CA Paris, Pôle 1 - ch. 2, 18 juin 2026, n° 25/14885
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 18 JUIN 2026
(n° 215, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/14885 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CL5DV
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Mars 2025 -Président du TJ de [Localité 1] - RG n° 24 / 58618
APPELANTS
Mme [Y] [H] épouse [V]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Mme [R] [H]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Mme [B] [H]
[Adresse 3]
[Localité 4]
M. [C] [H]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentés par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Ayant pour avocat plaidant Me Romain LAFONT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0121
INTIMÉS
S.A.S. AFRIK 13, RCS de [Localité 1] sous le n°837 490 556, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée par Me Benjamin VIDAL, avocat au barreau de PARIS, toque : M1
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la société S.I.G. (SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTION), agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 7]
[Localité 6]
Défaillant, déclaration d'appel signifiée le 08.10.2025 à personne morale
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 mai 2026, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
[Y] CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
***
EXPOSE DU LITIGE
En vertu d'un acte en date du 31 janvier 2017 portant renouvellement de bail à compter du 1er octobre 2016, consenti par Mme [Y] [H], Mme [R] [H], Mme [B] [H] et M. [C] [H] (les consorts [H]), la société Afrik 13 est locataire de locaux commerciaux à usage de « tous commerces » situés dans l'immeuble du [Adresse 8] et précisément de :
« Une boutique à gauche de la porte d'entrée, arrière-boutique, formant cuisine au rez-de-chaussée, laboratoire, frigo
Une chambre au premier étage
Deux caves dont une sous la boutique et une sous le laboratoire
Une installation de l'eau, du gaz et de l'électricité
Un droit à la cour et au cabinet d'aisances
Un appartement composé de trois pièces, une cuisine, une entrée et une cave, au 5ème étage gauche + une salle de bain installée par M. [P] ».
Ce bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 23 003,71 euros en principal, ledit loyer étant stipulé payable à terme échu de manière mensuelle.
Par exploit du 13 mai 2024, la société Afrik 13 a été mise en demeure de :
Cesser les infractions relatives aux désordres causés dans les espaces communs et l'utilisation des locaux du 1er étage non conforme au bail (utilisation des espaces communs en courette intérieure pour le stockage des poubelles du restaurant, dégradations et salissures importantes au sol de l'entrée de l'immeuble, le couloir du rez-de-chaussée, les escaliers et couloirs jusqu'à la porte palière de l'appartement du 1er étage, et de escalier menant à la cave, dégradations et salissures importante de même origine en courette intérieure, utilisation des accès et couloir commun de l'immeuble pour la livraison des marchandises et les entrées et départs des personnels, l'appartement du l'étage est utilisé en tant qu'espace de stockage, allers-retours des employés entre le 1er étage et le restaurant, escaliers ainsi fortement dégradés) ;
Payer aux bailleurs la somme de 4 529,79 euros correspondant aux arriérés de loyer.
Par exploit du 31 juillet 2024, il a été fait commandement à la société Afrik 13 de cesser tous les agissements contraires au bail, de procéder au nettoyage nécessaire et de faire cesser toute occupation contraire aux dispositions du bail.
Par lettre du 16 février 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure les consorts [H] d'intervenir auprès de la société Afrik 13 afin de faire cesser divers désordres causés par cette dernière.
Par exploit du 12 décembre 2024, les consorts [H] ont fait assigner la société Afrik 13 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
Ordonner l'expulsion la société Afrik 13 et de toutes autres personnes dans les lieux de son fait et ce, avec l'assistance du commissaire de police et de la force armée s'il y a lieu ;
Fixer à compter de l'ordonnance à intervenir à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle de 3 000 euros jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs ;
Condamner la société Afrik 13 à payer aux bailleurs, la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Ordonner l'exécution provisoire de l'ordonnance à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans caution.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] est intervenu volontairement par conclusions soutenues à l'audience et signifiées par acte de commissaire de justice à la société Afrik 13.
Par ordonnance réputée contradictoire du 10 mars 2025, la société Afrik 13 n'ayant pas comparu, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [Y] [H], Mme [R] [H], Mme [B] [H] et M. [C] [H] ;
Dit n'y avoir lieu a référé sur la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 1] ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Laissé à chacune des parties la charge de ses dépens et frais irrépétibles ;
Rappelé que l'ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Par déclaration du 27 août 2025, Mme [Y] [H], Mme [L] [H], Mme [B] [H] et M. [C] [H] ont relevé appel de cette décision.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 10 avril 2026, les consorts [H] demandent à la cour, au visa des articles 1728, 1104 du code civil, 563, 700 du code de procédure civile, de :
Infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Et statuant à nouveau :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
Ordonner l'expulsion de la société Afrik 13 et de toutes autres personnes dans les lieux de son fait et ce, avec l'assistance d'un commissaire de police et de la force publique s'il y a lieu ;
Rejeter l'ensemble des demandes émises par la société Afrik 13 ;
Fixer à compter de l'arrêt à intervenir une indemnité d'occupation mensuelle de 3 000 euros jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs ;
Condamner la société Afrik 13 à payer aux bailleurs, la somme de 10 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société Afrik 13 aux entiers dépens de la présente instance.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 mai 2026, la société Afrik 13 demande à la cour, au visa des articles L145-41 du code de commerce, 1343-5 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile, de :
A titre principal,
Confirmer l'ordonnance du 10 mars 2025 rendue par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'elle a :
Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes des consorts [H] ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Laissé à chacune des parties la charge de ses dépens et frais irrépétibles ;
Rappelé que l'ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
En conséquence :
Rejeter l'ensemble des demandes formulées par les consorts [H] ;
A titre subsidiaire,
Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire prévue au bail du 31 janvier 2017 pendant une durée de huit mois, afin de lui permettre de remédier aux infractions qui lui sont reprochées ;
En tout état de cause :
Condamner les consorts [H] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Les consorts [H] ont fait signifier au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 7] :
La déclaration d'appel par acte d'huissier de justice le 8 octobre 2025, à personne morale ;
Leurs conclusions par acte d'huissier de justice le 26 novembre 2025, à personne morale.
Le syndicat des copropriétaires n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 mai 2026.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE,
Les consorts [H] exposent notamment que les stipulations du bail interprétées conformément aux articles 1728 et 1104 du code civil interdisent les comportements reprochés à la société locataire, qui, de manière répétée, a causé des désordres graves dans les parties communes et les accès aux lieux loués. Ils précisent que le commandement visant la clause résolutoire délivré le 31 juillet 2024 a enjoint à la société Afrik 13 de cesser de tels désordres. Ils ajoutent que les manquements reprochés ont persisté au-delà du délai imparti, aucune mesure sérieuse de remise en état n'ayant été entreprise. Ils concluent que cette persistance fautive caractérise un abus de jouissance des lieux constitutif d'un manquement grave à l'obligation d'usage paisible qui s'impose à tout preneur. Ils soutiennent qu'il a été découvert que la locataire mettait en location l'appartement du 5e étage via le site Booking, ce qui constitue un manquement distinct, alors que le bail qui lie les parties prévoit une interdiction de sous louer sans l'accord écrit et préalable du bailleur. Ils font valoir que le procès-verbal de constat produit par la société Afrik 13 est inopérant, et que la demande subsidiaire de la société Afrik 13 tendant à pouvoir bénéficier de délais et d'une suspension des effets de la clause résolutoire ne peut prospérer, la bonne foi de la locataire étant exclue et l'hypothèse d'une régularisation impossible.
La société Afrik 13 expose pour sa part qu'aucune obligation ou interdiction, prévue par le bail, ne s'impose à elle, de sorte que la clause résolutoire ne peut jouer. Elle précise qu'aucune référence au règlement de copropriété n'est faite dans le bail qui lie les parties et ajoute que les arguments développés sur les clauses 7-4 et 7-12 dudit bail et de l'article 1728 du code civil sont des prétentions nouvelles en appel, alors que le juge des référés n'a pas le pouvoir de résilier le bail. Elle indique que les prétendues infractions n'ont pas persisté dans le délai imparti. S'agissant de la sous-location alléguée par les appelants, elle souligne que le commandement du 31 juillet 2024 ne vise pas cette infraction de sorte qu'ils ne peuvent pas s'en prévaloir. Subsidiairement, elle soutient qu'elle doit être bénéficiaire de délais et d'une suspension des effets de la clause résolutoire en admettant qu'elle ait commis les infractions reprochées.
Il est relevé à titre liminaire qu'il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, en l'absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d'ordonner l'expulsion de l'occupant, dont l'obligation de libérer les lieux n'est pas sérieusement contestable.
Il appartient donc à la cour, statuant avec les pouvoirs du juge des référés , de statuer sur les demandes des consorts [H] qui seront ci-après examinées.
Sur les conditions d'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement et qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d'y faire obstacle. Un commandement de payer ou de faire doit indiquer de façon précise et sans équivoque le manquement au bail reproché et rappeler les clauses du bail s'y rapportant afin de permettre à son destinataire de prendre la mesure exacte des injonctions et d'y apporter une réponse appropriée dans le délai requis.
Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
L'article 1134 devenu 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Au cas présent, le bail commercial qui lie les parties comporte une clause résolutoire ainsi rédigée :
« Article 8 Clause résolutoire
Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance, ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail et un mois après un simple commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur sans qu'il soit besoin d'autres formalités judiciaires qu'une simple ordonnance de référé pour, si besoin était, contraindre le preneur à quitter les lieux et ordonner la vente des mobiliers et marchandises ce nonobstant toutes offres et conciliations ultérieures ; dans ce cas, les loyers versés d'avance resteraient acquis au Bailleur à titre d'indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des loyers courus ou à courir, y compris le terme commencé au moment de la sortie des lieux, du prix des réparations locatives et sous réserve de tous droits et actions. »
Il contient également un article 7-4 indiquant que le preneur doit :
« entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives de manière à les rendre en fin de bail en bon état de réparations, le bailleur conservant à sa charge les grosses réparations telles qu'elles résultent de l'article 606 du code civil. Le preneur sera tenu à toutes les réparations d'entretien. En outre, il aura à sa charge tous les travaux d'entretien et les réparations y compris les grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil se rapportant directement ou indirectement aux constructions par lui édifiées ».
L'article 7-12 de ce bail stipule par ailleurs que le preneur s'interdit de « déposer dans la cour ou dans le couloir d'entrée de l'immeuble aucun objet de quelque nature que ce soit ».
Les bailleurs ont fait délivrer, le 31 janvier 2024 à la société Afrik 13 un commandement visant la clause résolutoire, lui faisant injonction de :
« cesser les désordres dans les espace communs de la copropriété notamment la dégradation des parties communes, et de faire procéder aux nettoyages nécessaires,
cesser l'accès des marchandises par les couloirs et accès communs de l'immeuble,
libérer la courette intérieure des poubelles du restaurant,
faire cesser l'utilisation de l'appartement du 1er étage en tant qu'espace de stockage du restaurant ».
Les consorts [H] produisent des procès-verbaux de constat établis les 8 février et 21 mai 2024 qui établissent une dégradation des parties communes ( hall noirci et collant, tapis sale, escalier présentant des taches, parquet du palier du 1er étage dégradé, encrassé, cour encrassée, escalier des caves présentant des taches noirâtres et d'aspect graisseux) et un encombrement de la cour et des escaliers de la cave par les poubelles du restaurant (détritus, saleté, sol encrassé). Ces constats sont suffisants pour établir que l'exploitation des locaux par la société Afrik 13 est manifestement contraire aux stipulations contractuelles du bail s'agissant tout d'abord de la consistance des lieux loués, laquelle ne comprend aucune cour, mais également des conditions d'occupation des lieux dès lors qu'aux termes de l' article 7-12 précité il est interdit au preneur de déposer dans la cour ou dans le couloir d'entrée de l'immeuble aucun objet de quelque nature que ce soit.
Par procès-verbal de constat du 4 septembre 2024, postérieur au commandement visant la clause résolutoire délivré le 31 juillet 2024, il est établi la persistance des dégradations et encombrements relevés.
La cour relève que si les bailleurs se fondent sur les stipulations du bail, notamment les articles 7-4 et 7-12 du dit bail, il s'agit de moyens et non de prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure, alors que l'analyse de ces stipulations était dans les débats devant le premier juge de sorte qu'à plusieurs titres il ne s'agit pas de demandes nouvelles en appel.
Concernant l'utilisation de l'appartement du 1er étage en tant qu'espace de stockage du restaurant, il s'agit selon la description par le bail en réalité d'une chambre, et l'utilisation, non discutée par le preneur, de cette pièce comme espace de stockage se heurte à l'article 7-8 du bail qui interdit au preneur de changer la distribution et de transformer les lieux à l'exception de l'aménagement intérieur du commerce, avec consentement et écrit préalable du propriétaire. Toutefois, il n'apparait pas à la lecture du procès-verbal du 4 septembre 2024 que cette utilisation ait persisté au-delà du délai imparti.
Par contre, il convient de relever que s'agissant de l'encombrement des parties communes par la société Afrik 13, l'article 7-12 du bail évoque « aucun objet de quelque nature que ce soit ». Il n'est donc pas besoin que ce bail vise spécifiquement les poubelles, celles-ci entrant nécessairement dans la catégorie des « objets de quelque nature que ce soit », qui ne peuvent encombrer le couloir et la cour, ce qui a manifestement persisté au-delà du délai d'un mois.
En outre, il ne peut être soutenu sérieusement que le bail n'interdirait pas la dégradation des parties communes, le preneur ayant l'obligation au sens de l'article 1728 du code civil d'user de la chose louée raisonnablement.
S'agissant de l'accès des marchandises, si le bail n'interdit pas expressément cet accès, il est en réalité reproché à la société Afrik 13 de stocker ces marchandises dans les parties communes, ce que celle-ci ne conteste pas, et dès lors, il est manifeste que la société Afrik 13 persiste à stocker ses marchandises et ses déchets dans la cour de l'immeuble et les parties communes.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les consorts [H] justifient de la violation manifeste et persistante des stipulations contractuelles par la société Afrik 13 dans l'exécution du bail, sans qu'il soit besoin de prendre en considération la sous-location alléguée de l'appartement du 5e étage et non mentionnée dans le commandement visant la clause résolutoire, alors que la société intimée se contente de faire état d'un procès- verbal de constat du 6 juin 2024, antérieur à la délivrance du commandement visant la clause résolutoire, de sorte qu'elle ne justifie d'aucune contestation sérieuse de nature à faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire.
La société Afrik 13 n'ayant pas déféré, dans le délai d'un mois à compter de la date de délivrance du commandement visant la clause résolutoire du bail, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes des consorts [H], la clause résolutoire devant être considérée comme acquise le 31 août 2024 à minuit.
Sur la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Il résulte de ce texte que la suspension des effets d'une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire (Civ 3, 6 février 2025, n°23-18.360).
Cependant, la société Afrik 13 ne verse aux débats aucune pièce de nature à établir sa capacité ni sa volonté de se conformer au bail dans le délai sollicité de 8 mois, alors qu'elle a d'ores et déjà bénéficié d'importants délais de fait.
Dans ces conditions, sa demande ne peut être que rejetée.
Sur le constat de la résiliation et ses conséquences
Au titre des conséquences de l'acquisition de la clause résolutoire, la société Afrik 13, qui ne les discute pas, sera condamnée outre à être expulsée à payer aux consorts [H] par provision une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges et taxes à compter de cet arrêt conformément à ce qui est demandé, et jusqu'à la libération effective des locaux.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
L'ordonnance rendue qui n'est pas critiquée de ce chef sera confirmée en ce qui concerne le sort des dépens.
Succombant en ses prétentions, la société Afrik 13 sera condamnée aux dépens d'appel et à payer aux consorts [H] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été relevé appel ;
Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,
Constate l' acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 31 août 2024 ;
Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux dans le mois de la signification du présent arrêt, l'expulsion de la société Afrik 13 et celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ;
Condamne la société Afrik 13 à payer à Mme [Y] [H], Mme [L] [H], Mme [B] [H] et M. [C] [H] pris en qualité de bailleur, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et taxes qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du présent arrêt et jusqu'à libération effective des lieux ;
Condamne la société Afrik 13 aux dépens d'appel et à payer Mme [Y] [H], Mme [L] [H], Mme [B] [H] et M. [C] [H] la somme globale de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 18 JUIN 2026
(n° 215, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/14885 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CL5DV
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Mars 2025 -Président du TJ de [Localité 1] - RG n° 24 / 58618
APPELANTS
Mme [Y] [H] épouse [V]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Mme [R] [H]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Mme [B] [H]
[Adresse 3]
[Localité 4]
M. [C] [H]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentés par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Ayant pour avocat plaidant Me Romain LAFONT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0121
INTIMÉS
S.A.S. AFRIK 13, RCS de [Localité 1] sous le n°837 490 556, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée par Me Benjamin VIDAL, avocat au barreau de PARIS, toque : M1
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la société S.I.G. (SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTION), agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 7]
[Localité 6]
Défaillant, déclaration d'appel signifiée le 08.10.2025 à personne morale
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 mai 2026, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
[Y] CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
***
EXPOSE DU LITIGE
En vertu d'un acte en date du 31 janvier 2017 portant renouvellement de bail à compter du 1er octobre 2016, consenti par Mme [Y] [H], Mme [R] [H], Mme [B] [H] et M. [C] [H] (les consorts [H]), la société Afrik 13 est locataire de locaux commerciaux à usage de « tous commerces » situés dans l'immeuble du [Adresse 8] et précisément de :
« Une boutique à gauche de la porte d'entrée, arrière-boutique, formant cuisine au rez-de-chaussée, laboratoire, frigo
Une chambre au premier étage
Deux caves dont une sous la boutique et une sous le laboratoire
Une installation de l'eau, du gaz et de l'électricité
Un droit à la cour et au cabinet d'aisances
Un appartement composé de trois pièces, une cuisine, une entrée et une cave, au 5ème étage gauche + une salle de bain installée par M. [P] ».
Ce bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 23 003,71 euros en principal, ledit loyer étant stipulé payable à terme échu de manière mensuelle.
Par exploit du 13 mai 2024, la société Afrik 13 a été mise en demeure de :
Cesser les infractions relatives aux désordres causés dans les espaces communs et l'utilisation des locaux du 1er étage non conforme au bail (utilisation des espaces communs en courette intérieure pour le stockage des poubelles du restaurant, dégradations et salissures importantes au sol de l'entrée de l'immeuble, le couloir du rez-de-chaussée, les escaliers et couloirs jusqu'à la porte palière de l'appartement du 1er étage, et de escalier menant à la cave, dégradations et salissures importante de même origine en courette intérieure, utilisation des accès et couloir commun de l'immeuble pour la livraison des marchandises et les entrées et départs des personnels, l'appartement du l'étage est utilisé en tant qu'espace de stockage, allers-retours des employés entre le 1er étage et le restaurant, escaliers ainsi fortement dégradés) ;
Payer aux bailleurs la somme de 4 529,79 euros correspondant aux arriérés de loyer.
Par exploit du 31 juillet 2024, il a été fait commandement à la société Afrik 13 de cesser tous les agissements contraires au bail, de procéder au nettoyage nécessaire et de faire cesser toute occupation contraire aux dispositions du bail.
Par lettre du 16 février 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure les consorts [H] d'intervenir auprès de la société Afrik 13 afin de faire cesser divers désordres causés par cette dernière.
Par exploit du 12 décembre 2024, les consorts [H] ont fait assigner la société Afrik 13 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
Ordonner l'expulsion la société Afrik 13 et de toutes autres personnes dans les lieux de son fait et ce, avec l'assistance du commissaire de police et de la force armée s'il y a lieu ;
Fixer à compter de l'ordonnance à intervenir à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle de 3 000 euros jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs ;
Condamner la société Afrik 13 à payer aux bailleurs, la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Ordonner l'exécution provisoire de l'ordonnance à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans caution.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] est intervenu volontairement par conclusions soutenues à l'audience et signifiées par acte de commissaire de justice à la société Afrik 13.
Par ordonnance réputée contradictoire du 10 mars 2025, la société Afrik 13 n'ayant pas comparu, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [Y] [H], Mme [R] [H], Mme [B] [H] et M. [C] [H] ;
Dit n'y avoir lieu a référé sur la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 1] ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Laissé à chacune des parties la charge de ses dépens et frais irrépétibles ;
Rappelé que l'ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Par déclaration du 27 août 2025, Mme [Y] [H], Mme [L] [H], Mme [B] [H] et M. [C] [H] ont relevé appel de cette décision.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 10 avril 2026, les consorts [H] demandent à la cour, au visa des articles 1728, 1104 du code civil, 563, 700 du code de procédure civile, de :
Infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Et statuant à nouveau :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
Ordonner l'expulsion de la société Afrik 13 et de toutes autres personnes dans les lieux de son fait et ce, avec l'assistance d'un commissaire de police et de la force publique s'il y a lieu ;
Rejeter l'ensemble des demandes émises par la société Afrik 13 ;
Fixer à compter de l'arrêt à intervenir une indemnité d'occupation mensuelle de 3 000 euros jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs ;
Condamner la société Afrik 13 à payer aux bailleurs, la somme de 10 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société Afrik 13 aux entiers dépens de la présente instance.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 mai 2026, la société Afrik 13 demande à la cour, au visa des articles L145-41 du code de commerce, 1343-5 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile, de :
A titre principal,
Confirmer l'ordonnance du 10 mars 2025 rendue par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'elle a :
Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes des consorts [H] ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Laissé à chacune des parties la charge de ses dépens et frais irrépétibles ;
Rappelé que l'ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
En conséquence :
Rejeter l'ensemble des demandes formulées par les consorts [H] ;
A titre subsidiaire,
Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire prévue au bail du 31 janvier 2017 pendant une durée de huit mois, afin de lui permettre de remédier aux infractions qui lui sont reprochées ;
En tout état de cause :
Condamner les consorts [H] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Les consorts [H] ont fait signifier au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 7] :
La déclaration d'appel par acte d'huissier de justice le 8 octobre 2025, à personne morale ;
Leurs conclusions par acte d'huissier de justice le 26 novembre 2025, à personne morale.
Le syndicat des copropriétaires n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 mai 2026.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE,
Les consorts [H] exposent notamment que les stipulations du bail interprétées conformément aux articles 1728 et 1104 du code civil interdisent les comportements reprochés à la société locataire, qui, de manière répétée, a causé des désordres graves dans les parties communes et les accès aux lieux loués. Ils précisent que le commandement visant la clause résolutoire délivré le 31 juillet 2024 a enjoint à la société Afrik 13 de cesser de tels désordres. Ils ajoutent que les manquements reprochés ont persisté au-delà du délai imparti, aucune mesure sérieuse de remise en état n'ayant été entreprise. Ils concluent que cette persistance fautive caractérise un abus de jouissance des lieux constitutif d'un manquement grave à l'obligation d'usage paisible qui s'impose à tout preneur. Ils soutiennent qu'il a été découvert que la locataire mettait en location l'appartement du 5e étage via le site Booking, ce qui constitue un manquement distinct, alors que le bail qui lie les parties prévoit une interdiction de sous louer sans l'accord écrit et préalable du bailleur. Ils font valoir que le procès-verbal de constat produit par la société Afrik 13 est inopérant, et que la demande subsidiaire de la société Afrik 13 tendant à pouvoir bénéficier de délais et d'une suspension des effets de la clause résolutoire ne peut prospérer, la bonne foi de la locataire étant exclue et l'hypothèse d'une régularisation impossible.
La société Afrik 13 expose pour sa part qu'aucune obligation ou interdiction, prévue par le bail, ne s'impose à elle, de sorte que la clause résolutoire ne peut jouer. Elle précise qu'aucune référence au règlement de copropriété n'est faite dans le bail qui lie les parties et ajoute que les arguments développés sur les clauses 7-4 et 7-12 dudit bail et de l'article 1728 du code civil sont des prétentions nouvelles en appel, alors que le juge des référés n'a pas le pouvoir de résilier le bail. Elle indique que les prétendues infractions n'ont pas persisté dans le délai imparti. S'agissant de la sous-location alléguée par les appelants, elle souligne que le commandement du 31 juillet 2024 ne vise pas cette infraction de sorte qu'ils ne peuvent pas s'en prévaloir. Subsidiairement, elle soutient qu'elle doit être bénéficiaire de délais et d'une suspension des effets de la clause résolutoire en admettant qu'elle ait commis les infractions reprochées.
Il est relevé à titre liminaire qu'il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, en l'absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d'ordonner l'expulsion de l'occupant, dont l'obligation de libérer les lieux n'est pas sérieusement contestable.
Il appartient donc à la cour, statuant avec les pouvoirs du juge des référés , de statuer sur les demandes des consorts [H] qui seront ci-après examinées.
Sur les conditions d'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement et qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d'y faire obstacle. Un commandement de payer ou de faire doit indiquer de façon précise et sans équivoque le manquement au bail reproché et rappeler les clauses du bail s'y rapportant afin de permettre à son destinataire de prendre la mesure exacte des injonctions et d'y apporter une réponse appropriée dans le délai requis.
Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
L'article 1134 devenu 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Au cas présent, le bail commercial qui lie les parties comporte une clause résolutoire ainsi rédigée :
« Article 8 Clause résolutoire
Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance, ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail et un mois après un simple commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur sans qu'il soit besoin d'autres formalités judiciaires qu'une simple ordonnance de référé pour, si besoin était, contraindre le preneur à quitter les lieux et ordonner la vente des mobiliers et marchandises ce nonobstant toutes offres et conciliations ultérieures ; dans ce cas, les loyers versés d'avance resteraient acquis au Bailleur à titre d'indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des loyers courus ou à courir, y compris le terme commencé au moment de la sortie des lieux, du prix des réparations locatives et sous réserve de tous droits et actions. »
Il contient également un article 7-4 indiquant que le preneur doit :
« entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives de manière à les rendre en fin de bail en bon état de réparations, le bailleur conservant à sa charge les grosses réparations telles qu'elles résultent de l'article 606 du code civil. Le preneur sera tenu à toutes les réparations d'entretien. En outre, il aura à sa charge tous les travaux d'entretien et les réparations y compris les grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil se rapportant directement ou indirectement aux constructions par lui édifiées ».
L'article 7-12 de ce bail stipule par ailleurs que le preneur s'interdit de « déposer dans la cour ou dans le couloir d'entrée de l'immeuble aucun objet de quelque nature que ce soit ».
Les bailleurs ont fait délivrer, le 31 janvier 2024 à la société Afrik 13 un commandement visant la clause résolutoire, lui faisant injonction de :
« cesser les désordres dans les espace communs de la copropriété notamment la dégradation des parties communes, et de faire procéder aux nettoyages nécessaires,
cesser l'accès des marchandises par les couloirs et accès communs de l'immeuble,
libérer la courette intérieure des poubelles du restaurant,
faire cesser l'utilisation de l'appartement du 1er étage en tant qu'espace de stockage du restaurant ».
Les consorts [H] produisent des procès-verbaux de constat établis les 8 février et 21 mai 2024 qui établissent une dégradation des parties communes ( hall noirci et collant, tapis sale, escalier présentant des taches, parquet du palier du 1er étage dégradé, encrassé, cour encrassée, escalier des caves présentant des taches noirâtres et d'aspect graisseux) et un encombrement de la cour et des escaliers de la cave par les poubelles du restaurant (détritus, saleté, sol encrassé). Ces constats sont suffisants pour établir que l'exploitation des locaux par la société Afrik 13 est manifestement contraire aux stipulations contractuelles du bail s'agissant tout d'abord de la consistance des lieux loués, laquelle ne comprend aucune cour, mais également des conditions d'occupation des lieux dès lors qu'aux termes de l' article 7-12 précité il est interdit au preneur de déposer dans la cour ou dans le couloir d'entrée de l'immeuble aucun objet de quelque nature que ce soit.
Par procès-verbal de constat du 4 septembre 2024, postérieur au commandement visant la clause résolutoire délivré le 31 juillet 2024, il est établi la persistance des dégradations et encombrements relevés.
La cour relève que si les bailleurs se fondent sur les stipulations du bail, notamment les articles 7-4 et 7-12 du dit bail, il s'agit de moyens et non de prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure, alors que l'analyse de ces stipulations était dans les débats devant le premier juge de sorte qu'à plusieurs titres il ne s'agit pas de demandes nouvelles en appel.
Concernant l'utilisation de l'appartement du 1er étage en tant qu'espace de stockage du restaurant, il s'agit selon la description par le bail en réalité d'une chambre, et l'utilisation, non discutée par le preneur, de cette pièce comme espace de stockage se heurte à l'article 7-8 du bail qui interdit au preneur de changer la distribution et de transformer les lieux à l'exception de l'aménagement intérieur du commerce, avec consentement et écrit préalable du propriétaire. Toutefois, il n'apparait pas à la lecture du procès-verbal du 4 septembre 2024 que cette utilisation ait persisté au-delà du délai imparti.
Par contre, il convient de relever que s'agissant de l'encombrement des parties communes par la société Afrik 13, l'article 7-12 du bail évoque « aucun objet de quelque nature que ce soit ». Il n'est donc pas besoin que ce bail vise spécifiquement les poubelles, celles-ci entrant nécessairement dans la catégorie des « objets de quelque nature que ce soit », qui ne peuvent encombrer le couloir et la cour, ce qui a manifestement persisté au-delà du délai d'un mois.
En outre, il ne peut être soutenu sérieusement que le bail n'interdirait pas la dégradation des parties communes, le preneur ayant l'obligation au sens de l'article 1728 du code civil d'user de la chose louée raisonnablement.
S'agissant de l'accès des marchandises, si le bail n'interdit pas expressément cet accès, il est en réalité reproché à la société Afrik 13 de stocker ces marchandises dans les parties communes, ce que celle-ci ne conteste pas, et dès lors, il est manifeste que la société Afrik 13 persiste à stocker ses marchandises et ses déchets dans la cour de l'immeuble et les parties communes.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les consorts [H] justifient de la violation manifeste et persistante des stipulations contractuelles par la société Afrik 13 dans l'exécution du bail, sans qu'il soit besoin de prendre en considération la sous-location alléguée de l'appartement du 5e étage et non mentionnée dans le commandement visant la clause résolutoire, alors que la société intimée se contente de faire état d'un procès- verbal de constat du 6 juin 2024, antérieur à la délivrance du commandement visant la clause résolutoire, de sorte qu'elle ne justifie d'aucune contestation sérieuse de nature à faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire.
La société Afrik 13 n'ayant pas déféré, dans le délai d'un mois à compter de la date de délivrance du commandement visant la clause résolutoire du bail, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes des consorts [H], la clause résolutoire devant être considérée comme acquise le 31 août 2024 à minuit.
Sur la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Il résulte de ce texte que la suspension des effets d'une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire (Civ 3, 6 février 2025, n°23-18.360).
Cependant, la société Afrik 13 ne verse aux débats aucune pièce de nature à établir sa capacité ni sa volonté de se conformer au bail dans le délai sollicité de 8 mois, alors qu'elle a d'ores et déjà bénéficié d'importants délais de fait.
Dans ces conditions, sa demande ne peut être que rejetée.
Sur le constat de la résiliation et ses conséquences
Au titre des conséquences de l'acquisition de la clause résolutoire, la société Afrik 13, qui ne les discute pas, sera condamnée outre à être expulsée à payer aux consorts [H] par provision une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges et taxes à compter de cet arrêt conformément à ce qui est demandé, et jusqu'à la libération effective des locaux.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
L'ordonnance rendue qui n'est pas critiquée de ce chef sera confirmée en ce qui concerne le sort des dépens.
Succombant en ses prétentions, la société Afrik 13 sera condamnée aux dépens d'appel et à payer aux consorts [H] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été relevé appel ;
Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,
Constate l' acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 31 août 2024 ;
Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux dans le mois de la signification du présent arrêt, l'expulsion de la société Afrik 13 et celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ;
Condamne la société Afrik 13 à payer à Mme [Y] [H], Mme [L] [H], Mme [B] [H] et M. [C] [H] pris en qualité de bailleur, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et taxes qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du présent arrêt et jusqu'à libération effective des lieux ;
Condamne la société Afrik 13 aux dépens d'appel et à payer Mme [Y] [H], Mme [L] [H], Mme [B] [H] et M. [C] [H] la somme globale de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE