CA Rennes, 5e ch., 17 juin 2026, n° 23/02905
RENNES
Arrêt
Autre
5ème Chambre
ARRÊT N° 147
N° RG 23/02905 - N° Portalis DBVL-V-B7H-TYPG
(Réf 1ère instance : 22/00775)
S.C.I. [M]
C/
M. [V] [I]
S.A.S. LYVET-DISTRIBUTION
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me [L]
Me Berthelot
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 17 JUIN 2026
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Virginie PARENT, Présidente, rapporteur
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,
en présence de Mesdames [K] [Y] et [Z] [C], auditrices de justice
GREFFIER :
Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 11 Mars 2026
ARRÊT :
contradictoire, prononcé publiquement le 17 juin 2026 sur prorogation du 20 Mai 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
S.C.I. [M], immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Saint-Malo sous le numéro D 510 650 260, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Cyril TOURNADE de la SELARL HAROLD AVOCATS I, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES
INTIMÉS :
Monsieur [V] [I]
né le 26 avril 1953
[Adresse 2]
[Localité 2]
SCI LYVET INVESTISSEMENT, anciennement dénommée SAS LYVET-DISTRIBUTION avant transformation, inscrite au registre du commerce et des sociétés de SAINT MALO sous le numéro 501 466 155, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentés par Me Jean-Marie BERTHELOT de la SARL BERTHELOT RANCHERE AVOCATS, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES
Par acte notarié en date du 11 avril 2011, la société [M] a consenti à la société Lyvet distribution une sous location commerciale s'agissant de l'ensemble immobilier sis à [Adresse 3], pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 56 525 euros, hors taxe sur la valeur ajoutée, dont la révision est soumise à l'article L145-33 et suivants du code de commerce et indexé sur l'indice des loyers commerciaux chaque année.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 mars 2021, la société Lyvet distribution a sollicité auprès de la société [M] le renouvellement du bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 56 525 euros, hors taxes.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 avril 2021, la société [M] a consenti à cette demande de renouvellement du bail, moyennant un loyer mensuel de 5 345,47 euros hors taxes, soit 64 145,64 euros par an.
Par acte d'huissier en date du 12 novembre 2021, la société [M] a assigné la société Lyvet distribution devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins de la voir condamnée à lui verser la somme de 103 989,70 euros au titre des sommes impayées.
Par jugement en date du 24 février 2022, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Saint-Malo a ordonné la mainlevée de la saisie conservatoire des comptes bancaires de la société Lyvet distribution, dénoncée le 18 octobre 2021.
Le 13 avril 2022, la société [M] a fait délivrer à la société Lyvet distribution un commandement de payer les loyers impayés.
Par ordonnance en date du 24 juin 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint-Malo a constaté le désistement d'instance de la société [M].
Par acte d'huissier en date du 10 mai 2022, la société Lyvet distribution et M. [V] [I], associé majoritaire de cette dernière, ont assigné à jour fixe la société [M] devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo.
Par jugement en date du 4 mai 2023, le juge du tribunal judiciaire de Saint-Malo a :
- dit n'y avoir lieu au rejet des pièces n°18 à 24 présentées par les demandeurs ;
- déclaré irrecevables les conclusions notifiées par la société Lyvet distribution et M. [V] [I] le 5 décembre 2022 ;
- déclaré sans objet la demande d'annulation du commandement de payer délivré par la société Bretagne Huissiers à la demande de la société [M] à la société Lyvet distribution le 13 avril 2022 ;
- déclaré prescrite la créance locative de la société [M] à l'encontre de la société Lyvet distribution entre le 11 avril 2011 et le 30 septembre 2016 ;
- débouté la société [M] de sa demande en paiement d'une dette locative ;
- débouté la société [M] de sa demande de dommages et intérêts ;
- condamné la société [M] à payer à la société Lyvet distribution et M. [V] [I] une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société [M] au paiement des entiers dépens ;
- rappelé l'exécution provisoire de la présente décision.
Le 22 mai 2023, la société [M] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 14 février 2024, elle demande à la cour d'appel de Rennes de :
- la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes, et en conséquence ;
- déclarer irrecevable et débouter la société Lyvet investissement de son appel incident et de toutes ses prétentions ;
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo du 4 mai 2023 en ce qu'il a :
* déclaré irrecevables les conclusions notifiées par la société Lyvet distribution et M. [V] [I] le 5 décembre 2022, soit le jour de l'audience des plaidoiries ;
* déclaré sans objet la demande d'annulation du commandement de payer délivré par la société Bretagne huissiers à sa demande, à la société Lyvet distribution le 13 avril 2022 ;
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo du 4 mai 2023 en ce qu'il a :
- dit n'y avoir lieu au rejet des pièces n°18 à 24 présentées par les demandeurs ;
- déclaré prescrite sa créance locative à l'encontre de la société Lyvet distribution entre le 11 avril 2011 et le 30 septembre 2016 ;
- l'a déboutée de sa demande en paiement d'une dette locative ;
- l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;
- l'a condamnée à payer à la société Lyvet distribution et M. [V] [I] une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- l'a condamné au paiement des entiers dépens ;
Statuant de nouveau :
- débouter intégralement la société Lyvet distribution et M. [V] [I] de toutes leurs demandes ;
- déclarer irrecevables les conclusions n°1 et les pièces n°18 à 24 notifiées par la société Lyvet distribution et M. [V] [I].
- dire et juger que la créance de 103 989,70 euros dont la société Lyvet distribution est débitrice à son égard n'est nullement prescrite, par l'effet de l'imputation des paiements sur les dettes les plus anciennes qu'elle appelle effectivement ;
- dire et juger que la créance de 103 989,70 euros dont la société Lyvet distribution demeurait débitrice à son égard a été acquittée par virement du 26 avril 2022 ;
- condamner solidairement la société Lyvet distribution et M. [V] [I] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la résistance abusive au paiement de sa dette locative dont elle s'est rendue responsable depuis plus de 10 ans ;
Y ajoutant :
- condamner solidairement la société Lyvet Distribution et M. [V] [I] à payer à la SCI [M] la somme de 15.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner solidairement la société Lyvet Distribution et M. [V] [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel,
- dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Me [E] [L] pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision.
Par dernières conclusions notifiées le 5 février 2025, la société Lyvet investissement et M. [V] [I] demandent à la cour d'appel de Rennes de :
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo du 4 mai 2023 en ce qu'il a :
* dit n'y avoir lieu au rejet des pièces n°18 à 24 présentées par les demandeurs ;
* déclaré prescrite la créance locative de la société [M] à son encontre entre le 11 avril 2011 et le 30 septembre 2016 ;
* débouté la société [M] de sa demande en paiement d'une dette locative ;
* débouté la société [M] de sa demande de dommages et intérêts ;
* condamné la société [M] à leur payer une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
* condamné la société [M] au paiement des entiers dépens ;
* rappelé l'exécution provisoire de la décision du 4 mai 2023 ;
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo du 4 mai 2023 en ce qu'il a :
* déclaré sans objet la demande d'annulation du commandement de payer délivré par la société Bretagne huissiers à la demande de la société [M] à la société Lyvet distribution le 13 avril 2022 ;
Statuant à nouveau,
- débouter intégralement la société [M] de toutes ses prétentions contraires aux leurs, et en particulier des demandes ci-dessous :
* «déclarer irrecevables les conclusions n° 1 et les pièces n° 18 à 24 qu'ils ont notifié.
- dire et juger que la créance de 103 989,70 euros dont la société Lyvet distribution est débitrice à l'égard de la société [M] n'est nullement prescrite, par l'effet de l'imputation des paiements sur les dettes les plus anciennes effectivement appelées par la société [M] ;
- les condamner solidairement à payer à la société [M] la somme de 10 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de la résistance abusive au paiement de sa dette locative dont elle s'est rendue responsable depuis plus de 10 ans,» ;
Y ajoutant ;
- annuler le commandement de payer, délivré le 13 avril 2022 par la société Bretagne huissier à la société Lyvet distribution à la demande de la société [M] ;
- condamner la société [M] à leur payer la somme de 10 815,46 euros ;
- condamner la société [M] à leur payer la somme de 103 989,70 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2022 ;
- condamner la société [M] à leur payer la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner la société [M] aux entiers dépens d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 février 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- sur les pièces et conclusions
Le tribunal a dit n'y avoir lieu au rejet des pièces n°18 à 24 présentées par les demandeurs et a déclaré irrecevables les conclusions notifiées par ces derniers le 5 décembre 2022.
Au terme de son appel, la SCI [M], au visa de l'article 840 (anciennement 788) du code civil, demande l'infirmation du jugement qui a dit n'y avoir lieu au rejet des pièces n° 18 à 24 de la société Lyvet Distribution et de M. [I] et demande de déclarer en conséquence tant les conclusions n° 1 que lesdites pièces des intimés irrecevables.
Elle rappelle que la société Lyvet Distribution a introduit la procédure sur le fondement d'une ordonnance du président du tribunal judiciaire de Saint-Malo du 22 avril 2022 l'autorisant à assigner à jour fixe, que par conclusions ultérieures, elle a invoqué de nouveaux arguments à l'appui de nouvelles pièces, formant ainsi de nouvelles demandes.
Selon elle, ces éléments sont d'autant plus irrecevables qu'ils sont intervenus avant le dépôt de la requête et que pourtant la société Lyvet Distribution n'a pas cru devoir se prévaloir d'une quelconque 'violence économique' dans sa requête.
Elle critique le premier juge qui, pour écarter sa demande, retient que ces pièces apportent un éclairage sur les relations existant entre les parties et seraient indispensables à la bonne compréhension du litige.
En réponse, la société Lyvet Distribution et M. [V] [I] indiquent que leurs pièces n° 18 à 24 ne constituent pas de nouvelles prétentions ni de nouveaux arguments, et que leur communication est justifiée. Ils observent qu'elles sont postérieures à l'assignation et ne pouvaient dès lors y être jointes. Ils affirment que ces pièces viennent justifier les demandes figurant dans la requête et l'assignation et corroborent la réalité des manoeuvres de la SCI [M].
Ils relèvent, s'agissant de l'irrecevabilité de leurs conclusions n° 2, qu'il y a eu une incompréhension devant le premier juge à ce sujet car s'ils ont admis l'irrecevabilité de leurs conclusions notifiées le jour de l'audience, ils avaient retiré de leurs conclusions n° 1 certaines demandes.
Ils demandent à la cour de rejeter la demande de la SCI [M] de sa demande tendant à déclarer irrecevables leurs conclusions n° 1 et leurs pièces n°18 à 24.
L'article 840 du code de procédure civile dispose :
Dans les litiges relevant de la procédure écrite ordinaire, le président du tribunal peut, en cas d'urgence, autoriser le demandeur, sur sa requête, à assigner le défendeur à jour fixe. Il désigne, s'il y a lieu, la chambre à laquelle l'affaire est distribuée.
La requête doit exposer les motifs de l'urgence, contenir les conclusions du demandeur et viser les pièces justificatives.
Copie de la requête et des pièces doit être remise au président pour être versée au dossier du tribunal.
L'article 844 du code de procédure civile dispose :
Le jour de l'audience, le président s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense.
Si le défendeur a constitué avocat, l'affaire est plaidée sur-le-champ en l'état où elle se trouve, même en l'absence de conclusions du défendeur ou sur simples conclusions verbales.
En cas de nécessité, le président de la chambre peut user des pouvoirs prévus à l'article 779 ou renvoyer l'affaire devant le juge de la mise en état.
Si le défendeur n'a pas constitué avocat, il est procédé selon les règles prévues à l'article 778.
L'article 779 du même code prévoit notamment que le président peut décider que les avocats se présenteront à nouveau devant lui, à une date d'audience qu'il fixe, pour conférer une dernière fois de l'affaire s'il estime qu'un ultime échange de conclusions ou une ultime communication de pièces suffit à mettre l'affaire en état ou que les conclusions des parties doivent être mises en conformité avec les dispositions de l'article 768.
L'article 15 du code de procédure civile prévoit :
Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.
L'article 16 du même code poursuit :
Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.
La cour relève que :
- les intimés ont été autorisés à assigner à jour fixe par ordonnance du 22 avril 2022,
- ils ont assigné la SCI [M] par acte d'huissier du 10 mai 2022 pour l'audience du 30 juin 2022, communiquant 16 pièces,
- l'affaire n'a été évoquée devant le premier juge qu'à l'audience du 5 décembre 2022 après deux renvois successifs,
- la société Lyvet Distribution et M. [I] ont notifié des conclusions n° 1 et des conclusions n° 2 devant le premier juge,
- ils ont admis devant le tribunal que leurs dernières écritures étaient notifiées le jour de l'audience et leur irrecevabilité.
Devant le tribunal, la SCI [M] a présenté une demande d'irrecevabilité des conclusions n° 1 de la société Lyvet Distribution et de M. [I]. (cf jugement page 3).
Le tribunal se contente de déclarer irrecevables les conclusions notifiées par eux le 5 décembre 2022, sans en indiquer le nombre. La cour constate qu'elles ne peuvent correspondre qu'aux conclusions n° 2.
La cour constate que si l'appelante renouvelle cette demande devant la cour, elle ne prend pas la peine de communiquer ces conclusions n° 1 (pas plus d'ailleurs que les conclusions n° 2). Ces jeux de conclusions ne sont pas non plus versés aux débats par les intimés.
La cour ne saurait donc dire que de nouvelles demandes ont été présentées. Se référant au seul jugement, la cour constate que l'assignation tend à l'annulation d'un commandement, la déclaration de prescription de la créance locative, et une condamnation au titre de frais irrépétibles et des dépens, que les demandes énoncées par la société Lyvet distribution et M. [I] à l'audience du 5 décembre 2022 tendent aux mêmes fins outre le rejet des demandes de la société [M].
En ce qui concerne les pièces 18 à 24, la cour constate à la lecture du jugement que ces pièces ont été notifiées avec les conclusions n° 1 le 15 juin 2022, soit 6 mois avant l'audience. Il ne peut être prétendu, compte tenu de ce qui précède qu'elles appuient des demandes nouvellement présentées devant le tribunal par rapport à l'assignation. Postérieures en date de l'assignation, ces pièces n'apparaissent pas devoir être écartées.
La cour confirme le jugement de ce chef.
- sur la demande en paiement de la SCI [M] au titre d'une créance locative et la demande de trop perçu formée par la société Lyvet Distribution
La SCI [M] fait grief au premier juge d'avoir déclaré prescrite sa créance locative à l'encontre du preneur.
Elle rappelle qu'en application de l'article 1728 du code civil, le preneur s'engage à payer le prix du bail aux termes convenus et que le contrat de sous-location contient une clause d'indexation du loyer.
Visant les dispositions des articles 1255 et 1256 du code civil, elle indique qu'à défaut pour le débiteur d'informer le créancier de la dette sur laquelle il souhaite que la somme versée vienne s'imputer avant d'effectuer le paiement d'une facture, le paiement réalisé est nécessairement imputé sur la créance appelée aux termes de cette facture, et que le débiteur a intérêt à payer prioritairement les dettes de loyer les plus anciennes expressément appelées par le créancier.
Elle rappelle qu'en application de l'article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.
Sur ces principes, elle indique avoir appelé chaque mois de 2011 à 2020 les sommes à payer au titre des loyers, de son indexation, des charges et autres accessoires de loyer, par la transmission de factures mensuelles sur lesquelles figurent l'intégralité des sommes dues et considère que chaque paiement partiel effectué par la société Lyvet Distribution dans le prolongement de la réception des factures était constitutif d'une reconnaissance de dette au titre de l'intégralité des sommes appelées, ce qui interrompt la prescription de la créance locative en son entier.
Elle ajoute que les paiements partiels intervenus sont venus successivement s'imputer sur les sommes antérieures non réglées, appelées par le locataire principal et reconnues par la sous-locataire, sans exprimer la moindre contestation sur celles-ci.
Elle souligne que le montant des charges figurant sur les factures est attesté par l'expert comptable.
Elle fait valoir que les paiements partiels n'ont pas permis de couvrir la dette accumulée, à la date du dernier règlement en septembre 2021, que lui restait due une créance locative de 103 989,70 euros au mois de mars 2022, et qu'aucune prescription ne peut lui être opposée.
Elle précise que la reconnaissance de dette qui interrompt la prescription peut d'ailleurs se situer dans un document constitutif d'un aveu non équivoque du débiteur, et qu'en l'espèce, dans le dernier bilan comptable, la société Lyvet Distribution déclare les loyers indexés appelés par la SCI [M]. Elle estime que la dette fournisseurs fixée dans ce même bilan à hauteur de 268 402,75 euros inclut nécessairement l'arriéré locatif qui alors au 30 septembre 2020 s'élevait à environ 186 000 euros.
Elle demande de dire non prescrite sa créance de 103 989,70 euros et de constater que cette somme a été acquittée le 26 avril 2022.
En réponse la société Lyvet Distribution et M. [I] demandent à la cour de confirmer le jugement qui déclare prescrite la créance locative de la SCI [M] à l'encontre de la société Lyvet Distribution entre le 10 avril 2011 et le 30 septembre 2016.
Ils indiquent n'avoir jamais reconnu devoir la somme réclamée de 103 989,70 euros, et l'avoir rappelé dans diverses correspondances.
Ils estiment, rappelant les dispositions des articles 2224 et1255 du code civil, que c'est de manière justifiée que le tribunal a appliqué les règles d'imputation des paiements, et ce, abstraction faite des dettes prescrites. Ainsi, c'est à raison, selon eux que le premier juge retient que la seule cause d'interruption du délai de prescription à prendre en compte est la dénonciation de la saisie conservatoire du 18 octobre 2021, la SCI [M] n'ayant engagé avant cette date aucune démarche de recouvrement. Ainsi, ils demandent de dire comme le tribunal que toute dette antérieure de plus de 5 ans à cette date doit être considérée comme prescrite, de sorte que reprenant le tableau des dettes non prescrites, le tribunal a justement établi que la société Lyvet Distribution avait payé plus qu'elle ne devait, si bien que la cour condamnera la SCI [M] à leur payer la somme de 10 815,46 euros trop perçu par cette dernière.
L'article 2224 du code civil dispose :
Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
En application de ces dispositions, le recouvrement des arriérés de loyers ne peut concerner les loyers échus plus de cinq ans avant la date de la demande en justice de la bailleresse, sauf interruption de la prescription.
La dénonciation d'une saisie conservatoire en date du 18 octobre 2021 matérialise le jour de la demande en justice.
La SCI [M] produit un état de la créance locative alors réclamée de 103 989,70 euros, laquelle est constituée des échéances annuelles de loyers, charges et accessoires, et ce depuis 2011.
Le contrat de sous-location du 11 avril 2011 mentionne un montant du loyer annuel de 56 525 euros hors TVA, que le sous-locataire s'engage à régler au domicile du locataire en termes égaux de 4 710,42 euros hors TVA, que le sous-locataire s'engage à verser en même temps que chaque terme de loyer une provision sur les charges, ainsi que les taxes et prestations à sa charge. Le contrat mentionne en outre une clause d'indexation du loyer.
Si la SCI [M] verse aux débats les factures mensuelles adressées au sous-locataire depuis 2011 (dont la cour constate qu'elles ne portent mention que du montant appelé pour le mois concerné, sans exiger les sommes appelées antérieurement non acquittées, tel que prétendu), pour autant les loyers qu'elle réclame échus depuis plus de 5 ans à la date de la demande sont soumis à la prescription.
Elle ne peut prétendre que les paiements effectués par la société Lyvet l'ont été pour les dettes les plus anciennes, le sous-locataire ayant intérêt à payer prioritairement les dettes de loyer qui étaient expressément appelées par le bailleur, alors que les paiements, lorsqu'ils sont intervenus, l'ont été au titre des sommes alors appelées.
La SCI [M] relève d'ailleurs que la société Lyvet Distribution estimait le 30 septembre 2020 avoir supporté un loyer annuel de 63 372,52 euros correspondant au centime près aux loyers HT appelés d'octobre 2019 à mai 2020 (8 x 5 248,83 euros) puis de juin à septembre 2020 (4 x 5 345,47 euros), soit ceux de l'année écoulée.
Ce paiement comme le paiement intervenu le 26 avril 2022 de la somme réclamée de 103 989,70 euros ne peuvent s'analyser en une reconnaissance de dette de la part de la société Lyvet distribution, qui aurait interrompu la prescription, au demeurant acquise pour les loyers et charges échus antérieurs au mois d'octobre 2016, tel que retenu par le premier juge, d'autant que la société Lyvet Distribution a pris soin de rappeler dans plusieurs correspondances qu'elle considérait celle-ci prescrite :
- courrier du 7 septembre 2021 opposant la 'prescription des dettes de loyers antérieurs au 1er octobre 2016',
- courrier du 1er octobre 2021 rappelant qu'il y a lieu 'd'appliquer les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives à la prescription', qu'en 'application des dispositions de l'article 1342-10 du code civil, les règlements ne s'imputent pas ipso facto sur les dettes les plus anciennes, mais sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d'acquitter', qu'elle lui 'oppose donc la prescription',
- courrier du 25 avril 2022 exposant 'n'avoir d'autres choix que de payer cette créance prescrite', les acquéreurs de son fonds de commerce lui ayant 'indiqué qu'ils renonceraient à la vente si elle n'était pas signée le 26 avril chez Me [B] notaire', lequel de son côté avait expliqué ne 'pas prendre la responsabilité de faire signer un acte de vente en présence d'un commandement de payer visant la clause résolutoire'.
La SCI [M] ne démontre pas davantage que l'inscription au bilan du sous-locataire du 30 septembre 2020 d'une dette fournisseur de 268 402,75 euros, avec une TVA déductible de 31 000 euros traduit une reconnaissance de dette locative de la société Lyvet Distribution d'un peu plus de 186 000 euros, et donc une interruption de la prescription pour le tout de sa créance locative, alors que la société Lyvet Distribution justifie avoir opposé une prescription pour toutes sommes de loyers antérieures au 1er octobre 2016.
La cour confirme l'analyse du premier juge quant à la prescription des demandes en paiement en ce qu'elle porte sur des loyers échus avant le mois d'octobre 2016. Le jugement est confirmé en ce qu'il déclare prescrite la créance locative de la SCI [M] à l'encontre de la société Lyvet Distribution entre le 11 avril 2021 et le 30 septembre 2016.
S'agissant des loyers et charges réclamés depuis cette date, la cour considère pertinent le compte entre les parties effectué par le tribunal à partir des loyers indexés et des charges appelés, et des sommes réglées par la société Lyvet Distribution en paiement de ceux-ci, étant observé que les parties n'ont pas contesté qu'après octobre 2021, les paiements étaient intervenus conformément aux sommes appelées.
Le décompte des sommes laissant selon la SCI [M] apparaître un solde de 103 989,70 euros, dont il n'est pas contesté qu'il a été réglé le 26 avril 2022, est établi à partir des loyers et charges appelés annuellement depuis 2011 et des paiements effectués depuis cette date et reprend les chiffres du grand livre de la SCI [M].
Compte tenu de la prescription des sommes réclamées avant le mois d'octobre 2016, la cour ne peut donc prendre en considération les montants antérieurs à cette date.
Ce décompte issu du grand livre de la SCI [M] confronté aux factures de loyers indexés et charges appelées dont le montant n'est pas discuté, permettent de dire que ne sont pas prescrites les sommes suivantes:
- pour la période d'octobre 2016 à mars 2017 : 39 719,03 euros.
(règlements durant cette période à hauteur de 33 801,96 euros),
- pour la période d'avril 2017 à mars 2018 : 84 709,25 euros
(règlements durant cette période à hauteur de 56 336,60 euros),
- pour la période d'avril 2018 à mars 2019 : 75 724,83 euros
(règlements durant cette période à hauteur de 56 330,66 euros),
- pour la période d'avril 2019 à mars 2020 : 82 350,32 euros
(règlements durant cette période à hauteur de 67 603,92 euros),
- pour la période d'avril 2020 à mars 2021 : 94 021,36 euros
(règlements durant cette période à hauteur de 67 603,92 euros),
- pour la période d'avril 2021 à octobre 2021 44 799,77 euros
(règlements durant cette période à hauteur de 141 573,98 euros),
soit pour toute la période d'octobre 2016 à octobre 2021 une somme due de 421 324,56 euros. Durant la même période, les paiements ont été opérés à hauteur de 423 251,04 euros. Il s'en suit un trop perçu par la SCI [M] de 1 926,48 euros et non de 10 815,46 euros tel que retenu par le premier juge.
La demande en paiement de ce chef formée devant la cour contre la SCI [M] par la société Lyvet Distribution dans ses conclusions notifiées le 5 février 2025 est recevable et bien fondée à hauteur de la somme de 1 926,48 euros. La cour condamne en conséquence la SCI [M] au paiement de cette somme.
- sur la demande de nullité du commandement de payer délivré le 13 avril 2022 et la demande en paiement de la somme de 103 389,70 euros formées par les intimés
Le premier juge a dit sans objet la demande de nullité du commandement présentée par la société Lyvet Distribution et M. [I] au motif que ces derniers avaient réglé les sommes dues en vertu de cet acte.
La société Lyvet Distribution et M. [I] forment appel incident sur ce point et sollicitent de la cour qu'elle annule ledit acte.
Au soutien de cette prétention, ils font valoir que la société [M] a consenti au renouvellement du bail commercial le 20 avril 2021 avec effet au 1er avril 2021, que l'intention des parties était de ne pas soumettre le bail aux conditions de l'ancien, de sorte que le renouvellement du bail a donné lieu à un nouveau bail commercial oral, dans lequel n'existait pas une clause résolutoire.
Or, ils constatent que le commandement de payer du 13 avril 2022 vise une clause résolutoire, ne vise pas le bail oral accepté le 20 avril 2021 mais le bail notarié qui a pris fin.
Pour ce motif, ils considèrent que le commandement doit être annulé.
Ils ajoutent que la SCI [M] ne pouvait se prévaloir non plus dans cet acte de sommes prétendument dues au titre de l'ancien bail, de sorte que pour ce motif aussi, le commandement sera annulé.
Il soulignent que la SCI [M] vise deux types de créances prétendument impayées :
- 5 400 euros au titre des charges de copropriété dues en application du nouveau bail verbal,
- 103 989,70 euros correspondant au prétendu arriéré locatif dû au titre de l'ancien bail.
Ils contestent fermement la présentation des causes du commandement, observent que la SCI Ouminak ne démontre pas l'existence de la prétendue créance de 5 400 euros due au titre du nouveau bail, et que pour le reste les sommes invoquées correspondent à des créances prescrites.
Selon eux, le commandement de payer est donc établi sur la base de créances non démontrées ou prescrites et doit donc être annulé.
Par suite, ne devant aucune somme à ce titre, la société Lyvet distribution sollicite la condamnation de la société [M] à lui payer la somme de 103 989,70 euros, réglée à ce titre outre intérêts légaux à compter du 26 avril 2022 date du versement de cette somme non due.
La SCI [M] tout en sollicitant la confirmation du jugement qui déclare sans objet la demande de nullité, soutient que cet acte est valide.
Elle observe qu'en l'absence de nouveau bail signé entre les parties, celles-ci ont entendu renouveler leur contrat aux clauses et conditions de l'ancien bail et observe d'ailleurs que la sous-locataire s'est prévalue elle-même des clauses de ce bail, pour indiquer à son notaire que les parties avaient prévu dans le contrat de sous-location que 'le sous-locataire pourra consentir une cession de bail sans l'agrément du locataire principal'.
En tout état de cause, elle rappelle que la clause résolutoire est toujours entendu dans les contrats synallagmatiques.
S'agissant des sommes visées dans ce commandement, elle indique qu'a minima, la première des sommes (5 400 euros), dont l'exigibilité n'a pas été contestée suffit à motiver la délivrance du commandement.
Le paiement des sommes visées dans le commandement du 13 avril 2022 par la société Lyvet Distribution, dont les intimés sollicitent pour partie restitution, ne peut permettre de considérer que la critique portée sur cet acte est sans objet. La cour infirmera le jugement pour ce motif.
La cour constate que les intimés ne fondent leur demande de nullité du commandement sur aucun texte.
L'article 649 du code de procédure civile dispose que la nullité des actes de commissaire de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.
L'article 114 du code de procédure civile énonce :
Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La société Lyvet Distribution a sollicité par courrier recommandé avec accusé de réception du 10 mars 2021 le renouvellement du bail ayant pris effet au 11 avril 2011, et ce conformément à l'article L 145-12 alinéa 2 du code de commerce. La SCI [M] a accepté le 20 avril 2021 la demande de renouvellement du bail conformément au droit au renouvellement prévu convenu dans le bail du 11 avril 2011, indiquant que le loyer révisé est de 5 345,47 euros.
Le bail renouvelé par l'accord des parties s'est donc poursuivi, à défaut de toute autre convention écrite, aux clauses et conditions antérieures, moyennant un loyer de 5 345,47 euros. Il est à tort invoqué un nouveau bail oral liant les parties.
C'est donc à bon droit que la SCI [M] a visé dans l'acte de commandement du 13 avril 2022 la clause résolutoire stipulée au bail initial. Ce moyen est écarté.
S'agissant de la somme commandée le 13 avril 2022, soit 109 389,70 euros, il n'est pas discuté qu'elle correspond pour partie à la créance locative invoquée par la SCI [M] dans le cadre de cette instance de 103 989,70 euros et à une somme supplémentaire de 5 400 euros.
Or, il résulte de ce qui précède qu'à la date du commandement, les loyers et charges appelés étaient soit prescrits soit réglés.
La SCI [M] rappelle elle-même que la société Lyvet Distribution a payé le 26 avril 2022 la somme de 103 989,70 euros. L'intimée est fondée à en réclamer restitution, à défaut de cause à ce paiement à ce sujet. La cour condamne la société [M] à payer à la société Lyvet Distribution la somme de 103 989,70 euros outre intérêts légaux à compter du 26 avril 2022.
S'agissant de la somme de 5 400 euros supplémentaire, le paiement de celle-ci, par la société Lyvet le 26 avril 2022, soit dans les jours qui ont suivi la délivrance de cet acte, et donc en exécution du commandement, sans qu'elle ne sollicite ici la restitution de cette somme traduit l'absence de toute réelle contestation de cette créance locative, quand bien même la SCI [M] ne précise pas sur quelles charges exactes elle porte.
Dès lors, le commandement ne peut être considéré comme n'ayant aucune cause, puisque délivré à tout le moins à bon droit pour ce montant.
La demande de nullité du commandement est rejetée.
- sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par la SCI [M]
La SCI [M] formule devant la cour une demande de condamnation des intimés à lui payer une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement de la dette locative, dont elle s'est rendue responsable pendant plus de dix ans.
Les intimés demandent à la cour de confirmer le rejet de cette prétention, justement motivé par le tribunal.
Aucune mauvaise foi de la société Lyvet Distribution n'est caractérisée.
La SCI [M] est mal fondée à lui reprocher l'absence de paiement de créances prescrites, le tribunal soulignant en effet qu'elle a consciemment laisser perdurer l'inexécution par le débiteur de son obligation en paiement du prix de la sous-location, pendant plusieurs années.
S'agissant des sommes non prescrites, les développements précédents attestent que la société Lyvet Distribution a réglé les sommes appelées régulièrement et sans retard et au terme du compte entre les parties, au-delà de ce qu'elle devait.
La cour confirme le rejet de cette demande.
- sur les frais irrépétibles et les dépens
La cour confirme le jugement en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens, condamne la société [M], qui succombe en son appel, aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile et à payer aux intimés une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle est déboutée de la demande qu'elle formule de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il déclare sans objet la demande d'annulation du commandement de payer délivré par la société Bretagne Huissiers à la demande de la société [M] à la société Lyvet distribution le 13 avril 2022 ;
Statuant à nouveau sur le chef de jugement infirmé,
Déboute la société Lyvet Distribution et M. [V] [I] de leur demande de nullité du commandement délivré le 13 avril 2022 par la SCI [M] ;
Y ajoutant,
Condamne la SCI [M] à payer à la société Lyvet Distribution et à M. [I] :
- la somme de 1 926,48 la SCI [M] indûment versée au titre des loyers et charges dus au mois d'octobre 2021 ;
- la somme de 103 989,70 euros indûment versée en exécution du commandement de payer du 13 avril 2022, outre intérêts légaux à compter du 26 avril 2022 ;
- la somme de 3 000 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI [M] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
Rejette le surplus des demandes.
Le Greffier La Présidente
ARRÊT N° 147
N° RG 23/02905 - N° Portalis DBVL-V-B7H-TYPG
(Réf 1ère instance : 22/00775)
S.C.I. [M]
C/
M. [V] [I]
S.A.S. LYVET-DISTRIBUTION
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me [L]
Me Berthelot
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 17 JUIN 2026
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Virginie PARENT, Présidente, rapporteur
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,
en présence de Mesdames [K] [Y] et [Z] [C], auditrices de justice
GREFFIER :
Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 11 Mars 2026
ARRÊT :
contradictoire, prononcé publiquement le 17 juin 2026 sur prorogation du 20 Mai 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
S.C.I. [M], immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Saint-Malo sous le numéro D 510 650 260, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Cyril TOURNADE de la SELARL HAROLD AVOCATS I, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES
INTIMÉS :
Monsieur [V] [I]
né le 26 avril 1953
[Adresse 2]
[Localité 2]
SCI LYVET INVESTISSEMENT, anciennement dénommée SAS LYVET-DISTRIBUTION avant transformation, inscrite au registre du commerce et des sociétés de SAINT MALO sous le numéro 501 466 155, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentés par Me Jean-Marie BERTHELOT de la SARL BERTHELOT RANCHERE AVOCATS, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES
Par acte notarié en date du 11 avril 2011, la société [M] a consenti à la société Lyvet distribution une sous location commerciale s'agissant de l'ensemble immobilier sis à [Adresse 3], pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 56 525 euros, hors taxe sur la valeur ajoutée, dont la révision est soumise à l'article L145-33 et suivants du code de commerce et indexé sur l'indice des loyers commerciaux chaque année.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 mars 2021, la société Lyvet distribution a sollicité auprès de la société [M] le renouvellement du bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 56 525 euros, hors taxes.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 avril 2021, la société [M] a consenti à cette demande de renouvellement du bail, moyennant un loyer mensuel de 5 345,47 euros hors taxes, soit 64 145,64 euros par an.
Par acte d'huissier en date du 12 novembre 2021, la société [M] a assigné la société Lyvet distribution devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins de la voir condamnée à lui verser la somme de 103 989,70 euros au titre des sommes impayées.
Par jugement en date du 24 février 2022, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Saint-Malo a ordonné la mainlevée de la saisie conservatoire des comptes bancaires de la société Lyvet distribution, dénoncée le 18 octobre 2021.
Le 13 avril 2022, la société [M] a fait délivrer à la société Lyvet distribution un commandement de payer les loyers impayés.
Par ordonnance en date du 24 juin 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint-Malo a constaté le désistement d'instance de la société [M].
Par acte d'huissier en date du 10 mai 2022, la société Lyvet distribution et M. [V] [I], associé majoritaire de cette dernière, ont assigné à jour fixe la société [M] devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo.
Par jugement en date du 4 mai 2023, le juge du tribunal judiciaire de Saint-Malo a :
- dit n'y avoir lieu au rejet des pièces n°18 à 24 présentées par les demandeurs ;
- déclaré irrecevables les conclusions notifiées par la société Lyvet distribution et M. [V] [I] le 5 décembre 2022 ;
- déclaré sans objet la demande d'annulation du commandement de payer délivré par la société Bretagne Huissiers à la demande de la société [M] à la société Lyvet distribution le 13 avril 2022 ;
- déclaré prescrite la créance locative de la société [M] à l'encontre de la société Lyvet distribution entre le 11 avril 2011 et le 30 septembre 2016 ;
- débouté la société [M] de sa demande en paiement d'une dette locative ;
- débouté la société [M] de sa demande de dommages et intérêts ;
- condamné la société [M] à payer à la société Lyvet distribution et M. [V] [I] une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société [M] au paiement des entiers dépens ;
- rappelé l'exécution provisoire de la présente décision.
Le 22 mai 2023, la société [M] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 14 février 2024, elle demande à la cour d'appel de Rennes de :
- la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes, et en conséquence ;
- déclarer irrecevable et débouter la société Lyvet investissement de son appel incident et de toutes ses prétentions ;
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo du 4 mai 2023 en ce qu'il a :
* déclaré irrecevables les conclusions notifiées par la société Lyvet distribution et M. [V] [I] le 5 décembre 2022, soit le jour de l'audience des plaidoiries ;
* déclaré sans objet la demande d'annulation du commandement de payer délivré par la société Bretagne huissiers à sa demande, à la société Lyvet distribution le 13 avril 2022 ;
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo du 4 mai 2023 en ce qu'il a :
- dit n'y avoir lieu au rejet des pièces n°18 à 24 présentées par les demandeurs ;
- déclaré prescrite sa créance locative à l'encontre de la société Lyvet distribution entre le 11 avril 2011 et le 30 septembre 2016 ;
- l'a déboutée de sa demande en paiement d'une dette locative ;
- l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;
- l'a condamnée à payer à la société Lyvet distribution et M. [V] [I] une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- l'a condamné au paiement des entiers dépens ;
Statuant de nouveau :
- débouter intégralement la société Lyvet distribution et M. [V] [I] de toutes leurs demandes ;
- déclarer irrecevables les conclusions n°1 et les pièces n°18 à 24 notifiées par la société Lyvet distribution et M. [V] [I].
- dire et juger que la créance de 103 989,70 euros dont la société Lyvet distribution est débitrice à son égard n'est nullement prescrite, par l'effet de l'imputation des paiements sur les dettes les plus anciennes qu'elle appelle effectivement ;
- dire et juger que la créance de 103 989,70 euros dont la société Lyvet distribution demeurait débitrice à son égard a été acquittée par virement du 26 avril 2022 ;
- condamner solidairement la société Lyvet distribution et M. [V] [I] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la résistance abusive au paiement de sa dette locative dont elle s'est rendue responsable depuis plus de 10 ans ;
Y ajoutant :
- condamner solidairement la société Lyvet Distribution et M. [V] [I] à payer à la SCI [M] la somme de 15.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner solidairement la société Lyvet Distribution et M. [V] [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel,
- dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Me [E] [L] pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision.
Par dernières conclusions notifiées le 5 février 2025, la société Lyvet investissement et M. [V] [I] demandent à la cour d'appel de Rennes de :
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo du 4 mai 2023 en ce qu'il a :
* dit n'y avoir lieu au rejet des pièces n°18 à 24 présentées par les demandeurs ;
* déclaré prescrite la créance locative de la société [M] à son encontre entre le 11 avril 2011 et le 30 septembre 2016 ;
* débouté la société [M] de sa demande en paiement d'une dette locative ;
* débouté la société [M] de sa demande de dommages et intérêts ;
* condamné la société [M] à leur payer une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
* condamné la société [M] au paiement des entiers dépens ;
* rappelé l'exécution provisoire de la décision du 4 mai 2023 ;
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo du 4 mai 2023 en ce qu'il a :
* déclaré sans objet la demande d'annulation du commandement de payer délivré par la société Bretagne huissiers à la demande de la société [M] à la société Lyvet distribution le 13 avril 2022 ;
Statuant à nouveau,
- débouter intégralement la société [M] de toutes ses prétentions contraires aux leurs, et en particulier des demandes ci-dessous :
* «déclarer irrecevables les conclusions n° 1 et les pièces n° 18 à 24 qu'ils ont notifié.
- dire et juger que la créance de 103 989,70 euros dont la société Lyvet distribution est débitrice à l'égard de la société [M] n'est nullement prescrite, par l'effet de l'imputation des paiements sur les dettes les plus anciennes effectivement appelées par la société [M] ;
- les condamner solidairement à payer à la société [M] la somme de 10 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de la résistance abusive au paiement de sa dette locative dont elle s'est rendue responsable depuis plus de 10 ans,» ;
Y ajoutant ;
- annuler le commandement de payer, délivré le 13 avril 2022 par la société Bretagne huissier à la société Lyvet distribution à la demande de la société [M] ;
- condamner la société [M] à leur payer la somme de 10 815,46 euros ;
- condamner la société [M] à leur payer la somme de 103 989,70 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2022 ;
- condamner la société [M] à leur payer la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner la société [M] aux entiers dépens d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 février 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- sur les pièces et conclusions
Le tribunal a dit n'y avoir lieu au rejet des pièces n°18 à 24 présentées par les demandeurs et a déclaré irrecevables les conclusions notifiées par ces derniers le 5 décembre 2022.
Au terme de son appel, la SCI [M], au visa de l'article 840 (anciennement 788) du code civil, demande l'infirmation du jugement qui a dit n'y avoir lieu au rejet des pièces n° 18 à 24 de la société Lyvet Distribution et de M. [I] et demande de déclarer en conséquence tant les conclusions n° 1 que lesdites pièces des intimés irrecevables.
Elle rappelle que la société Lyvet Distribution a introduit la procédure sur le fondement d'une ordonnance du président du tribunal judiciaire de Saint-Malo du 22 avril 2022 l'autorisant à assigner à jour fixe, que par conclusions ultérieures, elle a invoqué de nouveaux arguments à l'appui de nouvelles pièces, formant ainsi de nouvelles demandes.
Selon elle, ces éléments sont d'autant plus irrecevables qu'ils sont intervenus avant le dépôt de la requête et que pourtant la société Lyvet Distribution n'a pas cru devoir se prévaloir d'une quelconque 'violence économique' dans sa requête.
Elle critique le premier juge qui, pour écarter sa demande, retient que ces pièces apportent un éclairage sur les relations existant entre les parties et seraient indispensables à la bonne compréhension du litige.
En réponse, la société Lyvet Distribution et M. [V] [I] indiquent que leurs pièces n° 18 à 24 ne constituent pas de nouvelles prétentions ni de nouveaux arguments, et que leur communication est justifiée. Ils observent qu'elles sont postérieures à l'assignation et ne pouvaient dès lors y être jointes. Ils affirment que ces pièces viennent justifier les demandes figurant dans la requête et l'assignation et corroborent la réalité des manoeuvres de la SCI [M].
Ils relèvent, s'agissant de l'irrecevabilité de leurs conclusions n° 2, qu'il y a eu une incompréhension devant le premier juge à ce sujet car s'ils ont admis l'irrecevabilité de leurs conclusions notifiées le jour de l'audience, ils avaient retiré de leurs conclusions n° 1 certaines demandes.
Ils demandent à la cour de rejeter la demande de la SCI [M] de sa demande tendant à déclarer irrecevables leurs conclusions n° 1 et leurs pièces n°18 à 24.
L'article 840 du code de procédure civile dispose :
Dans les litiges relevant de la procédure écrite ordinaire, le président du tribunal peut, en cas d'urgence, autoriser le demandeur, sur sa requête, à assigner le défendeur à jour fixe. Il désigne, s'il y a lieu, la chambre à laquelle l'affaire est distribuée.
La requête doit exposer les motifs de l'urgence, contenir les conclusions du demandeur et viser les pièces justificatives.
Copie de la requête et des pièces doit être remise au président pour être versée au dossier du tribunal.
L'article 844 du code de procédure civile dispose :
Le jour de l'audience, le président s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense.
Si le défendeur a constitué avocat, l'affaire est plaidée sur-le-champ en l'état où elle se trouve, même en l'absence de conclusions du défendeur ou sur simples conclusions verbales.
En cas de nécessité, le président de la chambre peut user des pouvoirs prévus à l'article 779 ou renvoyer l'affaire devant le juge de la mise en état.
Si le défendeur n'a pas constitué avocat, il est procédé selon les règles prévues à l'article 778.
L'article 779 du même code prévoit notamment que le président peut décider que les avocats se présenteront à nouveau devant lui, à une date d'audience qu'il fixe, pour conférer une dernière fois de l'affaire s'il estime qu'un ultime échange de conclusions ou une ultime communication de pièces suffit à mettre l'affaire en état ou que les conclusions des parties doivent être mises en conformité avec les dispositions de l'article 768.
L'article 15 du code de procédure civile prévoit :
Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.
L'article 16 du même code poursuit :
Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.
La cour relève que :
- les intimés ont été autorisés à assigner à jour fixe par ordonnance du 22 avril 2022,
- ils ont assigné la SCI [M] par acte d'huissier du 10 mai 2022 pour l'audience du 30 juin 2022, communiquant 16 pièces,
- l'affaire n'a été évoquée devant le premier juge qu'à l'audience du 5 décembre 2022 après deux renvois successifs,
- la société Lyvet Distribution et M. [I] ont notifié des conclusions n° 1 et des conclusions n° 2 devant le premier juge,
- ils ont admis devant le tribunal que leurs dernières écritures étaient notifiées le jour de l'audience et leur irrecevabilité.
Devant le tribunal, la SCI [M] a présenté une demande d'irrecevabilité des conclusions n° 1 de la société Lyvet Distribution et de M. [I]. (cf jugement page 3).
Le tribunal se contente de déclarer irrecevables les conclusions notifiées par eux le 5 décembre 2022, sans en indiquer le nombre. La cour constate qu'elles ne peuvent correspondre qu'aux conclusions n° 2.
La cour constate que si l'appelante renouvelle cette demande devant la cour, elle ne prend pas la peine de communiquer ces conclusions n° 1 (pas plus d'ailleurs que les conclusions n° 2). Ces jeux de conclusions ne sont pas non plus versés aux débats par les intimés.
La cour ne saurait donc dire que de nouvelles demandes ont été présentées. Se référant au seul jugement, la cour constate que l'assignation tend à l'annulation d'un commandement, la déclaration de prescription de la créance locative, et une condamnation au titre de frais irrépétibles et des dépens, que les demandes énoncées par la société Lyvet distribution et M. [I] à l'audience du 5 décembre 2022 tendent aux mêmes fins outre le rejet des demandes de la société [M].
En ce qui concerne les pièces 18 à 24, la cour constate à la lecture du jugement que ces pièces ont été notifiées avec les conclusions n° 1 le 15 juin 2022, soit 6 mois avant l'audience. Il ne peut être prétendu, compte tenu de ce qui précède qu'elles appuient des demandes nouvellement présentées devant le tribunal par rapport à l'assignation. Postérieures en date de l'assignation, ces pièces n'apparaissent pas devoir être écartées.
La cour confirme le jugement de ce chef.
- sur la demande en paiement de la SCI [M] au titre d'une créance locative et la demande de trop perçu formée par la société Lyvet Distribution
La SCI [M] fait grief au premier juge d'avoir déclaré prescrite sa créance locative à l'encontre du preneur.
Elle rappelle qu'en application de l'article 1728 du code civil, le preneur s'engage à payer le prix du bail aux termes convenus et que le contrat de sous-location contient une clause d'indexation du loyer.
Visant les dispositions des articles 1255 et 1256 du code civil, elle indique qu'à défaut pour le débiteur d'informer le créancier de la dette sur laquelle il souhaite que la somme versée vienne s'imputer avant d'effectuer le paiement d'une facture, le paiement réalisé est nécessairement imputé sur la créance appelée aux termes de cette facture, et que le débiteur a intérêt à payer prioritairement les dettes de loyer les plus anciennes expressément appelées par le créancier.
Elle rappelle qu'en application de l'article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.
Sur ces principes, elle indique avoir appelé chaque mois de 2011 à 2020 les sommes à payer au titre des loyers, de son indexation, des charges et autres accessoires de loyer, par la transmission de factures mensuelles sur lesquelles figurent l'intégralité des sommes dues et considère que chaque paiement partiel effectué par la société Lyvet Distribution dans le prolongement de la réception des factures était constitutif d'une reconnaissance de dette au titre de l'intégralité des sommes appelées, ce qui interrompt la prescription de la créance locative en son entier.
Elle ajoute que les paiements partiels intervenus sont venus successivement s'imputer sur les sommes antérieures non réglées, appelées par le locataire principal et reconnues par la sous-locataire, sans exprimer la moindre contestation sur celles-ci.
Elle souligne que le montant des charges figurant sur les factures est attesté par l'expert comptable.
Elle fait valoir que les paiements partiels n'ont pas permis de couvrir la dette accumulée, à la date du dernier règlement en septembre 2021, que lui restait due une créance locative de 103 989,70 euros au mois de mars 2022, et qu'aucune prescription ne peut lui être opposée.
Elle précise que la reconnaissance de dette qui interrompt la prescription peut d'ailleurs se situer dans un document constitutif d'un aveu non équivoque du débiteur, et qu'en l'espèce, dans le dernier bilan comptable, la société Lyvet Distribution déclare les loyers indexés appelés par la SCI [M]. Elle estime que la dette fournisseurs fixée dans ce même bilan à hauteur de 268 402,75 euros inclut nécessairement l'arriéré locatif qui alors au 30 septembre 2020 s'élevait à environ 186 000 euros.
Elle demande de dire non prescrite sa créance de 103 989,70 euros et de constater que cette somme a été acquittée le 26 avril 2022.
En réponse la société Lyvet Distribution et M. [I] demandent à la cour de confirmer le jugement qui déclare prescrite la créance locative de la SCI [M] à l'encontre de la société Lyvet Distribution entre le 10 avril 2011 et le 30 septembre 2016.
Ils indiquent n'avoir jamais reconnu devoir la somme réclamée de 103 989,70 euros, et l'avoir rappelé dans diverses correspondances.
Ils estiment, rappelant les dispositions des articles 2224 et1255 du code civil, que c'est de manière justifiée que le tribunal a appliqué les règles d'imputation des paiements, et ce, abstraction faite des dettes prescrites. Ainsi, c'est à raison, selon eux que le premier juge retient que la seule cause d'interruption du délai de prescription à prendre en compte est la dénonciation de la saisie conservatoire du 18 octobre 2021, la SCI [M] n'ayant engagé avant cette date aucune démarche de recouvrement. Ainsi, ils demandent de dire comme le tribunal que toute dette antérieure de plus de 5 ans à cette date doit être considérée comme prescrite, de sorte que reprenant le tableau des dettes non prescrites, le tribunal a justement établi que la société Lyvet Distribution avait payé plus qu'elle ne devait, si bien que la cour condamnera la SCI [M] à leur payer la somme de 10 815,46 euros trop perçu par cette dernière.
L'article 2224 du code civil dispose :
Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
En application de ces dispositions, le recouvrement des arriérés de loyers ne peut concerner les loyers échus plus de cinq ans avant la date de la demande en justice de la bailleresse, sauf interruption de la prescription.
La dénonciation d'une saisie conservatoire en date du 18 octobre 2021 matérialise le jour de la demande en justice.
La SCI [M] produit un état de la créance locative alors réclamée de 103 989,70 euros, laquelle est constituée des échéances annuelles de loyers, charges et accessoires, et ce depuis 2011.
Le contrat de sous-location du 11 avril 2011 mentionne un montant du loyer annuel de 56 525 euros hors TVA, que le sous-locataire s'engage à régler au domicile du locataire en termes égaux de 4 710,42 euros hors TVA, que le sous-locataire s'engage à verser en même temps que chaque terme de loyer une provision sur les charges, ainsi que les taxes et prestations à sa charge. Le contrat mentionne en outre une clause d'indexation du loyer.
Si la SCI [M] verse aux débats les factures mensuelles adressées au sous-locataire depuis 2011 (dont la cour constate qu'elles ne portent mention que du montant appelé pour le mois concerné, sans exiger les sommes appelées antérieurement non acquittées, tel que prétendu), pour autant les loyers qu'elle réclame échus depuis plus de 5 ans à la date de la demande sont soumis à la prescription.
Elle ne peut prétendre que les paiements effectués par la société Lyvet l'ont été pour les dettes les plus anciennes, le sous-locataire ayant intérêt à payer prioritairement les dettes de loyer qui étaient expressément appelées par le bailleur, alors que les paiements, lorsqu'ils sont intervenus, l'ont été au titre des sommes alors appelées.
La SCI [M] relève d'ailleurs que la société Lyvet Distribution estimait le 30 septembre 2020 avoir supporté un loyer annuel de 63 372,52 euros correspondant au centime près aux loyers HT appelés d'octobre 2019 à mai 2020 (8 x 5 248,83 euros) puis de juin à septembre 2020 (4 x 5 345,47 euros), soit ceux de l'année écoulée.
Ce paiement comme le paiement intervenu le 26 avril 2022 de la somme réclamée de 103 989,70 euros ne peuvent s'analyser en une reconnaissance de dette de la part de la société Lyvet distribution, qui aurait interrompu la prescription, au demeurant acquise pour les loyers et charges échus antérieurs au mois d'octobre 2016, tel que retenu par le premier juge, d'autant que la société Lyvet Distribution a pris soin de rappeler dans plusieurs correspondances qu'elle considérait celle-ci prescrite :
- courrier du 7 septembre 2021 opposant la 'prescription des dettes de loyers antérieurs au 1er octobre 2016',
- courrier du 1er octobre 2021 rappelant qu'il y a lieu 'd'appliquer les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives à la prescription', qu'en 'application des dispositions de l'article 1342-10 du code civil, les règlements ne s'imputent pas ipso facto sur les dettes les plus anciennes, mais sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d'acquitter', qu'elle lui 'oppose donc la prescription',
- courrier du 25 avril 2022 exposant 'n'avoir d'autres choix que de payer cette créance prescrite', les acquéreurs de son fonds de commerce lui ayant 'indiqué qu'ils renonceraient à la vente si elle n'était pas signée le 26 avril chez Me [B] notaire', lequel de son côté avait expliqué ne 'pas prendre la responsabilité de faire signer un acte de vente en présence d'un commandement de payer visant la clause résolutoire'.
La SCI [M] ne démontre pas davantage que l'inscription au bilan du sous-locataire du 30 septembre 2020 d'une dette fournisseur de 268 402,75 euros, avec une TVA déductible de 31 000 euros traduit une reconnaissance de dette locative de la société Lyvet Distribution d'un peu plus de 186 000 euros, et donc une interruption de la prescription pour le tout de sa créance locative, alors que la société Lyvet Distribution justifie avoir opposé une prescription pour toutes sommes de loyers antérieures au 1er octobre 2016.
La cour confirme l'analyse du premier juge quant à la prescription des demandes en paiement en ce qu'elle porte sur des loyers échus avant le mois d'octobre 2016. Le jugement est confirmé en ce qu'il déclare prescrite la créance locative de la SCI [M] à l'encontre de la société Lyvet Distribution entre le 11 avril 2021 et le 30 septembre 2016.
S'agissant des loyers et charges réclamés depuis cette date, la cour considère pertinent le compte entre les parties effectué par le tribunal à partir des loyers indexés et des charges appelés, et des sommes réglées par la société Lyvet Distribution en paiement de ceux-ci, étant observé que les parties n'ont pas contesté qu'après octobre 2021, les paiements étaient intervenus conformément aux sommes appelées.
Le décompte des sommes laissant selon la SCI [M] apparaître un solde de 103 989,70 euros, dont il n'est pas contesté qu'il a été réglé le 26 avril 2022, est établi à partir des loyers et charges appelés annuellement depuis 2011 et des paiements effectués depuis cette date et reprend les chiffres du grand livre de la SCI [M].
Compte tenu de la prescription des sommes réclamées avant le mois d'octobre 2016, la cour ne peut donc prendre en considération les montants antérieurs à cette date.
Ce décompte issu du grand livre de la SCI [M] confronté aux factures de loyers indexés et charges appelées dont le montant n'est pas discuté, permettent de dire que ne sont pas prescrites les sommes suivantes:
- pour la période d'octobre 2016 à mars 2017 : 39 719,03 euros.
(règlements durant cette période à hauteur de 33 801,96 euros),
- pour la période d'avril 2017 à mars 2018 : 84 709,25 euros
(règlements durant cette période à hauteur de 56 336,60 euros),
- pour la période d'avril 2018 à mars 2019 : 75 724,83 euros
(règlements durant cette période à hauteur de 56 330,66 euros),
- pour la période d'avril 2019 à mars 2020 : 82 350,32 euros
(règlements durant cette période à hauteur de 67 603,92 euros),
- pour la période d'avril 2020 à mars 2021 : 94 021,36 euros
(règlements durant cette période à hauteur de 67 603,92 euros),
- pour la période d'avril 2021 à octobre 2021 44 799,77 euros
(règlements durant cette période à hauteur de 141 573,98 euros),
soit pour toute la période d'octobre 2016 à octobre 2021 une somme due de 421 324,56 euros. Durant la même période, les paiements ont été opérés à hauteur de 423 251,04 euros. Il s'en suit un trop perçu par la SCI [M] de 1 926,48 euros et non de 10 815,46 euros tel que retenu par le premier juge.
La demande en paiement de ce chef formée devant la cour contre la SCI [M] par la société Lyvet Distribution dans ses conclusions notifiées le 5 février 2025 est recevable et bien fondée à hauteur de la somme de 1 926,48 euros. La cour condamne en conséquence la SCI [M] au paiement de cette somme.
- sur la demande de nullité du commandement de payer délivré le 13 avril 2022 et la demande en paiement de la somme de 103 389,70 euros formées par les intimés
Le premier juge a dit sans objet la demande de nullité du commandement présentée par la société Lyvet Distribution et M. [I] au motif que ces derniers avaient réglé les sommes dues en vertu de cet acte.
La société Lyvet Distribution et M. [I] forment appel incident sur ce point et sollicitent de la cour qu'elle annule ledit acte.
Au soutien de cette prétention, ils font valoir que la société [M] a consenti au renouvellement du bail commercial le 20 avril 2021 avec effet au 1er avril 2021, que l'intention des parties était de ne pas soumettre le bail aux conditions de l'ancien, de sorte que le renouvellement du bail a donné lieu à un nouveau bail commercial oral, dans lequel n'existait pas une clause résolutoire.
Or, ils constatent que le commandement de payer du 13 avril 2022 vise une clause résolutoire, ne vise pas le bail oral accepté le 20 avril 2021 mais le bail notarié qui a pris fin.
Pour ce motif, ils considèrent que le commandement doit être annulé.
Ils ajoutent que la SCI [M] ne pouvait se prévaloir non plus dans cet acte de sommes prétendument dues au titre de l'ancien bail, de sorte que pour ce motif aussi, le commandement sera annulé.
Il soulignent que la SCI [M] vise deux types de créances prétendument impayées :
- 5 400 euros au titre des charges de copropriété dues en application du nouveau bail verbal,
- 103 989,70 euros correspondant au prétendu arriéré locatif dû au titre de l'ancien bail.
Ils contestent fermement la présentation des causes du commandement, observent que la SCI Ouminak ne démontre pas l'existence de la prétendue créance de 5 400 euros due au titre du nouveau bail, et que pour le reste les sommes invoquées correspondent à des créances prescrites.
Selon eux, le commandement de payer est donc établi sur la base de créances non démontrées ou prescrites et doit donc être annulé.
Par suite, ne devant aucune somme à ce titre, la société Lyvet distribution sollicite la condamnation de la société [M] à lui payer la somme de 103 989,70 euros, réglée à ce titre outre intérêts légaux à compter du 26 avril 2022 date du versement de cette somme non due.
La SCI [M] tout en sollicitant la confirmation du jugement qui déclare sans objet la demande de nullité, soutient que cet acte est valide.
Elle observe qu'en l'absence de nouveau bail signé entre les parties, celles-ci ont entendu renouveler leur contrat aux clauses et conditions de l'ancien bail et observe d'ailleurs que la sous-locataire s'est prévalue elle-même des clauses de ce bail, pour indiquer à son notaire que les parties avaient prévu dans le contrat de sous-location que 'le sous-locataire pourra consentir une cession de bail sans l'agrément du locataire principal'.
En tout état de cause, elle rappelle que la clause résolutoire est toujours entendu dans les contrats synallagmatiques.
S'agissant des sommes visées dans ce commandement, elle indique qu'a minima, la première des sommes (5 400 euros), dont l'exigibilité n'a pas été contestée suffit à motiver la délivrance du commandement.
Le paiement des sommes visées dans le commandement du 13 avril 2022 par la société Lyvet Distribution, dont les intimés sollicitent pour partie restitution, ne peut permettre de considérer que la critique portée sur cet acte est sans objet. La cour infirmera le jugement pour ce motif.
La cour constate que les intimés ne fondent leur demande de nullité du commandement sur aucun texte.
L'article 649 du code de procédure civile dispose que la nullité des actes de commissaire de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.
L'article 114 du code de procédure civile énonce :
Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La société Lyvet Distribution a sollicité par courrier recommandé avec accusé de réception du 10 mars 2021 le renouvellement du bail ayant pris effet au 11 avril 2011, et ce conformément à l'article L 145-12 alinéa 2 du code de commerce. La SCI [M] a accepté le 20 avril 2021 la demande de renouvellement du bail conformément au droit au renouvellement prévu convenu dans le bail du 11 avril 2011, indiquant que le loyer révisé est de 5 345,47 euros.
Le bail renouvelé par l'accord des parties s'est donc poursuivi, à défaut de toute autre convention écrite, aux clauses et conditions antérieures, moyennant un loyer de 5 345,47 euros. Il est à tort invoqué un nouveau bail oral liant les parties.
C'est donc à bon droit que la SCI [M] a visé dans l'acte de commandement du 13 avril 2022 la clause résolutoire stipulée au bail initial. Ce moyen est écarté.
S'agissant de la somme commandée le 13 avril 2022, soit 109 389,70 euros, il n'est pas discuté qu'elle correspond pour partie à la créance locative invoquée par la SCI [M] dans le cadre de cette instance de 103 989,70 euros et à une somme supplémentaire de 5 400 euros.
Or, il résulte de ce qui précède qu'à la date du commandement, les loyers et charges appelés étaient soit prescrits soit réglés.
La SCI [M] rappelle elle-même que la société Lyvet Distribution a payé le 26 avril 2022 la somme de 103 989,70 euros. L'intimée est fondée à en réclamer restitution, à défaut de cause à ce paiement à ce sujet. La cour condamne la société [M] à payer à la société Lyvet Distribution la somme de 103 989,70 euros outre intérêts légaux à compter du 26 avril 2022.
S'agissant de la somme de 5 400 euros supplémentaire, le paiement de celle-ci, par la société Lyvet le 26 avril 2022, soit dans les jours qui ont suivi la délivrance de cet acte, et donc en exécution du commandement, sans qu'elle ne sollicite ici la restitution de cette somme traduit l'absence de toute réelle contestation de cette créance locative, quand bien même la SCI [M] ne précise pas sur quelles charges exactes elle porte.
Dès lors, le commandement ne peut être considéré comme n'ayant aucune cause, puisque délivré à tout le moins à bon droit pour ce montant.
La demande de nullité du commandement est rejetée.
- sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par la SCI [M]
La SCI [M] formule devant la cour une demande de condamnation des intimés à lui payer une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement de la dette locative, dont elle s'est rendue responsable pendant plus de dix ans.
Les intimés demandent à la cour de confirmer le rejet de cette prétention, justement motivé par le tribunal.
Aucune mauvaise foi de la société Lyvet Distribution n'est caractérisée.
La SCI [M] est mal fondée à lui reprocher l'absence de paiement de créances prescrites, le tribunal soulignant en effet qu'elle a consciemment laisser perdurer l'inexécution par le débiteur de son obligation en paiement du prix de la sous-location, pendant plusieurs années.
S'agissant des sommes non prescrites, les développements précédents attestent que la société Lyvet Distribution a réglé les sommes appelées régulièrement et sans retard et au terme du compte entre les parties, au-delà de ce qu'elle devait.
La cour confirme le rejet de cette demande.
- sur les frais irrépétibles et les dépens
La cour confirme le jugement en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens, condamne la société [M], qui succombe en son appel, aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile et à payer aux intimés une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle est déboutée de la demande qu'elle formule de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il déclare sans objet la demande d'annulation du commandement de payer délivré par la société Bretagne Huissiers à la demande de la société [M] à la société Lyvet distribution le 13 avril 2022 ;
Statuant à nouveau sur le chef de jugement infirmé,
Déboute la société Lyvet Distribution et M. [V] [I] de leur demande de nullité du commandement délivré le 13 avril 2022 par la SCI [M] ;
Y ajoutant,
Condamne la SCI [M] à payer à la société Lyvet Distribution et à M. [I] :
- la somme de 1 926,48 la SCI [M] indûment versée au titre des loyers et charges dus au mois d'octobre 2021 ;
- la somme de 103 989,70 euros indûment versée en exécution du commandement de payer du 13 avril 2022, outre intérêts légaux à compter du 26 avril 2022 ;
- la somme de 3 000 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI [M] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
Rejette le surplus des demandes.
Le Greffier La Présidente