CA Basse-Terre, 2e ch., 19 juin 2026, n° 25/00295
BASSE-TERRE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
2ème CHAMBRE CIVILE
ARRÊT N° 318 DU 19 JUIN 2026
N° RG 25/00295 -
N° Portalis DBV7-V-B7J-DZCO
Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de POINTE A PITRE en date du 16 janvier 2025, dans une instance enregistrée sous le n° 22/01601
APPELANTE :
S.C.I. IMMOBILIERE [B]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Maryan MOUGEY, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIME :
Monsieur [Y] [U] [P]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Louis-raphaël MORTON, de la SELAS SCP (SERVICES CONSEILS PLAIDOIRIES) MORTON & ASSOCIES, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 09 mars 2026, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Frank Robail, président de chambre,
Mme Annabelle Cledat, conseillère,
Mme Aurélia Bryl,conseillère.
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la cour le 19 juin 2026.
GREFFIER,
Lors des débats et lors du prononcé : Mme Sonia Vicino, greffière principale.
ARRÊT :
- contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
- signé par M. Frank Robail, président de chambre et par Mme Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 1er avril 1995 à effet du même jour, 'l'indivision [T], représentée par Mme [V] [F], administrateur provisoire désignée par le tribunal de grande instance de POINTE-A-PITRE en sa session du 7 octobre 1994", a donné en location à M. [K] [P], docteur en pharmacie, pour y exploiter une officine de pharmacie, pour une durée de 9 années consécutives et moyennant un loyer mensuel de 7 665 francs, avec clause d'indexation, un 'local commercial d'environ 90 mètres carrés, situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis au [Adresse 3] à POINTE-A-PITRE, comprenant 1 salle de vente, 1 bureau aménagé, 2 pièces à usage de dépôt, 1 toilette (water et lavabo)' ;
Ce contrat de bail contient, en page 9, une clause résolutoire ;
Un autre bail commercial était conclu par M. [K] [P] avec le propriétaire du bâtiment n° 19 du même [Adresse 4], M. [Q] [W], relativement à un local sis en rez-de-chaussée, dans le prolongement du local du bâtiment 17, pour y exploiter également son officine de pharmacie;
Par acte notarié du 4 septembre 2002, M. [K] [P], en présence de son épouse commune en biens, a cédé à M. [Y] [P], son fils également docteur en pharmacie, son fonds de commerce d'officine de pharmacie exploité à [Adresse 5], sous le nom commercial de 'PHARMACIE DU BOULEVARD' ; ce fonds étant exploité dans des locaux distinctement donnés à bail au cédant par l'indivision [T], en la personne de son administrateur provisoire, au [Adresse 6] à [Localité 2], d'une part, et, d'autre part, par M. [Q] [W] au [Adresse 7] du même boulevard, cet administrateur et M. [W] sont intervenus audit acte de cession pour agréer expressément cette vente ;
Par acte d'huissier de justice du 22 juin 2021, M. [Y] [P] a fait signifier à l'indivision [T] [G], en la personne de la SELAR BCM, représentée par Me [X] [O], ès qualités d'administrateur provisoire, une demande de renouvellement du bail du 1er avril 1995 jusque là tacitement prorogé, moyennant reconduction du loyer majoré suivant un indice INSEE ;
En suite de cette demande, et par acte sous seing privé du 30 juin 2021, la SELARL BCM, en la personne de Me [X] [O], ès qualités d'administrateur provisoire de l'indivision [T], a consenti à M. [Y] [P] un nouveau bail commercial sur les locaux sis au [Adresse 6] à [Localité 2], dépendant d'un bâtiment construit sur un terrain cadastré sous le n° [Cadastre 1] de la section AH, pour une durée de 9 ans à effet du 1er janvier 2021, et ce moyennant un loyer mensuel de 1 746 euros;
Ce nouveau bail contient également, en son article 27, page 14, une clause résolutoire ;
Par jugement d'adjudication sur licitation du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE en date du 16 décembre 2021, la S.C.I. IMMOBILIERE [B] est devenue propriétaire de la parcelle de terre AH [Cadastre 1] sur laquelle est édifié le bâtiment dont relèvent les locaux objets du susdit bail ;
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception datée du 31 mars 2022, la société IMMOBILIERE [B], nouvelle bailleresse, a proposé à M. [Y] [P], soit de renégocier le montant du loyer pour tenir compte notamment de l'utilisation par ce dernier du balcon du premier étage non compris dans le bail, soit de retirer les groupes de climatisation y installés ;
Par acte d'huissier de justice du 3 juin 2022, la même société bailleresse a cette fois fait signifier à M. [P] un commandement, au visa de la clause résolutoire du bail, d'avoir :
- à se conformer aux termes du bail signé le 30 juin 2021 en :
** remettant les lieux en leur état initial, à savoir :
*** fermer l'ouverture créée entre le [Adresse 8] et le [Adresse 9],
*** délaisser et cesser d'occuper à titre privatif la cour d'une superficie de 26,4 m2 située dans les parties communes,
*** déposer la porte en fer anciennement à usage de guichet de garde et reconstituer le mur sur lequel a été implantée ladite porte,
*** retirer les groupes de climatisation installés sur le balcon du 1er étage,
- à cesser toutes occupations illégitimes des parties communes ;
En réponse, par lettre d'avocat à avocat en date du 20 juin 2022, M. [Y] [P] a contesté avoir créé une ouverture entre les [Adresse 8] et [Adresse 9], couvert la petite cour de 26 m2 en vue de son occupation et installé une porte de fer, s'engageant en revanche à procéder à l'enlèvement des trois compresseurs de climatisation installés sur le balcon du 1er étage de l'immeuble ;
Par acte de commissaire de justice du 27 juillet 2022, la S.C.I. IMMOBILIERE [B] a fait assigner M. [Y] [P] devant le tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE aux fins de voir, aux termes de ses dernières conclusions devant ce tribunal :
- ordonner à M. [P] de remettre les lieux en leur état d'origine sous astreinte, notamment :
** de retirer toutes constructions édifiées tant par lui que par les précédents locataires, à savoir :
*** fermer l'ouverture créée entre le [Adresse 8] et le [Adresse 9], sous le contrôle d'un bureau d'étude chargé de vérifier la conformité des travaux avec les règles de l'art,
*** délaisser et cesser d'occuper à titre privatif la cour d'une superficie de 26,4 m2 située dans les parties communes, en remettant les lieux en leur état d'origine,
*** déposer la porte en fer anciennement à usage de guichet de garde et reconstituer le mur sur lequel a été implantée ladite porte,
** de ne plus empiéter sur les parties communes, sous astreinte,
- annuler le contrat de bail renouvelé conclu entre les parties le 30 juin 2021,
- dire que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative,
- fixer ce loyer comme suit :
** soit le tribunal considérait que le bail ne porte que sur les 90 m2 y mentionnés et ordonne au preneur de cesser d'occuper la petite cour de 26,4 m2 qu'il a transformée en espace de stockage : 3 150 euros par mois à compter du 1er juillet 2021 sur la base de 90 m2 x 35 euros,
** soit le tribunal considérait que cet espace de stockage était intégré au bail et qu'en conséquence les locaux donnés à bail avaient une surface de 116 m2 : 4 060 euros HT à compter du 1er juillet 2021 sur la base de 116 m2 x 35 euros,
- ordonner que les autres clauses du bail de 1995 demeurassent inchangées 'hormis la clause de révision du loyer ou l'indice du coût de la construction sera remplacée par l'indice des loyers commerciaux (ILC) - l'indice de référence sera le dernier indice publié à la date de renouvellement du bail le 1er juillet 2021",
- ordonner que le dépôt de garantie fût ajusté pour correspondre à deux mois de loyer HT,
A TITRE SUBSIDIAIRE sur le montant du loyer, ordonner avant dire droit une mesure d'expertise pour déterminer la valeur locative des lieux loués à la date de prise d'effet du bail renouvelé, sur le base des critères définis aux articles L145-33 et suivants et R145-2 et suivants du code de commerce,
EN TOUT ETAT DE CAUSE, condamner M. [P] à payer à la S.C.I. IMMOBILIERE [B] la somme de 7 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, en ce compris les coûts 'des commandements',
En réponse, M. [P] concluait aux fins de voir :
- rejeter les demandes du bailleur,
- ordonner à ce dernier, sous astreinte, de faire procéder aux travaux permettant de faire cesser les infiltrations consécutives aux fuites d'eau provenant du plafond,
- condamner la société IMMOBILIERE [B] à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,
- écarter l'exécution provisoire ;
Par jugement contradictoire du 16 janvier 2025, le tribunal a rejeté les demandes de la société IMMOBILIERE [B] et la demande reconventionnelle de M. [P] et a condamné la première à payer au second la somme de 3 200 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens, tout en n'écartant pas l'exécution provisoire de droit de ce jugement;
La société IMMOBILIERE BLACHARD a relévé appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique (RPVA) le 19 mars 2025, en indiquant expressément que cet appel tendait à 'l'annulation ou l'infirmation de la décision en ce qu'elle a (chefs du jugement critiqués) rejeté les demandes de la société immobilière [B], condamné la S.C.I. IMMOBILIERE [B] à payer à la M. [Y] [P] la somme de 3 200 euros outre les dépens' ;
Suivant avis du greffe notifié, par RPVA, au conseil de l'appelante le 24 avril 2025, la procédure a fait l'objet d'une orientation à la mise en état ; M. [P], intimé, a constitué avocat par acte remis au greffe et notifié au conseil de ladite appelante, par même voie, le 6 mai 2025 ;
La S.C.I. IMMOBILIERE [B], appelante, a conclu au fond par acte remis au greffe et notifié au conseil de l'intimé, par RPVA, le 12 juin 2025, et M. [P], intimé, par acte remis au greffe et notifié au conseil de l'appelante, par même voie, le 11 septembre 2025 ;
L'instruction de l'affaire a été clôturée par ordonnance du conseiller de la mise en état du 17 novembre 2025 et cause et parties y ont été renvoyées à l'audience du 9 mars 2026, à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré à ce jour ;
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
1°/ Par ses conclusions remises au greffe le 12 juin 2025, la S.C.I. IMMOBILIERE [B], appelante, conclut aux fins de voir :
- confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté M. [P] de sa demande reconventionnelle au titre des infiltrations,
- l'infirmer en ce qu'il a rejeté les demandes de la société IMMOBILIERE [B] et l'a condamnée à payer à M. [P] la somme de 3 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
- ordonner à M. [Y] [P] de remettre les lieux en leur état d'origine sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, notamment :
** de retirer toutes constructions édifiées tant par lui que par les précédents locataires, à savoir :
*** fermer l'ouverture créée entre le 17 et le [Adresse 9], sous le contrôle d'un bureau d'étude chargé de vérifier la conformité des travaux avec les règles de l'art,
*** délaisser et cesser d'occuper à titre privatif la cour d'une superficie de 26,4 m2 située dans les parties communes, en remettant les lieux en leur état d'origine,
*** déposer la porte en fer anciennement à usage de guichet de garde et reconstituer le mur sur lequel a été implantée ladite porte,
** de ne plus empiéter sur les parties communes, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- au visa des articles 1130 et suivants et 1743 du code civil, annuler le contrat de bail renouvelé conclu entre les parties le 30 juin 2021,
- au visa des articles L145-34 et suivants du code de commerce,
** dire que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative,
** fixer ce loyer comme suit :
*** soit la cour considère que le bail ne porte que sur les 90 m2 y mentionnés et ordonne au preneur de cesser d'occuper la petite cour de 26,4 m2 qu'il a transformée en espace de stockage : 3 150 euros par mois à compter du 1er juillet 2021 sur la base de 90 m2 x 35 euros,
*** soit le tribunal considérait que cet espace de stockage est intégré au bail et qu'en conséquence les locaux donnés à bail ont une surface de 116 m2: 4 060 euros HT à compter du 1er juillet 2021 sur la base de 116 m2 x 35 euros,
- au visa des articles L145-34 et L145-38 du code de commerce,
** ordonner que les autres clauses du bail de 1995 demeurent inchangées 'hormis la clause de révision du loyer ou l'indice du coût de la construction sera remplacée par l'indice des loyers commerciaux (ILC) - l'indice de référence sera le dernier indice publié à la date de renouvellement du bail le 1er juillet 2021",
- ordonner que le dépôt de garantie soit ajusté pour correspondre à deux mois de loyer HT,
A TITRE SUBSIDIAIRE sur le montant du loyer, ordonner avant dire droit une mesure d'expertise pour déterminer la valeur locative des lieux loués à la date de prise d'effet du bail renouvelé, sur le base des critères définis aux articles L145-33 et suivants et R145-2 et suivants du code de commerce,
EN TOUT ETAT DE CAUSE, condamner M. [P] à payer à la S.C.I. IMMOBILIERE [B] la somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, en ce compris les coûts 'des commandements' ;
Pour l'exposé des explications et moyens invoqués par l'appelante au soutien de ces fins principales et subsidiaires, il est expressément référé à ces écritures ;
2°/ Par ses propres conclusions, remises au greffe le 11 septembre 2025, M. [Y] [P], intimé, souhaite voir débouter la société appelante de toutes ses demandes, confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions et condamner ladite appelante à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour l'exposé des moyens proposés par M. [P] au soutien de sa défense à l'appel de la société IMMOBILIERE [B] ;
MOTIFS DE L'ARRET
I- Sur la recevabilité de l'appel
Attendu qu'aux termes de l'article 538 du code de procédure civile, le délai de recours par une voie ordinaire est d'un mois en matière contentieuse, celle-là même dont relève le présent litige ; et qu'en application de l'article 528 du même code, ce délai court à compter de la signification du jugement querellé ;
Attendu que la société IMMOBILIERE [B] a relevé appel le 19 mars 2025 d'un jugement rendu en matière contentieuse le 16 janvier précédent, sans qu'il soit prétendu et justifié aux débats de ce qu'il aurait été préalablement signifié à l'une ou l'autre des parties, si bien que cet appel sera jugé recevable au plan du délai pour agir ;
II- Sur le périmètre de la saisine de la cour
Attendu qu'en application de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent, cependant que la dévolution opère pour le tout lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement; et qu'aux termes de l'article 542 du même code, un tel appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel ;
Attendu que ces dispositions s'imposent tant à l'appelant principal qu'à l'intimé pour le cas où celui-ci entendrait voir réfomer un chef du jugement querellé non déféré par l'appelant principal ;
Attendu qu'aux termes de ses conclusions d'appelante, la société IMMOBILIERE [B] ne remet pas en cause la disposition du jugement déféré par laquelle les premiers juges ont rejeté la demande reconventionnelle de M. [P] au titre de prétendues infiltrations, puisqu'à l'inverse elle en demande expressément la confirmation alors même que l'intimé n'a formé aucun appel incident de ce chef ; que la cour n'en est donc pas saisie et n'a donc pas à y statuer, pas même pour le confirmer ;
III- Sur les demandes du bailleur au titre de la 'remise en état des lieux en leur état d'origine' et au titre de la cessation d'un empiètement sur les parties communes
Attendu qu'il est permis d'observer en premier lieu que si commandement a été fait au preneur de remettre les lieux en leur état d'origine par un acte d'huissier de justice du 3 juin 2022 visant la clause résolutoire du bail, le bailleur a fait choix, dans le cadre de la présente instance, de se borner à solliciter une telle remise en état, sans formuler une quelconque demande au titre du constat de la résiliation du bail pour défaut d'exécution dudit commandement ;
Attendu qu'en second lieu sera-t-il rappelé qu'à l'encontre de l'opinion de M. [P], la circonstance que celui-ci n'ait été substitué au précédent locataire qu'en suite de la cession à son profit du fonds de commerce de pharmacie en septembre 2002 et, le cas échéant, ne soit pas l'auteur des modifications sans autorisation des locaux objets du bail dont il est demandé la remise en leur état initial, n'est pas de nature à rendre les demandes de ce chef à son encontre irrecevables ; qu'en effet, s'agissant d'infractions continues aux stipulations du bail, les locataires successifs en sont responsables contractuellement à l'égard du bailleur et ont l'obligation d'y mettre un terme, qui qu'en soit l'auteur originel, puisque les clauses dudit bail sont opposables aux repreneurs successifs, sauf s'il s'agit de manquements exclusivement personnels du cédant du fonds de commerce et du bail, tels le défaut de paiement des loyers échus avant la date d'effet de la cession ;
Attendu, en troisième lieu, que l'acquéreur des lieux loués en cours d'exécution d'un bail, fût-il, avant la vente, parfaitement informé des manquements du preneur aux clauses du bail, conserve qualité et intérêts à agir contre le preneur au titre de ces manquements, soit pour les faire cesser, soit, le cas échéant, pour les faire sanctionner par une résiliation de plein droit ou judiciaire du bail ;
Attendu que sans porter atteinte au principe suivant lequel tout locataire d'un immeuble est présumé en prendre possession en parfait état d'entretien si aucun état des lieux d'entrée n'a été réalisé ou ne met en exergue des désordres existants à la date d'entrée dans les lieux, il appartient au bailleur qui prétend, comme en l'espèce, à l'existence de modifications de la configuration des lieux loués (en l'espèce : ouverture créée sans autorisation entre le 17 et le [Adresse 9], création sans autorisation d'une porte en fer à usage de guichet de garde), à celle d'une occupation privative irrégulière d'un espace non compris dans lesdits lieux (en l'espèce : utilisation privative d'une cour commune de 26,4 m2) et à l'existence d'un empiétement sur les parties communes, d'en faire la preuve, après quoi, si cette preuve est faite, il incombe au preneur de faire celle, le cas échéant, des autorisations qu'il aurait reçues à cet égard ;
III-1- Sur les demandes au titre de la porte en fer et de l'ouverture créée entre le 17 et le [Adresse 9]
Attendu que s'agissant de l'ouverture incontestablement pratiquée en rez-de-chaussée entre les bâtiments 17 et [Adresse 9], pour permettre une unité d'exploitation dans les deux locaux loués distinctement par deux propriétaires-bailleurs distincts, il résulte d'un acte du 25 octobre 1995, par lequel M. [K] [P], aux droits duquel M. [Y] [P] est venu dans le bail litigieux portant sur le n° 17 suivant acte de cession du 4 septembre 2002, a acquis le droit au bail portant sur le n° 19, qu'il y a été expressément autorisé à 'faire une ouverture dans le mur existant entre le rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 2] dont il (était) déjà locataire et le rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 10] objet du bail, de manière à agrandir la pharmacie exploitée par Monsieur [P], le tout à ses frais' ;
Attendu que cette ouverture a cependant été ainsi autorisée sur un maximum de 4 mètres de large sur 2 mètres de hauteur, et ce sous la surveilance de l'architecte choisi par M. [P] 'qui (devait) certifier que ladite ouverture ne (pourrait) en aucun cas nuire à la solidité de l'immeuble' ;
Attendu que, dans une attestation du 1er juin 2023, M. [N] [L], artisan-commerçant, certifie avoir réalisé l'agencement de la pharmacie et, partant, ladite ouverture, entre 1995 et 1996, affirmant l'avoir fait au visa des autorisations des propriétaires ; que la circonstance qu'il s'y présente comme alors 'gérant de la St atelier 3" alors qu'il est démontré que cette société n'a été créée qu'en 2001, soit bien après, n'autorise pas l'appelante à discréditer ce témoignage circonstancié ; qu'en effet, bien des artisans, mais aussi des professionnels du droit parfois, confondent entreprise personnelle et société à la personnalité juridique distincte et dénomination sociale et enseigne, si bien qu'il n'est pas exclu que M. [L] ait exercé, avant la création de sa société ATELIER 3, son artisanat en son nom personnel sous une enseigne du même nom, si bien que cette erreur manifeste reste une erreur matérielle insusceptible d'invalider son témoignage ; qu'en outre, si une seule des autorisations dont fait état M. [L] est prouvée par un acte formel, celle du bailleur du n° 19, la cour validera la preuve de l'autorisation du propriétaire du n° 17 résultant de la seule susdite attestation, puisqu'il n'est pas envisageable de reprocher au successeur d'un précédent locataire responsable des travaux litigieux, de ne pouvoir produire un acte plus formel remontant à 1995 ou 1996, ce d'autant qu'en acceptant en juin 2021 de renouveler formellement le bail de 1995 au profit de M. [Y] [P], successeur de M. [K] [P], les propriétaires-bailleur, en la personne d'un professionnel du droit, savoir un administrateur provisoire, ceux-ci ont nécessairement validé la configuration des lieux qu'ils avaient tout loisir, avant que de conclure à nouveau, de contester ;
Attendu que pour les mêmes motifs, il sera passé outre le fait que M. [Y] [P] est nécessairement incapable de produire la certification d'un architecte exigée par l'acte de cession du bail portant sur le n° 19 du [Adresse 4], dont le défaut ne remet nullement en cause la légitimité de l'ouverture pratiquée ;
Attendu que, s'agissant de la porte en fer, elle est le résultat de la susdite ouverture dont il a été constaté qu'elle avait été autorisée ; que si le constat d'huissier dressé le 12 avril 2022 à la demande de la bailleresse, révèle qu'elle est en mauvais état, force est de constater que cette dernière ne demande pas qu'il soit fait injonction à M. [P] d'en améliorer l'esthétique, mais son enlèvement et la reconstitution du mur sans ouverture, lesquels sont incompatibles avec ce qui a été jugé ci-avant à cet égard ; et que, en l'absence de saisine de la cour de ce chef, il ne lui est pas permis de statuer ultra petita en ordonnant une remise en état de la porte qui ne lui est pas demandée ;
Attendu qu'il y a donc lieu, pour les motifs ci-avant, de rejeter les demandes de l'appelante tant au titre de la fermeture de l'ouverture pratiquée en 1995/1996 entre les [Adresse 11], qu'au titre de la dépose de la porte en fer et de la reconstitution du mur sur lequel elle est implantée;
III-2- Sur les demandes au titre de la cessation de l'occupation privative d'une cour de 26,4 m2 et au titre de la cessation de tout empiétement sur les parties communes
Attendu que la société IMMOBILIERE [B] prétend à une occupation irrégulière par son locataire d'une courette de 26,4 m2 qui résulterait de la couverture illicite d'une petite cour en parties communes, tandis que M. [P] affirme qu'une telle courette n'existe pas dans les locaux qu'il occupe ;
Attendu que l'appelante fonde sa demande au titre de cette courette sur une analyse des surfaces visées au bail et dans un certificat de surfaces annexé à un procès-verbal de constat d'huissier du 19 mai 2021, toutes choses qui ne font nullement la preuve de l'occupation d'une telle courette par le pharmacien ; que Mme [A], dont le témoignage doit certes être relativisé en sa force probante compte tenu de son lien de subordination avec M. [P], intimé, atteste elle aussi, tout comme son employeur, de ce qu'aucune extension de la pharmacie n'a été réalisée depuis qu'elle y travaille, soit depuis 1991 ; qu'il peut être ajouté à titre superfétatoire que l'argumentaire du bailleur tiré des surfaces louées et occupées n'a aucune portée probante, dès lors que dans le bail en cause la surface totale louée n'est fixée à 90 m2 qu'approximativement et que, surtout, dans le détail de ces surfaces figurent 'une salle de vente, 1 bureau aménagé, 2 pièces à usage de dépôt et des toilettes', toutes choses qui s'accordent parfaitement à l'occupation actuelle des lieux telle qu'elle ressort des indications respectives des parties ;
Attendu que la société IMMOBILIERE [B], pour autre argument, prétend, en page 13, 4ème paragraphe de ses écritures, que 'le PV de constat en date du 12 avril 2022 fait état d'un dégagement de 26,40 m2", pour souligner juste après, dans la même phrase, qu''aucun des baux ne fait état de cette surface, ni de ce dégagement' et que 'toutes les désignations font état d'une surface d'environ 90 M2", alors même que la lecture attentive de ce procès-verbal (pièce 10 de l'appelante) révèle que l'huissier instrumentaire n'y fait aucune constatation de cette sorte et, en particulier, n'énonce aucune quantification des surfaces occupées par M. [P], notamment pas celle de la prétendue courette, se bornant, pour ce qui peut avoir trait à cette courette, à énoncer ceci, en page 5 in fine : 'M. [E] me déclare qu'il y a sous cette surface une cour (dépendant de l'immeuble) que la pharmacie a faite couvrir pour augmenter l'espace dont elle dispose'; qu'il ne s'agit donc pas d'une constatation objective, d'ailleurs non quantifiée, mais du seul rapport des dires non probants de son mandant ;
Attendu qu'il résulte de ces constatations que la preuve n'est nullement faite en procédure de ce que M. [P] occuperait une surface de 26,40 m2 qui ne serait pas comprise dans son bail, si bien que le jugement déféré sera encore confirmé en ce que le tribunal y a débouté la bailleresse de ses demandes tendant à voir enjoindre le susnommé locataire :
- à délaisser et cesser d'occuper à titre privatif la cour d'une superficie de 26,4 m2 située dans les parties communes en remettant les lieux en leur état d'origine,
- et à ne plus empiéter sur les parties communes ;
IV- Sur la demande du bailleur en nullité du bail renouvelé conclu le 30 juin 2021
Attendu que l'appelante fonde sa demande de nullité du bail renouvelé de 2021 sur les dispositions à la fois des articles 1130 et suivants du code civil et de l'article 1743 du même code ;
Attendu qu'aux termes du premier de ces articles (1130), l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes ; et que la société bailleresse excipe plus précisément d'une 'erreur substantielle (de l'ancien bailleur) (au sens plus précisément défini à l'article 1132 du code civil) sur le montant du loyer renouvelé lors du renouvellement du bail intervenu le 30 juin 2021" ;
Attendu que pour ce faire, elle estime qu'il est de jurisprudence constante qu'en application de l'article 1743 du code civil, en cas de vente d'un immeuble loué, y compris sur adjudication, le contrat de bail se transmet à l'acquéreur avec tous ses accessoires, droits et obligations, et qu'ainsi, pour se trouver substituée au bailleur initial pour l'intégralité des clauses du bail et de ses accessoires, elle dispose de l'intégralité de ses droits et actions;
Mais attendu qu'en application des articles 1179, 1180 et 1181 :
- la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général, et relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d'un intérêt privé,
- la nullité absolue peut être demandée par toute personne justifiant d'un intérêt, ainsi que par le ministère public, tandis que la nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger ;
Or, attendu qu'en matière de vices du consentement, la nullité est relative, puisque c'est la sauvegarde de l'intérêt privé du cocontractant qui est protégée ;
Attendu qu'il s'en déduit qu'à l'encontre de l'opinion de la société IMMOBILIERE [B], l'action en nullité pour erreur-vice du consentement est une action personnelle des cocontractants à l'acte argué de nullité et ne se transmet pas, ' notamment lorsque, comme en l'espèce, le contrat argué de nullité est un bail portant sur un immeuble ultérieurement vendu --, à l'acquéreur non signataire dudit bail ; qu'il peut être ajouté à titre superfétatoire que, de toute façon, l'appelante ne produit pas le moindre élément de nature à faire la preuve de ce que le bailleur à l'acte du 30 juin 2021, en la personne par surcroît d'un professionnel du droit, ' puisque ce bailleur était une indivision successorale administrée par un administrateur judiciaire de profession --, ait commis la moindre erreur de droit ou de fait qui aurait porté sur les qualités essentielles de la prestation due par le preneur (loyer), seule une légère erreur matérielle, expressément reconnue par M. [P] en ses écritures d'intimé, s'y trouvant quant au montant réel de l'indexation du loyer appliquée, une telle erreur ayant été insusceptible de vicier le consentement de l'indivision successorale exprimé par son administrateur provisoire ;
Attendu qu'il convient par suite, pour ces motifs, de confirmer le jugement déféré en ce que le tribunal y a rejeté la demande de nullité du bail renouvelé formée par la bailleresse ;
V- Sur les demandes du bailleur au titre du montant du loyer renouvelé
Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article R145-23 du code de commerce que si, par principe, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace, le tribunal judiciaire saisi des autres contestations peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes au titre de cette fixation ; que c'est donc à tort que M. [P] oppose en premier lieu à la demande du bailleur en révision du prix du loyer litigieux, en ses moyens, l'incompétence des premiers juges et, partant, celle de la cour statuant en appel de leur décision à cet égard ;
Attendu qu'aux termes des articles :
- L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d'accord des parties sur ce point, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
- L145-34 du même code :
** à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques,
** à défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié,
** en cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif,
** les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans,
** en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente,
- L145-37 du même code, les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du chapitre V du titre IV du Livre 1er dudit code, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat ;
Attendu qu'au rang de ces réserves, figurent celles de l'article L145-38, selon lequel :
- la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé et en ce cas la révision du loyer prend effet à compter de la date de sa demande,
- de nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable,
- par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer et, dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente,
- en aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours ;
Attendu qu'il est constant en l'espèce :
- que le bail litigieux a pris effet du 1er avril 1995 pour une durée de 9 années ayant expiré le 31 mars 2004,
- qu'il s'est prolongé tacitement à compter de cette date,
- et qu'il a été expressément renouvelé par acte du 30 juin 2021 pour une durée de 9 années consécutives à effet, rétroactivement du 1er janvier 2021, de quoi il ressort qu'il s'agit d'un bail d'une durée totale de plus de 12 années, si bien qu'en application de l'article L145-34 du code de commerce, le montant du loyer y relatif est déplafonné, d'une part, et, d'autre part, qu'en application de l'article L145-38 al 1 du même code, la demande en révision, formée plus de trois ans après le point de départ du bail renouvelé, est recevable, pour la révision prendre effet, le cas échéant, à la date de la demande en ce sens, peu important, à l'encontre de l'opinion du preneur, que les parties aient convenu lors du renouvellement de 2021, d'un simple loyer indexé sur l'indice stipulé au bail antérieur ;
Mais attendu qu'il appartient au bailleur qui sollicite la revalorisation du prix du loyer commercial en arguant d'une augmentation de la valeur locative des locaux loués au regard des critères de l'article L145-33 précité, d'en faire à tout le moins un début de preuve autorisant la juridiction, le cas échéant, à recourir à une mesure d'expertise pour la faire déterminer plus précisément; qu'en effet, en application de l'article 146 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver et en aucun cas une telle mesure ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve ;
Or, attendu que la cour ne peut que constater qu'au soutien de sa demande de déplafonnement du loyer au regard des critères susrappelés et, partant, d'un loyer fondé sur un prix au mètre carré de 35 euros (pour moins de 20 euros retenus d'accord commun lors de la conclusion du bail renouvelé), l'appelante ne produit pas le moindre élément qui soit de nature à même seulement suggérer que le loyer convenu en 2021 serait éloigné, en sa défaveur, de la réelle valeur locative des locaux loués ; qu'elle se borne en effet, sans soutien d'une quelconque pièce justificative, à exciper 'de la situation de l'immeuble (plein centre ville de [Localité 2] dans une rue commerçante), de sa destination (une pharmacie) et des prix couramment pratiqués dans le voisinage', alors même que le commerce en cause a toujours été une officine de pharmacie située en plein centre ville et qu'il n'est rien produit qui révèlerait les 'prix couramment pratiqués dans le voisinage' pour un commerce similaire ; qu'il y a donc lieu de la débouter en l'état de sa demande de révision dudit loyer, tout autant que de sa demande d'expertise judiciaire à cet égard ;
VI- Sur les dépens et les frais irrépétibles
Attendu que la société IMMOBILIERE [B] succombe en appel, tout comme en première instance, si bien que, d'une part, le jugement querellé sera confirmé en ce que le tribunal lui a imputé la charge des dépens de première instance et, d'autre part, elle sera également condamnée aux entiers dépens d'appel ; que, subséquemment, sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel est infondée au regard des conditions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu que des considérations tenant à l'équité justifient par ailleurs :
- de confirmer le jugement déféré du chef des frais irrépétibles de première instance mis à la charge de la société IMMOBILIERE [B] à hauteur de la somme de 3 200 euros,
- de condamner cette dernière à indemniser M. [P] de ses frais irrépétibles d'appel à hauteur de la somme de 8 000 euros ;
PAR CES MOTIFS
La cour,
- Déclare la S.C.I. IMMOBILIERE [B] recevable en son appel à l'encontre du jugement du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE en date du 16 janvier 2025,
- Confirme ce jugement en toutes ses dispositions déférées,
Y ajoutant,
- Déboute la S.C.I. IMMOBILIERE [B] de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel,
- La condamne à payer à M. [Y] [P] une somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Et ont signé,
La greffière, Le président
2ème CHAMBRE CIVILE
ARRÊT N° 318 DU 19 JUIN 2026
N° RG 25/00295 -
N° Portalis DBV7-V-B7J-DZCO
Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de POINTE A PITRE en date du 16 janvier 2025, dans une instance enregistrée sous le n° 22/01601
APPELANTE :
S.C.I. IMMOBILIERE [B]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Maryan MOUGEY, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIME :
Monsieur [Y] [U] [P]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Louis-raphaël MORTON, de la SELAS SCP (SERVICES CONSEILS PLAIDOIRIES) MORTON & ASSOCIES, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 09 mars 2026, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Frank Robail, président de chambre,
Mme Annabelle Cledat, conseillère,
Mme Aurélia Bryl,conseillère.
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la cour le 19 juin 2026.
GREFFIER,
Lors des débats et lors du prononcé : Mme Sonia Vicino, greffière principale.
ARRÊT :
- contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
- signé par M. Frank Robail, président de chambre et par Mme Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 1er avril 1995 à effet du même jour, 'l'indivision [T], représentée par Mme [V] [F], administrateur provisoire désignée par le tribunal de grande instance de POINTE-A-PITRE en sa session du 7 octobre 1994", a donné en location à M. [K] [P], docteur en pharmacie, pour y exploiter une officine de pharmacie, pour une durée de 9 années consécutives et moyennant un loyer mensuel de 7 665 francs, avec clause d'indexation, un 'local commercial d'environ 90 mètres carrés, situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis au [Adresse 3] à POINTE-A-PITRE, comprenant 1 salle de vente, 1 bureau aménagé, 2 pièces à usage de dépôt, 1 toilette (water et lavabo)' ;
Ce contrat de bail contient, en page 9, une clause résolutoire ;
Un autre bail commercial était conclu par M. [K] [P] avec le propriétaire du bâtiment n° 19 du même [Adresse 4], M. [Q] [W], relativement à un local sis en rez-de-chaussée, dans le prolongement du local du bâtiment 17, pour y exploiter également son officine de pharmacie;
Par acte notarié du 4 septembre 2002, M. [K] [P], en présence de son épouse commune en biens, a cédé à M. [Y] [P], son fils également docteur en pharmacie, son fonds de commerce d'officine de pharmacie exploité à [Adresse 5], sous le nom commercial de 'PHARMACIE DU BOULEVARD' ; ce fonds étant exploité dans des locaux distinctement donnés à bail au cédant par l'indivision [T], en la personne de son administrateur provisoire, au [Adresse 6] à [Localité 2], d'une part, et, d'autre part, par M. [Q] [W] au [Adresse 7] du même boulevard, cet administrateur et M. [W] sont intervenus audit acte de cession pour agréer expressément cette vente ;
Par acte d'huissier de justice du 22 juin 2021, M. [Y] [P] a fait signifier à l'indivision [T] [G], en la personne de la SELAR BCM, représentée par Me [X] [O], ès qualités d'administrateur provisoire, une demande de renouvellement du bail du 1er avril 1995 jusque là tacitement prorogé, moyennant reconduction du loyer majoré suivant un indice INSEE ;
En suite de cette demande, et par acte sous seing privé du 30 juin 2021, la SELARL BCM, en la personne de Me [X] [O], ès qualités d'administrateur provisoire de l'indivision [T], a consenti à M. [Y] [P] un nouveau bail commercial sur les locaux sis au [Adresse 6] à [Localité 2], dépendant d'un bâtiment construit sur un terrain cadastré sous le n° [Cadastre 1] de la section AH, pour une durée de 9 ans à effet du 1er janvier 2021, et ce moyennant un loyer mensuel de 1 746 euros;
Ce nouveau bail contient également, en son article 27, page 14, une clause résolutoire ;
Par jugement d'adjudication sur licitation du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE en date du 16 décembre 2021, la S.C.I. IMMOBILIERE [B] est devenue propriétaire de la parcelle de terre AH [Cadastre 1] sur laquelle est édifié le bâtiment dont relèvent les locaux objets du susdit bail ;
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception datée du 31 mars 2022, la société IMMOBILIERE [B], nouvelle bailleresse, a proposé à M. [Y] [P], soit de renégocier le montant du loyer pour tenir compte notamment de l'utilisation par ce dernier du balcon du premier étage non compris dans le bail, soit de retirer les groupes de climatisation y installés ;
Par acte d'huissier de justice du 3 juin 2022, la même société bailleresse a cette fois fait signifier à M. [P] un commandement, au visa de la clause résolutoire du bail, d'avoir :
- à se conformer aux termes du bail signé le 30 juin 2021 en :
** remettant les lieux en leur état initial, à savoir :
*** fermer l'ouverture créée entre le [Adresse 8] et le [Adresse 9],
*** délaisser et cesser d'occuper à titre privatif la cour d'une superficie de 26,4 m2 située dans les parties communes,
*** déposer la porte en fer anciennement à usage de guichet de garde et reconstituer le mur sur lequel a été implantée ladite porte,
*** retirer les groupes de climatisation installés sur le balcon du 1er étage,
- à cesser toutes occupations illégitimes des parties communes ;
En réponse, par lettre d'avocat à avocat en date du 20 juin 2022, M. [Y] [P] a contesté avoir créé une ouverture entre les [Adresse 8] et [Adresse 9], couvert la petite cour de 26 m2 en vue de son occupation et installé une porte de fer, s'engageant en revanche à procéder à l'enlèvement des trois compresseurs de climatisation installés sur le balcon du 1er étage de l'immeuble ;
Par acte de commissaire de justice du 27 juillet 2022, la S.C.I. IMMOBILIERE [B] a fait assigner M. [Y] [P] devant le tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE aux fins de voir, aux termes de ses dernières conclusions devant ce tribunal :
- ordonner à M. [P] de remettre les lieux en leur état d'origine sous astreinte, notamment :
** de retirer toutes constructions édifiées tant par lui que par les précédents locataires, à savoir :
*** fermer l'ouverture créée entre le [Adresse 8] et le [Adresse 9], sous le contrôle d'un bureau d'étude chargé de vérifier la conformité des travaux avec les règles de l'art,
*** délaisser et cesser d'occuper à titre privatif la cour d'une superficie de 26,4 m2 située dans les parties communes, en remettant les lieux en leur état d'origine,
*** déposer la porte en fer anciennement à usage de guichet de garde et reconstituer le mur sur lequel a été implantée ladite porte,
** de ne plus empiéter sur les parties communes, sous astreinte,
- annuler le contrat de bail renouvelé conclu entre les parties le 30 juin 2021,
- dire que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative,
- fixer ce loyer comme suit :
** soit le tribunal considérait que le bail ne porte que sur les 90 m2 y mentionnés et ordonne au preneur de cesser d'occuper la petite cour de 26,4 m2 qu'il a transformée en espace de stockage : 3 150 euros par mois à compter du 1er juillet 2021 sur la base de 90 m2 x 35 euros,
** soit le tribunal considérait que cet espace de stockage était intégré au bail et qu'en conséquence les locaux donnés à bail avaient une surface de 116 m2 : 4 060 euros HT à compter du 1er juillet 2021 sur la base de 116 m2 x 35 euros,
- ordonner que les autres clauses du bail de 1995 demeurassent inchangées 'hormis la clause de révision du loyer ou l'indice du coût de la construction sera remplacée par l'indice des loyers commerciaux (ILC) - l'indice de référence sera le dernier indice publié à la date de renouvellement du bail le 1er juillet 2021",
- ordonner que le dépôt de garantie fût ajusté pour correspondre à deux mois de loyer HT,
A TITRE SUBSIDIAIRE sur le montant du loyer, ordonner avant dire droit une mesure d'expertise pour déterminer la valeur locative des lieux loués à la date de prise d'effet du bail renouvelé, sur le base des critères définis aux articles L145-33 et suivants et R145-2 et suivants du code de commerce,
EN TOUT ETAT DE CAUSE, condamner M. [P] à payer à la S.C.I. IMMOBILIERE [B] la somme de 7 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, en ce compris les coûts 'des commandements',
En réponse, M. [P] concluait aux fins de voir :
- rejeter les demandes du bailleur,
- ordonner à ce dernier, sous astreinte, de faire procéder aux travaux permettant de faire cesser les infiltrations consécutives aux fuites d'eau provenant du plafond,
- condamner la société IMMOBILIERE [B] à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,
- écarter l'exécution provisoire ;
Par jugement contradictoire du 16 janvier 2025, le tribunal a rejeté les demandes de la société IMMOBILIERE [B] et la demande reconventionnelle de M. [P] et a condamné la première à payer au second la somme de 3 200 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens, tout en n'écartant pas l'exécution provisoire de droit de ce jugement;
La société IMMOBILIERE BLACHARD a relévé appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique (RPVA) le 19 mars 2025, en indiquant expressément que cet appel tendait à 'l'annulation ou l'infirmation de la décision en ce qu'elle a (chefs du jugement critiqués) rejeté les demandes de la société immobilière [B], condamné la S.C.I. IMMOBILIERE [B] à payer à la M. [Y] [P] la somme de 3 200 euros outre les dépens' ;
Suivant avis du greffe notifié, par RPVA, au conseil de l'appelante le 24 avril 2025, la procédure a fait l'objet d'une orientation à la mise en état ; M. [P], intimé, a constitué avocat par acte remis au greffe et notifié au conseil de ladite appelante, par même voie, le 6 mai 2025 ;
La S.C.I. IMMOBILIERE [B], appelante, a conclu au fond par acte remis au greffe et notifié au conseil de l'intimé, par RPVA, le 12 juin 2025, et M. [P], intimé, par acte remis au greffe et notifié au conseil de l'appelante, par même voie, le 11 septembre 2025 ;
L'instruction de l'affaire a été clôturée par ordonnance du conseiller de la mise en état du 17 novembre 2025 et cause et parties y ont été renvoyées à l'audience du 9 mars 2026, à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré à ce jour ;
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
1°/ Par ses conclusions remises au greffe le 12 juin 2025, la S.C.I. IMMOBILIERE [B], appelante, conclut aux fins de voir :
- confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté M. [P] de sa demande reconventionnelle au titre des infiltrations,
- l'infirmer en ce qu'il a rejeté les demandes de la société IMMOBILIERE [B] et l'a condamnée à payer à M. [P] la somme de 3 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
- ordonner à M. [Y] [P] de remettre les lieux en leur état d'origine sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, notamment :
** de retirer toutes constructions édifiées tant par lui que par les précédents locataires, à savoir :
*** fermer l'ouverture créée entre le 17 et le [Adresse 9], sous le contrôle d'un bureau d'étude chargé de vérifier la conformité des travaux avec les règles de l'art,
*** délaisser et cesser d'occuper à titre privatif la cour d'une superficie de 26,4 m2 située dans les parties communes, en remettant les lieux en leur état d'origine,
*** déposer la porte en fer anciennement à usage de guichet de garde et reconstituer le mur sur lequel a été implantée ladite porte,
** de ne plus empiéter sur les parties communes, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- au visa des articles 1130 et suivants et 1743 du code civil, annuler le contrat de bail renouvelé conclu entre les parties le 30 juin 2021,
- au visa des articles L145-34 et suivants du code de commerce,
** dire que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative,
** fixer ce loyer comme suit :
*** soit la cour considère que le bail ne porte que sur les 90 m2 y mentionnés et ordonne au preneur de cesser d'occuper la petite cour de 26,4 m2 qu'il a transformée en espace de stockage : 3 150 euros par mois à compter du 1er juillet 2021 sur la base de 90 m2 x 35 euros,
*** soit le tribunal considérait que cet espace de stockage est intégré au bail et qu'en conséquence les locaux donnés à bail ont une surface de 116 m2: 4 060 euros HT à compter du 1er juillet 2021 sur la base de 116 m2 x 35 euros,
- au visa des articles L145-34 et L145-38 du code de commerce,
** ordonner que les autres clauses du bail de 1995 demeurent inchangées 'hormis la clause de révision du loyer ou l'indice du coût de la construction sera remplacée par l'indice des loyers commerciaux (ILC) - l'indice de référence sera le dernier indice publié à la date de renouvellement du bail le 1er juillet 2021",
- ordonner que le dépôt de garantie soit ajusté pour correspondre à deux mois de loyer HT,
A TITRE SUBSIDIAIRE sur le montant du loyer, ordonner avant dire droit une mesure d'expertise pour déterminer la valeur locative des lieux loués à la date de prise d'effet du bail renouvelé, sur le base des critères définis aux articles L145-33 et suivants et R145-2 et suivants du code de commerce,
EN TOUT ETAT DE CAUSE, condamner M. [P] à payer à la S.C.I. IMMOBILIERE [B] la somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, en ce compris les coûts 'des commandements' ;
Pour l'exposé des explications et moyens invoqués par l'appelante au soutien de ces fins principales et subsidiaires, il est expressément référé à ces écritures ;
2°/ Par ses propres conclusions, remises au greffe le 11 septembre 2025, M. [Y] [P], intimé, souhaite voir débouter la société appelante de toutes ses demandes, confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions et condamner ladite appelante à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour l'exposé des moyens proposés par M. [P] au soutien de sa défense à l'appel de la société IMMOBILIERE [B] ;
MOTIFS DE L'ARRET
I- Sur la recevabilité de l'appel
Attendu qu'aux termes de l'article 538 du code de procédure civile, le délai de recours par une voie ordinaire est d'un mois en matière contentieuse, celle-là même dont relève le présent litige ; et qu'en application de l'article 528 du même code, ce délai court à compter de la signification du jugement querellé ;
Attendu que la société IMMOBILIERE [B] a relevé appel le 19 mars 2025 d'un jugement rendu en matière contentieuse le 16 janvier précédent, sans qu'il soit prétendu et justifié aux débats de ce qu'il aurait été préalablement signifié à l'une ou l'autre des parties, si bien que cet appel sera jugé recevable au plan du délai pour agir ;
II- Sur le périmètre de la saisine de la cour
Attendu qu'en application de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent, cependant que la dévolution opère pour le tout lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement; et qu'aux termes de l'article 542 du même code, un tel appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel ;
Attendu que ces dispositions s'imposent tant à l'appelant principal qu'à l'intimé pour le cas où celui-ci entendrait voir réfomer un chef du jugement querellé non déféré par l'appelant principal ;
Attendu qu'aux termes de ses conclusions d'appelante, la société IMMOBILIERE [B] ne remet pas en cause la disposition du jugement déféré par laquelle les premiers juges ont rejeté la demande reconventionnelle de M. [P] au titre de prétendues infiltrations, puisqu'à l'inverse elle en demande expressément la confirmation alors même que l'intimé n'a formé aucun appel incident de ce chef ; que la cour n'en est donc pas saisie et n'a donc pas à y statuer, pas même pour le confirmer ;
III- Sur les demandes du bailleur au titre de la 'remise en état des lieux en leur état d'origine' et au titre de la cessation d'un empiètement sur les parties communes
Attendu qu'il est permis d'observer en premier lieu que si commandement a été fait au preneur de remettre les lieux en leur état d'origine par un acte d'huissier de justice du 3 juin 2022 visant la clause résolutoire du bail, le bailleur a fait choix, dans le cadre de la présente instance, de se borner à solliciter une telle remise en état, sans formuler une quelconque demande au titre du constat de la résiliation du bail pour défaut d'exécution dudit commandement ;
Attendu qu'en second lieu sera-t-il rappelé qu'à l'encontre de l'opinion de M. [P], la circonstance que celui-ci n'ait été substitué au précédent locataire qu'en suite de la cession à son profit du fonds de commerce de pharmacie en septembre 2002 et, le cas échéant, ne soit pas l'auteur des modifications sans autorisation des locaux objets du bail dont il est demandé la remise en leur état initial, n'est pas de nature à rendre les demandes de ce chef à son encontre irrecevables ; qu'en effet, s'agissant d'infractions continues aux stipulations du bail, les locataires successifs en sont responsables contractuellement à l'égard du bailleur et ont l'obligation d'y mettre un terme, qui qu'en soit l'auteur originel, puisque les clauses dudit bail sont opposables aux repreneurs successifs, sauf s'il s'agit de manquements exclusivement personnels du cédant du fonds de commerce et du bail, tels le défaut de paiement des loyers échus avant la date d'effet de la cession ;
Attendu, en troisième lieu, que l'acquéreur des lieux loués en cours d'exécution d'un bail, fût-il, avant la vente, parfaitement informé des manquements du preneur aux clauses du bail, conserve qualité et intérêts à agir contre le preneur au titre de ces manquements, soit pour les faire cesser, soit, le cas échéant, pour les faire sanctionner par une résiliation de plein droit ou judiciaire du bail ;
Attendu que sans porter atteinte au principe suivant lequel tout locataire d'un immeuble est présumé en prendre possession en parfait état d'entretien si aucun état des lieux d'entrée n'a été réalisé ou ne met en exergue des désordres existants à la date d'entrée dans les lieux, il appartient au bailleur qui prétend, comme en l'espèce, à l'existence de modifications de la configuration des lieux loués (en l'espèce : ouverture créée sans autorisation entre le 17 et le [Adresse 9], création sans autorisation d'une porte en fer à usage de guichet de garde), à celle d'une occupation privative irrégulière d'un espace non compris dans lesdits lieux (en l'espèce : utilisation privative d'une cour commune de 26,4 m2) et à l'existence d'un empiétement sur les parties communes, d'en faire la preuve, après quoi, si cette preuve est faite, il incombe au preneur de faire celle, le cas échéant, des autorisations qu'il aurait reçues à cet égard ;
III-1- Sur les demandes au titre de la porte en fer et de l'ouverture créée entre le 17 et le [Adresse 9]
Attendu que s'agissant de l'ouverture incontestablement pratiquée en rez-de-chaussée entre les bâtiments 17 et [Adresse 9], pour permettre une unité d'exploitation dans les deux locaux loués distinctement par deux propriétaires-bailleurs distincts, il résulte d'un acte du 25 octobre 1995, par lequel M. [K] [P], aux droits duquel M. [Y] [P] est venu dans le bail litigieux portant sur le n° 17 suivant acte de cession du 4 septembre 2002, a acquis le droit au bail portant sur le n° 19, qu'il y a été expressément autorisé à 'faire une ouverture dans le mur existant entre le rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 2] dont il (était) déjà locataire et le rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 10] objet du bail, de manière à agrandir la pharmacie exploitée par Monsieur [P], le tout à ses frais' ;
Attendu que cette ouverture a cependant été ainsi autorisée sur un maximum de 4 mètres de large sur 2 mètres de hauteur, et ce sous la surveilance de l'architecte choisi par M. [P] 'qui (devait) certifier que ladite ouverture ne (pourrait) en aucun cas nuire à la solidité de l'immeuble' ;
Attendu que, dans une attestation du 1er juin 2023, M. [N] [L], artisan-commerçant, certifie avoir réalisé l'agencement de la pharmacie et, partant, ladite ouverture, entre 1995 et 1996, affirmant l'avoir fait au visa des autorisations des propriétaires ; que la circonstance qu'il s'y présente comme alors 'gérant de la St atelier 3" alors qu'il est démontré que cette société n'a été créée qu'en 2001, soit bien après, n'autorise pas l'appelante à discréditer ce témoignage circonstancié ; qu'en effet, bien des artisans, mais aussi des professionnels du droit parfois, confondent entreprise personnelle et société à la personnalité juridique distincte et dénomination sociale et enseigne, si bien qu'il n'est pas exclu que M. [L] ait exercé, avant la création de sa société ATELIER 3, son artisanat en son nom personnel sous une enseigne du même nom, si bien que cette erreur manifeste reste une erreur matérielle insusceptible d'invalider son témoignage ; qu'en outre, si une seule des autorisations dont fait état M. [L] est prouvée par un acte formel, celle du bailleur du n° 19, la cour validera la preuve de l'autorisation du propriétaire du n° 17 résultant de la seule susdite attestation, puisqu'il n'est pas envisageable de reprocher au successeur d'un précédent locataire responsable des travaux litigieux, de ne pouvoir produire un acte plus formel remontant à 1995 ou 1996, ce d'autant qu'en acceptant en juin 2021 de renouveler formellement le bail de 1995 au profit de M. [Y] [P], successeur de M. [K] [P], les propriétaires-bailleur, en la personne d'un professionnel du droit, savoir un administrateur provisoire, ceux-ci ont nécessairement validé la configuration des lieux qu'ils avaient tout loisir, avant que de conclure à nouveau, de contester ;
Attendu que pour les mêmes motifs, il sera passé outre le fait que M. [Y] [P] est nécessairement incapable de produire la certification d'un architecte exigée par l'acte de cession du bail portant sur le n° 19 du [Adresse 4], dont le défaut ne remet nullement en cause la légitimité de l'ouverture pratiquée ;
Attendu que, s'agissant de la porte en fer, elle est le résultat de la susdite ouverture dont il a été constaté qu'elle avait été autorisée ; que si le constat d'huissier dressé le 12 avril 2022 à la demande de la bailleresse, révèle qu'elle est en mauvais état, force est de constater que cette dernière ne demande pas qu'il soit fait injonction à M. [P] d'en améliorer l'esthétique, mais son enlèvement et la reconstitution du mur sans ouverture, lesquels sont incompatibles avec ce qui a été jugé ci-avant à cet égard ; et que, en l'absence de saisine de la cour de ce chef, il ne lui est pas permis de statuer ultra petita en ordonnant une remise en état de la porte qui ne lui est pas demandée ;
Attendu qu'il y a donc lieu, pour les motifs ci-avant, de rejeter les demandes de l'appelante tant au titre de la fermeture de l'ouverture pratiquée en 1995/1996 entre les [Adresse 11], qu'au titre de la dépose de la porte en fer et de la reconstitution du mur sur lequel elle est implantée;
III-2- Sur les demandes au titre de la cessation de l'occupation privative d'une cour de 26,4 m2 et au titre de la cessation de tout empiétement sur les parties communes
Attendu que la société IMMOBILIERE [B] prétend à une occupation irrégulière par son locataire d'une courette de 26,4 m2 qui résulterait de la couverture illicite d'une petite cour en parties communes, tandis que M. [P] affirme qu'une telle courette n'existe pas dans les locaux qu'il occupe ;
Attendu que l'appelante fonde sa demande au titre de cette courette sur une analyse des surfaces visées au bail et dans un certificat de surfaces annexé à un procès-verbal de constat d'huissier du 19 mai 2021, toutes choses qui ne font nullement la preuve de l'occupation d'une telle courette par le pharmacien ; que Mme [A], dont le témoignage doit certes être relativisé en sa force probante compte tenu de son lien de subordination avec M. [P], intimé, atteste elle aussi, tout comme son employeur, de ce qu'aucune extension de la pharmacie n'a été réalisée depuis qu'elle y travaille, soit depuis 1991 ; qu'il peut être ajouté à titre superfétatoire que l'argumentaire du bailleur tiré des surfaces louées et occupées n'a aucune portée probante, dès lors que dans le bail en cause la surface totale louée n'est fixée à 90 m2 qu'approximativement et que, surtout, dans le détail de ces surfaces figurent 'une salle de vente, 1 bureau aménagé, 2 pièces à usage de dépôt et des toilettes', toutes choses qui s'accordent parfaitement à l'occupation actuelle des lieux telle qu'elle ressort des indications respectives des parties ;
Attendu que la société IMMOBILIERE [B], pour autre argument, prétend, en page 13, 4ème paragraphe de ses écritures, que 'le PV de constat en date du 12 avril 2022 fait état d'un dégagement de 26,40 m2", pour souligner juste après, dans la même phrase, qu''aucun des baux ne fait état de cette surface, ni de ce dégagement' et que 'toutes les désignations font état d'une surface d'environ 90 M2", alors même que la lecture attentive de ce procès-verbal (pièce 10 de l'appelante) révèle que l'huissier instrumentaire n'y fait aucune constatation de cette sorte et, en particulier, n'énonce aucune quantification des surfaces occupées par M. [P], notamment pas celle de la prétendue courette, se bornant, pour ce qui peut avoir trait à cette courette, à énoncer ceci, en page 5 in fine : 'M. [E] me déclare qu'il y a sous cette surface une cour (dépendant de l'immeuble) que la pharmacie a faite couvrir pour augmenter l'espace dont elle dispose'; qu'il ne s'agit donc pas d'une constatation objective, d'ailleurs non quantifiée, mais du seul rapport des dires non probants de son mandant ;
Attendu qu'il résulte de ces constatations que la preuve n'est nullement faite en procédure de ce que M. [P] occuperait une surface de 26,40 m2 qui ne serait pas comprise dans son bail, si bien que le jugement déféré sera encore confirmé en ce que le tribunal y a débouté la bailleresse de ses demandes tendant à voir enjoindre le susnommé locataire :
- à délaisser et cesser d'occuper à titre privatif la cour d'une superficie de 26,4 m2 située dans les parties communes en remettant les lieux en leur état d'origine,
- et à ne plus empiéter sur les parties communes ;
IV- Sur la demande du bailleur en nullité du bail renouvelé conclu le 30 juin 2021
Attendu que l'appelante fonde sa demande de nullité du bail renouvelé de 2021 sur les dispositions à la fois des articles 1130 et suivants du code civil et de l'article 1743 du même code ;
Attendu qu'aux termes du premier de ces articles (1130), l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes ; et que la société bailleresse excipe plus précisément d'une 'erreur substantielle (de l'ancien bailleur) (au sens plus précisément défini à l'article 1132 du code civil) sur le montant du loyer renouvelé lors du renouvellement du bail intervenu le 30 juin 2021" ;
Attendu que pour ce faire, elle estime qu'il est de jurisprudence constante qu'en application de l'article 1743 du code civil, en cas de vente d'un immeuble loué, y compris sur adjudication, le contrat de bail se transmet à l'acquéreur avec tous ses accessoires, droits et obligations, et qu'ainsi, pour se trouver substituée au bailleur initial pour l'intégralité des clauses du bail et de ses accessoires, elle dispose de l'intégralité de ses droits et actions;
Mais attendu qu'en application des articles 1179, 1180 et 1181 :
- la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général, et relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d'un intérêt privé,
- la nullité absolue peut être demandée par toute personne justifiant d'un intérêt, ainsi que par le ministère public, tandis que la nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger ;
Or, attendu qu'en matière de vices du consentement, la nullité est relative, puisque c'est la sauvegarde de l'intérêt privé du cocontractant qui est protégée ;
Attendu qu'il s'en déduit qu'à l'encontre de l'opinion de la société IMMOBILIERE [B], l'action en nullité pour erreur-vice du consentement est une action personnelle des cocontractants à l'acte argué de nullité et ne se transmet pas, ' notamment lorsque, comme en l'espèce, le contrat argué de nullité est un bail portant sur un immeuble ultérieurement vendu --, à l'acquéreur non signataire dudit bail ; qu'il peut être ajouté à titre superfétatoire que, de toute façon, l'appelante ne produit pas le moindre élément de nature à faire la preuve de ce que le bailleur à l'acte du 30 juin 2021, en la personne par surcroît d'un professionnel du droit, ' puisque ce bailleur était une indivision successorale administrée par un administrateur judiciaire de profession --, ait commis la moindre erreur de droit ou de fait qui aurait porté sur les qualités essentielles de la prestation due par le preneur (loyer), seule une légère erreur matérielle, expressément reconnue par M. [P] en ses écritures d'intimé, s'y trouvant quant au montant réel de l'indexation du loyer appliquée, une telle erreur ayant été insusceptible de vicier le consentement de l'indivision successorale exprimé par son administrateur provisoire ;
Attendu qu'il convient par suite, pour ces motifs, de confirmer le jugement déféré en ce que le tribunal y a rejeté la demande de nullité du bail renouvelé formée par la bailleresse ;
V- Sur les demandes du bailleur au titre du montant du loyer renouvelé
Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article R145-23 du code de commerce que si, par principe, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace, le tribunal judiciaire saisi des autres contestations peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes au titre de cette fixation ; que c'est donc à tort que M. [P] oppose en premier lieu à la demande du bailleur en révision du prix du loyer litigieux, en ses moyens, l'incompétence des premiers juges et, partant, celle de la cour statuant en appel de leur décision à cet égard ;
Attendu qu'aux termes des articles :
- L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d'accord des parties sur ce point, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
- L145-34 du même code :
** à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques,
** à défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié,
** en cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif,
** les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans,
** en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente,
- L145-37 du même code, les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du chapitre V du titre IV du Livre 1er dudit code, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat ;
Attendu qu'au rang de ces réserves, figurent celles de l'article L145-38, selon lequel :
- la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé et en ce cas la révision du loyer prend effet à compter de la date de sa demande,
- de nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable,
- par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer et, dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente,
- en aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours ;
Attendu qu'il est constant en l'espèce :
- que le bail litigieux a pris effet du 1er avril 1995 pour une durée de 9 années ayant expiré le 31 mars 2004,
- qu'il s'est prolongé tacitement à compter de cette date,
- et qu'il a été expressément renouvelé par acte du 30 juin 2021 pour une durée de 9 années consécutives à effet, rétroactivement du 1er janvier 2021, de quoi il ressort qu'il s'agit d'un bail d'une durée totale de plus de 12 années, si bien qu'en application de l'article L145-34 du code de commerce, le montant du loyer y relatif est déplafonné, d'une part, et, d'autre part, qu'en application de l'article L145-38 al 1 du même code, la demande en révision, formée plus de trois ans après le point de départ du bail renouvelé, est recevable, pour la révision prendre effet, le cas échéant, à la date de la demande en ce sens, peu important, à l'encontre de l'opinion du preneur, que les parties aient convenu lors du renouvellement de 2021, d'un simple loyer indexé sur l'indice stipulé au bail antérieur ;
Mais attendu qu'il appartient au bailleur qui sollicite la revalorisation du prix du loyer commercial en arguant d'une augmentation de la valeur locative des locaux loués au regard des critères de l'article L145-33 précité, d'en faire à tout le moins un début de preuve autorisant la juridiction, le cas échéant, à recourir à une mesure d'expertise pour la faire déterminer plus précisément; qu'en effet, en application de l'article 146 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver et en aucun cas une telle mesure ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve ;
Or, attendu que la cour ne peut que constater qu'au soutien de sa demande de déplafonnement du loyer au regard des critères susrappelés et, partant, d'un loyer fondé sur un prix au mètre carré de 35 euros (pour moins de 20 euros retenus d'accord commun lors de la conclusion du bail renouvelé), l'appelante ne produit pas le moindre élément qui soit de nature à même seulement suggérer que le loyer convenu en 2021 serait éloigné, en sa défaveur, de la réelle valeur locative des locaux loués ; qu'elle se borne en effet, sans soutien d'une quelconque pièce justificative, à exciper 'de la situation de l'immeuble (plein centre ville de [Localité 2] dans une rue commerçante), de sa destination (une pharmacie) et des prix couramment pratiqués dans le voisinage', alors même que le commerce en cause a toujours été une officine de pharmacie située en plein centre ville et qu'il n'est rien produit qui révèlerait les 'prix couramment pratiqués dans le voisinage' pour un commerce similaire ; qu'il y a donc lieu de la débouter en l'état de sa demande de révision dudit loyer, tout autant que de sa demande d'expertise judiciaire à cet égard ;
VI- Sur les dépens et les frais irrépétibles
Attendu que la société IMMOBILIERE [B] succombe en appel, tout comme en première instance, si bien que, d'une part, le jugement querellé sera confirmé en ce que le tribunal lui a imputé la charge des dépens de première instance et, d'autre part, elle sera également condamnée aux entiers dépens d'appel ; que, subséquemment, sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel est infondée au regard des conditions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu que des considérations tenant à l'équité justifient par ailleurs :
- de confirmer le jugement déféré du chef des frais irrépétibles de première instance mis à la charge de la société IMMOBILIERE [B] à hauteur de la somme de 3 200 euros,
- de condamner cette dernière à indemniser M. [P] de ses frais irrépétibles d'appel à hauteur de la somme de 8 000 euros ;
PAR CES MOTIFS
La cour,
- Déclare la S.C.I. IMMOBILIERE [B] recevable en son appel à l'encontre du jugement du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE en date du 16 janvier 2025,
- Confirme ce jugement en toutes ses dispositions déférées,
Y ajoutant,
- Déboute la S.C.I. IMMOBILIERE [B] de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel,
- La condamne à payer à M. [Y] [P] une somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Et ont signé,
La greffière, Le président