CA Versailles, ch. civ. 1-5, 2 juillet 2026, n° 25/06573
VERSAILLES
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
Chambre civile 1-5
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 02 JUILLET 2026
N° RG 25/06573
N° Portalis DBV3-V-B7J-XQIY
AFFAIRE :
S.A.S.U. L'IMMOBILIERE GROUPE CASINO
C/
S.A.S. EMCO
S.A.S. PPM'S
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 15 Octobre 2025 par le Tribunal de Commerce de CHARTRES
N° RG : 2025R00014
Expéditions exécutoires
Copies certifiées conformes délivrées le : 02.07.2026
à :
Me Corinna KERFANT, avocat au barreau de VERSAILLES (19)
Me Melissa HAS, avocat au barreau de VAL D'OISE (61B)
Me Sonia GAMEIRO, avocat au barreau de CHARTRES (30)
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S. L'IMMOBILIERE GROUPE CASINO
Prise en la personne de son représentant légal domicilé en cette qualité audit siège
N° RCS de [Localité 1] : 428 269 856
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Me Corinna KERFANT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 19
Plaidant : Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS
APPELANTE
***************
S.A.S. EMCO,
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés, en cette qualité, audit siège
N° RCS de [Localité 3] : 885 327 080
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Melissa HAS, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 61B
S.A.S. PPM'S
Prise en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité audit siège
N° RCS [Localité 5] : 951 388 131
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentant : Me Sonia GAMEIRO de la SELARL LESTER GAMEIRO NENEZ TIANO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 30
INTIMEES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 906-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 Juin 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente,
Monsieur Ulysse PARODI, Vice Président placé faisant fonction de Conseiller,
M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Lucie LAFOSSE,
Greffier, lors du prononcé : Madame Noha ISSA
EXPOSÉ DU LITIGE
La société L'Immobilière Groupe Casino a donné un bail à la société EMCO pour un local situé dans son centre commercial de [Localité 7] (28), pour une durée de dix années à compter de la date de mise à disposition. Ledit bail a été conclu avec pour le preneur faculté de substitution au profit d'une autre société, en l'espèce la société PPM'S.
Les conditions concernant la substitution prévoyaient que celle-ci devait intervenir avant la date de prise d'effet du bail, être notifiée au bailleur et qu'un avenant devait être régularisé entre le preneur et son substitué, et qu'à défaut le bail était réputé avoir été définitivement conclu avec la société EMCO.
Par acte de commissaire de justice délivré le 18 mars 2025, la société L'Immobilière Groupe Casino a fait assigner en référé la société PPM'S aux fins d'obtenir principalement la condamnation par provision de la société EMCO à la somme de 74 455,11 euros.
Par ordonnance contradictoire rendue le 15 octobre 2025, le juge des référés du tribunal de commerce de Chartres a :
- au principal, renvoyé les parties à mieux se pourvoir,
- dit n'y avoir lieu à référé,
- condamné, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la société L'Immobilière Groupe Casino à payer:
- 2 500 euros à la société EMCO,
- 2 500 euros à la société PPM'S,
- condamné la société L'Immobilière Groupe Casino aux entiers dépens. Lesdits dépens liquidés pour ceux exposés à ce jour à la somme de 54,82 euros, en ceux non compris les frais de signification de l'ordonnance et de ses suites s'il y a lieu,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit et ne peut être écartée.
Par déclaration reçue au greffe le 4 novembre 2025, la société L'Immobilière Groupe Casino a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.
Dans ses dernières conclusions déposées le 15 mai 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société l'Immobilière Groupe Casino demande à la cour, au visa des articles 699, 700, 873 du code de procédure civile, 1103,1104,1193 du code civil de :
'- dire la société l'Immobilière Groupe Casino recevable et bien fondée en son appel,
en conséquence,
- infirmer l'ordonnance de référé du 15 octobre 2025 en ce qu'elle a:
- au principal, renvoyé les parties à mieux se pourvoir,
- dit n'y avoir lieu à référé,
- condamné, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la société L'Immobilière Groupe Casino à payer:
- 2 500 euros à la société EMCO,
- 2 500 euros à la société PPM'S,
- condamné la société L'Immobilière Groupe Casino aux entiers dépens,
et statuant à nouveau, il est demandé à la cour d'appel de Versailles de :
- dire la société L'Immobilière Groupe Casino recevable et bien fondée en ses demandes,
en conséquence,
- condamner solidairement et par provision les sociétés EMCO et PPM'S à payer à la société L'Immobilière Groupe Casino les sommes suivantes, selon décompte arrêté à la date de cession des murs des locaux, et établi le 8 août 2025, sauf à parfaire:
- loyers, charges et accessoires impayés en principal, 62 552,34 euros,
- indemnité forfaitaire de 10%, 6 255,23 euros,
- remboursement de la franchise et des réductions de loyer, 37 756,50 euros,
- intérêts de retard contractuels, à parfaire au jour du paiement,
- total des sommes dues à parfaire, 106 564,07 euros,
- condamner au surplus, solidairement, par provision, et sauf à parfaire, les sociétés EMCO et PPM'S à payer à la société L'Immobilière Groupe Casino, au titre de la pénalité prévue à l'article 22.2.2 du titre II du bail et contractuellement due en cas d'infractions répétées audit bail, la somme de 481,09 euros par jour à compter du 17 mars 2023, subsidiairement du 7 mars 2024, et jusqu'à parfait paiement,
- condamner solidairement et par provision les sociétés EMCO et PPM'S à payer à la société L'Immobilière Groupe Casino des intérêts de retard au taux contractuel correspondant au taux légal majoré de cinq points, à compter de la date d'échéance de chaque appel impayé, et jusqu'à parfait paiement,
- ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière dans les termes de l'article 1343-2 du code civil et ce, conformément aux stipulations contractuelles de l'article 22.2.1 du titre II du bail,
- condamner solidairement les sociétés EMCO et PPM'S à payer à la société L'Immobilière Groupe Casino la somme de 6 000 euros par application des stipulations contractuelles et, très subsidiairement, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement les sociétés EMCO et PPM'S aux entiers dépens de première instance et d'appel.'
La société Groupe Casino affirme que les modalités de substitution prévues au contrat de bail commercial n'ont pas été respectées, de sorte que la société EMCO demeure seule titulaire du bail commercial du 22 avril 2022, sans qu'aucune interprétation du contrat ne soit nécessaire.
Elle indique cependant que, puisque la société PPM'S 'semble être occupante des locaux depuis le 31 mars 2023", celle-ci doit être à ce titre condamnée solidairement à paiement, sur le fondement de la responsabilité délictuelle.
Elle expose avoir procédé à la vente des locaux loués le 26 septembre 2024, l'acte de cession prévoyant que le vendeur conserve à sa charge les impayés locatifs jusqu'à la date de transfert et conserve la faculté de poursuivre les locataires pour recouvrer les créances dues.
La société Casino conteste que l'encaissement du dépôt de garantie et de certains loyers, payés par la société PPM'S, équivaudrait à une reconnaissance tacite de sa qualité de locataire et réfute toute contestation sérieuse, affirmant que la question de la substitution ne soulève aucun débat
juridique ou factuel, que les clauses contractuelles sont claires et les faits établis.
Elle soutient que les différents postes qu'elle réclame sont justifiés, qu'il s'agisse des loyers, charges, taxes, et impôts en principal, de l'indemnité forfaitaire de 10 % et des intérêts de retard au taux contractuel, de la pénalité de 2/365ème du loyer annuel par jour d'infraction au bail, ou du remboursement par la société EMCO de la franchise et des réductions temporaires et partielles du loyer de base qui lui avaient été octroyées, ce qui correspond au total à la somme de 106 564,07 euros.
Concluant au rejet du moyen tiré de l'exception d'inexécution, la société Groupe Casino indique que l'impossibilité d'exploiter les lieux n'est pas justifiée et que, si le commerce a ouvert tardivement, c'est en raison du retard dans la réalisation des travaux de la société occupante.
S'agissant des problèmes d'étanchéité de toiture ou de bouchage des canalisations (bac à graisse) en janvier 2024, l'appelante soutient que :
- pour la toiture, l'article 9.1 du Titre II du bail impose expressément au preneur d'informer le bailleur dès qu'il a connaissance de tout sinistre ou dégradation nécessitant une intervention sur le gros 'uvre, or la société PPM'S reconnaît avoir pris l'initiative de faire réaliser des travaux sur le toit sans déclaration de sinistre en temps utile.
- le pompage et l'entretien d'un bac à graisse et d'une fosse septique, inhérents à l'exploitation d'un restaurant, incombent exclusivement à l'occupant.
Elle expose que le fait que l'occupante ait fait le choix de recruter du personnel avant d'avoir achevé ses propres travaux d'aménagement relève d'une erreur de gestion qui lui est propre.
L'appelante explique que l'existence de paiements partiels intervenus en 2024, tardifs et postérieurs à l'assignation, qui ne couvrent pas l'intégralité de la dette locative, est sans incidence sur la procédure.
Sur les différentes pénalités réclamées, la société Groupe Casino fait valoir que :
- l'indemnité forfaitaire de 10 % répare les préjudices à la fois financiers et administratifs du bailleur privé de la trésorerie attendue pour faire face à ses propres charges, et devant en outre exposer des frais de procédure et de traitement internes.
- la restitution de la franchise et des réductions sanctionne la défaillance à l'engagement de régler les loyers dès l'échéance.
- la majoration d'intérêts compense la perte de valeur liée au temps.
- la pénalité de 2/365 vise à indemniser spécifiquement la privation quotidienne de la créance du bailleur.
Enfin, l'appelante conclut au rejet des demandes de dommages et intérêts fondées sur le caractère abusif de sa procédure.
Dans ses dernières conclusions déposées le 4 mai 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société PPM'S demande à la cour de :
'- confirmer l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de commerce de Chartres le 15 octobre 2025 en ce qu'elle a :
- renvoyé les parties à mieux se pourvoir,
- dit n'y avoir lieu à référé,
- condamné la société L'Immobilière Groupe Casino à payer à la société PPM'S la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,
- en conséquence, débouter la société L'Immobilière Groupe Casino de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- à titre subsidiaire, débouter la société L'Immobilière Groupe Casino de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- à titre infiniment subsidiaire, octroyer à la société PPM'S les plus larges délais pour s'acquitter des sommes qui seraient mises à sa charge au profit de la société L'Immobilière Groupe Casino,
- infirmer l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de commerce de Chartres le 15 octobre 2025 en ce qu'elle a débouté la société PPM'S de sa demande reconventionnelle,
statuant à nouveau,
- condamner la société L'Immobilière Groupe Casino à payer à la société PPM'S la somme provisionnelle de 5 000 euros en raison du caractère manifestement abusif de la procédure diligentée à son encontre,
y ajoutant,
- condamner la société L'Immobilière Groupe Casino à payer à la société PPM'S une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel, ainsi qu'aux dépens d'appel. '
La société PPM'S soutient que si la clause de substitution n'a jamais joué à son profit, les stipulations contractuelles lui sont inopposables, de sorte que la société Groupe Casino doit être déboutée de l'ensemble des demandes formées à son encontre.
Elle expose cependant qu'en réalité, la substitution a été actée juste avant la remise des clés par courriel et que c'est d'ailleurs un représentant de sa société qui a signé le constat d'état des lieux d'entrée et c'est elle qui a réalisé tous les règlements au titre du dépôt de garantie ou des loyers.
Elle fait valoir que si l'avenant au bail n'a pas été régularisé, c'est uniquement en raison de la carence de la société Groupe Casino, étant au surplus précisé que la société EMCO était actionnaire majoritaire de la société PPM'S.
La société PPM'S affirme que la question de la substitution, que l'appelante considère comme n'ayant pas pu jouer en l'espèce, est loin de relever de l'évidence et dépasse les attributions du juge des référés, qui ne peut se prononcer sur le fait qu'elle doive être considérée comme preneur ou comme occupante sans droit ni titre, étant précisé que, un bail commercial étant, par nature, consensuel, la volonté des parties quant à la mise en 'uvre d'une faculté de substitution doit être recherchée. Elle conclut en conséquence à la confirmation de l'ordonnance querellée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de l'appelante.
Subsidiairement, l'intimée soulève l'existence de contestations sérieuses tenant à :
- l'exception d'inexécution compte tenu du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme (désordres affectant le vitrage et l'étanchéité de la toiture qui n'ont permis l'ouverture du restaurant que le 18 décembre 2023, paiement des salaires de ses employés d'octobre au 18 décembre 2023, pompage de la fosse septique et du bac à graisse en janvier 2024 du fait d'un bouchage des canalisations)
- la présence de sommes non justifiées dans le décompte ( taxe foncière, frais de relances, appels de fonds, 'frais de gestion techniques et administratifs') et l'absence des justificatifs des charges,
- l'existence d'une franchise prévue au contrat dont le montant et la durée sont discutés.
A titre infiniment subsidiaire, la société PPM'S argue de l'existence de contestations sérieuses
relatives au paiement d'indemnités forfaitaires et de pénalités, au double motif que ces clauses ne lui sont pas opposables si la faculté de substitution n'a pas joué et que le contrat prévoit 5 indemnités ou pénalités différentes ayant vocation à indemniser le même préjudice.
L'intimée sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive et sollicite le cas échéant des délais de paiement.
Dans ses dernières conclusions déposées le 3 février 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société EMCO demande à la cour, au visa des articles 145, 808, 809, 873 du code de procédure civile, de :
'sur l'appel principal de la société L'Immobilière Groupe Casino:
- déclarer la société EMCO recevable et bien fondée en ses écritures,
- confirmer l'ordonnance rendue le 15 octobre 2025 par le président du tribunal de commerce de Chartres en toutes ses dispositions,
- débouter la société L'Immobilière Groupe Casino de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
sur l'appel incident de la société EMCO,
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la société EMCO de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,
et statuant à nouveau,
- condamner la société L'Immobilière Groupe Casino à payer à la société EMCO la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
à titre infiniment subsidiaire:
- dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes relatives aux pénalités et accessoires,
en tout état de cause:
- condamner la société L'Immobilière Groupe Casino à payer à la société EMCO la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société L'Immobilière Groupe Casino aux entiers dépens d'appel.'
La société EMCO affirme que les demandes de la société Groupe Casino sont intrinsèquement contradictoires puisque :
- si la substitution est valable, et la société PPM'S est seule preneuse, elle-même n'est susceptible d'être tenue qu'au titre de la garantie prévue au bail, dont la qualification juridique (cautionnement, solidarité conventionnelle, engagement autonome) et la portée exacte relèvent d'un examen au fond
- si la substitution n'est pas valable, la clause de garantie solidaire, qui vise expressément "la société en cours de création/formation", ne peut trouver à s'appliquer.
Elle affirme que la clause de substitution a été effectivement mise en 'uvre dans les faits et acceptée par toutes les parties, les éléments factuels versés aux débats caractérisant une renonciation du bailleur à se prévaloir du formalisme contractuel, par son comportement non équivoque et réitéré, soulignant notamment le paiement des loyers depuis l'origine par la seule société PPM'S.
L'intimée en déduit que la qualité de locataire de la société PPM'S ne saurait sérieusement être
remise en cause et qu'en conséquence, sa responsabilité ne saurait être recherchée pour des obligations nées postérieurement à la substitution, de sorte que l'ordonnance doit être confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées à l'encontre de la société EMCO tant que subsiste le débat relatif à la situation contractuelle de la société PPM'S.
A titre très subsidiaire, la société EMCO soutient que les demandes accessoires formulées par la société Groupe Casino se heurtent à des contestations sérieuses qu'elle développe : question du point de départ, du quantum et le qualification de la pénalité journalière de 481,09 euros, cumul contestable des sanctions.
Elle sollicite l'octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive, faisant valoir que la procédure a été engagée à son encontre alors que l'appelante ne pouvait ignorer l'effectivité de la substitution.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mai 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la résiliation du bail
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.
En l'espèce, le contrat de bail du 21 avril 2022 stipulait que le preneur était la société EMCO, 'avec faculté de substitution, jusqu'à la date de prise d'effet du Bail au profit d'une société en cours de formation et/ou d'immatriculation, à condition que :
. La société EMCO ou Monsieur [E] [N] ait la position de mandataire social dans la société en cours de formation et/ou d'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, et/ou en même temps que celle d'associé ou d'actionnaire majoritaire,
. La société EMCO reste garant et solidaire de la société en cours de création/formation pendant toute la durée du bail, répondant ainsi solidairement du paiement des loyers, charges, accessoires et éventuellement indemnités d'occupation dues, le cas échéant, comme de l'exécution de toutes les clauses et conditions du présent bail.
Cette substitution devra, impérativement :
. intervenir avant la date de prise d'effet du Bail,
. être notifiée au Bailleur par la société EMCO par lettre recommandée avec accusé de réception,
. être régularisée par la signature entre la société EMCO, la société substituée et le Bailleur d'un avenant au Bail.
Cette substitution, d'ores et déjà acceptées par le Bailleur sous réserve des dispositions ci-dessus, ne devra emporter aucune novation au présent Bail.
A défaut de substitution dans les conditions visées ci-dessus, le Bail sera réputé avoir été définitivement conclu par la société EMCO, et elle en demeurera la seule titulaire.'
Il était prévu que le bail prenne effet à la date de livraison du local au preneur.
Il est constant que les formalités de la substitution prévues contractuellement n'ont pas été respectées par la société EMCO et la société PPM'S.
Cependant, les sociétés PPM'S et EMCO versent aux débats :
- un courriel de Mme [H] [mandataire de la société EMCO] du 17 mars 2023 indiquant à la société Casino : 'en vue du rendez-vous de livraison ce jour des locaux pris à bail par la société EMCO, je vous informe que la société PPM'S en cours d'immatriculation, se substituera à elle. Je vous prie de trouver en pièce jointe les statuts constitutifs signés par ses associés, les sociétés EMCO et [M] Holding. Je vous remercie de bien vouloir acter la substitution et nous faire parvenir la copie de l'acte y afférent.'
- le Kbis de la société PPM'S qui fait apparaître que société a été immatriculée le 21 avril 2023, son président étant la S.A.S. [M] Holding représentée par M. [D] [M],
- des échanges de courriels ont eu lieu entre septembre et novembre 2023 entre M. [M], le représentant de la franchise et la représentante de la société Casino concernant la réparation de la vitre du local, la représentante de la société Casino indiquant notamment le 28 septembre 2023 : 'la réparation de la vitre va être prise en charge par le bailleur, la dépense vient d'être validée en interne ; on en a informé notre notaire qui va insérer cette mention dans le bail pour qu'on puisse enfin signer l'acte de réitération',
- des échanges en avril 2024 relatifs aux travaux d'étanchéité dans le local entre Mme [H], M. [M] et la représentante de la société Casino
- des justificatifs du paiement du loyer par la société PPM'S, étant précisé que la société Groupe Casino ne conteste pas que le dépôt de garantie a été réglé par la société PPM'S,
- un courriel du 7 décembre 2023 adressé à la bailleresse, par lequel Mme [H] indiquait : 'Le sujet de la notification de la société PPMS à la société EMCO a fait l'objet de nos échanges courant mars et avril 2023 que nous vous prions de trouver en pièce attachée à toutes fins. Il a clairement été indiqué que la substitution n'appelait aucune contrainte. Aussi et pour être en parfaite adéquation juridique avec les termes du bail relatif à la clause de substitution, la société EMCO a été l'actionnaire souscripteur de la société PPMS à hauteur de 51%. Cette substitution a fait l'objet de multiples écrits jusqu'à présent sans la nécessité juridique d'une notification. Par conséquent, il convient que la réitération se réalise au profit de la société PPMS.
Nous tenons à clarifier le sujet, qui semble être le point semant le trouble dans les esprits, de la nécessite de faire une notification conformément aux clauses contractuelles du bail signé sous seing privé.
La notification est exigée en cas de modification de la répartition capitalistique de PPMS. En l'occurrence, nous avons sollicité l'autorisation du Groupe Casino afin qu'EMCO cède sa participation capitalistique (51%) détenue au capital de la société PPMS au profit de la société MC HOLDING. Encore une fois, cette cession a été autorisé par le Groupe Casino qui a notifié par courriel l'absence d'usage de son droit de préemption ainsi que l'atteste le courriel de Monsieur [W] [L] en date du 3 Avril 2023 (en pièce attachée). Par conséquent, la société PPMS restera bien le preneur à bail du local commercial et sera le débiteur des loyers au profit du Groupe Casino.'
Il est donc démontré que seule la société PPM'S a exploité le fonds de commerce dans les locaux loués, que tous les actes d'exécution du bail ont été accomplis par la société PPM'S et que depuis la prise d'effet du bail, cette société s'est comportée comme étant la seule titulaire du bail et le bailleur l'a considérée comme telle, au moins sur la période courant de mars à octobre 2023. Il y a lieu de souligner que la société PPM'S a notamment procédé à des travaux sur la toiture des locaux loués.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, doit être qualifiée de sérieuse la contestation des sociétés PPM'S et EMCO selon laquelle la société PPM'S serait susceptible d'être reconnue comme locataire des locaux litigieux et le bailleur aurait tacitement accepté la substitution de preneur.
En conséquence, la qualité de locataire étant discutée, il existe une contestation sérieuse sur l'ensemble des demandes formées par la société Groupe Casino.
L'ordonnance querellée sera donc confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Groupe Casino.
Sur la demande de dommages et intérêts
Il sera rappelé que le droit de défendre ses intérêts en justice ne dégénère en abus de nature à justifier l'allocation de dommages-intérêts qu'en cas d'une attitude fautive génératrice d'un dommage, la mauvaise foi, l'intention de nuire ou une erreur grossière sur ses droits, qui n'est pas démontrée en l'espèce.
Il convient donc de rejeter la demande de la société PPM'S de condamner la société L'Immobilière Groupe Casino à lui payer une somme provisionnelle en raison du caractère abusif de la procédure diligentée à son encontre.
Sur les demandes accessoires
L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.
Partie perdante, la société Groupe Casino ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et devra en outre supporter les dépens d'appel.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société PPM'S et à la société EMCO la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelante sera en conséquence condamnée à leur verser, chacune, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance attaquée ;
Déboute la société PPM'S de sa demande au titre de la procédure abusive ;
Condamne L'Immobilière Groupe Casino aux dépens d'appel ;
Condamne L'Immobilière Groupe Casino à verser à la société EMCO et la société PPM'S, chacune, la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Noha ISSA, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
Chambre civile 1-5
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 02 JUILLET 2026
N° RG 25/06573
N° Portalis DBV3-V-B7J-XQIY
AFFAIRE :
S.A.S.U. L'IMMOBILIERE GROUPE CASINO
C/
S.A.S. EMCO
S.A.S. PPM'S
Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 15 Octobre 2025 par le Tribunal de Commerce de CHARTRES
N° RG : 2025R00014
Expéditions exécutoires
Copies certifiées conformes délivrées le : 02.07.2026
à :
Me Corinna KERFANT, avocat au barreau de VERSAILLES (19)
Me Melissa HAS, avocat au barreau de VAL D'OISE (61B)
Me Sonia GAMEIRO, avocat au barreau de CHARTRES (30)
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S. L'IMMOBILIERE GROUPE CASINO
Prise en la personne de son représentant légal domicilé en cette qualité audit siège
N° RCS de [Localité 1] : 428 269 856
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentant : Me Corinna KERFANT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 19
Plaidant : Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS
APPELANTE
***************
S.A.S. EMCO,
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés, en cette qualité, audit siège
N° RCS de [Localité 3] : 885 327 080
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Melissa HAS, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 61B
S.A.S. PPM'S
Prise en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité audit siège
N° RCS [Localité 5] : 951 388 131
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentant : Me Sonia GAMEIRO de la SELARL LESTER GAMEIRO NENEZ TIANO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 30
INTIMEES
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Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 906-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 Juin 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente,
Monsieur Ulysse PARODI, Vice Président placé faisant fonction de Conseiller,
M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Lucie LAFOSSE,
Greffier, lors du prononcé : Madame Noha ISSA
EXPOSÉ DU LITIGE
La société L'Immobilière Groupe Casino a donné un bail à la société EMCO pour un local situé dans son centre commercial de [Localité 7] (28), pour une durée de dix années à compter de la date de mise à disposition. Ledit bail a été conclu avec pour le preneur faculté de substitution au profit d'une autre société, en l'espèce la société PPM'S.
Les conditions concernant la substitution prévoyaient que celle-ci devait intervenir avant la date de prise d'effet du bail, être notifiée au bailleur et qu'un avenant devait être régularisé entre le preneur et son substitué, et qu'à défaut le bail était réputé avoir été définitivement conclu avec la société EMCO.
Par acte de commissaire de justice délivré le 18 mars 2025, la société L'Immobilière Groupe Casino a fait assigner en référé la société PPM'S aux fins d'obtenir principalement la condamnation par provision de la société EMCO à la somme de 74 455,11 euros.
Par ordonnance contradictoire rendue le 15 octobre 2025, le juge des référés du tribunal de commerce de Chartres a :
- au principal, renvoyé les parties à mieux se pourvoir,
- dit n'y avoir lieu à référé,
- condamné, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la société L'Immobilière Groupe Casino à payer:
- 2 500 euros à la société EMCO,
- 2 500 euros à la société PPM'S,
- condamné la société L'Immobilière Groupe Casino aux entiers dépens. Lesdits dépens liquidés pour ceux exposés à ce jour à la somme de 54,82 euros, en ceux non compris les frais de signification de l'ordonnance et de ses suites s'il y a lieu,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit et ne peut être écartée.
Par déclaration reçue au greffe le 4 novembre 2025, la société L'Immobilière Groupe Casino a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.
Dans ses dernières conclusions déposées le 15 mai 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société l'Immobilière Groupe Casino demande à la cour, au visa des articles 699, 700, 873 du code de procédure civile, 1103,1104,1193 du code civil de :
'- dire la société l'Immobilière Groupe Casino recevable et bien fondée en son appel,
en conséquence,
- infirmer l'ordonnance de référé du 15 octobre 2025 en ce qu'elle a:
- au principal, renvoyé les parties à mieux se pourvoir,
- dit n'y avoir lieu à référé,
- condamné, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la société L'Immobilière Groupe Casino à payer:
- 2 500 euros à la société EMCO,
- 2 500 euros à la société PPM'S,
- condamné la société L'Immobilière Groupe Casino aux entiers dépens,
et statuant à nouveau, il est demandé à la cour d'appel de Versailles de :
- dire la société L'Immobilière Groupe Casino recevable et bien fondée en ses demandes,
en conséquence,
- condamner solidairement et par provision les sociétés EMCO et PPM'S à payer à la société L'Immobilière Groupe Casino les sommes suivantes, selon décompte arrêté à la date de cession des murs des locaux, et établi le 8 août 2025, sauf à parfaire:
- loyers, charges et accessoires impayés en principal, 62 552,34 euros,
- indemnité forfaitaire de 10%, 6 255,23 euros,
- remboursement de la franchise et des réductions de loyer, 37 756,50 euros,
- intérêts de retard contractuels, à parfaire au jour du paiement,
- total des sommes dues à parfaire, 106 564,07 euros,
- condamner au surplus, solidairement, par provision, et sauf à parfaire, les sociétés EMCO et PPM'S à payer à la société L'Immobilière Groupe Casino, au titre de la pénalité prévue à l'article 22.2.2 du titre II du bail et contractuellement due en cas d'infractions répétées audit bail, la somme de 481,09 euros par jour à compter du 17 mars 2023, subsidiairement du 7 mars 2024, et jusqu'à parfait paiement,
- condamner solidairement et par provision les sociétés EMCO et PPM'S à payer à la société L'Immobilière Groupe Casino des intérêts de retard au taux contractuel correspondant au taux légal majoré de cinq points, à compter de la date d'échéance de chaque appel impayé, et jusqu'à parfait paiement,
- ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière dans les termes de l'article 1343-2 du code civil et ce, conformément aux stipulations contractuelles de l'article 22.2.1 du titre II du bail,
- condamner solidairement les sociétés EMCO et PPM'S à payer à la société L'Immobilière Groupe Casino la somme de 6 000 euros par application des stipulations contractuelles et, très subsidiairement, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement les sociétés EMCO et PPM'S aux entiers dépens de première instance et d'appel.'
La société Groupe Casino affirme que les modalités de substitution prévues au contrat de bail commercial n'ont pas été respectées, de sorte que la société EMCO demeure seule titulaire du bail commercial du 22 avril 2022, sans qu'aucune interprétation du contrat ne soit nécessaire.
Elle indique cependant que, puisque la société PPM'S 'semble être occupante des locaux depuis le 31 mars 2023", celle-ci doit être à ce titre condamnée solidairement à paiement, sur le fondement de la responsabilité délictuelle.
Elle expose avoir procédé à la vente des locaux loués le 26 septembre 2024, l'acte de cession prévoyant que le vendeur conserve à sa charge les impayés locatifs jusqu'à la date de transfert et conserve la faculté de poursuivre les locataires pour recouvrer les créances dues.
La société Casino conteste que l'encaissement du dépôt de garantie et de certains loyers, payés par la société PPM'S, équivaudrait à une reconnaissance tacite de sa qualité de locataire et réfute toute contestation sérieuse, affirmant que la question de la substitution ne soulève aucun débat
juridique ou factuel, que les clauses contractuelles sont claires et les faits établis.
Elle soutient que les différents postes qu'elle réclame sont justifiés, qu'il s'agisse des loyers, charges, taxes, et impôts en principal, de l'indemnité forfaitaire de 10 % et des intérêts de retard au taux contractuel, de la pénalité de 2/365ème du loyer annuel par jour d'infraction au bail, ou du remboursement par la société EMCO de la franchise et des réductions temporaires et partielles du loyer de base qui lui avaient été octroyées, ce qui correspond au total à la somme de 106 564,07 euros.
Concluant au rejet du moyen tiré de l'exception d'inexécution, la société Groupe Casino indique que l'impossibilité d'exploiter les lieux n'est pas justifiée et que, si le commerce a ouvert tardivement, c'est en raison du retard dans la réalisation des travaux de la société occupante.
S'agissant des problèmes d'étanchéité de toiture ou de bouchage des canalisations (bac à graisse) en janvier 2024, l'appelante soutient que :
- pour la toiture, l'article 9.1 du Titre II du bail impose expressément au preneur d'informer le bailleur dès qu'il a connaissance de tout sinistre ou dégradation nécessitant une intervention sur le gros 'uvre, or la société PPM'S reconnaît avoir pris l'initiative de faire réaliser des travaux sur le toit sans déclaration de sinistre en temps utile.
- le pompage et l'entretien d'un bac à graisse et d'une fosse septique, inhérents à l'exploitation d'un restaurant, incombent exclusivement à l'occupant.
Elle expose que le fait que l'occupante ait fait le choix de recruter du personnel avant d'avoir achevé ses propres travaux d'aménagement relève d'une erreur de gestion qui lui est propre.
L'appelante explique que l'existence de paiements partiels intervenus en 2024, tardifs et postérieurs à l'assignation, qui ne couvrent pas l'intégralité de la dette locative, est sans incidence sur la procédure.
Sur les différentes pénalités réclamées, la société Groupe Casino fait valoir que :
- l'indemnité forfaitaire de 10 % répare les préjudices à la fois financiers et administratifs du bailleur privé de la trésorerie attendue pour faire face à ses propres charges, et devant en outre exposer des frais de procédure et de traitement internes.
- la restitution de la franchise et des réductions sanctionne la défaillance à l'engagement de régler les loyers dès l'échéance.
- la majoration d'intérêts compense la perte de valeur liée au temps.
- la pénalité de 2/365 vise à indemniser spécifiquement la privation quotidienne de la créance du bailleur.
Enfin, l'appelante conclut au rejet des demandes de dommages et intérêts fondées sur le caractère abusif de sa procédure.
Dans ses dernières conclusions déposées le 4 mai 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société PPM'S demande à la cour de :
'- confirmer l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de commerce de Chartres le 15 octobre 2025 en ce qu'elle a :
- renvoyé les parties à mieux se pourvoir,
- dit n'y avoir lieu à référé,
- condamné la société L'Immobilière Groupe Casino à payer à la société PPM'S la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,
- en conséquence, débouter la société L'Immobilière Groupe Casino de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- à titre subsidiaire, débouter la société L'Immobilière Groupe Casino de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- à titre infiniment subsidiaire, octroyer à la société PPM'S les plus larges délais pour s'acquitter des sommes qui seraient mises à sa charge au profit de la société L'Immobilière Groupe Casino,
- infirmer l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de commerce de Chartres le 15 octobre 2025 en ce qu'elle a débouté la société PPM'S de sa demande reconventionnelle,
statuant à nouveau,
- condamner la société L'Immobilière Groupe Casino à payer à la société PPM'S la somme provisionnelle de 5 000 euros en raison du caractère manifestement abusif de la procédure diligentée à son encontre,
y ajoutant,
- condamner la société L'Immobilière Groupe Casino à payer à la société PPM'S une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel, ainsi qu'aux dépens d'appel. '
La société PPM'S soutient que si la clause de substitution n'a jamais joué à son profit, les stipulations contractuelles lui sont inopposables, de sorte que la société Groupe Casino doit être déboutée de l'ensemble des demandes formées à son encontre.
Elle expose cependant qu'en réalité, la substitution a été actée juste avant la remise des clés par courriel et que c'est d'ailleurs un représentant de sa société qui a signé le constat d'état des lieux d'entrée et c'est elle qui a réalisé tous les règlements au titre du dépôt de garantie ou des loyers.
Elle fait valoir que si l'avenant au bail n'a pas été régularisé, c'est uniquement en raison de la carence de la société Groupe Casino, étant au surplus précisé que la société EMCO était actionnaire majoritaire de la société PPM'S.
La société PPM'S affirme que la question de la substitution, que l'appelante considère comme n'ayant pas pu jouer en l'espèce, est loin de relever de l'évidence et dépasse les attributions du juge des référés, qui ne peut se prononcer sur le fait qu'elle doive être considérée comme preneur ou comme occupante sans droit ni titre, étant précisé que, un bail commercial étant, par nature, consensuel, la volonté des parties quant à la mise en 'uvre d'une faculté de substitution doit être recherchée. Elle conclut en conséquence à la confirmation de l'ordonnance querellée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de l'appelante.
Subsidiairement, l'intimée soulève l'existence de contestations sérieuses tenant à :
- l'exception d'inexécution compte tenu du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme (désordres affectant le vitrage et l'étanchéité de la toiture qui n'ont permis l'ouverture du restaurant que le 18 décembre 2023, paiement des salaires de ses employés d'octobre au 18 décembre 2023, pompage de la fosse septique et du bac à graisse en janvier 2024 du fait d'un bouchage des canalisations)
- la présence de sommes non justifiées dans le décompte ( taxe foncière, frais de relances, appels de fonds, 'frais de gestion techniques et administratifs') et l'absence des justificatifs des charges,
- l'existence d'une franchise prévue au contrat dont le montant et la durée sont discutés.
A titre infiniment subsidiaire, la société PPM'S argue de l'existence de contestations sérieuses
relatives au paiement d'indemnités forfaitaires et de pénalités, au double motif que ces clauses ne lui sont pas opposables si la faculté de substitution n'a pas joué et que le contrat prévoit 5 indemnités ou pénalités différentes ayant vocation à indemniser le même préjudice.
L'intimée sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive et sollicite le cas échéant des délais de paiement.
Dans ses dernières conclusions déposées le 3 février 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société EMCO demande à la cour, au visa des articles 145, 808, 809, 873 du code de procédure civile, de :
'sur l'appel principal de la société L'Immobilière Groupe Casino:
- déclarer la société EMCO recevable et bien fondée en ses écritures,
- confirmer l'ordonnance rendue le 15 octobre 2025 par le président du tribunal de commerce de Chartres en toutes ses dispositions,
- débouter la société L'Immobilière Groupe Casino de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
sur l'appel incident de la société EMCO,
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la société EMCO de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,
et statuant à nouveau,
- condamner la société L'Immobilière Groupe Casino à payer à la société EMCO la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
à titre infiniment subsidiaire:
- dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes relatives aux pénalités et accessoires,
en tout état de cause:
- condamner la société L'Immobilière Groupe Casino à payer à la société EMCO la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société L'Immobilière Groupe Casino aux entiers dépens d'appel.'
La société EMCO affirme que les demandes de la société Groupe Casino sont intrinsèquement contradictoires puisque :
- si la substitution est valable, et la société PPM'S est seule preneuse, elle-même n'est susceptible d'être tenue qu'au titre de la garantie prévue au bail, dont la qualification juridique (cautionnement, solidarité conventionnelle, engagement autonome) et la portée exacte relèvent d'un examen au fond
- si la substitution n'est pas valable, la clause de garantie solidaire, qui vise expressément "la société en cours de création/formation", ne peut trouver à s'appliquer.
Elle affirme que la clause de substitution a été effectivement mise en 'uvre dans les faits et acceptée par toutes les parties, les éléments factuels versés aux débats caractérisant une renonciation du bailleur à se prévaloir du formalisme contractuel, par son comportement non équivoque et réitéré, soulignant notamment le paiement des loyers depuis l'origine par la seule société PPM'S.
L'intimée en déduit que la qualité de locataire de la société PPM'S ne saurait sérieusement être
remise en cause et qu'en conséquence, sa responsabilité ne saurait être recherchée pour des obligations nées postérieurement à la substitution, de sorte que l'ordonnance doit être confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées à l'encontre de la société EMCO tant que subsiste le débat relatif à la situation contractuelle de la société PPM'S.
A titre très subsidiaire, la société EMCO soutient que les demandes accessoires formulées par la société Groupe Casino se heurtent à des contestations sérieuses qu'elle développe : question du point de départ, du quantum et le qualification de la pénalité journalière de 481,09 euros, cumul contestable des sanctions.
Elle sollicite l'octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive, faisant valoir que la procédure a été engagée à son encontre alors que l'appelante ne pouvait ignorer l'effectivité de la substitution.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mai 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la résiliation du bail
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.
En l'espèce, le contrat de bail du 21 avril 2022 stipulait que le preneur était la société EMCO, 'avec faculté de substitution, jusqu'à la date de prise d'effet du Bail au profit d'une société en cours de formation et/ou d'immatriculation, à condition que :
. La société EMCO ou Monsieur [E] [N] ait la position de mandataire social dans la société en cours de formation et/ou d'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, et/ou en même temps que celle d'associé ou d'actionnaire majoritaire,
. La société EMCO reste garant et solidaire de la société en cours de création/formation pendant toute la durée du bail, répondant ainsi solidairement du paiement des loyers, charges, accessoires et éventuellement indemnités d'occupation dues, le cas échéant, comme de l'exécution de toutes les clauses et conditions du présent bail.
Cette substitution devra, impérativement :
. intervenir avant la date de prise d'effet du Bail,
. être notifiée au Bailleur par la société EMCO par lettre recommandée avec accusé de réception,
. être régularisée par la signature entre la société EMCO, la société substituée et le Bailleur d'un avenant au Bail.
Cette substitution, d'ores et déjà acceptées par le Bailleur sous réserve des dispositions ci-dessus, ne devra emporter aucune novation au présent Bail.
A défaut de substitution dans les conditions visées ci-dessus, le Bail sera réputé avoir été définitivement conclu par la société EMCO, et elle en demeurera la seule titulaire.'
Il était prévu que le bail prenne effet à la date de livraison du local au preneur.
Il est constant que les formalités de la substitution prévues contractuellement n'ont pas été respectées par la société EMCO et la société PPM'S.
Cependant, les sociétés PPM'S et EMCO versent aux débats :
- un courriel de Mme [H] [mandataire de la société EMCO] du 17 mars 2023 indiquant à la société Casino : 'en vue du rendez-vous de livraison ce jour des locaux pris à bail par la société EMCO, je vous informe que la société PPM'S en cours d'immatriculation, se substituera à elle. Je vous prie de trouver en pièce jointe les statuts constitutifs signés par ses associés, les sociétés EMCO et [M] Holding. Je vous remercie de bien vouloir acter la substitution et nous faire parvenir la copie de l'acte y afférent.'
- le Kbis de la société PPM'S qui fait apparaître que société a été immatriculée le 21 avril 2023, son président étant la S.A.S. [M] Holding représentée par M. [D] [M],
- des échanges de courriels ont eu lieu entre septembre et novembre 2023 entre M. [M], le représentant de la franchise et la représentante de la société Casino concernant la réparation de la vitre du local, la représentante de la société Casino indiquant notamment le 28 septembre 2023 : 'la réparation de la vitre va être prise en charge par le bailleur, la dépense vient d'être validée en interne ; on en a informé notre notaire qui va insérer cette mention dans le bail pour qu'on puisse enfin signer l'acte de réitération',
- des échanges en avril 2024 relatifs aux travaux d'étanchéité dans le local entre Mme [H], M. [M] et la représentante de la société Casino
- des justificatifs du paiement du loyer par la société PPM'S, étant précisé que la société Groupe Casino ne conteste pas que le dépôt de garantie a été réglé par la société PPM'S,
- un courriel du 7 décembre 2023 adressé à la bailleresse, par lequel Mme [H] indiquait : 'Le sujet de la notification de la société PPMS à la société EMCO a fait l'objet de nos échanges courant mars et avril 2023 que nous vous prions de trouver en pièce attachée à toutes fins. Il a clairement été indiqué que la substitution n'appelait aucune contrainte. Aussi et pour être en parfaite adéquation juridique avec les termes du bail relatif à la clause de substitution, la société EMCO a été l'actionnaire souscripteur de la société PPMS à hauteur de 51%. Cette substitution a fait l'objet de multiples écrits jusqu'à présent sans la nécessité juridique d'une notification. Par conséquent, il convient que la réitération se réalise au profit de la société PPMS.
Nous tenons à clarifier le sujet, qui semble être le point semant le trouble dans les esprits, de la nécessite de faire une notification conformément aux clauses contractuelles du bail signé sous seing privé.
La notification est exigée en cas de modification de la répartition capitalistique de PPMS. En l'occurrence, nous avons sollicité l'autorisation du Groupe Casino afin qu'EMCO cède sa participation capitalistique (51%) détenue au capital de la société PPMS au profit de la société MC HOLDING. Encore une fois, cette cession a été autorisé par le Groupe Casino qui a notifié par courriel l'absence d'usage de son droit de préemption ainsi que l'atteste le courriel de Monsieur [W] [L] en date du 3 Avril 2023 (en pièce attachée). Par conséquent, la société PPMS restera bien le preneur à bail du local commercial et sera le débiteur des loyers au profit du Groupe Casino.'
Il est donc démontré que seule la société PPM'S a exploité le fonds de commerce dans les locaux loués, que tous les actes d'exécution du bail ont été accomplis par la société PPM'S et que depuis la prise d'effet du bail, cette société s'est comportée comme étant la seule titulaire du bail et le bailleur l'a considérée comme telle, au moins sur la période courant de mars à octobre 2023. Il y a lieu de souligner que la société PPM'S a notamment procédé à des travaux sur la toiture des locaux loués.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, doit être qualifiée de sérieuse la contestation des sociétés PPM'S et EMCO selon laquelle la société PPM'S serait susceptible d'être reconnue comme locataire des locaux litigieux et le bailleur aurait tacitement accepté la substitution de preneur.
En conséquence, la qualité de locataire étant discutée, il existe une contestation sérieuse sur l'ensemble des demandes formées par la société Groupe Casino.
L'ordonnance querellée sera donc confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Groupe Casino.
Sur la demande de dommages et intérêts
Il sera rappelé que le droit de défendre ses intérêts en justice ne dégénère en abus de nature à justifier l'allocation de dommages-intérêts qu'en cas d'une attitude fautive génératrice d'un dommage, la mauvaise foi, l'intention de nuire ou une erreur grossière sur ses droits, qui n'est pas démontrée en l'espèce.
Il convient donc de rejeter la demande de la société PPM'S de condamner la société L'Immobilière Groupe Casino à lui payer une somme provisionnelle en raison du caractère abusif de la procédure diligentée à son encontre.
Sur les demandes accessoires
L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.
Partie perdante, la société Groupe Casino ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et devra en outre supporter les dépens d'appel.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société PPM'S et à la société EMCO la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelante sera en conséquence condamnée à leur verser, chacune, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance attaquée ;
Déboute la société PPM'S de sa demande au titre de la procédure abusive ;
Condamne L'Immobilière Groupe Casino aux dépens d'appel ;
Condamne L'Immobilière Groupe Casino à verser à la société EMCO et la société PPM'S, chacune, la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Noha ISSA, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente