CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 18 juin 2026, n° 25/10515
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 18 JUIN 2026
N°2026/390
Rôle N° RG 25/10515 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BPESO
S.A.S. [G]
C/
[O] [K] [S]
[M] [S] épouse [E]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Philippe BRUZZO
Me Caroline PAYEN
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le TJ de [Localité 1] en date du 27 Août 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 25/00487.
APPELANTE
S.A.S. [G]
exerçant sous le nom commercial 'HOTEL PAUL [Localité 2] VICTOR',
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Philippe BRUZZO de la SELAS SELAS BRUZZO DUBUCQ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Vanille LAUNAY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
INTIMÉS
Monsieur [O] [K] [S]
né le 13 Septembre 1944 à [Localité 3] (Algérie),
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Caroline PAYEN de la SCP DRUJON D'ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
Madame [M] [S] épouse [E]
née le 22 Novembre 1946 à [Localité 3] (Algérie)
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Caroline PAYEN de la SCP DRUJON D'ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, et Mme Séverine MOGILKA, Conseillère, chargée du rapport.
Mme Séverine MOGILKA, Conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Angélique NETO, Présidente
Mme Séverine MOGILKA, Conseillère
Madame Paloma REPARAZ, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2026,
Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSE DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé en date du 29 septembre 2017, intervenant dans le cadre de la cession d'un fonds de commerce, M. [O] [S] et Mme [M] [E] ont donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) [G] une partie de l'immeuble situé à [Localité 4] [Adresse 4] [Localité 5], [Adresse 5], élevé sur rez-de-chaussée de deux étages, cadastré section AV n° [Cadastre 1], et ayant un accès par le [Adresse 6] [Adresse 7], moyennant un loyer annuel de 48 000 euros.
La société [G] exploite dans cet immeuble un hôtel à l'enseigne 'Hôtel Paul [Localité 2] [G]'comportant 23 chambres.
Invoquant la persistance des problèmes d'infiltrations et d'étanchéité de la toiture du bâtiment loué, malgré l'intervention de plusieurs entreprises, la société [G] a fait assigner M. [S] et Mme [E], devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence aux fins de voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire et une provision.
Par ordonnance en date du 3 décembre 2024, ce magistrat a ordonné la mesure sollicitée.
Par ordonnance de remplacement d'expert du 23 janvier 2025, M. [W] [I] a été désigné en qualité d'expert judiciaire.
Suite à sa visite des lieux du 26 mars 2025, l'expert judiciaire a souligné l'instabilité et le risque d'effondrement de pannes de charpentes. Le lendemain, il a invité les parties « à faire évacuer l'ensemble de l'aile du bâtiment côté rue en y incluant le passage qui dessert l'entrée de l'hôtel et de se mettre en conformité avec la réglementation applicable aux [Localité 6] ».
Par ordonnance en date du 25 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a, notamment :
- déclaré communes et opposables à la société Leydet Julien Construction, la société d'assurances Axa France Iard pris en sa qualité d'assureur responsabilité civile décennale de la société Leydet Julien Construction et d'assureur multirisque de la société [G], la société d'assurances Maaf Assurances, la SCP BR Associés prise en sa qualité de liquidateur de la société Durance Toiture, la société TGH, la société d'assurances MMA Iard Assurances Mutuelles, l'ordonnance de référé du 3 décembre 2024 et celle de changement d'expert du 23 janvier 2025 ;
- rejeté la demande de provision formée par M. [S] et Mme [E] du fait de contestations sérieuses ;
- enjoint à la Selarl [V] [Y] à communiquer une attestation d'assurance valide à la date des travaux effectués sur la toiture litigieuse concernant la société Durance Toiture ;
- enjoint à la SCP BR Associés à communiquer une attestation d'assurance valide à la date des
travaux effectués sur la toiture litigieuse concernant la société MGFR.
Par ordonnance en date du 25 juillet 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a, notamment :
- déclaré recevable l'intervention volontaire de la société Protect en sa qualité d'assureur de la société MG France Rénovation ;
- rejeté le demande de la société Entoria tendant à être mise hors de cause ;
- déclaré commune et opposable à la société Entoria en sa qualité d'assureur de la société MG
France Rénovation, la société Protect en sa qualité d'assureur de la SA MG France Rénovation et la société d'assurances MIC Insurance Company en qualité d'assureur de la société Durance Toiture, l'ordonnance de référé du 3 décembre 2024.
Par ordonnance du 24 juillet 2025 rendue par le président du tribunal judiciaire de Tarascon, la société [G] a été autorisée à faire assigner, dans le cadre d'un référé d'heure à heure, M. [S] et Mme [E]
Par actes de commissaire de justice des 25 et 28 juillet 2025, la société [G] a fait assigner M. [S] et Mme [E], devant ce même magistrat, statuant en référé, aux fins de :
- recevoir l'intégralité de ses moyens et prétentions ;
- être autorisée à suspendre l'exécution de son obligation de payer les loyers, rétroactivement depuis le 1er avril 2025 et jusqu'à réception sans réserve des travaux relatifs aux réparations des désordres structurels de l'immeuble à bail ;
- les condamner in solidum à :
- lui restituer les loyers versés depuis le 1er avril 2025 ;
- lui payer la somme de 23 894, 29 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts liés à son préjudice d'exploitation relatif à la fermeture de 8 des 23 chambres d'hôtel ;
- débouter M. [S] et Mme [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
- condamner M. [S] et Mme [E] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par ordonnance contradictoire en date du 27 août 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarascon a :
- déclaré le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarascon compétent pour statuer sur les prétentions de la société [G] ;
- rejeté la demande visant à voir suspendre le paiement du loyer par la société [G] à compter du 1er avril 2025 ;
- rejeté la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts liés à son préjudice d'exploitation formulée par la société [G] ;
- condamné la société [G] à payer M. [S] et Mme [E] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance.
Ce magistrat a, notamment, considéré que :
- les dispositions de l'article 42 du code de procédure civile devaient s'appliquer car :
- les demandes visant à voir suspendre le paiement du loyer et à obtenir une provision à valoir sur un préjudice financier étaient fondées sur le droit commun des obligations et des contrats ;
- la clause attributive de compétence figurant au contrat de bail, non conclu entre commerçants, devait être réputée non écrite ;
- le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarascon était compétent, un des défendeurs étant domicilié dans le ressort de cette juridiction ;
- en raison de l'impossibilité d'exploitation de 8 chambres sur 23, l'urgence de la demande de suspension des loyers était caractérisée ;
- l'exception d'inexécution invoquée par la société [G] constituait une contestation sérieuse dont l'appréciation n'entrait pas dans les pouvoirs du juge des référés ;
- aucun trouble manifestement illicite n'était caractérisé ;
- il existait des contestations sérieuses faisant obstacle à l'octroi d'une provision car :
- les modalités de calcul du préjudice d'exploitation invoqué par la société [G] se basent sur un taux de perte de chance relevant de l'appréciation souveraine du juge et ne permettent pas d'établir le quantum de la perte de gain à ce stade ;
- un litige était en cours entre les bailleurs et la locataire pouvant remettre en cause l'existence même du bail à la date où la société invoquait un préjudice d'exploitation.
Par déclaration transmise le 1er septembre 2025, la société [G] a interjeté appel de la décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce que le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarascon s'est déclaré compétent.
Par dernières conclusions transmises le 16 avril 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société [G] demande à la cour de :
- confirmer partiellement l'ordonnance déférée en ce qu'elle a « déclaré le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarascon compétent pour statuer sur les prétentions de la société [G] » ;
- infirmer partiellement, et pour le surplus, l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :
« - rejeté la demande visant à voir suspendre le paiement du loyer par la société [G] à compter du 1er avril 2025 ;
- rejeté la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts liés à son
préjudice d'exploitation formulée par la société [G] ;
- condamné la société [G] à payer M. [S] et Mme [E] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société [G] aux dépens;
- rappelé l'exécution provisoire de droit »
et, statuant à nouveau :
1. Sur la suspension de son obligation de payer les loyers :
* à titre principal :
- l'autoriser à suspendre intégralement l'exécution de son obligation de payer les loyers, rétroactivement depuis le 1er avril 2025 et jusqu'à la réception sans réserve par elle-même des travaux relatifs aux réparations des désordres structurels de l'immeuble pris à bail ;
- condamner, en conséquence, M. [S] et Mme [E] in solidum à lui restituer les loyers versés depuis le 1er avril 2025 ;
* à titre subsidiaire :
- l'autoriser à suspendre partiellement l'exécution de son obligation de payer les loyers en réduisant son montant de 33% soit de 4.598,69 euros HT à 3 081,12 euros HT, rétroactivement depuis le 1er avril 2025 et jusqu'à la réception sans réserve par elle-même des travaux relatifs aux réparations des désordres structurels de l'immeuble pris à bail ;
- condamner, en conséquence, M. [S] et Mme [E] in solidum à lui restituer le surplus des loyers versés depuis le 1er avril 2025, soit la somme mensuelle de 1 517,57 euros HT ;
2. Sur la nécessité de condamner les consorts [S] à lui verser une provision sur les dommages et intérêts :
- condamner M. [S] et Mme [E] in solidum à lui payer la somme de 23 894,29 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts liés à son préjudice d'exploitation relatif à la fermeture de 8 des 23 chambres de l'hôtel ;
en tout état de cause :
- débouter M. [S] et Mme [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- condamner M. [S] et Mme [E] in solidum à lui payer par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 6 000 euros, à savoir :
- la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;
- la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;
- codnamner M. [S] et Mme [E] in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de ses prétentions, la société [G] expose, notamment, que :
- ses demandes étant fondées sur le droit commun des obligations s'agissant d'une demande de suspension de l'obligation de paiement des loyers et d'une demande de provision à valoir sur le préjudice lié à l'obligation des bailleurs de prendre en charge les grosses réparations, et non le statut des baux commerciaux, la compétence territoriale du tribunal saisi est fonction du domicile du défendeur ;
- M. [S] étant domicilié à Fontvieille, le président du tribunal judiciaire de Tarascon est compétent ;
- les bailleurs ont manifestement manqué à leur obligation de prendre en charge les grosses réparations prévues par les articles 7§1 et 11§1 du contrat de bail et de délivrer un bien conforme ;
- les bailleurs ne lui permettent pas de jouir paisiblement du bien ni de l'exploiter pleinement alors qu'ils ont été avertis des désordres affectant les lieux ;
- elle subit l'inertie de M. [S] et Mme [E] depuis 8 ans ;
- elle ne s'est pas opposée à la réalisation des travaux de réparation de toiture côté jardin et n'a fait état que de la nécessité de l'intervention d'un coordinateur de sécurité et de la prise de précaution adaptées en raison de la présence d'amiante dans cette partie du bâtiment ;
- elle n'a nullement bloqué les travaux en ne versant pas la consignation complémentaire puisque l'ordonnance la fixant ne lui avait pas été notifiée et qu'elle avait consigné le montant à la Carpa ;
- huit chambres sont fermées, ce qui lui génère un préjudice d'exploitation certain ;
- il y a urgence à suspendre le paiement des loyers en raison de l'impact économique direct et actuel de la faute des bailleurs sur la viabilité de l'exploitation de l'hôtel mais aussi du versement de la consignation complémentaire ;
- aucune contestation sérieuse ne peut faire obstacle à la suspension de son obligation au paiement des loyers puisque le manquement des bailleurs est incontestable à la lecture du bail et le préjudice résulte du rapport du sapiteur désigné par l'expert ;
- subsidiairement, la suspension de son obligation au paiement des loyers peut être limitée à 33% du montant des loyers puisque les chambres fermées correspondent à 33% de la surface louée ;
- son préjudice d'exploitation a été évalué et actualisé par le cabinet Outmatch à plus de 148 000 euros au 17 octobre 2025 ;
- elle subit aussi un préjudice de perte de chance future en fonction des dates de réouverture des 8 chambres.
Par conclusions transmises le 16 avril 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [S] et Mme [E] demandent à la cour de :
* à titre principal :
- infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a "déclaré le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarascon compétent pour statuer sur les prétentions de la société [G] " ;
statuant à nouveau
- juger que la juridiction territorialement compétente est celle du lieu de l'immeuble situé à [Localité 7] ;
- déclarer incompétent le président du tribunal judiciaire de Tarascon au profit du président du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence ;
* à titre subsidiaire :
- juger que les demandes de la société [G] s'opposent à des contestations sérieuses faisant obstacle à la compétence du juge des référés ;
en conséquence,
- confirmer dans toutes ses dispositions l'ordonnance déférée ;
en tout état de cause,
- débouter la société [G] de l'intégralité de ses demandes comme manifestement irrecevables, totalement infondées et injustifiées ;
- condamner la société [G] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
A l'appui de leurs demandes, les bailleurs font, notamment, valoir que :
- les demandes présentées par la société [G] portant sur l'exécution du contrat de bail commercial, qui, au surplus, contient une clause attributive de compétence, le président du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence est seul compétent ;
- ce magistrat et le tribunal judiciaire ont connu ou ont connaissance des contentieux opposant les parties ;
- ils n'ont pas failli à l'exécution de leur obligation de prendre en charge les grosses réparations ;
- depuis 2023, ils ont fait toutes les diligences possibles pour faire intervenir une entreprise sur la toiture ;
- malgré leurs demandes réitérées, la société preneuse n'a jamais daigné répondre aux demandes d'intervention sur la toiture ;
- la société [G] a sollicité une mesure d'expertise qui est contre-productive et ne leur permet pas de faire réparer la toiture ;
- elle a tardé à répondre à la demande de consignation complémentaire de l'expert judiciaire et a préféré engager la présente instance ;
- ils ont obtenu la validation par l'expert d'un devis de reprise des travaux sur la toiture côté jardin ;
- ces travaux sont terminés depuis le 14 mars 2026 ;
- ils font aussi réaliser la réfection totale des toitures de la cuisine et de la buanderie, non prévue par l'expert mais sollicitée verbalement par la société [G] ;
- les travaux sur la toiture côté rue ont débuté le 16 mars 2026 ;
- ils ont été dépendants de la société RSTS et de l'autorisation de la mairie ;
- vu les diligences effectuées et les contestations en lien avec l'attitude de la société [G] qui vise à empêcher la réalisation des travaux, la société preneuse ne peut invoquer un préjudice tenant à la réfection de la toiture côté jardin ;
- la suspension totale ou partielle de l'obligation au paiement du loyer se heurte à des contestations sérieuses car :
- l'article 13.2 du contrat de bail prévoit une absence d'indemnité en raison des travaux à intervenir pour une durée de 21 jours, une telle clause étant opposable puisque ne visant pas à exonérer le bailleur de la réalisation de travaux ;
- l'exception d 'inexécution soulevée par la société [G] nécessite l'interprétation des clauses du bail ne relevant pas du juge des référés ;
- le préjudice invoqué est contestable tant en son principe qu'en son quantum, l'hôtel n'étant pas fermé et les charges en lien avec les frais de linge n'ayant pas diminué.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 17 avril 2026.
Le 7 mai 2026, M. [S] et Mme [E] ont transmis de nouvelles conclusions par lesquelles ils sollicitent la révocation de l'ordonnance de clôture afin de voir admettre leurs écritures et la nouvelle pièce versée aux débats, la note adressée par l'expert judiciaire le 6 mai 2026.
MOTIFS DE LA DECISION :
- Sur la révocation de l'ordonnance de clôture :
En vertu de l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.
L'article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement ;
Aux termes de l'article 914-3 du même code, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l'ordonnance de clôture.
Suivant l'article 914-4 du même code , l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue, elle peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision de la cour.
Par application de ces dispositions, doivent être considérées comme tardives les conclusions déposées postérieurement à l'ordonnance de clôture mais également celles déposées le jour ou la veille de la clôture de la procédure dont la date a été communiquée à l'avance.
Interrogés sur ce point à l'audience, lors de l'appel des causes, l'ensemble des avocats des parties, présents ou représentés, ont indiqué qu'ils ne s'opposaient au rabat de l'ordonnance de clôture aux fins d'admission aux débats des conclusions transmises, le 7 mai 2026, par M. [S] et Mme [E].
La cour a donc, avant l'ouverture des débats et de l'accord général, révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l'instruction de l'affaire, celle-ci étant en état d'être jugée.
- Sur la compétence du juge des référés du tribunal judiciaire de Tarascon :
Aux termes de l'article R 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble.
Cette disposition détermine la compétence territoriale pour les questions relavantdu statut des baux commerciaux en attribuant la compétence aux juridictions du lieu de situation de l'immeuble.
En vertu de l'article 42 du code de procédure civile, la juridiction territorialement compétente est, sauf disposition contraire, celle du lieu où demeure le défendeur. S'il y a plusieurs défendeurs, le demandeur saisit, à son choix, la juridiction du lieu où demeure l'un d'eux. Si le défendeur n'a ni domicile ni résidence connus, le demandeur peut saisir la juridiction du lieu où il demeure ou celle de son choix s'il demeure à l'étranger.
L'article 48 du même code dispose que toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu'elle n'ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu'elle n'ait été spécifiée de façon très apparente dans l'engagement de la partie à qui elle est opposée.
En l'espèce, la société [G] sollicite la suspension de son obligation au paiement du loyer et une provision à valoir sur une perte d'exploitation en se fondant sur les dispositions spécifiques de la procédure de référé et le droit commun des obligations. Elle vise les dispositions des articles 606 et 1103 du code civil et nullement celles relatives au statut des baux commerciaux.
Certes, le contrat de bail comporte une clause attributive de compétence territoriale suivant laquelle "pour tout litige survenant dans l'interprétation ou l'exécution du bail, les parties conviennent de porter leur différend devant les tribunaux d'[Localité 7]". Cependant, le contrat n'étant pas conclu entre deux commerçants, elle est réputée non écrite et ne peut être appliquée.
La compétence territoriale de la juridiction saisie relève donc des dispositions générales de l'article 42 du code de procédure civile.
M. [S] étant domicilié dans le ressort du tribunal judiciaire de Tarascon, le juge des référés de cette juridiction s'est déclaré, à juste titre, compétent territorialement.
L'ordonnance déférée sera donc confirmée de ce chef.
- Sur la suspension du paiement des loyers sollicitée par la société [G] :
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'urgence est caractérisée chaque fois qu'un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier non seulement l'urgence mais également l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ces moyens.
En vertu de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Si l'existence de contestations sérieuses n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu'une contestation réellement sérieuse sur l'existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.
En l'espèce, la société [G] sollicite la suspension rétroactive, à compter du 1er avril 2025, de son obligation au paiement des loyers en raison de multiples manquements des bailleurs à leurs obligations, notamment l'absence de réalisation des grosses réparations sur les toitures l'empêchant d'exploiter pleinement les lieux loués.
Elle invoque donc une exception d'inexécution pour justifier cette mesure.
Cependant, il convient de relever que plusieurs instances opposant les parties sont actuellement en cours devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence et que, suivant les conclusions produites aux débats, le juge du fond a été saisi d'une demande de constat de la résiliation du contrat de bail liant les parties à la date du 29 juin 2024, suite à la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Aussi, le droit pour la société [G] d'occuper les lieux au 1er avril 2025 n'a rien d'évident.
Or, seul un preneur ou locataire peut invoquer une exception d'inexécution ou des manquements de son bailleur. L'occupant sans droit ni titre, même s'il se maintient dans les lieux dans l'attente de l'issue de la procédure ayant pour objet le constat de la résiliation du bail, ne peut exiger du bailleur le respect des dispositions du contrat de bail qui ne s'applique plus.
La procédure au fond en cours conduit à retenir une contestation sérieuse en lien avec la qualité de preneur de la société [G] au 1er avril 2025 faisant obstacle à la suspension de l'obligation au paiement des loyers qui, subséquemment, ne relève pas plus de l'évidence requise en référé, les sommes dues au titre de l'occupation étant susceptibles d'être qualifiée d'indemnités d'occupation.
Surabondamment, la cour constate aussi, à la lecture des différents courriels et courriers produits par les parties, que M. [S] et Mme [E] ont mandaté des sociétés pour réaliser des travaux sur la toiture mais qu'il est fait état d'obstructions de la société [G] qui a pu avoir des exigences sur les modalités d'exécution des travaux, notamment sur l'ancrage des échafaudages alors qu'elle n'est pas professionnelle en la matière, et qui, malgré des courriers officiels, n'a pas pris contact avec la société Durance Toiture pour permettre l'organisation des travaux.
Aussi, il doit être retenu une autre contestation sérieuse en lien avec l'attitude d'obstruction de la société [G] à la réalisation des travaux.
Dès lors, sans même qu'il y ait lieu d'aborder la condition d'urgence, il ne peut être fait droit à la demande de suspension de l'obligation au paiement du loyer, à compter du 1er avril 2025, présentée par la société [G] sur le fondement des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile.
La société appelante invoque aussi l'existence d'un trouble manifestement illicite pour justifier sa demande.
Cependant, les contestations relevées précédemment font obstacle à la caractérisation de l'existence d'un trouble en lien avec des manquements de la société et son illicéité.
Il ne peut donc pas plus être fait droit à la demande présentée par la société [G] sur le fondement des dispositions de l'alinéa 1er de l'article 835 du code de procédure civile.
Dès lors, l'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande visant à voir suspendre le paiement du loyer par la société [G] à compter du 1er avril 2025.
- Sur la demande de provision sur dommages et intérêts présentées par la société [G] :
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu'en son montant.
En l'espèce, la société [G] sollicite une provision à valoir sur les dommages et intérêts liés à son préjudice d'exploitation relatif à la fermeture de 8 des 23 chambres de l'hôtel.
Cette fermeture des 8 chambres est intervenue suite aux visites sur les lieux, les 26 et 27 mars 2025, de l'expert judiciaire qui a relevé une instabilité ou un risque d'effondrement total de plusieurs pannes de la toiture.
Or, à cette date, comme il a été explicité précédemment, la qualité de preneur de la société [G] est soumise à discussion et nécessite un débat au fond qui est déjà engagé.
L'obligation pour M. [S] et Mme [E] d'indemniser la société [G] pour une perte d'exploitation en raison de la fermeture de 8 chambres s'avère donc sérieusement contestable.
Il n'y a donc pas lieu d'accorder à la société [G] une provision à ce titre.
Dès lors, l'ordonnance déférée sera confirmée de ce chef.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
L'ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu'elle a condamné la société [G] aux dépens et à payer à M. [S] et Mme [E] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société [G], qui succombe au litige, sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais non compris dans les dépens, qu'ils ont exposés pour leur défense. Il leur sera donc alloué une somme de 1 500 euros en cause d'appel.
La société [G] supportera, en outre, les dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Rappelle qu'à l'audience, avant l'ouverture des débats, elle a révoqué l'ordonnance de clôture puis clôturé à nouveau l'instruction de l'affaire, celle-ci étant en état d'être jugée ;
Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne la société [G] à payer à M. [S] et Mme [E], ensemble, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la société [G] de sa demande présentée sur ce même fondement ;
Condamne la société [G] aux dépens de la procédure d'appel.
La greffière La présidente
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 18 JUIN 2026
N°2026/390
Rôle N° RG 25/10515 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BPESO
S.A.S. [G]
C/
[O] [K] [S]
[M] [S] épouse [E]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Philippe BRUZZO
Me Caroline PAYEN
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le TJ de [Localité 1] en date du 27 Août 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 25/00487.
APPELANTE
S.A.S. [G]
exerçant sous le nom commercial 'HOTEL PAUL [Localité 2] VICTOR',
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Philippe BRUZZO de la SELAS SELAS BRUZZO DUBUCQ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Vanille LAUNAY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
INTIMÉS
Monsieur [O] [K] [S]
né le 13 Septembre 1944 à [Localité 3] (Algérie),
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Caroline PAYEN de la SCP DRUJON D'ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
Madame [M] [S] épouse [E]
née le 22 Novembre 1946 à [Localité 3] (Algérie)
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Caroline PAYEN de la SCP DRUJON D'ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, et Mme Séverine MOGILKA, Conseillère, chargée du rapport.
Mme Séverine MOGILKA, Conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Angélique NETO, Présidente
Mme Séverine MOGILKA, Conseillère
Madame Paloma REPARAZ, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2026.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2026,
Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSE DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé en date du 29 septembre 2017, intervenant dans le cadre de la cession d'un fonds de commerce, M. [O] [S] et Mme [M] [E] ont donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) [G] une partie de l'immeuble situé à [Localité 4] [Adresse 4] [Localité 5], [Adresse 5], élevé sur rez-de-chaussée de deux étages, cadastré section AV n° [Cadastre 1], et ayant un accès par le [Adresse 6] [Adresse 7], moyennant un loyer annuel de 48 000 euros.
La société [G] exploite dans cet immeuble un hôtel à l'enseigne 'Hôtel Paul [Localité 2] [G]'comportant 23 chambres.
Invoquant la persistance des problèmes d'infiltrations et d'étanchéité de la toiture du bâtiment loué, malgré l'intervention de plusieurs entreprises, la société [G] a fait assigner M. [S] et Mme [E], devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence aux fins de voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire et une provision.
Par ordonnance en date du 3 décembre 2024, ce magistrat a ordonné la mesure sollicitée.
Par ordonnance de remplacement d'expert du 23 janvier 2025, M. [W] [I] a été désigné en qualité d'expert judiciaire.
Suite à sa visite des lieux du 26 mars 2025, l'expert judiciaire a souligné l'instabilité et le risque d'effondrement de pannes de charpentes. Le lendemain, il a invité les parties « à faire évacuer l'ensemble de l'aile du bâtiment côté rue en y incluant le passage qui dessert l'entrée de l'hôtel et de se mettre en conformité avec la réglementation applicable aux [Localité 6] ».
Par ordonnance en date du 25 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a, notamment :
- déclaré communes et opposables à la société Leydet Julien Construction, la société d'assurances Axa France Iard pris en sa qualité d'assureur responsabilité civile décennale de la société Leydet Julien Construction et d'assureur multirisque de la société [G], la société d'assurances Maaf Assurances, la SCP BR Associés prise en sa qualité de liquidateur de la société Durance Toiture, la société TGH, la société d'assurances MMA Iard Assurances Mutuelles, l'ordonnance de référé du 3 décembre 2024 et celle de changement d'expert du 23 janvier 2025 ;
- rejeté la demande de provision formée par M. [S] et Mme [E] du fait de contestations sérieuses ;
- enjoint à la Selarl [V] [Y] à communiquer une attestation d'assurance valide à la date des travaux effectués sur la toiture litigieuse concernant la société Durance Toiture ;
- enjoint à la SCP BR Associés à communiquer une attestation d'assurance valide à la date des
travaux effectués sur la toiture litigieuse concernant la société MGFR.
Par ordonnance en date du 25 juillet 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a, notamment :
- déclaré recevable l'intervention volontaire de la société Protect en sa qualité d'assureur de la société MG France Rénovation ;
- rejeté le demande de la société Entoria tendant à être mise hors de cause ;
- déclaré commune et opposable à la société Entoria en sa qualité d'assureur de la société MG
France Rénovation, la société Protect en sa qualité d'assureur de la SA MG France Rénovation et la société d'assurances MIC Insurance Company en qualité d'assureur de la société Durance Toiture, l'ordonnance de référé du 3 décembre 2024.
Par ordonnance du 24 juillet 2025 rendue par le président du tribunal judiciaire de Tarascon, la société [G] a été autorisée à faire assigner, dans le cadre d'un référé d'heure à heure, M. [S] et Mme [E]
Par actes de commissaire de justice des 25 et 28 juillet 2025, la société [G] a fait assigner M. [S] et Mme [E], devant ce même magistrat, statuant en référé, aux fins de :
- recevoir l'intégralité de ses moyens et prétentions ;
- être autorisée à suspendre l'exécution de son obligation de payer les loyers, rétroactivement depuis le 1er avril 2025 et jusqu'à réception sans réserve des travaux relatifs aux réparations des désordres structurels de l'immeuble à bail ;
- les condamner in solidum à :
- lui restituer les loyers versés depuis le 1er avril 2025 ;
- lui payer la somme de 23 894, 29 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts liés à son préjudice d'exploitation relatif à la fermeture de 8 des 23 chambres d'hôtel ;
- débouter M. [S] et Mme [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
- condamner M. [S] et Mme [E] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Par ordonnance contradictoire en date du 27 août 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarascon a :
- déclaré le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarascon compétent pour statuer sur les prétentions de la société [G] ;
- rejeté la demande visant à voir suspendre le paiement du loyer par la société [G] à compter du 1er avril 2025 ;
- rejeté la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts liés à son préjudice d'exploitation formulée par la société [G] ;
- condamné la société [G] à payer M. [S] et Mme [E] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance.
Ce magistrat a, notamment, considéré que :
- les dispositions de l'article 42 du code de procédure civile devaient s'appliquer car :
- les demandes visant à voir suspendre le paiement du loyer et à obtenir une provision à valoir sur un préjudice financier étaient fondées sur le droit commun des obligations et des contrats ;
- la clause attributive de compétence figurant au contrat de bail, non conclu entre commerçants, devait être réputée non écrite ;
- le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarascon était compétent, un des défendeurs étant domicilié dans le ressort de cette juridiction ;
- en raison de l'impossibilité d'exploitation de 8 chambres sur 23, l'urgence de la demande de suspension des loyers était caractérisée ;
- l'exception d'inexécution invoquée par la société [G] constituait une contestation sérieuse dont l'appréciation n'entrait pas dans les pouvoirs du juge des référés ;
- aucun trouble manifestement illicite n'était caractérisé ;
- il existait des contestations sérieuses faisant obstacle à l'octroi d'une provision car :
- les modalités de calcul du préjudice d'exploitation invoqué par la société [G] se basent sur un taux de perte de chance relevant de l'appréciation souveraine du juge et ne permettent pas d'établir le quantum de la perte de gain à ce stade ;
- un litige était en cours entre les bailleurs et la locataire pouvant remettre en cause l'existence même du bail à la date où la société invoquait un préjudice d'exploitation.
Par déclaration transmise le 1er septembre 2025, la société [G] a interjeté appel de la décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce que le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarascon s'est déclaré compétent.
Par dernières conclusions transmises le 16 avril 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société [G] demande à la cour de :
- confirmer partiellement l'ordonnance déférée en ce qu'elle a « déclaré le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarascon compétent pour statuer sur les prétentions de la société [G] » ;
- infirmer partiellement, et pour le surplus, l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :
« - rejeté la demande visant à voir suspendre le paiement du loyer par la société [G] à compter du 1er avril 2025 ;
- rejeté la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts liés à son
préjudice d'exploitation formulée par la société [G] ;
- condamné la société [G] à payer M. [S] et Mme [E] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société [G] aux dépens;
- rappelé l'exécution provisoire de droit »
et, statuant à nouveau :
1. Sur la suspension de son obligation de payer les loyers :
* à titre principal :
- l'autoriser à suspendre intégralement l'exécution de son obligation de payer les loyers, rétroactivement depuis le 1er avril 2025 et jusqu'à la réception sans réserve par elle-même des travaux relatifs aux réparations des désordres structurels de l'immeuble pris à bail ;
- condamner, en conséquence, M. [S] et Mme [E] in solidum à lui restituer les loyers versés depuis le 1er avril 2025 ;
* à titre subsidiaire :
- l'autoriser à suspendre partiellement l'exécution de son obligation de payer les loyers en réduisant son montant de 33% soit de 4.598,69 euros HT à 3 081,12 euros HT, rétroactivement depuis le 1er avril 2025 et jusqu'à la réception sans réserve par elle-même des travaux relatifs aux réparations des désordres structurels de l'immeuble pris à bail ;
- condamner, en conséquence, M. [S] et Mme [E] in solidum à lui restituer le surplus des loyers versés depuis le 1er avril 2025, soit la somme mensuelle de 1 517,57 euros HT ;
2. Sur la nécessité de condamner les consorts [S] à lui verser une provision sur les dommages et intérêts :
- condamner M. [S] et Mme [E] in solidum à lui payer la somme de 23 894,29 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts liés à son préjudice d'exploitation relatif à la fermeture de 8 des 23 chambres de l'hôtel ;
en tout état de cause :
- débouter M. [S] et Mme [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- condamner M. [S] et Mme [E] in solidum à lui payer par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 6 000 euros, à savoir :
- la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;
- la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;
- codnamner M. [S] et Mme [E] in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de ses prétentions, la société [G] expose, notamment, que :
- ses demandes étant fondées sur le droit commun des obligations s'agissant d'une demande de suspension de l'obligation de paiement des loyers et d'une demande de provision à valoir sur le préjudice lié à l'obligation des bailleurs de prendre en charge les grosses réparations, et non le statut des baux commerciaux, la compétence territoriale du tribunal saisi est fonction du domicile du défendeur ;
- M. [S] étant domicilié à Fontvieille, le président du tribunal judiciaire de Tarascon est compétent ;
- les bailleurs ont manifestement manqué à leur obligation de prendre en charge les grosses réparations prévues par les articles 7§1 et 11§1 du contrat de bail et de délivrer un bien conforme ;
- les bailleurs ne lui permettent pas de jouir paisiblement du bien ni de l'exploiter pleinement alors qu'ils ont été avertis des désordres affectant les lieux ;
- elle subit l'inertie de M. [S] et Mme [E] depuis 8 ans ;
- elle ne s'est pas opposée à la réalisation des travaux de réparation de toiture côté jardin et n'a fait état que de la nécessité de l'intervention d'un coordinateur de sécurité et de la prise de précaution adaptées en raison de la présence d'amiante dans cette partie du bâtiment ;
- elle n'a nullement bloqué les travaux en ne versant pas la consignation complémentaire puisque l'ordonnance la fixant ne lui avait pas été notifiée et qu'elle avait consigné le montant à la Carpa ;
- huit chambres sont fermées, ce qui lui génère un préjudice d'exploitation certain ;
- il y a urgence à suspendre le paiement des loyers en raison de l'impact économique direct et actuel de la faute des bailleurs sur la viabilité de l'exploitation de l'hôtel mais aussi du versement de la consignation complémentaire ;
- aucune contestation sérieuse ne peut faire obstacle à la suspension de son obligation au paiement des loyers puisque le manquement des bailleurs est incontestable à la lecture du bail et le préjudice résulte du rapport du sapiteur désigné par l'expert ;
- subsidiairement, la suspension de son obligation au paiement des loyers peut être limitée à 33% du montant des loyers puisque les chambres fermées correspondent à 33% de la surface louée ;
- son préjudice d'exploitation a été évalué et actualisé par le cabinet Outmatch à plus de 148 000 euros au 17 octobre 2025 ;
- elle subit aussi un préjudice de perte de chance future en fonction des dates de réouverture des 8 chambres.
Par conclusions transmises le 16 avril 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [S] et Mme [E] demandent à la cour de :
* à titre principal :
- infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a "déclaré le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarascon compétent pour statuer sur les prétentions de la société [G] " ;
statuant à nouveau
- juger que la juridiction territorialement compétente est celle du lieu de l'immeuble situé à [Localité 7] ;
- déclarer incompétent le président du tribunal judiciaire de Tarascon au profit du président du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence ;
* à titre subsidiaire :
- juger que les demandes de la société [G] s'opposent à des contestations sérieuses faisant obstacle à la compétence du juge des référés ;
en conséquence,
- confirmer dans toutes ses dispositions l'ordonnance déférée ;
en tout état de cause,
- débouter la société [G] de l'intégralité de ses demandes comme manifestement irrecevables, totalement infondées et injustifiées ;
- condamner la société [G] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
A l'appui de leurs demandes, les bailleurs font, notamment, valoir que :
- les demandes présentées par la société [G] portant sur l'exécution du contrat de bail commercial, qui, au surplus, contient une clause attributive de compétence, le président du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence est seul compétent ;
- ce magistrat et le tribunal judiciaire ont connu ou ont connaissance des contentieux opposant les parties ;
- ils n'ont pas failli à l'exécution de leur obligation de prendre en charge les grosses réparations ;
- depuis 2023, ils ont fait toutes les diligences possibles pour faire intervenir une entreprise sur la toiture ;
- malgré leurs demandes réitérées, la société preneuse n'a jamais daigné répondre aux demandes d'intervention sur la toiture ;
- la société [G] a sollicité une mesure d'expertise qui est contre-productive et ne leur permet pas de faire réparer la toiture ;
- elle a tardé à répondre à la demande de consignation complémentaire de l'expert judiciaire et a préféré engager la présente instance ;
- ils ont obtenu la validation par l'expert d'un devis de reprise des travaux sur la toiture côté jardin ;
- ces travaux sont terminés depuis le 14 mars 2026 ;
- ils font aussi réaliser la réfection totale des toitures de la cuisine et de la buanderie, non prévue par l'expert mais sollicitée verbalement par la société [G] ;
- les travaux sur la toiture côté rue ont débuté le 16 mars 2026 ;
- ils ont été dépendants de la société RSTS et de l'autorisation de la mairie ;
- vu les diligences effectuées et les contestations en lien avec l'attitude de la société [G] qui vise à empêcher la réalisation des travaux, la société preneuse ne peut invoquer un préjudice tenant à la réfection de la toiture côté jardin ;
- la suspension totale ou partielle de l'obligation au paiement du loyer se heurte à des contestations sérieuses car :
- l'article 13.2 du contrat de bail prévoit une absence d'indemnité en raison des travaux à intervenir pour une durée de 21 jours, une telle clause étant opposable puisque ne visant pas à exonérer le bailleur de la réalisation de travaux ;
- l'exception d 'inexécution soulevée par la société [G] nécessite l'interprétation des clauses du bail ne relevant pas du juge des référés ;
- le préjudice invoqué est contestable tant en son principe qu'en son quantum, l'hôtel n'étant pas fermé et les charges en lien avec les frais de linge n'ayant pas diminué.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 17 avril 2026.
Le 7 mai 2026, M. [S] et Mme [E] ont transmis de nouvelles conclusions par lesquelles ils sollicitent la révocation de l'ordonnance de clôture afin de voir admettre leurs écritures et la nouvelle pièce versée aux débats, la note adressée par l'expert judiciaire le 6 mai 2026.
MOTIFS DE LA DECISION :
- Sur la révocation de l'ordonnance de clôture :
En vertu de l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.
L'article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement ;
Aux termes de l'article 914-3 du même code, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l'ordonnance de clôture.
Suivant l'article 914-4 du même code , l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue, elle peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision de la cour.
Par application de ces dispositions, doivent être considérées comme tardives les conclusions déposées postérieurement à l'ordonnance de clôture mais également celles déposées le jour ou la veille de la clôture de la procédure dont la date a été communiquée à l'avance.
Interrogés sur ce point à l'audience, lors de l'appel des causes, l'ensemble des avocats des parties, présents ou représentés, ont indiqué qu'ils ne s'opposaient au rabat de l'ordonnance de clôture aux fins d'admission aux débats des conclusions transmises, le 7 mai 2026, par M. [S] et Mme [E].
La cour a donc, avant l'ouverture des débats et de l'accord général, révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l'instruction de l'affaire, celle-ci étant en état d'être jugée.
- Sur la compétence du juge des référés du tribunal judiciaire de Tarascon :
Aux termes de l'article R 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble.
Cette disposition détermine la compétence territoriale pour les questions relavantdu statut des baux commerciaux en attribuant la compétence aux juridictions du lieu de situation de l'immeuble.
En vertu de l'article 42 du code de procédure civile, la juridiction territorialement compétente est, sauf disposition contraire, celle du lieu où demeure le défendeur. S'il y a plusieurs défendeurs, le demandeur saisit, à son choix, la juridiction du lieu où demeure l'un d'eux. Si le défendeur n'a ni domicile ni résidence connus, le demandeur peut saisir la juridiction du lieu où il demeure ou celle de son choix s'il demeure à l'étranger.
L'article 48 du même code dispose que toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu'elle n'ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu'elle n'ait été spécifiée de façon très apparente dans l'engagement de la partie à qui elle est opposée.
En l'espèce, la société [G] sollicite la suspension de son obligation au paiement du loyer et une provision à valoir sur une perte d'exploitation en se fondant sur les dispositions spécifiques de la procédure de référé et le droit commun des obligations. Elle vise les dispositions des articles 606 et 1103 du code civil et nullement celles relatives au statut des baux commerciaux.
Certes, le contrat de bail comporte une clause attributive de compétence territoriale suivant laquelle "pour tout litige survenant dans l'interprétation ou l'exécution du bail, les parties conviennent de porter leur différend devant les tribunaux d'[Localité 7]". Cependant, le contrat n'étant pas conclu entre deux commerçants, elle est réputée non écrite et ne peut être appliquée.
La compétence territoriale de la juridiction saisie relève donc des dispositions générales de l'article 42 du code de procédure civile.
M. [S] étant domicilié dans le ressort du tribunal judiciaire de Tarascon, le juge des référés de cette juridiction s'est déclaré, à juste titre, compétent territorialement.
L'ordonnance déférée sera donc confirmée de ce chef.
- Sur la suspension du paiement des loyers sollicitée par la société [G] :
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'urgence est caractérisée chaque fois qu'un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier non seulement l'urgence mais également l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ces moyens.
En vertu de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Si l'existence de contestations sérieuses n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu'une contestation réellement sérieuse sur l'existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.
En l'espèce, la société [G] sollicite la suspension rétroactive, à compter du 1er avril 2025, de son obligation au paiement des loyers en raison de multiples manquements des bailleurs à leurs obligations, notamment l'absence de réalisation des grosses réparations sur les toitures l'empêchant d'exploiter pleinement les lieux loués.
Elle invoque donc une exception d'inexécution pour justifier cette mesure.
Cependant, il convient de relever que plusieurs instances opposant les parties sont actuellement en cours devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence et que, suivant les conclusions produites aux débats, le juge du fond a été saisi d'une demande de constat de la résiliation du contrat de bail liant les parties à la date du 29 juin 2024, suite à la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Aussi, le droit pour la société [G] d'occuper les lieux au 1er avril 2025 n'a rien d'évident.
Or, seul un preneur ou locataire peut invoquer une exception d'inexécution ou des manquements de son bailleur. L'occupant sans droit ni titre, même s'il se maintient dans les lieux dans l'attente de l'issue de la procédure ayant pour objet le constat de la résiliation du bail, ne peut exiger du bailleur le respect des dispositions du contrat de bail qui ne s'applique plus.
La procédure au fond en cours conduit à retenir une contestation sérieuse en lien avec la qualité de preneur de la société [G] au 1er avril 2025 faisant obstacle à la suspension de l'obligation au paiement des loyers qui, subséquemment, ne relève pas plus de l'évidence requise en référé, les sommes dues au titre de l'occupation étant susceptibles d'être qualifiée d'indemnités d'occupation.
Surabondamment, la cour constate aussi, à la lecture des différents courriels et courriers produits par les parties, que M. [S] et Mme [E] ont mandaté des sociétés pour réaliser des travaux sur la toiture mais qu'il est fait état d'obstructions de la société [G] qui a pu avoir des exigences sur les modalités d'exécution des travaux, notamment sur l'ancrage des échafaudages alors qu'elle n'est pas professionnelle en la matière, et qui, malgré des courriers officiels, n'a pas pris contact avec la société Durance Toiture pour permettre l'organisation des travaux.
Aussi, il doit être retenu une autre contestation sérieuse en lien avec l'attitude d'obstruction de la société [G] à la réalisation des travaux.
Dès lors, sans même qu'il y ait lieu d'aborder la condition d'urgence, il ne peut être fait droit à la demande de suspension de l'obligation au paiement du loyer, à compter du 1er avril 2025, présentée par la société [G] sur le fondement des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile.
La société appelante invoque aussi l'existence d'un trouble manifestement illicite pour justifier sa demande.
Cependant, les contestations relevées précédemment font obstacle à la caractérisation de l'existence d'un trouble en lien avec des manquements de la société et son illicéité.
Il ne peut donc pas plus être fait droit à la demande présentée par la société [G] sur le fondement des dispositions de l'alinéa 1er de l'article 835 du code de procédure civile.
Dès lors, l'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande visant à voir suspendre le paiement du loyer par la société [G] à compter du 1er avril 2025.
- Sur la demande de provision sur dommages et intérêts présentées par la société [G] :
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu'en son montant.
En l'espèce, la société [G] sollicite une provision à valoir sur les dommages et intérêts liés à son préjudice d'exploitation relatif à la fermeture de 8 des 23 chambres de l'hôtel.
Cette fermeture des 8 chambres est intervenue suite aux visites sur les lieux, les 26 et 27 mars 2025, de l'expert judiciaire qui a relevé une instabilité ou un risque d'effondrement total de plusieurs pannes de la toiture.
Or, à cette date, comme il a été explicité précédemment, la qualité de preneur de la société [G] est soumise à discussion et nécessite un débat au fond qui est déjà engagé.
L'obligation pour M. [S] et Mme [E] d'indemniser la société [G] pour une perte d'exploitation en raison de la fermeture de 8 chambres s'avère donc sérieusement contestable.
Il n'y a donc pas lieu d'accorder à la société [G] une provision à ce titre.
Dès lors, l'ordonnance déférée sera confirmée de ce chef.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
L'ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu'elle a condamné la société [G] aux dépens et à payer à M. [S] et Mme [E] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société [G], qui succombe au litige, sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais non compris dans les dépens, qu'ils ont exposés pour leur défense. Il leur sera donc alloué une somme de 1 500 euros en cause d'appel.
La société [G] supportera, en outre, les dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Rappelle qu'à l'audience, avant l'ouverture des débats, elle a révoqué l'ordonnance de clôture puis clôturé à nouveau l'instruction de l'affaire, celle-ci étant en état d'être jugée ;
Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne la société [G] à payer à M. [S] et Mme [E], ensemble, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la société [G] de sa demande présentée sur ce même fondement ;
Condamne la société [G] aux dépens de la procédure d'appel.
La greffière La présidente