CA Versailles, ch. com. 3-1, 24 juin 2026, n° 23/08379
VERSAILLES
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30Z
Chambre commerciale 3-1
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 24 JUIN 2026
N° RG 23/08379 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WHXO
+ 24/01724
AFFAIRE :
S.A.S.U. [Localité 1]
C/
[H] [D]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Novembre 2023 par le Tribunal judiciaire de PONTOISE
N° Chambre : 1
N° RG : 21/03512
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Asma MZE
Me Franck LAFON
TJ [Localité 2]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S.U. [Localité 1]
RCS [Localité 2] n° 483 224 812
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentants : Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 et Me Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, plaidant, avocat au barreau de Paris
APPELANTE
****************
Madame [H] [D] - [Adresse 2]
Monsieur [O] [C] - [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 4]
Monsieur [V] [F] - [Adresse 5]
Monsieur [J] [A] - [Adresse 6]
Madame [E] [R] épouse [A] - [Adresse 6]
Madame [Q] [M] - [Adresse 7]
Monsieur [L] [S] - [Adresse 8]
Monsieur [W] [K] - [Adresse 9]
Monsieur [N] [X] - [Adresse 10]
Madame [T] [P] épouse [K] - [Adresse 9]
Monsieur [G] [Z] - [Adresse 11] [Localité 5] [Adresse 12]
Monsieur [U] [B] - [Adresse 13]
Madame [Y] [I] épouse [B] - [Adresse 14]
Monsieur [IR] [YW] - [Adresse 15] [Localité 6]
Madame [JV] [XG] épouse [YW] - [Adresse 16]
Monsieur [MJ] [YH] - [Adresse 17] [Localité 7]
Madame [JW] [SF] épouse [YH] - [Adresse 17] [Localité 8] [Adresse 18]
Monsieur [ZA] [QS] - [Adresse 19]
Madame [QY] [QK] épouse [QS] - [Adresse 20] [Localité 9]
Monsieur [FX] [TI] - [Adresse 21]
Madame [BI] [TH] épouse [TI] - [Adresse 21]
Monsieur [JY] [AE] - [Adresse 22]
Madame [JV] [EM] - [Adresse 23]
[Localité 10]
Monsieur [G] [BH] - [Adresse 24] [Localité 11] [Adresse 25]
Madame [PJ] [TK] épouse [BH] - [Adresse 24] [Localité 11] [Adresse 25]
Madame [PB] [LN] - [Adresse 26]
Monsieur [TJ] [KQ] - [Adresse 2]
Madame [H] [ZU] épouse [PN] - [Adresse 27]
[Localité 12]
Monsieur [MH] [FH] - [Adresse 28] [Localité 13] [Adresse 29] [Localité 14]
Monsieur [JY] [ES] - [Adresse 30]' [Localité 15] [Adresse 31] [Localité 16][Adresse 32]
Madame [AC] [SK] épouse [ES] - [Adresse 33]
Monsieur [IR] [GO] - [Adresse 34] [Localité 17] [Adresse 35]
Monsieur [DR] [SS] - [Adresse 36] [Localité 18]
Madame [KT] [KM] épouse [SS] - [Adresse 36] [Localité 18]
Madame [MO] [UK] épouse [YN] - [Adresse 37] [Localité 19]
Madame [FU] [YN] - [Adresse 38] [Localité 20]
Madame [KE] [YN] - [Adresse 39]
Monsieur [ZG] [OK] - [Adresse 40] [Localité 21] [Adresse 41]
Monsieur [IZ] [TH] - [Adresse 42]
Madame [NU] [BY] épouse [TH] - [Adresse 43] [Localité 22]
Monsieur [NP] [QR] - [Adresse 44] [Localité 23]
Madame [CJ] [MC] épouse [QR] - [Adresse 44] [Localité 23]
Monsieur [YO] [OM] - [Adresse 45] [Localité 24]
Madame [BK] [PD] épouse [OM] - [Adresse 45] [Localité 24]
Monsieur [WP] [NC] - [Adresse 46]
Madame [KT] [GE] épouse [NC] - [Adresse 47]
[Localité 25]
Monsieur [DA] [P] - [Adresse 48]
Madame [ZJ] [EC] - [Adresse 48]
Madame [MB] [DV] épouse [OK] - [Adresse 40]
[Localité 26]
Madame [JS] [LR] épouse [BC] - [Adresse 49]
Monsieur [IH] [JC] - [Adresse 50]
Monsieur [KR] [CS] [EO] [QW] - [Adresse 51]
[Localité 27]
Madame [HU] [BM] épouse [EO] [QW] - [Adresse 51] [Localité 27]
Monsieur [YP] [PN] - [Adresse 52]
Monsieur [DR] [QL] - [Adresse 53] [Localité 28] [Adresse 54]
Monsieur [SP] [NK] - [Adresse 55]
Monsieur [ZG] [YK] - [Adresse 56] [Localité 29] [Adresse 57]
Madame [IU] [XB] - [Adresse 58] [Localité 30] [Adresse 59]
Monsieur [JD] [OU] - [Adresse 60]
S.A.R.L. JMCB - RCS [Localité 31] n° 483 890 885 - [Adresse 61]
S.A.R.L.U. [QS] - RCS [Localité 32] n° 489 716 613 - [Adresse 62]
S.A.R.L. KRYSTIBER - RCS [Localité 33] n°488 622 [Adresse 63]
S.A.R.L. JRT - RCS [Localité 34] n° 799 407 945 - [Adresse 64]
S.A.R.L.U. DELTA - RCS [Localité 35] n° 478 098 452 - [Adresse 65]
[Localité 36]
S.A.R.L. [GJ] - RCS [Localité 37] n° 489 106 302 - [Adresse 66]
S.A.R.L. SMF - RCS [Localité 38] n° 443 323 878 - [Adresse 67]
[Localité 39]
S.A.R.L. EURO LOC SERVICES - RCS [Localité 40] n° 538 694 449 - [Adresse 68]
Représentés par Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et Me Jean-François LOUIS de la SCP SOUCHON CATTE LOUIS et Associés, plaidant, avocat au barreau de Paris
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 25 Mars 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et Madame Nathalie GAUTRON- AUDIC, Conseillère chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,,
Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,
Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,
Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,
Exposé des faits
Les personnes physiques et morales dont l'identité est rappelée en tête du présent arrêt ont acquis un ou plusieurs lots de copropriété au sein d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 1] à [Localité 1] (95), correspondant à un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) dénommé « Résidence [Etablissement 1] ».
Ces lots ont été concomitamment donnés à bail commercial à la société [Localité 1], alors filiale du groupe GDP Vendôme, en vue de l'exploitation d'une résidence pour personnes âgées, consistant en la sous-location meublée des locaux à usage exclusif d'habitation, pour des périodes déterminées, assortie de la fourniture de services à la clientèle.
Le 11 juin 2020, par un courrier intitulé « Information relative à la résidence [Etablissement 1] et à votre contrat de bail », la société [Localité 1], désormais filiale du groupe DomusVi, a informé chacun des bailleurs de l'illicéité de la clause d'indexation figurant au bail en vertu d'une jurisprudence de la Cour de cassation de 2016. Elle a indiqué qu'elle entendait appliquer, tant pour l'avenir que pour le passé, dans la limite de la prescription quinquennale, le montant du loyer mentionné dans le bail d'origine et procéder au remboursement des trop-perçus sur huit trimestres à venir, à compter du 30 septembre 2020.
Les bailleurs ont mis en demeure la société [Localité 1] de reprendre l'exécution des contrats dans les conditions initialement convenues, en vain.
Par acte du 29 octobre 2020, ils ont assigné la société [Localité 1] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise, invoquant l'existence d'un trouble manifestement illicite.
Par ordonnance du 27 janvier 2021, le juge des référés a essentiellement ordonné à la société [Localité 1] de reprendre, à compter du troisième trimestre 2020, le paiement du loyer pour son montant versé au titre du premier trimestre 2020 et condamné la société locataire à verser aux bailleurs à titre provisionnel les montants indûment retenus.
Par actes du 9 avril 2021, la société [Localité 1] a assigné les bailleurs devant le tribunal judiciaire de Pontoise, aux fins de voir déclarer non écrite la clause litigieuse de chaque bail et d'obtenir la restitution des sommes indûment versées, dans la limite de la prescription quinquennale.
Par jugement contradictoire du 28 novembre 2023, le tribunal a débouté la société [Localité 1] de l'ensemble de ses demandes, l'a condamnée à payer à chacun des défendeurs la somme de 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, avec droit de recouvrement direct.
Par déclarations du 14 décembre 2023 et du 13 mars 2024, la société [Localité 1] a interjeté appel du jugement en chacune de ses dispositions. Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 6 septembre 2024.
Par dernières conclusions n°4 remises au greffe et notifiées par RPVA le 10 février 2026, elle demande à la cour de débouter les intimés de leurs demandes, d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :
- de réputer non écrite la clause d'indexation stipulée au 4ème alinéa de l'article « Loyer et indexation » de chaque bail conclu avec les intimés ;
- de déclarer en conséquence que le montant du loyer annuel ne saurait excéder celui stipulé à l'article « Loyer et indexation » de chaque bail, tel que récapitulé bailleur par bailleur dans le dispositif de ses conclusions ;
- de condamner chacun des intimés à lui restituer, en deniers ou quittances et dans la limite de cinq ans, les montants de loyers perçus au-delà du loyer nominal, tels que détaillés dans le dispositif de ses conclusions, majorés des intérêts légaux tels que précisés dans ledit dispositif ;
- à titre subsidiaire, de juger non écrite la stipulation du bail instaurant une garantie d'augmentation minimale du loyer de 1,5 % l'an, de déclarer que la clause est en conséquence ainsi rédigée « Ce loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la prise du bail, révisé annuellement en appliquant 50 % de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées, publiée par le ministère de l'économie et des finances,» et de déclarer que le montant du loyer annuel dû sera déterminé en faisant application de la clause d'indexation ainsi rédigée ;
- en conséquence, de condamner chacun des intimés à lui restituer, en deniers ou quittances et dans la limite de cinq ans, toute somme reçue à titre de loyer au-delà des montants détaillés dans le dispositif de ses conclusions, majorée des intérêts légaux tels que précisés dans ledit dispositif ;
- en toute hypothèse, de débouter les intimés de toutes demandes contraires au présent dispositif, de les condamner in solidum à lui payer la somme de 15.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct.
Par dernières conclusions n°2 remises au greffe et notifiées par RPVA le 4 février 2026, les intimés demandent à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, de débouter la société [Localité 1] de l'ensemble de ses demandes et de la condamner à leur payer chacun une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, avec droit de recouvrement direct.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 19 février 2026.
SUR CE,
Sur la qualification de la clause litigieuse
La société [Localité 1] soutient que la clause litigieuse a la nature d'une clause d'indexation soumise aux dispositions du code monétaire et financier. Elle fait valoir que la clause remplit les conditions propres à une telle clause, l'élément convenu pour la révision du loyer étant le prix des prestations d'hébergement des personnes âgées (PPH), qui est un indice susceptible de varier à la hausse comme à la baisse et donne à la clause sa caractéristique d'échelle mobile, que contrairement à ce qu'affirment les intimés le PPH peut parfaitement jouer à la baisse et que si cela n'a pas été le cas cela tient à la conjoncture.
Les intimés soutiennent que la clause litigieuse n'est pas une clause d'indexation, de sorte que la réglementation résultant des articles L.112-1 et L.112-2 du code monétaire et financier ne lui est pas applicable. Ils prétendent que le PPH n'est pas un indice mais un pourcentage d'augmentation autorisée du prix des prestations facturées par les EHPADs à leurs résidents, qui ne peut par nature varier qu'à la hausse.
Sur ce,
L'article L.145-38 du code de commerce prévoit un mécanisme de révision triennale du loyer commercial.
Par dérogation à l'article L.145-38, l'article L.145-39 offre la possibilité d'assortir le bail commercial d'une clause d'échelle mobile.
La clause d'échelle mobile, ou clause d'indexation, peut être définie comme une stipulation par laquelle les parties s'accordent sur la variation automatique du loyer selon une périodicité convenue et en fonction d'un élément objectif de référence nommé indice.
La clause d'indexation ou d'échelle mobile se distingue de la clause d'augmentation forfaitaire du loyer, ou clause de loyer à paliers, selon laquelle l'évolution du prix du loyer est prévue par avance quant à son montant et quant à la date à laquelle elle devra se produire, indépendamment des évolutions liées à la révision ou l'indexation.
En l'espèce, la clause litigieuse est contenue dans un paragraphe du bail intitulé « Loyer et indexation », qui 'xe le montant du loyer annuel par lot et stipule en particulier :
« Ce loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la prise du bail, révisé annuellement en appliquant 50 % de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées, publié par le ministère de l'économie et des finances, avec une garantie de 1,5 % net par an. »
Cette clause stipule ainsi une révision annuelle du loyer à hauteur de 50 % du taux d'augmentation du PPH ainsi qu'« une garantie de 1,5 % net par an », ce qui signifie que cette garantie minimum est due si l'augmentation annuelle du PPH s'avère inférieure au taux de 3%.
Le prix des prestations d'hébergement des personnes âgées (ou PPH) auquel il est fait référence dans la clause litigieuse est défini à l'article L.342-3 du code de l'action sociale et des familles relatif à l'hébergement des personnes âgées, lequel dispose que « le prix du socle de prestations et les prix des autres prestations d'hébergement (') varient (') dans des conditions fixées par décret, dans la limite d'un pourcentage fixé au 1er janvier de chaque année par arrêté des ministres chargés des personnes âgées et de l'économie, compte tenu de l'évolution des coûts de la construction et des loyers, des produits alimentaires et des services et du taux d'évolution des retraites de base ».
L'article D.342-5 du même code précise que la formule permettant de déterminer le taux maximal d'évolution des prix de ces prestations est fixée à l'annexe 2-3-3 de ce code. Cette formule se base sur une comparaison entre un indicateur des charges des établissements, constitué lui-même d'un panier pondéré de six indices publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques, et le taux d'évolution des retraites de base, lui-même calculé, aux termes du code de la sécurité sociale, sur la base d'un coefficient égal à l'évolution de la moyenne annuelle des prix à la consommation, hors tabac.
Ainsi, le PPH varie, annuellement, selon des données objectives délivrées par les autorités publiques et non selon la volonté des parties. Il est susceptible de varier à la hausse comme à la baisse.
Il en découle que la révision annuelle du loyer, telle que stipulée dans le bail, repose sur un indice économique, tenant compte de données objectives, extrinsèques et aléatoires, avec accessoirement une garantie d'augmentation.
La clause litigieuse est par conséquent une clause d'indexation ou d'échelle mobile soumise aux articles L.112-1 et L.112-2 du code monétaire et financier, qui relèvent d'un ordre public économique de direction s'imposant à tous.
Elle ne peut pas être qualifiée de clause d'augmentation forfaitaire du loyer, dès lors que le montant du loyer n'est pas déterminable à l'avance puisque dépendant d'un indice, ou panier d'indices, dont par dé'nition les parties n'ont pu anticiper l'évolution, la garantie minimum de 1,5 % net constituant une partie intégrante du mécanisme de l'indexation.
Outre qu'il n'est pas établi que le contrat de bail a été rédigé par la société [Localité 1], alors filiale du groupe GDP Vendôme et désormais filiale du groupe DomusVi, il est indifférent de qualifier le contrat de bail de contrat d'adhésion au sens du second alinéa de l'article 1110 du code civil, comme le prétendent les intimés, dès lors que la clause litigieuse est susceptible de violer des dispositions d'ordre public du code monétaire et financier.
Sur la validité de la clause litigieuse
La société [Localité 1] soutient que la clause litigieuse est illicite au motif qu'elle viole l'ordre public monétaire et le statut d'ordre public des baux commerciaux.
Elle fait valoir que la clause d'indexation organise contractuellement la prohibition édictée par l'article L.112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier, en excluant d'une part toute réciprocité de la variation et en ne permettant qu'une révision à la hausse, en neutralisant d'autre part l'application de l'indice lorsque la variation conduit à une hausse inférieure à 1,5 % ce qui génère une distorsion entre la période de variation indiciaire et la périodicité annuelle de la révision. Elle ajoute qu'en requalifiant la clause de simple clause de revalorisation échappant au régime des clauses d'indexation, les premiers juges ont en réalité admis un troisième mécanisme conventionnel d'augmentation automatique du loyer non prévu par les articles L.145-38 et L.145-39 du code de commerce, qui ne peut prévaloir sur des textes d'ordre public de direction et de protection.
Elle soutient que la clause doit être réputée non écrite dans son intégralité et qu'elle ne peut être scindée sans être réécrite. Elle sollicite à titre subsidiaire que soit réputée non écrite la stipulation de la garantie d'augmentation minimale de 1,5 %.
Les intimés soutiennent que, même qualifiée de clause d'indexation, la clause est valable et n'encourt aucune critique, que le libre jeu de la variation n'est pas faussé dès lors que la variation du PPH est à sens unique et que la réciprocité est par nature exclue, que la variation annuelle est calquée sur l'évolution du PPH, également annuelle, que la garantie minimum de 1,5 % net par an n'est pas non plus contraire aux dispositions régissant les clauses d'indexation puisqu'il ne s'agit pas non plus d'une clause d'indexation, qu'enfin la clause litigieuse n'est pas contraire aux textes du code de commerce relatifs à la révision du loyer, les articles L.145-38 et L.145-39 ne posant pas de règle rendant la clause illégale.
Ils sollicitent, à titre subsidiaire, que soit réputée non écrite la seule stipulation entraînant la distorsion prohibée, sans préciser laquelle, faisant valoir que l'indexation a été un élément déterminant de leur consentement.
A supposer que la clause puisse être lue comme organisant une distorsion, ils considèrent que celle-ci est double, ce qui devrait conduire à écarter les deux entraves au libre jeu de l'indice que sont la garantie d'augmentation du loyer et le plafonnement du pourcentage d'augmentation à 50 % du PPH, à recalculer le loyer depuis la prise d'effet de chaque bail en appliquant 100 % du taux d'augmentation du PPH chaque année. Ils en concluent que la contestation de la société [Localité 1] n'a pas d'intérêt pratique.
Sur ce,
L'article L.112-1 alinéa 2 du code monétaire et 'nancier répute non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. Ces dispositions, décidées par le législateur dans le cadre d'une politique économique, relèvent d'un ordre public économique de direction auquel la volonté des parties ne peut pas déroger.
Il en découle qu'est prohibée une clause d'indexation excluant la réciprocité de la variation et stipulant que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse dès lors que l'absence d'application de l'indice lorsqu'il est à la baisse crée une distorsion entre la période de variation indiciaire et la durée s'écoulant entre deux révisions.
En application des articles L.145-15 et L.145-39 du code de commerce, est réputée non écrite toute clause d'indexation du loyer ne jouant qu'en cas de variation à la hausse de l'indice de référence.
En effet, le propre d'une clause d'échelle mobile est de faire varier le loyer à la hausse et à la baisse. L'indexation est destinée à corriger un éventuel déséquilibre économique auquel l'une des parties peut être exposée en raison des aléas de la conjoncture ; elle ne peut permettre d'avantager exclusivement une partie au détriment de l'autre.
En l'espèce, la clause d'indexation contractuelle, telle qu'elle est rédigée, organise la distorsion prohibée par l'alinéa 2 de l'article L.112-1 précité du code monétaire et 'nancier, entre l'intervalle de variation indiciaire et la durée s'écoulant entre deux révisions. En effet, lorsque l'application de « 50 % de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées » aboutit à une revalorisation du loyer inférieure au taux de 1,5 % net, c'est-à-dire lorsque l'augmentation annuelle du PPH est inférieure à 3 %, l'indice est écarté au pro't de la garantie de 1,5 % net, de sorte que contrairement à ce qui est stipulé, les révisions du loyer ne seront pas opérées « annuellement » par référence au PPH. Il en résulte un décrochage de la variation du loyer par rapport à la variation de l'indice.
En outre, la clause litigieuse exclut toute réciprocité de variation dès lors que la révision du loyer s'e'ectue uniquement à la hausse. Elle fausse ainsi le jeu normal de l'indexation qui est de faire varier le loyer à la hausse et à la baisse, sachant que, contrairement à ce que prétendent les intimés, le taux d'évolution du PPH, qui est calculé en fonction de l'évolution des charges des établissements (entretien/amélioration des logements existants, loyers, prix des produits et services) et du taux d'évolution des retraites de base, peut parfaitement être négatif si l'évolution des charges ou des retraites est elle-même négative sur la période considérée. La circonstance que cette situation ne se soit pas présentée depuis la conclusion du bail est indifférente.
Ainsi, la première partie de la clause, qui se réfère à la seule « augmentation » du PPH, conduit à une révision des loyers uniquement à la hausse quelle que soit la variation de l'indice, tandis que la seconde partie de la clause, à savoir la garantie d'augmentation de 1,5 % net par an, organise automatiquement le gel de l'indice si celui-ci n'atteint pas un seuil d'augmentation satisfaisant, ce qui est dans un cas comme dans l'autre prohibé.
Il convient d'ajouter que le mécanisme de la garantie minimum de 1,5 % net par an et celui de l'indexation forment un tout, un mécanisme contractuel imbriqué et interdépendant, puisque la garantie minimum n'a vocation à s'appliquer qu'en fonction des performances de l'indice.
La clause d'indexation du contrat de bail liant les parties, qui est donc illicite pour les motifs qui viennent d'être évoqués et qui constitue de surcroit un ensemble indivisible, sera en conséquence réputée non écrite en son intégralité, le jugement étant par suite infirmé.
Sur les restitutions
La clause d'indexation litigieuse étant réputée non écrite en son intégralité, la société [Localité 1] est bien fondée à réclamer la restitution des loyers trop versés au bailleur.
Elle sollicite la restitution des trop-perçus de loyers après le 5 janvier 2016, majorés des intérêts au taux légal à compter de sa demande reconventionnelle en référé, soutenant que seul le loyer nominal stipulé dans chaque bail est applicable, que toutes les sommes reçues au-delà de ce montant nominal l'ont été illicitement dès la première indexation du loyer et doivent donner lieu à répétition, conformément à l'article 1302 du code civil, dans la limite de la prescription quinquennale.
Les intimés considèrent qu'aucune somme n'est due à la société [Localité 1], faisant valoir d'une part, que l'argumentation de l'appelante doit conduire à appliquer rétrospectivement 100 % du taux d'augmentation du PPH chaque année et d'autre part, que le comportement de celle-ci caractérise une grave déloyauté et la turpitude visée par l'adage « nemo auditur propriam suam turpitudinem allegans » qui interdit toute restitution et rend irrecevables ses demandes de condamnation.
Ils allèguent en particulier que les textes que la société [Localité 1] invoque au soutien de l'illicéité des clauses d'indexation existaient déjà à la date à laquelle elle a rédigé les contrats, que la société [Localité 1] a fait de l'indexation un argument commercial pour les convaincre d'acquérir un ou plusieurs lots dans la résidence puis de les lui louer, que pendant 14 ans elle a appliqué spontanément l'augmentation de loyer dans le cadre du mandat de facturation qui lui était confié avant de soudainement et unilatéralement cesser d'appliquer le contrat et récupérer par la force les trop-perçus, en violation de l'article 1103 du code civil et de la force obligatoire des contrats.
Sur ce,
Selon l'article 1302 alinéa 1er du code civil, tout paiement suppose une dette et ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
La créance de restitution de l'indu résultant d'une stipulation réputée non écrite, c'est-à-dire censée n'avoir jamais existé, doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d'application d'une telle stipulation, dès lors que la prescription quinquennale ne porte que sur le délai pour exercer l'action et non sur la détermination de la créance elle-même.
La clause d'indexation étant réputée non écrite en son entier, seul le loyer nominal figurant dans chaque contrat de bail est applicable.
Les montants de loyers versés par la société [Localité 1] au-delà de ce montant nominal doivent ainsi donner lieu à restitution dans la limite de la prescription quinquennale, soit depuis le 4ème trimestre 2015, le loyer étant payable à terme échu, dès lors que le cours de la prescription a été interrompu par la demande reconventionnelle de la société [Localité 1] devant le juge des référés le 5 janvier 2021.
Le calcul effectué par la société [Localité 1] pour chaque bailleur, sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 n'est pas discuté par les intimés, qui ne proposent pas d'autre calcul. Il sera retenu par la cour.
Les intimés se prévalent de l'adage « nemo auditur propriam suam turpitudinem allegans » pour faire échec aux restitutions.
Toutefois, le fait pour la société [Localité 1] d'avoir payé le loyer révisé en fonction de la clause d'indexation illicite contenue dans les contrats signés, sans avoir protesté avant le mois de juin 2020, ne saurait caractériser de sa part une quelconque turpitude, étant rappelé qu'il n'est pas établi qu'elle ou le groupe Domusvi auquel elle appartient désormais ont rédigé ces contrats.
Si elle sollicite aujourd'hui le remboursement des sommes versées en application des dispositions désormais réputées non écrites, elle formule toutefois ses demandes, comme elle est tenue de le faire, dans les limites de la prescription quinquennale et les intimés ne démontrent pas, comme allégué, de récupération « par la force » de l'excédent des loyers.
Le moyen tiré de l'adage « nemo auditur » doit donc être écarté.
Les intimés seront en conséquence condamnés à restituer à la société [Localité 1] les sommes détaillées au dispositif du présent arrêt au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024, le jugement étant par suite infirmé.
Ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la demande reconventionnelle en référé de la société [Localité 1], soit à compter du 5 janvier 2021, pour les loyers payés avant cette date et à compter de la date de perception des loyers pour les loyers payés après cette date.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront infirmées.
Parties perdantes, les intimés supporteront in solidum les dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct. Ils ne peuvent de ce fait prétendre à une indemnité procédurale.
La situation économique respective des parties et les circonstances du litige conduisent à rejeter également la demande de la société [Localité 1] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant contradictoirement,
Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Répute non écrite en son intégralité la clause contractuelle stipulée au 4ème alinéa de l'article « Loyer et indexation » du contrat de bail liant les parties ;
Condamne M. [N] [X] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 30.264,99 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [ZG] [OK] et Mme [MB] [DV] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne M. [JD] [OU] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne Mme [JV] [EM] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 30.264,99 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [W] [K] et Mme [T] [P] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [MJ] [YH] et Mme [JW] [SF] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 30.315,22 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne M. [IH] [JC] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.132,50 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne M. [V] [F] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 45.397,49 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [FX] [TI] et Mme [BI] [TH] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.132,50 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [ZA] [QS] et Mme [QY] [QK] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne la société [QS] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 41.683,36 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne M [DR] [QL] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [WP] [NC] et Mme [KT] [GE] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne M. [IR] [GO] in solidum à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne Mme [MO] [XO] épouse [YN] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 45.473,28 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne Mme [FU] [YN] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 45.397,49 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne Mme [KE] [YN] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 45.397,49 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [IR] [YW] et Mme [JV] [XG] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.132,50 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne Mme [JS] [LR] épouse [BC] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [YP] [PN] et Mme [H] [CH] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 43.198,95 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne la société Delta à restituer à la société [Localité 1] la somme de 30.264,99 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [IZ] [TH] et Mme [NU] [BY] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 30.264,99 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [U] [B] et Mme [Y] [I] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 45.397,49 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne la société Euro Loc Services à restituer à la société [Localité 1] la somme de 45.473,28 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne la société JMCB à restituer à la société [Localité 1] la somme de 60.631,05 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne M. [SP] [NK] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne la société JRT à restituer à la société [Localité 1] la somme de 43.198,95 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne Mme [PB] [LN] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 14.399,65 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne la société [GJ] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 45.397,49 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne M. [O] [C] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamner in solidum M. [G] [BH] et Mme [PJ] [TK] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 14.399,65 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne M. [L] [S] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne M. [G] [Z] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 30.264,99 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [NP] [QR] et Mme [CJ] [MC] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.132,50 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne Mme [IU] [XB] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 5.283,55 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M [J] [A] et Mme [E] [R] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 13.894,45 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne M. [ZG] [YK] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne M. [JY] [AE] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 5.283,55 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne la société SMF à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.132,50 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne M. [MH] [FH] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [KR] [CS] [EO] [QW] et Mme [HU] [BM] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 14.399,65 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [YO] [OM] et Mme [BK] [PD] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 13.894,45 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [JY] [ES] et Mme [AC] [SK] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 45.397,49 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne Mme [Q] [M] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.132,50 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [DA] [P] et Mme [ZJ] [EC] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M [DR] [SS] et Mme [KT] [KM] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [TJ] [KQ] et Mme [H] [D] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne la société Krystiber in solidum à restituer à la société [Localité 1] la somme de 45.473,28 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2021 pour les loyers payés avant cette date et à compter de la date de perception des loyers pour les loyers payés après cette date ;
Condamne in solidum M. [N] [X], M. [ZG] [OK] et Mme [MB] [DV], M. [JD] [OU], Mme [JV] [EM], M. [W] [K] et Mme [T] [P], M. [MJ] [YH] et Mme [JW] [SF], M. [IH] [JC], M. [V] [F], M. [FX] [TI] et Mme [BI] [TH], M. [ZA] [QS] et Mme [QY] [QK], la société [QS], M [DR] [QL], M. [WP] [NC] et Mme [KT] [GE], M. [IR] [GO], Mme [MO] [XO] épouse [YN], Mme [FU] [YN], Mme [KE] [YN], M. [IR] [YW] et Mme [JV] [XG], Mme [JS] [LR] épouse [BC], M. [YP] [PN] et Mme [H] [CH], la société Delta, M. [IZ] [TH] et Mme [NU] [BY], M. [U] [B] et Mme [Y] [I], la société Euro Loc Services, la société JMCB, M. [SP] [NK], la société JRT, Mme [PB] [LN], la société [GJ], M. [O] [C], M. [G] [BH] et Mme [PJ] [TK], M. [L] [S], M. [G] [Z], M. [NP] [QR] et Mme [CJ] [MC], Mme [IU] [XB], M [J] [A] et Mme [E] [R], M. [ZG] [YK], M. [JY] [AE], la société SMF, M. [MH] [FH], M. [KR] [CS] [EO] [QW] et Mme [HU] [BM], M. [YO] [OM] et Mme [BK] [PD], M. [JY] [ES] et Mme [AC] [SK], Mme [Q] [M], M. [DA] [P] et Mme [ZJ] [EC], M [DR] [SS] et Mme [KT] [KM], M. [TJ] [KQ] et Mme [H] [D], la société Krystiber aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au bénéfice de Me [CJ] Dupuis ;
Déboute les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier La Présidente
DE
VERSAILLES
Code nac : 30Z
Chambre commerciale 3-1
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 24 JUIN 2026
N° RG 23/08379 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WHXO
+ 24/01724
AFFAIRE :
S.A.S.U. [Localité 1]
C/
[H] [D]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Novembre 2023 par le Tribunal judiciaire de PONTOISE
N° Chambre : 1
N° RG : 21/03512
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Asma MZE
Me Franck LAFON
TJ [Localité 2]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S.U. [Localité 1]
RCS [Localité 2] n° 483 224 812
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentants : Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 et Me Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, plaidant, avocat au barreau de Paris
APPELANTE
****************
Madame [H] [D] - [Adresse 2]
Monsieur [O] [C] - [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 4]
Monsieur [V] [F] - [Adresse 5]
Monsieur [J] [A] - [Adresse 6]
Madame [E] [R] épouse [A] - [Adresse 6]
Madame [Q] [M] - [Adresse 7]
Monsieur [L] [S] - [Adresse 8]
Monsieur [W] [K] - [Adresse 9]
Monsieur [N] [X] - [Adresse 10]
Madame [T] [P] épouse [K] - [Adresse 9]
Monsieur [G] [Z] - [Adresse 11] [Localité 5] [Adresse 12]
Monsieur [U] [B] - [Adresse 13]
Madame [Y] [I] épouse [B] - [Adresse 14]
Monsieur [IR] [YW] - [Adresse 15] [Localité 6]
Madame [JV] [XG] épouse [YW] - [Adresse 16]
Monsieur [MJ] [YH] - [Adresse 17] [Localité 7]
Madame [JW] [SF] épouse [YH] - [Adresse 17] [Localité 8] [Adresse 18]
Monsieur [ZA] [QS] - [Adresse 19]
Madame [QY] [QK] épouse [QS] - [Adresse 20] [Localité 9]
Monsieur [FX] [TI] - [Adresse 21]
Madame [BI] [TH] épouse [TI] - [Adresse 21]
Monsieur [JY] [AE] - [Adresse 22]
Madame [JV] [EM] - [Adresse 23]
[Localité 10]
Monsieur [G] [BH] - [Adresse 24] [Localité 11] [Adresse 25]
Madame [PJ] [TK] épouse [BH] - [Adresse 24] [Localité 11] [Adresse 25]
Madame [PB] [LN] - [Adresse 26]
Monsieur [TJ] [KQ] - [Adresse 2]
Madame [H] [ZU] épouse [PN] - [Adresse 27]
[Localité 12]
Monsieur [MH] [FH] - [Adresse 28] [Localité 13] [Adresse 29] [Localité 14]
Monsieur [JY] [ES] - [Adresse 30]' [Localité 15] [Adresse 31] [Localité 16][Adresse 32]
Madame [AC] [SK] épouse [ES] - [Adresse 33]
Monsieur [IR] [GO] - [Adresse 34] [Localité 17] [Adresse 35]
Monsieur [DR] [SS] - [Adresse 36] [Localité 18]
Madame [KT] [KM] épouse [SS] - [Adresse 36] [Localité 18]
Madame [MO] [UK] épouse [YN] - [Adresse 37] [Localité 19]
Madame [FU] [YN] - [Adresse 38] [Localité 20]
Madame [KE] [YN] - [Adresse 39]
Monsieur [ZG] [OK] - [Adresse 40] [Localité 21] [Adresse 41]
Monsieur [IZ] [TH] - [Adresse 42]
Madame [NU] [BY] épouse [TH] - [Adresse 43] [Localité 22]
Monsieur [NP] [QR] - [Adresse 44] [Localité 23]
Madame [CJ] [MC] épouse [QR] - [Adresse 44] [Localité 23]
Monsieur [YO] [OM] - [Adresse 45] [Localité 24]
Madame [BK] [PD] épouse [OM] - [Adresse 45] [Localité 24]
Monsieur [WP] [NC] - [Adresse 46]
Madame [KT] [GE] épouse [NC] - [Adresse 47]
[Localité 25]
Monsieur [DA] [P] - [Adresse 48]
Madame [ZJ] [EC] - [Adresse 48]
Madame [MB] [DV] épouse [OK] - [Adresse 40]
[Localité 26]
Madame [JS] [LR] épouse [BC] - [Adresse 49]
Monsieur [IH] [JC] - [Adresse 50]
Monsieur [KR] [CS] [EO] [QW] - [Adresse 51]
[Localité 27]
Madame [HU] [BM] épouse [EO] [QW] - [Adresse 51] [Localité 27]
Monsieur [YP] [PN] - [Adresse 52]
Monsieur [DR] [QL] - [Adresse 53] [Localité 28] [Adresse 54]
Monsieur [SP] [NK] - [Adresse 55]
Monsieur [ZG] [YK] - [Adresse 56] [Localité 29] [Adresse 57]
Madame [IU] [XB] - [Adresse 58] [Localité 30] [Adresse 59]
Monsieur [JD] [OU] - [Adresse 60]
S.A.R.L. JMCB - RCS [Localité 31] n° 483 890 885 - [Adresse 61]
S.A.R.L.U. [QS] - RCS [Localité 32] n° 489 716 613 - [Adresse 62]
S.A.R.L. KRYSTIBER - RCS [Localité 33] n°488 622 [Adresse 63]
S.A.R.L. JRT - RCS [Localité 34] n° 799 407 945 - [Adresse 64]
S.A.R.L.U. DELTA - RCS [Localité 35] n° 478 098 452 - [Adresse 65]
[Localité 36]
S.A.R.L. [GJ] - RCS [Localité 37] n° 489 106 302 - [Adresse 66]
S.A.R.L. SMF - RCS [Localité 38] n° 443 323 878 - [Adresse 67]
[Localité 39]
S.A.R.L. EURO LOC SERVICES - RCS [Localité 40] n° 538 694 449 - [Adresse 68]
Représentés par Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et Me Jean-François LOUIS de la SCP SOUCHON CATTE LOUIS et Associés, plaidant, avocat au barreau de Paris
INTIMES
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 25 Mars 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et Madame Nathalie GAUTRON- AUDIC, Conseillère chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,,
Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,
Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,
Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,
Exposé des faits
Les personnes physiques et morales dont l'identité est rappelée en tête du présent arrêt ont acquis un ou plusieurs lots de copropriété au sein d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 1] à [Localité 1] (95), correspondant à un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) dénommé « Résidence [Etablissement 1] ».
Ces lots ont été concomitamment donnés à bail commercial à la société [Localité 1], alors filiale du groupe GDP Vendôme, en vue de l'exploitation d'une résidence pour personnes âgées, consistant en la sous-location meublée des locaux à usage exclusif d'habitation, pour des périodes déterminées, assortie de la fourniture de services à la clientèle.
Le 11 juin 2020, par un courrier intitulé « Information relative à la résidence [Etablissement 1] et à votre contrat de bail », la société [Localité 1], désormais filiale du groupe DomusVi, a informé chacun des bailleurs de l'illicéité de la clause d'indexation figurant au bail en vertu d'une jurisprudence de la Cour de cassation de 2016. Elle a indiqué qu'elle entendait appliquer, tant pour l'avenir que pour le passé, dans la limite de la prescription quinquennale, le montant du loyer mentionné dans le bail d'origine et procéder au remboursement des trop-perçus sur huit trimestres à venir, à compter du 30 septembre 2020.
Les bailleurs ont mis en demeure la société [Localité 1] de reprendre l'exécution des contrats dans les conditions initialement convenues, en vain.
Par acte du 29 octobre 2020, ils ont assigné la société [Localité 1] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise, invoquant l'existence d'un trouble manifestement illicite.
Par ordonnance du 27 janvier 2021, le juge des référés a essentiellement ordonné à la société [Localité 1] de reprendre, à compter du troisième trimestre 2020, le paiement du loyer pour son montant versé au titre du premier trimestre 2020 et condamné la société locataire à verser aux bailleurs à titre provisionnel les montants indûment retenus.
Par actes du 9 avril 2021, la société [Localité 1] a assigné les bailleurs devant le tribunal judiciaire de Pontoise, aux fins de voir déclarer non écrite la clause litigieuse de chaque bail et d'obtenir la restitution des sommes indûment versées, dans la limite de la prescription quinquennale.
Par jugement contradictoire du 28 novembre 2023, le tribunal a débouté la société [Localité 1] de l'ensemble de ses demandes, l'a condamnée à payer à chacun des défendeurs la somme de 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, avec droit de recouvrement direct.
Par déclarations du 14 décembre 2023 et du 13 mars 2024, la société [Localité 1] a interjeté appel du jugement en chacune de ses dispositions. Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 6 septembre 2024.
Par dernières conclusions n°4 remises au greffe et notifiées par RPVA le 10 février 2026, elle demande à la cour de débouter les intimés de leurs demandes, d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :
- de réputer non écrite la clause d'indexation stipulée au 4ème alinéa de l'article « Loyer et indexation » de chaque bail conclu avec les intimés ;
- de déclarer en conséquence que le montant du loyer annuel ne saurait excéder celui stipulé à l'article « Loyer et indexation » de chaque bail, tel que récapitulé bailleur par bailleur dans le dispositif de ses conclusions ;
- de condamner chacun des intimés à lui restituer, en deniers ou quittances et dans la limite de cinq ans, les montants de loyers perçus au-delà du loyer nominal, tels que détaillés dans le dispositif de ses conclusions, majorés des intérêts légaux tels que précisés dans ledit dispositif ;
- à titre subsidiaire, de juger non écrite la stipulation du bail instaurant une garantie d'augmentation minimale du loyer de 1,5 % l'an, de déclarer que la clause est en conséquence ainsi rédigée « Ce loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la prise du bail, révisé annuellement en appliquant 50 % de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées, publiée par le ministère de l'économie et des finances,» et de déclarer que le montant du loyer annuel dû sera déterminé en faisant application de la clause d'indexation ainsi rédigée ;
- en conséquence, de condamner chacun des intimés à lui restituer, en deniers ou quittances et dans la limite de cinq ans, toute somme reçue à titre de loyer au-delà des montants détaillés dans le dispositif de ses conclusions, majorée des intérêts légaux tels que précisés dans ledit dispositif ;
- en toute hypothèse, de débouter les intimés de toutes demandes contraires au présent dispositif, de les condamner in solidum à lui payer la somme de 15.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct.
Par dernières conclusions n°2 remises au greffe et notifiées par RPVA le 4 février 2026, les intimés demandent à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, de débouter la société [Localité 1] de l'ensemble de ses demandes et de la condamner à leur payer chacun une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, avec droit de recouvrement direct.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 19 février 2026.
SUR CE,
Sur la qualification de la clause litigieuse
La société [Localité 1] soutient que la clause litigieuse a la nature d'une clause d'indexation soumise aux dispositions du code monétaire et financier. Elle fait valoir que la clause remplit les conditions propres à une telle clause, l'élément convenu pour la révision du loyer étant le prix des prestations d'hébergement des personnes âgées (PPH), qui est un indice susceptible de varier à la hausse comme à la baisse et donne à la clause sa caractéristique d'échelle mobile, que contrairement à ce qu'affirment les intimés le PPH peut parfaitement jouer à la baisse et que si cela n'a pas été le cas cela tient à la conjoncture.
Les intimés soutiennent que la clause litigieuse n'est pas une clause d'indexation, de sorte que la réglementation résultant des articles L.112-1 et L.112-2 du code monétaire et financier ne lui est pas applicable. Ils prétendent que le PPH n'est pas un indice mais un pourcentage d'augmentation autorisée du prix des prestations facturées par les EHPADs à leurs résidents, qui ne peut par nature varier qu'à la hausse.
Sur ce,
L'article L.145-38 du code de commerce prévoit un mécanisme de révision triennale du loyer commercial.
Par dérogation à l'article L.145-38, l'article L.145-39 offre la possibilité d'assortir le bail commercial d'une clause d'échelle mobile.
La clause d'échelle mobile, ou clause d'indexation, peut être définie comme une stipulation par laquelle les parties s'accordent sur la variation automatique du loyer selon une périodicité convenue et en fonction d'un élément objectif de référence nommé indice.
La clause d'indexation ou d'échelle mobile se distingue de la clause d'augmentation forfaitaire du loyer, ou clause de loyer à paliers, selon laquelle l'évolution du prix du loyer est prévue par avance quant à son montant et quant à la date à laquelle elle devra se produire, indépendamment des évolutions liées à la révision ou l'indexation.
En l'espèce, la clause litigieuse est contenue dans un paragraphe du bail intitulé « Loyer et indexation », qui 'xe le montant du loyer annuel par lot et stipule en particulier :
« Ce loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la prise du bail, révisé annuellement en appliquant 50 % de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées, publié par le ministère de l'économie et des finances, avec une garantie de 1,5 % net par an. »
Cette clause stipule ainsi une révision annuelle du loyer à hauteur de 50 % du taux d'augmentation du PPH ainsi qu'« une garantie de 1,5 % net par an », ce qui signifie que cette garantie minimum est due si l'augmentation annuelle du PPH s'avère inférieure au taux de 3%.
Le prix des prestations d'hébergement des personnes âgées (ou PPH) auquel il est fait référence dans la clause litigieuse est défini à l'article L.342-3 du code de l'action sociale et des familles relatif à l'hébergement des personnes âgées, lequel dispose que « le prix du socle de prestations et les prix des autres prestations d'hébergement (') varient (') dans des conditions fixées par décret, dans la limite d'un pourcentage fixé au 1er janvier de chaque année par arrêté des ministres chargés des personnes âgées et de l'économie, compte tenu de l'évolution des coûts de la construction et des loyers, des produits alimentaires et des services et du taux d'évolution des retraites de base ».
L'article D.342-5 du même code précise que la formule permettant de déterminer le taux maximal d'évolution des prix de ces prestations est fixée à l'annexe 2-3-3 de ce code. Cette formule se base sur une comparaison entre un indicateur des charges des établissements, constitué lui-même d'un panier pondéré de six indices publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques, et le taux d'évolution des retraites de base, lui-même calculé, aux termes du code de la sécurité sociale, sur la base d'un coefficient égal à l'évolution de la moyenne annuelle des prix à la consommation, hors tabac.
Ainsi, le PPH varie, annuellement, selon des données objectives délivrées par les autorités publiques et non selon la volonté des parties. Il est susceptible de varier à la hausse comme à la baisse.
Il en découle que la révision annuelle du loyer, telle que stipulée dans le bail, repose sur un indice économique, tenant compte de données objectives, extrinsèques et aléatoires, avec accessoirement une garantie d'augmentation.
La clause litigieuse est par conséquent une clause d'indexation ou d'échelle mobile soumise aux articles L.112-1 et L.112-2 du code monétaire et financier, qui relèvent d'un ordre public économique de direction s'imposant à tous.
Elle ne peut pas être qualifiée de clause d'augmentation forfaitaire du loyer, dès lors que le montant du loyer n'est pas déterminable à l'avance puisque dépendant d'un indice, ou panier d'indices, dont par dé'nition les parties n'ont pu anticiper l'évolution, la garantie minimum de 1,5 % net constituant une partie intégrante du mécanisme de l'indexation.
Outre qu'il n'est pas établi que le contrat de bail a été rédigé par la société [Localité 1], alors filiale du groupe GDP Vendôme et désormais filiale du groupe DomusVi, il est indifférent de qualifier le contrat de bail de contrat d'adhésion au sens du second alinéa de l'article 1110 du code civil, comme le prétendent les intimés, dès lors que la clause litigieuse est susceptible de violer des dispositions d'ordre public du code monétaire et financier.
Sur la validité de la clause litigieuse
La société [Localité 1] soutient que la clause litigieuse est illicite au motif qu'elle viole l'ordre public monétaire et le statut d'ordre public des baux commerciaux.
Elle fait valoir que la clause d'indexation organise contractuellement la prohibition édictée par l'article L.112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier, en excluant d'une part toute réciprocité de la variation et en ne permettant qu'une révision à la hausse, en neutralisant d'autre part l'application de l'indice lorsque la variation conduit à une hausse inférieure à 1,5 % ce qui génère une distorsion entre la période de variation indiciaire et la périodicité annuelle de la révision. Elle ajoute qu'en requalifiant la clause de simple clause de revalorisation échappant au régime des clauses d'indexation, les premiers juges ont en réalité admis un troisième mécanisme conventionnel d'augmentation automatique du loyer non prévu par les articles L.145-38 et L.145-39 du code de commerce, qui ne peut prévaloir sur des textes d'ordre public de direction et de protection.
Elle soutient que la clause doit être réputée non écrite dans son intégralité et qu'elle ne peut être scindée sans être réécrite. Elle sollicite à titre subsidiaire que soit réputée non écrite la stipulation de la garantie d'augmentation minimale de 1,5 %.
Les intimés soutiennent que, même qualifiée de clause d'indexation, la clause est valable et n'encourt aucune critique, que le libre jeu de la variation n'est pas faussé dès lors que la variation du PPH est à sens unique et que la réciprocité est par nature exclue, que la variation annuelle est calquée sur l'évolution du PPH, également annuelle, que la garantie minimum de 1,5 % net par an n'est pas non plus contraire aux dispositions régissant les clauses d'indexation puisqu'il ne s'agit pas non plus d'une clause d'indexation, qu'enfin la clause litigieuse n'est pas contraire aux textes du code de commerce relatifs à la révision du loyer, les articles L.145-38 et L.145-39 ne posant pas de règle rendant la clause illégale.
Ils sollicitent, à titre subsidiaire, que soit réputée non écrite la seule stipulation entraînant la distorsion prohibée, sans préciser laquelle, faisant valoir que l'indexation a été un élément déterminant de leur consentement.
A supposer que la clause puisse être lue comme organisant une distorsion, ils considèrent que celle-ci est double, ce qui devrait conduire à écarter les deux entraves au libre jeu de l'indice que sont la garantie d'augmentation du loyer et le plafonnement du pourcentage d'augmentation à 50 % du PPH, à recalculer le loyer depuis la prise d'effet de chaque bail en appliquant 100 % du taux d'augmentation du PPH chaque année. Ils en concluent que la contestation de la société [Localité 1] n'a pas d'intérêt pratique.
Sur ce,
L'article L.112-1 alinéa 2 du code monétaire et 'nancier répute non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. Ces dispositions, décidées par le législateur dans le cadre d'une politique économique, relèvent d'un ordre public économique de direction auquel la volonté des parties ne peut pas déroger.
Il en découle qu'est prohibée une clause d'indexation excluant la réciprocité de la variation et stipulant que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse dès lors que l'absence d'application de l'indice lorsqu'il est à la baisse crée une distorsion entre la période de variation indiciaire et la durée s'écoulant entre deux révisions.
En application des articles L.145-15 et L.145-39 du code de commerce, est réputée non écrite toute clause d'indexation du loyer ne jouant qu'en cas de variation à la hausse de l'indice de référence.
En effet, le propre d'une clause d'échelle mobile est de faire varier le loyer à la hausse et à la baisse. L'indexation est destinée à corriger un éventuel déséquilibre économique auquel l'une des parties peut être exposée en raison des aléas de la conjoncture ; elle ne peut permettre d'avantager exclusivement une partie au détriment de l'autre.
En l'espèce, la clause d'indexation contractuelle, telle qu'elle est rédigée, organise la distorsion prohibée par l'alinéa 2 de l'article L.112-1 précité du code monétaire et 'nancier, entre l'intervalle de variation indiciaire et la durée s'écoulant entre deux révisions. En effet, lorsque l'application de « 50 % de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées » aboutit à une revalorisation du loyer inférieure au taux de 1,5 % net, c'est-à-dire lorsque l'augmentation annuelle du PPH est inférieure à 3 %, l'indice est écarté au pro't de la garantie de 1,5 % net, de sorte que contrairement à ce qui est stipulé, les révisions du loyer ne seront pas opérées « annuellement » par référence au PPH. Il en résulte un décrochage de la variation du loyer par rapport à la variation de l'indice.
En outre, la clause litigieuse exclut toute réciprocité de variation dès lors que la révision du loyer s'e'ectue uniquement à la hausse. Elle fausse ainsi le jeu normal de l'indexation qui est de faire varier le loyer à la hausse et à la baisse, sachant que, contrairement à ce que prétendent les intimés, le taux d'évolution du PPH, qui est calculé en fonction de l'évolution des charges des établissements (entretien/amélioration des logements existants, loyers, prix des produits et services) et du taux d'évolution des retraites de base, peut parfaitement être négatif si l'évolution des charges ou des retraites est elle-même négative sur la période considérée. La circonstance que cette situation ne se soit pas présentée depuis la conclusion du bail est indifférente.
Ainsi, la première partie de la clause, qui se réfère à la seule « augmentation » du PPH, conduit à une révision des loyers uniquement à la hausse quelle que soit la variation de l'indice, tandis que la seconde partie de la clause, à savoir la garantie d'augmentation de 1,5 % net par an, organise automatiquement le gel de l'indice si celui-ci n'atteint pas un seuil d'augmentation satisfaisant, ce qui est dans un cas comme dans l'autre prohibé.
Il convient d'ajouter que le mécanisme de la garantie minimum de 1,5 % net par an et celui de l'indexation forment un tout, un mécanisme contractuel imbriqué et interdépendant, puisque la garantie minimum n'a vocation à s'appliquer qu'en fonction des performances de l'indice.
La clause d'indexation du contrat de bail liant les parties, qui est donc illicite pour les motifs qui viennent d'être évoqués et qui constitue de surcroit un ensemble indivisible, sera en conséquence réputée non écrite en son intégralité, le jugement étant par suite infirmé.
Sur les restitutions
La clause d'indexation litigieuse étant réputée non écrite en son intégralité, la société [Localité 1] est bien fondée à réclamer la restitution des loyers trop versés au bailleur.
Elle sollicite la restitution des trop-perçus de loyers après le 5 janvier 2016, majorés des intérêts au taux légal à compter de sa demande reconventionnelle en référé, soutenant que seul le loyer nominal stipulé dans chaque bail est applicable, que toutes les sommes reçues au-delà de ce montant nominal l'ont été illicitement dès la première indexation du loyer et doivent donner lieu à répétition, conformément à l'article 1302 du code civil, dans la limite de la prescription quinquennale.
Les intimés considèrent qu'aucune somme n'est due à la société [Localité 1], faisant valoir d'une part, que l'argumentation de l'appelante doit conduire à appliquer rétrospectivement 100 % du taux d'augmentation du PPH chaque année et d'autre part, que le comportement de celle-ci caractérise une grave déloyauté et la turpitude visée par l'adage « nemo auditur propriam suam turpitudinem allegans » qui interdit toute restitution et rend irrecevables ses demandes de condamnation.
Ils allèguent en particulier que les textes que la société [Localité 1] invoque au soutien de l'illicéité des clauses d'indexation existaient déjà à la date à laquelle elle a rédigé les contrats, que la société [Localité 1] a fait de l'indexation un argument commercial pour les convaincre d'acquérir un ou plusieurs lots dans la résidence puis de les lui louer, que pendant 14 ans elle a appliqué spontanément l'augmentation de loyer dans le cadre du mandat de facturation qui lui était confié avant de soudainement et unilatéralement cesser d'appliquer le contrat et récupérer par la force les trop-perçus, en violation de l'article 1103 du code civil et de la force obligatoire des contrats.
Sur ce,
Selon l'article 1302 alinéa 1er du code civil, tout paiement suppose une dette et ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
La créance de restitution de l'indu résultant d'une stipulation réputée non écrite, c'est-à-dire censée n'avoir jamais existé, doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d'application d'une telle stipulation, dès lors que la prescription quinquennale ne porte que sur le délai pour exercer l'action et non sur la détermination de la créance elle-même.
La clause d'indexation étant réputée non écrite en son entier, seul le loyer nominal figurant dans chaque contrat de bail est applicable.
Les montants de loyers versés par la société [Localité 1] au-delà de ce montant nominal doivent ainsi donner lieu à restitution dans la limite de la prescription quinquennale, soit depuis le 4ème trimestre 2015, le loyer étant payable à terme échu, dès lors que le cours de la prescription a été interrompu par la demande reconventionnelle de la société [Localité 1] devant le juge des référés le 5 janvier 2021.
Le calcul effectué par la société [Localité 1] pour chaque bailleur, sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 n'est pas discuté par les intimés, qui ne proposent pas d'autre calcul. Il sera retenu par la cour.
Les intimés se prévalent de l'adage « nemo auditur propriam suam turpitudinem allegans » pour faire échec aux restitutions.
Toutefois, le fait pour la société [Localité 1] d'avoir payé le loyer révisé en fonction de la clause d'indexation illicite contenue dans les contrats signés, sans avoir protesté avant le mois de juin 2020, ne saurait caractériser de sa part une quelconque turpitude, étant rappelé qu'il n'est pas établi qu'elle ou le groupe Domusvi auquel elle appartient désormais ont rédigé ces contrats.
Si elle sollicite aujourd'hui le remboursement des sommes versées en application des dispositions désormais réputées non écrites, elle formule toutefois ses demandes, comme elle est tenue de le faire, dans les limites de la prescription quinquennale et les intimés ne démontrent pas, comme allégué, de récupération « par la force » de l'excédent des loyers.
Le moyen tiré de l'adage « nemo auditur » doit donc être écarté.
Les intimés seront en conséquence condamnés à restituer à la société [Localité 1] les sommes détaillées au dispositif du présent arrêt au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024, le jugement étant par suite infirmé.
Ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la demande reconventionnelle en référé de la société [Localité 1], soit à compter du 5 janvier 2021, pour les loyers payés avant cette date et à compter de la date de perception des loyers pour les loyers payés après cette date.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront infirmées.
Parties perdantes, les intimés supporteront in solidum les dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct. Ils ne peuvent de ce fait prétendre à une indemnité procédurale.
La situation économique respective des parties et les circonstances du litige conduisent à rejeter également la demande de la société [Localité 1] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant contradictoirement,
Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Répute non écrite en son intégralité la clause contractuelle stipulée au 4ème alinéa de l'article « Loyer et indexation » du contrat de bail liant les parties ;
Condamne M. [N] [X] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 30.264,99 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [ZG] [OK] et Mme [MB] [DV] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne M. [JD] [OU] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne Mme [JV] [EM] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 30.264,99 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [W] [K] et Mme [T] [P] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [MJ] [YH] et Mme [JW] [SF] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 30.315,22 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne M. [IH] [JC] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.132,50 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne M. [V] [F] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 45.397,49 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [FX] [TI] et Mme [BI] [TH] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.132,50 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [ZA] [QS] et Mme [QY] [QK] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne la société [QS] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 41.683,36 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne M [DR] [QL] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [WP] [NC] et Mme [KT] [GE] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne M. [IR] [GO] in solidum à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne Mme [MO] [XO] épouse [YN] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 45.473,28 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne Mme [FU] [YN] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 45.397,49 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne Mme [KE] [YN] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 45.397,49 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [IR] [YW] et Mme [JV] [XG] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.132,50 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne Mme [JS] [LR] épouse [BC] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [YP] [PN] et Mme [H] [CH] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 43.198,95 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne la société Delta à restituer à la société [Localité 1] la somme de 30.264,99 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [IZ] [TH] et Mme [NU] [BY] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 30.264,99 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [U] [B] et Mme [Y] [I] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 45.397,49 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne la société Euro Loc Services à restituer à la société [Localité 1] la somme de 45.473,28 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne la société JMCB à restituer à la société [Localité 1] la somme de 60.631,05 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne M. [SP] [NK] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne la société JRT à restituer à la société [Localité 1] la somme de 43.198,95 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne Mme [PB] [LN] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 14.399,65 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne la société [GJ] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 45.397,49 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne M. [O] [C] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamner in solidum M. [G] [BH] et Mme [PJ] [TK] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 14.399,65 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne M. [L] [S] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne M. [G] [Z] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 30.264,99 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [NP] [QR] et Mme [CJ] [MC] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.132,50 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne Mme [IU] [XB] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 5.283,55 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M [J] [A] et Mme [E] [R] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 13.894,45 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne M. [ZG] [YK] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne M. [JY] [AE] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 5.283,55 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne la société SMF à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.132,50 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne M. [MH] [FH] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [KR] [CS] [EO] [QW] et Mme [HU] [BM] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 14.399,65 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [YO] [OM] et Mme [BK] [PD] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 13.894,45 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [JY] [ES] et Mme [AC] [SK] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 45.397,49 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne Mme [Q] [M] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.132,50 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [DA] [P] et Mme [ZJ] [EC] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M [DR] [SS] et Mme [KT] [KM] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne in solidum M. [TJ] [KQ] et Mme [H] [D] à restituer à la société [Localité 1] la somme de 15.157,76 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Condamne la société Krystiber in solidum à restituer à la société [Localité 1] la somme de 45.473,28 euros au titre des trop-versés de loyers sur la période du 4ème trimestre 2015 au 31 décembre 2024 ;
Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2021 pour les loyers payés avant cette date et à compter de la date de perception des loyers pour les loyers payés après cette date ;
Condamne in solidum M. [N] [X], M. [ZG] [OK] et Mme [MB] [DV], M. [JD] [OU], Mme [JV] [EM], M. [W] [K] et Mme [T] [P], M. [MJ] [YH] et Mme [JW] [SF], M. [IH] [JC], M. [V] [F], M. [FX] [TI] et Mme [BI] [TH], M. [ZA] [QS] et Mme [QY] [QK], la société [QS], M [DR] [QL], M. [WP] [NC] et Mme [KT] [GE], M. [IR] [GO], Mme [MO] [XO] épouse [YN], Mme [FU] [YN], Mme [KE] [YN], M. [IR] [YW] et Mme [JV] [XG], Mme [JS] [LR] épouse [BC], M. [YP] [PN] et Mme [H] [CH], la société Delta, M. [IZ] [TH] et Mme [NU] [BY], M. [U] [B] et Mme [Y] [I], la société Euro Loc Services, la société JMCB, M. [SP] [NK], la société JRT, Mme [PB] [LN], la société [GJ], M. [O] [C], M. [G] [BH] et Mme [PJ] [TK], M. [L] [S], M. [G] [Z], M. [NP] [QR] et Mme [CJ] [MC], Mme [IU] [XB], M [J] [A] et Mme [E] [R], M. [ZG] [YK], M. [JY] [AE], la société SMF, M. [MH] [FH], M. [KR] [CS] [EO] [QW] et Mme [HU] [BM], M. [YO] [OM] et Mme [BK] [PD], M. [JY] [ES] et Mme [AC] [SK], Mme [Q] [M], M. [DA] [P] et Mme [ZJ] [EC], M [DR] [SS] et Mme [KT] [KM], M. [TJ] [KQ] et Mme [H] [D], la société Krystiber aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au bénéfice de Me [CJ] Dupuis ;
Déboute les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier La Présidente