CA Dijon, 2 e ch. civ., 25 juin 2026, n° 22/01557
DIJON
Arrêt
Autre
S.C.I. [Y]
C/
S.A.S. [Localité 1] [R]
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
2 e chambre civile
ARRÊT DU 25 JUIN 2026
N° RG 22/01557 - N° Portalis DBVF-V-B7G-GCSO
Décision déférée à la Cour : au fond du 22 novembre 2022,
rendue par le tribunal de grande instance de Mâcon - RG : 22/00177
APPELANTE :
S.C.I. [Y], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 822 767 869, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126
assistée de Me Anne BOLLAND-BLANCHARD de la SELAS FIDUCIAL LEGAL BY LAMY, avocat au barreau de LYON
INTIMÉE :
S.A.S. [Localité 1] [R], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 514 552 678, prise en la personne de son président en exercice
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Fabrice CHARLEMAGNE de la SELAS BCC AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 17
assisté de Me Sylvain BRILLAULT, avocat au barreau de LYON
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 06 novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :
Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,
Bénédicte KUENTZ, Conseiller,
Cédric SAUNIER, Conseiller,
Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier
DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 15 Janvier 2026 pour être prorogée au 26 Mars 2026, puis au 25 Juin 2026,
ARRÊT : rendu contradictoirement,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par acte sous seing privé, la Sci Spirale a consenti à la société Sanco un bail commercial portant sur un tènement immobilier d'une superficie de 2 940 m2 sis [Adresse 2] à Mâcon (71), le bail étant conclu à compter du 1er août 1994 pour une période de 9 ans, soit jusqu'au 31 juillet 2003, moyennant un loyer annuel de 80 000 francs (12 195 euros) ht .
Par acte sous seing privé du 15 décembre 2004, ce bail a été prorogé pour une durée de 9 ans à compter du 1er août 2003, pour se terminer au 31 juillet 2012, le loyer annuel étant porté à 28.800 euros ht.
Par acte sous seing privé du 25 septembre 2009, la société Sanco a cédé à la société [Localité 1] [R] la branche d'activité de lavage sous haute pression de véhicules exploitée dans les locaux faisant l'objet du bail susmentionné.
Par acte sous seing privé du même jour, la Sci Spirale et la société Mâcon [R] ont convenu de proroger de 9 années le bail commercial, soit jusqu'au 31 juillet 2021, le loyer étant porté à 30 000 euros ht par an.
En cours de bail, suivant acte sous seing privé du 12 février 2020, l'ensemble des titres de la société [Localité 1] [R] a fait l'objet d'une cession.
Par acte d'huissier du 29 janvier 2021, la Sci Spirale a fait signifier à la société Mâcon [R] un congé au 31 juillet 2021, avec offre de renouvellement du bail au prix de 35 329,32 euros ht.
Par acte d'huissier du 9 mars 2021, la société Mâcon [R] a fait signifier à la Sci Spirale qu'elle acceptait le principe du renouvellement du bail mais qu'elle refusait le loyer annuel proposé.
Selon réponse complémentaire signifiée par acte d'huissier du 4 mai 2021, la société Mâcon [R] a informé la Sci Spirale qu'elle acceptait le principe du renouvellement du bail et sollicitait la fixation du loyer annuel à la somme de 13 000 euros, hors taxes et hors charges.
Le 6 juillet 2021, la société [Localité 1] [R] a fait signifier à la Sci [Y], venant aux droits de la Sci Spirale, un mémoire en demande de fixation du prix du bail renouvelé.
Par acte d'huissier du 21 février 2022, la société Mâcon [R] a fait assigner la Sci [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Mâcon en qualité de juge des loyers commerciaux, aux fins de voir fixer le montant du loyer annuel des locaux à usage commercial sis [Adresse 4] à Mâcon (71000) à la somme de 13.000 euros par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er août 2021, et subsidiairement, si le tribunal estimait devoir ordonner une mesure d'instruction, de fixer à cette même somme le montant du loyer provisionnel.
La société [Y] a soulevé en réplique l'irrecevabilité de la saisine du juge des loyers commerciaux, et a sollicité à titre subsidiaire la fixation du prix du bail renouvelé à 35 329,32 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er août 2021, et à titre infiniment subsidiaire la désignation d'un expert aux fins de détermination de la valeur locative des locaux loués.
Par jugement du 22 novembre 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Mâcon a :
- débouté la Sci [Y] de ses demandes soulevées in limine litis, et déclaré recevable l'action de la société Mâcon [R],
- ordonne, aux frais avancés de la société [Localité 1] [R], une expertise destinée à déterminer la valeur locative du tènement loué sis [Adresse 2] à [Localité 1],
- commis pour y procéder Mme [M] [T] née [D], expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Dijon, avec pour mission de :
se rendre sur les lieux et visiter le tènement loué, [Adresse 2] à [Localité 1] (71),
fournir tous les éléments d'information pour permettre de déterminer la valeur locative du tènement loué,
faire toutes faire toutes observations utiles de nature à faciliter le règlement du litige,
- dit que le loyer provisionnel annuel sera fixé à la somme de 30 000 euros, hors taxes et hors charges, à compter de la signification de l'ordonnance (sic) et durant la durée de l'instance,
- dit que toutes les autres clauses, charges et conditions du bail liant les parties au litige demeurent inchangées pendant la durée de l'instance,
- débouté la société [Localité 1] [R] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la Sci [Y] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté le surplus des demandes,
- laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens,
- rappelle que le jugement est exécutoire à titre provisoire.
La Sci [Y] a interjeté appel de cette décision le 16 décembre 2022.
La clôture a été prononcée par une ordonnance du 30 octobre 2025.
Prétentions de la Sci [Y] :
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 octobre 2024, la Sci [Y] demande à la cour de :
1/ Vu les articles L. 145-1 et suivants, l'article L. 145-9, les articles R. 145-23 à R. 145-33, l'article L. 145-60 et l'article R. 145-27 du code de commerce, ainsi que les articles 117 à 122 du code de procédure civile,
- réformer le jugement rendu en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes soulevées in limine litis et déclaré recevable l'action de la société [Localité 1] [R],
- déclarer irrecevable la saisine du juge des loyers et la demande de la société [Localité 1] [R], et l'en débouter,
- réformer le jugement l'ayant déboutée de ses demandes soulevées in limine litis et ayant déclaré recevable l'action de la société [Localité 1] [R],
- déclarer irrecevable la société [Localité 1] [R] en sa demande pour défaut d'intérêt et l'en débouter,
2/ Vu l'article L. 145-33 alinéa 2 du code de commerce, l'article 122 du code de procédure civile, et l'article 1104 du code civil,
- réformer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes soulevées in limine litis et a déclaré recevable l'action de la société [Localité 1] [R],
- déclarer irrecevable la société [Localité 1] [R] pour défaut d'intérêt à agir et la débouter,
3/ Subsidiairement, sur le fond,
- réformer le jugement en ce qu'il a ordonné une expertise judiciaire destinée à déterminer la valeur locative et commis pour y procéder Mme [M] [T] née [D],
- fixer le montant du prix du bail renouvelé à compter du 1er août 2021, date exacte de la prise d'effet du nouveau bail, au prix de 35 329,32 euros ht et hors charges annuel,
- condamner la société [Localité 1] [R] au règlement de cette somme à compter du 1er août 2021 outre intérêts au taux légal sur chaque échéance de loyers non perçus depuis cette date, avec capitalisation des intérêts par année entière,
- débouter la société [Localité 1] [R] de sa demande tendant à voir fixer le prix du bail renouvelé au montant de 13 000 euros ht et hors charges annuels à compter du 4 mai 2021,
En tout état de cause, vu les articles 563 et 568 du code de procédure civile,
- fixer le montant du prix du bail renouvelé à compter du 1er août 2021, date exacte de la prise d'effet du nouveau bail, au prix de 35 329,32 euros ht et hc annuel et à tout le moins au prix de 32.140,85 euros ht et hc,
- condamner la société [Localité 1] [R] au règlement de cette somme à compter du 1er août 2021 outre intérêts au taux légal sur chaque échéance de loyers non perçus depuis cette date avec capitalisation des intérêts par année entière,
- débouter la société [Localité 1] [R] de sa demande tendant à voir fixer le prix du bail renouvelé au montant de 13 000 euros ht et hc annuel à compter du 4 mai 2021
4/ - confirmer le jugement en ce qu'il a dit que le loyer provisionnel annuel sera fixé à la somme de 30 000 euros ht et hors charges à compter de la signification de la décision et pendant la durée de l'instance, en cas d'expertise judiciaire,
- repousser toutes autres demandes, fins et conclusions, formulées par la société [Localité 1] [R] et l'en débouter,
- condamner la société [Localité 1] [R] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Gerbay.
Prétentions de la société [Localité 1] [R] :
En ses dernières écritures notifiées le 13 octobre 2025, la société [Localité 1] [R] demande à la cour de :
Vu les articles 114 et 122 du code de procédure civile, ainsi que les articles L. 145-34 et R. 145-20 et suivants du code de commerce,
- confirmer le jugement du 22 novembre 2022 en ce qu'il a débouté la Sci [Y] de ses demandes d'irrecevabilité soulevées in limine litis du fait de la signification du mémoire et du fait du prétendu accord des parties,
- confirmer le jugement du 22 novembre 2022 en ce qu'il a déclaré son action recevable,
Vu l'article 146 du code de procédure civile,
- confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné une expertise à ses frais avancés et désigné Mme [M] [T] pour y procéder, avec pour mission de se rendre sur les lieux et visiter le tènement loué, lieudit [Adresse 5] à [Localité 1] (71), fournir tous les éléments d'information pour permettre de déterminer la valeur locative du tènement loué, faire toutes observations utiles de nature à faciliter le règlement du litige,
- confirmer le jugement en ce qu'il a statué sur les modalités de mise en oeuvre de la mesure d'expertise,
Vu l'article L. 145-57 du code de commerce,
- réformer le jugement du 22 novembre 2022 en ce qu'il a dit que le loyer provisionnel annuel sera fixé à la somme de 30 000 euros hors taxes et hors charges, à compter de la signification de l'ordonnance et durant la durée de l'instance,
jugeant à nouveau,
- fixer le loyer annuel provisionnel hors taxes et hors charges à la somme de 13 000 euros à compter du 1er août 2022,
- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que toutes les clauses, charges et conditions du bail liant les parties au litige demeurent inchangées pendant la durée de l'instance,
subsidiairement et si par impossible la cour décidait de ne pas confirmer la décision de première instance ordonnant une expertise judiciaire,
Vu les articles L. 145-33 et suivants du code de commerce,
- fixer le loyer annuel hors taxes et hors charges du bail renouvelé des locaux à usage commercial sis [Adresse 6] à une somme de 13 000 euros à compter du 1er août 2021,
- ordonner que les intérêts au taux légal seront dus sur tout rappel de loyer conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, et que les intérêts dus pour plus d'une année entière seront eux-mêmes capitalisés,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
- réformer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Sci [Y] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- réformer le jugement en ce qu'il a rejeté le surplus des demandes,
statuant à nouveau,
- condamner la Sci [Y] à lui payer une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d'appel,
Vu l'article 696 et suivants du code de procédure civile,
- réformer le jugement en ce qu'il laisse à chaque partie la charge des dépens,
statuant à nouveau,
- condamner la Sci [Y] à prendre en charge les dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Fabrice Charlemagne en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées des parties pour un exposé complet de leurs moyens.
MOTIFS DE LA DECISION :
1°) sur la fin de non-recevoir tirée de l'absence de mémoire préalable :
La Sci [Y] soutient que le mémoire préalable aurait dû lui être notifié après le 1er août 2021, date du renouvellement du bail, qu'en le notifiant dès le 6 juillet 2021, alors que le bail en cours n'était pas terminé et que le droit à la fixation du nouveau loyer n'était donc pas ouvert, le preneur l'a privé d'effets et qu'en l'absence d'un mémoire régulièrement notifié avant l'assignation devant le juge des loyers commerciaux, la saisine de cette juridiction est irrecevable.
La société [Localité 1] [R] réplique qu'il n'existe aucun texte imposant aux parties un délai minimum avant de notifier un mémoire préalable, ni une notification nécessairement postérieure à la date de renouvellement du bail.
Elle ajoute qu'aucune nullité ne peut être prononcée sans texte et souligne que la philosophie de la procédure de fixation des loyers est de privilégier une solution négociée.
Il résulte des dispositions des articles R.145-23 et suivants du code de commerce que les contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé donnent lieu à un échange de mémoires que les parties se notifient entre elles et que le juge des loyers commerciaux ne peut être saisi avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.
Si aucune de ces dispositions ne précise le moment auquel le premier mémoire doit être notifié, il s'en déduit que nécessitant l'existence d'une contestation du loyer, il suit la demande de renouvellement ou le congé qui la fait naître.
Au cas particulier, la bailleresse a délivré le 29 janvier 2021 à la société [Localité 1] lavage un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer revalorisé annuel de 35.329,32 euros hors taxes et hors charges et le preneur a répondu par acte d'huissier du 9 mars suivant en acceptant le renouvellement, mais en refusant le loyer proposé, avant de solliciter par acte du 4 mai 2021 la fixation du prix du bail à 13.000 euros par an hors taxes et hors charges.
C'est donc bien dès le 9 mars 2021 que s'est nouée la contestation relative à la fixation du prix d'un bail que les parties sont par ailleurs déjà convenues de renouveler.
Si conformément aux dispositions de l'article L.145-12 du code de commerce, le nouveau bail issu du renouvellement ne prend effet qu'à l'expiration du précédent, le droit au renouvellement reconnu au preneur au titre de la propriété commerciale consacrée par les articles L.145-8 à L.145-30 du code de commerce naît de la conclusion du bail initial et il est de principe que les conditions d'application de ce droit s'apprécient à la date de délivrance du congé ou de la demande de renouvellement et non au terme du bail.
De plus, en l'absence de fixation et d'acceptation de son prix, condition essentielle du contrat, le renouvellement ne peut s'opérer.
Il doit s'en déduire que le terme du bail initial ne conditionne pas la mise en 'uvre du droit au renouvellement, la détermination de ses conditions et donc la procédure en fixation du prix du bail renouvelé, qui relevant de la négociation contractuelle, peuvent intervenir avant ce terme.
Dès lors que l'échange des actes de congés avec offre de renouvellement et d'acceptation du renouvellement avec refus du prix proposé cristallisait la contestation, le preneur était en droit d'engager la procédure devant parvenir à la fixation du loyer, ce qu'il a fait par la notification de son mémoire le 6 juillet 2021, plus d'un mois avant la saisine du juge des loyers commerciaux.
En conséquence, c'est avec raison que le premier juge a écarté la fin de non-recevoir tirée d'une notification irrégulière de ce mémoire et sa décision sera confirmée sur ce point.
2°) sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir :
La société [Y] fait valoir que la société [Localité 1] [R] est privée d'intérêt à agir en fixation judiciaire du loyer de renouvellement à un montant autre que celui convenu entre les parties et se prévaut de l'accord intervenu entre elle et la locataire à l'occasion de la cession des titres de cette dernière réalisée sous la condition suspensive de l'engagement irrévocable et écrit du bailleur de renouveler le bail en cours 'aux mêmes conditions à son expiration', ce à quoi elle a consenti.
Elle indique que conformément à cet accord, elle a donné congé avec offre de renouvellement au prix du bail en cours.
La société [Localité 1] [R] considère que l'accord donné par la bailleresse constitue un simple engagement unilatéral du bailleur à ne pas augmenter les loyers, qu'il n'est intervenu que pour sécuriser les acquéreurs des parts sociales en les prémunissant de toute augmentation des loyers au moment du renouvellement du bail et que n'y ayant pas acquiescé, il ne peut valoir accord, ni renonciation de sa part à demander la modification du loyer.
Subsidiairement, elle soutient que l'engagement pris au regard de cette clause de style ne fait pas référence expresse au loyer et ne vaut donc pas acceptation du loyer renouvelé.
Très subsidiairement, elle fait valoir que l'article L. 145-33 du code de commerce est d'ordre public et permet au locataire de saisir le juge des loyers commerciaux, lorsque la valeur locative est inférieure à la valeur de renouvellement fixée contractuellement et que la modification conventionnelle du loyer dans des conditions étrangères à la loi et au bail initial s'analyse en une modification notable des obligations des parties justifiant un déplafonnement du loyer.
Si le droit au renouvellement du preneur à bail commercial est d'ordre public et si en application de l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, ces dernières dispositions n'ont qu'une valeur supplétive de la volonté des parties qui peuvent librement fixer à l'avance le prix du bail renouvelé.
En cours de bail, les parts sociales de la société Mâcon [R] ont fait l'objet d'une cession par acte sous seing privé du 12 février 2020 auquel a été annexé un courrier du 4 décembre 2019 de la Sci Spirale, bailleresse, relatif au renouvellement du bail consenti à la société Mâcon [R] et aux termes duquel elle rappelait que le loyer annuel s'élevait à 34.491 euros ht et déclarait : « accepter le principe du renouvellement du bail à des charges et conditions équivalentes au bail en cours, sauf l'indexation applicable au loyer, et sous réserve du respect des charges et conditions du bail par le cessionnaire ».
Les pièces produites aux débats permettent de constater que ce courrier est le résultat d'échanges intervenus entre le 27 septembre et le 4 décembre 2019, suite à la demande formulée par la société [Localité 1] [R] à sa bailleresse de donner son accord à l'offre des acquéreurs de ses parts sociales de : « signer un nouveau bail ou une prolongation de celui-ci dans les mêmes conditions ».
Il ressort des échanges de courriels que le conseil de la société [Localité 1] [R] a soumis à la bailleresse les 6, 19 et 26 novembre les versions successives d'un projet de lettre : « aux fins d'acter votre accord de renouveler le bail aux mêmes conditions à son expiration ».
Selon le courriel d'accompagnement, la version modifiée du 19 novembre, devait prendre en compte : « les effets de l'indexation d'ici le renouvellement en 2021 » et comportait l'engagement de la bailleresse de : « donner congé avec offre de renouvellement à la société [Localité 1] [R] à l'expiration du bail en cours aux mêmes clauses et conditions, notamment de loyer qui restera égal au loyer actuel majoré des indexations annuelles effectuées entre ce jour et le 31 juillet 2021 ».
Dans son courriel du 26 novembre 2019, le conseil de la société [Localité 1] [R] précisait à la bailleresse : « le cessionnaire souhaite un renouvellement du bail aux mêmes conditions, et particulièrement sans augmentation de loyer (hors l'effet des indexations) » (en caractères gras et souligné dans le texte)
Enfin, à réception de la dernière version du 4 décembre 2019, annexée à l'acte de cession, le conseil de la société [Localité 1] [R] a répondu à la bailleresse : « j'adhère à la version du courrier reçu ce matin ».
Il convient en outre de relever que le représentant légal de la société [Localité 1] [R] a été rendu destinataire de l'intégralité des courriels échangés.
Cette dernière ne peut en conséquence prétendre que l'engagement pris par la bailleresse a un caractère purement unilatéral alors que les dits échanges de courriels démontrent d'une part que c'est elle qui a sollicité l'accord anticipé de sa bailleresse au renouvellement de son bail ; d'autre part que les parties étaient convenues d'un renouvellement au même prix que le loyer indexé existant au terme du bail initial.
Par cet accord, les parties au bail ont elle-mêmes fixées le prix du bail renouvelé de sorte que la société [Localité 1] [R] ne peut en solliciter la fixation judiciaire au titre du renouvellement et que sa demande devra être déclarée irrecevable.
Pour la même raison, la demande de la Sci [Y] tendant à le voir fixer judiciairement à son montant contractuel est sans objet.
En conséquence, le jugement sera infirmé et la société [Localité 1] [R] sera déclarée irrecevable en ses demandes
PAR CES MOTIFS :
Confirme le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Mâcon en date du 22 novembre 2022 en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'absence de mémoire préalable ;
L'infirme pour le surplus de ses dispositions soumises à la cour ;
statuant à nouveau,
Déclare la Sarl [Localité 1] [R] irrecevable en sa demande de fixation judiciaire du prix du bail renouvelé ;
y ajoutant,
Condamne la Sarl [Localité 1] [R] aux dépens de première instance et d'appel ;
Condamne la Sarl Mâcon [R] à payer à la Sci [Y] la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier Le président
C/
S.A.S. [Localité 1] [R]
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
2 e chambre civile
ARRÊT DU 25 JUIN 2026
N° RG 22/01557 - N° Portalis DBVF-V-B7G-GCSO
Décision déférée à la Cour : au fond du 22 novembre 2022,
rendue par le tribunal de grande instance de Mâcon - RG : 22/00177
APPELANTE :
S.C.I. [Y], immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 822 767 869, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126
assistée de Me Anne BOLLAND-BLANCHARD de la SELAS FIDUCIAL LEGAL BY LAMY, avocat au barreau de LYON
INTIMÉE :
S.A.S. [Localité 1] [R], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 514 552 678, prise en la personne de son président en exercice
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Fabrice CHARLEMAGNE de la SELAS BCC AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 17
assisté de Me Sylvain BRILLAULT, avocat au barreau de LYON
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 06 novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :
Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,
Bénédicte KUENTZ, Conseiller,
Cédric SAUNIER, Conseiller,
Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier
DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 15 Janvier 2026 pour être prorogée au 26 Mars 2026, puis au 25 Juin 2026,
ARRÊT : rendu contradictoirement,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par acte sous seing privé, la Sci Spirale a consenti à la société Sanco un bail commercial portant sur un tènement immobilier d'une superficie de 2 940 m2 sis [Adresse 2] à Mâcon (71), le bail étant conclu à compter du 1er août 1994 pour une période de 9 ans, soit jusqu'au 31 juillet 2003, moyennant un loyer annuel de 80 000 francs (12 195 euros) ht .
Par acte sous seing privé du 15 décembre 2004, ce bail a été prorogé pour une durée de 9 ans à compter du 1er août 2003, pour se terminer au 31 juillet 2012, le loyer annuel étant porté à 28.800 euros ht.
Par acte sous seing privé du 25 septembre 2009, la société Sanco a cédé à la société [Localité 1] [R] la branche d'activité de lavage sous haute pression de véhicules exploitée dans les locaux faisant l'objet du bail susmentionné.
Par acte sous seing privé du même jour, la Sci Spirale et la société Mâcon [R] ont convenu de proroger de 9 années le bail commercial, soit jusqu'au 31 juillet 2021, le loyer étant porté à 30 000 euros ht par an.
En cours de bail, suivant acte sous seing privé du 12 février 2020, l'ensemble des titres de la société [Localité 1] [R] a fait l'objet d'une cession.
Par acte d'huissier du 29 janvier 2021, la Sci Spirale a fait signifier à la société Mâcon [R] un congé au 31 juillet 2021, avec offre de renouvellement du bail au prix de 35 329,32 euros ht.
Par acte d'huissier du 9 mars 2021, la société Mâcon [R] a fait signifier à la Sci Spirale qu'elle acceptait le principe du renouvellement du bail mais qu'elle refusait le loyer annuel proposé.
Selon réponse complémentaire signifiée par acte d'huissier du 4 mai 2021, la société Mâcon [R] a informé la Sci Spirale qu'elle acceptait le principe du renouvellement du bail et sollicitait la fixation du loyer annuel à la somme de 13 000 euros, hors taxes et hors charges.
Le 6 juillet 2021, la société [Localité 1] [R] a fait signifier à la Sci [Y], venant aux droits de la Sci Spirale, un mémoire en demande de fixation du prix du bail renouvelé.
Par acte d'huissier du 21 février 2022, la société Mâcon [R] a fait assigner la Sci [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Mâcon en qualité de juge des loyers commerciaux, aux fins de voir fixer le montant du loyer annuel des locaux à usage commercial sis [Adresse 4] à Mâcon (71000) à la somme de 13.000 euros par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er août 2021, et subsidiairement, si le tribunal estimait devoir ordonner une mesure d'instruction, de fixer à cette même somme le montant du loyer provisionnel.
La société [Y] a soulevé en réplique l'irrecevabilité de la saisine du juge des loyers commerciaux, et a sollicité à titre subsidiaire la fixation du prix du bail renouvelé à 35 329,32 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er août 2021, et à titre infiniment subsidiaire la désignation d'un expert aux fins de détermination de la valeur locative des locaux loués.
Par jugement du 22 novembre 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Mâcon a :
- débouté la Sci [Y] de ses demandes soulevées in limine litis, et déclaré recevable l'action de la société Mâcon [R],
- ordonne, aux frais avancés de la société [Localité 1] [R], une expertise destinée à déterminer la valeur locative du tènement loué sis [Adresse 2] à [Localité 1],
- commis pour y procéder Mme [M] [T] née [D], expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Dijon, avec pour mission de :
se rendre sur les lieux et visiter le tènement loué, [Adresse 2] à [Localité 1] (71),
fournir tous les éléments d'information pour permettre de déterminer la valeur locative du tènement loué,
faire toutes faire toutes observations utiles de nature à faciliter le règlement du litige,
- dit que le loyer provisionnel annuel sera fixé à la somme de 30 000 euros, hors taxes et hors charges, à compter de la signification de l'ordonnance (sic) et durant la durée de l'instance,
- dit que toutes les autres clauses, charges et conditions du bail liant les parties au litige demeurent inchangées pendant la durée de l'instance,
- débouté la société [Localité 1] [R] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la Sci [Y] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté le surplus des demandes,
- laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens,
- rappelle que le jugement est exécutoire à titre provisoire.
La Sci [Y] a interjeté appel de cette décision le 16 décembre 2022.
La clôture a été prononcée par une ordonnance du 30 octobre 2025.
Prétentions de la Sci [Y] :
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 octobre 2024, la Sci [Y] demande à la cour de :
1/ Vu les articles L. 145-1 et suivants, l'article L. 145-9, les articles R. 145-23 à R. 145-33, l'article L. 145-60 et l'article R. 145-27 du code de commerce, ainsi que les articles 117 à 122 du code de procédure civile,
- réformer le jugement rendu en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes soulevées in limine litis et déclaré recevable l'action de la société [Localité 1] [R],
- déclarer irrecevable la saisine du juge des loyers et la demande de la société [Localité 1] [R], et l'en débouter,
- réformer le jugement l'ayant déboutée de ses demandes soulevées in limine litis et ayant déclaré recevable l'action de la société [Localité 1] [R],
- déclarer irrecevable la société [Localité 1] [R] en sa demande pour défaut d'intérêt et l'en débouter,
2/ Vu l'article L. 145-33 alinéa 2 du code de commerce, l'article 122 du code de procédure civile, et l'article 1104 du code civil,
- réformer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes soulevées in limine litis et a déclaré recevable l'action de la société [Localité 1] [R],
- déclarer irrecevable la société [Localité 1] [R] pour défaut d'intérêt à agir et la débouter,
3/ Subsidiairement, sur le fond,
- réformer le jugement en ce qu'il a ordonné une expertise judiciaire destinée à déterminer la valeur locative et commis pour y procéder Mme [M] [T] née [D],
- fixer le montant du prix du bail renouvelé à compter du 1er août 2021, date exacte de la prise d'effet du nouveau bail, au prix de 35 329,32 euros ht et hors charges annuel,
- condamner la société [Localité 1] [R] au règlement de cette somme à compter du 1er août 2021 outre intérêts au taux légal sur chaque échéance de loyers non perçus depuis cette date, avec capitalisation des intérêts par année entière,
- débouter la société [Localité 1] [R] de sa demande tendant à voir fixer le prix du bail renouvelé au montant de 13 000 euros ht et hors charges annuels à compter du 4 mai 2021,
En tout état de cause, vu les articles 563 et 568 du code de procédure civile,
- fixer le montant du prix du bail renouvelé à compter du 1er août 2021, date exacte de la prise d'effet du nouveau bail, au prix de 35 329,32 euros ht et hc annuel et à tout le moins au prix de 32.140,85 euros ht et hc,
- condamner la société [Localité 1] [R] au règlement de cette somme à compter du 1er août 2021 outre intérêts au taux légal sur chaque échéance de loyers non perçus depuis cette date avec capitalisation des intérêts par année entière,
- débouter la société [Localité 1] [R] de sa demande tendant à voir fixer le prix du bail renouvelé au montant de 13 000 euros ht et hc annuel à compter du 4 mai 2021
4/ - confirmer le jugement en ce qu'il a dit que le loyer provisionnel annuel sera fixé à la somme de 30 000 euros ht et hors charges à compter de la signification de la décision et pendant la durée de l'instance, en cas d'expertise judiciaire,
- repousser toutes autres demandes, fins et conclusions, formulées par la société [Localité 1] [R] et l'en débouter,
- condamner la société [Localité 1] [R] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Gerbay.
Prétentions de la société [Localité 1] [R] :
En ses dernières écritures notifiées le 13 octobre 2025, la société [Localité 1] [R] demande à la cour de :
Vu les articles 114 et 122 du code de procédure civile, ainsi que les articles L. 145-34 et R. 145-20 et suivants du code de commerce,
- confirmer le jugement du 22 novembre 2022 en ce qu'il a débouté la Sci [Y] de ses demandes d'irrecevabilité soulevées in limine litis du fait de la signification du mémoire et du fait du prétendu accord des parties,
- confirmer le jugement du 22 novembre 2022 en ce qu'il a déclaré son action recevable,
Vu l'article 146 du code de procédure civile,
- confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné une expertise à ses frais avancés et désigné Mme [M] [T] pour y procéder, avec pour mission de se rendre sur les lieux et visiter le tènement loué, lieudit [Adresse 5] à [Localité 1] (71), fournir tous les éléments d'information pour permettre de déterminer la valeur locative du tènement loué, faire toutes observations utiles de nature à faciliter le règlement du litige,
- confirmer le jugement en ce qu'il a statué sur les modalités de mise en oeuvre de la mesure d'expertise,
Vu l'article L. 145-57 du code de commerce,
- réformer le jugement du 22 novembre 2022 en ce qu'il a dit que le loyer provisionnel annuel sera fixé à la somme de 30 000 euros hors taxes et hors charges, à compter de la signification de l'ordonnance et durant la durée de l'instance,
jugeant à nouveau,
- fixer le loyer annuel provisionnel hors taxes et hors charges à la somme de 13 000 euros à compter du 1er août 2022,
- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que toutes les clauses, charges et conditions du bail liant les parties au litige demeurent inchangées pendant la durée de l'instance,
subsidiairement et si par impossible la cour décidait de ne pas confirmer la décision de première instance ordonnant une expertise judiciaire,
Vu les articles L. 145-33 et suivants du code de commerce,
- fixer le loyer annuel hors taxes et hors charges du bail renouvelé des locaux à usage commercial sis [Adresse 6] à une somme de 13 000 euros à compter du 1er août 2021,
- ordonner que les intérêts au taux légal seront dus sur tout rappel de loyer conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, et que les intérêts dus pour plus d'une année entière seront eux-mêmes capitalisés,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
- réformer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Sci [Y] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- réformer le jugement en ce qu'il a rejeté le surplus des demandes,
statuant à nouveau,
- condamner la Sci [Y] à lui payer une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d'appel,
Vu l'article 696 et suivants du code de procédure civile,
- réformer le jugement en ce qu'il laisse à chaque partie la charge des dépens,
statuant à nouveau,
- condamner la Sci [Y] à prendre en charge les dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Fabrice Charlemagne en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées des parties pour un exposé complet de leurs moyens.
MOTIFS DE LA DECISION :
1°) sur la fin de non-recevoir tirée de l'absence de mémoire préalable :
La Sci [Y] soutient que le mémoire préalable aurait dû lui être notifié après le 1er août 2021, date du renouvellement du bail, qu'en le notifiant dès le 6 juillet 2021, alors que le bail en cours n'était pas terminé et que le droit à la fixation du nouveau loyer n'était donc pas ouvert, le preneur l'a privé d'effets et qu'en l'absence d'un mémoire régulièrement notifié avant l'assignation devant le juge des loyers commerciaux, la saisine de cette juridiction est irrecevable.
La société [Localité 1] [R] réplique qu'il n'existe aucun texte imposant aux parties un délai minimum avant de notifier un mémoire préalable, ni une notification nécessairement postérieure à la date de renouvellement du bail.
Elle ajoute qu'aucune nullité ne peut être prononcée sans texte et souligne que la philosophie de la procédure de fixation des loyers est de privilégier une solution négociée.
Il résulte des dispositions des articles R.145-23 et suivants du code de commerce que les contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé donnent lieu à un échange de mémoires que les parties se notifient entre elles et que le juge des loyers commerciaux ne peut être saisi avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.
Si aucune de ces dispositions ne précise le moment auquel le premier mémoire doit être notifié, il s'en déduit que nécessitant l'existence d'une contestation du loyer, il suit la demande de renouvellement ou le congé qui la fait naître.
Au cas particulier, la bailleresse a délivré le 29 janvier 2021 à la société [Localité 1] lavage un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer revalorisé annuel de 35.329,32 euros hors taxes et hors charges et le preneur a répondu par acte d'huissier du 9 mars suivant en acceptant le renouvellement, mais en refusant le loyer proposé, avant de solliciter par acte du 4 mai 2021 la fixation du prix du bail à 13.000 euros par an hors taxes et hors charges.
C'est donc bien dès le 9 mars 2021 que s'est nouée la contestation relative à la fixation du prix d'un bail que les parties sont par ailleurs déjà convenues de renouveler.
Si conformément aux dispositions de l'article L.145-12 du code de commerce, le nouveau bail issu du renouvellement ne prend effet qu'à l'expiration du précédent, le droit au renouvellement reconnu au preneur au titre de la propriété commerciale consacrée par les articles L.145-8 à L.145-30 du code de commerce naît de la conclusion du bail initial et il est de principe que les conditions d'application de ce droit s'apprécient à la date de délivrance du congé ou de la demande de renouvellement et non au terme du bail.
De plus, en l'absence de fixation et d'acceptation de son prix, condition essentielle du contrat, le renouvellement ne peut s'opérer.
Il doit s'en déduire que le terme du bail initial ne conditionne pas la mise en 'uvre du droit au renouvellement, la détermination de ses conditions et donc la procédure en fixation du prix du bail renouvelé, qui relevant de la négociation contractuelle, peuvent intervenir avant ce terme.
Dès lors que l'échange des actes de congés avec offre de renouvellement et d'acceptation du renouvellement avec refus du prix proposé cristallisait la contestation, le preneur était en droit d'engager la procédure devant parvenir à la fixation du loyer, ce qu'il a fait par la notification de son mémoire le 6 juillet 2021, plus d'un mois avant la saisine du juge des loyers commerciaux.
En conséquence, c'est avec raison que le premier juge a écarté la fin de non-recevoir tirée d'une notification irrégulière de ce mémoire et sa décision sera confirmée sur ce point.
2°) sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir :
La société [Y] fait valoir que la société [Localité 1] [R] est privée d'intérêt à agir en fixation judiciaire du loyer de renouvellement à un montant autre que celui convenu entre les parties et se prévaut de l'accord intervenu entre elle et la locataire à l'occasion de la cession des titres de cette dernière réalisée sous la condition suspensive de l'engagement irrévocable et écrit du bailleur de renouveler le bail en cours 'aux mêmes conditions à son expiration', ce à quoi elle a consenti.
Elle indique que conformément à cet accord, elle a donné congé avec offre de renouvellement au prix du bail en cours.
La société [Localité 1] [R] considère que l'accord donné par la bailleresse constitue un simple engagement unilatéral du bailleur à ne pas augmenter les loyers, qu'il n'est intervenu que pour sécuriser les acquéreurs des parts sociales en les prémunissant de toute augmentation des loyers au moment du renouvellement du bail et que n'y ayant pas acquiescé, il ne peut valoir accord, ni renonciation de sa part à demander la modification du loyer.
Subsidiairement, elle soutient que l'engagement pris au regard de cette clause de style ne fait pas référence expresse au loyer et ne vaut donc pas acceptation du loyer renouvelé.
Très subsidiairement, elle fait valoir que l'article L. 145-33 du code de commerce est d'ordre public et permet au locataire de saisir le juge des loyers commerciaux, lorsque la valeur locative est inférieure à la valeur de renouvellement fixée contractuellement et que la modification conventionnelle du loyer dans des conditions étrangères à la loi et au bail initial s'analyse en une modification notable des obligations des parties justifiant un déplafonnement du loyer.
Si le droit au renouvellement du preneur à bail commercial est d'ordre public et si en application de l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, ces dernières dispositions n'ont qu'une valeur supplétive de la volonté des parties qui peuvent librement fixer à l'avance le prix du bail renouvelé.
En cours de bail, les parts sociales de la société Mâcon [R] ont fait l'objet d'une cession par acte sous seing privé du 12 février 2020 auquel a été annexé un courrier du 4 décembre 2019 de la Sci Spirale, bailleresse, relatif au renouvellement du bail consenti à la société Mâcon [R] et aux termes duquel elle rappelait que le loyer annuel s'élevait à 34.491 euros ht et déclarait : « accepter le principe du renouvellement du bail à des charges et conditions équivalentes au bail en cours, sauf l'indexation applicable au loyer, et sous réserve du respect des charges et conditions du bail par le cessionnaire ».
Les pièces produites aux débats permettent de constater que ce courrier est le résultat d'échanges intervenus entre le 27 septembre et le 4 décembre 2019, suite à la demande formulée par la société [Localité 1] [R] à sa bailleresse de donner son accord à l'offre des acquéreurs de ses parts sociales de : « signer un nouveau bail ou une prolongation de celui-ci dans les mêmes conditions ».
Il ressort des échanges de courriels que le conseil de la société [Localité 1] [R] a soumis à la bailleresse les 6, 19 et 26 novembre les versions successives d'un projet de lettre : « aux fins d'acter votre accord de renouveler le bail aux mêmes conditions à son expiration ».
Selon le courriel d'accompagnement, la version modifiée du 19 novembre, devait prendre en compte : « les effets de l'indexation d'ici le renouvellement en 2021 » et comportait l'engagement de la bailleresse de : « donner congé avec offre de renouvellement à la société [Localité 1] [R] à l'expiration du bail en cours aux mêmes clauses et conditions, notamment de loyer qui restera égal au loyer actuel majoré des indexations annuelles effectuées entre ce jour et le 31 juillet 2021 ».
Dans son courriel du 26 novembre 2019, le conseil de la société [Localité 1] [R] précisait à la bailleresse : « le cessionnaire souhaite un renouvellement du bail aux mêmes conditions, et particulièrement sans augmentation de loyer (hors l'effet des indexations) » (en caractères gras et souligné dans le texte)
Enfin, à réception de la dernière version du 4 décembre 2019, annexée à l'acte de cession, le conseil de la société [Localité 1] [R] a répondu à la bailleresse : « j'adhère à la version du courrier reçu ce matin ».
Il convient en outre de relever que le représentant légal de la société [Localité 1] [R] a été rendu destinataire de l'intégralité des courriels échangés.
Cette dernière ne peut en conséquence prétendre que l'engagement pris par la bailleresse a un caractère purement unilatéral alors que les dits échanges de courriels démontrent d'une part que c'est elle qui a sollicité l'accord anticipé de sa bailleresse au renouvellement de son bail ; d'autre part que les parties étaient convenues d'un renouvellement au même prix que le loyer indexé existant au terme du bail initial.
Par cet accord, les parties au bail ont elle-mêmes fixées le prix du bail renouvelé de sorte que la société [Localité 1] [R] ne peut en solliciter la fixation judiciaire au titre du renouvellement et que sa demande devra être déclarée irrecevable.
Pour la même raison, la demande de la Sci [Y] tendant à le voir fixer judiciairement à son montant contractuel est sans objet.
En conséquence, le jugement sera infirmé et la société [Localité 1] [R] sera déclarée irrecevable en ses demandes
PAR CES MOTIFS :
Confirme le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Mâcon en date du 22 novembre 2022 en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'absence de mémoire préalable ;
L'infirme pour le surplus de ses dispositions soumises à la cour ;
statuant à nouveau,
Déclare la Sarl [Localité 1] [R] irrecevable en sa demande de fixation judiciaire du prix du bail renouvelé ;
y ajoutant,
Condamne la Sarl [Localité 1] [R] aux dépens de première instance et d'appel ;
Condamne la Sarl Mâcon [R] à payer à la Sci [Y] la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier Le président