CA Douai, ch. 2 sect. 1, 2 juillet 2026, n° 25/00028
DOUAI
Arrêt
Autre
République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 02/07/2026
****
MINUTE ÉLECTRONIQUE
N° RG 25/00028 - N° Portalis DBVT-V-B7J-V6MB
Ordonnance de référé ( RG N° 24/01227) rendu le 26 novembre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Lille
APPELANTE
S.A.S. Viva Santé
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Charlotte Desmon, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, assistée de Me Paul Zeitoun, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant
INTIMÉE
S.A.S. Vivashops,
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Dupont-Thieffry, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, intervient en postulation de son confrère Maître Laurent Schittenhelm avocat au Barreau de Paris Cabinet Bryan Cave Leighton Paisner (BCLP) LLP [Adresse 3]), avocat plaidant
DÉBATS à l'audience publique du 1er avril 2026 tenue par Déborah Bohée magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Déborah Bohée, présidente de chambre
Pauline Mimiague, conseiller
Carole Catteau, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Déborah Bohée, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 janvier 2026
****
EXPOSE DES FAITS ET DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2021, la société Vivashops a consenti à la société Viva santé un bail commercial, portant sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 3] pour une durée de dix années à compter du 23 décembre 2021 moyennant le paiement avec une franchise de trois mois, d'un loyer annuel de 135 000 euros HT payable par trimestre et d'avance, outre provisions pour charges et versement d'un dépôt de garantie de 33 750 euros pour y exercer une activité à titre principal de « location pour l'exploitation dans les locaux loués d'un centre de santé » et à titre accessoire de vente de matériel médical d'optique, sous l'enseigne « centre ophtalmologique et dentaire [Localité 4] ».
La société Viva Santé a entrepris des travaux d'aménagement dans les locaux mais s'est vue notifier un arrêté municipal du 9 janvier 2023 lui enjoignant de cesser les travaux au vu d'un procès-verbal du 3 janvier 2023 constatant notamment la réalisation de travaux en infraction au plan local d'urbanisme (PLU).
Le 12 avril 2024, la société Vivashops a délivré un commandement de payer les loyers impayés à la société Viva santé visant la clause résolutoire insérée au bail et le même jour a fait délivrer une sommation de communiquer le dossier de demande de travaux.
C'est dans ce contexte que le 13 mai 2024, la société Viva santé a fait assigner au fond la société Vivashops devant le tribunal judiciaire de Lille , en opposition audit commandement, sollicitant à titre principal la résolution judiciaire du bail pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme et, à titre subsidiaire, une dispense du paiement des loyers et des charges.
Puis, par acte en date du 29 juillet 2024, la société Vivashops a fait assigner la société Viva santé devant le tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, afin de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, de prononcer l'expulsion du locataire et sa condamnation à lui payer l'arriéré locatif et les indemnités d'occupation jusqu'à la libération des lieux.
Par ordonnance rendue le 26 novembre 2024 dont appel, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a rendu la décision suivante :
- déclarons inopposable aux créanciers inscrits, la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- disons n'y avoir lieu à référé aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 22 décembre 2021, portant sur les locaux situés à [Localité 3] (59), [Adresse 4], rez-de-chaussée, lot 01,
- disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes accessoires, à savoir l'expulsion, le prononcé d'une astreinte pour la libération des lieux, le sort des meubles se trouvant dans les lieux, la conservation du dépôt de garantie,
- condamnons la SAS Viva Santé à payer à la SAS Vivashops la somme provisionnelle de 113 624,24 euros (cent treize mille six cent vingt-quatre euros et vingt-quatre centimes) au titre de l'arriéré de loyers, charges et taxes, selon décompte arrêté au 12 avril 2024, terme du 2ème trimestre 2024 inclus, correspondant à 60 % du prix du loyer,
- déboutons la SAS Vivashops de sa demande en paiement à titre provisionnel, pour les loyers postérieurs au 13 avril 2024,
- disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente décision,
- rejetons la demande de délais de paiement, formée par la SAS Viva santé,
- déboutons la SAS Viva santé de sa demande de remboursement des sommes versées et de compensation des sommes dues,
- condamnons la SAS Viva santé à payer à la SAS Vivashops la somme de 2000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamnons la SAS Viva santé aux dépens, à l'exclusion du coût du commandement de payer du 12 avril 2024, qui demeurera à la charge du bailleur,
- rappelons que l'exécution provisoire est de droit.
Par déclaration faite au greffe le 3 janvier 2025, la société Viva santé a interjeté appel de cette ordonnance, aux fins d'infirmation, intimant la société Vivashops, déférant à la cour les chefs suivants :
- condamnons la SAS Viva santé à payer à la SAS Vivashops la somme provisionnelle de 113 624,84 euros (cent treize mille six cent vingt-quatre euros et vingt-quatre centimes) au titre de l'arriéré de loyers, charges et taxes, selon décompte arrêté au 12 avril 2024, terme du 2ème trimestre 2024 inclus, correspondant à 60 % du prix du loyer,
- disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente décision,
- rejetons la demande de délais de paiement formée par la SAS Viva santé,
- déboutons la SAS Viva santé de sa demande de remboursement des sommes versées et de compensation des sommes dues,
- condamnons la SAS Viva santé à payer à la SAS Vivashops la somme de 2000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions signifiées par voie électronique le 28 mai 2025, la société Vivashops a formé appel incident.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2025, la société Viva santé demande à la cour de :
- déclarer recevable et bien fondée la société Viva santé en son appel ;
à titre liminaire, sur la demande de radiation,
- déclarer la société Vivashops irrecevable en sa demande de radiation et l'en débouter ;
sur le fond,
- infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :
- condamné la société Viva santé à payer à la société Vivashops la somme provisionnelle de 113.624,24 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et taxes selon décompte arrêté au 12 avril 2024, correspondant à 60% du loyer ;
- dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé de l'ordonnance ;
- rejeté la demande de délais de paiement de la société Viva santé ;
- débouté la société Viva santé de sa demande de remboursement des sommes versées et de compensation des sommes dues ;
- condamné la société Viva santé à payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
et statuant de nouveau sur ces chefs,
- juger qu'il existe une contestation sérieuse ;
- juger n'y avoir lieu à référé ;
- débouter la société Vivashops de toutes ses demandes ;
- ordonner au bénéfice de la société Viva santé, la suspension des loyers et des charges, depuis le 1er janvier 2023, jusqu'à ce qu'une décision au fond intervienne ou qu'elle soit autorisée par les organismes compétents à réaliser les travaux lui permettant d'exercer son activité dans les locaux loués ;
- condamner la société Vivashops à rembourser à la société Viva santé la somme provisionnelle 88.509,08 euros versée par cette dernière depuis janvier 2023 ;
à titre subsidiaire,
- réduire le montant du loyer dû par la société Viva santé de 93%, soit à la somme de 9.450 euros HT/HC/an correspondant à la seule boutique optique, à compter de la prise d'effet du bail jusqu'à ce qu'une décision intervienne sur le fond ou que la société Viva santé obtienne les autorisations de travaux de la ville de [Localité 3] ;
- ordonner la compensation des sommes dues par la société Viva santé avec celles qu'elle a trop payé depuis janvier 2023 ;
- en conséquence, condamner la société Vivashops à rembourser à la société Viva santé la somme provisionnelle de 86.146,58 euros au titre du trop payé,
- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a :
- dit n'y avoir lieu à référé aux fins de constatation d'acquisition de la clause résolutoire ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes accessoires, à savoir l'expulsion, le prononcé d'une astreinte, le sort des meubles, le dépôt de garantie ;
- débouté la société Vivashops de sa demande de paiement au titre des loyers postérieurs au 13 avril 2024 ;
- mis à la charge de la société Vivashops le coût du commandement de payer.
à titre infiniment subsidiaire, dans le cas où la cour viendrait à entrer en voie de condamnation à l'encontre de la société Viva santé,
- accorder à la société Viva santé des délais de paiement de 24 mois ;
- dans l'hypothèse où la cour viendrait à constater l'acquisition de la clause résolutoire, suspendre durant le temps de l'échéancier les effets de la clause résolutoire.
- dire que si l'échéancier est intégralement respecté, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.
en tout état de cause
- débouter la société Vivashops de toutes ses demandes ;
- condamner la société Vivashops à payer à la société Viva santé la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d'instance.
La société Viva santé reproche en substance à son bailleur un manquement à son obligation de délivrance puisqu'il ressort des dispositions du PLU dont il ne l'a pas informée qu'elle ne peut exercer dans les locaux l'activité telle que stipulée. Elle en déduit qu'en l'absence de délivrance conforme, elle est bien fondée à ne pas payer ses loyers jusqu'à ce qu'il soit remédié au problème. Elle estime ainsi caractériser une contestation sérieuse concernant son obligation de payer les loyers et charges et partant l'absence de trouble manifestement illicite pour le bailleur sur ce point et sollicite en conséquence l'autorisation de suspendre les loyers rétroactivement à compter du mois de janvier 2023 jusqu'à ce qu'une décision au fond intervienne ou qu'elle obtienne les autorisations nécessaires pour réaliser les travaux.
A titre subsidiaire, elle sollicite une réduction de son loyer à titre provisoire et à défaut, la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2025, la société Viva shops demande à la cour de :
- déclarer la société Viva santé mal fondée en son appel ;
- infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a refusé de faire droit aux demandes d'acquisition de la clause résolutoire, versement de l'arriéré locatif et aux accessoires de ces demandes ;
et statuant de nouveau sur ces chefs, à titre principal :
- constater acquise, à partir du 12 avril 2024 au profit de la société Vivashops, la clause résolutoire du bail commercial en date du 22 décembre 2021 et visée dans le commandement de payer en date du 12 avril 2024 ;
- débouter la société Viva santé de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
en conséquence :
- juger que le bail commercial en date du 22 décembre 2021 est résilié depuis le 12 avril 2024 et qu'à compter de cette date, la société Viva santé est devenue occupante sans droit, ni titre ;
- juger que la somme conservée par la société Vivashops au titre du dépôt de garantie lui est définitivement acquise ;
dans l'hypothèse où la demande de délais de la société Viva santé serait accueillie :
- ordonner en toute hypothèse que, faute de paiement en son entier et à bonne date, d'une seule des échéances prévues au jugement à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle :
- la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible ;
- la clause résolutoire sera acquise par la société Vivashops autorisée à poursuivre l'expulsion de la société Viva santé, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessous ;
à titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du jugement à intervenir ;
dans l'hypothèse où la demande de délais de la société Viva santé serait accueillie :
- ordonner en toute hypothèse que, faute de paiement en son entier et à bonne date, d'une seule des échéances prévues à l'arrêt à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle :
- la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible ;
- la résiliation judiciaire sera prononcée et la société Vivashops autorisée à poursuivre l'expulsion de la société Viva santé, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessous ;
en tout état de cause :
- ordonner l'expulsion de la société Viva santé, des locaux qu'elle occupe, ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu ;
- assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte forfaitaire de 5.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux loués et de remise des clés ;
- ordonner que la société Vivashops pourra procéder à l'enlèvement et au déménagement de toutes installations, équipements et objets mobiliers garnissant l'espace occupé, soit dans un local inoccupé de la copropriété de l'ensemble immobilier, soit chez un garde-meubles, de son choix, aux frais, risques et périls de la société Viva santé, avec au besoin le concours de la [Localité 5] Publique ;
- condamner la société Viva santé au paiement de la somme de 189.373,74 euros TTC correspondant à l'arriéré de loyers et charges restant dû par le preneur au bailleur, arrêtée au 12 avril 2024, sauf à parfaire ;
- condamner la société Viva santé au paiement de la somme provisionnelle de 321.702,58 euros TTC correspondant l'indemnité d'occupation et aux charges courant depuis le 13 avril 2024 et ce, jusqu'à la libération complète et effective des lieux loués par la remise des clés, à parfaire ;
- condamner la société Viva santé à payer à la société Vivashops la somme provisionnelle de 10.000 euros, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Viva santé aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais de signification de l'assignation et les frais de signification de l'arrêt à intervenir,
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de plein droit.
La société Vivashops revendique l'application de la clause résolutoire relevant que sa locataire n'a pas réglé les causes du commandement dans le délai d'un mois, ce qui constitue un trouble manifestement illicite et qu'elle ne justifie pas davantage d'une contestation sérieuse afférente à son obligation de payer puisqu'elle est en mesure d'exploiter le local, estimant notamment que c'est essentiellement la configuration que le preneur entend donner aux lieux loués qui pose problème, reprochant à ce dernier de ne pas l'avoir avertie de la réalisation des travaux ni des modalités d'aménagement et d'exploitation décidées.
Elle réclame en conséquence également le paiement des loyers impayés et le versement d'une indemnité d'occupation.
Par ordonnance du 16 octobre 2025, la présidente de la chambre a déclaré irrecevable la demande de radiation présentée au président de la chambre par la société Vivashops.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2026.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, aux conclusions écrites qu'elles ont transmises, telles que susvisées
MOTIFS DE L'ARRÊT
A titre liminaire, il convient de constater que la décision n'est pas contestée en ce qu'elle a déclaré inopposable aux créanciers inscrits, la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.
Puis, dans la mesure où l'intimée ne formule aucune demande de radiation, l'ensemble des fins de non-recevoir et moyens opposés par la société Viva Santé est sans objet.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Sur ce, aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile , 'Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend' et ' le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.'
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement et qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d'y faire obstacle.
Une telle contestation survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Puis, aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'
En vertu de l'article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée. »
Il est constant que suivant acte extra judiciaire du 12 avril 2024, la société Vivashops a délivré à la société Viva santé un commandement de payer la somme de 189 373,74 euros au titre des loyers et charges dus au 2ème trimestre 2024, que le contrat de bail reprend l'existence d'une telle clause et que cette somme n'a pas été réglée par la locataire dans le mois suivant.
Pour contester la résiliation de plein droit du bail encourue, la société Viva santé oppose à titre de contestation sérieuse le défaut de délivrance de la société Viva shops de nature à y faire obstacle selon elle.
Sur ce point, la destination des lieux stipulée au contrat de bail est ainsi décrite « les locaux loués sont destinés à l'usage exclusif de commerce, pour l'activité ci-après à l'exclusion de toute autre utilisation : à titre principal, location pour l'exploitation dans les locaux loués d'un centre de santé, à titre accessoire : vente de matériel médical optique, sous l'enseigne « centre ophtalmologique et dentaire [Localité 3] Faidherbe ».
Or, il ressort des pièces produites par le preneur et, notamment, d'un procès-verbal dressé le 3 janvier 2023 par un agent de la direction de l'urbanisme et de l'aménagement de la mairie de [Localité 3] et d'un arrêté municipal du 9 janvier 2023 que « l'aménagement d'un établissement de services médicaux est contraire au plan local d'urbanisme intercommunal de la Métropole Européenne de [Localité 3], l'immeuble étant repéré dans un linéaire commercial 'artisanal et commerce élargi' dont les rez-de-chaussée sont uniquement affectés à l'artisanat et au commerce de détail et à des équipements d'intérêts collectifs et services public, en interdisant les bureaux et les activités de service. » Ce refus pour les mêmes motifs a été réitéré par un arrêté du 3 juin 2024.
Il est ainsi justifié de ce que le local loué à titre principal pour y exercer une activité de centre de santé ne peut en l'état être exploité, le contrat de bail ne comportant aucune mention relative au PLU et le bailleur ne contestant pas ne pas en avoir informé la locataire, caractérisant de manière non sérieusement contestable un manquement au moins partiel à son obligation de délivrance.
Contrairement à ce que soutient le bailleur, ce ne sont pas les aménagements prévus par le preneur qui rendent impossible l'exercice de l'activité mais bien les dispositions du PLU précitées et le fait que le locataire puisse y exercer l'activité prévue à titre accessoire ne peut dédouaner le bailleur de son obligation de délivrance conforme à l'activité principale convenue.
Enfin, contrairement à ce qu'avance également la société Vivashops, elle a bien été avertie des travaux devant être réalisés dans le local, dès avant la signature du bail, et a reçu communication de l'ensemble des pièces requises après qu'elle en ait fait la sommation à son preneur le 14 février 2023.
Il s'ensuit que dans ce contexte, la bailleresse ayant fait preuve de mauvaise foi dans la délivrance du commandement, la cour retient comme le premier juge que la contestation opposée apparaît sérieuse quant à l'obligation pour la société locataire de régler l'intégralité du loyer convenu n'engendrant en conséquence aucun trouble manifestement illicite pour la bailleresse, ce qui s'oppose à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et aux demandes qui y sont accessoires, à savoir l'expulsion du locataire, le prononcé d'une astreinte pour la libération des lieux, le sort de meubles et la conservation du dépôt de garantie.
Par ailleurs, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés dont est investie la cour en appel de prononcer la résiliation du bail.
Sur la demande en paiement
La cour constate, comme le premier juge, que le locataire ne conteste pas exploiter partiellement les locaux pour l'activité de commerce d'optique, de sorte que l'ensemble de l'immeuble n'est pas totalement inexploitable au moins pour l'activité autorisée à titre accessoire. En conséquence la société Viva santé n'est pas fondée à se voir dispenser de l'intégralité du paiement du loyer.
Il n'en demeure pas moins que, compte tenu des conditions actuelles d'exploitation des lieux du fait des manquements relevés du bailleur, la locataire se trouve privée de manière non sérieusement contestable de la possibilité d'exercer l'activité principale stipulée au contrat de bail, indépendamment des conditions d'exploitation qu'elle comptait faire dans les lieux.
Il s'en déduit que son obligation de régler le loyer non sérieusement contestable doit être minorée à hauteur des trois quarts du montant stipulé au vu des stipulations du bail depuis le 1er janvier 2023.
Aussi, au vu des sommes mentionnées dans le commandement de payer et du décompte arrêté au 31 mai 2025, représentant un impayé global de 353 744,93 euros, il convient de condamner la société Viva Santé à verser à la société Vivashops une somme provisionnelle de 88 436 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et taxes selon décompte arrêté au 31 mai 2025, l'ordonnance déférée étant infirmée sur le quantum de la condamnation prononcée.
L'ordonnance doit cependant être confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande compensation formulée par la société Viva Santé, la réduction de loyer étant fixée par la cour à la date non sérieusement contestable du 1er janvier 2023, sans qu'il n'y ait de trop perçu à restituer par le bailleur avant cette stade avec l'évidence requise au stade du référé.
Sur la demande de délais de paiement
En vertu de l'article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »
A hauteur d'appel, la société Viva Santé verse sa liasse fiscale 2023 de laquelle il ressort un bénéfice comptable de 252 150 euros et un chiffre d'affaires de 7 152 467 euros.
Aussi, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, il convient d'autoriser la société Viva Santé à échelonner le paiement de sa dette sur 18 mois dans les conditions détaillées au dispositif.
Sur les autres demandes
La société Viva Santé, partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés à l'occasion de la présente instance, les dispositions prises sur les dépens et frais irrépétibles de première instance étant confirmées.
Enfin, l'équité et la situation des parties commandent de dire n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, au regard de la nature du contentieux opposant les parties qui perdure devant le juge du fond, la cour les invite à envisager une mesure de règlement amiable de leur conflit.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant dans les limites de l'appel ,
Confirme l'ordonnance déférée sauf en ce que premier a juge a statué en ces termes :
- condamnons la SAS Viva Santé à payer à la SAS Vivashops la somme provisionnelle de 113 624,24 euros (cent treize mille six cent vingt-quatre euros et vingt-quatre centimes) au titre de l'arriéré de loyers, charges et taxes, selon décompte arrêté au 12 avril 2024, terme du 2ème trimestre 2024 inclus, correspondant à 60 % du prix du loyer,
- déboutons la SAS Vivashops de sa demande en paiement à titre provisionnel, pour les loyers postérieurs au 13 avril 2024,
- rejetons la demande de délais de paiement, formée par la SAS Viva santé,
L'infirme de ces chefs,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de prononcer la résiliation du bail,
Déboute la société Viva Santé de sa demande de suspension du paiement des loyers et des charges depuis le 1er janvier 2023,
Condamne la SAS Viva Santé à payer à la SAS Vivashops la somme provisionnelle de 88 436 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et taxes selon décompte arrêté au 31 mai 2025,
Accorde à la société Viva Santé un délai de 18 mois pour se libérer du paiement des arrérages de loyers et de charges, et dit qu'elle réglera 17 mensualités de 5 000 euros et une mensualité équivalant au solde restant dû, en sus du loyer et des charges courantes,
Dit que les paiements devront intervenir entre le 1er et le 5 de chaque mois, et pour la première fois le mois suivant la notification du présent arrêt,
Condamne la société Viva Santé aux dépens d'appel,
Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Invite les parties à envisager une mesure de règlement amiable de leur conflit.
Le greffier
La présidente
EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 02/07/2026
****
MINUTE ÉLECTRONIQUE
N° RG 25/00028 - N° Portalis DBVT-V-B7J-V6MB
Ordonnance de référé ( RG N° 24/01227) rendu le 26 novembre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Lille
APPELANTE
S.A.S. Viva Santé
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Charlotte Desmon, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, assistée de Me Paul Zeitoun, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant
INTIMÉE
S.A.S. Vivashops,
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Dupont-Thieffry, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, intervient en postulation de son confrère Maître Laurent Schittenhelm avocat au Barreau de Paris Cabinet Bryan Cave Leighton Paisner (BCLP) LLP [Adresse 3]), avocat plaidant
DÉBATS à l'audience publique du 1er avril 2026 tenue par Déborah Bohée magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Déborah Bohée, présidente de chambre
Pauline Mimiague, conseiller
Carole Catteau, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Déborah Bohée, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 janvier 2026
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EXPOSE DES FAITS ET DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2021, la société Vivashops a consenti à la société Viva santé un bail commercial, portant sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 3] pour une durée de dix années à compter du 23 décembre 2021 moyennant le paiement avec une franchise de trois mois, d'un loyer annuel de 135 000 euros HT payable par trimestre et d'avance, outre provisions pour charges et versement d'un dépôt de garantie de 33 750 euros pour y exercer une activité à titre principal de « location pour l'exploitation dans les locaux loués d'un centre de santé » et à titre accessoire de vente de matériel médical d'optique, sous l'enseigne « centre ophtalmologique et dentaire [Localité 4] ».
La société Viva Santé a entrepris des travaux d'aménagement dans les locaux mais s'est vue notifier un arrêté municipal du 9 janvier 2023 lui enjoignant de cesser les travaux au vu d'un procès-verbal du 3 janvier 2023 constatant notamment la réalisation de travaux en infraction au plan local d'urbanisme (PLU).
Le 12 avril 2024, la société Vivashops a délivré un commandement de payer les loyers impayés à la société Viva santé visant la clause résolutoire insérée au bail et le même jour a fait délivrer une sommation de communiquer le dossier de demande de travaux.
C'est dans ce contexte que le 13 mai 2024, la société Viva santé a fait assigner au fond la société Vivashops devant le tribunal judiciaire de Lille , en opposition audit commandement, sollicitant à titre principal la résolution judiciaire du bail pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme et, à titre subsidiaire, une dispense du paiement des loyers et des charges.
Puis, par acte en date du 29 juillet 2024, la société Vivashops a fait assigner la société Viva santé devant le tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, afin de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, de prononcer l'expulsion du locataire et sa condamnation à lui payer l'arriéré locatif et les indemnités d'occupation jusqu'à la libération des lieux.
Par ordonnance rendue le 26 novembre 2024 dont appel, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a rendu la décision suivante :
- déclarons inopposable aux créanciers inscrits, la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- disons n'y avoir lieu à référé aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 22 décembre 2021, portant sur les locaux situés à [Localité 3] (59), [Adresse 4], rez-de-chaussée, lot 01,
- disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes accessoires, à savoir l'expulsion, le prononcé d'une astreinte pour la libération des lieux, le sort des meubles se trouvant dans les lieux, la conservation du dépôt de garantie,
- condamnons la SAS Viva Santé à payer à la SAS Vivashops la somme provisionnelle de 113 624,24 euros (cent treize mille six cent vingt-quatre euros et vingt-quatre centimes) au titre de l'arriéré de loyers, charges et taxes, selon décompte arrêté au 12 avril 2024, terme du 2ème trimestre 2024 inclus, correspondant à 60 % du prix du loyer,
- déboutons la SAS Vivashops de sa demande en paiement à titre provisionnel, pour les loyers postérieurs au 13 avril 2024,
- disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente décision,
- rejetons la demande de délais de paiement, formée par la SAS Viva santé,
- déboutons la SAS Viva santé de sa demande de remboursement des sommes versées et de compensation des sommes dues,
- condamnons la SAS Viva santé à payer à la SAS Vivashops la somme de 2000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamnons la SAS Viva santé aux dépens, à l'exclusion du coût du commandement de payer du 12 avril 2024, qui demeurera à la charge du bailleur,
- rappelons que l'exécution provisoire est de droit.
Par déclaration faite au greffe le 3 janvier 2025, la société Viva santé a interjeté appel de cette ordonnance, aux fins d'infirmation, intimant la société Vivashops, déférant à la cour les chefs suivants :
- condamnons la SAS Viva santé à payer à la SAS Vivashops la somme provisionnelle de 113 624,84 euros (cent treize mille six cent vingt-quatre euros et vingt-quatre centimes) au titre de l'arriéré de loyers, charges et taxes, selon décompte arrêté au 12 avril 2024, terme du 2ème trimestre 2024 inclus, correspondant à 60 % du prix du loyer,
- disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente décision,
- rejetons la demande de délais de paiement formée par la SAS Viva santé,
- déboutons la SAS Viva santé de sa demande de remboursement des sommes versées et de compensation des sommes dues,
- condamnons la SAS Viva santé à payer à la SAS Vivashops la somme de 2000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions signifiées par voie électronique le 28 mai 2025, la société Vivashops a formé appel incident.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2025, la société Viva santé demande à la cour de :
- déclarer recevable et bien fondée la société Viva santé en son appel ;
à titre liminaire, sur la demande de radiation,
- déclarer la société Vivashops irrecevable en sa demande de radiation et l'en débouter ;
sur le fond,
- infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :
- condamné la société Viva santé à payer à la société Vivashops la somme provisionnelle de 113.624,24 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et taxes selon décompte arrêté au 12 avril 2024, correspondant à 60% du loyer ;
- dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé de l'ordonnance ;
- rejeté la demande de délais de paiement de la société Viva santé ;
- débouté la société Viva santé de sa demande de remboursement des sommes versées et de compensation des sommes dues ;
- condamné la société Viva santé à payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
et statuant de nouveau sur ces chefs,
- juger qu'il existe une contestation sérieuse ;
- juger n'y avoir lieu à référé ;
- débouter la société Vivashops de toutes ses demandes ;
- ordonner au bénéfice de la société Viva santé, la suspension des loyers et des charges, depuis le 1er janvier 2023, jusqu'à ce qu'une décision au fond intervienne ou qu'elle soit autorisée par les organismes compétents à réaliser les travaux lui permettant d'exercer son activité dans les locaux loués ;
- condamner la société Vivashops à rembourser à la société Viva santé la somme provisionnelle 88.509,08 euros versée par cette dernière depuis janvier 2023 ;
à titre subsidiaire,
- réduire le montant du loyer dû par la société Viva santé de 93%, soit à la somme de 9.450 euros HT/HC/an correspondant à la seule boutique optique, à compter de la prise d'effet du bail jusqu'à ce qu'une décision intervienne sur le fond ou que la société Viva santé obtienne les autorisations de travaux de la ville de [Localité 3] ;
- ordonner la compensation des sommes dues par la société Viva santé avec celles qu'elle a trop payé depuis janvier 2023 ;
- en conséquence, condamner la société Vivashops à rembourser à la société Viva santé la somme provisionnelle de 86.146,58 euros au titre du trop payé,
- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a :
- dit n'y avoir lieu à référé aux fins de constatation d'acquisition de la clause résolutoire ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes accessoires, à savoir l'expulsion, le prononcé d'une astreinte, le sort des meubles, le dépôt de garantie ;
- débouté la société Vivashops de sa demande de paiement au titre des loyers postérieurs au 13 avril 2024 ;
- mis à la charge de la société Vivashops le coût du commandement de payer.
à titre infiniment subsidiaire, dans le cas où la cour viendrait à entrer en voie de condamnation à l'encontre de la société Viva santé,
- accorder à la société Viva santé des délais de paiement de 24 mois ;
- dans l'hypothèse où la cour viendrait à constater l'acquisition de la clause résolutoire, suspendre durant le temps de l'échéancier les effets de la clause résolutoire.
- dire que si l'échéancier est intégralement respecté, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.
en tout état de cause
- débouter la société Vivashops de toutes ses demandes ;
- condamner la société Vivashops à payer à la société Viva santé la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d'instance.
La société Viva santé reproche en substance à son bailleur un manquement à son obligation de délivrance puisqu'il ressort des dispositions du PLU dont il ne l'a pas informée qu'elle ne peut exercer dans les locaux l'activité telle que stipulée. Elle en déduit qu'en l'absence de délivrance conforme, elle est bien fondée à ne pas payer ses loyers jusqu'à ce qu'il soit remédié au problème. Elle estime ainsi caractériser une contestation sérieuse concernant son obligation de payer les loyers et charges et partant l'absence de trouble manifestement illicite pour le bailleur sur ce point et sollicite en conséquence l'autorisation de suspendre les loyers rétroactivement à compter du mois de janvier 2023 jusqu'à ce qu'une décision au fond intervienne ou qu'elle obtienne les autorisations nécessaires pour réaliser les travaux.
A titre subsidiaire, elle sollicite une réduction de son loyer à titre provisoire et à défaut, la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2025, la société Viva shops demande à la cour de :
- déclarer la société Viva santé mal fondée en son appel ;
- infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a refusé de faire droit aux demandes d'acquisition de la clause résolutoire, versement de l'arriéré locatif et aux accessoires de ces demandes ;
et statuant de nouveau sur ces chefs, à titre principal :
- constater acquise, à partir du 12 avril 2024 au profit de la société Vivashops, la clause résolutoire du bail commercial en date du 22 décembre 2021 et visée dans le commandement de payer en date du 12 avril 2024 ;
- débouter la société Viva santé de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
en conséquence :
- juger que le bail commercial en date du 22 décembre 2021 est résilié depuis le 12 avril 2024 et qu'à compter de cette date, la société Viva santé est devenue occupante sans droit, ni titre ;
- juger que la somme conservée par la société Vivashops au titre du dépôt de garantie lui est définitivement acquise ;
dans l'hypothèse où la demande de délais de la société Viva santé serait accueillie :
- ordonner en toute hypothèse que, faute de paiement en son entier et à bonne date, d'une seule des échéances prévues au jugement à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle :
- la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible ;
- la clause résolutoire sera acquise par la société Vivashops autorisée à poursuivre l'expulsion de la société Viva santé, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessous ;
à titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du jugement à intervenir ;
dans l'hypothèse où la demande de délais de la société Viva santé serait accueillie :
- ordonner en toute hypothèse que, faute de paiement en son entier et à bonne date, d'une seule des échéances prévues à l'arrêt à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle :
- la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible ;
- la résiliation judiciaire sera prononcée et la société Vivashops autorisée à poursuivre l'expulsion de la société Viva santé, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessous ;
en tout état de cause :
- ordonner l'expulsion de la société Viva santé, des locaux qu'elle occupe, ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu ;
- assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte forfaitaire de 5.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux loués et de remise des clés ;
- ordonner que la société Vivashops pourra procéder à l'enlèvement et au déménagement de toutes installations, équipements et objets mobiliers garnissant l'espace occupé, soit dans un local inoccupé de la copropriété de l'ensemble immobilier, soit chez un garde-meubles, de son choix, aux frais, risques et périls de la société Viva santé, avec au besoin le concours de la [Localité 5] Publique ;
- condamner la société Viva santé au paiement de la somme de 189.373,74 euros TTC correspondant à l'arriéré de loyers et charges restant dû par le preneur au bailleur, arrêtée au 12 avril 2024, sauf à parfaire ;
- condamner la société Viva santé au paiement de la somme provisionnelle de 321.702,58 euros TTC correspondant l'indemnité d'occupation et aux charges courant depuis le 13 avril 2024 et ce, jusqu'à la libération complète et effective des lieux loués par la remise des clés, à parfaire ;
- condamner la société Viva santé à payer à la société Vivashops la somme provisionnelle de 10.000 euros, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Viva santé aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais de signification de l'assignation et les frais de signification de l'arrêt à intervenir,
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de plein droit.
La société Vivashops revendique l'application de la clause résolutoire relevant que sa locataire n'a pas réglé les causes du commandement dans le délai d'un mois, ce qui constitue un trouble manifestement illicite et qu'elle ne justifie pas davantage d'une contestation sérieuse afférente à son obligation de payer puisqu'elle est en mesure d'exploiter le local, estimant notamment que c'est essentiellement la configuration que le preneur entend donner aux lieux loués qui pose problème, reprochant à ce dernier de ne pas l'avoir avertie de la réalisation des travaux ni des modalités d'aménagement et d'exploitation décidées.
Elle réclame en conséquence également le paiement des loyers impayés et le versement d'une indemnité d'occupation.
Par ordonnance du 16 octobre 2025, la présidente de la chambre a déclaré irrecevable la demande de radiation présentée au président de la chambre par la société Vivashops.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2026.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, aux conclusions écrites qu'elles ont transmises, telles que susvisées
MOTIFS DE L'ARRÊT
A titre liminaire, il convient de constater que la décision n'est pas contestée en ce qu'elle a déclaré inopposable aux créanciers inscrits, la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.
Puis, dans la mesure où l'intimée ne formule aucune demande de radiation, l'ensemble des fins de non-recevoir et moyens opposés par la société Viva Santé est sans objet.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Sur ce, aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile , 'Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend' et ' le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.'
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement et qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d'y faire obstacle.
Une telle contestation survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Puis, aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'
En vertu de l'article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée. »
Il est constant que suivant acte extra judiciaire du 12 avril 2024, la société Vivashops a délivré à la société Viva santé un commandement de payer la somme de 189 373,74 euros au titre des loyers et charges dus au 2ème trimestre 2024, que le contrat de bail reprend l'existence d'une telle clause et que cette somme n'a pas été réglée par la locataire dans le mois suivant.
Pour contester la résiliation de plein droit du bail encourue, la société Viva santé oppose à titre de contestation sérieuse le défaut de délivrance de la société Viva shops de nature à y faire obstacle selon elle.
Sur ce point, la destination des lieux stipulée au contrat de bail est ainsi décrite « les locaux loués sont destinés à l'usage exclusif de commerce, pour l'activité ci-après à l'exclusion de toute autre utilisation : à titre principal, location pour l'exploitation dans les locaux loués d'un centre de santé, à titre accessoire : vente de matériel médical optique, sous l'enseigne « centre ophtalmologique et dentaire [Localité 3] Faidherbe ».
Or, il ressort des pièces produites par le preneur et, notamment, d'un procès-verbal dressé le 3 janvier 2023 par un agent de la direction de l'urbanisme et de l'aménagement de la mairie de [Localité 3] et d'un arrêté municipal du 9 janvier 2023 que « l'aménagement d'un établissement de services médicaux est contraire au plan local d'urbanisme intercommunal de la Métropole Européenne de [Localité 3], l'immeuble étant repéré dans un linéaire commercial 'artisanal et commerce élargi' dont les rez-de-chaussée sont uniquement affectés à l'artisanat et au commerce de détail et à des équipements d'intérêts collectifs et services public, en interdisant les bureaux et les activités de service. » Ce refus pour les mêmes motifs a été réitéré par un arrêté du 3 juin 2024.
Il est ainsi justifié de ce que le local loué à titre principal pour y exercer une activité de centre de santé ne peut en l'état être exploité, le contrat de bail ne comportant aucune mention relative au PLU et le bailleur ne contestant pas ne pas en avoir informé la locataire, caractérisant de manière non sérieusement contestable un manquement au moins partiel à son obligation de délivrance.
Contrairement à ce que soutient le bailleur, ce ne sont pas les aménagements prévus par le preneur qui rendent impossible l'exercice de l'activité mais bien les dispositions du PLU précitées et le fait que le locataire puisse y exercer l'activité prévue à titre accessoire ne peut dédouaner le bailleur de son obligation de délivrance conforme à l'activité principale convenue.
Enfin, contrairement à ce qu'avance également la société Vivashops, elle a bien été avertie des travaux devant être réalisés dans le local, dès avant la signature du bail, et a reçu communication de l'ensemble des pièces requises après qu'elle en ait fait la sommation à son preneur le 14 février 2023.
Il s'ensuit que dans ce contexte, la bailleresse ayant fait preuve de mauvaise foi dans la délivrance du commandement, la cour retient comme le premier juge que la contestation opposée apparaît sérieuse quant à l'obligation pour la société locataire de régler l'intégralité du loyer convenu n'engendrant en conséquence aucun trouble manifestement illicite pour la bailleresse, ce qui s'oppose à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et aux demandes qui y sont accessoires, à savoir l'expulsion du locataire, le prononcé d'une astreinte pour la libération des lieux, le sort de meubles et la conservation du dépôt de garantie.
Par ailleurs, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés dont est investie la cour en appel de prononcer la résiliation du bail.
Sur la demande en paiement
La cour constate, comme le premier juge, que le locataire ne conteste pas exploiter partiellement les locaux pour l'activité de commerce d'optique, de sorte que l'ensemble de l'immeuble n'est pas totalement inexploitable au moins pour l'activité autorisée à titre accessoire. En conséquence la société Viva santé n'est pas fondée à se voir dispenser de l'intégralité du paiement du loyer.
Il n'en demeure pas moins que, compte tenu des conditions actuelles d'exploitation des lieux du fait des manquements relevés du bailleur, la locataire se trouve privée de manière non sérieusement contestable de la possibilité d'exercer l'activité principale stipulée au contrat de bail, indépendamment des conditions d'exploitation qu'elle comptait faire dans les lieux.
Il s'en déduit que son obligation de régler le loyer non sérieusement contestable doit être minorée à hauteur des trois quarts du montant stipulé au vu des stipulations du bail depuis le 1er janvier 2023.
Aussi, au vu des sommes mentionnées dans le commandement de payer et du décompte arrêté au 31 mai 2025, représentant un impayé global de 353 744,93 euros, il convient de condamner la société Viva Santé à verser à la société Vivashops une somme provisionnelle de 88 436 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et taxes selon décompte arrêté au 31 mai 2025, l'ordonnance déférée étant infirmée sur le quantum de la condamnation prononcée.
L'ordonnance doit cependant être confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande compensation formulée par la société Viva Santé, la réduction de loyer étant fixée par la cour à la date non sérieusement contestable du 1er janvier 2023, sans qu'il n'y ait de trop perçu à restituer par le bailleur avant cette stade avec l'évidence requise au stade du référé.
Sur la demande de délais de paiement
En vertu de l'article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »
A hauteur d'appel, la société Viva Santé verse sa liasse fiscale 2023 de laquelle il ressort un bénéfice comptable de 252 150 euros et un chiffre d'affaires de 7 152 467 euros.
Aussi, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, il convient d'autoriser la société Viva Santé à échelonner le paiement de sa dette sur 18 mois dans les conditions détaillées au dispositif.
Sur les autres demandes
La société Viva Santé, partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés à l'occasion de la présente instance, les dispositions prises sur les dépens et frais irrépétibles de première instance étant confirmées.
Enfin, l'équité et la situation des parties commandent de dire n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, au regard de la nature du contentieux opposant les parties qui perdure devant le juge du fond, la cour les invite à envisager une mesure de règlement amiable de leur conflit.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant dans les limites de l'appel ,
Confirme l'ordonnance déférée sauf en ce que premier a juge a statué en ces termes :
- condamnons la SAS Viva Santé à payer à la SAS Vivashops la somme provisionnelle de 113 624,24 euros (cent treize mille six cent vingt-quatre euros et vingt-quatre centimes) au titre de l'arriéré de loyers, charges et taxes, selon décompte arrêté au 12 avril 2024, terme du 2ème trimestre 2024 inclus, correspondant à 60 % du prix du loyer,
- déboutons la SAS Vivashops de sa demande en paiement à titre provisionnel, pour les loyers postérieurs au 13 avril 2024,
- rejetons la demande de délais de paiement, formée par la SAS Viva santé,
L'infirme de ces chefs,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de prononcer la résiliation du bail,
Déboute la société Viva Santé de sa demande de suspension du paiement des loyers et des charges depuis le 1er janvier 2023,
Condamne la SAS Viva Santé à payer à la SAS Vivashops la somme provisionnelle de 88 436 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et taxes selon décompte arrêté au 31 mai 2025,
Accorde à la société Viva Santé un délai de 18 mois pour se libérer du paiement des arrérages de loyers et de charges, et dit qu'elle réglera 17 mensualités de 5 000 euros et une mensualité équivalant au solde restant dû, en sus du loyer et des charges courantes,
Dit que les paiements devront intervenir entre le 1er et le 5 de chaque mois, et pour la première fois le mois suivant la notification du présent arrêt,
Condamne la société Viva Santé aux dépens d'appel,
Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Invite les parties à envisager une mesure de règlement amiable de leur conflit.
Le greffier
La présidente
EN CONSÉQUENCE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.