CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 18 juin 2026, n° 23/12532
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 18 JUIN 2026
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/12532 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CH7UR
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Avril 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] - RG n° 19/01190
APPELANTE
S.A.S.U. HOTEL MALTE OPERA, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro 428 750 087
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée et assistée de Me Géraldine ALLARD, avocat au barreau de PARIS, E2176
INTIMEE
E.U.R.L. COMPAGNIE DU GRAND HOTEL DE MALTE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 3] sous le numéro 552 049 462
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée et assistée de Me Carol AIDAN, avocat au barreau de PARIS, D0021
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie GIROUSSE, Conseillère chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
- Madame Nathalie RECOULES, Présidente de la chambre 3 du pôle 5
- Madame Marie GIROUSSE, Conseillère,
- Madame Stéphanie DUPONT, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Wendy PANG FOU
ARRET :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Nathalie RECOULES, Présidente de la chambre 3 du pôle 5, et par Yulia TREFILOVA, Greffière auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire, présent lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 20 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant la société Hôtel Malte Opéra à la société Compagnie du Grand Hôtel de Malte.
Par actes sous seing privé en date du 19 octobre 1995, la société Grand Hôtel de Malte, aux droits de laquelle est venue la société Compagnie du Grand Hôtel de Malte, a donné à bail commercial à la Société de l'hôtel Bergère et Maison Blanche, aux droits de laquelle est venue la société Hôtel Malte Opéra, pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter 25 juillet 1995, moyennant un loyer annuel initial en principal de 106.714,31 euros hors taxes et hors charges, divers locaux dépendant d'un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5], à usage d'hôtel meublé.
A la suite d'un congé avec offre de renouvellement pour le 31 août 2005 signifié par la bailleresse le 16 février 2005, par arrêt de la cour d'appel de Paris du 23 novembre 2011, rectifié par arrêt du 1er février 2012, le bail a été renouvelé au 1er septembre 2005, moyennant un loyer annuel en principal de 213 695 euros hors taxes et hors charges, à compter de cette date, les autres clauses et conditions demeurant inchangées. A son expiration, le bail du 1er septembre 2005 s'est poursuivi par tacite prolongation.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 juin 2016, la société Hôtel Malte Opéra a demandé le renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2017.
Par acte extrajudiciaire du 5 septembre 2016, la société Compagnie du Grand Hôtel de Malte a refusé le renouvellement et offert une indemnité d'éviction.
Par ordonnance du 17 janvier 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a désigné Mme [I] [X] en qualité d'expert avec mission d'estimer l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation.
L'expert a déposé son rapport le 28 décembre 2018 concluant à la perte du fonds de commerce hôtelier, à une indemnité d'éviction d'un montant total de 17 350 000 euros et à une indemnité d'occupation annuelle de 327 600 euros HT, HC à compter du 1er janvier 2017.
Par acte du 21 janvier 2019, la société Hôtel Malte Opéra a assigné la société Compagnie du Grand Hôtel de Malte devant le tribunal de grande instance de Paris en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction ainsi que de l'indemnité d'occupation.
Par arrêt du 10 décembre 2020, la Cour de cassation a renvoyé au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité posée par la société Compagnie du Grand Hôtel de Malte à l'égard des dispositions de l'article L.145-14 du code de commerce. Par arrêt du 5 mars 2021le Conseil Constitutionnel a déclaré ces dispositions conformes à la Constitution.
Par le jugement attaqué du 20 avril 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :
- Dit que par l'effet de la demande de renouvellement notifiée le 6 juin 2016 par la société Hôtel Malte Opéra à la société Compagnie du grand hôtel de Malte, le bail du 1er septembre 2005 les liant portant sur les lieux sis [Adresse 1] à [Localité 5] a pris fin le 31 décembre 2016,
- Déboute la société Compagnie du Grand Hôtel de Malte de sa dénégation du droit de la société Hôtel Malte Opéra à bénéficier du statut des baux commerciaux et d'une indemnité d'éviction,
- Déboute la société Compagnie du Grand Hôtel de Malte de sa demande tendant à voir "juger que l'estimation de l'indemnité d'éviction pour perte de fonds de commerce conduit à des aberrances et des aberrations qui porte gravement atteinte au droit de propriété de la Compagnie du Hôtel Malte Opéra".
- Dit que le refus de renouvellement du bail signifié le 5 septembre 2016 par la société Compagnie du Grand hôtel de Malte à ouvert au profit de la société Hôtel Malte Opéra le droit à une indemnité d'éviction,
- Dit que l'éviction entraîne la perte du fonds de commerce exploité par la société Hôtel Malte Opéra dans les locaux précités,
- Fixe à la somme de 24 364 607 euros le montant de l'indemnité d'éviction due par la société Compagnie du Grand hôtel de Malte à la société Hôtel Malte Opéra, outre les frais de licenciement qui seront payés sur justificatifs, se décomposant comme suit :
- indemnité principale : 21 754 018 euros
- indemnités accessoires : 2 610 589 euros
- frais de remploi : 2 175 402 euros
- trouble commercial : 428 187 euros
- frais administratifs : 5 000 euros
- frais de déménagement : 2000 euros
- Dit que la société Hôtel Malte Opéra est redevable à l'égard de la société Compagnie du Grand hôtel de Malte d'une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2017,
- Fixe le montant de cette indemnité d'occupation à la somme annuelle de 304 054 euros, outre les taxes et charges,
- Dit que la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation s'opérera de plein droit,
- Déboute la société Hôtel Malte Opéra de sa demande tendant à voir " Ordonner le remboursement du dépôt de garantie entre les mains de la société Compagnie du Grand hôtel de Malte du titre du bail ",
- Condamne la société Compagnie du Grand hôtel de Malte aux entiers dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, et dit qu'ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- Condamne la société Compagnie du Grand hôtel de Malte à payer à la société Hôtel Malte Opéra la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire,
- Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.
Par acte du 27 avril 2023, la bailleresse a notifié à la locataire qu'elle exerçait son droit de repentir et offert le renouvellement du bail commercial moyennant un loyer annuel principal de 700.000 euros.
La société Hôtel Malte Opéra a interjeté appel de du jugement par déclaration du 17 juillet 2023. Par conclusions du 11 décembre 2023, la société Compagnie du grand hôtel de Malte a interjeté appel incident.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 18 février 2026. L'affaire a été appelée à l'audience du 13 avril 2026.
PRETENTIONS DES PARTIES
Par conclusions déposées le 19 février 2025, la société Hôtel Malte Opéra demande à la cour de :
- dire et juger recevable et bien fondée la société Hôtel Malte Opéra en son appel principal ;
- constater et prendre acte de l'exercice par la société Compagnie du Grand hôtel de Malte de son droit de repentir, et ce par exploit d'huissier du 27 avril 2023 ;
S'agissant des fins de non-recevoir soulevées par la société Compagnie du Grand hôtel de Malte:
- rejeter les demandes d'irrecevabilité formulées par la société Compagnie du Grand hôtel de Malte dans ses conclusions d'intimée ;
S'agissant de l'indemnité d'occupation :
- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a fixé l'indemnité d'occupation due par la société Hôtel Malte Opéra à la somme de 304.054 €/an, outre les taxes et charges ;
Statuant à nouveau,
- fixer l'indemnité d'occupation due par la société Hôtel Malte Opéra pour la période du 1er janvier 2017 au 26 avril 2023 à la somme de 222.208 €/an HT et HC ;
S'agissant des frais de l'instance à la suite de l'exercice du droit de repentir :
- constater et prendre acte que la société Hôtel Malte Opéra a procédé à compensation sur le loyer dû de la condamnation de 10.000 € prononcée à son profit par le jugement du tribunal judiciaire de Paris (Ch. 18, Section 2) en date du 20 avril 2023 ;
- condamner la société Compagnie du Grand hôtel de Malte à payer à la société Hôtel Malte Opéra à titre de solde la somme de 50.855,98 €, au titre des frais de l'instance, et au visa de l'article L.145-58 du code de commerce,
En tout état de cause,
- débouter la société Compagnie du Grand hôtel de Malte de l'intégralité de ses prétentions, fins et conclusions.
Par conclusions déposées le 3 avril 2025, la société Compagnie du Grand hôtel de Malte demande à la cour de :
- juger recevable et bien fondée la société Compagnie du Grand hôtel de Malte en son appel incident ;
Sur l'indemnité d'occupation
- infirmer le jugement en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 304 054 euros, outre les taxes et charges et statuant à nouveau, fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 665 770 €/an HT HC et à titre subsidiaire, à la somme de 517 903 HT/HC/an ;
- juger que l'indemnité d'occupation devra faire l'objet d'une indexation annuelle sur la base de l'ILC à compter du 1er janvier 2017 ;
A titre subsidiaire,
Le rapport d'expertise de Madame [X] ne s'étant prononcée que sur le montant de l'indemnité d'occupation due par le locataire évincé, si la Cour ne s'estimait pas suffisamment informée, il y a lieu de renvoyer cette affaire à la mise en état afin de pouvoir saisir le Conseiller de la Mise en Etat d'une demande d'expertise ayant pour objet la détermination du montant de l'indemnité d'occupation due sur la période du 1er janvier 2017 au 27 avril 2023 à la suite de l'exercice du droit de repentir par le bailleur ;
Sur les frais de l'instance
- juger irrecevable la demande formée au titre des frais d'instance ;
Subsidiairement,
- fixer le quantum des frais d'instance à un montant raisonnable.
La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1.Sur l'indemnité d'occupation
L'article L145-58 du code de commerce instituant un droit de repentir permettant au bailleur de se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction, à charge pour lui de supporter les frais de l'instance et de consentir le renouvellement du bail dont les conditions sont fixées en cas de désaccord conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet, a pour conséquence que le bail se trouve irrévocablement renouvelé au jour de l'exercice de ce droit de repentir. Ainsi, pendant la période intermédiaire entre la fin de l'ancien bail et la prise d'effet du nouveau, au jour du repentir, le locataire qui est resté dans les lieux doit une indemnité dont le montant est fixé conformément aux dispositions de l'article L145-28, lequel renvoie aux dispositions du même code relatif à la fixation du loyer d'un bail commercial et notamment l'article L.145-36 selon lequel le prix des baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation sont fixés par décret en conseil d'Etat.
En l'espèce, la période pour laquelle l'indemnité d'occupation doit être fixée est celle du 1er janvier 2017 au 26 avril 2023, veille de la date du repentir.
S'agissant d'un immeuble à usage d'hôtel, comme l'a justement rappelé le jugement déféré, s'appliquent les dispositions de l'article R145-10 du code de commerce, selon lesquelles " le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée ".
Le jugement déféré a appliqué " la méthode hôtelière " actualisée comme le propose l'expert judiciaire, s'agissant de la méthode en usage en la matière. La société Compagnie du Grand Hôtel de Malte critique l'utilisation de cette méthode affirmant que la méthode couramment utilisée par les opérateurs hôtelier consisterait à déterminer un loyer de marché c'est-à-dire un loyer normatif admissible estimé par application d'un taux d'effort à l'EBITDAR et/ou au chiffre d'affaires, proposant en l'espèce un ratio de marge de 40% . Il ne démontre cependant pas son affirmation selon laquelle ce calcul serait effectivement conforme aux usages.
Ainsi que l'a rappelé l'expert, la valeur locative d'un hôtel doit être déterminée non pas d'après les prix pratiqués mais les prix praticables déterminés d'après les statistiques connues. Elle ne doit pas être déterminée en fonction du chiffre d'affaires effectivement réalisé par le preneur ni en appliquant la notion de taux d'effort qui correspond au rapport entre le chiffre d'affaires réalisé et la charge locative.
Comme l'a rappelé le jugement déféré, selon la méthode hôtelière actualisée, la valeur locative d'un établissement hôtelier est déterminée :
- par la valeur locative de sa partie " Hébergement ", au travers de l'application d'un pourcentage, représentant le taux de prélèvement actualisé du bailleur ou taux sur recettes (ci-après TSR), à la recette annuelle théorique maximale encaissable, hors taxes et hors taxes de séjour, (ci-après la RTME) ; la RTME est déterminée à partir, non plus des prix affichés par l'exploitant, mais d'un prix moyen praticable, hors taxes, de source statistique (ci-après le PMP), issu de données concernant des établissements hôteliers du secteur comparables en termes d'emplacement et de caractéristiques objectives (gamme, standing, niveau des prestations offertes, taille, aménagement et niveau d'équipement des chambres) ; elle est obtenue après, d'une part, déduction d'un abattement " Internet " pour tenir compte des commissions perçues par les Online Travel Agencies (ci-après les [Localité 6]) et, d'autre part, application d'un taux d'occupation moyen objectif (ci-après TOMO) ;
- par la valeur locative "Annexes ", au travers de l'application à la RTME, d'une part, du pourcentage que les recettes annexes praticables représentent dans le chiffre d'affaires hors taxes de l'hôtel, d'autre part, d'un taux de prélèvement différencié (entre 10 et 50%), selon que la recette est issue du travail de l'exploitant (petit-déjeuner, banquet, noces, restaurant sans exploitation autonome) ou de l'outil immobilier (parkings, salle de conférence ou de réunion) et, enfin et le cas échéant, d'un indice de fréquentation et d'un taux de captation.
Ces deux valeurs locatives s'ajoutent pour constituer la valeur locative des locaux loués.
- Sur la valeur locative hébergement
S'agissant des caractéristiques des locaux et de l'hôtel, il convient de renvoyer à l'exposé du jugement déféré sur ce point non contesté par les parties, étant juste observé que l'expert a conclu à un très bon emplacement pour l'activité hôtelière 4* exercée dans les locaux loués, dans un quartier central, à la fois résidentiel et de bureaux, mais surtout touristique, bien desservi par les transports en commun et avec des facilités de stationnement, dans une rue calme, nettement moins active que les [Adresse 3] situés à environ 200 m et à des locaux très fonctionnels, très bien aménagés et équipés pour l'activité hôtelière 4* offrant des prestations de qualité, qui y est exercée, le tout en très bon état général et bien entretenu.
Au regard des caractéristiques de l'établissement en cause de catégorie 4*, segment " moyenne gamme ", de sa bonne capacité, de son bon standing, de ses bonnes prestations, des locaux annexes agréables sans restauration sur place, des prix pratiqués de 2013 à 2015 en écartant l'année 2016 ayant fait l'objet de fermetures pour travaux, ainsi que des prix moyens pratiqués par les établissements hôteliers comparables du secteur, l'expert retient un prix moyen praticable par chambre de 186 euros (PMC) pour en déduire une recette théorique maximale encaissable (RTME) de 3.699.773 euros, montant, comme expliqué de façon détaillée dans le jugement déféré auquel il est renvoyé sur ce point. Ce montant est admis par la bailleresse.
Il n'y a pas lieu de reprendre le calcul proposé par la preneuse qui se base à tort sur les prix effectivement pratiqués selon elle de 2012 à 2016, pour un déduire un prix moyen pratiqué de 172 euros, un prix moyen praticable inexpliqué de154 euros et une Recette Théorique Maximale encaissable de 3.271.727 euros.
C'est à juste titre que le jugement déféré a retenu un RTME de 3.699.773 euros
Le taux de prélèvement devant se faire de façon différenciée sur les recettes d'hébergement et annexes et selon le type de recette annexe en fonction de la part liée à l'immobilier (parking etc) ou aux services (restauration etc), la méthode proposée par la bailleresse, qui n'établit pas son affirmation selon laquelle elle correspondrait aux usages, consistant à faire la somme des recettes d'hébergement et annexes pour en déduire après abattements un EBITDAR normatif estimé à 40% de la RTME auquel est appliqué un taux d'effort, n'est pas adaptée et ne peut être retenue.
Le jugement déféré applique un taux d'abattement internet de 17,5% à 50% des chambres commercialisées par l'intermédiaire des [Localité 6] (Online Travel Agency), pourcentages proposés par l'expert et approuvés par la locataire. La bailleresse les conteste en faisant valoir que le recours aux [Localité 6] devrait s'appliquer à 10% seulement des réservations en excluant les réservations en ligne sur le site Astotel du groupe auquel elle appartient qui ne constitue pas une [Localité 6] à son égard.
Les pourcentages appliqués par le jugement, conformes aux conclusions de l'expert, tiennent compte de ce que selon celui-ci, l'activité hôtelière est de plus en plus dépendante des [Localité 6], que la clientèle de l'établissement en cause est majoritairement de tourisme, qu'il convient de tenir compte qu'en l'espèce environ 22% de la clientèle est apporté par les [Localité 6] à laquelle s'ajoute celle réservant par le groupe Astotel qui reçoit des prestations de 8% du CA annuel. Ainsi que l'expose le jugement déféré, la société Compagnie du Grand Hotel de Malte n'explique cependant pas pourquoi il conviendrait de ramener à 10% seulement le taux des réservations par [Localité 6]. Le taux de 50% tenant compte du type d'hôtel et de sa clientèle ainsi que de la commercialisation partagée entre les [Localité 6] et le site Astotel sera maintenu de même que celui de 17,5% de commission qui tient compte des deux types de frais générés par le recours à ces sites, soit une TRME après cet abattement de 3.376 043 euros.
Le taux d'occupation moyen objectif (TOMO) de 82 % retenu par le jugement déféré au terme d'une motivation se référant aux observations de l'expert notamment quant aux années à prendre en compte et aux données statistiques relatives aux secteurs voisins comparables, à laquelle il convient de renvoyer, est approuvé par la société Compagnie du Grand Hotel de Malte.
La société Hotel Malte Opéra demande de ramener ce taux à 79%, se référant au prix moyen pratiqué, au taux d'occupation effectif de l'établissement pour les années 2014-2015, au taux d'occupation du segment moyenne gamme toutes zones confondues ainsi qu'à celui des zones " opéra Grands Boulevards " (moyenne 80,20%) et " [Adresse 4] " (moyenne 84,7%).
Sur ce point, il convient de se référer à la motivation du jugement déféré en ajoutant que le taux préconisé par le preneur de 79% est trop faible pour un hôtel situé nettement plus près du secteur Louvre que du secteur [Adresse 3].
Il s'en déduit après abattement de 82% au titre du TOMO, une RTME de 2.768.355 euros.
Conformément aux propositions de l'expert, le jugement déféré a retenu un taux de prélèvement au regard de la catégorie de l'hôtel en cause, de ses caractéristiques, emplacements et prestations de 16% minoré de 1% pour tenir compte du transfert contractuel de la charge des travaux de mise en conformité, étant rappelé que la clause de transfert des travaux relevant de l'article 606 du code civil désormais inapplicable ne justifie pas un abattement. La locataire accepte l'application de ce taux de 15%.
La bailleresse sollicite l'application d'un taux de 18% avant l'abattement de 1% pour le transfert des travaux de conformité au regard des caractéristiques valorisant l'hôtel, de son classement, sa bonne localisation, son excellente accessibilité, sa façade classée et sa capacité d'accueil de 133 personnes dans 64 chambres, supérieure à la moyenne parisienne. Elle ne démontre cependant pas que les caractéristiques des locaux en cause justifieraient l'application du taux de prélèvement maximum de 18% préconisé pour les hôtels du segment 3 à 4 étoiles, étant observé que les taux proposés dans la méthode hôtelière prennent en considération à juste titre du fait que plus le standing de l'hôtel est élevé plus la part des prestations offertes au client augmente de sorte que le taux de prélèvement relatif au logement diminue.
L'application du taux de 16% avant abattement apparaît adaptée et sera retenue. Il conviendra d'y appliquer l'abattement non discuté de 1% au titre du transfert de la charge des travaux de conformité, soit un taux de prélèvement et une valeur locative pour l'hébergement de 415.253 euros HT/HC/an.
- Sur la valeur locative " annexes "
L'expert a relevé que les recettes annexes (principalement les petits déjeuner, room service, minibar, blanchisserie ') représentent en moyenne 3,5% du chiffre d'affaires hors taxe, rappelant pour que pour les établissements de cette gamme les recettes sont généralement de l'ordre de 3 à 4%.
La bailleresse demande de retenir un taux de 5% en se fondant simplement sur la différence entre la moyenne du chiffre d'affaires hors taxe et celle du chiffre d'affaires hébergement mais ne se fonde pas sur les chiffres des recettes annexes effectivement perçues, de sorte qu'elle ne contredit pas utilement le pourcentage que l'expert déclare avoir observé.
La preneuse demande d'écarter toute majoration au titre des recettes annexes aux motifs que dans la majorité des cas les petits déjeuners seraient offerts ou compris dans l'offre et donc déjà pris en compte dans le PMP ou constitueraient des prestations structurellement déficitaires. Cependant elle n'établit pas ses affirmations. Ainsi que l'a justement relevé le jugement déféré, il ressort des éléments du dossier que les prestations annexes sont facturées distinctement de l'hébergement. Dès lors qu'elle constitue une part du chiffre d'affaires, elles doivent être prises en compte pour cette part.
Compte tenu du fait qu'elles correspondent essentiellement à des services, de l'absence de restaurant permettant de capter une clientèle extérieure mais aussi de l'importance de la part de l'immobilier puisque l'hôtel dispose d'une belle salle de petits déjeuners avec patio, c'est à juste titre que le jugement déféré a retenu le taux de prélèvement de 10% proposé par l'expert, soit la somme de 9.689 euros correspondant à 2.768.355 X3,5% X10%.
Ainsi que l'a relevé le jugement déferé, il s'en déduit une valeur locative annuelle au 1er janvier 2017 de 424.942 euros hors taxes hors charges.
- Sur les correctifs
Le débiteur légal de la taxe foncière étant le propriétaire, c'est à juste titre que la clause mettant le coût de cette taxe à la charge de la locataire doit être considéré comme une charge exorbitante nonobstant l'affirmation de la société Compagnie du Grand Hotel de Malte selon laquelle il serait d'usage de transférer cette charge au preneur. C'est à juste titre que le jugement déféré s'est référé au montant de la taxe foncière de l'année 2016 en considération du fait que la valeur locative doit être appréciée au 1er janvier 2017. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande de la locataire aux fins de prise en compte de la taxe foncière de 2023 et 2024.
Les parties ne produisent toujours pas de justificatifs du coût de l'assurance de l'immeuble transférée à la locataire. Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé un abattement de 9.000 euros au titre des charges exorbitantes relatives au transfert de la taxe foncière et de l'assurance de l'immeuble, soit 415.942 euros après cet abattement.
S'agissant des travaux hôteliers, le jugement déféré a pratiqué un abattement de 14% sur la valeur locative considérant que le montant des travaux hôteliers notifiés le 13 avril 2016 s'élèvent 1.187.818 euros.
La société Hotel Malte Opéra évalue à 1.465.491 euros le montant des travaux à prendre en considération en demandant un abattement de 15% tandis que la bailleresse évalue à 82.059 euros le coût de ces travaux pour solliciter l'application d'un abattement de 1,25%.
La bailleresse se réfère à un dire à l'expert du 5 mars 2018 qu'elle produit, différents arguments pour s'opposer à la prise en compte de travaux aux motifs notamment qu'ils ne relèveraient pas des dispositions du code de tourisme en la matière, n'auraient pas été notifiés ou l'aurait été tardivement, sans expliquer comment elle parvient au montant de 82.059 euros. La locataire ne répond pas de façon précise à ces arguments.
L'expert n'y répond pas non plus de façon précise et retient un montant global de travaux s'élevant à 600.000 euros sans en donner le décompte, pour en déduire un abattement de 12%.
Il résulte des articles L.311-1 et suivants du code de tourisme cité dans le jugement déféré que le propriétaire d'un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s'opposer à l'exécution des travaux d'équipement et d'amélioration que le locataire propriétaire du fonds de commerce réalise à ses frais et sous sa responsabilité concernant certains types de travaux strictement énumérés dans ce texte (1° La distribution de l'eau, du gaz et de l'électricité ; 2° L'installation du téléphone, d'appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision ; 3° L'équipement sanitaire ; 4° Le déversement à l'égout ; 5° L'installation du chauffage central ou de distribution d'air chaud ou climatisé ;6° L'installation d'ascenseurs, monte-charges et monte-plats ;7° L'aménagement des cuisines et offices ;8° La construction de piscines) même si ces travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux, une procédure spécifique d'autorisation étant prévue au cas où ces travaux affectent le gros 'uvre. Selon ces articles le locataire doit, avant de procéder à ces travaux, notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, un plan et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés devant être joints, le bailleur disposant d'un délai de deux mois pour répondre et étant réputé accepter les travaux affectant le gros 'uvre à défaut de réponse. Pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite pour une durée de douze années à compter de l'expiration du délai d'exécution, le propriétaire ne peut prétendre à une majoration du loyer du fait de l'incorporation à l'immeuble des améliorations résultant de l'exécution de ces travaux hôteliers ainsi notifiés. Afin de respecter cette impossibilité de prendre en compte dans l'évaluation du loyer les améliorations résultant de ces travaux hôteliers, il est d'usage d'appliquer un abattement sur la valeur locative de l'hôtel dans son état actuel afin de neutraliser la valeur des travaux, cet abattement variant en fonction de leur importance. Il résulte de ces dispositions que les travaux n'affectant pas le gros 'uvre peuvent être commencés dès la notification.
Les factures d'ascenseur sur [Adresse 5] concernant un devis de février 2015 faisant l'objet de factures importantes en novembre 2015 et mars 2016, il s'en déduit que les travaux ont été commandés avant la notification, de sorte qu'ils ne seront pas pris en compte. Les travaux portant sur l'ascenseurs sur cour relèvent des dispositions de l'article L311-1 contrairement à ce que soutient la bailleresse. Ils seront pris en compte pour leur montant de 30.946 euros dont le solde a été facturé en septembre 2016.
En l'espèce, la société Hotel Malte Opéra a notifié à sa bailleresse le 13 avril 2016 son projet de réaliser des travaux ressortant des dispositions de l'article L311.1 du code de tourisme dont certains affectent le gros 'uvre portant "1. Sur le remplacement de l'équipement sanitaire de certaines salles de bains 2. Sur la remise aux normes de l'ascenseur dans le respect de la réglementation ascenseur P.M.R. ". Etaient joint à ce courrier un descriptif général des travaux et différents devis dont il résultait qu'ils portaient notamment sur le réseau de tout à l'égout et le remplacement de la climatisation. la société Hotel Malte Opéra a effectué une notification complémentaire le 27 octobre 2016.
Le jugement déféré a pris en compte la plupart des travaux de gros 'uvres qui ne font pas partie de l'énumération restrictive de l'article L311.1 précité. Il conviendra de les écarter. Ainsi que l'a observé l'expert, peuvent être pris en compte des factures ne correspondant pas strictement aux devis annexés à la notification mais en constituant le complément nécessaire pour réaliser les travaux décrits dans la lettre de notification, de sorte qu'il convient de prendre en compte la facture Chapadaux relative aux fournitures d'équipements sanitaires (53.848 euros).
En cause d'appel, les factures de la société AVIR relative aux travaux de climatisation sont produites. Il convient de déduire les factures de mars 2015 et du 26 février 2016 concernant des travaux réalisés avant la notification. S'agissant des autres factures du 29 avril 2016, 29 juillet 2016 et 29 septembre 2016 en l'absence d'élément permettant d'établir qu'elles concernent des travaux commencés avant la notification, elles seront prises en compte (68.300 €, 83.700 € et 29.040 €).
Toutes les factures Lavillaugouet relatives aux travaux de tout à l'égout notifiés, y compris les factures de travaux complémentaires, d'un montant total de l'ordre de 80.000 euros sont à prendre en compte.
Les travaux effectués par la société Batcom font l'objet d'une vingtaine de factures dont un grand nombre concerne des travaux ne bénéficiant pas des dispositions de l'article L311.1. Selon les factures produites et le récapitulatif qui en est fait, les travaux relatifs aux sanitaires des salles de bains postérieurs à la notification s'élèvent à 163.150 euros.
Compte tenu de la nature et de l'importance des travaux hôteliers ne pouvant être pris en compte dans la valeur locative, il convient d'appliquer un abattement de 12,5% soit une valeur locative ramenée à 363.949 euros (415.942 euros X87,5%).
Compte tenu des contraintes spécifiques à l'exploitation d'un hôtel 4* en termes d'entretien, de maintenance et de standing et du délai de plus de six ans écoulé entre la date d'effet du congé et celle du repentir, voisine de celle du jugement, il convient d'approuver celui-ci en ce qu'il a fixé l'indemnité de précarité à 15%, étant rappelée que la période postérieure au repentir ne faisant plus l'objet d'une indemnité d'occupation n'a pas à être prise en compte pour la précarité.
Il convient, en conséquence, d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation due à compter du 1er janvier 2017 à 304.054 euros et de fixer cette indemnité à 309.356 euros. Il n'y a pas lieu de prévoir une indexation de cette indemnité qui n'apparaît pas justifiée en l'espèce.
Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande subsidiaire d'expertise sans objet.
2. Sur les frais d'instance
2.1. Sur la fin de non-recevoir
La société Compagnie du Grand Hôtel de Malte demande à la cour de déclarer irrecevable comme nouvelle en appel la demande de la société Hotel Malte Opéra au titre des frais d'instance, ce que conteste cette dernière.
Selon l'article 564 du code de procédure civile à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
En application de l'article L145-58 du code de commerce susvisé, l'exercice de son droit de repentir par la bailleresse a eu pour conséquence de mettre à sa charge les frais de l'instance. Les nouvelles prétentions fondée sur ce texte résultant de la survenance du fait nouveau constitué par l'exercice du droit de repentir sont recevables en application de l'article 564 précité, de sorte qu'il convient de rejeter la fin de non-recevoir opposée par la bailleresse sur la demande en remboursement des frais d'instance.
2.2 Sur le fond :
Selon l'article L145-58 du code de commerce, le bailleur qui exerce son droit de repentir doit supporter les frais de l'instance. Ce texte ne limite pas ces frais aux dépens taxables. Les frais de l'instance visés par ce texte sont ceux de l'instance ayant abouti à la décision fixant l'indemnité d'éviction. Ils sont dus sans qu'il soit nécessaire de caractériser un comportement abusif ou dilatoire du bailleur, de sorte que les développements des parties sur ce point sont inopérants. Les frais ultérieurs ne sont pas visés et peuvent être pris en compte, le cas échéant au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Hotel Malte Opéra sollicite à ce titre une somme de 50.855,98 euros après déduction de la somme de 10.000 euros qui lui a été alloué et payée en application de la condamnation aux frais irrépétibles prononcée dans le jugement déféré. Elle produit la facture d'huissier relative à l'assignation, des factures d'honoraires d'avocats au titre de la procédure depuis la délivrance du congé avec refus de renouvellement comprenant la procédure de référé expertise, les opérations d'expertises, la procédure de la question prioritaire de constitutionnalité et la procédure devant le tribunal judiciaire ayant donné lieu au jugement déféré, soit la somme totale de 60.855,98 euros.
La société Grand Hôtel de Malte conteste ce montant en faisant notamment valoir que les frais d'huissier sont inclus dans les dépens au paiement desquels elle a déjà été condamnée et demande à la cour pour le cas où elle admettrait cette demande, de fixer le quantum des frais d'instance à un montant raisonnable.
Pour l'application de l'article L.145-58, les frais d'instance doivent être justifiés par le preneur, le juge n'ayant pas le pouvoir de les modérer.
L'appelante a déduit la somme de 10.000 euros correspondant aux frais irrépétibles de première instance dont le paiement est établi. En revanche, la preuve n'est pas rapportée que la bailleresse ait exécuté la condamnation aux dépens de première instance prononcée à son encontre. Seule la partie taxable des frais d'huissier est comprise dans les dépens mais non les honoraires non taxables, de sorte que le montant de la facture d'huissier produite doit être intégré dans les sommes allouées au titre de l'article L145-58 tout en précisant que la part taxable comprise dans les dépens de première instance ne devra pas être réclamée deux fois. En conséquence, il convient de condamner la société Compagnie du Grand Hotel de Malte à payer à la société Hotel Malte Opéra la somme de 50.855,98 euros au titre des frais d'instance.
3.Sur les autres demandes
Il convient de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives à l'exécution provisoire, aux dépens et frais irrépétibles de première instance.
La société Compagnie du Grand Hôtel de Malte qui a exercé son droit de repentir et dont la demande est partiellement rejetée sera condamnée aux dépens de la présente procédure d'appel ainsi qu'à payer à la société Hotel Malte Opéra une somme de 4.000 euros au titre de la présente procédure d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.
Les autres demandes seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
CONSTATE que la société Compagnie du Grand Hotel de Malte a exercé son droit de repentir le 27 avril 2023,
INFIRME le jugement rendu le 20 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Paris (RG 19/01190) en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er janvier 2017 par la société Hotel Malte Opéra à la société Compagnie du Grand Hôtel de Maltre à 304.054 euros outre les taxes et charges,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
CONSTATE que le bail se trouve irrévocablement renouvelé au jour de l'exercice du droit de repentir le 27 avril 2023,
FIXE l'indemnité d'occupation due pour la période du 1er janvier 2017 au 27 avril 2023 au montant annuel de 309.356 euros hors taxes et hors charges,
REJETTE la fin de non-recevoir opposée par la bailleresse à la demande en remboursement des frais d'instance et déclare cette demande recevable,
CONDAMNE la société Compagnie du Grand Hotel de Malte à payer à la société Hotel Malte Opéra la somme de 50.855,98 euros au titre des frais d'instance étant précisé que la part taxable de la facture du 24 janvier 2019 de Maître [V], commissaire de justice, également comprise dans les dépens de première instance ne devra pas être réclamée deux fois,
CONDAMNE la société Compagnie du Grand Hôtel de Malte à payer à la société Hotel Malte Opéra une somme de 4.000 euros au titre de la présente procédure d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE la société Compagnie du Grand Hôtel de Malte de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la société Compagnie du Grand Hôtel de Malte aux dépens de la présente procédure d'appel,
REJETTE les autres demandes.
La Greffière La Présidente
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 18 JUIN 2026
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/12532 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CH7UR
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Avril 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] - RG n° 19/01190
APPELANTE
S.A.S.U. HOTEL MALTE OPERA, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro 428 750 087
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée et assistée de Me Géraldine ALLARD, avocat au barreau de PARIS, E2176
INTIMEE
E.U.R.L. COMPAGNIE DU GRAND HOTEL DE MALTE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 3] sous le numéro 552 049 462
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée et assistée de Me Carol AIDAN, avocat au barreau de PARIS, D0021
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie GIROUSSE, Conseillère chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
- Madame Nathalie RECOULES, Présidente de la chambre 3 du pôle 5
- Madame Marie GIROUSSE, Conseillère,
- Madame Stéphanie DUPONT, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Wendy PANG FOU
ARRET :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Nathalie RECOULES, Présidente de la chambre 3 du pôle 5, et par Yulia TREFILOVA, Greffière auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire, présent lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 20 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant la société Hôtel Malte Opéra à la société Compagnie du Grand Hôtel de Malte.
Par actes sous seing privé en date du 19 octobre 1995, la société Grand Hôtel de Malte, aux droits de laquelle est venue la société Compagnie du Grand Hôtel de Malte, a donné à bail commercial à la Société de l'hôtel Bergère et Maison Blanche, aux droits de laquelle est venue la société Hôtel Malte Opéra, pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter 25 juillet 1995, moyennant un loyer annuel initial en principal de 106.714,31 euros hors taxes et hors charges, divers locaux dépendant d'un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5], à usage d'hôtel meublé.
A la suite d'un congé avec offre de renouvellement pour le 31 août 2005 signifié par la bailleresse le 16 février 2005, par arrêt de la cour d'appel de Paris du 23 novembre 2011, rectifié par arrêt du 1er février 2012, le bail a été renouvelé au 1er septembre 2005, moyennant un loyer annuel en principal de 213 695 euros hors taxes et hors charges, à compter de cette date, les autres clauses et conditions demeurant inchangées. A son expiration, le bail du 1er septembre 2005 s'est poursuivi par tacite prolongation.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 juin 2016, la société Hôtel Malte Opéra a demandé le renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2017.
Par acte extrajudiciaire du 5 septembre 2016, la société Compagnie du Grand Hôtel de Malte a refusé le renouvellement et offert une indemnité d'éviction.
Par ordonnance du 17 janvier 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a désigné Mme [I] [X] en qualité d'expert avec mission d'estimer l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation.
L'expert a déposé son rapport le 28 décembre 2018 concluant à la perte du fonds de commerce hôtelier, à une indemnité d'éviction d'un montant total de 17 350 000 euros et à une indemnité d'occupation annuelle de 327 600 euros HT, HC à compter du 1er janvier 2017.
Par acte du 21 janvier 2019, la société Hôtel Malte Opéra a assigné la société Compagnie du Grand Hôtel de Malte devant le tribunal de grande instance de Paris en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction ainsi que de l'indemnité d'occupation.
Par arrêt du 10 décembre 2020, la Cour de cassation a renvoyé au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité posée par la société Compagnie du Grand Hôtel de Malte à l'égard des dispositions de l'article L.145-14 du code de commerce. Par arrêt du 5 mars 2021le Conseil Constitutionnel a déclaré ces dispositions conformes à la Constitution.
Par le jugement attaqué du 20 avril 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :
- Dit que par l'effet de la demande de renouvellement notifiée le 6 juin 2016 par la société Hôtel Malte Opéra à la société Compagnie du grand hôtel de Malte, le bail du 1er septembre 2005 les liant portant sur les lieux sis [Adresse 1] à [Localité 5] a pris fin le 31 décembre 2016,
- Déboute la société Compagnie du Grand Hôtel de Malte de sa dénégation du droit de la société Hôtel Malte Opéra à bénéficier du statut des baux commerciaux et d'une indemnité d'éviction,
- Déboute la société Compagnie du Grand Hôtel de Malte de sa demande tendant à voir "juger que l'estimation de l'indemnité d'éviction pour perte de fonds de commerce conduit à des aberrances et des aberrations qui porte gravement atteinte au droit de propriété de la Compagnie du Hôtel Malte Opéra".
- Dit que le refus de renouvellement du bail signifié le 5 septembre 2016 par la société Compagnie du Grand hôtel de Malte à ouvert au profit de la société Hôtel Malte Opéra le droit à une indemnité d'éviction,
- Dit que l'éviction entraîne la perte du fonds de commerce exploité par la société Hôtel Malte Opéra dans les locaux précités,
- Fixe à la somme de 24 364 607 euros le montant de l'indemnité d'éviction due par la société Compagnie du Grand hôtel de Malte à la société Hôtel Malte Opéra, outre les frais de licenciement qui seront payés sur justificatifs, se décomposant comme suit :
- indemnité principale : 21 754 018 euros
- indemnités accessoires : 2 610 589 euros
- frais de remploi : 2 175 402 euros
- trouble commercial : 428 187 euros
- frais administratifs : 5 000 euros
- frais de déménagement : 2000 euros
- Dit que la société Hôtel Malte Opéra est redevable à l'égard de la société Compagnie du Grand hôtel de Malte d'une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2017,
- Fixe le montant de cette indemnité d'occupation à la somme annuelle de 304 054 euros, outre les taxes et charges,
- Dit que la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation s'opérera de plein droit,
- Déboute la société Hôtel Malte Opéra de sa demande tendant à voir " Ordonner le remboursement du dépôt de garantie entre les mains de la société Compagnie du Grand hôtel de Malte du titre du bail ",
- Condamne la société Compagnie du Grand hôtel de Malte aux entiers dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, et dit qu'ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- Condamne la société Compagnie du Grand hôtel de Malte à payer à la société Hôtel Malte Opéra la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire,
- Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.
Par acte du 27 avril 2023, la bailleresse a notifié à la locataire qu'elle exerçait son droit de repentir et offert le renouvellement du bail commercial moyennant un loyer annuel principal de 700.000 euros.
La société Hôtel Malte Opéra a interjeté appel de du jugement par déclaration du 17 juillet 2023. Par conclusions du 11 décembre 2023, la société Compagnie du grand hôtel de Malte a interjeté appel incident.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 18 février 2026. L'affaire a été appelée à l'audience du 13 avril 2026.
PRETENTIONS DES PARTIES
Par conclusions déposées le 19 février 2025, la société Hôtel Malte Opéra demande à la cour de :
- dire et juger recevable et bien fondée la société Hôtel Malte Opéra en son appel principal ;
- constater et prendre acte de l'exercice par la société Compagnie du Grand hôtel de Malte de son droit de repentir, et ce par exploit d'huissier du 27 avril 2023 ;
S'agissant des fins de non-recevoir soulevées par la société Compagnie du Grand hôtel de Malte:
- rejeter les demandes d'irrecevabilité formulées par la société Compagnie du Grand hôtel de Malte dans ses conclusions d'intimée ;
S'agissant de l'indemnité d'occupation :
- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a fixé l'indemnité d'occupation due par la société Hôtel Malte Opéra à la somme de 304.054 €/an, outre les taxes et charges ;
Statuant à nouveau,
- fixer l'indemnité d'occupation due par la société Hôtel Malte Opéra pour la période du 1er janvier 2017 au 26 avril 2023 à la somme de 222.208 €/an HT et HC ;
S'agissant des frais de l'instance à la suite de l'exercice du droit de repentir :
- constater et prendre acte que la société Hôtel Malte Opéra a procédé à compensation sur le loyer dû de la condamnation de 10.000 € prononcée à son profit par le jugement du tribunal judiciaire de Paris (Ch. 18, Section 2) en date du 20 avril 2023 ;
- condamner la société Compagnie du Grand hôtel de Malte à payer à la société Hôtel Malte Opéra à titre de solde la somme de 50.855,98 €, au titre des frais de l'instance, et au visa de l'article L.145-58 du code de commerce,
En tout état de cause,
- débouter la société Compagnie du Grand hôtel de Malte de l'intégralité de ses prétentions, fins et conclusions.
Par conclusions déposées le 3 avril 2025, la société Compagnie du Grand hôtel de Malte demande à la cour de :
- juger recevable et bien fondée la société Compagnie du Grand hôtel de Malte en son appel incident ;
Sur l'indemnité d'occupation
- infirmer le jugement en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 304 054 euros, outre les taxes et charges et statuant à nouveau, fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 665 770 €/an HT HC et à titre subsidiaire, à la somme de 517 903 HT/HC/an ;
- juger que l'indemnité d'occupation devra faire l'objet d'une indexation annuelle sur la base de l'ILC à compter du 1er janvier 2017 ;
A titre subsidiaire,
Le rapport d'expertise de Madame [X] ne s'étant prononcée que sur le montant de l'indemnité d'occupation due par le locataire évincé, si la Cour ne s'estimait pas suffisamment informée, il y a lieu de renvoyer cette affaire à la mise en état afin de pouvoir saisir le Conseiller de la Mise en Etat d'une demande d'expertise ayant pour objet la détermination du montant de l'indemnité d'occupation due sur la période du 1er janvier 2017 au 27 avril 2023 à la suite de l'exercice du droit de repentir par le bailleur ;
Sur les frais de l'instance
- juger irrecevable la demande formée au titre des frais d'instance ;
Subsidiairement,
- fixer le quantum des frais d'instance à un montant raisonnable.
La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1.Sur l'indemnité d'occupation
L'article L145-58 du code de commerce instituant un droit de repentir permettant au bailleur de se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction, à charge pour lui de supporter les frais de l'instance et de consentir le renouvellement du bail dont les conditions sont fixées en cas de désaccord conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet, a pour conséquence que le bail se trouve irrévocablement renouvelé au jour de l'exercice de ce droit de repentir. Ainsi, pendant la période intermédiaire entre la fin de l'ancien bail et la prise d'effet du nouveau, au jour du repentir, le locataire qui est resté dans les lieux doit une indemnité dont le montant est fixé conformément aux dispositions de l'article L145-28, lequel renvoie aux dispositions du même code relatif à la fixation du loyer d'un bail commercial et notamment l'article L.145-36 selon lequel le prix des baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation sont fixés par décret en conseil d'Etat.
En l'espèce, la période pour laquelle l'indemnité d'occupation doit être fixée est celle du 1er janvier 2017 au 26 avril 2023, veille de la date du repentir.
S'agissant d'un immeuble à usage d'hôtel, comme l'a justement rappelé le jugement déféré, s'appliquent les dispositions de l'article R145-10 du code de commerce, selon lesquelles " le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée ".
Le jugement déféré a appliqué " la méthode hôtelière " actualisée comme le propose l'expert judiciaire, s'agissant de la méthode en usage en la matière. La société Compagnie du Grand Hôtel de Malte critique l'utilisation de cette méthode affirmant que la méthode couramment utilisée par les opérateurs hôtelier consisterait à déterminer un loyer de marché c'est-à-dire un loyer normatif admissible estimé par application d'un taux d'effort à l'EBITDAR et/ou au chiffre d'affaires, proposant en l'espèce un ratio de marge de 40% . Il ne démontre cependant pas son affirmation selon laquelle ce calcul serait effectivement conforme aux usages.
Ainsi que l'a rappelé l'expert, la valeur locative d'un hôtel doit être déterminée non pas d'après les prix pratiqués mais les prix praticables déterminés d'après les statistiques connues. Elle ne doit pas être déterminée en fonction du chiffre d'affaires effectivement réalisé par le preneur ni en appliquant la notion de taux d'effort qui correspond au rapport entre le chiffre d'affaires réalisé et la charge locative.
Comme l'a rappelé le jugement déféré, selon la méthode hôtelière actualisée, la valeur locative d'un établissement hôtelier est déterminée :
- par la valeur locative de sa partie " Hébergement ", au travers de l'application d'un pourcentage, représentant le taux de prélèvement actualisé du bailleur ou taux sur recettes (ci-après TSR), à la recette annuelle théorique maximale encaissable, hors taxes et hors taxes de séjour, (ci-après la RTME) ; la RTME est déterminée à partir, non plus des prix affichés par l'exploitant, mais d'un prix moyen praticable, hors taxes, de source statistique (ci-après le PMP), issu de données concernant des établissements hôteliers du secteur comparables en termes d'emplacement et de caractéristiques objectives (gamme, standing, niveau des prestations offertes, taille, aménagement et niveau d'équipement des chambres) ; elle est obtenue après, d'une part, déduction d'un abattement " Internet " pour tenir compte des commissions perçues par les Online Travel Agencies (ci-après les [Localité 6]) et, d'autre part, application d'un taux d'occupation moyen objectif (ci-après TOMO) ;
- par la valeur locative "Annexes ", au travers de l'application à la RTME, d'une part, du pourcentage que les recettes annexes praticables représentent dans le chiffre d'affaires hors taxes de l'hôtel, d'autre part, d'un taux de prélèvement différencié (entre 10 et 50%), selon que la recette est issue du travail de l'exploitant (petit-déjeuner, banquet, noces, restaurant sans exploitation autonome) ou de l'outil immobilier (parkings, salle de conférence ou de réunion) et, enfin et le cas échéant, d'un indice de fréquentation et d'un taux de captation.
Ces deux valeurs locatives s'ajoutent pour constituer la valeur locative des locaux loués.
- Sur la valeur locative hébergement
S'agissant des caractéristiques des locaux et de l'hôtel, il convient de renvoyer à l'exposé du jugement déféré sur ce point non contesté par les parties, étant juste observé que l'expert a conclu à un très bon emplacement pour l'activité hôtelière 4* exercée dans les locaux loués, dans un quartier central, à la fois résidentiel et de bureaux, mais surtout touristique, bien desservi par les transports en commun et avec des facilités de stationnement, dans une rue calme, nettement moins active que les [Adresse 3] situés à environ 200 m et à des locaux très fonctionnels, très bien aménagés et équipés pour l'activité hôtelière 4* offrant des prestations de qualité, qui y est exercée, le tout en très bon état général et bien entretenu.
Au regard des caractéristiques de l'établissement en cause de catégorie 4*, segment " moyenne gamme ", de sa bonne capacité, de son bon standing, de ses bonnes prestations, des locaux annexes agréables sans restauration sur place, des prix pratiqués de 2013 à 2015 en écartant l'année 2016 ayant fait l'objet de fermetures pour travaux, ainsi que des prix moyens pratiqués par les établissements hôteliers comparables du secteur, l'expert retient un prix moyen praticable par chambre de 186 euros (PMC) pour en déduire une recette théorique maximale encaissable (RTME) de 3.699.773 euros, montant, comme expliqué de façon détaillée dans le jugement déféré auquel il est renvoyé sur ce point. Ce montant est admis par la bailleresse.
Il n'y a pas lieu de reprendre le calcul proposé par la preneuse qui se base à tort sur les prix effectivement pratiqués selon elle de 2012 à 2016, pour un déduire un prix moyen pratiqué de 172 euros, un prix moyen praticable inexpliqué de154 euros et une Recette Théorique Maximale encaissable de 3.271.727 euros.
C'est à juste titre que le jugement déféré a retenu un RTME de 3.699.773 euros
Le taux de prélèvement devant se faire de façon différenciée sur les recettes d'hébergement et annexes et selon le type de recette annexe en fonction de la part liée à l'immobilier (parking etc) ou aux services (restauration etc), la méthode proposée par la bailleresse, qui n'établit pas son affirmation selon laquelle elle correspondrait aux usages, consistant à faire la somme des recettes d'hébergement et annexes pour en déduire après abattements un EBITDAR normatif estimé à 40% de la RTME auquel est appliqué un taux d'effort, n'est pas adaptée et ne peut être retenue.
Le jugement déféré applique un taux d'abattement internet de 17,5% à 50% des chambres commercialisées par l'intermédiaire des [Localité 6] (Online Travel Agency), pourcentages proposés par l'expert et approuvés par la locataire. La bailleresse les conteste en faisant valoir que le recours aux [Localité 6] devrait s'appliquer à 10% seulement des réservations en excluant les réservations en ligne sur le site Astotel du groupe auquel elle appartient qui ne constitue pas une [Localité 6] à son égard.
Les pourcentages appliqués par le jugement, conformes aux conclusions de l'expert, tiennent compte de ce que selon celui-ci, l'activité hôtelière est de plus en plus dépendante des [Localité 6], que la clientèle de l'établissement en cause est majoritairement de tourisme, qu'il convient de tenir compte qu'en l'espèce environ 22% de la clientèle est apporté par les [Localité 6] à laquelle s'ajoute celle réservant par le groupe Astotel qui reçoit des prestations de 8% du CA annuel. Ainsi que l'expose le jugement déféré, la société Compagnie du Grand Hotel de Malte n'explique cependant pas pourquoi il conviendrait de ramener à 10% seulement le taux des réservations par [Localité 6]. Le taux de 50% tenant compte du type d'hôtel et de sa clientèle ainsi que de la commercialisation partagée entre les [Localité 6] et le site Astotel sera maintenu de même que celui de 17,5% de commission qui tient compte des deux types de frais générés par le recours à ces sites, soit une TRME après cet abattement de 3.376 043 euros.
Le taux d'occupation moyen objectif (TOMO) de 82 % retenu par le jugement déféré au terme d'une motivation se référant aux observations de l'expert notamment quant aux années à prendre en compte et aux données statistiques relatives aux secteurs voisins comparables, à laquelle il convient de renvoyer, est approuvé par la société Compagnie du Grand Hotel de Malte.
La société Hotel Malte Opéra demande de ramener ce taux à 79%, se référant au prix moyen pratiqué, au taux d'occupation effectif de l'établissement pour les années 2014-2015, au taux d'occupation du segment moyenne gamme toutes zones confondues ainsi qu'à celui des zones " opéra Grands Boulevards " (moyenne 80,20%) et " [Adresse 4] " (moyenne 84,7%).
Sur ce point, il convient de se référer à la motivation du jugement déféré en ajoutant que le taux préconisé par le preneur de 79% est trop faible pour un hôtel situé nettement plus près du secteur Louvre que du secteur [Adresse 3].
Il s'en déduit après abattement de 82% au titre du TOMO, une RTME de 2.768.355 euros.
Conformément aux propositions de l'expert, le jugement déféré a retenu un taux de prélèvement au regard de la catégorie de l'hôtel en cause, de ses caractéristiques, emplacements et prestations de 16% minoré de 1% pour tenir compte du transfert contractuel de la charge des travaux de mise en conformité, étant rappelé que la clause de transfert des travaux relevant de l'article 606 du code civil désormais inapplicable ne justifie pas un abattement. La locataire accepte l'application de ce taux de 15%.
La bailleresse sollicite l'application d'un taux de 18% avant l'abattement de 1% pour le transfert des travaux de conformité au regard des caractéristiques valorisant l'hôtel, de son classement, sa bonne localisation, son excellente accessibilité, sa façade classée et sa capacité d'accueil de 133 personnes dans 64 chambres, supérieure à la moyenne parisienne. Elle ne démontre cependant pas que les caractéristiques des locaux en cause justifieraient l'application du taux de prélèvement maximum de 18% préconisé pour les hôtels du segment 3 à 4 étoiles, étant observé que les taux proposés dans la méthode hôtelière prennent en considération à juste titre du fait que plus le standing de l'hôtel est élevé plus la part des prestations offertes au client augmente de sorte que le taux de prélèvement relatif au logement diminue.
L'application du taux de 16% avant abattement apparaît adaptée et sera retenue. Il conviendra d'y appliquer l'abattement non discuté de 1% au titre du transfert de la charge des travaux de conformité, soit un taux de prélèvement et une valeur locative pour l'hébergement de 415.253 euros HT/HC/an.
- Sur la valeur locative " annexes "
L'expert a relevé que les recettes annexes (principalement les petits déjeuner, room service, minibar, blanchisserie ') représentent en moyenne 3,5% du chiffre d'affaires hors taxe, rappelant pour que pour les établissements de cette gamme les recettes sont généralement de l'ordre de 3 à 4%.
La bailleresse demande de retenir un taux de 5% en se fondant simplement sur la différence entre la moyenne du chiffre d'affaires hors taxe et celle du chiffre d'affaires hébergement mais ne se fonde pas sur les chiffres des recettes annexes effectivement perçues, de sorte qu'elle ne contredit pas utilement le pourcentage que l'expert déclare avoir observé.
La preneuse demande d'écarter toute majoration au titre des recettes annexes aux motifs que dans la majorité des cas les petits déjeuners seraient offerts ou compris dans l'offre et donc déjà pris en compte dans le PMP ou constitueraient des prestations structurellement déficitaires. Cependant elle n'établit pas ses affirmations. Ainsi que l'a justement relevé le jugement déféré, il ressort des éléments du dossier que les prestations annexes sont facturées distinctement de l'hébergement. Dès lors qu'elle constitue une part du chiffre d'affaires, elles doivent être prises en compte pour cette part.
Compte tenu du fait qu'elles correspondent essentiellement à des services, de l'absence de restaurant permettant de capter une clientèle extérieure mais aussi de l'importance de la part de l'immobilier puisque l'hôtel dispose d'une belle salle de petits déjeuners avec patio, c'est à juste titre que le jugement déféré a retenu le taux de prélèvement de 10% proposé par l'expert, soit la somme de 9.689 euros correspondant à 2.768.355 X3,5% X10%.
Ainsi que l'a relevé le jugement déferé, il s'en déduit une valeur locative annuelle au 1er janvier 2017 de 424.942 euros hors taxes hors charges.
- Sur les correctifs
Le débiteur légal de la taxe foncière étant le propriétaire, c'est à juste titre que la clause mettant le coût de cette taxe à la charge de la locataire doit être considéré comme une charge exorbitante nonobstant l'affirmation de la société Compagnie du Grand Hotel de Malte selon laquelle il serait d'usage de transférer cette charge au preneur. C'est à juste titre que le jugement déféré s'est référé au montant de la taxe foncière de l'année 2016 en considération du fait que la valeur locative doit être appréciée au 1er janvier 2017. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande de la locataire aux fins de prise en compte de la taxe foncière de 2023 et 2024.
Les parties ne produisent toujours pas de justificatifs du coût de l'assurance de l'immeuble transférée à la locataire. Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé un abattement de 9.000 euros au titre des charges exorbitantes relatives au transfert de la taxe foncière et de l'assurance de l'immeuble, soit 415.942 euros après cet abattement.
S'agissant des travaux hôteliers, le jugement déféré a pratiqué un abattement de 14% sur la valeur locative considérant que le montant des travaux hôteliers notifiés le 13 avril 2016 s'élèvent 1.187.818 euros.
La société Hotel Malte Opéra évalue à 1.465.491 euros le montant des travaux à prendre en considération en demandant un abattement de 15% tandis que la bailleresse évalue à 82.059 euros le coût de ces travaux pour solliciter l'application d'un abattement de 1,25%.
La bailleresse se réfère à un dire à l'expert du 5 mars 2018 qu'elle produit, différents arguments pour s'opposer à la prise en compte de travaux aux motifs notamment qu'ils ne relèveraient pas des dispositions du code de tourisme en la matière, n'auraient pas été notifiés ou l'aurait été tardivement, sans expliquer comment elle parvient au montant de 82.059 euros. La locataire ne répond pas de façon précise à ces arguments.
L'expert n'y répond pas non plus de façon précise et retient un montant global de travaux s'élevant à 600.000 euros sans en donner le décompte, pour en déduire un abattement de 12%.
Il résulte des articles L.311-1 et suivants du code de tourisme cité dans le jugement déféré que le propriétaire d'un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s'opposer à l'exécution des travaux d'équipement et d'amélioration que le locataire propriétaire du fonds de commerce réalise à ses frais et sous sa responsabilité concernant certains types de travaux strictement énumérés dans ce texte (1° La distribution de l'eau, du gaz et de l'électricité ; 2° L'installation du téléphone, d'appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision ; 3° L'équipement sanitaire ; 4° Le déversement à l'égout ; 5° L'installation du chauffage central ou de distribution d'air chaud ou climatisé ;6° L'installation d'ascenseurs, monte-charges et monte-plats ;7° L'aménagement des cuisines et offices ;8° La construction de piscines) même si ces travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux, une procédure spécifique d'autorisation étant prévue au cas où ces travaux affectent le gros 'uvre. Selon ces articles le locataire doit, avant de procéder à ces travaux, notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, un plan et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés devant être joints, le bailleur disposant d'un délai de deux mois pour répondre et étant réputé accepter les travaux affectant le gros 'uvre à défaut de réponse. Pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite pour une durée de douze années à compter de l'expiration du délai d'exécution, le propriétaire ne peut prétendre à une majoration du loyer du fait de l'incorporation à l'immeuble des améliorations résultant de l'exécution de ces travaux hôteliers ainsi notifiés. Afin de respecter cette impossibilité de prendre en compte dans l'évaluation du loyer les améliorations résultant de ces travaux hôteliers, il est d'usage d'appliquer un abattement sur la valeur locative de l'hôtel dans son état actuel afin de neutraliser la valeur des travaux, cet abattement variant en fonction de leur importance. Il résulte de ces dispositions que les travaux n'affectant pas le gros 'uvre peuvent être commencés dès la notification.
Les factures d'ascenseur sur [Adresse 5] concernant un devis de février 2015 faisant l'objet de factures importantes en novembre 2015 et mars 2016, il s'en déduit que les travaux ont été commandés avant la notification, de sorte qu'ils ne seront pas pris en compte. Les travaux portant sur l'ascenseurs sur cour relèvent des dispositions de l'article L311-1 contrairement à ce que soutient la bailleresse. Ils seront pris en compte pour leur montant de 30.946 euros dont le solde a été facturé en septembre 2016.
En l'espèce, la société Hotel Malte Opéra a notifié à sa bailleresse le 13 avril 2016 son projet de réaliser des travaux ressortant des dispositions de l'article L311.1 du code de tourisme dont certains affectent le gros 'uvre portant "1. Sur le remplacement de l'équipement sanitaire de certaines salles de bains 2. Sur la remise aux normes de l'ascenseur dans le respect de la réglementation ascenseur P.M.R. ". Etaient joint à ce courrier un descriptif général des travaux et différents devis dont il résultait qu'ils portaient notamment sur le réseau de tout à l'égout et le remplacement de la climatisation. la société Hotel Malte Opéra a effectué une notification complémentaire le 27 octobre 2016.
Le jugement déféré a pris en compte la plupart des travaux de gros 'uvres qui ne font pas partie de l'énumération restrictive de l'article L311.1 précité. Il conviendra de les écarter. Ainsi que l'a observé l'expert, peuvent être pris en compte des factures ne correspondant pas strictement aux devis annexés à la notification mais en constituant le complément nécessaire pour réaliser les travaux décrits dans la lettre de notification, de sorte qu'il convient de prendre en compte la facture Chapadaux relative aux fournitures d'équipements sanitaires (53.848 euros).
En cause d'appel, les factures de la société AVIR relative aux travaux de climatisation sont produites. Il convient de déduire les factures de mars 2015 et du 26 février 2016 concernant des travaux réalisés avant la notification. S'agissant des autres factures du 29 avril 2016, 29 juillet 2016 et 29 septembre 2016 en l'absence d'élément permettant d'établir qu'elles concernent des travaux commencés avant la notification, elles seront prises en compte (68.300 €, 83.700 € et 29.040 €).
Toutes les factures Lavillaugouet relatives aux travaux de tout à l'égout notifiés, y compris les factures de travaux complémentaires, d'un montant total de l'ordre de 80.000 euros sont à prendre en compte.
Les travaux effectués par la société Batcom font l'objet d'une vingtaine de factures dont un grand nombre concerne des travaux ne bénéficiant pas des dispositions de l'article L311.1. Selon les factures produites et le récapitulatif qui en est fait, les travaux relatifs aux sanitaires des salles de bains postérieurs à la notification s'élèvent à 163.150 euros.
Compte tenu de la nature et de l'importance des travaux hôteliers ne pouvant être pris en compte dans la valeur locative, il convient d'appliquer un abattement de 12,5% soit une valeur locative ramenée à 363.949 euros (415.942 euros X87,5%).
Compte tenu des contraintes spécifiques à l'exploitation d'un hôtel 4* en termes d'entretien, de maintenance et de standing et du délai de plus de six ans écoulé entre la date d'effet du congé et celle du repentir, voisine de celle du jugement, il convient d'approuver celui-ci en ce qu'il a fixé l'indemnité de précarité à 15%, étant rappelée que la période postérieure au repentir ne faisant plus l'objet d'une indemnité d'occupation n'a pas à être prise en compte pour la précarité.
Il convient, en conséquence, d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation due à compter du 1er janvier 2017 à 304.054 euros et de fixer cette indemnité à 309.356 euros. Il n'y a pas lieu de prévoir une indexation de cette indemnité qui n'apparaît pas justifiée en l'espèce.
Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande subsidiaire d'expertise sans objet.
2. Sur les frais d'instance
2.1. Sur la fin de non-recevoir
La société Compagnie du Grand Hôtel de Malte demande à la cour de déclarer irrecevable comme nouvelle en appel la demande de la société Hotel Malte Opéra au titre des frais d'instance, ce que conteste cette dernière.
Selon l'article 564 du code de procédure civile à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
En application de l'article L145-58 du code de commerce susvisé, l'exercice de son droit de repentir par la bailleresse a eu pour conséquence de mettre à sa charge les frais de l'instance. Les nouvelles prétentions fondée sur ce texte résultant de la survenance du fait nouveau constitué par l'exercice du droit de repentir sont recevables en application de l'article 564 précité, de sorte qu'il convient de rejeter la fin de non-recevoir opposée par la bailleresse sur la demande en remboursement des frais d'instance.
2.2 Sur le fond :
Selon l'article L145-58 du code de commerce, le bailleur qui exerce son droit de repentir doit supporter les frais de l'instance. Ce texte ne limite pas ces frais aux dépens taxables. Les frais de l'instance visés par ce texte sont ceux de l'instance ayant abouti à la décision fixant l'indemnité d'éviction. Ils sont dus sans qu'il soit nécessaire de caractériser un comportement abusif ou dilatoire du bailleur, de sorte que les développements des parties sur ce point sont inopérants. Les frais ultérieurs ne sont pas visés et peuvent être pris en compte, le cas échéant au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Hotel Malte Opéra sollicite à ce titre une somme de 50.855,98 euros après déduction de la somme de 10.000 euros qui lui a été alloué et payée en application de la condamnation aux frais irrépétibles prononcée dans le jugement déféré. Elle produit la facture d'huissier relative à l'assignation, des factures d'honoraires d'avocats au titre de la procédure depuis la délivrance du congé avec refus de renouvellement comprenant la procédure de référé expertise, les opérations d'expertises, la procédure de la question prioritaire de constitutionnalité et la procédure devant le tribunal judiciaire ayant donné lieu au jugement déféré, soit la somme totale de 60.855,98 euros.
La société Grand Hôtel de Malte conteste ce montant en faisant notamment valoir que les frais d'huissier sont inclus dans les dépens au paiement desquels elle a déjà été condamnée et demande à la cour pour le cas où elle admettrait cette demande, de fixer le quantum des frais d'instance à un montant raisonnable.
Pour l'application de l'article L.145-58, les frais d'instance doivent être justifiés par le preneur, le juge n'ayant pas le pouvoir de les modérer.
L'appelante a déduit la somme de 10.000 euros correspondant aux frais irrépétibles de première instance dont le paiement est établi. En revanche, la preuve n'est pas rapportée que la bailleresse ait exécuté la condamnation aux dépens de première instance prononcée à son encontre. Seule la partie taxable des frais d'huissier est comprise dans les dépens mais non les honoraires non taxables, de sorte que le montant de la facture d'huissier produite doit être intégré dans les sommes allouées au titre de l'article L145-58 tout en précisant que la part taxable comprise dans les dépens de première instance ne devra pas être réclamée deux fois. En conséquence, il convient de condamner la société Compagnie du Grand Hotel de Malte à payer à la société Hotel Malte Opéra la somme de 50.855,98 euros au titre des frais d'instance.
3.Sur les autres demandes
Il convient de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives à l'exécution provisoire, aux dépens et frais irrépétibles de première instance.
La société Compagnie du Grand Hôtel de Malte qui a exercé son droit de repentir et dont la demande est partiellement rejetée sera condamnée aux dépens de la présente procédure d'appel ainsi qu'à payer à la société Hotel Malte Opéra une somme de 4.000 euros au titre de la présente procédure d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.
Les autres demandes seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
CONSTATE que la société Compagnie du Grand Hotel de Malte a exercé son droit de repentir le 27 avril 2023,
INFIRME le jugement rendu le 20 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Paris (RG 19/01190) en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er janvier 2017 par la société Hotel Malte Opéra à la société Compagnie du Grand Hôtel de Maltre à 304.054 euros outre les taxes et charges,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
CONSTATE que le bail se trouve irrévocablement renouvelé au jour de l'exercice du droit de repentir le 27 avril 2023,
FIXE l'indemnité d'occupation due pour la période du 1er janvier 2017 au 27 avril 2023 au montant annuel de 309.356 euros hors taxes et hors charges,
REJETTE la fin de non-recevoir opposée par la bailleresse à la demande en remboursement des frais d'instance et déclare cette demande recevable,
CONDAMNE la société Compagnie du Grand Hotel de Malte à payer à la société Hotel Malte Opéra la somme de 50.855,98 euros au titre des frais d'instance étant précisé que la part taxable de la facture du 24 janvier 2019 de Maître [V], commissaire de justice, également comprise dans les dépens de première instance ne devra pas être réclamée deux fois,
CONDAMNE la société Compagnie du Grand Hôtel de Malte à payer à la société Hotel Malte Opéra une somme de 4.000 euros au titre de la présente procédure d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE la société Compagnie du Grand Hôtel de Malte de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la société Compagnie du Grand Hôtel de Malte aux dépens de la présente procédure d'appel,
REJETTE les autres demandes.
La Greffière La Présidente