CA Basse-Terre, 2e ch., 19 juin 2026, n° 25/01139
BASSE-TERRE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
2ème CHAMBRE CIVILE
ARRET N° 328 DU 19 JUIN 2026
N° RG 25/01139 -
N° Portalis DBV7-V-B7J-D2YZ
Décision déférée à la cour : ordonnance de référé du président tribunal judiciaire de POINTE-À-PITRE en date du 12 septembre 2025, dans une instance enregistrée sous le n° 25/00079
APPELANTE :
S.A.S. EZAMOD
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Michaël SARDA, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART(postulant)
Assistée de Me Sylvie CAMOUILLY-LODEON, avocate au barreau de MARTINIQUE (plaidant)
INTIMEE :
S.A.S. [Adresse 3]
Chez [Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Laurent PHILIBIEN, de la SELARL THESA AVOCATS, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions de l'article 906-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 mars 2026, en audience publique, devant Madame Annabelle Cledat, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposé.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Frank Robail, président de chambre,
Mme Annabelle Cledat, conseillère,
Mme Aurélia Bryl,conseillère.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats de ce que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 19 juin 2026.
GREFFIER
Lors des débats et lors du prononcé : Mme Sonia Vicino, greffière principale .
ARRET :
- contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
- signé par M. Frank Robail, président de chambre et par Mme Sonia Vicino, greffière principale, à laquelle la décision a été remise par le magistrat .
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 15 juillet 2020, à effet du 1er octobre 2020, la S.A.S. VILLAGE COEUR DE JARRY, en la personne de M. [P] [S], son président, a donné en location à 'Mme [W] [M] (...), agissant en qualité d'associé et de président statutaire, au nom et pour le compte de la société EZAMOND, exerçant sous l'enseigne ALLEGORIA' , pour y exploiter un commerce de prêt à porter, maroquinerie, chaussures, produits cosmétiques et esthétiques et de bar à ongles, pour une durée de 9 années consécutives, un local à usage commercial sis à [Adresse 6], n° 1.7 d'une surface de 60 m2 environ, dépendant du centre commercial '[Adresse 7]' ;
Le loyer convenu était de 18 000 euros HT par an, avec indexation annuelle, payable mensuellement, mais ce moyennant :
- une franchise totale de loyer de la prise d'effet du bail jusqu'au 30 novembre 2020 inclus, le 1er loyer étant par suite exigible le 1er décembre 2020,
- une franchise partielle de loyer d'un montant de 250 euros par mois du 1er décembre 2020 au 30 novembre 2022, ramenant, sur cette période, le loyer mensuel à 1 250 euros ;
Ce contrat de bail contient, en page 13, une clause résolutoire (article 13) ;
Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, la S.A.S. [Adresse 3], bailleresse, a fait signifier à la S.A.S. EZAMOD, à l'enseigne ALLEGORIA, un commandement de payer les loyers échus pour 7 542,87 euros, et ce avec mise en jeu de la clause résolutoire du bail ;
Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, la même société bailleresse a cette fois fait assigner la société EZAMOD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE aux fins de voir, aux termes de ses dernières conclusions devant ce tribunal :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée à l'article 13, emportant la résiliation du contrat de bail commercial conclu entre les parties le 15 juillet 2020,
- ordonner l'expulsion de la société EZAMOD et celle de tous occupants de son chef,
- condamner la société EZAMOD à payer à la société [Adresse 3] :
** une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer et des charges antérieurement dus, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux et restitution des clés,
** une somme provisionnelle de 12 615,32 euros à valoir sur le montant de l'arriéré locatif, indemnités d'occupation incluses, sous réserve d'actualisation,
** la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,
- débouter la société EZAMOD de toutes ses demandes, fins et conclusions;
En réponse, la société EZAMOND concluait quant à elle aux fins de voir:
A TITRE PRINCIPAL
- juger que le commandement du 27 septembre 2024 était irrégulier dans la mesure où les sommes réclamées n'étaient pas justifiées,
- déclarer en conséquence le juge des référés 'incompétent' pour statuer sur les demandes de la société requérante, qui se heurtent à des contestations sérieuses,
SUBSIDIAIREMENT, débouter la société [Adresse 3] de sa demande, la créance sollicitée n'étant nullement justifiée eu égard aux indexations du loyer erronées, à la refacturation d'honoraires de gestion locative infondée et à l'absencede justification des charges locatives,
TRES SUBSIDIAIREMENT
- accorder à la société EZAMOD les plus larges délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, pour s'acquitter de la somme de 15 810,97 euros au titre des loyers et charges impayés, dans l'hypothèse où le juge des référés considérerait le commandement contesté régulier,
- dire qu'elle se libérera de sa dette en 24 mensualités de 658,79 euros en sus du loyer courant, à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision à intervenir,
- suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial daté du 15 juillet 2020, à l'égard de la société EZAMOD, eu égard à la demande de délai de paiement de cette dernière,
- débouter la société [Adresse 3] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
EN TOUT ETAT DE CAUSE, condamner la société VILLAGE COEUR DE JARRY à payer à la société EZAMOD la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Par ordonnance contradictoire du 12 septembre 2025, le juge des référés :
- a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail litigieux à la date du 28 octobre 2024,
- a dit que la société EZAMOD devrait rendre les locaux qu'elle occupe à [Adresse 8], dans le mois suivant la signification de cette ordonnance,
- a ordonné, à défaut de ce faire, l'expulsion de ladite société sous délai d'un mois, avec le concours si besoin de la force publique,
- a dit que le sort des meubles serait réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- a rejeté la demande provisionnelle au titre des loyers échus,
- a rejeté la demande provisionnelle au titre des charges échues,
- a condamné la société EZAMOD à payer à la société [Adresse 3], à compter du 28 octobre 2024, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui qu'elle aurait dû au titre des loyers, soit la somme mensuelle de 1 711,35 euros HC et HT, jusqu'à libération des lieux et remise des clés,
- a rejeté les demandes reconventionnelles de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,
- a condamné la société EZAMOD à payer à la société VLLAGE COEUR DE JARRY la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'état de nantissement,
- a rappelé que cette ordonnance était exécutoire de plein droit par provision;
La société EZAMOD a relévé appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique (RPVA) le 8 octobre 2025, en indiquant expressément que cet appel tendait à 'l'annulation, à l'infirmation ou à la réformation de l'ordonnance' en chacune de ses dispositions, en ce compris celles par lesquelles le juge des référés a rejeté les demandes provisionnelles à son encontre au titre des loyers et des charges échus, mais à l'exception du rappel de l'exécution provisoire de droit;
Suivant avis du greffe notifié, par RPVA, au conseil de l'appelante le 12 novembre 2025, la procédure a fait l'objet d'une fixation à bref délai à l'audience du 23 mars 2026, avec le 16 mars précédent pour date prévisible de clôture ;
La S.A.S. [Adresse 3], intimée, a constitué avocat par acte remis au greffe et notifié au conseil de l'appelante, par même voie, le 20 novembre 2025 ;
La S.A.S. EZAMOD, appelante, a conclu au fond par actes remis au greffe et notifiés au conseil de l'intimée, par RPVA, respectivement les 19 décembre 2025 et 13 mars 2026 (conclusions n° 2) ;
La S.A.S. [Adresse 3], intimée, a conclu au fond par acte remis au greffe et notifié au conseil de l'appelante, par RPVA, le 13 mars 2026 ;
Par ordonnance du président de chambre du 17 mars 2026, la demande de report de la clôture prévisible formée par le conseil de l'intimée le 13 mars précédent, en suite de la réception le même jour des dernières conclusions de l'appelante, a été rejetée, ladite clôture a été prononcée et cause et parties ont été renvoyées à l'audience du 23 mars 2026, à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré à ce jour ;
Par message RPVA du 19 mars 2026, le conseil de l'intimée a sollicité le rejet des conclusions remises et notifiées par l'appelante le 13 mars précédent, soit tout juste avant la date prévisible de la clôture de l'instruction de l'affaire ;
Par lettre parvenue au greffe, par RPVA, le même 19 mars 2026, le conseil de l'appelante a demandé le maintien de ses dernières conclusions, tout en précisant ne pas s'opposer au rabat de l'ordonnance de clôture, au moyen que ces conclusions 'ne (faisaient) que répondre aux moyens soulevés par (son) contradicteur' et qu'aucun nouveau moyen n'y était proposé ;
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
1°/ Par ses conclusions remises au greffe le 19 décembre 2025, la S.A.S. EZAMOD, appelante, conclut aux fins de voir, au visa des articles L145-1 et suivants, R145-35 du code de commerce et 1343-5 du code civil :
- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,
A TITRE PRINCIPAL
- infirmer l'ordonnance querellée en ce qu'elle :
** a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail litigieux à la date du 28 octobre 2024,
** a ordonné l'expulsion de la société EZAMOD sous délai d'un mois, avec le concours si besoin de la force publique,
** a condamné la société EZAMOD à payer à la société [Adresse 3], à compter du 28 octobre 2024, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1 711,35 euros HC et HT, jusqu'à libération des lieux et remise des clés,
** a rejeté les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,
** a condamné la société EZAMOD à payer à la société VLLAGE COEUR DE JARRY la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'état de nantissement,
Statuant à nouveau,
- dire que les sommes réclamées au titre des loyers et charges impayés aux termes du commandement de payer du 27 septembre 2024 ne sont pas justifiées,
- juger en conséquence que ce commandement est irrégulier et que les demandes de la société 'COGIMMO' se heurtent à une contestation sérieuse,
- déclarer que le juge des référés était 'incompétent' pour statuer, compte tenu de l'existence de contestations sérieuses,
SUBSIDIAIREMENT
- accorder les plus larges délais de paiement à la société EZAMOD sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, pour s'acquitter de la somme de 10 748,03 euros au titre des loyers et charges impayés, dans l'hypothèse où la cour considérerait le commandement contesté régulier,
- dire que la société EZAMOD se libérera de sa dette en 24 mensualités de 447,83 euros en sus du loyer courant, à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision à intervenir,
- suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 15 juillet 2020, à l'égard de la société EZAMOD, eu égard à sa demande de délai de paiement,
EN TOUT ETAT DE CAUSE, condamner la société COEUR DE JARRY à payer à la société EZAMOD la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens ;
Pour l'exposé des explications et moyens invoqués par l'appelante au soutien de ces fins principales et subsidiaires, il est expressément référé à ces écritures ;
2°/ Par ses propres conclusions, remises au greffe le 29 janvier 2026, la société [Adresse 3], intimée, souhaite voir quant à elle:
- dire ce que de droit sur la recevabilité de l'appel principal,
- confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de la société EZAMOD,
- infirmer ladite ordonnance en ce qu'elle a rejeté la demande de provision au titre des loyers et charges échus et condamné la société EZAMOD au paiement d'une indemnité d'occupation fixée à 1 711,35 euros hors taxes et hors charges,
Statuant à nouveau
- condamner la société EZAMOD à payer à la société [Adresse 3] :
** à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, à savoir 1 741,84 euros, en sus des charges, tels qu'ils seraient perçus si le bail n'était pas résilié, jusqu'à libération effective des lieux de corps et de biens et la restitution des clés,
** la somme provisionnelle de 23 743,78 euros, montant de l'arriéré locatif selon décompte du 26 janvier 2026 (indemnités d'occupation incluses), sous bénéfice de l'actualisation de la dette à l'audience, outre intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer à concurrence du montant y visé et à compter du prononcé de la décision à intervenir pour le surplus,
- débouter la société EZAMOD de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- la condamner à payer à la société [Adresse 3] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour l'exposé des moyens proposés par la société intimée au soutien de sa défense à l'appel de la société EZAMOD et au soutien de son appel incident ;
MOTIFS DE L'ARRET
I- Sur les conclusions et pièces de l'appelante remises au greffe le 13 mars 2026
Attendu qu'aux termes, notamment, des dispositions de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et, ainsi, ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement ; que ce principe s'impose également aux parties ;
Attendu qu'en suite de la réception par le greffe de la déclaration d'appel de la société EZAMOD, l'affaire a été fixée à bref délai à l'audience du 23 mars 2026 et avis en a été donné au conseil de l'appelant par le greffe le 12 novembre 2025, avec la précision d'une date prévisible de clôture fixée au 16 mars précédent ; que cette information est donc parvenue à l'appelante plus de quatre mois auparavant, si bien qu'il ne pouvait ignorer la date de clôture envisagée ;
Or, attendu que si elle a conclu en premier lieu le 19 décembre 2025 et si l'intimée a répliqué dès le 29 janvier 2026, la société EZAMOD a attendu le 13 mars 2026 pour conclure à nouveau, soit, si l'on exclut les deux jours non-ouvrables qui ont suivi (les 14 et 15 mars), la veille de la date prévue quatre mois auparavant pour la clôture de l'instruction de l'affaire, laquelle est finalement intervenue le 17 mars 2026 après que la société intimée eut demandé un report qui lui fut refusé compte tenu des délais dont chacune des parties disposait pour défendre ses intérêts dans le cadre procédural strictement délimité par le code de procédure civile ;
Attendu que les parties ont pu débattre contradictoirement, d'ailleurs spontanément, avant clôture des débats, de la recevabilité des dernières conclusions de l'appelante ;
Attendu que l'appelante prétend que ses conclusions nouvelles ne font que répondre aux moyens soulevés par son contradicteur et ne contiennent aucun nouveau moyen, cependant :
- qu'il ressort de la comparaison des deux jeux de conclusions de la société EZAMOD que les dernières contiennent trois pages de moyens supplémentaires et qu'elles sont accompagnées de 3 pièces nouvelles (pièces 22 à 24),
- et que, de toute façon, la simple réponse aux moyens d'un intimé caractérise de nouveaux moyens auxquels la partie opposée est en droit de répliquer utilement ;
Attendu qu'il en résulte qu'entre leur date de réception par le conseil de l'intimée le 13 mars 2026, et la clôture finalement intervenue quatre jours après, en ce compris les samedi et dimanche 14 et 15 mars, ledit conseil n'a pu sérieusement en prendre une suffisante connaissance, en parler avec sa cliente et y répliquer ; qu'il a ainsi été porté atteinte par l'appelante, au préjudice de l'intimée, à l'effectivité du principe du contradictoire, ce pourquoi la cour est contrainte de rejeter des débats les conclusions et pièces (n° 22 à 24) remises au greffe le 13 mars 2026 ; qu'il ne sera donc statué que sur la base des conclusions d'appelante remises au greffe le 19 décembre 2025 et des pièces de cette dernière numérotées de 1 à 21 ;
II- Sur la recevabilité de l'appel principal
Attendu qu'aux termes de l'article 490 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande, et ce dans le délai de 15 jours à compter de sa signification ;
Attendu que l'ordonnance querellée, rendue le 12 septembre 2025, n'émane pas du premier président, porte sur une demande en partie indéterminée et a été signifiée à la société EZAMOD à la demande de la société [Adresse 3] par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025 ;
Attendu que la société EZAMOD, qui a siège en GUADELOUPE, en a relevé appel le 8 octobre 2025, soit moins de 15 jours après ladite signification, si bien que cet appel principal sera jugé recevable au plan du délai pour agir;
III- Sur la recevabilité de l'appel incident
Attendu qu'en application des dispositions de l'article 906-2 du code de procédure civile, applicables aux appels orientés à bref délai, l'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d'un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué, sauf délais de distance au sens de l'article 915-4 du même code ;
Attendu qu'en l'espèce, la société intimée a siège en MARTINIQUE ([Localité 3]) et bénéficie donc d'un délai de distance d'un mois en sus du délai de l'article 906-2 précité ;
Attendu que pour avoir reçu notification, par RPVA, des conclusions de l'appelante le 19 décembre 2025, elle avait donc un délai expirant le 19 mars 2026 pour conclure et former appel incident, ce qu'elle a fait par conclusions remises au greffe par même voie le 29 janvier 2026, si bien que l'appel incident y contenu est recevable au plan du délai pour agir ;
IV- Sur le périmètre de la saisine de la cour
Attendu qu'en application de l'article 915-2 du code de procédure civile, l'appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l'article 906-2 et à l'article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d'appel et, en ce cas, la cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent ;
Attendu que si, en sa déclaration d'appel, la société EZAMOD a déféré à la cour chacune des dispositions de l'ordonnance querellée, en ce compris celles par lesquelles le juge des référés a rejeté les demandes provisionnelles à son encontre au titre des loyers et charges échus, mais à l'exception du rappel de l'exécution provisoire de droit de cette décision, il résulte de ses premières conclusions d'appelante qu'elle a expressément réduit le périmètre de son appel pour le limiter aux dispositions de ladite ordonnance par lesquelles le juge :
** a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail litigieux à la date du 28 octobre 2024,
** a ordonné l'expulsion de la société EZAMOD sous délai d'un mois, avec le concours si besoin de la force publique,
** a condamné la société EZAMOD à payer à la société [Adresse 3], à compter du 28 octobre 2024, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1 711,35 euros HC et HT, jusqu'à libération des lieux et remise des clés,
** a rejeté les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,
** a condamné la société EZAMOD à payer à la société VLLAGE COEUR DE JARRY la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'état de nantissement ;
Attendu que, cependant, l'intimée a formé appel incident des deux chefs de l'ordonnance de référé par lesquelles ont été rejetées les demandes de provision au titre des loyers et charges échus ; qu'il y sera donc statué dans ce cadre ;
Attendu que si l'appelante n'a pas expressément déféré à la cour la disposition de l'ordonnance relative à l'injonction qui lui est faite de libérer les lieux spontanément avant toute expulsion, il est manifeste que cette disposition est dépendante de l'appel à la fois du chef de la résiliation du bail et du chef de ladite expulsion et que, dès lors, la cour en est valablement saisie ;
V - Sur la résiliation du bail et les sommes restant dues au titre des loyers TTC et charges
Attendu qu'aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ; et qu'en application de l'article 835 al 1 et 2 du même code :
- l'un ou l'autre de ces mêmes juges peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite (alinéa 1),
- et, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire (alinéa 2);
V-1- Sur la résiliation du bail
Attendu que pour s'opposer au constat de la résiliation du bail, la société locataire prétend que le montant des loyers et des charges restant dus tel que mentionné au commandement du 27 septembre 2024, n'était soutenu d'aucun décompte, de sorte qu'elle n'a pas été en capacité de s'en acquitter 'en toute connaissance de cause' et que ce commandement est nul et en tout cas sans portée, toutes choses qui selon elle caractérisent autant de contestations sérieuses interdisant au juge des référés de constater la résiliation de plein droit du bail ; qu'elle ajoute que dans le cadre d'un plan d'apurement de la dette locative proposé par la bailleresse le 25 février 2025, soit après ledit commandement, cette dernière avait établi un décompte des loyers et charges restant dus qui n'avaient trait qu'à la période postérieure au même commandement, soit d'octobre 2024 à février 2025, reconnaissant ainsi qu'aucune somme n'était due au titre de la période antérieure au 1er octobre 2024, ce qu'en ses dernières conclusions reconnaît la bailleresse ;
Attendu qu'en réplique, cette dernière prétend :
- que l'échéancier conclu avec la locataire le 25 février 2025 n'implique ni que les causes du commandement étaient éteintes, ni qu'elle ait renoncé à la résiliation en découlant,
- et que si la société EZAMOD a fini par régler les loyers antérieurs au 1er octobre 2024 objets du commandement, ces règlements sont intervenus postérieurement à l'expiration du délai d'un mois suivant la délivrance dudit commandement ;
Attendu qu'en droit, en vertu d'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ;
Attendu que, par ailleurs, les erreurs affectant le décompte contenu dans le commandement de payer sont sans effet sur la validité, sous réserve que des sommes y visées soient réellement dues ;
Attendu que la société [Adresse 3], bailleresse, fait la preuve de l'obligation pesant sur la société EZAMOD de lui payer les loyers et charges résultant du bail commercial allégué, et ce en produisant le contrat y relatif, lequel, signé des deux parties et daté du 15 juillet 2020, stipule un loyer mensuel, à la charge de la société EZAMOD, preneur, de 18000 euros HT par an, payable mensuellement, mais ce moyennant :
- une franchise totale de loyer de la prise d'effet du bail jusqu'au 30 novembre 2020 inclus, le 1er loyer étant par suite exigible le 1er décembre 2020,
- une franchise partielle de loyer d'un montant de 250 euros par mois du 1er décembre 2020 au 30 novembre 2022, ramenant, sur cette période, le loyer mensuel à 1 250 euros ;
Attendu que si la société EZAMOD prétend qu'aucun décompte de la somme réclamée au commandement du 27 septembre 2024, avec distinction des loyers et des charges, n'y était joint et qu'elle n'était donc pas en mesure de s'en acquitter 'en connaissance de cause', elle produit, en sa pièce 2, ledit commandement avec, y agrafé, un décompte précis de l'agence immobilière Klécia, lequel démontre que le montant réclamé du loyer indexé était de 1552,49 euros pour les mois de juin à octobre 2024, le montant provisionnel des charges, pour les mêmes mois, de 250 euros chacun, et le montant de la TVA, de 153,21 euros chacun, le tout, déduction faite de versements de 1 000 euros le 29 juillet 2024, 900 euros le 27 août 2024, et 1 500 euros le 16 septembre 2024, pour un total restant dû de 7 542,87 euros ;
Attendu que la société locataire conteste le calcul de l'indexation annuelle du loyer l'ayant porté à 1 552,49 euros à compter du 1er juillet 2023 et estime qu'il aurait dû être limité à 1 531,29 euros, alors même que, sérieuse ou non, cette contestation, en ce qu'elle ne porte que sur 21,29 euros HT, n'en laisse pas moins apparaître, au titre de la période visée au commandement, une dette de loyers, TVA et charges de 7 542,87 euros - (5x21,29 euros + 1,81x5 (incidence sur la TVA)), soit 7427,37 euros ; que même s'il était considéré que le montant des charges locatives ainsi facturées provisionnellement pour 250 euros par mois, était excessif, au regard des justificatifs produits par la bailleresse, pour la totalité d'entre elles, soit 5x250 euros, la dette de loyers n'en demeureraient pas moins de plus de 6 100 euros ; qu'il en résulte que c'est à juste titre que le premier juge a estimé que les contestations de la société locataire quant à la régularité dudit commandement n'étaient pas sérieuses et les a rejetées;
Attendu que si les parties conviennent désormais que la somme due au titre du commandement a été soldée, la bailleresse prétend qu'elle l'a été après l'expiration du délai d'un mois conditionnant la mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au bail, et la locataire, à laquelle incombe la charge de prouver ses paiements à ce titre et leur date, se borne :
- d'une part, à prétendre qu'un plan d'apurement accordé par la bailleresse le 25 février 2025 démontre que les causes du commandement du 27 septembre 2024 étaient éteintes à la date de ce plan, puisqu'il ne portait que sur les loyers et charges échus entre le 1er octobre 2024 et février 2025, alors même qu'outre que les loyers et charges d'octobre 2024 étaient inclus à ce commandement tout comme au plan, démontrant ainsi qu'ils n'avaient pas été réglés dans le mois de la délivrance de l'acte du 27 septembre 2024, ce plan d'apurement ne contient aucun élément qui ferait la preuve d'une renonciation de la société [Adresse 3] au bénéfice des effets de la clause résolutoire ainsi mise en oeuvre le 27 septembre 2024,
- et, d'autre part, à exciper des seuls paiements intervenus entre mars et juin 2025 en exécution, selon ses propres termes, du seul échéancier du 25 février 2025, sans justifier d'une quelconque façon des paiements qui ont éteint les causes du commandement et, partant, de leur date ;
Attendu qu'ainsi, en l'absence de preuve du paiement, avant le 27 octobre 2024, de la somme totale à tout le moins de 7 427,37 euros, représentant les loyers, taxes et charges arrêtés au 1er octobre 2024, en exécution du commandement de payer du 27 septembre 2024, il y a urgence pour le bailleur à pouvoir faire constater la résiliation de plein droit du bail intervenue le 27 octobre 2024, et, compte tenu du trouble manifestement illicite en quoi consiste le maintien d'un locataire, pourtant désormais sans droit ni titre, dans les lieux anciennement loués, c'est à juste titre que le premier juge, au fondement de l'article 835 du code de procédure civile, a constaté cette résiliation de plein droit et ordonné le départ de la société locataire ou, à défaut, son expulsion, avec le concours, si besoin, de la force publique ;
V-2- Sur l'indemnité d'occupation mensuelle
Attendu que, dès lors qu'il n'est pas contesté que la locataire occupe toujours les lieux anciennement loués, nonobstant la résiliation de plein droit du bail il y a près de deux ans maintenant, il n'est pas sérieusement contestable, au sens de l'article 835 al 2 du code de procédure civile, qu'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle soit due par elle à compter de cette résiliation, soit à compter du 28 octobre 2024 et jusqu'à libération des lieux; que la société EZAMOD conteste le montant retenu par le premier juge à cet égard à hauteur de 1 711,35 euros hors taxes et hors charges, alors même que ce montant correspondait à ce qu'elle avait elle-même proposé ; qu'elle indique aujourd'hui devant la cour que son calcul était lui-même erroné et propose subsidiairement une indemnité d'occupation mensuelle de 1 600,36 euros ;
Attendu que l'indemnité d'occupation mensuelle due par un locataire dont le bail a été résilié doit être aussi proche que possible, pour notamment dissuader l'intéressée de se maintenir dans les lieux à un coût moindre que le coût contractuel originel, non seulement du loyer dû avant la résiliation, mais aussi des taxes et charges ;
Attendu qu'en l'article 9-2 du bail commercial litigieux, il était expressément mis à la charge de la société EZAMOD toutes les taxes et charges de l'immeuble incombant à tout locataire, avec cette précision que ces charges intégraient les frais de gestion de l'immeuble loué ;
Or, attendu qu'aux termes des dispositions d'ordre public de l'article R145-35 du code de commerce, applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 6 novembre 2014, ne peuvent être imputés au locataire les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail, lesquels comprennent nécessairement tous frais et honoraires de gestion locative facturés au bailleur ; qu'en conséquence, la contestation élevée par la locataire quant au montant des charges qui lui sont réclamées mensuellement dans le calcul de l'indemnité d'occupation requise, apparaissent sérieuses ; que cependant, des charges locatives récupérables n'en demeurent pas moins réellement dues, qui sont parfaitement justifiées en leur évaluation pour 2023 et 2024, par les pièces 13 et 14 du dossier de l'intimée, puisqu'elles consistent, pour chacun de ces exercices, en un tableau détaillé des dépenses et dans les factures correspondantes dont la réalité n'est pas sérieusement contestée, la circonstance que lesdits tableaux aient été établis par le centre commercial [Adresse 7] appartenant au bailleur, n'étant pas de nature à en annihiler la force probante en regard des factures correspondantes amplement justifiées ; que les charges récupérables s'établissent donc incontestablement et a minima pour l'année 2023, à (2513,15 euros - 804,66 euros (frais de gestion non récupérables), soit 1708,49 euros ou 142,37 euros par mois ;
Attendu que, s'agissant du montant du loyer stricto sensu, TVA comprise, à la date de la résiliation, la société EZAMOD conteste les indexations pratiquées et facturées par la bailleresse, alors même qu'aux termes de la clause d'indexation stipulée au bail résilié, en son article 10, page 12, il était stipulé que le loyer serait soumis à révision annuelle chaque 1er janvier de l'année civile et ainsi augmenté de plein droit sans aucune formalité judiciaire ou extra-judiciaire, proportionnellement à la variation de l'indice des loyers commerciaux en rapport avec l'indice de référence initial du 4ème trimestre 2021, la première révision devant intervenir le 1er janvier 2023 avec, pour base, le loyer fixé à l'article 9-1 al 1 du dit contrat ;
Attendu que la lecture de cette clause ne souffre d'aucune contestation sérieuse, et ce en ce qu'il en résulte clairement que, nonobstant les franchises totale ou partielle de loyers stipulées au même article 9-1, le loyer devant être indexé au 1er janvier 2023 était celui de 1 500 euros par mois, sans considération desdites franchises, lesquelles n'entraînaient qu'une exemption totale ou partielle d'exigibilité et non point la fixation d'un loyer distinct ; que la contestation de la locataire à cet égard est donc sans fondement ;
Or, attendu que la société [Adresse 3], qui n'a nullement pratiqué plusieurs indexations annuelles, justifie du calcul du montant de l'indexation résultant, au 1er janvier 2023, de l'application de l'indice des loyers commerciaux publié à cette date, lequel montant aurait dû être de 95,37 euros et porter le loyer HT à 1 595,37 euros HT, alors même qu'en suite d'une erreur de sa part, qu'elle reconnaît expressément, elle n'a facturé que 1 552,49 euros ; que ce loyer est donc bel et bien dû pour ce montant à compter du 1er janvier 2023, puis, sur la base d'un calcul également justifié et incontestable pour les années suivantes, à l'aune de l'évolution du même indice, 1 690,61 euros pour 2024, si bien qu'à la date de la résiliation de plein droit, soit au 27 octobre 2024, le loyer mensuel était de ce montant hors taxes, soit 1 834,31 euros TVA de 8;5 % comprise ;
Mais attendu que la cour est tenue par le dispositif des conclusions de l'intimée, qui n'y demande, sans préciser qu'il s'agirait d'un montant hors taxes, qu'une indemnité d'occupation limitée, en sus des charges provisionnelles mensuelles, à 1 741,84 euros ; que l'indemnité provisionnelle sollicitée sera donc limitée à cette somme plus les charges récupérables justifiées, si bien que l'ordonnance querellée sera réformée en ce sens ;
V-3- Sur la demande de la société VILLAGE COEUR DE JARRY au titre de la somme provisionnelle à valoir sur les loyers, taxes, chages et indemnités d'occupation
Attendu que la somme provisionnelle réclamée par l'ex-bailleresse au titre des loyers, taxes, charges et indemnités d'occupation, a été rejetée par le premier juge au motif qu'il a estimé sérieuses les contestations de l'ex-locataire quant aux montants à la fois du loyer indexé et des charges ;
Attendu que, s'agissant des charges, si des contestations apparaissent sérieuses quant au montant réclamé en ce qu'il inclut des frais de gestion, il a été jugé ci-avant qu'aucune contestation sérieuse ne pouvait être retenue sur un montant de charges provisionnelles de 142,37 euros par mois tel qu'il résulte des justificatifs produits pour l'année 2023, si bien que ce montant pourra à tout le moins être alloué à titre provisionnel, en lieu et place des facturations à cet égard figurant au [Localité 4] Livre G123 produit par l'intimée en pièce 3 de son dossier ;
Attendu que, s'agissant du montant du loyer indexé, réclamé audit [Localité 4] Livre pour 1 552,49 euros HT au titre d'avril et octobre 2024, 1 690,61 euros HT pour novembre et décembre 2024 et 1 741,84 euros HT entre janvier 2025 et janvier 2026, il y a lieu de constater :
- d'une part, qu'il a été jugé ci-avant qu'à compter du lendemain de la date de la résiliation du bail, soit le 28 octobre 2024, seule est due, en sus des charges, une indemnité d'occupation de 1 741,84 euros (en lieu et place des 1 690,61 + 164,95 euros (TVA) figurant au [Localité 4] Livre à compter du 1er novembre 2024), si bien que du décompte de l'extrait du [Localité 4] Livre en sera exclue la part des loyers et taxes dépassant ce montant et que, s'agissant des charges provisionnelles, seules celles de 142,37 euros par mois, dont il a été constaté supra qu'elle était a minima totalement justifiée pour l'année 2023, se substitueront provisionnellement aux montants réclamés de ce chef,
- et, d'autre part, que pour la période antérieure au 28 octobre 2024, celle au titre de laquelle les loyers étaient encore dus, il a été jugé ci-avant que la société [Adresse 3] avait facturé à juste titre un loyer indexé de 1 552,49 euros + TVA + rappel d'indexation 2024, pour cet exercice 2024, et ce jusqu'au 28 octobre 2024, date à laquelle l'indemnité d'occupation ci-avant fixée sur la base de la demande en ce sens de l'ex-bailleresse devant la cour, a pris le relais ;
Attendu qu'ainsi, en l'absence de contestation sérieuse à cet égard, l'ordonnance déférée sera infirmée en ce que le juge des référés a rejeté les demandes provisionnelles au titre des loyers et charges échus et que, statuant à nouveau, la cour condamnera l'appelante à payer à l'intimée, à titre de provision à valoir sur ces loyers, taxes, charges, mais aussi indemnités d'occupation dues à la date du dernier décompte, soit le 1er janvier 2026 (cf extrait [Localité 4] Livre), la somme qui sera calculée sur la base du solde réclamé indûment pour 23 743,78, en en déduisant :
- la TVA indûment calculée, pour les loyers mensuels de 1 552,49 euros échus entre le 1er avril 2024 et le 1er octobre 2024, sur les provisions sur charges y relatives pourtant non soumises à la TVA s'agissant de charges récupérables, soit 8,5/100 x (130 + 250 + 250 + 250 + 250 + 250) = 117,30 euros,
- le surplus réclamé à tort, pour novembre et décembre 2024, au titre du 'loyer + TVA' en regard de la seule indemnité d'occupation mensuelle réclamée et fixée ci-avant à 1 741,84 TTC pour la période postérieure à la résiliation du bail du 27 octobre 2024 : 2x (1690,61 + 164,95) - 2x1741,84 = 227,44 euros,
- le surplus réclamé à tort, à compter de janvier 2025, au titre de la TVA en regard de la seule indemnité d'occupation mensuelle réclamée et fixée ci-avant à 1 741,84 TTC pour la période postérieure à la résiliation du bail du 27 octobre 2024 : 4 x 169,31 (TVA incluse à l'indemnité d'occupation telle que fixée par la cour) + 10 x 161,66 = 2 293,84 euros,
- le surplus facturé au titre des provisions pour charges au regard de la somme ci-avant retenue provisionnellement pour seulement 142,37 euros, et ce au titre de la période de mai 2024 (puisque pour avril il n'est facturé que 130 euros à ce titre) à janvier 2026 : 4 350 euros - (21 x 142,37 euros) = 1360,23 euros ;
Attendu qu'il doit être ajouté que si la société EZAMOD prétend qu'en suite de l'accord d'échelonnement du 25 février 2025 concernant les seuls loyers et charges échus après le 1er octobre 2024, elle a réglé les sommes de 1292,69 euros en mars 2025 et 2 705,49 euros pour chacun des mois d'avril, mai et juin 2025, ces paiements, certes affectés distinctement aux sommes dues, sont bel et bien enregistrés en l'extrait du [Localité 4] livre comptable de la société [Adresse 3], d'une part, et, d'autre part, l'appelante ne démontre pas que des sommes qu'elle aurait payées n'auraient pas été enregistrées, ce d'autant que si elle produit des relevés de son compte bancaire correspondant à la période des paiements allégués, il n'y est fait mention que des débits de chèques, sans référence à leur(s) bénéficiaire(s);
Attendu qu'il y a donc lieu de fixer ladite condamnation provisionnelle, en l'absence de contestation sérieuse sur ce montant minimal, à la somme de 23 743,78 - (117,30 + 227,44 + 2293,84 + 1 360,23), soit 19 744,97 euros, le surplus ne pouvant relever, compte tenu des contestations de l'appelante jugées sérieuses à cet égard, que du juge du fond ; qu'en conséquence, sur infirmation de l'ordonnance déférée de ce chef, la même appelante sera condamnée au paiement de cette seule somme de 19 744,97 euros à titre provisionnel à valoir sur les loyers, taxes, charges et indemnités d'occupation dues et impayées jusqu'au 1er janvier 2026 ; qu'il sera ajouté n'y avoir lieu à référé pour le surplus ;
Attendu que cette somme ne peut être assortie , comme demandé à tort, des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer dans la limite du montant y réclamé, puisqu'en ses écritures l'ex-bailleresse indique elle-même que les causes de celui-ci ont été réglées ; que ces intérêts ne courront donc, comme de droit, qu'à compter du présent arrêt ;
VI- Sur la demande de la société EZAMOD au titre des délais de paiement
Attendu qu'aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes due ;
Attendu qu'il appartient par suite au débiteur de bonne foi de faire la preuve d'une situation financière qui, non seulement, pourrait justifier, hors toute mauvaise foi, des retards de paiement et le montant de sa dette, mais aussi permettrait d'envisager sérieusement le respect d'un échelonnement sur plusieurs années qui ne soit pas que dilatoire ;
Or, attendu qu'au soutien de sa demande de délais de paiement et, partant, de la suspension des effets de la résiliation du bail et de la suspension, notamment, de son expulsion ci-avant ordonnée, force est de constater que la société EZAMOD, qui ne démontre pas avoir repris le paiement complet et à bonne date des indemnités d'occupation, pas même à hauteur du montant qu'elle reconnaissait devoir mensuellement à ce titre ou au titre des loyers antérieurs, ne verse aux débats que ses comptes annuels ayant trait à l'exercice 2024 et que ces comptes ne sont pas de nature, bien que révélant une aggravation du déficit net entre 2023 et 2024, à démontrer son exacte situation économique et financière qui justifierait de pénaliser encore durablement son ex-bailleresse en lui imposant de nouveaux délais ; qu'elle sera donc déboutée de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, et, partant, la décision déférée sera confirmée de ces chefs critiqués ;
VII- Sur les dépens et les frais irrépétibles
Attendu que la société EZAMOD succombe pour l'essentiel en appel, et plus encore qu'en première instance, si bien que, d'une part, l'ordonnance querellée sera confirmée en ce que le tribunal lui a imputé la charge des dépens de première instance, en y incluant expressément le coût du commandement de payer et celui de l'état des nantissements, et, d'autre part, elle sera également condamnée aux entiers dépens d'appel ; que, subséquemment, sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel est infondée au regard des conditions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu que des considérations tenant à l'équité justifient par ailleurs :
- de confirmer la même ordonnance du chef des frais irrépétibles de première instance mis à la charge de la société EZAMOD à hauteur de la somme de 800 euros,
- de la condamner par surcroît à indemniser la société [Adresse 3] de ses frais irrépétibles d'appel à hauteur de la somme de 3 000 euros ;
PAR CES MOTIFS
La cour,
- Rejette des débats les conclusions et pièces (n° 22 à 24) remises au greffe par le conseil de l'appelante le 13 mars 2026 et dit par suite qu'il n'est statué que sur la base des conclusions d'appelante remises au greffe le 19 décembre 2025 et de ses pièces 1 à 21,
- Déclare la S.A.S. EZAMOD recevable en son appel principal à l'encontre de l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE en date du 12 septembre 2025,
- Déclare la S.A.S. [Adresse 3] recevable en son appel incident,
- Confirme ce jugement en toutes ses dispositions déférées, hors celles par lesquelles l'indemnité d'occupation mensuelle a été fixée à '1 711,35 euros HT' et ont été rejetées les demandes provisionnelles de la société VILLAGE COEUR DE JARRY au titre des loyers échus et des charges échues,
- L'infirme de ces trois chefs,
- Y statuant à nouveau,
- Condamnons la société EZAMOD à payer à la société [Adresse 3] :
** une indemnité d'occupation provisionnelle de 1 741,84 euros par mois, outre les charges récupérables sur justification, à compter du 28 octobre 2024 et jusqu'à libération complète des lieux loués de sa personne, de ses biens et des personnes et biens de tous occupants de son chef et remise des clés,
** une somme provisionnelle de 19 744,97 euros à valoir sur les loyers, taxes, charges et indemnités d'occupation arrêtées au 1er janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
- Dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes provisionnelles de la société VILLAGE COEUR DE JARRY,
Y ajoutant,
- Déboute la société EZAMOD de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel,
- La condamne à payer à la société [Adresse 3] une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Et ont signé,
La greffière, Le président
2ème CHAMBRE CIVILE
ARRET N° 328 DU 19 JUIN 2026
N° RG 25/01139 -
N° Portalis DBV7-V-B7J-D2YZ
Décision déférée à la cour : ordonnance de référé du président tribunal judiciaire de POINTE-À-PITRE en date du 12 septembre 2025, dans une instance enregistrée sous le n° 25/00079
APPELANTE :
S.A.S. EZAMOD
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Michaël SARDA, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART(postulant)
Assistée de Me Sylvie CAMOUILLY-LODEON, avocate au barreau de MARTINIQUE (plaidant)
INTIMEE :
S.A.S. [Adresse 3]
Chez [Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Laurent PHILIBIEN, de la SELARL THESA AVOCATS, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions de l'article 906-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 mars 2026, en audience publique, devant Madame Annabelle Cledat, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposé.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Frank Robail, président de chambre,
Mme Annabelle Cledat, conseillère,
Mme Aurélia Bryl,conseillère.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats de ce que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 19 juin 2026.
GREFFIER
Lors des débats et lors du prononcé : Mme Sonia Vicino, greffière principale .
ARRET :
- contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
- signé par M. Frank Robail, président de chambre et par Mme Sonia Vicino, greffière principale, à laquelle la décision a été remise par le magistrat .
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 15 juillet 2020, à effet du 1er octobre 2020, la S.A.S. VILLAGE COEUR DE JARRY, en la personne de M. [P] [S], son président, a donné en location à 'Mme [W] [M] (...), agissant en qualité d'associé et de président statutaire, au nom et pour le compte de la société EZAMOND, exerçant sous l'enseigne ALLEGORIA' , pour y exploiter un commerce de prêt à porter, maroquinerie, chaussures, produits cosmétiques et esthétiques et de bar à ongles, pour une durée de 9 années consécutives, un local à usage commercial sis à [Adresse 6], n° 1.7 d'une surface de 60 m2 environ, dépendant du centre commercial '[Adresse 7]' ;
Le loyer convenu était de 18 000 euros HT par an, avec indexation annuelle, payable mensuellement, mais ce moyennant :
- une franchise totale de loyer de la prise d'effet du bail jusqu'au 30 novembre 2020 inclus, le 1er loyer étant par suite exigible le 1er décembre 2020,
- une franchise partielle de loyer d'un montant de 250 euros par mois du 1er décembre 2020 au 30 novembre 2022, ramenant, sur cette période, le loyer mensuel à 1 250 euros ;
Ce contrat de bail contient, en page 13, une clause résolutoire (article 13) ;
Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, la S.A.S. [Adresse 3], bailleresse, a fait signifier à la S.A.S. EZAMOD, à l'enseigne ALLEGORIA, un commandement de payer les loyers échus pour 7 542,87 euros, et ce avec mise en jeu de la clause résolutoire du bail ;
Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, la même société bailleresse a cette fois fait assigner la société EZAMOD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE aux fins de voir, aux termes de ses dernières conclusions devant ce tribunal :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée à l'article 13, emportant la résiliation du contrat de bail commercial conclu entre les parties le 15 juillet 2020,
- ordonner l'expulsion de la société EZAMOD et celle de tous occupants de son chef,
- condamner la société EZAMOD à payer à la société [Adresse 3] :
** une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer et des charges antérieurement dus, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux et restitution des clés,
** une somme provisionnelle de 12 615,32 euros à valoir sur le montant de l'arriéré locatif, indemnités d'occupation incluses, sous réserve d'actualisation,
** la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,
- débouter la société EZAMOD de toutes ses demandes, fins et conclusions;
En réponse, la société EZAMOND concluait quant à elle aux fins de voir:
A TITRE PRINCIPAL
- juger que le commandement du 27 septembre 2024 était irrégulier dans la mesure où les sommes réclamées n'étaient pas justifiées,
- déclarer en conséquence le juge des référés 'incompétent' pour statuer sur les demandes de la société requérante, qui se heurtent à des contestations sérieuses,
SUBSIDIAIREMENT, débouter la société [Adresse 3] de sa demande, la créance sollicitée n'étant nullement justifiée eu égard aux indexations du loyer erronées, à la refacturation d'honoraires de gestion locative infondée et à l'absencede justification des charges locatives,
TRES SUBSIDIAIREMENT
- accorder à la société EZAMOD les plus larges délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, pour s'acquitter de la somme de 15 810,97 euros au titre des loyers et charges impayés, dans l'hypothèse où le juge des référés considérerait le commandement contesté régulier,
- dire qu'elle se libérera de sa dette en 24 mensualités de 658,79 euros en sus du loyer courant, à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision à intervenir,
- suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial daté du 15 juillet 2020, à l'égard de la société EZAMOD, eu égard à la demande de délai de paiement de cette dernière,
- débouter la société [Adresse 3] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
EN TOUT ETAT DE CAUSE, condamner la société VILLAGE COEUR DE JARRY à payer à la société EZAMOD la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Par ordonnance contradictoire du 12 septembre 2025, le juge des référés :
- a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail litigieux à la date du 28 octobre 2024,
- a dit que la société EZAMOD devrait rendre les locaux qu'elle occupe à [Adresse 8], dans le mois suivant la signification de cette ordonnance,
- a ordonné, à défaut de ce faire, l'expulsion de ladite société sous délai d'un mois, avec le concours si besoin de la force publique,
- a dit que le sort des meubles serait réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- a rejeté la demande provisionnelle au titre des loyers échus,
- a rejeté la demande provisionnelle au titre des charges échues,
- a condamné la société EZAMOD à payer à la société [Adresse 3], à compter du 28 octobre 2024, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui qu'elle aurait dû au titre des loyers, soit la somme mensuelle de 1 711,35 euros HC et HT, jusqu'à libération des lieux et remise des clés,
- a rejeté les demandes reconventionnelles de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,
- a condamné la société EZAMOD à payer à la société VLLAGE COEUR DE JARRY la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'état de nantissement,
- a rappelé que cette ordonnance était exécutoire de plein droit par provision;
La société EZAMOD a relévé appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique (RPVA) le 8 octobre 2025, en indiquant expressément que cet appel tendait à 'l'annulation, à l'infirmation ou à la réformation de l'ordonnance' en chacune de ses dispositions, en ce compris celles par lesquelles le juge des référés a rejeté les demandes provisionnelles à son encontre au titre des loyers et des charges échus, mais à l'exception du rappel de l'exécution provisoire de droit;
Suivant avis du greffe notifié, par RPVA, au conseil de l'appelante le 12 novembre 2025, la procédure a fait l'objet d'une fixation à bref délai à l'audience du 23 mars 2026, avec le 16 mars précédent pour date prévisible de clôture ;
La S.A.S. [Adresse 3], intimée, a constitué avocat par acte remis au greffe et notifié au conseil de l'appelante, par même voie, le 20 novembre 2025 ;
La S.A.S. EZAMOD, appelante, a conclu au fond par actes remis au greffe et notifiés au conseil de l'intimée, par RPVA, respectivement les 19 décembre 2025 et 13 mars 2026 (conclusions n° 2) ;
La S.A.S. [Adresse 3], intimée, a conclu au fond par acte remis au greffe et notifié au conseil de l'appelante, par RPVA, le 13 mars 2026 ;
Par ordonnance du président de chambre du 17 mars 2026, la demande de report de la clôture prévisible formée par le conseil de l'intimée le 13 mars précédent, en suite de la réception le même jour des dernières conclusions de l'appelante, a été rejetée, ladite clôture a été prononcée et cause et parties ont été renvoyées à l'audience du 23 mars 2026, à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré à ce jour ;
Par message RPVA du 19 mars 2026, le conseil de l'intimée a sollicité le rejet des conclusions remises et notifiées par l'appelante le 13 mars précédent, soit tout juste avant la date prévisible de la clôture de l'instruction de l'affaire ;
Par lettre parvenue au greffe, par RPVA, le même 19 mars 2026, le conseil de l'appelante a demandé le maintien de ses dernières conclusions, tout en précisant ne pas s'opposer au rabat de l'ordonnance de clôture, au moyen que ces conclusions 'ne (faisaient) que répondre aux moyens soulevés par (son) contradicteur' et qu'aucun nouveau moyen n'y était proposé ;
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
1°/ Par ses conclusions remises au greffe le 19 décembre 2025, la S.A.S. EZAMOD, appelante, conclut aux fins de voir, au visa des articles L145-1 et suivants, R145-35 du code de commerce et 1343-5 du code civil :
- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,
A TITRE PRINCIPAL
- infirmer l'ordonnance querellée en ce qu'elle :
** a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail litigieux à la date du 28 octobre 2024,
** a ordonné l'expulsion de la société EZAMOD sous délai d'un mois, avec le concours si besoin de la force publique,
** a condamné la société EZAMOD à payer à la société [Adresse 3], à compter du 28 octobre 2024, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1 711,35 euros HC et HT, jusqu'à libération des lieux et remise des clés,
** a rejeté les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,
** a condamné la société EZAMOD à payer à la société VLLAGE COEUR DE JARRY la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'état de nantissement,
Statuant à nouveau,
- dire que les sommes réclamées au titre des loyers et charges impayés aux termes du commandement de payer du 27 septembre 2024 ne sont pas justifiées,
- juger en conséquence que ce commandement est irrégulier et que les demandes de la société 'COGIMMO' se heurtent à une contestation sérieuse,
- déclarer que le juge des référés était 'incompétent' pour statuer, compte tenu de l'existence de contestations sérieuses,
SUBSIDIAIREMENT
- accorder les plus larges délais de paiement à la société EZAMOD sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, pour s'acquitter de la somme de 10 748,03 euros au titre des loyers et charges impayés, dans l'hypothèse où la cour considérerait le commandement contesté régulier,
- dire que la société EZAMOD se libérera de sa dette en 24 mensualités de 447,83 euros en sus du loyer courant, à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision à intervenir,
- suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 15 juillet 2020, à l'égard de la société EZAMOD, eu égard à sa demande de délai de paiement,
EN TOUT ETAT DE CAUSE, condamner la société COEUR DE JARRY à payer à la société EZAMOD la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens ;
Pour l'exposé des explications et moyens invoqués par l'appelante au soutien de ces fins principales et subsidiaires, il est expressément référé à ces écritures ;
2°/ Par ses propres conclusions, remises au greffe le 29 janvier 2026, la société [Adresse 3], intimée, souhaite voir quant à elle:
- dire ce que de droit sur la recevabilité de l'appel principal,
- confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de la société EZAMOD,
- infirmer ladite ordonnance en ce qu'elle a rejeté la demande de provision au titre des loyers et charges échus et condamné la société EZAMOD au paiement d'une indemnité d'occupation fixée à 1 711,35 euros hors taxes et hors charges,
Statuant à nouveau
- condamner la société EZAMOD à payer à la société [Adresse 3] :
** à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, à savoir 1 741,84 euros, en sus des charges, tels qu'ils seraient perçus si le bail n'était pas résilié, jusqu'à libération effective des lieux de corps et de biens et la restitution des clés,
** la somme provisionnelle de 23 743,78 euros, montant de l'arriéré locatif selon décompte du 26 janvier 2026 (indemnités d'occupation incluses), sous bénéfice de l'actualisation de la dette à l'audience, outre intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer à concurrence du montant y visé et à compter du prononcé de la décision à intervenir pour le surplus,
- débouter la société EZAMOD de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- la condamner à payer à la société [Adresse 3] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour l'exposé des moyens proposés par la société intimée au soutien de sa défense à l'appel de la société EZAMOD et au soutien de son appel incident ;
MOTIFS DE L'ARRET
I- Sur les conclusions et pièces de l'appelante remises au greffe le 13 mars 2026
Attendu qu'aux termes, notamment, des dispositions de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et, ainsi, ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement ; que ce principe s'impose également aux parties ;
Attendu qu'en suite de la réception par le greffe de la déclaration d'appel de la société EZAMOD, l'affaire a été fixée à bref délai à l'audience du 23 mars 2026 et avis en a été donné au conseil de l'appelant par le greffe le 12 novembre 2025, avec la précision d'une date prévisible de clôture fixée au 16 mars précédent ; que cette information est donc parvenue à l'appelante plus de quatre mois auparavant, si bien qu'il ne pouvait ignorer la date de clôture envisagée ;
Or, attendu que si elle a conclu en premier lieu le 19 décembre 2025 et si l'intimée a répliqué dès le 29 janvier 2026, la société EZAMOD a attendu le 13 mars 2026 pour conclure à nouveau, soit, si l'on exclut les deux jours non-ouvrables qui ont suivi (les 14 et 15 mars), la veille de la date prévue quatre mois auparavant pour la clôture de l'instruction de l'affaire, laquelle est finalement intervenue le 17 mars 2026 après que la société intimée eut demandé un report qui lui fut refusé compte tenu des délais dont chacune des parties disposait pour défendre ses intérêts dans le cadre procédural strictement délimité par le code de procédure civile ;
Attendu que les parties ont pu débattre contradictoirement, d'ailleurs spontanément, avant clôture des débats, de la recevabilité des dernières conclusions de l'appelante ;
Attendu que l'appelante prétend que ses conclusions nouvelles ne font que répondre aux moyens soulevés par son contradicteur et ne contiennent aucun nouveau moyen, cependant :
- qu'il ressort de la comparaison des deux jeux de conclusions de la société EZAMOD que les dernières contiennent trois pages de moyens supplémentaires et qu'elles sont accompagnées de 3 pièces nouvelles (pièces 22 à 24),
- et que, de toute façon, la simple réponse aux moyens d'un intimé caractérise de nouveaux moyens auxquels la partie opposée est en droit de répliquer utilement ;
Attendu qu'il en résulte qu'entre leur date de réception par le conseil de l'intimée le 13 mars 2026, et la clôture finalement intervenue quatre jours après, en ce compris les samedi et dimanche 14 et 15 mars, ledit conseil n'a pu sérieusement en prendre une suffisante connaissance, en parler avec sa cliente et y répliquer ; qu'il a ainsi été porté atteinte par l'appelante, au préjudice de l'intimée, à l'effectivité du principe du contradictoire, ce pourquoi la cour est contrainte de rejeter des débats les conclusions et pièces (n° 22 à 24) remises au greffe le 13 mars 2026 ; qu'il ne sera donc statué que sur la base des conclusions d'appelante remises au greffe le 19 décembre 2025 et des pièces de cette dernière numérotées de 1 à 21 ;
II- Sur la recevabilité de l'appel principal
Attendu qu'aux termes de l'article 490 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande, et ce dans le délai de 15 jours à compter de sa signification ;
Attendu que l'ordonnance querellée, rendue le 12 septembre 2025, n'émane pas du premier président, porte sur une demande en partie indéterminée et a été signifiée à la société EZAMOD à la demande de la société [Adresse 3] par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025 ;
Attendu que la société EZAMOD, qui a siège en GUADELOUPE, en a relevé appel le 8 octobre 2025, soit moins de 15 jours après ladite signification, si bien que cet appel principal sera jugé recevable au plan du délai pour agir;
III- Sur la recevabilité de l'appel incident
Attendu qu'en application des dispositions de l'article 906-2 du code de procédure civile, applicables aux appels orientés à bref délai, l'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d'un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué, sauf délais de distance au sens de l'article 915-4 du même code ;
Attendu qu'en l'espèce, la société intimée a siège en MARTINIQUE ([Localité 3]) et bénéficie donc d'un délai de distance d'un mois en sus du délai de l'article 906-2 précité ;
Attendu que pour avoir reçu notification, par RPVA, des conclusions de l'appelante le 19 décembre 2025, elle avait donc un délai expirant le 19 mars 2026 pour conclure et former appel incident, ce qu'elle a fait par conclusions remises au greffe par même voie le 29 janvier 2026, si bien que l'appel incident y contenu est recevable au plan du délai pour agir ;
IV- Sur le périmètre de la saisine de la cour
Attendu qu'en application de l'article 915-2 du code de procédure civile, l'appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l'article 906-2 et à l'article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d'appel et, en ce cas, la cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent ;
Attendu que si, en sa déclaration d'appel, la société EZAMOD a déféré à la cour chacune des dispositions de l'ordonnance querellée, en ce compris celles par lesquelles le juge des référés a rejeté les demandes provisionnelles à son encontre au titre des loyers et charges échus, mais à l'exception du rappel de l'exécution provisoire de droit de cette décision, il résulte de ses premières conclusions d'appelante qu'elle a expressément réduit le périmètre de son appel pour le limiter aux dispositions de ladite ordonnance par lesquelles le juge :
** a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail litigieux à la date du 28 octobre 2024,
** a ordonné l'expulsion de la société EZAMOD sous délai d'un mois, avec le concours si besoin de la force publique,
** a condamné la société EZAMOD à payer à la société [Adresse 3], à compter du 28 octobre 2024, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1 711,35 euros HC et HT, jusqu'à libération des lieux et remise des clés,
** a rejeté les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,
** a condamné la société EZAMOD à payer à la société VLLAGE COEUR DE JARRY la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'état de nantissement ;
Attendu que, cependant, l'intimée a formé appel incident des deux chefs de l'ordonnance de référé par lesquelles ont été rejetées les demandes de provision au titre des loyers et charges échus ; qu'il y sera donc statué dans ce cadre ;
Attendu que si l'appelante n'a pas expressément déféré à la cour la disposition de l'ordonnance relative à l'injonction qui lui est faite de libérer les lieux spontanément avant toute expulsion, il est manifeste que cette disposition est dépendante de l'appel à la fois du chef de la résiliation du bail et du chef de ladite expulsion et que, dès lors, la cour en est valablement saisie ;
V - Sur la résiliation du bail et les sommes restant dues au titre des loyers TTC et charges
Attendu qu'aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ; et qu'en application de l'article 835 al 1 et 2 du même code :
- l'un ou l'autre de ces mêmes juges peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite (alinéa 1),
- et, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire (alinéa 2);
V-1- Sur la résiliation du bail
Attendu que pour s'opposer au constat de la résiliation du bail, la société locataire prétend que le montant des loyers et des charges restant dus tel que mentionné au commandement du 27 septembre 2024, n'était soutenu d'aucun décompte, de sorte qu'elle n'a pas été en capacité de s'en acquitter 'en toute connaissance de cause' et que ce commandement est nul et en tout cas sans portée, toutes choses qui selon elle caractérisent autant de contestations sérieuses interdisant au juge des référés de constater la résiliation de plein droit du bail ; qu'elle ajoute que dans le cadre d'un plan d'apurement de la dette locative proposé par la bailleresse le 25 février 2025, soit après ledit commandement, cette dernière avait établi un décompte des loyers et charges restant dus qui n'avaient trait qu'à la période postérieure au même commandement, soit d'octobre 2024 à février 2025, reconnaissant ainsi qu'aucune somme n'était due au titre de la période antérieure au 1er octobre 2024, ce qu'en ses dernières conclusions reconnaît la bailleresse ;
Attendu qu'en réplique, cette dernière prétend :
- que l'échéancier conclu avec la locataire le 25 février 2025 n'implique ni que les causes du commandement étaient éteintes, ni qu'elle ait renoncé à la résiliation en découlant,
- et que si la société EZAMOD a fini par régler les loyers antérieurs au 1er octobre 2024 objets du commandement, ces règlements sont intervenus postérieurement à l'expiration du délai d'un mois suivant la délivrance dudit commandement ;
Attendu qu'en droit, en vertu d'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ;
Attendu que, par ailleurs, les erreurs affectant le décompte contenu dans le commandement de payer sont sans effet sur la validité, sous réserve que des sommes y visées soient réellement dues ;
Attendu que la société [Adresse 3], bailleresse, fait la preuve de l'obligation pesant sur la société EZAMOD de lui payer les loyers et charges résultant du bail commercial allégué, et ce en produisant le contrat y relatif, lequel, signé des deux parties et daté du 15 juillet 2020, stipule un loyer mensuel, à la charge de la société EZAMOD, preneur, de 18000 euros HT par an, payable mensuellement, mais ce moyennant :
- une franchise totale de loyer de la prise d'effet du bail jusqu'au 30 novembre 2020 inclus, le 1er loyer étant par suite exigible le 1er décembre 2020,
- une franchise partielle de loyer d'un montant de 250 euros par mois du 1er décembre 2020 au 30 novembre 2022, ramenant, sur cette période, le loyer mensuel à 1 250 euros ;
Attendu que si la société EZAMOD prétend qu'aucun décompte de la somme réclamée au commandement du 27 septembre 2024, avec distinction des loyers et des charges, n'y était joint et qu'elle n'était donc pas en mesure de s'en acquitter 'en connaissance de cause', elle produit, en sa pièce 2, ledit commandement avec, y agrafé, un décompte précis de l'agence immobilière Klécia, lequel démontre que le montant réclamé du loyer indexé était de 1552,49 euros pour les mois de juin à octobre 2024, le montant provisionnel des charges, pour les mêmes mois, de 250 euros chacun, et le montant de la TVA, de 153,21 euros chacun, le tout, déduction faite de versements de 1 000 euros le 29 juillet 2024, 900 euros le 27 août 2024, et 1 500 euros le 16 septembre 2024, pour un total restant dû de 7 542,87 euros ;
Attendu que la société locataire conteste le calcul de l'indexation annuelle du loyer l'ayant porté à 1 552,49 euros à compter du 1er juillet 2023 et estime qu'il aurait dû être limité à 1 531,29 euros, alors même que, sérieuse ou non, cette contestation, en ce qu'elle ne porte que sur 21,29 euros HT, n'en laisse pas moins apparaître, au titre de la période visée au commandement, une dette de loyers, TVA et charges de 7 542,87 euros - (5x21,29 euros + 1,81x5 (incidence sur la TVA)), soit 7427,37 euros ; que même s'il était considéré que le montant des charges locatives ainsi facturées provisionnellement pour 250 euros par mois, était excessif, au regard des justificatifs produits par la bailleresse, pour la totalité d'entre elles, soit 5x250 euros, la dette de loyers n'en demeureraient pas moins de plus de 6 100 euros ; qu'il en résulte que c'est à juste titre que le premier juge a estimé que les contestations de la société locataire quant à la régularité dudit commandement n'étaient pas sérieuses et les a rejetées;
Attendu que si les parties conviennent désormais que la somme due au titre du commandement a été soldée, la bailleresse prétend qu'elle l'a été après l'expiration du délai d'un mois conditionnant la mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au bail, et la locataire, à laquelle incombe la charge de prouver ses paiements à ce titre et leur date, se borne :
- d'une part, à prétendre qu'un plan d'apurement accordé par la bailleresse le 25 février 2025 démontre que les causes du commandement du 27 septembre 2024 étaient éteintes à la date de ce plan, puisqu'il ne portait que sur les loyers et charges échus entre le 1er octobre 2024 et février 2025, alors même qu'outre que les loyers et charges d'octobre 2024 étaient inclus à ce commandement tout comme au plan, démontrant ainsi qu'ils n'avaient pas été réglés dans le mois de la délivrance de l'acte du 27 septembre 2024, ce plan d'apurement ne contient aucun élément qui ferait la preuve d'une renonciation de la société [Adresse 3] au bénéfice des effets de la clause résolutoire ainsi mise en oeuvre le 27 septembre 2024,
- et, d'autre part, à exciper des seuls paiements intervenus entre mars et juin 2025 en exécution, selon ses propres termes, du seul échéancier du 25 février 2025, sans justifier d'une quelconque façon des paiements qui ont éteint les causes du commandement et, partant, de leur date ;
Attendu qu'ainsi, en l'absence de preuve du paiement, avant le 27 octobre 2024, de la somme totale à tout le moins de 7 427,37 euros, représentant les loyers, taxes et charges arrêtés au 1er octobre 2024, en exécution du commandement de payer du 27 septembre 2024, il y a urgence pour le bailleur à pouvoir faire constater la résiliation de plein droit du bail intervenue le 27 octobre 2024, et, compte tenu du trouble manifestement illicite en quoi consiste le maintien d'un locataire, pourtant désormais sans droit ni titre, dans les lieux anciennement loués, c'est à juste titre que le premier juge, au fondement de l'article 835 du code de procédure civile, a constaté cette résiliation de plein droit et ordonné le départ de la société locataire ou, à défaut, son expulsion, avec le concours, si besoin, de la force publique ;
V-2- Sur l'indemnité d'occupation mensuelle
Attendu que, dès lors qu'il n'est pas contesté que la locataire occupe toujours les lieux anciennement loués, nonobstant la résiliation de plein droit du bail il y a près de deux ans maintenant, il n'est pas sérieusement contestable, au sens de l'article 835 al 2 du code de procédure civile, qu'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle soit due par elle à compter de cette résiliation, soit à compter du 28 octobre 2024 et jusqu'à libération des lieux; que la société EZAMOD conteste le montant retenu par le premier juge à cet égard à hauteur de 1 711,35 euros hors taxes et hors charges, alors même que ce montant correspondait à ce qu'elle avait elle-même proposé ; qu'elle indique aujourd'hui devant la cour que son calcul était lui-même erroné et propose subsidiairement une indemnité d'occupation mensuelle de 1 600,36 euros ;
Attendu que l'indemnité d'occupation mensuelle due par un locataire dont le bail a été résilié doit être aussi proche que possible, pour notamment dissuader l'intéressée de se maintenir dans les lieux à un coût moindre que le coût contractuel originel, non seulement du loyer dû avant la résiliation, mais aussi des taxes et charges ;
Attendu qu'en l'article 9-2 du bail commercial litigieux, il était expressément mis à la charge de la société EZAMOD toutes les taxes et charges de l'immeuble incombant à tout locataire, avec cette précision que ces charges intégraient les frais de gestion de l'immeuble loué ;
Or, attendu qu'aux termes des dispositions d'ordre public de l'article R145-35 du code de commerce, applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 6 novembre 2014, ne peuvent être imputés au locataire les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail, lesquels comprennent nécessairement tous frais et honoraires de gestion locative facturés au bailleur ; qu'en conséquence, la contestation élevée par la locataire quant au montant des charges qui lui sont réclamées mensuellement dans le calcul de l'indemnité d'occupation requise, apparaissent sérieuses ; que cependant, des charges locatives récupérables n'en demeurent pas moins réellement dues, qui sont parfaitement justifiées en leur évaluation pour 2023 et 2024, par les pièces 13 et 14 du dossier de l'intimée, puisqu'elles consistent, pour chacun de ces exercices, en un tableau détaillé des dépenses et dans les factures correspondantes dont la réalité n'est pas sérieusement contestée, la circonstance que lesdits tableaux aient été établis par le centre commercial [Adresse 7] appartenant au bailleur, n'étant pas de nature à en annihiler la force probante en regard des factures correspondantes amplement justifiées ; que les charges récupérables s'établissent donc incontestablement et a minima pour l'année 2023, à (2513,15 euros - 804,66 euros (frais de gestion non récupérables), soit 1708,49 euros ou 142,37 euros par mois ;
Attendu que, s'agissant du montant du loyer stricto sensu, TVA comprise, à la date de la résiliation, la société EZAMOD conteste les indexations pratiquées et facturées par la bailleresse, alors même qu'aux termes de la clause d'indexation stipulée au bail résilié, en son article 10, page 12, il était stipulé que le loyer serait soumis à révision annuelle chaque 1er janvier de l'année civile et ainsi augmenté de plein droit sans aucune formalité judiciaire ou extra-judiciaire, proportionnellement à la variation de l'indice des loyers commerciaux en rapport avec l'indice de référence initial du 4ème trimestre 2021, la première révision devant intervenir le 1er janvier 2023 avec, pour base, le loyer fixé à l'article 9-1 al 1 du dit contrat ;
Attendu que la lecture de cette clause ne souffre d'aucune contestation sérieuse, et ce en ce qu'il en résulte clairement que, nonobstant les franchises totale ou partielle de loyers stipulées au même article 9-1, le loyer devant être indexé au 1er janvier 2023 était celui de 1 500 euros par mois, sans considération desdites franchises, lesquelles n'entraînaient qu'une exemption totale ou partielle d'exigibilité et non point la fixation d'un loyer distinct ; que la contestation de la locataire à cet égard est donc sans fondement ;
Or, attendu que la société [Adresse 3], qui n'a nullement pratiqué plusieurs indexations annuelles, justifie du calcul du montant de l'indexation résultant, au 1er janvier 2023, de l'application de l'indice des loyers commerciaux publié à cette date, lequel montant aurait dû être de 95,37 euros et porter le loyer HT à 1 595,37 euros HT, alors même qu'en suite d'une erreur de sa part, qu'elle reconnaît expressément, elle n'a facturé que 1 552,49 euros ; que ce loyer est donc bel et bien dû pour ce montant à compter du 1er janvier 2023, puis, sur la base d'un calcul également justifié et incontestable pour les années suivantes, à l'aune de l'évolution du même indice, 1 690,61 euros pour 2024, si bien qu'à la date de la résiliation de plein droit, soit au 27 octobre 2024, le loyer mensuel était de ce montant hors taxes, soit 1 834,31 euros TVA de 8;5 % comprise ;
Mais attendu que la cour est tenue par le dispositif des conclusions de l'intimée, qui n'y demande, sans préciser qu'il s'agirait d'un montant hors taxes, qu'une indemnité d'occupation limitée, en sus des charges provisionnelles mensuelles, à 1 741,84 euros ; que l'indemnité provisionnelle sollicitée sera donc limitée à cette somme plus les charges récupérables justifiées, si bien que l'ordonnance querellée sera réformée en ce sens ;
V-3- Sur la demande de la société VILLAGE COEUR DE JARRY au titre de la somme provisionnelle à valoir sur les loyers, taxes, chages et indemnités d'occupation
Attendu que la somme provisionnelle réclamée par l'ex-bailleresse au titre des loyers, taxes, charges et indemnités d'occupation, a été rejetée par le premier juge au motif qu'il a estimé sérieuses les contestations de l'ex-locataire quant aux montants à la fois du loyer indexé et des charges ;
Attendu que, s'agissant des charges, si des contestations apparaissent sérieuses quant au montant réclamé en ce qu'il inclut des frais de gestion, il a été jugé ci-avant qu'aucune contestation sérieuse ne pouvait être retenue sur un montant de charges provisionnelles de 142,37 euros par mois tel qu'il résulte des justificatifs produits pour l'année 2023, si bien que ce montant pourra à tout le moins être alloué à titre provisionnel, en lieu et place des facturations à cet égard figurant au [Localité 4] Livre G123 produit par l'intimée en pièce 3 de son dossier ;
Attendu que, s'agissant du montant du loyer indexé, réclamé audit [Localité 4] Livre pour 1 552,49 euros HT au titre d'avril et octobre 2024, 1 690,61 euros HT pour novembre et décembre 2024 et 1 741,84 euros HT entre janvier 2025 et janvier 2026, il y a lieu de constater :
- d'une part, qu'il a été jugé ci-avant qu'à compter du lendemain de la date de la résiliation du bail, soit le 28 octobre 2024, seule est due, en sus des charges, une indemnité d'occupation de 1 741,84 euros (en lieu et place des 1 690,61 + 164,95 euros (TVA) figurant au [Localité 4] Livre à compter du 1er novembre 2024), si bien que du décompte de l'extrait du [Localité 4] Livre en sera exclue la part des loyers et taxes dépassant ce montant et que, s'agissant des charges provisionnelles, seules celles de 142,37 euros par mois, dont il a été constaté supra qu'elle était a minima totalement justifiée pour l'année 2023, se substitueront provisionnellement aux montants réclamés de ce chef,
- et, d'autre part, que pour la période antérieure au 28 octobre 2024, celle au titre de laquelle les loyers étaient encore dus, il a été jugé ci-avant que la société [Adresse 3] avait facturé à juste titre un loyer indexé de 1 552,49 euros + TVA + rappel d'indexation 2024, pour cet exercice 2024, et ce jusqu'au 28 octobre 2024, date à laquelle l'indemnité d'occupation ci-avant fixée sur la base de la demande en ce sens de l'ex-bailleresse devant la cour, a pris le relais ;
Attendu qu'ainsi, en l'absence de contestation sérieuse à cet égard, l'ordonnance déférée sera infirmée en ce que le juge des référés a rejeté les demandes provisionnelles au titre des loyers et charges échus et que, statuant à nouveau, la cour condamnera l'appelante à payer à l'intimée, à titre de provision à valoir sur ces loyers, taxes, charges, mais aussi indemnités d'occupation dues à la date du dernier décompte, soit le 1er janvier 2026 (cf extrait [Localité 4] Livre), la somme qui sera calculée sur la base du solde réclamé indûment pour 23 743,78, en en déduisant :
- la TVA indûment calculée, pour les loyers mensuels de 1 552,49 euros échus entre le 1er avril 2024 et le 1er octobre 2024, sur les provisions sur charges y relatives pourtant non soumises à la TVA s'agissant de charges récupérables, soit 8,5/100 x (130 + 250 + 250 + 250 + 250 + 250) = 117,30 euros,
- le surplus réclamé à tort, pour novembre et décembre 2024, au titre du 'loyer + TVA' en regard de la seule indemnité d'occupation mensuelle réclamée et fixée ci-avant à 1 741,84 TTC pour la période postérieure à la résiliation du bail du 27 octobre 2024 : 2x (1690,61 + 164,95) - 2x1741,84 = 227,44 euros,
- le surplus réclamé à tort, à compter de janvier 2025, au titre de la TVA en regard de la seule indemnité d'occupation mensuelle réclamée et fixée ci-avant à 1 741,84 TTC pour la période postérieure à la résiliation du bail du 27 octobre 2024 : 4 x 169,31 (TVA incluse à l'indemnité d'occupation telle que fixée par la cour) + 10 x 161,66 = 2 293,84 euros,
- le surplus facturé au titre des provisions pour charges au regard de la somme ci-avant retenue provisionnellement pour seulement 142,37 euros, et ce au titre de la période de mai 2024 (puisque pour avril il n'est facturé que 130 euros à ce titre) à janvier 2026 : 4 350 euros - (21 x 142,37 euros) = 1360,23 euros ;
Attendu qu'il doit être ajouté que si la société EZAMOD prétend qu'en suite de l'accord d'échelonnement du 25 février 2025 concernant les seuls loyers et charges échus après le 1er octobre 2024, elle a réglé les sommes de 1292,69 euros en mars 2025 et 2 705,49 euros pour chacun des mois d'avril, mai et juin 2025, ces paiements, certes affectés distinctement aux sommes dues, sont bel et bien enregistrés en l'extrait du [Localité 4] livre comptable de la société [Adresse 3], d'une part, et, d'autre part, l'appelante ne démontre pas que des sommes qu'elle aurait payées n'auraient pas été enregistrées, ce d'autant que si elle produit des relevés de son compte bancaire correspondant à la période des paiements allégués, il n'y est fait mention que des débits de chèques, sans référence à leur(s) bénéficiaire(s);
Attendu qu'il y a donc lieu de fixer ladite condamnation provisionnelle, en l'absence de contestation sérieuse sur ce montant minimal, à la somme de 23 743,78 - (117,30 + 227,44 + 2293,84 + 1 360,23), soit 19 744,97 euros, le surplus ne pouvant relever, compte tenu des contestations de l'appelante jugées sérieuses à cet égard, que du juge du fond ; qu'en conséquence, sur infirmation de l'ordonnance déférée de ce chef, la même appelante sera condamnée au paiement de cette seule somme de 19 744,97 euros à titre provisionnel à valoir sur les loyers, taxes, charges et indemnités d'occupation dues et impayées jusqu'au 1er janvier 2026 ; qu'il sera ajouté n'y avoir lieu à référé pour le surplus ;
Attendu que cette somme ne peut être assortie , comme demandé à tort, des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer dans la limite du montant y réclamé, puisqu'en ses écritures l'ex-bailleresse indique elle-même que les causes de celui-ci ont été réglées ; que ces intérêts ne courront donc, comme de droit, qu'à compter du présent arrêt ;
VI- Sur la demande de la société EZAMOD au titre des délais de paiement
Attendu qu'aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes due ;
Attendu qu'il appartient par suite au débiteur de bonne foi de faire la preuve d'une situation financière qui, non seulement, pourrait justifier, hors toute mauvaise foi, des retards de paiement et le montant de sa dette, mais aussi permettrait d'envisager sérieusement le respect d'un échelonnement sur plusieurs années qui ne soit pas que dilatoire ;
Or, attendu qu'au soutien de sa demande de délais de paiement et, partant, de la suspension des effets de la résiliation du bail et de la suspension, notamment, de son expulsion ci-avant ordonnée, force est de constater que la société EZAMOD, qui ne démontre pas avoir repris le paiement complet et à bonne date des indemnités d'occupation, pas même à hauteur du montant qu'elle reconnaissait devoir mensuellement à ce titre ou au titre des loyers antérieurs, ne verse aux débats que ses comptes annuels ayant trait à l'exercice 2024 et que ces comptes ne sont pas de nature, bien que révélant une aggravation du déficit net entre 2023 et 2024, à démontrer son exacte situation économique et financière qui justifierait de pénaliser encore durablement son ex-bailleresse en lui imposant de nouveaux délais ; qu'elle sera donc déboutée de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, et, partant, la décision déférée sera confirmée de ces chefs critiqués ;
VII- Sur les dépens et les frais irrépétibles
Attendu que la société EZAMOD succombe pour l'essentiel en appel, et plus encore qu'en première instance, si bien que, d'une part, l'ordonnance querellée sera confirmée en ce que le tribunal lui a imputé la charge des dépens de première instance, en y incluant expressément le coût du commandement de payer et celui de l'état des nantissements, et, d'autre part, elle sera également condamnée aux entiers dépens d'appel ; que, subséquemment, sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel est infondée au regard des conditions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu que des considérations tenant à l'équité justifient par ailleurs :
- de confirmer la même ordonnance du chef des frais irrépétibles de première instance mis à la charge de la société EZAMOD à hauteur de la somme de 800 euros,
- de la condamner par surcroît à indemniser la société [Adresse 3] de ses frais irrépétibles d'appel à hauteur de la somme de 3 000 euros ;
PAR CES MOTIFS
La cour,
- Rejette des débats les conclusions et pièces (n° 22 à 24) remises au greffe par le conseil de l'appelante le 13 mars 2026 et dit par suite qu'il n'est statué que sur la base des conclusions d'appelante remises au greffe le 19 décembre 2025 et de ses pièces 1 à 21,
- Déclare la S.A.S. EZAMOD recevable en son appel principal à l'encontre de l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE en date du 12 septembre 2025,
- Déclare la S.A.S. [Adresse 3] recevable en son appel incident,
- Confirme ce jugement en toutes ses dispositions déférées, hors celles par lesquelles l'indemnité d'occupation mensuelle a été fixée à '1 711,35 euros HT' et ont été rejetées les demandes provisionnelles de la société VILLAGE COEUR DE JARRY au titre des loyers échus et des charges échues,
- L'infirme de ces trois chefs,
- Y statuant à nouveau,
- Condamnons la société EZAMOD à payer à la société [Adresse 3] :
** une indemnité d'occupation provisionnelle de 1 741,84 euros par mois, outre les charges récupérables sur justification, à compter du 28 octobre 2024 et jusqu'à libération complète des lieux loués de sa personne, de ses biens et des personnes et biens de tous occupants de son chef et remise des clés,
** une somme provisionnelle de 19 744,97 euros à valoir sur les loyers, taxes, charges et indemnités d'occupation arrêtées au 1er janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
- Dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes provisionnelles de la société VILLAGE COEUR DE JARRY,
Y ajoutant,
- Déboute la société EZAMOD de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel,
- La condamne à payer à la société [Adresse 3] une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Et ont signé,
La greffière, Le président