CA Pau, 2e ch - sect. 1, 30 juin 2026, n° 24/03484
PAU
Arrêt
Autre
PhD/RP
Numéro 26/01914
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRET DU 30 Juin 2026
Dossier :
N° RG 24/03484
N° Portalis DBVV-V-B7I-JBET
Nature affaire :
Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé
Affaire :
[K] [O]
C/
S.A.S. BEROATZEAN
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 30 Juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 27 Avril 2026, devant :
Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,
assisté de M. MAGESTE, Greffier, présent à l'appel des causes,
Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition, a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame PELLEFIGUES, Président
Monsieur DARRACQ, Conseiller
Madame BAYLAUCQ, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
Monsieur [K] [O]
né le 17 Janvier 1949 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représenté par Maître Julien CLAUDEL de la SCP LUZ AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE
Assisté de Maître HANUS avocat au barreau de BAYONNE
INTIMEE :
S.A.S. BEROATZEAN
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Maître Caroline ACHARD, avocat au barreau de BAYONNE
Assistée de Maître Joris EGLEM de la SELARL CABINET D'AVOCAT EGLEM, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 12 SEPTEMBRE 2024
rendue par le TJ A COMPETENCE COMMERCIALE DE [Localité 4]
FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES
Par acte notarié du 10 décembre 2012, M. [K] [O] a donné à bail commercial, pour une durée expirant le 9 décembre 2021, des locaux à usage de bar, restaurant, sis [Adresse 3] (locaux d'exploitation) et [Adresse 4] (cave) à [Localité 4], moyennant le prix annuel de 8 160 euros hors taxes et charges.
Le 26 octobre 2018, la société Beroatzean (sas) a acquis le fonds de commerce exploité dans les lieux loués.
Par acte d'huissier du 7 juin 2021, le bailleur a donné congé avec offre de renouvellement du bail moyennant un nouveau loyer annuel de 15.000 euros hors charges à compter du 10 décembre 2021.
Le 16 mars 2022, la locataire a accepté le principe du renouvellement du bail mais aux conditions financières du bail expiré.
Par mémoire du 8 décembre 2023, notifié le 12 décembre, le bailleur a demandé une fixation du prix du bail renouvelé à hauteur de 1 250 euros par mois jusqu'au 9 décembre 2023, puis de 1 500 euros par mois à compter du 10 décembre 2023.
Suivant exploit du 15 décembre 2023, M. [O] a fait assigner la société Beroatzean par devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de voir déplafonner et fixer le prix du bail renouvelé.
Par jugement contradictoire du 12 septembre 2024, le juge des loyers a':
débouté M. [O] de l'ensemble de ses demandes
fixé le loyer de renouvellement du bail de la société Beroatzean à compter du 10 décembre 2021, date de renouvellement du bail, à un montant mensuel de 747,65 euros hors taxes et hors charges
condamné M. [O] à payer à la société Beroatzean la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
condamné M. [O] aux dépens
débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.
Par déclaration faite au greffe de la cour le 16 décembre 2024, M. [O] a relevé appel de ce jugement.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 11 mars 2026.
* * *
Vu les dernières conclusions notifiées le 10 mars 2026 par M. [O] qui a demandé à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et, statuant à nouveau, de':
fixer et arrêter le loyer du bail renouvelé au 10 décembre 2021, portant sur le lot n° 4, situé [Adresse 3] à [Localité 4] (rez-de-chaussée 90 m² environ) et sur le lot n° 6 (cave 10 m²), situé [Adresse 4] à [Localité 4], à un montant de 15.000 euros annuel, soit 1 250 euros par mois jusqu'au 9 décembre 2023 et à compter du 10 décembre 2023 à 18 000 euros annuels, soit 1 500 euros par mois hors charges,
dire et arrête que les compléments de loyers dus par le locataire porteront intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité avec les dispositions de l'article 1154 du code civil,
condamner la société Beroatzean au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel.
Subsidiairement':
- si la cour, après avoir entendu les parties sur le fond, estimait ne pas être suffisamment informée sur la valeur locative pratiquée sur [Localité 4] pour un commerce de restauration, avant dire droit':
ordonner une expertise judiciaire
désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des lieux loués
examiner les éléments de l'article L 145-33 du code de commerce
dire si le loyer proposé (1 500 euros/mois) pour le bail de renouvellement (portant sur le lot n° 4, situé [Adresse 3] à [Localité 4] (rez-de-chaussée 90 m² environ), et sur le lot n° 6 (cave 10 m²), situé [Adresse 4], à [Localité 4], est conforme aux loyers pratiqués dans le voisinage
dire que le montant de 1 250 euros/mois initialement proposé est un minima qui est largement en deçà de ceux pratiqués dans le voisinage
mettre à la charge des parties par moitié la provision à consigner
réserver les dépens
débouter la société Beroatzean de toutes demandes plus amples ou contraires.
* *
Vu les dernières conclusions notifiées le 12 juin 2025 par la société Beroatzean qui a demandé à la cour de':
A titre principal':
confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
A titre subsidiaire':
- dans le cas où la cour déciderait de donner droit à la demande de fixation d'un loyer déplafonné,
juger que la variation de loyer qui découlerait du déplafonnement du loyer renouvelé sera limitée chaque année à 10'% du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
En tout état de cause,
condamner M. [O] à payer à la société Beroatzean la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
condamner M. [O] aux dépens.
MOTIFS
Sur le déplafonnement
L'appelant fait grief au jugement entrepris d'avoir écarté le déplafonnement du prix du bail renouvelé pour absence de preuve d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité en dépit, selon l'appelant, des pièces versées aux débats en première instance et qui, a fortiori complétées par celles produites en appel, permettent d'établir que':
- les locaux se situent à proximité des moyens de transport, parking public, centres d'intérêts culturels, de musées, théâtres, mairie, dans un quartier qui a fait l'objet de grandes rénovations et de travaux d'aménagement de voirie publique sur la chaussée et avec des façades d'immeubles de caractères à compter de 2018, outre l'ouverture d'un hôtel 4 étoiles au 7 de la même rue, quand la terrasse du restaurant se situait, avant ces travaux, sur une place de stationnement et que l'immeuble voisin était dans un tel état de dégradation que s'engager dans la rue était peu attrayant
- pendant les fêtes de [Localité 4], la fête foraine est installée aux abords du pont [Localité 5] et juste en face de la [Adresse 5] depuis 2019, tout comme le marché de Noël et manèges de décembre à janvier depuis 2016
- l'activité de restauration est la seule située dans les rues proches permettant d'accéder aux musées et bénéficie d'une véritable terrasse depuis la réalisation des travaux de voirie
- l'ensemble des éléments qui précèdent caractérisent une modification notable des facteurs locaux de commercialité qui a une incidence favorable concrète sur le commerce exploité par la société Beroatzean.
Cela posé, il résulte des dispositions de l'article L 145-34 du code de commerce que la règle du plafonnement du prix du bail renouvelé peut être écartée en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33.
Les références de l'appelant sur l'évolution des prix pratiqués dans le voisinage sont donc inopérantes sur l'existence d'un motif de déplafonnement.
En application de l'article 1353 du code civil, il incombe au bailleur, invoquant des dérogations à la règle du plafonnement, de justifier des motifs de ces dérogations.
Et, il résulte des articles L 145-35 et R 145-6 du même code que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les lieux (3e Civ., 18 septembre 2025, pourvoi n° 24-13.288).
En l'espèce, M. [O] invoque une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l'activité de la locataire.
Mais, d'une part, l'appelant a persisté, en appel, à produire des photographies aériennes, capturées sur internet, du quartier abritant les locaux loués, prises en 2012, 2014 et 2017, 2019 et 2020, censées attester «'des changements majeurs intervenus après 2017'», mais qui, visuellement, sont impropres à établir, et même à illustrer, la matérialité des modifications alléguées, tandis que les photographies de la [Adresse 5], prises avant et après les travaux de rénovation urbaine, ne sont pas datées, ne permettant pas même d'établir que les travaux de rénovation urbaine ont bien été réalisés au cours du bail expiré, l'appelant n'hésitant pas à diluer son argumentation dans des faits constatés en 2024 (page 14 des conclusions) ou à se contredire notamment au sujet de la réhabilitation de l'immeuble voisin abritant un nouveau commerce alors que, selon la photographie datée de juin 2022, insérée dans ses conclusions d'appel (page 11), le rez-de-chaussée de cet immeuble est toujours obstrué par un panneau mural tagué.
Cette carence probatoire suffit à confirmer le jugement entrepris.
D'autre part, en admettant même que les travaux de rénovation urbaine allégués aient été réalisés au cours du bail expiré, ceux-ci ont simplement consisté, au vu des photographies de la [Adresse 5] et de son environnement immédiat, en une amélioration du revêtement de la chaussée et du trottoir que la société Beroatzean occupait déjà depuis le début d'un bail expiré en vertu d'une autorisation d'occupation du domaine public.
Au demeurant, il n'est pas allégué une augmentation de la capacité d'exploitation de la terrasse extérieure installée sur la portion de trottoir en façade du restaurant.
Il n'est pas justifié non plus de travaux de création d'un parking ou d'une extension des capacités de stationnement du parking des allées [Localité 6], mentionné sur les photographies aériennes, au cours du bail expiré.
La station de bus située [Adresse 6] est antérieure au bail expiré et son ré-aménagement arboré, à supposer même qu'il soit survenu au cours du bail expiré, n'a aucune incidence démontrée sur l'activité de la société Beroatzean.
En réalité, les locaux loués, situés dans la première portion de la [Adresse 5], visibles au sortir du pont [Localité 5], bénéficiaient dès l'origine du bail d'un emplacement privilégié au c'ur d'un quartier dynamique, desservi par des moyens de transport, un grand parking public, des centres d'intérêts culturels, de musées, théâtres, mairie.
Les travaux de rénovation urbaine, essentiellement d'amélioration de la voirie, n'ont apporté aucune modification notable démontrée, notamment par une meilleure attractivité de la clientèle, sur les facteurs locaux de commercialité, a fortiori susceptibles d'avoir une influence favorable sur l'activité de restauration de la société Beroatzean, l'amélioration de la terrasse, sans augmentation de la capacité d'exploitation, ne pouvant être regardée comme une modification notable des conditions d'exploitation du restaurant.
S'il est exact que, au cours du bail expiré, un hôtel quatre étoiles a été ouvert dans la même rue, ce fait, même en prenant en considération l'amélioration qualitative de la voirie, ne constitue pas une modification notable des facteurs locaux de commercialité compte tenu de l'environnement privilégié antérieur pré-existant dans lequel s'est inscrit le nouvel établissement hôtelier.
Et, la réouverture du musée [Localité 7]-Helleu, fermé pendant plusieurs années pour travaux, n'est intervenue qu'en 2025.
Enfin, l'appelant ne démontre pas qu'une attraction de la fête foraine, pendant les fêtes de [Localité 4], s'est installée à proximité de la place du Réduit au cours du bail expiré, ni, a fortiori, en quoi cette attraction familiale, d'une durée de 4 jours par an, ni en quoi le marché de Noël, avec ses commerces de bouche concurrents, constituerait une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l'activité de restauration de la société Beroatzean.
Il suit de l'ensemble des considérations qui précèdent que M. [O] ne rapportent pas la preuve d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [O] de ses demandes.
Le jugement entrepris sera confirmé sur le prix du bail renouvelé à compter du 10 décembre 2021 fixé à un montant mensuel de 747,65 euros hors taxes et charges, ce point n'étant pas autrement remis en cause par l'appelant.
Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.
L'appelant sera condamné aux dépens d'appel et au paiement d'une indemnité complémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré,
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
y ajoutant,
CONDAMNE M. [O] aux dépens d'appel,
CONDAMNE M. [O] à payer à la société Beroatzean une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par Madame GABAIX-HIALE, Greffier, suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, Le Président,
Numéro 26/01914
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRET DU 30 Juin 2026
Dossier :
N° RG 24/03484
N° Portalis DBVV-V-B7I-JBET
Nature affaire :
Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé
Affaire :
[K] [O]
C/
S.A.S. BEROATZEAN
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 30 Juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 27 Avril 2026, devant :
Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,
assisté de M. MAGESTE, Greffier, présent à l'appel des causes,
Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition, a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame PELLEFIGUES, Président
Monsieur DARRACQ, Conseiller
Madame BAYLAUCQ, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
Monsieur [K] [O]
né le 17 Janvier 1949 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représenté par Maître Julien CLAUDEL de la SCP LUZ AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE
Assisté de Maître HANUS avocat au barreau de BAYONNE
INTIMEE :
S.A.S. BEROATZEAN
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Maître Caroline ACHARD, avocat au barreau de BAYONNE
Assistée de Maître Joris EGLEM de la SELARL CABINET D'AVOCAT EGLEM, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 12 SEPTEMBRE 2024
rendue par le TJ A COMPETENCE COMMERCIALE DE [Localité 4]
FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES
Par acte notarié du 10 décembre 2012, M. [K] [O] a donné à bail commercial, pour une durée expirant le 9 décembre 2021, des locaux à usage de bar, restaurant, sis [Adresse 3] (locaux d'exploitation) et [Adresse 4] (cave) à [Localité 4], moyennant le prix annuel de 8 160 euros hors taxes et charges.
Le 26 octobre 2018, la société Beroatzean (sas) a acquis le fonds de commerce exploité dans les lieux loués.
Par acte d'huissier du 7 juin 2021, le bailleur a donné congé avec offre de renouvellement du bail moyennant un nouveau loyer annuel de 15.000 euros hors charges à compter du 10 décembre 2021.
Le 16 mars 2022, la locataire a accepté le principe du renouvellement du bail mais aux conditions financières du bail expiré.
Par mémoire du 8 décembre 2023, notifié le 12 décembre, le bailleur a demandé une fixation du prix du bail renouvelé à hauteur de 1 250 euros par mois jusqu'au 9 décembre 2023, puis de 1 500 euros par mois à compter du 10 décembre 2023.
Suivant exploit du 15 décembre 2023, M. [O] a fait assigner la société Beroatzean par devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de voir déplafonner et fixer le prix du bail renouvelé.
Par jugement contradictoire du 12 septembre 2024, le juge des loyers a':
débouté M. [O] de l'ensemble de ses demandes
fixé le loyer de renouvellement du bail de la société Beroatzean à compter du 10 décembre 2021, date de renouvellement du bail, à un montant mensuel de 747,65 euros hors taxes et hors charges
condamné M. [O] à payer à la société Beroatzean la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
condamné M. [O] aux dépens
débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.
Par déclaration faite au greffe de la cour le 16 décembre 2024, M. [O] a relevé appel de ce jugement.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 11 mars 2026.
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Vu les dernières conclusions notifiées le 10 mars 2026 par M. [O] qui a demandé à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et, statuant à nouveau, de':
fixer et arrêter le loyer du bail renouvelé au 10 décembre 2021, portant sur le lot n° 4, situé [Adresse 3] à [Localité 4] (rez-de-chaussée 90 m² environ) et sur le lot n° 6 (cave 10 m²), situé [Adresse 4] à [Localité 4], à un montant de 15.000 euros annuel, soit 1 250 euros par mois jusqu'au 9 décembre 2023 et à compter du 10 décembre 2023 à 18 000 euros annuels, soit 1 500 euros par mois hors charges,
dire et arrête que les compléments de loyers dus par le locataire porteront intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité avec les dispositions de l'article 1154 du code civil,
condamner la société Beroatzean au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel.
Subsidiairement':
- si la cour, après avoir entendu les parties sur le fond, estimait ne pas être suffisamment informée sur la valeur locative pratiquée sur [Localité 4] pour un commerce de restauration, avant dire droit':
ordonner une expertise judiciaire
désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des lieux loués
examiner les éléments de l'article L 145-33 du code de commerce
dire si le loyer proposé (1 500 euros/mois) pour le bail de renouvellement (portant sur le lot n° 4, situé [Adresse 3] à [Localité 4] (rez-de-chaussée 90 m² environ), et sur le lot n° 6 (cave 10 m²), situé [Adresse 4], à [Localité 4], est conforme aux loyers pratiqués dans le voisinage
dire que le montant de 1 250 euros/mois initialement proposé est un minima qui est largement en deçà de ceux pratiqués dans le voisinage
mettre à la charge des parties par moitié la provision à consigner
réserver les dépens
débouter la société Beroatzean de toutes demandes plus amples ou contraires.
* *
Vu les dernières conclusions notifiées le 12 juin 2025 par la société Beroatzean qui a demandé à la cour de':
A titre principal':
confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
A titre subsidiaire':
- dans le cas où la cour déciderait de donner droit à la demande de fixation d'un loyer déplafonné,
juger que la variation de loyer qui découlerait du déplafonnement du loyer renouvelé sera limitée chaque année à 10'% du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
En tout état de cause,
condamner M. [O] à payer à la société Beroatzean la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
condamner M. [O] aux dépens.
MOTIFS
Sur le déplafonnement
L'appelant fait grief au jugement entrepris d'avoir écarté le déplafonnement du prix du bail renouvelé pour absence de preuve d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité en dépit, selon l'appelant, des pièces versées aux débats en première instance et qui, a fortiori complétées par celles produites en appel, permettent d'établir que':
- les locaux se situent à proximité des moyens de transport, parking public, centres d'intérêts culturels, de musées, théâtres, mairie, dans un quartier qui a fait l'objet de grandes rénovations et de travaux d'aménagement de voirie publique sur la chaussée et avec des façades d'immeubles de caractères à compter de 2018, outre l'ouverture d'un hôtel 4 étoiles au 7 de la même rue, quand la terrasse du restaurant se situait, avant ces travaux, sur une place de stationnement et que l'immeuble voisin était dans un tel état de dégradation que s'engager dans la rue était peu attrayant
- pendant les fêtes de [Localité 4], la fête foraine est installée aux abords du pont [Localité 5] et juste en face de la [Adresse 5] depuis 2019, tout comme le marché de Noël et manèges de décembre à janvier depuis 2016
- l'activité de restauration est la seule située dans les rues proches permettant d'accéder aux musées et bénéficie d'une véritable terrasse depuis la réalisation des travaux de voirie
- l'ensemble des éléments qui précèdent caractérisent une modification notable des facteurs locaux de commercialité qui a une incidence favorable concrète sur le commerce exploité par la société Beroatzean.
Cela posé, il résulte des dispositions de l'article L 145-34 du code de commerce que la règle du plafonnement du prix du bail renouvelé peut être écartée en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33.
Les références de l'appelant sur l'évolution des prix pratiqués dans le voisinage sont donc inopérantes sur l'existence d'un motif de déplafonnement.
En application de l'article 1353 du code civil, il incombe au bailleur, invoquant des dérogations à la règle du plafonnement, de justifier des motifs de ces dérogations.
Et, il résulte des articles L 145-35 et R 145-6 du même code que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les lieux (3e Civ., 18 septembre 2025, pourvoi n° 24-13.288).
En l'espèce, M. [O] invoque une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l'activité de la locataire.
Mais, d'une part, l'appelant a persisté, en appel, à produire des photographies aériennes, capturées sur internet, du quartier abritant les locaux loués, prises en 2012, 2014 et 2017, 2019 et 2020, censées attester «'des changements majeurs intervenus après 2017'», mais qui, visuellement, sont impropres à établir, et même à illustrer, la matérialité des modifications alléguées, tandis que les photographies de la [Adresse 5], prises avant et après les travaux de rénovation urbaine, ne sont pas datées, ne permettant pas même d'établir que les travaux de rénovation urbaine ont bien été réalisés au cours du bail expiré, l'appelant n'hésitant pas à diluer son argumentation dans des faits constatés en 2024 (page 14 des conclusions) ou à se contredire notamment au sujet de la réhabilitation de l'immeuble voisin abritant un nouveau commerce alors que, selon la photographie datée de juin 2022, insérée dans ses conclusions d'appel (page 11), le rez-de-chaussée de cet immeuble est toujours obstrué par un panneau mural tagué.
Cette carence probatoire suffit à confirmer le jugement entrepris.
D'autre part, en admettant même que les travaux de rénovation urbaine allégués aient été réalisés au cours du bail expiré, ceux-ci ont simplement consisté, au vu des photographies de la [Adresse 5] et de son environnement immédiat, en une amélioration du revêtement de la chaussée et du trottoir que la société Beroatzean occupait déjà depuis le début d'un bail expiré en vertu d'une autorisation d'occupation du domaine public.
Au demeurant, il n'est pas allégué une augmentation de la capacité d'exploitation de la terrasse extérieure installée sur la portion de trottoir en façade du restaurant.
Il n'est pas justifié non plus de travaux de création d'un parking ou d'une extension des capacités de stationnement du parking des allées [Localité 6], mentionné sur les photographies aériennes, au cours du bail expiré.
La station de bus située [Adresse 6] est antérieure au bail expiré et son ré-aménagement arboré, à supposer même qu'il soit survenu au cours du bail expiré, n'a aucune incidence démontrée sur l'activité de la société Beroatzean.
En réalité, les locaux loués, situés dans la première portion de la [Adresse 5], visibles au sortir du pont [Localité 5], bénéficiaient dès l'origine du bail d'un emplacement privilégié au c'ur d'un quartier dynamique, desservi par des moyens de transport, un grand parking public, des centres d'intérêts culturels, de musées, théâtres, mairie.
Les travaux de rénovation urbaine, essentiellement d'amélioration de la voirie, n'ont apporté aucune modification notable démontrée, notamment par une meilleure attractivité de la clientèle, sur les facteurs locaux de commercialité, a fortiori susceptibles d'avoir une influence favorable sur l'activité de restauration de la société Beroatzean, l'amélioration de la terrasse, sans augmentation de la capacité d'exploitation, ne pouvant être regardée comme une modification notable des conditions d'exploitation du restaurant.
S'il est exact que, au cours du bail expiré, un hôtel quatre étoiles a été ouvert dans la même rue, ce fait, même en prenant en considération l'amélioration qualitative de la voirie, ne constitue pas une modification notable des facteurs locaux de commercialité compte tenu de l'environnement privilégié antérieur pré-existant dans lequel s'est inscrit le nouvel établissement hôtelier.
Et, la réouverture du musée [Localité 7]-Helleu, fermé pendant plusieurs années pour travaux, n'est intervenue qu'en 2025.
Enfin, l'appelant ne démontre pas qu'une attraction de la fête foraine, pendant les fêtes de [Localité 4], s'est installée à proximité de la place du Réduit au cours du bail expiré, ni, a fortiori, en quoi cette attraction familiale, d'une durée de 4 jours par an, ni en quoi le marché de Noël, avec ses commerces de bouche concurrents, constituerait une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l'activité de restauration de la société Beroatzean.
Il suit de l'ensemble des considérations qui précèdent que M. [O] ne rapportent pas la preuve d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [O] de ses demandes.
Le jugement entrepris sera confirmé sur le prix du bail renouvelé à compter du 10 décembre 2021 fixé à un montant mensuel de 747,65 euros hors taxes et charges, ce point n'étant pas autrement remis en cause par l'appelant.
Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.
L'appelant sera condamné aux dépens d'appel et au paiement d'une indemnité complémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré,
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
y ajoutant,
CONDAMNE M. [O] aux dépens d'appel,
CONDAMNE M. [O] à payer à la société Beroatzean une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par Madame GABAIX-HIALE, Greffier, suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, Le Président,