CA Rennes, 5e ch., 24 juin 2026, n° 23/04021
RENNES
Arrêt
Autre
5ème Chambre
ARRÊT N°162
N° RG 23/04021 - N° Portalis DBVL-V-B7H-T5AY
(Réf 1ère instance : 21/00329)
S.A.R.L. LE BRUIT DES VAGUES
C/
S.C.I. LE TOTEM
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 24 JUIN 2026
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Madame Stéphanie PHILIPPE, Vice-présidente placée, désignée par ordonnance de M. le premier président de la cour d'appel de Rennes en date du 28 avril 2026,
Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,
GREFFIER :
Mme I. OMNES, lors des débats, et Madame Océane MALLARD, lors du prononcé,
DÉBATS :
A l'audience publique du 29 Avril 2026, devant Madame Virginie PARENT, et Monsieur Sébastien FOURNIER, tenant seuls l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
contradictoire, prononcé publiquement le 24 Juin 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
S.A.R.L. LE BRUIT DES VAGUES, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°809 935 380, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Barthélémy LE MARC'HADOUR de la SELARL JURISTES OFFICE, plaidant/postulant, avocat au barreau de LORIENT
INTIMÉE :
S.C.I. LE TOTEM, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 482 521 457, , prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Philippe KERZERHO, plaidant, avocat au barreau de VANNES
Par acte sous seing privé du 20 septembre 2018, la SCI Totem a consenti à la société Le Bruit Des Vagues un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à Vannes, dépendant d'une copropriété, affectés à la vente au détail de vêtements prêts-à-porter féminins.
La société Le Bruit Des Vagues se plaignant d'avoir vainement sollicité de la bailleresse l'indemnisation du préjudice résultant de la baisse significative de son chiffre d'affaires consécutivement aux travaux exécutés sur la façade de l'immeuble ayant altéré l'accessibilité et la visibilité de la boutique outre l'annulation des loyers pendant la période de crise sanitaire Covid 19, elle a fait assigner par acte de commissaire de justice en date 29 décembre 2020 la SCI Totem devant le tribunal judiciaire de Vannes.
Par jugement en date du 11 avril 2023, le tribunal judiciaire de Vannes a :
- débouté la société Le Bruit Des Vagues de l'ensemble de ses demandes,
- condamné la société Le Bruit Des Vagues à payer à la SCI Totem la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Le Bruit des Vagues aux dépens.
Le 3 juillet 2023, la société Le Bruit Des Vagues a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 3 octobre 2023, elle demande à la cour d'appel de Rennes de :
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Vannes,
Et statuant à nouveau :
- condamner la SCI Totem à lui payer la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- dire et juger que ses loyers pour le local sis [Adresse 3] à [Localité 1] sont annulés pour la somme globale de 7 600 euros hors taxe, soit 9 120 euros toutes taxes comprises,
- condamner la SCI Totem à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI Totem aux entiers dépens.
Par dernières conclusions notifiées le 27 novembre 2023, la SCI Totem demande à la cour d'appel de Rennes de :
- confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions,
- débouter en conséquence la société Le Bruit Des Vagues de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- la condamner à lui payer une somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 avril 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- Sur le vice caché affectant la chose louée
La société Le Bruit Des Vagues expose que lors de la signature du bail, la SCI Totem avait parfaitement conscience que l'état de l'immeuble justifiait des travaux de ravalement obligatoire de grande ampleur suite au procès-verbal de délibération du conseil municipal de la ville de Vannes du 27 mars 2015 mais qu'elle ne l'a jamais informée de la nécessité de procéder à ces travaux. Elle soutient qu'à l'évidence le vice de la chose louée, qui a été à l'origine des troubles subis par elle pendant 18 mois, lui a été caché lors de signature du bail et que les dispositions de l'article 1721 du code civil doivent s'appliquer.
En réponse, le bailleur relève que ce fondement n'avait pas été allégué en première instance. Il conclut à l'absence d'impropriété au motif que les travaux extérieurs n'ont pas compromis la destination de l'immeuble qui n'a jamais été fermé pour cette raison. Il conteste le caractère caché du vice allégué en indiquant que les travaux dénoncés avaient été évoqués lors des négociations de transfert du bail et présentés comme susceptibles d'apporter à terme une plus-value au local. Il ajoute que la gérante de la société Le Bruit Des Vagues lui avait adressé un mail le 14 janvier 2020 dans lequel elle disait comprendre les travaux d'extérieur pour en avoir été prévenue.
Aux termes des dispositions de l'article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.
La cour ne peut que constater que même dans l'hypothèse où les travaux de ravalement auraient été cachés au preneur, celui-ci ne précise pas à l'appui de ce nouveau fondement en quoi les travaux extérieurs auraient empêché l'usage de la chose louée et n'y fait pas non plus référence lors de ses développements ultérieurs à ce titre. Il doit en être déduit que les dispositions de l'article 1721 invoquées ne peuvent trouver à s'appliquer. L'appelante sera déboutée de sa demande à ce titre.
- Sur l'obligation de délivrance
La société Le Bruit Des Vagues soutient qu'à compter du démarrage des travaux de rénovation de l'immeuble et de l'installation des échafaudages, elle n'a plus été en mesure d'exercer son activité de vente de prêt à porter prévue à la destination du bail dans des conditions normales d'exploitation. Elle indique que les travaux ont rendu impossible tout usage normal de la réserve de la boutique, soit le lot 33 des locaux loués. Elle précise que peu après le début des travaux, les ouvriers l'ont averti de la nécessité de consolider le plafond de la réserve et une fois les travaux réalisés, la réserve a été utilisée par les ouvriers comme local technique de chantier et qu'à défaut de retour du bailleur, elle a dû demander au syndic en juillet 2020 de pouvoir récupérer l'intégralité de la réserve. Elle ajoute qu'elle a dû retirer elle-même les gravats et déchets générés par le chantier.
Elle fait valoir que pendant 18 mois, elle a dû maintenir une activité de vente d'articles de prêt-à-porter féminin dans des locaux privés de visibilité et d'accessibilité, sans luminosité ni capacité de stockage et qu'elle a subi un afflux permanent de poussières de chantier.
Le bailleur sollicite la confirmation du jugement qui a écarté tout manquement à son obligation de délivrance. Il soutient que le preneur n'a jamais été placé dans l'impossibilité totale ou partielle d'exploiter son local et qu'il n'a jamais été porté atteinte ni à l'accès au commerce, ni à la jouissance de la totalité de la surface de vente. Il considère que les photographies produites par le preneur ne sont pas probantes et dit produire des pièces démontrant que pendant la durée des travaux, un accès avait été crée avec un couloir de circulation large ainsi que le déplacement des enseignes pour plus de visibilité et que la vitrine était achalandée et les clients accueillis. Par ailleurs, il conteste toute perte de luminosité en rappelant que la vitrine est exposée à l'Est ainsi que l'impossibilité d'utiliser la réserve du fait des travaux en arguant que dans l'état des lieux d'entrée, la réserve était insalubre sans électricité avec un plafond délabré.
L'article 1719 du code civil dispose notamment que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.
Il est constant que l'obligation du bailleur s'entend non seulement de la délivrance matérielle de la chose louée, mais encore de sa délivrance 'juridique', c'est à dire permettant l'exploitation prévue au contrat, et ce durant toute la durée du bail.
En l'espèce, la destination contractuelle au vu du bail est 'la vente au détail de prêt-à-porter, accessoires, objets de décoration et plus généralement toute activité de négoce de détail lié à l'équipement de la personne et de la maison.'
La cour relève que si le preneur invoque un manquement à l'obligation de délivrance, il fonde néanmoins sa demande indemnitaire sur des moyens relatifs à un manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible.
Le preneur affirme que les travaux ont rendu impossible l'usage de la réserve or la cour est bien en peine de comprendre en quoi des travaux de rénovation de façade ont eu une incidence sur l'exploitation de la réserve située à l'intérieur du local.
La société Le Bruit Des Vagues indique que la réserve a été inutilisable pendant les travaux de consolidation et une fois ceux-ci réalisés, la réserve a été utilisée par les ouvriers mais elle ne précise pas la durée de ces travaux et dans quel cadre ils ont été réalisés et ne verse aucune pièce probante à l'appui de ces allégations.
Le preneur ne démontre pas plus que les travaux de réfection de façade ont rendu impossible l'exploitation des locaux. En effet, il est acquis et non contesté que le magasin n'a pas été fermé et que le libre accès de la clientèle à la surface de vente a été maintenu. Le preneur n'apporte aucune pièce de nature à démontrer que la présence de l'échafaudage en façade a changé la substance des lieux loués ni dans leur surface, ni dans leur aptitude à recevoir la clientèle.
Au vu de ces éléments, c'est à bon droit que les premiers juges n'ont pas retenu de manquement du bailleur à son obligation de délivrance des lieux loué. Le jugement sera confirmé.
- Sur l'obligation de garantie de jouissance paisible
La société Le Bruit Des Vagues sollicite l'infirmation du jugement qui l'a déboutée de sa demande indemnitaire fondée sur le trouble de jouissance des lieux loués en considérant que la clause de souffrance prévue au bail trouvait à s'appliquer.
Elle fait valoir que l'application de la clause doit être écartée en raison de la mauvaise foi du bailleur dans la négociation de la clause. Elle considère que selon le procès-verbal de délibération de la ville de [Localité 1], la décision intégrant l'immeuble en cause dans la campagne de ravalement obligatoire remontait au 27 mars 2015 soit plus de trois ans avant la signature du bail et que le bailleur appréhendait parfaitement la portée d'une réserve de ses obligations en cas d'injonction de l'administration puisqu'elle avait déjà connaissance de cette injonction et du fait que cette injonction n'avait rien d'éventuelle.
Elle ajoute que le bailleur a méconnu les stipulations de la clause de souffrance en ce que les travaux qui devaient être réalisés sans interruption ont été interrompus à deux reprises soit de novembre 2019 à mai 2020 et de juillet à septembre 2021, qu'il ne s'est jamais enquis des contraintes du commerce et notamment de la période la plus propice pour la réalisation des travaux et qu'il a manqué à son obligation d'information en ne l'informant pas au mois un mois avant le démarrage des travaux.
A titre subsidiaire, elle demande l'infirmation du jugement du fait de la gêne anormale résultant des travaux en invoquant à nouveau le fait qu'elle a dû maintenir une activité de vente d'articles de prêt-à-porter féminin dans des locaux privés de visibilité et d'accessibilité, privés de luminosité, de capacité de stockage et subissant un afflux permanent de poussières de chantier.
La SCI Totem conteste tout manquement à son obligation d'assurer au preneur une jouissance paisible. Elle soutient que les clauses du bail ne conduisent pas à l'exonérer de son obligation de délivrance et ajoute que le preneur ne justifie pas d'une gêne anormale dans la jouissance des lieux par sa faute. À cet égard, elle argue que si les travaux ont été source de gêne, pour autant cette gêne n'a pas excédé les inconvénients normaux inhérents à l'ampleur des travaux.
Elle conteste également toute mauvaise foi dans la formalisation de la clause. Elle considère qu'il ne saurait y avoir de mauvaise foi alors qu'il n'a pas été porté atteinte à l'obligation essentielle du contrat et que la sanction de l'article L.145-40-2 du code de commerce ne concerne que les travaux que le bailleur souhaite réaliser alors qu'en l'espèce, les travaux relèvent du pouvoir de la copropriété s'agissant de travaux sur les parties communes.
Elle ajoute que les travaux de réhabilitation, dont elle n'était pas à l'initiative et sur lesquels elle ne maîtrisait ni la date de commencement, ni la durée, ni la nature étaient notoires, relayés par la presse locale et donc connues de tous les Vannetais et notamment de la locataire dont la gérante exploitait déjà un magasin sur [Localité 1]. Elle précise qu'avant la régularisation du bail, une première tranche de réhabilitation avait déjà été réalisée dans la [Adresse 4].
Elle considère que la clause de souffrance est parfaitement applicable en ce que la consécration à une phase particulière de travaux (taille de pierre) relevant de l'ensemble des travaux et d'une unité d'ensemble ne saurait être constitutive d'une phase d'interruption, que l'interruption des travaux pendant le confinement a relevé de la force majeure et que les travaux n'ont pas altéré la visibilité et l'accessibilité du local outre le fait que le preneur avait été informé de leur réalisation sachant que le dossier de déclaration préalable de travaux contenant les plans était à sa disposition.
A titre subsidiaire, le bailleur s'oppose à toute indemnisation en l'absence de lien de causalité entre la perte de chiffre d'affaire alléguée et les travaux et en l'absence de préjudice.
L'article 1719 3° du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Le bail prévoit au point 8 'travaux en cours de bail' une clause de souffrance qui prévoit s'agissant des travaux effectués par le bailleur que le preneur souffrira l'exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simple amélioration, que le propriétaire estimerait nécessaires, utiles ou même simplement convenables en vue de la conservation de ses biens immobiliers et qu'il ferait exécuter pendant le cours du bail, dans les locaux loués ou dans l'immeuble dont ils dépendent.
Le preneur ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyer ni interruption de paiement du loyer, quelles que soient l'importance et la durée de ces travaux conservatoires, même si la durée excédait vingt et un jours, à la condition toutefois qu'ils soient exécutés sans interruption, sauf cas de force majeure.
Sauf éventuelle injonction de l'administration, le bailleur s'oblige dans cette hypothèse à exécuter ou faire exécuter les travaux en dehors de la période la plus propice au commerce du preneur après s'en être enquis auprès de ce dernier et ce, dans la mesure du possible au regard de l'urgence des travaux et de la disponibilité des entreprises.
Dans cet esprit, le bailleur fera en sorte que les travaux soient entrepris de manière continue sans interruption pendant les jours ouvrables, qu'ils ne perturbent pas l'activité commerciale du preneur et qu'ils n'altèrent ni l'accessibilité ni la visibilité du local. Le bailleur en informera le preneur au moins un mois avant le démarrage des travaux sauf en cas de force majeure.
Si les travaux envisagés devaient avoir pour effet de modifier substantiellement les lieux loués au preneur, il est convenu que le bailleur se rapprochera au préalable de ce dernier pour accord.'
Le preneur reproche au bailleur d'avoir fait preuve de mauvaise foi lors de la négociation du contrat de bail en indiquant 'néant' dans la rubrique 'état prévisionnel des travaux futurs'. Toutefois le jugement a justement rappelé que l'article L.142-40-2 du code de commerce qui impose au bailleur l'obligation spécifique de communiquer au preneur un état prévisionnel des travaux ne concerne que les travaux réalisés par lui-même dans les locaux donnés à bail, ce qui n'est pas le cas en l'espèce s'agissant de travaux de ravalement décidé par la copropriété dans un contexte de sauvegarde et réamanégament de la Ville de [Localité 1].
Par ailleurs, le bailleur justifie que la [Adresse 4], dans laquelle se trouve le local donné à bail, se trouvait dans le secteur sauvegardé figurant au plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé par arrêté préfectoral du 23 mai 2018 antérieur à la conclusion du bail et que ces travaux étaient notoires et ont été largement relayés dans la presse locale comme en atteste les nombreuses coupures de presse produites outre le fait qu'une première tranche de travaux avait été initiée dans la [Adresse 4] avant la conclusion du bail, ce que la gérante de la société Le Bruit Des Vagues ne pouvait ignorer puisqu'il est acquis qu'elle avait souscrit deux baux précédent dans le centre ville de [Localité 1].
La mauvaise foi du bailleur n'est, dès lors, pas établie.
S'agissant de la réalisation des travaux, le preneur ne peut utilement invoquer l'interruption des travaux en ce qu'une partie de cette interruption est survenue suite à la demande des bâtiments de France pour le remplacement de pierres à l'identique et a nécessité un travail en atelier de taille de pierre et qu'une autre interruption est intervenue pendant la période du confinement et a relevé de la force majeure. S'agissant d'une injonction de l'administration, il ne peut être reproché au bailleur de ne pas avoir fait exécuter les travaux à une période propice au commerce.
De plus, il résulte des pièces produites par le bailleur que durant les travaux, un couloir de circulation a été crée, que l'accès principal au magasin n'a pas été modifié, que les livraisons ont pu être réalisées et que la vitrine a été conservée de sorte que les travaux n'ont pas altéré l'accessibilité et la visibilité du local.
Il en résulte que le preneur ne démontre pas avoir subi une gêne anormale durant la durée des travaux excédant les inconvénients inhérents à ce type de travaux de grande ampleur.
Le jugement, qui a débouté le preneur de sa demande indemnitaire fondée sur le trouble de jouissance des lieux loués, sera confirmé.
- Sur la demande d'annulation des loyers
La société Le Bruit Des Vagues sollicite l'annulation des loyers de mars à mai 2020 en invoquant le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible du fait des mesures gouvernementales de fermetures administratives liées à la crise sanitaire.
La SCI Totem sollicite la confirmation du jugement qui a débouté le preneur de sa demande au vu de la jurisprudence constante en la matière.
Il est de jurisprudence constante que la seule impossibilité pour le preneur d'exploiter les locaux loués selon leur destination contractuelle ne constitue pas un manquement du bailleur à son obligation de délivrance prévue à l'article 1719 du code civil, l'impossibilité d'exploiter suite à l'interdiction faite par les pouvoirs publics n'est pas imputable au bailleur et en l'absence de stipulations contractuelles, comme en l'espèce, le bailleur n'est pas tenu de garantir la commercialité des locaux. Le preneur n'est donc pas fondé à se prévaloir de l'exception d'inexécution visée à l'article 1219 du code civil de son obligation de payer le loyer.
Le jugement, qui a débouté la société Le Bruit Des Vagues de cette demande, sera confirmé.
- Sur les frais irrépétibles et les dépens
Succombant en son appel, la société Le Bruit Des Vagues sera condamnée à payer à la SCI Totem la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel et aux entiers dépens d'appel. Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Déboute la société Le Bruit Des Vagues de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
Condamne la société Le Bruit Des Vagues à payer à la SCI Totem la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;
Condamne la société Le Bruit Des Vagues aux entiers dépens d'appel.
Le greffier, Le président,
ARRÊT N°162
N° RG 23/04021 - N° Portalis DBVL-V-B7H-T5AY
(Réf 1ère instance : 21/00329)
S.A.R.L. LE BRUIT DES VAGUES
C/
S.C.I. LE TOTEM
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 24 JUIN 2026
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Madame Stéphanie PHILIPPE, Vice-présidente placée, désignée par ordonnance de M. le premier président de la cour d'appel de Rennes en date du 28 avril 2026,
Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,
GREFFIER :
Mme I. OMNES, lors des débats, et Madame Océane MALLARD, lors du prononcé,
DÉBATS :
A l'audience publique du 29 Avril 2026, devant Madame Virginie PARENT, et Monsieur Sébastien FOURNIER, tenant seuls l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
contradictoire, prononcé publiquement le 24 Juin 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
S.A.R.L. LE BRUIT DES VAGUES, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°809 935 380, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Barthélémy LE MARC'HADOUR de la SELARL JURISTES OFFICE, plaidant/postulant, avocat au barreau de LORIENT
INTIMÉE :
S.C.I. LE TOTEM, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 482 521 457, , prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Philippe KERZERHO, plaidant, avocat au barreau de VANNES
Par acte sous seing privé du 20 septembre 2018, la SCI Totem a consenti à la société Le Bruit Des Vagues un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à Vannes, dépendant d'une copropriété, affectés à la vente au détail de vêtements prêts-à-porter féminins.
La société Le Bruit Des Vagues se plaignant d'avoir vainement sollicité de la bailleresse l'indemnisation du préjudice résultant de la baisse significative de son chiffre d'affaires consécutivement aux travaux exécutés sur la façade de l'immeuble ayant altéré l'accessibilité et la visibilité de la boutique outre l'annulation des loyers pendant la période de crise sanitaire Covid 19, elle a fait assigner par acte de commissaire de justice en date 29 décembre 2020 la SCI Totem devant le tribunal judiciaire de Vannes.
Par jugement en date du 11 avril 2023, le tribunal judiciaire de Vannes a :
- débouté la société Le Bruit Des Vagues de l'ensemble de ses demandes,
- condamné la société Le Bruit Des Vagues à payer à la SCI Totem la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Le Bruit des Vagues aux dépens.
Le 3 juillet 2023, la société Le Bruit Des Vagues a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 3 octobre 2023, elle demande à la cour d'appel de Rennes de :
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Vannes,
Et statuant à nouveau :
- condamner la SCI Totem à lui payer la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- dire et juger que ses loyers pour le local sis [Adresse 3] à [Localité 1] sont annulés pour la somme globale de 7 600 euros hors taxe, soit 9 120 euros toutes taxes comprises,
- condamner la SCI Totem à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI Totem aux entiers dépens.
Par dernières conclusions notifiées le 27 novembre 2023, la SCI Totem demande à la cour d'appel de Rennes de :
- confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions,
- débouter en conséquence la société Le Bruit Des Vagues de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- la condamner à lui payer une somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 avril 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- Sur le vice caché affectant la chose louée
La société Le Bruit Des Vagues expose que lors de la signature du bail, la SCI Totem avait parfaitement conscience que l'état de l'immeuble justifiait des travaux de ravalement obligatoire de grande ampleur suite au procès-verbal de délibération du conseil municipal de la ville de Vannes du 27 mars 2015 mais qu'elle ne l'a jamais informée de la nécessité de procéder à ces travaux. Elle soutient qu'à l'évidence le vice de la chose louée, qui a été à l'origine des troubles subis par elle pendant 18 mois, lui a été caché lors de signature du bail et que les dispositions de l'article 1721 du code civil doivent s'appliquer.
En réponse, le bailleur relève que ce fondement n'avait pas été allégué en première instance. Il conclut à l'absence d'impropriété au motif que les travaux extérieurs n'ont pas compromis la destination de l'immeuble qui n'a jamais été fermé pour cette raison. Il conteste le caractère caché du vice allégué en indiquant que les travaux dénoncés avaient été évoqués lors des négociations de transfert du bail et présentés comme susceptibles d'apporter à terme une plus-value au local. Il ajoute que la gérante de la société Le Bruit Des Vagues lui avait adressé un mail le 14 janvier 2020 dans lequel elle disait comprendre les travaux d'extérieur pour en avoir été prévenue.
Aux termes des dispositions de l'article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.
La cour ne peut que constater que même dans l'hypothèse où les travaux de ravalement auraient été cachés au preneur, celui-ci ne précise pas à l'appui de ce nouveau fondement en quoi les travaux extérieurs auraient empêché l'usage de la chose louée et n'y fait pas non plus référence lors de ses développements ultérieurs à ce titre. Il doit en être déduit que les dispositions de l'article 1721 invoquées ne peuvent trouver à s'appliquer. L'appelante sera déboutée de sa demande à ce titre.
- Sur l'obligation de délivrance
La société Le Bruit Des Vagues soutient qu'à compter du démarrage des travaux de rénovation de l'immeuble et de l'installation des échafaudages, elle n'a plus été en mesure d'exercer son activité de vente de prêt à porter prévue à la destination du bail dans des conditions normales d'exploitation. Elle indique que les travaux ont rendu impossible tout usage normal de la réserve de la boutique, soit le lot 33 des locaux loués. Elle précise que peu après le début des travaux, les ouvriers l'ont averti de la nécessité de consolider le plafond de la réserve et une fois les travaux réalisés, la réserve a été utilisée par les ouvriers comme local technique de chantier et qu'à défaut de retour du bailleur, elle a dû demander au syndic en juillet 2020 de pouvoir récupérer l'intégralité de la réserve. Elle ajoute qu'elle a dû retirer elle-même les gravats et déchets générés par le chantier.
Elle fait valoir que pendant 18 mois, elle a dû maintenir une activité de vente d'articles de prêt-à-porter féminin dans des locaux privés de visibilité et d'accessibilité, sans luminosité ni capacité de stockage et qu'elle a subi un afflux permanent de poussières de chantier.
Le bailleur sollicite la confirmation du jugement qui a écarté tout manquement à son obligation de délivrance. Il soutient que le preneur n'a jamais été placé dans l'impossibilité totale ou partielle d'exploiter son local et qu'il n'a jamais été porté atteinte ni à l'accès au commerce, ni à la jouissance de la totalité de la surface de vente. Il considère que les photographies produites par le preneur ne sont pas probantes et dit produire des pièces démontrant que pendant la durée des travaux, un accès avait été crée avec un couloir de circulation large ainsi que le déplacement des enseignes pour plus de visibilité et que la vitrine était achalandée et les clients accueillis. Par ailleurs, il conteste toute perte de luminosité en rappelant que la vitrine est exposée à l'Est ainsi que l'impossibilité d'utiliser la réserve du fait des travaux en arguant que dans l'état des lieux d'entrée, la réserve était insalubre sans électricité avec un plafond délabré.
L'article 1719 du code civil dispose notamment que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.
Il est constant que l'obligation du bailleur s'entend non seulement de la délivrance matérielle de la chose louée, mais encore de sa délivrance 'juridique', c'est à dire permettant l'exploitation prévue au contrat, et ce durant toute la durée du bail.
En l'espèce, la destination contractuelle au vu du bail est 'la vente au détail de prêt-à-porter, accessoires, objets de décoration et plus généralement toute activité de négoce de détail lié à l'équipement de la personne et de la maison.'
La cour relève que si le preneur invoque un manquement à l'obligation de délivrance, il fonde néanmoins sa demande indemnitaire sur des moyens relatifs à un manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible.
Le preneur affirme que les travaux ont rendu impossible l'usage de la réserve or la cour est bien en peine de comprendre en quoi des travaux de rénovation de façade ont eu une incidence sur l'exploitation de la réserve située à l'intérieur du local.
La société Le Bruit Des Vagues indique que la réserve a été inutilisable pendant les travaux de consolidation et une fois ceux-ci réalisés, la réserve a été utilisée par les ouvriers mais elle ne précise pas la durée de ces travaux et dans quel cadre ils ont été réalisés et ne verse aucune pièce probante à l'appui de ces allégations.
Le preneur ne démontre pas plus que les travaux de réfection de façade ont rendu impossible l'exploitation des locaux. En effet, il est acquis et non contesté que le magasin n'a pas été fermé et que le libre accès de la clientèle à la surface de vente a été maintenu. Le preneur n'apporte aucune pièce de nature à démontrer que la présence de l'échafaudage en façade a changé la substance des lieux loués ni dans leur surface, ni dans leur aptitude à recevoir la clientèle.
Au vu de ces éléments, c'est à bon droit que les premiers juges n'ont pas retenu de manquement du bailleur à son obligation de délivrance des lieux loué. Le jugement sera confirmé.
- Sur l'obligation de garantie de jouissance paisible
La société Le Bruit Des Vagues sollicite l'infirmation du jugement qui l'a déboutée de sa demande indemnitaire fondée sur le trouble de jouissance des lieux loués en considérant que la clause de souffrance prévue au bail trouvait à s'appliquer.
Elle fait valoir que l'application de la clause doit être écartée en raison de la mauvaise foi du bailleur dans la négociation de la clause. Elle considère que selon le procès-verbal de délibération de la ville de [Localité 1], la décision intégrant l'immeuble en cause dans la campagne de ravalement obligatoire remontait au 27 mars 2015 soit plus de trois ans avant la signature du bail et que le bailleur appréhendait parfaitement la portée d'une réserve de ses obligations en cas d'injonction de l'administration puisqu'elle avait déjà connaissance de cette injonction et du fait que cette injonction n'avait rien d'éventuelle.
Elle ajoute que le bailleur a méconnu les stipulations de la clause de souffrance en ce que les travaux qui devaient être réalisés sans interruption ont été interrompus à deux reprises soit de novembre 2019 à mai 2020 et de juillet à septembre 2021, qu'il ne s'est jamais enquis des contraintes du commerce et notamment de la période la plus propice pour la réalisation des travaux et qu'il a manqué à son obligation d'information en ne l'informant pas au mois un mois avant le démarrage des travaux.
A titre subsidiaire, elle demande l'infirmation du jugement du fait de la gêne anormale résultant des travaux en invoquant à nouveau le fait qu'elle a dû maintenir une activité de vente d'articles de prêt-à-porter féminin dans des locaux privés de visibilité et d'accessibilité, privés de luminosité, de capacité de stockage et subissant un afflux permanent de poussières de chantier.
La SCI Totem conteste tout manquement à son obligation d'assurer au preneur une jouissance paisible. Elle soutient que les clauses du bail ne conduisent pas à l'exonérer de son obligation de délivrance et ajoute que le preneur ne justifie pas d'une gêne anormale dans la jouissance des lieux par sa faute. À cet égard, elle argue que si les travaux ont été source de gêne, pour autant cette gêne n'a pas excédé les inconvénients normaux inhérents à l'ampleur des travaux.
Elle conteste également toute mauvaise foi dans la formalisation de la clause. Elle considère qu'il ne saurait y avoir de mauvaise foi alors qu'il n'a pas été porté atteinte à l'obligation essentielle du contrat et que la sanction de l'article L.145-40-2 du code de commerce ne concerne que les travaux que le bailleur souhaite réaliser alors qu'en l'espèce, les travaux relèvent du pouvoir de la copropriété s'agissant de travaux sur les parties communes.
Elle ajoute que les travaux de réhabilitation, dont elle n'était pas à l'initiative et sur lesquels elle ne maîtrisait ni la date de commencement, ni la durée, ni la nature étaient notoires, relayés par la presse locale et donc connues de tous les Vannetais et notamment de la locataire dont la gérante exploitait déjà un magasin sur [Localité 1]. Elle précise qu'avant la régularisation du bail, une première tranche de réhabilitation avait déjà été réalisée dans la [Adresse 4].
Elle considère que la clause de souffrance est parfaitement applicable en ce que la consécration à une phase particulière de travaux (taille de pierre) relevant de l'ensemble des travaux et d'une unité d'ensemble ne saurait être constitutive d'une phase d'interruption, que l'interruption des travaux pendant le confinement a relevé de la force majeure et que les travaux n'ont pas altéré la visibilité et l'accessibilité du local outre le fait que le preneur avait été informé de leur réalisation sachant que le dossier de déclaration préalable de travaux contenant les plans était à sa disposition.
A titre subsidiaire, le bailleur s'oppose à toute indemnisation en l'absence de lien de causalité entre la perte de chiffre d'affaire alléguée et les travaux et en l'absence de préjudice.
L'article 1719 3° du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Le bail prévoit au point 8 'travaux en cours de bail' une clause de souffrance qui prévoit s'agissant des travaux effectués par le bailleur que le preneur souffrira l'exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simple amélioration, que le propriétaire estimerait nécessaires, utiles ou même simplement convenables en vue de la conservation de ses biens immobiliers et qu'il ferait exécuter pendant le cours du bail, dans les locaux loués ou dans l'immeuble dont ils dépendent.
Le preneur ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyer ni interruption de paiement du loyer, quelles que soient l'importance et la durée de ces travaux conservatoires, même si la durée excédait vingt et un jours, à la condition toutefois qu'ils soient exécutés sans interruption, sauf cas de force majeure.
Sauf éventuelle injonction de l'administration, le bailleur s'oblige dans cette hypothèse à exécuter ou faire exécuter les travaux en dehors de la période la plus propice au commerce du preneur après s'en être enquis auprès de ce dernier et ce, dans la mesure du possible au regard de l'urgence des travaux et de la disponibilité des entreprises.
Dans cet esprit, le bailleur fera en sorte que les travaux soient entrepris de manière continue sans interruption pendant les jours ouvrables, qu'ils ne perturbent pas l'activité commerciale du preneur et qu'ils n'altèrent ni l'accessibilité ni la visibilité du local. Le bailleur en informera le preneur au moins un mois avant le démarrage des travaux sauf en cas de force majeure.
Si les travaux envisagés devaient avoir pour effet de modifier substantiellement les lieux loués au preneur, il est convenu que le bailleur se rapprochera au préalable de ce dernier pour accord.'
Le preneur reproche au bailleur d'avoir fait preuve de mauvaise foi lors de la négociation du contrat de bail en indiquant 'néant' dans la rubrique 'état prévisionnel des travaux futurs'. Toutefois le jugement a justement rappelé que l'article L.142-40-2 du code de commerce qui impose au bailleur l'obligation spécifique de communiquer au preneur un état prévisionnel des travaux ne concerne que les travaux réalisés par lui-même dans les locaux donnés à bail, ce qui n'est pas le cas en l'espèce s'agissant de travaux de ravalement décidé par la copropriété dans un contexte de sauvegarde et réamanégament de la Ville de [Localité 1].
Par ailleurs, le bailleur justifie que la [Adresse 4], dans laquelle se trouve le local donné à bail, se trouvait dans le secteur sauvegardé figurant au plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé par arrêté préfectoral du 23 mai 2018 antérieur à la conclusion du bail et que ces travaux étaient notoires et ont été largement relayés dans la presse locale comme en atteste les nombreuses coupures de presse produites outre le fait qu'une première tranche de travaux avait été initiée dans la [Adresse 4] avant la conclusion du bail, ce que la gérante de la société Le Bruit Des Vagues ne pouvait ignorer puisqu'il est acquis qu'elle avait souscrit deux baux précédent dans le centre ville de [Localité 1].
La mauvaise foi du bailleur n'est, dès lors, pas établie.
S'agissant de la réalisation des travaux, le preneur ne peut utilement invoquer l'interruption des travaux en ce qu'une partie de cette interruption est survenue suite à la demande des bâtiments de France pour le remplacement de pierres à l'identique et a nécessité un travail en atelier de taille de pierre et qu'une autre interruption est intervenue pendant la période du confinement et a relevé de la force majeure. S'agissant d'une injonction de l'administration, il ne peut être reproché au bailleur de ne pas avoir fait exécuter les travaux à une période propice au commerce.
De plus, il résulte des pièces produites par le bailleur que durant les travaux, un couloir de circulation a été crée, que l'accès principal au magasin n'a pas été modifié, que les livraisons ont pu être réalisées et que la vitrine a été conservée de sorte que les travaux n'ont pas altéré l'accessibilité et la visibilité du local.
Il en résulte que le preneur ne démontre pas avoir subi une gêne anormale durant la durée des travaux excédant les inconvénients inhérents à ce type de travaux de grande ampleur.
Le jugement, qui a débouté le preneur de sa demande indemnitaire fondée sur le trouble de jouissance des lieux loués, sera confirmé.
- Sur la demande d'annulation des loyers
La société Le Bruit Des Vagues sollicite l'annulation des loyers de mars à mai 2020 en invoquant le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible du fait des mesures gouvernementales de fermetures administratives liées à la crise sanitaire.
La SCI Totem sollicite la confirmation du jugement qui a débouté le preneur de sa demande au vu de la jurisprudence constante en la matière.
Il est de jurisprudence constante que la seule impossibilité pour le preneur d'exploiter les locaux loués selon leur destination contractuelle ne constitue pas un manquement du bailleur à son obligation de délivrance prévue à l'article 1719 du code civil, l'impossibilité d'exploiter suite à l'interdiction faite par les pouvoirs publics n'est pas imputable au bailleur et en l'absence de stipulations contractuelles, comme en l'espèce, le bailleur n'est pas tenu de garantir la commercialité des locaux. Le preneur n'est donc pas fondé à se prévaloir de l'exception d'inexécution visée à l'article 1219 du code civil de son obligation de payer le loyer.
Le jugement, qui a débouté la société Le Bruit Des Vagues de cette demande, sera confirmé.
- Sur les frais irrépétibles et les dépens
Succombant en son appel, la société Le Bruit Des Vagues sera condamnée à payer à la SCI Totem la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel et aux entiers dépens d'appel. Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Déboute la société Le Bruit Des Vagues de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
Condamne la société Le Bruit Des Vagues à payer à la SCI Totem la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;
Condamne la société Le Bruit Des Vagues aux entiers dépens d'appel.
Le greffier, Le président,