et légitimes qui justifient ce refus sont les suivants :

- Vous n'avez pas justifié auprès du propriétaire de l'acquisition du fonds de commerce en question et aucune notification selon l'article 1690 du Code Civil ne lui est parvenue à ce jour ;

- Vous avez laissé des loyers impayés de SEPTEMBRE 2019 à AOUT 2020, qui ont fait l'objet d'un commandement de payer délivré par acte de mon Ministère en date du 26 août 2020 ;

- Les loyers des mois de SEPTMBRE 2020 et OCTOBRE 2020 restent impayés à ce jour ;

- Enfin, vous n'exploitez pas le fonds de commerce loué, objet du présent bail depuis votre acquisition, soit depuis le mois de septembre 2019. »

17. Mme [L] [X], épouse [P], et M. [E] [P] reprennent en cause d'appel des moyens qui ont été justement écartés par le premier juge par des motifs développés pertinents, notamment tenant l'absence de mise en demeure adressée au preneur de se conformer à son obligation d'exploiter, préalablement à la délivrance du congé pour ce motif.

18. Le jugement sera confirmé sur ce point ainsi que sur le principe subséquent du paiement d'une indemnité d'éviction (pour laquelle aucune prétention n'est formulée de part et d'autre), un congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction délivré par le bailleur, dès lors qu'il est dépourvu de motifs légitimes et sérieux, mettant effectivement fin au bail et obligeant le bailleur au paiement d'une telle indemnité.

Sur l'exception d'inexécution

Moyens des parties :

19. La SAS Epicurien invoque un défaut de délivrance du bailleur « justifiant l'exception d'inexécution du paiement des loyers » et fait valoir :

- que le bailleur avait l'obligation d'effectuer toutes les réparations non locatives afin de permettre au preneur d'exercer son activité de restauration et que le rapport d'expertise, daté du 9 avril 2021, est accablant sur ce point, dès lors que les infiltrations constatées ne lui permettaient pas une jouissance paisible des lieux (des fissures et des infiltrations, des circuits électriques et une taille des locaux non conformes aux normes applicables pour l'activité envisagée) ;

- que ce défaut de délivrance conforme, dès la cession du fonds, ne lui a pas permis d'ouvrir son restaurant ;

- que les conclusions de l'expert, reprises par les premiers juges, selon lesquelles ces désordres l'empêchaient d'exploiter son fonds de commerce et d'utiliser les locaux selon la destination qui était prévue, l'autorisait à ne pas payer les loyers.

20. Les consorts [P] répondent que de jurisprudence constante, le locataire ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution pour s'exonérer du paiement des loyers, que s'il démontre qu'il a été « dans l'impossibilité totale d'exercer son activité dans les lieux loués », ce qui n'est pas le cas d'espèce.

21. A cet effet, ils font valoir :

- que la SAS Epicurien a acheté le fonds de commerce dans le cadre d'une vente de gré à gré dans le cadre de la procédure collective du précédent exploitant et qu'elle a, dès lors, visité les lieux avant de faire une offre d'achat et fait établir un diagnostic technique, de sorte qu'elle avait connaissance de l'état des locaux ;

- que la SAS Epicurien a exploité les locaux tout en faisant le choix de s'abstenir, dans un premier temps, de régler les loyers et n'a pris la décision d'organiser une expertise judiciaire que lorsque les bailleurs lui ont délivré un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, ladite expertise ayant été ordonnée selon ordonnance du 22 décembre 2020 ;

- que les désordres relevés par l'expert sont insuffisants à caractériser une impossibilité totale d'exploiter les locaux donnés à bail et à justifier le non-paiement des loyers, étant précisé que celui-ci a précisé que l'état des locaux (notamment la présence d'infiltration) s'est dégradé compte tenu du défaut d'entretien par le preneur ;

Réponse de la cour :

22. Pour déterminer les éventuels manquements du bailleur, il convient de définir le périmètre de la cession réalisée au profit de la SAS Epicurien le 7 août 2019 suite à la liquidation judiciaire du précédent locataire.

23. Si le contrat de bail de locaux à usage commercial daté du 23 mai 2012, auquel se réfère l'appelante, distinguait plusieurs locaux, en sus de la salle de restaurant, deux avenants dont venus en restreindre le périmètre.

24. Le premier d'entre eux, daté du 14 avril 2014, stipule que «la petite villa mentionnée au deuxième paragraphe de l'article Ill du bail ci-dessus référencé ne fait plus partie des locaux loués à compter du 1er mai 2014 ». Le second, daté du 25 novembre 2014, souligne que « a pièce contigüe au local de la Société LCA, d'une surface d'environ 50 mètres carrés ne fait plus partie des locaux loués à compter du 1er décembre 2014 ».

25. Dès lors, seuls le restaurant qui était compris dans le périmètre de la cession du 7 août 2019 et les inexécutions relatives à ces locaux peuvent autoriser le locataire à se prévaloir des dispositions des articles 1219 et suivants du code civil.

26. Contrairement à ce que soutient l'appelante, celle-ci exploitait bien ce fonds de commerce. En effet, par lettre datée du 15 avril 2020, M. [G] [C] expliquait lui-même :

« Comme vous le savez, pour lutter contre la propagation du virus COVID 19, le gouvernement a décidé de fermer « tous les établissements non indispensables à la vie de la Nation » par arrêté du 15 mars 2020 complétant l'arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19 (article 1er).

Par conséquent, depuis le 14 mars à minuit, je ne peux pas ouvrir mon restaurant pour une durée indéterminée à ce jour.

Par la présente, je vous informe en conséquence que je ne suis plus en mesure de vous régler le loyer dû au titre de mon occupation des locaux situés au [Adresse 1] dont vous êtes propriétaire, et ce conformément à l'article 7 du bail commercial ['] ».

27. Ce début d'exploitation du restaurant est encore confirmé par une lettre de la SAS Epicurien, réceptionnée le 1er septembre 2019 par le bailleur aux termes de laquelle celle-ci indique :

« Je tiens à vous informer de mon intention d'effectuer des travaux dans l'établissement « comédien » que j'occupe depuis le 1er septembre 2019 suite à la signature du bail de location.

Les travaux sont les suivants : modification de l'espace intérieur du Restaurant, mur de séparation en le passage pour voiture et la terrasse, rafraîchissement de l'espace extérieur, rénovation générale à l'intérieur du restaurant, création espace plonge, modification espace à l'intérieure, peinture, façade, plomberie, électricité'

En conséquence et conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, je vous remercie de bien vouloir accepter ma demande. Les travaux effectués deviendront définitivement acquis et par conséquent, il ne vous sera pas possible de me contraindre à remettre les lieux dans leur état initial. »

28. Dans sa lettre du 28 juillet 2020 qui intervient, pendant la pandémie du Covid19 et avant toute constatation probante (le procès-verbal de constat intervient un mois après, soit le 24 août 2020), la SAS Epicurien, par l'entremise de son conseil et avant toute « initiative procédurale » écrit :

« Ma cliente n'a pris possession que de la partie restaurant, puisque les autres bâtiments visés dans ce bail [celui du 23 mai 2012, depuis modifiés] sont occupés par des tierces personnes.

Mon client attend des explications sur cette situation de fait et une régularisation sur les surfaces louées.

Par ailleurs, un diagnostic technique a été réalisé, qui fait apparaitre divers désordres liés notamment à la toiture qui est fuyarde, et qui contient de l'amiante.

Cette toiture est à reprendre en totalité, travaux qui incombent complètement à vos clients en leur qualité de bailleur.

Les installations sont non conformes, notamment les WC, l'électricité est hors normes, l'installation de gaz et la cuisine.

Pour rappel le contenu du bail, notamment en son chapitre 15 relatif aux réparations incombant au bailleur.

En conclusion, à ce jour ma cliente n'a pas été mise en possession des biens figurant au bail acquis dans le cadre de cession de fonds de commerce et les locaux dont elle a pris possession, à savoir la partie restaurant présentent de graves désordres et non conformités incombant à vos clients bailleurs. »

29. Le dossier technique dont se prévaut la SAS Epicurien dans ce courrier daté du 21 août 2019, ne traite aucunement de la « toiture qui est fuyarde » contrairement à ce qu'elle soutient, mais se penche sur les problèmes relatifs à la surface habitable et à la détection de produits susceptibles de contenir de l'amiante.

30. Il en résulte que l'état de cette toiture était connu de la SAS Epicurien, dès avant la cession du fonds de commerce, de même que l'existence de produits amiantés dont elle avait indiqué qu'elle en faisait son affaire (Cf. points 8 à 14). En outre, au vu de ces mêmes éléments, il s'avère que la SAS Epicurien avait déclaré entamer des travaux pour remédier aux installations qu'elle décrit comme non conformes, intéressant, notamment, les WC, l'électricité, l'installation de gaz et la cuisine sans que pour autant, ne soit envisagée la possibilité d'être déchargé des loyers en contrepartie.

31. Plus particulièrement, s'agissant des fuites, leur apparition n'a pas date certaine. Les productions démontrent que ce n'est qu'à compter du 28 juillet 2020 que des fuites en toiture ont été mentionnées mais rien ne permet de les dater plus précisément dès lors que l'expert lui-même, dans son rapport du 9 avril 2021 (près de deux années après la cession du fonds de commerce comprenant le droit au bail) indique, en ce qui concerne le chef de mission n°6 (« préciser, dans la mesure du possible, la date d'apparition des désordres dans toutes leurs composantes (date des premières manifestations, causes et conséquences, aggravation éventuelle depuis la réception des travaux) »), que la date d'apparition des désordres est non connue (page 25 du rapport).

32. Ainsi, la SAS Epicurien a bien entamé une exploitation dans des locaux exclusivement dédiés au restaurant, objet de la cession de fonds de commerce, au moins, jusqu'au 15 avril 2020 et l'ensemble des éléments dont elle se prévaut pour conclure à « un défaut de délivrance », soit avaient été envisagés lors de la cession (amiante), soit étaient connus ou ne peuvent être datés précisément quant à leur apparition (toiture et les fuites), ou enfin, devaient faire l'objet de travaux qu'elle avait pris à sa charge (lettre acceptée par le bailleur le 1er septembre 2019).

33. La SAS Epicurien ne peut se prévaloir d'un défaut de délivrance conforme au sens des articles 1719 et 1720 du code civil, pour l'exonérer de l'exécution de ses propres obligations au sens de l'article 1219 du même code.

34. Le jugement sera réformé en ce qu'il a dispensé la SAS Epicurien de payer les loyers commerciaux et charges restant dus jusqu'à la date du congé, soit le 30 avril 2021 ; et cette société sera condamnée à payer aux intimés la somme de 11 120 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le jugement sera en outre confirmé sur la libération des lieux et le principe d'une indemnité d'occupation, la SAS Epicurien ayant bénéficié de la jouissance des locaux et ayant exploité le fonds.

Sur l'indemnité d'occupation

35. Le congé étant valide et la SAS Epicurien ne pouvant se prévaloir d'une exception d'inexécution, l'indemnité d'occupation prononcée par les premiers juges, à l'encontre de l'occupante sans droit ni titre depuis le 30 avril 2021, est fondée.

Sur la demande de dommages et intérêts

36. La SAS Epicurien qui fonde son action indemnitaire sur un prétendu défaut de délivrance, non caractérisé, ne peut obtenir les montants qu'elle réclame au titre des loyers payés à tort, des frais généraux consécutifs aux désordres et à la procédure et au titre de la perte d'exploitation.

38. Elle sera déboutée des demandes formées de ce chef.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté M. et Mme [P] de leurs demandes en paiement des loyers impayés et condamné l'appelante à payer la somme de 24 000 euros au titre de l'indemnité d'occupation due à la date du 31 décembre 2022,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Condamne la SAS Epicurien à payer à Mme [L] [X], épouse [P], et à M. [E] [P], ensemble, la somme de 11 120 euros au titre des loyers et charges, et la somme de 36 696,77 euros au titre de l'indemnité d'occupation,

Déboute la SAS Epicurien de ses demandes indemnitaires,

Condamne la SAS Epicurien aux dépens d'appel,

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SAS Epicurien et la condamneà payer à Mme [L] [X], épouse [P], et à M. [E] [P], ensemble, la somme de 3 000 euros.