CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 18 juin 2026, n° 25/10471

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 février 1987, la société civile immobilière (SCI) [F] [R] a donné à bail commercial à la société anonyme (SA) Armena des locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 5] à Nice, à savoir des locaux compris dans un tènement d'immeubles élevé sur sous-sol partiel de rez-de-chaussée, quatre étages et un 5ème sans exception ni réserve, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 800 000 francs, payable par trimestre hors taxes et charges. Le bail stipule qu'en cas de sous-location, il sera appliqué une augmentation du loyer de base.

La société Armena a été absorbée par la société par actions simplifiée (SAS) Camaieu International dans le cadre d'une fusion-absorption.

Par jugement en date du 17 août 2020, le tribunal de commerce de Lille a ordonné, dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire ouverte à l'égard de la société Camaieu International, la cession de l'entreprise et de ses actifs, en ce compris les fonds de commerce, dont celui de Nice, à la société Fib, laquelle s'est substituée à la société Fib Nc7, qui a changé de dénomination pour devenir la société Aciam.

Par jugement en date du 1er août 2022, le même tribunal a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Aciam convertie en liquidation judiciaire par jugement en date du 28 septembre 2022.

Par ordonnance en date du 21 décembre 2022, confirmé par un arrêt de la cour d'appel de Douai rendu le 12 septembre 2024, le juge commissaire a ordonné la cession du fonds de commerce de l'enseigne [Adresse 6] à la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) [H] distribution.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2023, la société [F] [R] a fait délivrer à la société [H] distribution un commandement de payer la somme de 295 713,71 euros visant la clause résolutoire correspondant aux loyers et accessoires impayés depuis le 21 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2023, la société [F] [R] a sommé la même société d'avoir à :

- communiquer l'acte de cession ;

- justifier qu'elle exploite l'intégralité des locaux ;

- justifier les contrats de sous-location en cours et le montant des loyers de sous-location depuis le 1er août 2022 ;

- justifier de l'exploitation des locaux en conformité avec les dispositions propres aux établissements recevant du public ainsi que la révision des systèmes incendies, des blocs d'évacuation et de l'ascenseur ;

- procéder aux travaux de réparation d'entretien ;

- laisser le libre accès aux locaux du sous-sol.

Se prévalant de l'infructuosité de ces actes, la société [F] [R] a fait assigner la société [H] distribution, par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2024, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins d'ordonner son expulsion immédiate, une expertise judiciaire et la communication d'un certain nombre de justificatifs sous astreinte. A titre subsidiaire, elle a demandé que la résiliation du bail soit constatée avec toutes les conséquences en résultant.

Cette procédure a été dénoncée par la société [F] [R] à la SAS Casa Ideas, venant aux droits de la société [H] distribution après avoir acquis le fonds de commerce suivant acte de cession en date du 5 février 2024, en ce compris le droit au bail portant sur les locaux loués, par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2024.

Ces deux procédures ont été jointes par ordonnance en date du 18 mars 2023.

Par ordonnance en date du 6 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :

- rejeté les demandes de la société [F] [R] aux fins d'expulsion immédiate et de condamnation des sociétés Casa Ideas et [H] distribution au paiement d'une indemnité d'occupation ;

- accordé à la société Casa Ideas des délais de paiement rétroactifs au 14 octobre 2024 ;

- dit en conséquence que la clause résolutoire prévue au bail conclu entre la société [F] [R] et la société Casa Ideas visée dans le commandement de payer du 16 août 2023 n'a pas produit effet ;

- rejeté en conséquence les demandes de la société [F] [R] aux fins de constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, d'expulsion et de condamnation de la société Ideas à lui verser une indemnité d'occupation provisionnelle ;

- ordonné une expertise judiciaire en désignant M. [Y] [B] aux frais avancés de la société [F] [R] aux fins notamment de constater la réalité des désordres allégués par la société [F] [R], en rechercher les causes, en préciser la nature et les travaux nécessaires pour y remédier ainsi que founir tous éléments de nature à déterminer les responsabilités éventuellement encourues et les préjudices éventuellement subis ;

- condamné la société Casa Ideas à communiquer à la société [F] [R] les plans d'évacuation en cas d'incendie ainsi que tous les agréments et leur renouvellement, notamment ceux d'autorisation administration de réception du public ainsi que l'autorisation donnée à la société SFR pour l'installation des équipements fibres dans tous les sous-sols, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la signification de la décision, et qui courra pendant une durée de deux mois ;

- condamné la société [F] [R] à communiquer la société Casa Ideas le plan et le relevé de surfaces de l'immeuble réalisés par un géomètre, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la signification de la décision, et qui courra pendant une durée de deux mois ;

- condamné in solidum les sociétés [H] et Casa Ideas à verser à la société [F] [R] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 août 2023 ;

- rejeté le surplus des demandes.

Il a notamment considéré :

- que l'occupation sans droit ni titre des sociétés [H] distribution et Casa Ideas n'était pas manifeste en l'état, d'une part, de l'ordonnance en date du 21 décembre 2022, confirmé par un arrêt de la cour d'appel de Douai rendu le 12 septembre 2024, par laquelle le juge commissaire avait ordonné la cession du fonds de commerce de l'enseigne [Adresse 6] à la société [H] distribution et, d'autre part, d'un acte de cession en date du 5 février 2024 régularisé entre la société Aciam, la société [H] distribution et la société Casa Ideas qui s'était substituée à cette dernière après avoir acquis le fonds de commerce ;

- qu'il ne lui appartenait pas de prononcer la résiliation du bail pour manquements du locataire à ses obligations ;

- que la dette locative ayant été intégralement réglée et le paiement des loyers courants ayant été repris, il y avait lieu d'accorder des délais de paiement rétroactifs au 14 octobre 2024 et, dès lors, de considérer que la clause résolutoire insérée au bail n'avait pas produit ses effets ;

- que l'expertise sollicitée se justifiait par un motif légitime compte tenu des désordres affectant les lieux loués par suite d'un manquement manifeste des preneurs successifs à leur obligation d'entretien, et ce, nonobstant les travaux entrepris par la société Casa Ideas qui apparaissaient insuffisants ;

- qu'alors même que les parties défenderesses avaient communiqué un certain nombre de pièces, la demande de communication formée par la société [F] [R] était imprécise et/ou prématurée, à l'exception de celles figurant dans son dispositif dont la production se justifiait par un motif légitime.

Suivant déclaration transmise au greffe le 29 août 2025, la société [F] [R] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu'elle a :

- ordonné une expertise judiciaire en désignant M. [Y] [B] aux frais avancés de la société [F] [R] aux fins notamment de constater la réalité des désordres allégués par la société [F] [R], en rechercher les causes, en préciser la nature et les travaux nécessaires pour y remédier ainsi que fournir tous éléments de nature à déterminer les responsabilités éventuellement encourues et les préjudices éventuellement subis ;

- condamné la société Casa Ideas à communiquer à la société [F] [R] les plans d'évacuation en cas d'incendie ainsi que tous les agréments et leur renouvellement, notamment ceux d'autorisation administration de réception du public ainsi que l'autorisation donnée à la société SFR pour l'installation des équipements fibres dans tous les sous-sols, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la signification de la décision, et qui courra pendant une durée de deux mois ;

- condamné in solidum les sociétés [H] et Csa Ideas à verser à la société [F] [R] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 août 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 24 avril 2026, avec demande de révocation de l'ordonnance de clôture, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, elle demande à la cour de :

- rejeter les demandes nouvelles formulées pour la première fois en cause d'appel par les intimées, en demandant de l'enjoindre à communiquer sous astreinte le justificatif de l'affection commerciale du 1er étage de l'immeuble du [Adresse 7] et, à défaut, à effectuer sous astreinte les démarches afin d'obtenir de l'administration le changement d'affectation s'il était justifié que les locaux étaient à usage d'habitation ;

- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

* rejeté ses demandes aux fins d'expulsion immédiate et de condamnation des sociétés Casa Ideas et [H] distribution au paiement d'une indemnité d'occupation ;

* accordé à la société Casa Ideas des délais de paiement rétroactifs au 14 octobre 2024 ;

* dit en conséquence que la clause résolutoire prévue au bail visée dans le commandement de payer du 16 août 2023 n'a pas produit effet ;

* rejeté en conséquence ses demandes aux fins de constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, d'expulsion et de condamnation de la société Ideas à lui verser une indemnité d'occupation provisionnelle ;

* l'a condamnée à communiquer à la société Casa Ideas le plan et le relevé de surfaces de l'immeuble réalisés par un géomètre, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la signification de la décision, et qui courra pendant une durée de deux mois ;

- statuant à nouveau,

- après des 'juger que',

- prononcer la résiliation du bail en l'état du défaut de paiement de la société Casa Ideas de l'arriéré locatif dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer mais également des graves manquements aux clauses du bail ;

- ordonner l'expulsion immédiate des intimées ainsi que de tous occupants de leur chef, sous astreinte journalière de 1 500 euros, à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu'à complet départ des lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

- condamner les intimées à lui verser une indemnité d'occupation journalière de 1 500 euros jusqu'à la libération définitive des lieux pour occupation sans droit ni titre ;

- condamner les intimées, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, à lui communiquer :

* les justificatifs des travaux réalisés par les sous locataires et les assurances décennales des entreprises ayant réalisé les travaux ;

* l'autorisation qu'elle a donnée à la société SFR pour l'installation des équipements fibre dans les sous-sols ;

* l'autorisation qu'elle a donnée concernant les nombreux passages de câbles sous tuiles en toiture ;

* l'autorisation qu'elle a donnée concernant l'installation des blocs de climatisation sous le toit terrasse et ceux installés dans la courette sous les fenêtres de la copropriété située [Adresse 7] ;

* copie de l'étude structurelle pour l'installation de l'antenne / pylône récent sur le toit du bâtiment par la société SFR ;

* tous les éléments sur l'antenne récemment installée par la société SFR (poids de l'antenne, poids des équipements intérieurs) ;

* tous les éléments concernant les travaux de reprise d'étanchéité qui auraient été réalisés sur le toit-terrasse, les entreprises étant intervenues ainsi que leur assurance décennale ;

* les renouvellements des ceux de certains sous locataires, à savoir les société [Z], SFR et SFR Hivory dès lors qu'elle n'a pas été appelée à la signature comme elle l'aurait dû l'être ;

- à titre subsidiaire, constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail commercial du 28 février 1987 et rappelée dans le commandement du 16 août 2023 ;

- juger que la société [H] distribution puis la société Casa Ideas occupent sans droit ni titre les locaux donnés à bail commercial ;

- ordonner l'expulsion immédiate de la société Casa Ideas ainsi que de tous occupants de son chef, sous astreinte journalière de 1 500 euros, à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu'à complet départ des lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

- condamner les intimées à lui verser une indemnité d'occupation journalière de 1 500 euros jusqu'à la libération définitive des lieux pour occupation sans droit ni titre ;

- en tout état de cause, rejeter l'ensemble des demandes des intimées ;

- les condamner à lui verser la somme de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 août 2023.

Elle fait notamment valoir :

- que les demandes nouvelles formées en cause d'appel n'ont jamais été sollicitées en première instance, en sachant que ces demandes n'ont que pour but de permettre à la société Casa Ideas d'augmenter sa surface de vente, ce qui ne tend pas aux mêmes fins que les autres demandes qui avaient été formées en première instance ;

- qu'elle ignorait que c'était la société Casa Ideas qui occupait les lieux jusqu'à qu'elle a eu connaissance, le 13 février 2024, de l'acte de cession qui a été signé le 5 février 2024, soit quelques jours après qu'elle a assignée en référé-expulsion la société [H] distribution ;

- qu'il ne peut donc lui être fait grief de n'avoir délivré le commandement de payer le 16 août 2023 et la sommation le 21 octobre 2023 qu'à la société [H] distribution ;

- que la société [H] distribution a occupé les lieux sans droit ni titre du 21 décembre 2022 au 5 février 2024, aucun acte de cession n'ayant été signé dans le délai de trois mois suivant la décision du juge commissaire rendue le 21 décembre 2022 ;

- qu'alors même que la société [H] distribution a perçu des loyers de sous-location, elle n'avait rien réglé depuis le 21 décembre 2022 lorsqu'elle a fait délivrer le commandement de payer les 9 et 16 août 2023, le dernier paiement datant du 7 août 2023 ;

- que, suite au commandement de payer, la société [H] distribution a payé uniquement les loyers et charges pour la période comprise entre le 21 décembre 2022 et le 30 septembre 2023 correspondant à la partie des locaux qu'elle a occupé et que la société Casa ideas occupe, et ce, alors même que les autres locaux font l'objet de sous-locations ;

- que les sous-loyers, qui sont pourtant encaissés depuis au moins l'été 2023, ne lui ont jamais été reversés jusqu'à la fin de l'année 2024, soit bien au-delà du délai d'un mois qui lui était imparti ;

- que les avis d'échéance qu'elle a reçus tardivement n'étaient accompagnés d'aucun règlement ;

- qu'à la date du 16 octobre 2024, les intimées étaient redevables de la somme de 58 132,68 euros au titre des loyers de sous-location non réglés, à la suite de quoi deux virements seront faits le 16 octobre 2024 par la société Casa Ideas de 41 423,28 euros pour les sous-loyers de 2023 et de 1 265,71 euros pour les sous-loyers de 2022 ;

- que les intimées ont fini par régler les sommes dues en novembre et décembre 2024, tout en déduisant une somme de 9 000 euros pour une recherche de fuite à laquelle elle n'est pas tenue ;

- que les intimées savaient pertinemment qu'elles devaient lui reverser les 15 % indiqués dans le bail au titre des sous-locations en contrepartie de quoi elles doivent prendre en charge l'entretien et la conservation de l'immeuble ;

- que les intimés commettent de graves manquements aux dispositions du bail ;

- qu'alors même que la société Casa Ideas occupe le rez-de-chaussée et le 1er étage du [Adresse 8] et [Adresse 4] ainsi que le 1er étage du [Adresse 7], les locaux restant sont occupé par 4 sous-locataires, à savoir la société [Z], qui occupe le rez-de-chaussée du [Adresse 7], l'école Iscae, qui occupe le deuxième étage et une partie du 3ème étage, l'école Fam, qui occupe une partie du 3ème étage et la société SFR, qui occupe le 5ème étage, le 4ème étage étant inexploité depuis 2012 ;

- que les locataires et sous-locataires n'entretiennent pas les lieux, en ce que les placards électriques sont utilisées en guise de placards, les batteries de trottinettes sont branchées sauvagement dans les parties communes, les caves sont squattées, des infiltrations et inondations affectent les locaux, les extincteurs ne sont pas mis à jour, le 4ème étage est totalement abandonné, les blocs lumineux de secours ne fonctionnent pas et la société SFR entrepose du matériel dangereux sans communiquer d'informations sur le poids de l'antenne installée, ni des équipements intérieurs ;

- qu'elle s'interroge sur l'avis de sécurité incendie en date du 31 janvier 2025 produit par les intimées aux termes duquel le réseau RIA ne serait pas utile, et ce, sans faire état du matériel à risques installé sous la toiture par la société SFR ;

- que la société Casa Ideas a attendu le 4 septembre 2024, soit le lendemain du passage du commissaire de justice, pour réaliser certains travaux (installation d'extincteurs...), sans qu'aucune vérification du réseau RIA n'a été faite, outre le fait que l'affichage des plans d'évacuation incendie et du registre de sécurité a été réalisé plus tardivement ;

- que rien ne prouve que les infiltrations proviennent de la toiture, faisant observer qu'elle n'en a jamais eu connaissance, ce qui l'a empêchée d'effectuer des déclarations de sinistre ;

- que, dans tous les cas, il n'appartient pas à la société Casa ideas de faire appel aux entreprises de son choix dès lors que les travaux en question incombent au bailleur s'agissant en l'occurrence d'une reprise partielle de la toiture ;

- que des équipements fibres ont été installés dans le sous-sol sans aucune autorisation, alors mêmes qu'ils affectent les parties communes ;

- que les attestations d'assurance qui avaient initialement produites par les intimées ne visaient pas l'intégralité de la surface louée, ni même les sous-locations qui ont pourtant des activités distinctes, ni même les sous-sols, les parties communes et la toiture-terrasse utilisés par la société SFR ;

- que l'expert judiciaire, à la suite d'un accédit du 14 octobre 2025, a relevé un certain nombre de désordres caractérisant un manquement des occupants à leur obligation d'entretien ;

- que la société Casa ideas qui a acquis les locaux en parfaite connaissance de cause doit en assumer les conséquences sans se retrancher derrière le fait que cette acquisition est intervenue dans le cadre de la procédure de liquidation de la société Camaieu ;

- que pour toutes ces raisons, sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail pour manquements graves des locataires à leurs obligations contractuelles est justifiée ;

- que, subsidiairement, il y a lieu de constater la résiliation du bail par suite de l'acquisition de la résiliation du bail insérée au bail ;

- que dès lors que les paiements sont intervenus postérieurement au délai d'un mois imparti aux intimées pour régler leur dette locative, laquelle n'a été apurée qu'en octobre 2024, la clause résolutoire doit jouer ;

- qu'un certain nombre de pièces ne lui ont pas été communiquées ;

- que la mairie a indiqué qu'il était nécessaire de compléter un tableau des contrôles et entretiens périodiques obligatoires pour chaque exploitant en 5ème catégorie [Localité 2] ;

- que les éléments produits par la société SFR concernant l'installation de l'antenne sur le toit et les études de structure sont très anciens ;

- qu'elle-même a transmis un relevé de surface de l'immeuble.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 14 avril 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, les société [H] distribution et Casa ideas sollicitent de la cour qu'elle :

- infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle :

* a condamné la société Casa Ideas à communiquer à la société [F] [R] les plans d'évacuation en cas d'incendie ainsi que tous les agréments et leur renouvellement, notamment ceux d'autorisation administration de réception du public ainsi que l'autorisation donnée à la société SFR pour l'installation des équipements fibres dans tous les sous-sols, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la signification de la décision, et qui courra pendant une durée de deux mois ;

* a condamné in solidum les sociétés [H] et Csa Ideas à verser à la société [F] [R] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 août 2023 ;

- la confirme en ce qu'elle a :

* rejeté ses demandes aux fins d'expulsion immédiate et de condamnation des sociétés Casa Ideas et [H] distribution au paiement d'une indemnité d'occupation ;

* accordé à la société Casa Ideas des délais de paiement rétroactifs au 14 octobre 2024 ;

* dit en conséquence que la clause résolutoire prévue au bail visée dans le commandement de payer du 16 août 2023 n'a pas produit effet ;

* rejeté en conséquence ses demandes aux fins de constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, d'expulsion et de condamnation de la société Ideas à lui verser une indemnité d'occupation provisionnelle ;

* l'a condamnée à communiquer la société Casa Ideas le plan et le relevé de surfaces de l'immeuble réalisés par un géomètre, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la signification de la décision, et qui courra pendant une durée de deux mois ;

- statuant à nouveau,

- déclare leurs demandes recevables ;

- après des 'juger que',

- déclare nul et de nul effet le commandement du 9 août 2023 et la sommation du 31 octobre 2023 signifiés uniquement à la société [H] distribution et de mauvaise foi ;

- déboute l'appelante de l'ensemble de ses demandes portant notamment sur la résiliation judiciaire et la communication de pièces sous astreinte ;

- enjoigne à l'appelante de :

* communiquer le justificatif de l'affectation commerciale du 1er étage de l'immeuble du [Adresse 7] sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;

* à défaut, effectuer toutes les démarches afin d'obtenir de l'administration le changement d'affectation s'il était justifié que les locaux étaient à usage d'habitation sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;

- condamner l'appelante à leur verser à chacune la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elles exposent notamment :

- que sa demande de communication de nouveaux éléments formée en appel tend aux mêmes fins que les pièces sollicitées en première instance ;

- que le commandement de payer et la sommation ont été signifiés à la société [H] distribution alors qu'elle n'est pas locataire des lieux ;

- que l'ordonnance du 21 décembre 2022 précise bien que la vente interviendra au profit de cette société ou toutes personnes physiques ou morales que l'acquéreur se substituera ;

- que le fonds de commerce a été cédé à la société Casa Ideas suivant acte sous seing privé en date du 5 février 2024 aux termes duquel le cessionnaire a rétroactivement seul la qualité pour exploiter le fonds ;

- qu'il appartenait à l'appelante de faire procéder à une nouvelle signification des actes en question, ce qu'elle n'a pas fait dès lors que les loyers ont été réglés entre temps ;

- que la mauvaise foi de l'appelante est patente ;

- que, si les loyers n'ont pas été réglés suite à l'ordonnance du 21 décembre 2022, c'est uniquement en raison de l'appel interjeté par l'appelante aux fins de contester l'autorisation de la cession du fonds de commerce faite à son profit ou toute personne qu'elle se substituerait, son objectif étant de reprendre possession des locaux ;

- que l'appelante ne peut leur demander la communication de documents relatifs aux sous-locations ou de justifier de l'entretien des locaux alors qu'elles ne sont devenues locataires que le 20 décembre 2022 à la suite d'une procédure de liquidation judiciaire ouverte à l'égard de la société Camaieu, précédent preneur ;

- que tous les documents en leur possession ont été communiqués ;

- que l'appelante leur demande de communiquer l'autorisation qu'elle aurait donnée concernant le passage de câble en toiture alors que celle-ci a nécessairement été donnée avant l'acquisition du fonds de commerce par la société Casa Ideas ;

- qu'elle exige que les travaux de réparation et d'entretien soit effectués tout en leur demandant de ne rien entreprendre sans son accord préalable ;

- qu'elle ne s'est jamais préoccupée de l'état de l'immeuble avant que la société Casa ideas soit autorisée à acquérir le fonds de commerce ;

- qu'elle n'a pas daigné répondre à leur demande de précisions concernant le décompte annexé au commandement de payer et les régularisations des charges pour 2024 ;

- que les sommes visées dans le commandement de payer ont toutes été réglées dans le délai d'un mois, à savoir 84 356,75 euros le 10 août 2023 et 179 023,70 euros le 8 septembre 2023, à l'exception de celles intitulées 'loyers de sous-location' pour lesquelles des explications ont été demandées ;

- que tout a été réglé les 14 octobre et 6 décembre 2024 malgré l'absence de détail des calculs ;

- que la sommation est rédigée en termes généraux ne leur permettant pas de comprendre les documents à produire ;

- que pour toutes ces raisons, le commandement de payer et la sommation délivrés en 2023 doivent être déclarés nuls et de nul effet ;

- qu'en tout état de cause, étant à jour de ses loyers au jour où le premier juge a statué, il y avait lieu de leur accorder des délais de paiement rétroactifs en suspendant les effets de la clause résolutoire et en considérant que la clause n'avait pas joué ;

- que le juge des référés ne peut que constater la résiliation du bail sur le fondement de l'article L 145-41 du code du commerce et non prononcer la résiliation du bail pour manquements des preneurs à leurs obligations contractuelles ;

- qu'en tout état de cause, le tableau très alarmiste de l'état de l'immeuble décrit par l'appelante ne correspond pas à la réalité, faisant observer que les locaux sont sous-loués à des enseignes nationales et à deux écoles, sans aucune plainte des sous-locataires ;

- si l'immeuble n'a pas été entretenu par les précédents preneurs du fait des deux procédures collectives successives, la société Casa Ideas procède petit à petit à des travaux de remise en état quand l'appelante lui en laisse la possibilité ;

- qu'elle attendait l'arrêt confirmatif du 12 septembre 2024 de la cour d'appel de Douai avant de procéder, sans crainte, aux travaux nécessaires ;

- que la société Casa Ideas est la seule bailleresse vis-à-vis des sous-locataires, de sorte que l'appelante n'a pas à s'ingérer dans leurs relations ;

- que si le 4ème étage n'est pas exploité, elles n'ont aucune obligation d'exploiter la totalité de l'immeuble ;

- que cet étage subit des infiltrations en toiture qui rendent impossible sa remise en état pour une mise en location ;

- que bien que ces travaux ne lui incombent pas, elle a envisagé de réaliser des travaux en toiture, auxquels s'est opposée l'appelante ;

- qu'une expertise judiciaire est actuellement en cours afin justement de constater les désordres, leurs causes et les éventuelles responsabilités encourues, étant précisé que la société Casa Ideas a demandé que l'expertise soit rendue commune aux sous-locataires ;

- qu'aux termes du bail, le preneur doit uniquement entretenir les locaux en bon état d'entretien, le bailleur devant conserver à sa charge les travaux relevant de l'article 606 du code civil ;

- que n'étant que locataire depuis 2023, la plupart des pièces sollicitées sont antérieures à son acquisition ;

- qu'elle a acquis le fonds de commerce dans le cadre d'une procédure collective portant sur un nombre important de sites, de sorte que, si elle a été informée, des éléments essentiels concernant la situation locative afin de lui permettre d'effectuer une offre de reprise, le liquidateur n'a pas renseigne la date-room de l'ensemble des pièces concernant l'immeuble depuis le bail d'origine ;

- qu'elle a demandé aux sous-locataires un certain nombre de pièces ;

- qu'elle ne peut être condamnée sous astreinte à communiquer des documents qui ne sont pas en sa possession ;

- que c'est la raison pour laquelle elle a demandé que la mesure d'expertise soit étendue aux sous-locataires afin que l'expert leur demande directement les pièces nécessaires à sa mission ;

- qu'elle liste les pièces qu'elle a pu communiquer et celles qu'elle ne peut communiquer comme n'étant pas en sa possession ou n'existant pas ;

- qu'elles justifient les pièces sollicitées en appel par le fait que la société Casa Ideas envisage de réaliser des travaux de rénovation de la partie des locaux qu'elle exploite afin d'agrandir la surface de vente ;

- qu'elle envisage de transformer une partie des locaux du 1er étage de l'immeuble du [Adresse 7] en surface de vente, en précisant que ces travaux n'entrainent aucune modification structurelle et que ces locaux sont actuellement utilisés à usage de réserve et locaux techniques et, dès lors, affectés à un usage commercial, contrairement à ce que l'appelante a pu soutenir.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever qu'aucun appel principal ou incident n'a été formé à l'encontre du chef de l'ordonnance entreprise ayant ordonné l'expertise judiciaire, de sorte que la cour ne statuera que dans les limites de l'appel.

Sur la révocation de l'ordonnance de clôture

Il résulte de l'article 914-3 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, qu'après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l'ordonnance de clôture.

L'article 914-4 du même code dispose que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. Elle peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats sur décision du tribunal.

Par ailleurs, l'article 15 du même code énonce que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacun soit à même d'organiser sa défense.

Enfin, aux termes de l'article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il est admis que le juge dispose d'un pouvoir souverain pour apprécier si des conclusions et/ou des pièces ont été déposées en temps utile. Ainsi, s'il estime qu'elles ont été déposées peu de temps avant le moment prévu pour l'ordonnance de clôture, le juge doit veiller au respect des droits de la défense et, éventuellement, les écarter des débats en caractérisant les circonstances particulières qui l'ont conduit à se prononcer en ce sens.

En outre, par application des dispositions de ce texte, doivent également être considérées comme tardives les conclusions déposées le jour ou la veille de la clôture de la procédure dont la date a été communiquée à l'avance.

En l'espèce, l'appelante a transmis ses dernières conclusions le 24 avril 2026, soit postérieurement à l'ordonnance de clôture qui a été rendue le 17 avril précédent, en réplique à des conclusions et pièces qui lui ont été transmises par les intimées le 14 avril précédent.

A l'audience, avant le déroulement des débats, les avocats des parties ont indiqué qu'ils ne s'opposaient pas à la révocation de l'ordonnance de clôture afin d'admettre les derniers jeux de conclusions de chacune des parties, ainsi que les nouvelles pièces qui y sont annexées.

La cour a donc, de l'accord général, révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l'instruction de l'affaire, celle-ci étant en état d'être jugée.

Sur le prononcé de la résiliation du bail et les demandes subséquentes

Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'urgence est caractérisée chaque fois qu'un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier non seulement l'urgence mais également l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ces moyens.

En l'espèce, se prévalant d'un certain nombre de manquements fautifs du preneur à ses obligations contractuelles, la société [F] [R] demande à la cour de prononcer la résiliation du bail aux torts de ce dernier.

Or, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d'un bail.

En effet, il s'agit d'une résiliation prononcée sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil. Elle implique que le juge opère la vérification de la réalité des manquements invoqués puis, qu'il apprécie sa gravité susceptible d'entraîner la résiliation du bail.

Dès lors que la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail implique une appréciation du juge sur la gravité des faits invoqués par le bailleur, elle échappe au juge des référés, juge de l'évidence, et relève de la compétence du juge du fond.

En conséquence, il y lieu d'ajouter à l'ordonnance entreprise, qui ne s'est pas prononcée sur ce point dans le dispositif de sa décision, en disant n'y avoir lieu à référé sur la demande de l'appelante tendant à voir prononcer la résiliation du bail pour manquements fautifs des intimées et sur ses demandes subséquentes.

Sur la demande de nullité du commandement de payer délivré le 16 août 2026 et de la sommation délivrée le 31 octobre 2026

En application de l'article 834 du code de procédure civile susvisé, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d'actes délivrés par un commissaire de justice.

En revanche, les irrégularités affectant un commandement de payer peuvent rendre sérieusement contestable la procédure en référé-expulsion pour constatation de plein droit de la résiliation du bail initiée par le bailleur sur la base d'un tel acte, ce qui sera examiné ci-dessous.

Il n'y a donc pas lieu à référé sur la demande de nullité des intimées.

Sur la constatation de la résiliation du bail

Outre l'article 834 du code de procédure civile susvisé, l'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

En l'espèce, le bail commercial stipule en dernière page que, faute d'exécution de l'une des clauses du bail, et notamment faute de paiement d'un seul loyer, des charges accessoires et des frais de commandement ou de mise en demeure, le bail sera résilié de plein droit, un mois après un commandement resté infructueux.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 août 2023 porte sur un arriéré locatif de 295 713,71 euros correspondant à des loyers et charges allant du 21 décembre 2022 au 30 septembre 2023, échéance trimestrielle allant du 1er juillet au 30 septembre 2023 incluse. Plus précisément, la somme réclamée comprend des loyers, provisions sur charges, taxes foncières et des sous-loyers.

Le preneur a réglé la somme totale de 263 380,51 euros les 10 août et 8 septembre 2023 (179 023,76 euros + 84 356,75 euros) dans le délai d'un mois qui lui était imparti expirant le 16 septembre 2023. Le solde restant dû à cette date de 32 333,16 euros correspond aux loyers des sous-locations réclamés par le bailleur mais contestés par le preneur.

Afin de contester la validité du commandement de payer, les intimées font valoir qu'il a été délivré à la société [H] distributions alors même que c'est la société Casa Ideas qui occupe les lieux.

Or, à la date de la délivrance du commandement de payer, le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail portant sur les locaux litigieux, acquis par la société [H] distribution, par ordonnance rendue par le juge commissaire du tribunal de commerce de Lille-Métropole, le 21 décembre 2022, confirmée par l'arrêt de la cour d'appel de Douai le 12 septembre 2024, n'avait pas encore été cédé à la société Casa Ideas, peu important que la vente a été faite au profit de la société [H] distribution ou toute personne physique ou morale que l'acquéreur se substituera à l'exclusion des personnes visées par l'article L 643-2 du code de commerce tout en restant solidairement tenu avec le ou les substitués à l'exécution des engagements liés à la vente et que l'acte de cession devait être régularisé dans les trois mois suivant la décision rendue par le juge commissaire.

En effet, l'acte de cession du fonds de commerce au profit de la société Casa Ideas, qui est intervenu le 5 février 2024, a été signifié à la bailleresse le 13 février 2024, soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

Si la société Casa Ideas, qui s'est substituée à la société [H] distribution, indique avoir la qualité de preneur pour exploiter le fonds de commerce depuis le 21 décembre 2022, date d'entrée en jouissance fixée par l'ordonnance en date du même jour susvisée, il n'en demeure pas moins, qu'à la date de la délivrance du commandement de payer, le preneur n'était autre que la société [H] distribution vis-à-vis de la bailleresse.

Pour toutes ces raisons, le fait que le commandement de payer a été délivré à la société [H] distribution, et non à la société Casa Ideas, ne rend pas sa validité sérieusement contestable.

En outre, si les intimées contestent devoir les sous-loyers réclamés dans le commandement de payer, elles ne contestent pas devoir la somme correspondant aux loyers, provisions sur charges et taxes foncières réglée dans le délai d'un mois qui lui était imparti.

Or, il est admis qu'un commandement délivré pour une somme supérieure à celle due reste valable dans la limite de la somme réellement due.

Il s'ensuit que la validité du commandement de payer ne peut être sérieusement remise en causee en raison de la somme réclamée.

Dans ces conditions, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande de constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire.

Il y a lieu de constater la résiliation du bail à effet au 16 septembre 2023 sous réserve de ce qui sera dit ci-dessous concernant les délais de paiement rétroactifs sollicités.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L'alinéa 2 de l'article L 145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l'autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il en résulte qu'en matière de baux commerciaux, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de suspension des effets de la clause résolutoire peut accorder au locataire, à jour du paiement de ses loyers, des délais de façon rétroactive.

En l'espèce, à l'examen des décomptes versés aux débas, il apparaît qu'après avoir réglé la somme de 263 380,51 euros les 10 août et 8 septembre 2023, soit dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer, laquelle ne comprend pas les sous-loyers échus depuis le 21 décembre 2022, les intimées vont reprendre le paiement de leurs échéances courantes, à l'exception des loyers réclamés au titre des sous-locations.

Il n'est pas contesté que le solde des sous-loyers sera réglé les 14 octobre et 6 décembre 2024 et que, depuis, il n'y a plus de dette locative.

S'agissant du retard pris par les intimées dans le réglement de leurs loyers et provisions sur charges, elles l'expliquent par le recours exercé par la bailleresse à l'encontre de l'ordonnance du juge commissaire ayant autorisé l'acquisition du fonds de commerce, en ce compris le bail litigieux, au profit de la société [H] distribution.

Si elles ont réglé la somme de 263 380,51 euros avant que la cour d'appel d'appel ne rende son arrêt le 12 septembre 2024 et que le recours exercé par la bailleresse ne dispensait pas la société [H] distributions, aux droits de laquelle intervient la société Casa Ideas, de régler les loyers et charges en contrepartie de son occupation effective des lieux, il n'en demeure que la mauvaise foi des intimées ne peut être retenue avec l'évidence requise en référé au regard du contexte dans lequel les impayés sont intervenus.

S'agissant des sous-loyers, le bail stipule en page 4 qu'en cas de nouvelles sous locations (...) il sera appliqué une augmentation du loyer de base (800 000 francs à la signification du bail) de façon suivante AG = nl X 15 %, AG signifiant 'augmentation du loyer principal' et nl 'nouveaux loyers de sous baux sur quelles que soient les surfaces qu'ils occupent dans les locaux actuels définit dans le bail (...)'.

Alors même que la société [H] distribution a demandé à la bailleresse, dans ses courriers en date des 10 août et 8 septembre 2023, de bien vouloir préciser la nature de l'opération indiquée sur l'arrêté de compte de l'Agence Guynemer 'Loyer sous Location' et que, dès réception des justificatifs et après contrôle favorable de son service juridique, elle fera parvenir les sommes en question, l'appelante ne démontre pas avoir apporter des précisions sur les modalités de calculs des sous-loyers réclamés.

Dès lors, et là encore, le retard pris par la société [H] distribution dans le paiement des sous-loyers ne résulte pas, à l'évidence, d'une volonté de nuire à la bailleresse.

Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a accordé à la société Casa Ideas des délais de paiement rétroactifs, a dit que la clause résolutoire prévue au bail était réputée ne pas avoir produit ses effets et a rejeté les demandes de la bailleresse tendant à ordonner l'expulsion du preneur et le voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnnelle.

Elle sera donc confirmée de ces chefs.

Sur les demandes de communication et/ou de faire

Sur la recevabilité des demandes nouvelles formées en cause d'appel par les intimées

En application de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

L'article 563 du même code énonce que, pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.

L'article 566 du même code prévoit que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Il résulte de l'article 565 du même code que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si le fondement juridique est différent.

En l'espèce, alors même que la bailleresse a demandé au premier juge de condamner le preneur à lui remettre un certain nombre de pièces afin d'établir les conditions dans lesquelles les locaux sont exploités, notamment par les sous-locataires, et que le preneur a sollicité la condamnation de la bailleresse à lui remettre un relevé de surface de l'immeuble, les justificatifs demandés pour la première fois en appel par le preneur vise à établir que le 1er étage de l'immeuble du [Adresse 7] est à usage commercial et, à défaut, d'enjoindre à la bailleresse de réaliser les démarches afin d'obtenir les autorisations requises pour en changer la destination afin qu'ils soient à usage d'habitation.

Or, ces demandes ne poursuivent pas le même but. En effet, alors même que les pièces sollicitées en première instance visent à contraindre le bailleur et le preneur à respecter leurs obligations contractuelles non sérieusement contestables résultant du bail commercial, les éléments demandés en appel ont pour but de permettre au preneur de nourrir son projet de transformer une partie des locaux du 1er étage de l'immeuble du [Adresse 7] en surface de vente.

De plus, elles ne se rattachent pas au même fait originaire. Les pièces sollicitées en première instance s'expliquent pas les prétendus manquements fautifs du preneur et du bailleur à leurs obligations contractuelles tandis que celles demandées en appel se justifient par la volonté du preneur d'agrandir sa surface de vente. Elles ne découlent donc pas de la même problématique originaire.

En conséquence, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes de communication de pièces et de faire formulées en appel par les intimées en raison de leur caractère nouveau.

Sur le bien-fondé des autres demandes

Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation de faire qui fonde sa demande.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.

En outre, selon les dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête en référé.

Pour que le motif de l'action soit légitime, il faut et suffit que la mesure soit pertinente et qu'elle ait pour but d'établir une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l'échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d'une action en justice future, sans avoir à établir l'existence d'une urgence. Il suffit qu'il justifie de la potentialité d'une action pouvant être conduite sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l'être dans un litige éventuel susceptible de l'opposer au défendeur, étant rappelé qu'au stade d'un référé probatoire, il n'a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu'il n'est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d'être utile lors d'un litige ou que l'action au fond n'apparaît manifestement pas vouée à l'échec.

Il résulte de la combinaison des articles 11 alinéa 2, 142 et et 145 du code de procédure civile qu'il peut être ordonné en référé la production forcée de pièces détenues par une partie, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige.

Dans les deux cas, quel que soit le fondement juridique de la demande de communication de pièces, il n'est pas possible de condamner, sous astreinte, une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable

* sur le bien fondé des pièces sollicitées par l'appelante

En plus des pièces dont la remise sous astreinte a été ordonnée par le premier juge, portant sur les plans d'évacuation en cas d'incendie ainsi que les agréments et leurs renouvellements (autorisation administrative de réception du public) et l'autorisation donnée à la société SFR pour l'installation des équipements fibres dans les sous-sols, la bailleresse sollicite les justificatifs des travaux réalisés par les sous-locataires et les assurances décennales des entreprises les ayant réalisés, les autorisations données concernant les passages de câbles sous tuile en toiture, l'installation des blocs de climatisation sur le toit-terrasse et dans la courrette et l'installation de l'antenne/pylône récent sur le toit du bâtiment par la société SFR, les éléments et études concernant l'antenne récemment installée par la société SFR et les travaux de reprise d'étanchéité qui auraient dû être réalisés sur le toit-terrasse et, enfin, les renouvellements des baux de certains sous-locataires.

Il n'est pas contesté que la société Casa Ideas occupe une partie des locaux et sous-loue, comme le bail l'y autorise, l'autre partie aux écoles Iscae et Fam ainsi qu'aux sociétés [Z] et SFR.

Concernant les éléments demandés afin d'établir la réalité des sous-locations et un manquement du preneur principal et/ou des sous-locataires à leur obligation d'entretenir les lieux loués en bon état de réparations et de ne pas entreprendre de travaux sans autorisation de la bailleresse (contrats de sous-location et travaux réalisés par les preneurs successifs et leurs sous-locataires), en vue de l'action en responsabilité qu'envisage d'exercer la bailleresse, l'expertise judiciaire ordonnée par le premier juge vise à rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties, vérifier la réalité des désordres allégués par la bailleresse, en rechercher les causes, en préciser la nature ainsi que les moyens et travaux nécessaires pour y remédier et fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et les préjudices subis.

A la lecture du compte-rendu de l'accédit du 14 octobre 2025 dressé par l'expert, M. [B], il est demandé aux parties, et notamment aux intimées, de justifier des contrats de sous-location et de leurs renouvellements ainsi que les travaux qui ont été réalisés par leurs soins, et notamment les travaux d'étanchéité de la toiture-terrasse, ou par leurs sous-locataires, et notamment par la société SFR concernant l'antenne, les climatisations et les réseaux en sous-sol et en toiture terrasse.

Si l'expertise n'apparaît pas avoir été étendue aux sous-locataires, il n'en demeure pas moins, qu'à l'égard de la bailleresse, seuls les preneurs principaux sont tenus de répondre des obligations issues du bail commercial.

Dans ces conditions, la production des pièces sollicitées en vue de l'action en responsabilité qu'envisage d'exercer la bailleresse à l'encontre de son preneur est inutile comme faisant partie de celles qui sont demandées dans le cadre de l'expertise judiciaire ordonnée par le premier juge.

Concernant les autres éléments demandés portant sur les plans d'évacuation et autorisations de réception du public, l'obligation du preneur de les produire est sérieusement contestable.

Certes, si les locaux sont des établissements recevant du public, le preneur doit respecter les règles de sécurité incendie applicables et avoir l'autorisation d'ouverture avant de recevoir du public. Ainsi, les consignes de sécurité et d'évacuation doivent être affichées. De plus, l'exploitant doit demander à l'administration l'autorisation d'ouverture avant l'accueil du public dans les cas prévus par la réglementation.

Il reste que, dès lors que le bail ne le prévoit pas, l'obligation pour le preneur de justifier de ces éléments auprès de la bailleresse est sérieusement contestable.

En tout état de cause, l'appelante reconnaît que l'affichage des plans d'évacuation incendie et du registre de sécurité a été réalisé.

Dans ces conditions, l'obligation pour les intimées de remettre les pièces en question sous astreinte est sérieusement contestable.

En conséquence, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a condamné la société Casa Ideas à communiquer à la société [F] [R] un certain nombre de pièces sous astreinte.

L'appelante sera déboutée de sa demande formée de ce chef.

* sur le bien fondé des pièces sollicitées par les intimées

Si l'appelante a été condamnée par le premier juge, sous astreinte, à communiquer à la société Casa Ideas le plan et le relevé de surfaces de l'immeuble, il convient de relever que cette pièce a été produite le 17 avril 2025, soit avant l'ordonnance entreprise.

Il y a donc lieu de l'infirmer sur ce point et de débouter les intimées de leur demande de remise de pièces sous astreinte.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Si la procédure en référé-expulsion initiée par la bailleresse n'a pas abouti en raison de délais de paiement rétroactifs accordés à la société Casa Ideas, il n'en demeure pas moins que cette procédure était justifiée. Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné les intimées aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 16 août 2023.

En revanche, en l'état de délais de paiement rétroactifs et d'une expertise judiciaire, les pièces sollicitées n'étant pas justifiées, il n'y avait pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la bailleresse. L'ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef.

Dès lors que l'appelante succombe en appel, elle sera tenue aux dépens d'appel.

En revanche, l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel par les intimées non compris dans les dépens d'appel. Elles seront déboutées de leur demande formée de ce chef.

Enfin, l'appelante sera également déboutée de sa demande formée sur le même fondement comme étant tenue aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l'appel,

Rappelle qu'à l'audience, avant l'ouverture des débats, la cour a révoqué l'ordonnance de clôture puis clôturé à nouveau l'instruction de l'affaire, celle-ci étant en état d'être jugée ;

Déclare irrecevables comme étant nouvelles en appel les demandes formées par SASU [H] distribution et la SAS Casa Ideas tendant à voir enjoindre à la SCI [F] [R] à communiquer le justificatif de l'affectation commerciale du 1er étage de l'immeuble du [Adresse 7] et, à défaut, d'effectuer les démarches afin d'obtenir de l'administration le changement d'affectation du même étage ;

Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

- condamné la société Casa Ideas à communiquer à la société [F] [R] les plans d'évacuation en cas d'incendie ainsi que tous les agréments et leur renouvellement, notamment ceux d'autorisation administration de réception du public ainsi que l'autorisation donnée à la société SFR pour l'installation des équipements fibres dans tous les sous sols, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la signification de la décision, et qui courra pendant une durée de deux mois ;

- condamné la société [F] [R] à communiquer la société Casa Ideas le plan et le relevé de surfaces de l'immeuble réalisés par un géomètre, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la signification de la décision, et qui courra pendant une durée de deux mois ;

- condamné in solidum les sociétés [H] et Casa Ideas à verser à la société [F] [R] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

La confirme en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI [F] [R] tendant à voir prononcer la résiliation du bail pour manquements fautifs de la SASU [H] distribution et la SAS Casa Ideas à leurs obligations contractuelles et sur ses demandes subséquentes ;

Dit n'y avoir lieu de déclarer nul et de nul effet le commandement de payer du 16 août 2023 et la sommation du 31 octobre 2023 ;

Constate la résiliation du bail liant les parties à effet au 16 septembre 2023 sous réserve de ce que le premier juge a jugé découlant des délais de paiement rétroactifs qui ont été accordés ;

Déboute la SCI [F] [R] de sa demande de communication de pièces sous astreinte ;

Déboute la SAS Casa Ideas de sa demande de communication de pièces sous astreinte ;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par les parties en première instance et en appel non compris dans les dépens ;

Condamne la SCI [F] [R] aux dépens d'appel.